Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т. 1. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1967. - С. 489 - 490.. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.

Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, а зачастую и не регистрирует свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.

Конечно же, при оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.

Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который, в свою очередь, делится на договорные и внедоговорные способы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным при этом является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному. А.В. Венедиктов в свое время пришел к выводу о возможности такого перехода: "Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск" Венедиктов А.В. Гражданско-правовая охрана социалистической собственности. [Текст] - Л., Изд-во ЛГУ. 1954. - С. 174.. На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владелец по договору находятся в разных правовых положениях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от незаконного владельца возникают определенные права на имущество, причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть существенно нарушены. К таким нарушениям, например, можно отнести требование освобождения жилого помещения при неистекшем сроке договора жилищного найма.

Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.

Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако, если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ) Смирнов В.Т., Собчак А.А. Общее учение о деликтных обязательствах. [Текст] - Л., Изд-во ЛГУ. 1986. - С. 121; Донцов С.Е., Глянцев В.В. Возмещение вреда по советскому законодательству. [Текст] - М., Юридическая литература. 1990. - С. 97; Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая [Текст] / Под общ. ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А. - М., Инфра-М. 2007. - С. 301-312..

3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений

Принадлежность жилых помещений отдельным участникам жилищных отношений отражается и закрепляется в нормах, регулирующих отношения собственности.

Гражданский кодекс РФ (ч.1 ст.209) определяет содержание права собственности в соответствии с российской цивилистической традицией. Это известная триада: владение, пользование и распоряжение.

Обобщающий перечень оснований возникновения права собственности содержится в главе 14 ГК РФ. Одним из таких способов является приватизация. В частности, нормы ст. 217 ГК РФ предусматривают, что имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

На протяжении долгого периода времени основной задачей федеральной жилищной политики было всемерно способствовать возрастанию доли жилищного фонда, находящегося в частной собственности граждан путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фондов Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. [Текст] - М., Юрайт. 2004. - С. 161..

Ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.91 г. под приватизацией подразумевает бесплатную передачу в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде⁴⁸.

Сделки приватизации жилья характеризуют следующие признаки:

Переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность,

Возможность участия в договоре приватизации только граждан РФ,

Бесплатность,

Однократность.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» одной из целей приватизации называет создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище, а так же улучшение использования и сохранности жилищного фонда.

Приватизации жилое помещение подлежит с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

С точки зрения доктора юридических наук И. Фаршатова, указание на обязательное наличие согласия определенной законом категории несовершеннолетних было сделано в целях обеспечения жилищных прав детей, поскольку, как показывает практика, при осуществлении приватизации жилья допускаются многочисленные случаи нарушения жилищных прав несовершеннолетних Фаршатов И. Охрана жилищных прав несовершеннолетних [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 2. - С.12.. Примером может служить дело, рассмотренное Федеральным судом г. Новокуйбышевска Самарской области в сентябре 2005г. по иску прокурора г. Новокуйбышевска в интересах несовершеннолетних Петренко К.А. (1990г.р.) и В.А. (1988 г.р.) к Петренко А.Т., Семеновой И.Н. и администрации г.Новокуйбышевска о признании сделок с жилым помещением недействительными.

В ходе слушания дела, судом было установлено следующее. В квартире, находящейся по адресу: г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, 15-17, были зарегистрированы трое человек: отец - основной квартиросъемщик и двое его несовершеннолетних детей Петренко К.А. и В.А. Отец несовершеннолетних Петренко А.Т. на основании договора передачи квартиры в собственность от 25 марта 2005г. получил квартиру, расположенную по адресу: ул. Свердлова, 15-17, в свою собственность. В тот же день администрация г. Новокуйбышевска заключила с Петренко А.Т. еще один договор передачи указанной квартиры в собственность, по которому данная квартира передавалась в собственность Петренко А.Т. и его несовершеннолетних детей.

