Жилищные споры

Рассмотрим проблемы судебного рассмотрения споров, вытекающих из жилищных правоотношений по договору социального найма, на основе действующего ЖК РФ. Согласно ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено только малоимущим гражданам. Вместе с тем судебная практика судов общей юрисдикции показывает, что количество рассмотренных жилищных дел, возникающих из договора социального найма жилого помещения, по отношению ко всем другим категориям гражданских дел является достаточно, однако качество рассмотрения этих споров остается невысоким.

Большое количество жилищных споров рассматривается судами с серьезными нарушениями сроков. Производство по делу может затягиваться на несколько лет, при этом вынесенные судебные постановления нередко обжалуются и отменяются.

Сложность рассмотрения жилищных споров обусловлена несовершенством действующего материального жилищного законодательства, изменением экономической ситуации и общественных отношений в государстве.

Анализ норм ЖК РФ, регулирующих отношения по предоставлению, владению и пользованию жилым помещением на основании договора социального найма, показывает, что в жилищное законодательство включено сравнительно небольшое количество специальных процессуальных норм, что обусловливает сложность рассмотрения и разрешения судами жилищных дел и не способствует укреплению гарантий защиты жилищных прав граждан.

Споры между собственником, балансодержателем жилищного фонда и нанимателем жилого помещения, между нанимателем и членом его семьи, вытекающие из норм жилищного законодательства, возникают в основном в связи с предоставлением жилых помещений и с их использованием.

Особый интерес с точки зрения подведомственности судам представляют споры, связанные с предоставлением жилых помещений. Дела о предоставлении жилого помещения, возникающие из гражданских, жилищных правоотношений, подведомственны суду. Среди них можно выделить споры, связанные с применением ст. 59 ЖК РФ (ст. 46 ЖК РСФСР), с оспариванием работниками решений работодателя об отказе в предоставлении им жилых помещений.

Судебная практика ранее испытывала определенные колебания по вопросу о подведомственности судам дел о предоставлении жилого помещения гражданам, обладающим правом на внеочередное его получение. После пересмотра Верховным Судом РФ в порядке надзора ряда дел споры о внеочередном предоставлении жилого помещения были признаны подведомственными судам.

В январе 2011 г. Ленинский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск - гр. К. о признании права на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире и обязании Администрации Адмиралтейского района заключить договор социального найма. Гражданка К. зарегистрирована и постоянно проживала вместе со своим супругом в комнате пл. 12,00 кв.м в коммунальной квартире, в которой освободилась комната пл. 18,5 кв.м, в связи с выездом нанимателя на постоянное проживание в другое место жительства. После освобождения комнаты гр. К. обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении освободившейся комнаты по договору социального найма, в котором было отказано. В ходе судебного разбирательства было установлено, что семья гр.К., обеспечена общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления и имеет преимущественное перед другими проживающими в квартире гражданами, право на предоставление освободившегося жилого помещения.

По жилищным делам, возникающим из договора социального найма жилого помещения, в качестве сторон могут выступать различные субъекты жилищных и гражданских правоотношений: уполномоченные органы государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, действующие от имени собственников жилых помещений государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования); управомоченные собственниками жилых помещений государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда на осуществление функций наймодателя жилого помещения государственные и муниципальные предприятия и учреждения, наниматели, проживающие совместно с ними члены семьи, поднаниматели, временные жильцы.

Положение наймодателя в договоре социального найма могут занимать различные субъекты правоотношений: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (действующие от их имени уполномоченные государственные органы Российской Федерации и субъекта Российской Федерации или уполномоченные органы местного самоуправления (жилищные органы), управомоченные указанными органами на осуществление функций наймодателя государственные и муниципальные предприятия и учреждения, наименование и организационно-правовая форма которых напрямую зависят от вида жилищного фонда; при этом наймодателями по договору социального найма не могут быть физические лица и юридические лица, основанные на частной форме собственности (указанные лица могут выступать в качестве наймодателей по договору коммерческого найма жилого помещения). В соответствии с действующим законодательством предметом договора социального найма может быть жилое помещение, относящееся к государственному или муниципальному жилищным фондам.

