Приватизация жилья: анализ основных положений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• Глава 1.Порядок приватизации жилых помещений
• 1.1 Общее положения приватизации жилых помещений
• 1.2 Оформление документов на приватизацию жилого помещения
• Глава 2. Правовые особенности и проблемы в приватизации жилья
• 2.1 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья
• 2.2 Правовые проблемы приватизации жилых помещений (анализ судебной практики)
• Заключение
• Библиографический список
• Введение
• В актуальности выбранной темы нет сомнений, так как одним из действенных преобразований в жилищной сфере, способствующим созданию широких слоев собственников жилья, является приватизация.
• Осуществляемые в России экономические преобразования поставили перед юридической наукой задачу решения проблем, ранее неизвестных законодателю. В ряду таких проблема отношений, возникающих при приватизации жилых помещений, явившихся в облике нового социального, экономического и правового явления для современной России, ставшего начиная с 1991 г Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД РСФСР.. Всеохватывающей действительностью и реальной возможностью для большинства российских граждан жить в иных цивилизованных условиях.
• Целью таких преобразований является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда.
• Вступление в права собственности на жилье через приватизацию дает гражданам возможность получать от государства практически бесплатно реальную недвижимость, столь высоко оцениваемую на рынке жилья
• Создание четкого механизма правового регулирования общественных отношений в этой области является необходимым элементом дальнейшего проведения экономических реформ. Разрешаемые судами споры, которые возникают в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений, свидетельствуют о необходимости совершенствования как законодательства, обеспечивающего право на приватизацию жилых помещений, так и практики его применения. Накопленный более чем десятилетний опыт требует глубокого научного анализа и теоретического осмысления со стороны гражданско-правовой науки. А необходимость применения системного, скоординированного межотраслевого подхода к правовому регулированию отношений в сфере приватизации с учетом природы отношений осознана и доктриной, и практикой. Это актуализирует проблему и порождает необходимость ее теоретического исследования.
• Между тем, объективная «временность» приватизационного законодательства, воспринимаемого на первых порах как воплощение механизмов, с помощью которых предполагалось «преодолеть» глубокую «историческую травму» в сфере жилищной собственности за счет развития института частной собственности и существенного сокращения государственного и муниципального жилищных фондов, не столько привела к масштабным теоретическим исследованиям проблемы, сколько к сосредоточению исследовательских усилий на формально-логических аспектах приватизационного законодательства либо справочно-консультативных. Такой подход имеет свою ценность, однако не свидетельствует о достаточном уровне развития доктрины в области отношений по приватизации жилых помещений.
• Объектом данного исследования являются правоотношения в сфере приватизации жилья.
• Предметом - права граждан при приватизации и реализации этих прав.
• Цель работы: анализ основных положений приватизации жилья.
• Задачи данной работы
• 1.Выявить сущность и своеобразие правовой формы отношений в сфере приватизации жилых помещений;
• 2. Исследовать юридическую конструкцию приватизации жилья;
• 3. Выявить характерные особенности приватизации жилых помещений.
• Глава 1.Порядок приватизации жилых помещений

2.1 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Одним из оснований приобретения жилого помещения в собственность и способов реализации права на жилище несовершеннолетнего является приватизация. Проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений, подробно исследованы в юридической литературе, поскольку длится она уже более 15 лет и обнажает много спорных моментов Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М., 2006. С. 2 - 3.. Однако вопросы защиты прав несовершеннолетних при приватизации отдельно в исследованиях не рассматриваются, хотя и упоминаются.

Статья 217 ГК РФ указывает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Основные положения, связанные с приватизацией жилья как части государственного и муниципального имущества, содержатся в Законе РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (далее - Закон).

Статья 1 Закона определяет приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на приватизацию жилого помещения появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде. Право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и считается производным от его статуса нанимателя жилого помещения Постановление Конституционного Суда РФ от 14 июня 2006 г. N 8-П // СЗ РФ. 2006. № 26. ст. 2876.. Причем правом на приватизацию жилого помещения обладают наниматели только по договору социального, а не коммерческого найма.