5 мая 2005г. Петренко А.Т. на основании первого договора передачи квартиры в собственность продал квартиру Семеновой И.Н. Прокурор г. Новокуйбышевска обратился в суд с иском о признании недействительными договора от 25 марта 2005г. о передаче в собственность квартиры, где собственником указан только Петренко А.Т. , а так же договора купли-продажи спорной квартиры от 5 мая 2005г. с последующим выселением из нее Семеновой И.Н. В обоснование своих требований прокурор указал, что при заключении названного договора от 25 марта 2005г. были нарушены права несовершеннолетних детей, имеющих право пользования квартирой, и право на ее приватизацию, а сделка купли-продажи квартиры совершена Петренко А.Т. без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Решением Федерального суда г. Новокуйбышевска от 31 сентября 2005г. исковые требования прокурора удовлетворены: сделка приватизации спорной квартиры (договор на передачу квартиры) от 25 марта 2005г., в котором собственником квартиры указан только Петренко А.Т., признана недействительной, также признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Петренко А.Т. и Семеновой И.Н. Собственниками квартиры, расположенной по адресу: ул. Свердлова, 15-17 признаны Петренко А.Т., К.А. и В.А. В качестве оснований суд указал следующие: в соответствии с нормой ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилом фонде ... на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних членов семьи в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести это помещение в собственность. Жилое помещение передается в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе, несовершеннолетних. В силу статьи 37 Гражданского кодекса РФ, при совершении сделок по распоряжению имуществом, права на которое имеют несовершеннолетние, необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства Мустаханов Р. Защита жилищных прав несовершеннолетних: реальная или мнимая? [Текст] // Законность. - 2008. - № 1. - С. 21..

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм закона, неучастие несовершеннолетних детей в приватизации жилого помещения, на которое они имели право, возможно только при наличии разрешения на это органов опеки и попечительства.

Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, суд исходил из того, что указанными сделками были нарушены права несовершеннолетних как участников общей собственности вследствие приватизации квартиры, и кроме того, для совершения сделок в отношении квартиры требовалось разрешение органа опеки и попечительства Архив Федерального суда г. Новокуйбышевска. Дело № 4-322-1 от 15.06.2005 г..

Как видим, несовершеннолетние члены семьи (как проживающие в квартире на момент приватизации, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь) при приватизации квартиры подлежат обязательному включению в число ее собственников. Как отмечается в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации занимаемого ими жилого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г., по состоянию на 06.02.2007] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11. - С. 3.. При этом отсутствует указание на то, какой вид общей собственности при приватизации следует установить (долевая или совместная собственность). По смыслу ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности, т.е. действует презумпция режима долевой собственности, что означает приобретение права собственности на жилую площадь в равных долях между сособственниками Комментарий к жилищному законодательству РФ [Текст] / Под ред. Исакова В.Б. - М., Юрайт. 2008. - С. 24..

Отказ от включения несовершеннолетнего в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен его законными представителями только при наличии соответствующего разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из нормы ч.2 ст.37 Гражданского кодекса РФ, согласно которой опекун несовершеннолетнего не вправе совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Следует отметить, что это требование с точки зрения многих правоприменителей (Макаров Г., Жилинкова И.В., Лучин В.О., Богданова Н.А. и др.) не соответствует положениям Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 3. - С. 17.. Дело в том, что в договор о передаче жилого помещения в собственность включается несовершеннолетний, имеющий право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с ним лица, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, либо несовершеннолетний, проживающий отдельно от указанных лиц, но не утративший право пользования жилой площадью. Иначе говоря, в данном случае несовершеннолетние всегда должны включаться в приватизационные документы; органы опеки и попечительства, давая разрешение на приватизацию, не вправе выносить решение о «возможности» невключения несовершеннолетних в названные документы. Эти правила распространяются и на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на начало приватизации имеют право на жилое помещение наряду с другими нанимателями Фаршатов И. Охрана жилищных прав несовершеннолетних [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 2. - С.12.. В связи с этим интересным представляется такой пример. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и договора на передачу квартиры в собственность, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав. Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 2001 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д. В 2002г. С, прописанная в двухкомнатной квартире в связи с регистрацией брака с Д., приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 2. - С. 32..

Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. Предполагается, что правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей Архив Федерального суда Октябрьского района г. Самары. Дело № 3-478/3 от 16.09.2007 г..

Особо в законодательстве РФ оговариваются жилищные права несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом помещении. В данном случае инициативу по передаче в собственность несовершеннолетнего занимаемого им жилья должны проявить его законные представители - родители (усыновители, опекуны и попечители). Согласно ст. 28 Гражданского кодекса РФ в отношении малолетних (до 14 лет) ими являются родители, усыновители, опекуны; в отношении несовершеннолетних в возрасте от14 до 18 лет - родители, усыновители, попечители (ст. 26 ГК РФ).

Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, оставшихся проживать в жилом помещении, законом оговаривается возможность самостоятельно обратиться с заявлением о передачи квартиры в собственность в порядке приватизации при наличии согласия законных представителей.

Кроме того, нормой ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрены «дополнительные гарантии» по решению вопроса приватизации жилого помещения, в котором остались проживать исключительно несовершеннолетние. В данном случае приватизация жилья осуществляется с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

В чем заключается необходимость участия в этом случае органа опеки и попечительства - сказать довольно-таки сложно, поскольку, как следует из Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилье должно быть передано в собственность несовершеннолетнего в обязательном порядке.

Так же определенные проблемы существуют и в области реализации жилищных прав при приватизации жилых помещений детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», а так же ст. 8 Закона РФ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», в целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних в случае, когда несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, остались проживать в жилом помещении одни, вне зависимости от формы их устройства, законные представители обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетнего Королева Г. О бедном ребенке замолвите слово... [Текст] // Законность. - 2008. - № 1. - С. 17..

Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» определен перечень лиц, которые должны представлять интересы несовершеннолетнего при оформлении приватизации жилья: органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и другие законные представители.

Указание в законе трехмесячного срока, представляется, должно служить ориентиром для лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, однако его истечение не является основанием для отказа в приватизации жилья.

Кроме того, на указанный круг лиц, в случае длительного отсутствия несовершеннолетнего в жилом помещении, возлагается обязанность принять необходимые меры для использования жилья в интересах несовершеннолетнего. Стоит сразу оговориться, что здесь речь идет о ситуации, когда право пользования данным жилым помещением имеется только у ребенка, другие же лица это право утратили (например, родители ребенка умерли). Если же иные лица временно отсутствуют в жилом помещении, но сохранили право на него (например, родители осуждены к лишению свободы), то приватизация жилого помещения в пользу несовершеннолетнего не представляется возможной Шершень Т.В. Некоторые проблемы защиты жилищных прав и интересов ребенка. [Текст] - М., ИГП РАН. 2005. - С. 18..

Порядок участия органов опеки и попечительства в совершении сделок по приватизации жилых помещений, в которых проживают дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, подробно освещен в письме Министерства образования РФ от 20.02.1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» Вестник образования. - 1999. - № 8. - С. 9.. Согласно указанному письму при подготовке документов, связанных с приватизацией, органам управления образованием было рекомендовано руководствоваться ст. 37, 292 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми в этих случаях требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по приватизации жилой площади. Данное разрешение оформляется только в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа Батяев А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Жилищное прав. - 2007. - № 4. - С. 19..

Кроме того, одним из важнейших аспектов при реализации жилищных прав несовершеннолетних путем приватизации жилой площади, является право несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, на возможность бесплатной приватизации жилого помещения после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тоже только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья дважды: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данном помещении и участвовать в его приватизации Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. [Текст] - М., Юрайт. 2004. - С. 169..