Нужно отличать уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени собственников жилых помещений соответствующего жилищного фонда, организации, управомоченные собственником жилого помещения соответствующего жилищного фонда на осуществление функций наймодателя, от организаций жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм, выполняющих функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства (организации ЖКХ), а также предоставлению услуг, которые выбраны непосредственно собственниками жилых помещений соответствующего жилищного фонда или уполномоченными ими организациями (управляющие организации).

По жилищным делам, возникшим из договора социального найма жилого помещения (о взыскании долгов по оплате жилья и коммунальных услуг, о признании договора социального найма недействительным и т.п.), надлежащей стороной будут являться действующие от имени собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда уполномоченные государственные органы РФ, субъекта РФ, орган местного самоуправления или управомоченное им лицо (государственные и муниципальные предприятия и учреждения) - наймодатель жилого помещения, - а не организации жилищно-коммунального хозяйства и не управляющая организация.

Положение стороны в процессе указанные лица сохраняют и в том случае, когда предметом иска является требование, связанное с обслуживанием, содержанием и ремонтом жилых помещений, осуществленными организациями жилищно-коммунального хозяйства (в частности, требование о возмещении убытков, вызванных порчей жилого помещения, например, вследствие прорыва трубы теплоснабжения, о компенсации морального вреда и т.д.). По таким делам организации жилищно-коммунального хозяйства и управляющую организацию следует привлекать в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, так как судебное решение может повлиять на их права и обязанности. Однако по делам, возникающим из внедоговорных отношений, в частности из обязательств вследствие причинения вреда, надлежащей стороной следует признавать именно причинителя вреда, которым может быть организация жилищно-коммунального хозяйства и/или управляющая организация, обслуживающие данное жилое помещение.

Пример дела с участием третьих лиц - из судебной практики Колпинского района г.Санкт-Петербурга.

Д., Д., Д. состоят на регистрационном учете по месту жительства в квартире в п. Металлострой Колпинского района Санкт-Петербурга, состоящей из четырех комнат, площадью 10,9 кв.м, 18.1 кв.м, 10,5 кв.м, 9,4 кв.м.

Д. обратился в суд с иском об изменении договора социального найма жилого помещения, в котором просил передать ему по договору социального найма изолированную комнату площадью 10,5 кв.м, ответчикам передать по другому договору социального найма изолированную комнату, площадью 9,4 кв. м и две смежные комнаты, площадью 18,1 кв. м и 10,9 кв. м, оставив места общего пользования в совместном пользовании всех названных лиц, ссылаясь на те обстоятельства, что с 1985 года состоял в браке с Д., от данного брака родился сын Д., спорная квартира была предоставлена 1988 г. семье из пяти человек, включающей в себя истца, ответчиков, а также родителей ответчицы - Я. и Я., 2005 г. брак между истцом и ответчицей Д. расторгнут, в 2005 году умерла мать ответчицы, в 2008 году умер отец ответчицы, после расторжения брака истец не проживает в квартире, т.к. это привело бы к усилению неприязненных отношений с бывшей женой и к возникновению конфликтов на глазах у сына, истец оплачивал и оплачивает свою часть платы за наем квартиры, 2006 г. истец вступил в брак с Д., проживающей в двухкомнатной квартире общей площадью 60,5 кв.м, жилой площадью 34,0 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, пос.Металлострой, в которой ей принадлежит 1/2 доля, в настоящее время истец проживает с женой Д. в ее квартире, они пользуются одной комнатой, вторую комнату занимают посторонние люди - родственники бывшего мужа Д., умершего 2008 г. Истец хотел бы жить с женой в отдельной квартире, для приобретения которой они не имеют других возможностей, кроме продажи имеющегося у них жилья и приобретения на вырученные деньги отдельной квартиры, но распорядиться своим жильем истец не может, т.к. четырехкомнатная квартира, в которой он зарегистрирован, муниципальная. 2009 г. истец обратился к каждому из ответчиков с предложениями приватизировать спорную квартиру, направив указанные предложения заказными письмами с уведомлением о вручении, но ответчики не ответили истцу на его предложение. Ранее истец пытался заключить договор социального найма квартиры, но ответчики отказали ему в согласии на заключение договора. Изменение договора найма жилого помещения по предложенному истцом варианту не ущемляет права ответчиков и необходимо истцу для приватизации своей доли квартиры.