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя приобрести жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в собственность (ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона) с учетом специфики участия их в гражданском обороте. "Наравне", полагаем, включает несколько моментов. Во-первых, законодатель признает и за несовершеннолетними субъективное право на приватизацию жилья. Во-вторых, на них, за некоторыми исключениями, распространяются порядок передачи жилых помещений в собственность, принципы (бесплатность, добровольность, возможность расприватизации жилого помещения), ограничения (гражданство РФ, принадлежность приватизируемого жилого помещения к государственной или муниципальной собственности) и запреты на приватизацию ряда жилых помещений (ч. 1 ст. 4 Закона). В-третьих, осуществление данного права несовершеннолетних происходит в соответствии с их дееспособностью. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи (ст. 2 Закона), письменно его излагают, сами подписывают документы. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, все необходимые действия совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Это согласуется с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ.

Иная ситуация возникает при отказе несовершеннолетнего от приватизации. С одной стороны, участие несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения - право, а не обязанность, а в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. С другой стороны, отсутствие или неполнота дееспособности у несовершеннолетних требует участия законных представителей при решении этого вопроса (ст. 26, 28 ГК РФ) и дополнительного контроля органов опеки и попечительства за действиями законных представителей (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

В литературе высказана точка зрения об обязательности включения несовершеннолетних в договор приватизации в силу императивности нормы ч. 2 ст. 7 Закона Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М., 2005. С. 41; Титов А.А. Приватизация жилья. М., 2006. С. 35. Действительно, формулировка данной статьи дает основания считать заложенное в ней правило безусловным, обязательным («в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершенно летними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением»). Однако в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм.) разъяснено, что отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Представляется, что, если бы правило ч. 2 ст. 7 Закона было безусловным и несовершеннолетние (до 14 лет) в обязательном порядке включались в договор передачи жилья в собственность, это служило бы реальной гарантией соблюдения прав несовершеннолетних при приватизации жилья. Зависимость от согласия законных представителей и разрешения органа опеки и попечительства позволяет на практике обходить эти условия.

Стоит обратить внимание еще на один спорный момент. Статья 1 Закона предусматривает передачу жилых помещений в собственность граждан на добровольной основе. П.В. Крашенинников отмечает, что никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье.

Если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение Крашенинников П.В. Указ.соч. С. 13.. Очевидно, автором имеется в виду случай, когда один из членов семьи выступает против передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную, т.е. против приватизации как таковой, желая сохранить статус нанимателя жилого помещения. Но ведь также возможна ситуация, когда член семьи в целом не возражает против приватизации жилья, но сам не желает становиться ее участником. Тогда возникают совсем другие последствия: жилое помещение может быть приватизировано, но отказавшийся не становится его сособственником, а сохраняет право бессрочного пользования им. Этот вопрос разъяснен в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г. по вопросам применения жилищного законодательства (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г.)Бюл. Верховного Суда РФ. 2006. № 5.. Бесспорно, что в рассматриваемых случаях мнение несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, учитываться не будет. С позицией несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, полагаем, ситуация другая. Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет выступает принципиально против приватизации жилого помещения (а не участия в приватизации), приватизировать жилое помещение не представляется возможным. Хотя этот вопрос напрямую не урегулирован законом, иное толкование противоречило бы ч. 1 ст. 2 Закона, где говорится о праве приобрести в собственность занимаемое на условиях социального найма жилое помещение «с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет». В таком случае можно только договариваться с несовершеннолетним, убеждая в преимуществах права собственности на жилое помещение. Без его согласия остальные члены семьи также не смогут реализовать свое право на приватизацию жилья, а в судебном порядке такие споры не разрешаются, поскольку суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность.

Несовершеннолетние, также как и другие члены семьи нанимателя, могут стать единственными собственниками занимаемого жилого помещения в случае отказа последних от личного участия в приватизации, т.е. их согласия на передачу жилья в собственность одного несовершеннолетнего (ч. 1 ст. 2 Закона). Это также возможно, если несовершеннолетние одни проживают в жилом помещении (ч. 2 ст. 2 Закона).

Таким образом, в целом можно говорить о равенстве в правовом регулировании вопросов, связанных с приватизацией жилых помещений, в отношении всех граждан РФ независимо от возраста. Однако некоторые, и очень важные, исключения для несовершеннолетних законодателем сделаны и направлены на приоритетную защиту их прав как более слабой стороны в правоотношении. Как отмечал Конституционный Суд РФ в названном постановлении, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, допустима, если она объективно оправдана, обоснована и преследует конституционно значимые цели.