Таким образом, приватизация жилого помещения - один из наиболее сложных, но и один из наиболее распространенных способов приобретения в собственность жилого помещения. Несовершеннолетние, как полноправные граждане РФ, также наделены Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» правом на приобретение жилых помещений в собственность.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилищная проблема в нашей стране, как свидетельствует опыт, до сих пор продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. В России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, жилищная проблема определяет необходимость проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений. Это одна сторона вопроса. Другая же, не менее значимая, состоит в том, что настала пора преодолеть стереотип, сложившийся в сознании уже нескольких поколений, согласно которому утвердилось отношение к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу. Важнейшие социально-экономические аспекты реализации современной жилищной реформы состоят в том, чтобы всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан и юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, всяческой поддержке центральными и муниципальными органами власти и управления граждан, приватизировавших жилые помещения, установление жестких санкций по отношению к должностным лицам, препятствующим передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда. Существенная роль в реализации отмеченных социально-экономических проблем жилищной реформы принадлежит и законодательному регулированию, стержнем которого выступают принципы приватизации жилых помещений. В науке российского жилищного права пока не предпринято ни одного сколько-нибудь значимого исследования, имеющего в качестве самостоятельного предмета принципы приватизации жилых помещений. Остаются не выявленными их юридическая природа, закономерности формирования, специфика выражения (проявления, закрепления), сущность, родовая и видовая дифференциация, система и особенности функционирования. Между тем, отмеченные проблемы относятся к числу фундаментальных, содержащих многоаспектные и многокачественные стороны и опосредствования методологии российского жилищного права вообще и приватизации жилых помещений, в частности. Изучение их будет способствовать более глубокому пониманию сущности и социального назначения самого жилищного права и приватизации жилых помещений.

1. Институт приватизации жилых помещений не является новым для России - впервые российские граждане столкнулись с ним в двадцатые годы прошлого столетия.

2. Представляется необходимым внести изменения в статью 2 Закона о приватизации: «при приватизации жилого помещения требуется согласие на это лиц, имеющих право на жилую площадь; при этом согласие нужно и в том случае, если эти лица в приватизируемой квартире не проживают, но имеют право на жилую площадь и не утратили фактической связи с жилым помещением».

3. В обществе реально встает вопрос защиты добросовестных приобретателей, что требует изучения и на законодательном уровне решения вопросов признания сделок недействительными, выселения, предоставления жилой площади и т. д.

4. Статья 2 Закона о приватизации требует уточняющего дополнения: "от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители".

5. Для приведения федерального законодательства в единообразную систему, необходимо дополнить пункт 2 статьи 26 ГК РФ подпунктом 5, где бы указывалась самостоятельная возможность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья.

6. Предлагается следующая формулировка части 1 статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": "Граждане Российской Федерации, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно дают согласие на приватизацию, от имени малолетних и недееспособных действуют их законные представители. Жилые помещения передаются в общую собственность граждан либо в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетних".

7. Представляется обоснованным мнение о том, что договоры о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию.

8. Предлагается следующая формулировка части 2 статьи 8 Закона о приватизации: "Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к дисциплинарной ответственности. Должностные лица, виновные в неоднократном нарушении требований законодательства, привлекаются к административной ответственности и наказываются штрафом в размере от 50 до 100 минимальных размеров оплаты труда, установленного на день подачи заявления в суд или на день вынесения судом решения".

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 25.03.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 18.10.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 15.

8. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 223-ФЗ, принят 29.12.1995 г., по состоянию на 21.07.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

9. Об опеке и попечительстве [Текст]: [Федеральный закон № 48-ФЗ, принят 24.04.2008]// РГ, № 4651, 30.04.2008.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

11. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]: [Федеральный закон № 66-ФЗ, принят 15.04.1998 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 16. - Ст. 1801.

12. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества [Текст]: [Федеральный закон № 93-ФЗ, принят 30.06.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 27. - Ст. 2881.

13. О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Текст]: [Федеральный закон № 26-ФЗ, принят 11.08.1994 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 16. - Ст. 1864.

14. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1.). - Ст. 14.

15. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ, принят 30.12.2004 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 43.

16. О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Федеральный закон № 54-ФЗ, принят 15.05.2001 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 21. - Ст. 2063.

17. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 52-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 32. - Ст. 3302.

18. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, принят 04.07.1991 г., по состоянию 15.06.2006] Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991 - № 28. - Ст. 959.