Д, Д. предъявили встречный иск к Д. о признании утратившим право пользования спорным жилым помещением, ссылаясь на те обстоятельства, что после смерти отца Я. Д. осуществляет все права и обязанности нанимателя квартиры, Д. членом семьи нанимателя не является, выехал на другое место жительства, о чем сам указал в своем исковом заявлении, выезд ответчика из спорного жилого помещения в другое место жительства в соответствии с ч.3 ст.83 ЖК РФ дает основание для вывода об отказе его в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма данного жилого помещения.

В судебном заседании истец Д., представители истца Ш., Ш., действующие на основании доверенности от 2009 года, исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.

Ответчики Д., Д., представитель ответчиков Р., действующий на основании доверенности от 2009 года, в судебное заседание явились, исковые требования Д. не признала, поддержали встречные исковые требования,

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Колпинского района Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, 3-е лицо просит дело рассматривать в отсутствие своего представителя, исковые требования Д. не поддерживает, ссылаясь на то обстоятельство, что ст.82 ЖК РФ определены условия, при которых возможно изменение договора социального найма, раздел договора социального найма жилого помещения на два самостоятельных договора ЖК РФ не предусмотрен.

Выслушав объяснения сторон, представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Д., а также встречные исковые требования Д., Д. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Судом установлено, что нанимателем отдельной четырехкомнатной квартиры в доме Х в п.Металлострой на основании ордера от 1988 года являлся Я., в ордер включены члены его семьи жена Я., дочь Д., зять Д., внук Д. .

Согласно справке о регистрации в указанной квартире от 2009 года Я. снят с регистрационного учета в спорной квартире 2008 года по смерти, Я. снята с регистрационного учета 2005 года по смерти, на регистрационном учете по месту жительства в указанной квартире с 1988 года состоят Д., Д., Д. По данным паспорта на спорную квартиру от 2009 года, общая площадь квартиры составляет 73, 6 кв.м, жилая площадь - 48,9 кв.м, квартира состоит из двух изолированных комнат, площадью 9,4 кв.м, 10,5 кв.м и двух сугубо-смежных комнат, площадью 18,1 кв.м и 10,9 кв.м.

Договор социального найма спорного жилого помещения в письменной форме не заключен.

Брак Д. с Д. прекращен 2005 г., что подтверждается свидетельством о расторжении брака. 2006 г. истец заключил брак с Д., что подтверждается свидетельством о браке.

Д. проживает в двухкомнатной квартире, общей площадью 60,5 кв.м, жилой площадью 34,0 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, в которой ей принадлежит 1/2 доля в праве собственности на квартиру. С 2002 года Д. регулярно оплачивает часть квартирной платы и коммунальных платежей за спорную квартиру.

Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 2009 года сведения о наличии зарегистрированных прав Д., на объекты недвижимости, расположенные в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

2009 года истец обратился к каждому из ответчиков с предложениями приватизировать спорную квартиру, направив предложения заказными письмами с уведомлением о вручении. 2009 г. ответчики получили письма с предложениями истца, что подтверждается расписками в уведомлениях.

Ответчики и представитель ответчиков пояснили, что возражают против приватизации спорной квартиры и изменения договора социального найма по предложенному истцом варианту, полагают, что изменение договора социального найма жилого помещения подобным образом не предусмотрено действующим жилищным законодательством, кроме того, истец не пытался решить возникший между сторонами жилищный спор другими предусмотренными законом способами, в частности путем обмена жилого помещения, варианты обмена не предлагал, в настоящее время ответчики не признают за истцом права пользования спорной квартирой.

В силу ст.451 ГК РФ возможно изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч.1 ст.7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, данная правовая норма допускает применение норм жилищного законодательства по аналогии в случае наличия пробелов правового регулирования жилищных правоотношений.