Для несовершеннолетних сделано исключение из принципа одноразовости бесплатного приобретения в собственность занимаемого жилого помещения: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Эта норма вместе с положениями ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 7 Закона «сглаживает» ситуации, связанные с нарушениями прав несовершеннолетних при приватизации, гарантирует право несовершеннолетних на участие в приватизации.

Правовой гарантией жилищных прав несовершеннолетних при приватизации выступает необходимость получения законными представителями предварительного согласия органов опеки и попечительства в случае невключения несовершеннолетнего в число участников приватизации жилого помещения. Как правило, органы опеки и попечительства настаивают на включении несовершеннолетних в договор передачи жилого помещения в собственность граждан Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья / Н.П. Безрук, // Российский юридический журнал, № 3, май-июнь 2009..

2.2 Правовые проблемы приватизации жилых помещений (анализ судебной практики)

На заре рыночных реформ в начале 90-х годов XX в. был принят Закон РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации жилья), в соответствии с которым граждане России получили право на приватизацию - передачу государственных и муниципальных жилых помещений в частную собственность Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2004, с изм. 15 06.2006, с изм. и доп., вступившими в силу 01.03.2007, с изм. 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 28, ст. 959..

Наиболее распространенные вопросы в практике применения норм о приватизации жилых помещений касаются положений о правах бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации жилья при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Указанный вариант приватизации жилого помещения регламентирован статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти жилые помещения в собственность.

С одной стороны, право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию, и отказавшегося таким образом от доли в приватизированном жилье, гарантированы Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01. 12. 2007) // «Парламентская газета»№ 7-8, , 2007, № 1, ст. 14, № 49, ст. 6071., в соответствии со статьей 19 которого действия положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12. 2004 № 188-ФЗ (ред. от 13. 05. 2008 г). // СЗ РФ 2008, № 17, ст. 1756. об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. С другой стороны, положения части 2 статьи 292 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994, N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 14.07.2008, с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, с. Следует отметить, что действующая редакция данной нормы была зафиксирована статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации", то есть незадолго до вступления в силу нового ЖК РФ, в котором на законодательном уровне была оформлена возможность выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения при утрате семейных отношений с последним Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03. 01. 2005, № 1 (часть 1), ст. 39..

Бланкетный характер комментируемых норм, выразившийся в отсылках к иным нормативным актам, обусловил многочисленные искаженные обыденные толкования положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, в соответствии с которыми лица, давшие согласие на приватизацию жилого помещения в пользу членов своей семьи, утрачивали право на проживание в нем и подлежали выселению при продаже данного жилья собственником.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда от 01 марта 2006 года Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда от 01 марта 2006 года // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2006, № 5. при разъяснении обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отмечалось, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

Верховный Суд РФ также отметил, что при совершении сделки с приватизированным жилым помещением в обязательном порядке следует соблюдать требования части 1 статьи 558 ГК РФ, которая предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в котором эти лица проживаютГражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14 - ФЗ (ред. от 14.07.2008, с изм.Фед. Закона от 26.01.1996) // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5, ст.410,. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Анализ правоприменительной практики показывает, что высшая судебная инстанция при рассмотрении надзорных жалоб на решения нижестоящих судов о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения и отказавшихся от доли в занимаемом жилом помещении, принимает решения в пользу ответчиков, то есть пользователей жилого помещения, не приобретших права собственности на приватизированное жилье.

Так, Верховный Суд РФ в Определении N 5-В08-78 от 26 августа 2008 г. признал право постоянного бессрочного пользования жилым помещением - комнатой - за ответчицей, которая имела равное право на приватизацию жилого помещения с членом своей семьи, но отказалась от реализации данного права в пользу последнего, который в дальнейшем подарил приватизированное жилое помещение истице Определение Верховного Суда РФ N 5-В08-78 от 26 августа 2008 г. // Текст опубликован не был.. Аналогичное, по сути, решение было изложено в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 5-В08-75 от 19 августа 2008 г., в котором ответчица добровольно отказалась от права на приватизацию жилого помещения в пользу супруга, который в дальнейшем продал приватизированное жилье. Покупательница заявила иск о выселении ответчицы из принадлежащего ей жилого помещения Определение Верховного Суда РФ N 5-В08-75 от 19 августа 2008 г. // Текст опубликован не был..