19. О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних [Текст]: [Письмо Минобразования РФ № 244/26-5, от 09.06.1999 г.] // Вестник образования. - 1999. - № 8. - С. 9.

20. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 1531-1, принят от 03.07.1991 г., по состоянию на 17. 03.1997] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 27. Ст. 927.

21. Об основах федеральной жилищной политики [Текст]: [Закон РФ № 4218-1, принят 24.12.1992 г., по состоянию на 22.08.2004] // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.

22. О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда [Текст]: [Постановление Совета Министров СССР № 1440, от 02.12.1988 г.] // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. - 1989. - № 1. - Ст. 4.

23. Об утверждении временного положения о кондоминиуме [Текст]: [Указ Президента РФ № 2275, от 23.12.1993 г.] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1993. - № 52. - Ст. 5079.

Специальная и учебная литература

24. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. [Текст] М., Юридическая литература. 1940. - 562 с.

25. Агафонова Н., Степанов Н. Квартира с аукциона, или об одном из методов, с помощью которого решают жилищную проблему в Чувашии [Текст] // Хозяйство и право. - 1990. - № 10. - С. 88.

26. Афонина А.В. Договор социального найма жилого помещения [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 10. - С. 23.

27. Батяев А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом [Текст] // Жилищное прав. - 2007. - № 4. - С. 19.

28. Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права: Учебное пособие. [Текст] - М., Зерцало. 2008. - 438 с.

29. Безрук Н.П. Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения [Текст] Семейное и жилищное право. - 2007. - № 1. - С. 21.

30. Венедиктов А.В. Гражданско-правовая охрана социалистической собственности. [Текст] - Л., Изд-во ЛГУ. 1954. - 574 с.

31. Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 1. - С. 14.

32. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Брачный договор. Комментарий семейного и гражданского законодательства и практика его применения. [Текст] - М., Статут. 2002. - 462 с.

33. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий [Текст] / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. - М., Юрайт. 2004. - 764 с.

34. Гражданское право: Учебник для вузов. Часть первая [Текст] / Под общ. ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А. - М., Инфра-М. 2007. - 721 с.

35. Донцов С.Е., Глянцев В.В. Возмещение вреда по советскому законодательству. [Текст] - М., Юридическая литература. 1990. - 532 с.

36. Ерошенко А.А. Истребование личным собственником своего имущества из чужого незаконного владения [Текст] // Правоведение. - 1965. № 2. - С. 62.

37. Ефимов А., Поповченко А. О некоторых вопросах приватизации жилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 3. - С. 12.

38. Ефремова А. Дети в сделках с недвижимостью [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 2. - С. 32.

39. Зуйкова Л. Получение согласия на отчуждение квартиры [Текст] ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 9.

40. Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т. 1. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1967. - 672 с.

41. Как с максимальной выгодой стать собственником жилья: Практическое пособие [Текст] / Под ред. Филиппова П. - СПб., Центр-Пресс. 2007. - 468 с.

42. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. [Текст] - М., Юрайт. 2004. - 654 с.

43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М., Юрайт. 2008. - 834 с.

44. Комментарий к жилищному законодательству РФ [Текст] / Под ред. Исакова В.Б. - М., Юрайт. 2008. - 672 с.

45. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Постатейный комментарий к основным законам: Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; Жилищному кодексу РФ; Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст] / Под ред. Исакова В.Б. - М., Юрайт-Издат. 2008. - 834 с.

46. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. [Текст] - М., Инфра-М. 2006. - 478 с.

47. Королева Г. О бедном ребенке замолвите слово... [Текст] // Законность. - 2008. - № 1. - С. 17.

48. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст] - М., Статут. 2007. - 632 с.

49. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации [Текст] - М., Статут. 2006. - 458 с.

50. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. [Текст] - М., Статут. 2005. - 562 с.

51. Кузьмина И. Гарантии прав социально незащищенных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения [Текст] // Законность. - 2008. - № 1. - С. 18.

52. Лисицын В.В., Арбузов С.С. Приватизация жилья: за и против [Текст] // Российский судья. - 2006. - № 2. - С. 21.