Однако отсутствие в ЖК РФ норм, позволяющих заключить отдельный договор социального найма с членом (бывшим членом) семьи нанимателя, не является пробелом правового регулирования. Указанная правовая норма существовала в ЖК РСФСР и по воле законодателя не была включена в новый Жилищный кодекс РФ. Ст.82 ЖК РФ определены условия, при которых возможно изменение договора социального найма. Новый порядок изменения договора социального найма не предусматривает возможность раздела занимаемого гражданами жилого помещения.

Следовательно, ст.451 ГК РФ к спорным правоотношениям не применима.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 450, 451, 672 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.67, 69, 71, 83 Жилищного кодекса РФ, ст.ст.167, 194-198 ГПК РФ, суд решил:

Д.в иске к Д., Д. об изменении договора социального найма жилого помещения - в п.Металлострой Колпинского района Санкт-Петербурга отказать.

Д, Д. в удовлетворении встречного иска к Д. о признании утратившим право пользования жилым помещением - в п.Металлострой Колпинского района Санкт-Петербурга отказать.

В связи со сложной структурой жилищных органов в теории гражданского процессуального права и в судебной практике возникает множество вопросов, относящихся к правильному определению указанных органов в качестве стороны, а именно: кого следует признавать надлежащим истцом или ответчиком в том или ином жилищном споре, когда уполномоченные государственные органы РФ, субъекта РФ или орган местного самоуправления, действующие от имени собственников жилых помещений соответствующего жилищного фонда, и наймодатель в одном лице не совпадают, то есть когда жилищными органами созданы предприятия или учреждения для осуществления функций наймодателя по договорам социального найма.

Ответ на поставленный вопрос следует искать через определение субъектов материально-правовых отношений. Если спор вытекает из условий договора социального найма (например, о признании лица расторгнувшим договор социального найма жилого помещения, о взыскании платы за жилье и коммунальные услуги, о выселении в связи с проведением капитального ремонта и т.д.), стороной по спору в силу ст. 671 ГК РФ является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель). Если жилищным органом создано предприятие или учреждение для осуществления функций наймодателя, то положение стороны в данном деле должен занять последний. По жилищным делам, возникшим в связи с предоставлением жилого помещения, надлежащей стороной следует всегда признавать государственный орган или орган местного самоуправления, поскольку именно эти субъекты наделены правом распоряжаться жилыми помещениями (принимать решения о предоставлении жилого помещения, о сносе жилого помещения и т.д.).

В жилищных делах наряду с жилищными органами материально заинтересованными лицами выступают наниматель и члены его семьи.

Определение данных субъектов в качестве надлежащих истцов или ответчиков в судебной практике особых затруднений не вызывает, за исключением вопроса о том, кого считать членом семьи нанимателя. Проводится анализ ст. ст. 69, 70 ЖК РФ, регулирующих отношения по признанию гражданина членом семьи нанимателя. В ЖК РФ отражены положения, выработанные судебной практикой по применению соответствующих норм ЖК РСФСР, в части учета согласия на вселение временно отсутствующих членов семьи нанимателя и исключения такого условия для вселения гражданина в жилое помещение как его регистрация по месту жительства (прописка).

Соучастие в жилищных делах обусловлено тем, что жилищное законодательство предоставляет равные права по пользованию жилым помещением нанимателям, членам их семей, поэтому при возбуждении жилищного дела могут затрагиваться интересы всех совместно проживающих лиц, обладающих правом на жилое помещение, что вызывает необходимость их одновременного участия в споре.

Соистцами и соответчиками совместно с пользователями жилого помещения (чаще соответчиками) могут выступать и жилищные органы и/или наймодатель (это возможно, например, по делам о принудительном обмене, о признании обмена недействительным и т.д.).

В делах по иску нанимателя о выселении вследствие признания гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением наймодатель будет участвовать в указанном качестве потому, что у него с истцом имеется материально-правовая связь, вытекающая из договора социального найма. В случае принятия судебного решения в пользу ответчика оно может повлиять на права и обязанности наймодателя, в частности, по изменению размера платы за жилье и коммунальные услуги в связи с увеличением количества проживающих в жилом помещении граждан.