Принципами приватизации жилого помещения в России является бесплатность и однократность, то есть лицо имеет право единожды стать собственником жилого помещения на безвозмездной основе. В правоприменительной практике указанные положения Закона о приватизации обусловили вопрос: «Сохраняется ли право пользования приватизированным помещением за бывшим членом семьи собственника, который ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию?»

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 года разъяснено, что, исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья, передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 года.. Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Следовательно, считает Верховный Суд РФ, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. К указанным случаям могут быть применены вышеизложенные положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной или местной власти. В правоприменительной деятельности возникли вопросы: "В какой процессуальной форме должно быть выражено волеизъявление на приватизацию жилого помещения? Может ли отсутствие договора о передаче жилого помещения в собственность физическому лицу при наличии заявления о приватизации жилья служить основанием для отказа во включении приватизируемого жилого помещения в наследственную массу?"

Важное разъяснение по данному вопросу содержится в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ N 11 от 21.12.1993, № 10 от 25.10.1996, N 6 от 06.02.2007): гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условияхПостановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25. 10. 1996 N 10, от 06.02.2007 N 6) // "Бюллетень Верховного Суда РФ" ,1993. N 11; 1997. N 1.. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь ввиду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 5-В08-81 от 12 августа 2008 года, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица о приватизации жилого помещения. Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации, и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы "одного окна" Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации.

Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24 августа 1993 г. и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность, возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, определила отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, волеизъявление физического лица о приватизации жилья может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется путем бесплатной передачи гражданам в собственность занимаемого жилья.

В марте 2010 положения о бесплатной приватизации жилых помещений будут отменены. Законодатель стремился поэтапно подойти к решению вопроса об отмене бесплатного принципа приватизации жилых помещений. Так, в 2004 г. был принят Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», который зафиксировал в статье 4 Закона о приватизации жилья положение, в соответствии с которым не подлежали приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам после 01 марта 2005 года.

Данное положение было оспорено в Конституционном Суде РФ, который 15 июня 2006 г. вынес постановление № 6-П «По делу о проверке

Данное положение было оспорено в Конституционном Суде РФ, который 15 июня 2006 г. вынес постановление № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой» Определение Верховного Суда Российской Федерации N 5-В08-81 от 12 августа 2008 года // Текст опубликован не был. // Гарант 2010.. Конституционный Суд России констатировал, что, установив в статье 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов и обосновав это тем, что с введением в действие ЖК РФ договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях, федеральный законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.

Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 года правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.

Конституционный Суд Российской Федерации, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего - его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность.

На основании изложенного Конституционный Суд РФ констатировал, что нормативные предписания, устанавливающие запрет на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года, не имеют конституционного обоснования и противоречат статье 19 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

В резолютивной части постановления указанные положения были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации.

На протяжении нескольких лет приватизация комнат в коммунальной квартире была ограничена рядом условий, в частности, согласием соседей - нанимателей комнат - в коммунальной квартире. Коммунальные квартиры - это жилые помещения, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Комната в коммунальной квартире является жилым помещением.

Конституционный Суд Российской Федерации принял Постановление от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова", в котором рассмотрел вопрос о соответствии запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах конституционным положениям) Постановление Конституционного Суда РФ от июня 2006 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераци» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой" // "Вестник Конституционного Суда РФ", 2006, № 4..

Конституционный Суд констатировал, что определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства исключают возможность передачи его в частную собственность. Предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья, и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе - для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

В резолютивной части постановления Конституционный Суд признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Постановление Конституционного Суда соответствует положениям ГК РФ. Значение данного документа заключается в том, что он окончательно оформил правовой режим комнаты, как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.

Правовым последствием принятого постановления Конституционного Суда РФ является действие в отношении коммунальных квартир общего порядка приватизации, начиная с 3 ноября 1998 г., без каких-либо ограничений.

В мае 2002 г. были приняты соответствующие изменения ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилья, в соответствии с которыми из перечня объектов, не подлежащих приватизации, были исключены жилые помещения в коммунальных квартирах Правовые проблемы приватизации жилых помещений (анализ судебной практики) (Д.В. Карпухин, "Жилищное право", N 3, март 2009 г.). // Гарант 2010..

Заключение