53. Литовкин В.Н. Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья. [Текст] - М., Республика. 1993. - 432 с.

54. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок [Текст] // Хозяйство и право. 2008. № 3. - С. 17.

55. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. [Текст] - М., Высшая школа. 1990. - 468 с.

56. Мустаханов Р. Защита жилищных прав несовершеннолетних: реальная или мнимая? [Текст] // Законность. - 2008. - № 1. - С. 21.

57. Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья [Текст] Законность. - 2008. - № 2. - С.17.

58. Приходько И.А. Молодежные жилые комплексы. [Текст] - М., Норма. 2007. - 368 с.

59. Редин М. Приватизация коммунальных квартир [Текст] // Законность. - 2008. - № 4. - С. 16.

60. Савас Э.С. Приватизация: ключ к рынку. [Текст] - М., Дело. 1992. - 432 с.

61. Сапронова И.А. Деприватизация жилья [Текст] // Право и политика. - 2008. - № 1. - С. 25.

62. Сауль С. Как приватизировать коммунальную квартиру [Текст] // Российская юстиция. - 1996. - № 1. - С. 24.

63. Свердлык Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 11. - С. 14.

64. Свердлык Г.А. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 9. - С. 19.

65. Семаков И.К. Еще раз о приватизации жилья [Текст] // Жилищное право. - 2006. - № 12. - С. 13.

66. Семина Т.А. Проблемы прекращения приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации [Текст] // Жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 21.

67. Скрипко В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 2. - С. 29.

68. Смирнов В.Т., Собчак А.А. Общее учение о деликтных обязательствах. [Текст] - Л., Изд-во ЛГУ. 1986. - 512 с.

69. Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 8. - С. 19.

70. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. [Текст] - М., Статут. 2005. - 542 с.

71. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (комментарии к новому ГК РФ). [Текст] - М., Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь". 1996. - 368 с.

72. Фаршатов И. Охрана жилищных прав несовершеннолетних [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 2. - С. 12.

73. Цыбуленко З.И., Сафонова Ю.Б. Анализ некоторых положений закона российской федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст] // Юрист. - 2006. - № 11. - С. 19.

74. Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве [Текст] Избранные труды. - М., Статут. 2006. - 612 с.

75. Чефранова Е.А. Приватизация жилищного фонда. [Текст] - М., Российская правовая академия МЮ РФ. 1994. - 458 с.

76. Шанхаев С.В. Новый порядок расприватизации жилого помещения [Текст] // Право в Вооруженных Силах. - 2008. - № 1. - С. 32.

77. Шершень Т.В. Некоторые проблемы защиты жилищных прав и интересов ребенка. [Текст] - М., ИГП РАН. 2005. - 486 с.

78. Шешко Г.Ф. К вопросу о стабильности жилищных прав граждан [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - № 11. - С. 23.

79. Шешко Г.Ф. Приватизация жилья. Некоторые иные вопросы применения жилищного законодательства [Текст] // Цивилист. - 2007. - № 1. С. 25.

80. Шешко Г.Ф. Продажа квартир в личную собственность [Текст] // Хозяйство и право. - 1989. - № 11. - С. 119-124.

Материалы юридической практики

81. По делу о проверке конституционности положений подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. ст. 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда РФ и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П, от 15.06.2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 26. - Ст. 2876.

82. По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited" [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 8-П, от 16.05.2000 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 21. - Ст. 2258.

83. По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова. [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 25-П, от 03.11.1998 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 45. - Ст. 5603.

84. По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного и других на нарушение их конституционных прав положением ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [Текст]: [Определение Конституционного Суда РФ № 316-О, от 10.12.2002 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 5. - Ст. 503.

85. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в российской федерации» [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г., по состоянию на 06.02.2007] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11. С. 3.

86. Архив Федерального суда г. Новокуйбышевска. Дело № 4-322-1 от 15.06.2005 г.

87. Архив Федерального суда Октябрьского района г. Самары. Дело № 3-478/3 от 16.09.2007 г.