В теории гражданского процессуального права принято считать, что третье лицо без самостоятельных требований имеет материально-правовую связь только с тем лицом, на стороне которого оно выступает. В споре о признании нанимателя расторгнувшим договор социального найма жилого помещения наймодатель, выступая в качестве третьего лица, имеет материально-правовую связь как с истцом, так и с ответчиком, поскольку наймодатель состоит в жилищном правоотношении с обеими спорящими сторонами. Таким образом, третье лицо без самостоятельных требований по жилищным делам может состоять в материально-правовых отношениях с обеими сторонами, а поэтому оно должно участвовать в споре одновременно на стороне истца и ответчика.

В делах о выселении без предоставления другого жилого помещения вследствие признания гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением положение третьих лиц без самостоятельных требований на стороне истца могут занять не присоединившиеся к предъявленному иску члены его семьи. Участие указанных лиц в качестве третьих лиц без самостоятельных требований обусловлено наличием с истцом материально-правовой связи, вытекающей из общего права пользования жилым помещением, и влиянием судебного решения на права членов семьи истца, а именно на реализацию права на жилище.

Так же как и жилищные органы (наймодатель), наниматель и члены его семьи могут участвовать в процессе в качестве третьих лиц без самостоятельных требований, имеющих материально-правовую связь одновременно с истцом и с ответчиком, а поэтому данные субъекты могут участвовать в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне истца и ответчика. Например, это допустимо по делам, возбужденным согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ (если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения,- виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения), поскольку у них с истцом и с ответчиком имеется материально-правовая связь, вытекающая из общего права пользования жилым помещением. Судебное решение об удовлетворении иска может повлиять на права и обязанности нанимателя и членов его семьи, в частности, по увеличению приходящейся на их долю жилой площади, по изменению размера оплаты за жилье и коммунальные услуги.

В делах, возникших по причине недостижения между членами семьи соглашения об обмене (принудительный обмен), истцом и ответчиком будут являться наниматель и члены его семьи.

Вот два типичных примера из судебной практики Санкт-Петербурга.

Куйбышеским районным судом Санкт-Петербурга рассматривалось дело по иску К. к Администрации Центрального района Санкт-Петербурга о признании членом семьи нанимателя и заключении договора социального найма. Раннее с аналогичным заявлением К.обратился к ответчику в административном порядке, но получил отказ. Выслушав К. адвокат предложил обратиться с иском в суд. Ответчик исковых требований не признал. Суд выслушав доводы, изложенные адвокатом, согласился с ним. Исковые требования были удовлетворены в полном объеме. В кассационном порядке решение не обжаловалось.

В. обратился с Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском об устранении препятствий в праве пользования и изменении договора найма. Ответчики иск не признали. Судебный процесс шел более трех лет. Иск был удовлетворен. Ответчиками была подана кассационная жалоба на решение суда. Решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение. Определением Городского суда Санкт-Петербурга истец был поставлен в такое положение, когда иск не подлежал удовлетворению. Представителями ответчиков было предложено сесть за стол переговоров. Результатом переговоров стало мировое соглашение, которое удовлетворило все стороны.

Кроме вышеуказанных субъектов, существует еще одна группа лиц, заинтересованных в положительном разрешении спора. Это граждане, предоставляющие для обмена свою жилую площадь. В судебной практике их принято относить к третьим лицам без самостоятельных требований, вступающим в дело на стороне истца. В юридической литературе по этому вопросу нет единой точки зрения. Одни авторы считают, что судебная практика заняла правильную позицию, так как привлечение третьих лиц обеспечит истцу возможность реального исполнения решения суда о принудительном обмене. Нельзя согласиться с тем, что наниматели, которые предлагают свое жилое помещение для обмена, в любом случае должны участвовать в положении соистцов. В деле о принудительном обмене на стороне истца возникает факультативное, а не обязательное соучастие. Указанный наниматель может участвовать в процессе в качестве соистца только тогда, когда он по своему свободному волеизъявлению предъявит иск наряду с нанимателем, желающим произвести обмен.

Следовательно, если наниматель жилого помещения, на которое будет производиться обмен, не предъявил иск, он должен привлекаться к участию в деле как третье лицо без самостоятельных требований на стороне истца. Процессуальная заинтересованность нанимателя жилого помещения, на которое будет производиться обмен, в вынесении благоприятного для истца судебного решения будет являться тем связующим с последним фактом, который дает основание для вступления указанного нанимателя в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне истца или в качестве истца.

В положении третьего лица без самостоятельных требований, у которого отсутствует материально-правовая связь с лицом, на стороне которого оно выступает, может участвовать и управомоченная собственником жилого помещения соответствующего жилищного фонда на осуществление функций наймодателя организация. Это касается дел, возбужденных по иску гражданина о предоставлении жилого помещения. Если в одном лице наймодатель (управомоченное собственником жилого помещения соответствующего жилищного фонда на осуществление функций наймодателя лицо) и жилищный орган не совпадают, надлежащим ответчиком является последний, так как именно жилищный орган вправе осуществлять полномочия по распоряжению жилищным фондом. В этом случае наймодатель должен участвовать в положении третьего лица без самостоятельных требований, хотя, как это вытекает из правоотношения по предоставлению жилого помещения, данное лицо с истцом в материально-правовой связи не состоит, но судебное решение об удовлетворении иска может повлиять на его обязанность заключить с истцом договор найма жилого помещения.

По жилищным делам часто для установления юридически значимых обстоятельств используются свидетельские показания.

С помощью свидетельских показаний в жилищных спорах устанавливаются самые различные факты, имеющие юридическое значение для разрешения дела. Например, по делам о признании права пользования жилым помещением свидетельскими показаниями могут подтверждаться факты вселения, ведения общего хозяйства и проживания лица в жилом помещении совместно с нанимателем и членами его семьи.

Поскольку предметом спора выступает жилое помещение, которое, как правило, находится в многоквартирном доме, в качестве свидетелей часто вызываются соседи спорящих сторон. Это обусловлено тем, что данные лица, проживая на одной площадке, в одном подъезде жилого дома, так или иначе вступают в общение друг с другом, в том числе с истцом и ответчиком, причем сведения о некоторых фактах (например, о проживании гражданина в жилом помещении) могут быть получены этими свидетелями невербальным путем, посредством простого наблюдения.

Нередко свидетелем выступают сотрудники жилищных органов и/или управомоченной указанными органами на осуществление функций наймодателя жилого помещения организации, которые, в частности, могут подтвердить факты соблюдения установленной нормативными актами процедуры принятия решения о предоставлении жилого помещения.

Свидетель не является в разрешаемом судом споре юридически заинтересованным лицом, а следовательно, и лицом, участвующим в деле. По жилищным делам, например, члены семьи нанимателя, которые должны участвовать в деле как соистцы, соответчики или третьи лица, вызываться в суд в качестве свидетелей не могут.

В связи с действием правила допустимости доказательств свидетельские показания не могут использоваться для доказывания факта заключения договора социального найма жилого помещения.

Пример дела, с использованием ряда документальных доказательств.

Истец В. обратилась в суд с иском к УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга (далее, УЖКХ), ГУ "УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга" (далее по тексту, ГУ ЖКХ) об обязании заключить договор социального найма в отношении жилого помещения - комнаты площадью 10,0 кв.м. в коммунальной квартире, расположенной по адресу. В обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что является нанимателем двух комнат в указанной выше квартире на основании ордера, в комнате площадью 10,0 кв.м. она проживала до 24.05.2006 г. на основании договора коммерческого найма. По истечении срока действия указанного договора, он более не продлевался. При обращении в УЖКХ с заявлением о заключении договора социального найма, истцу было отказано. Указывает, что спорная комната предоставлена иному лицу. На основании вышеизложенного, просит удовлетворить заявленные исковые требования.

Истец в судебное заседание явилась, на удовлетворении иска настаивала.

Представитель УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга -А., действующая на основании доверенности от 08.07.2009 г. сроком до 31.12.2009 года, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.

Представитель ГУ ЖКХ в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания извещен надлежащим образом, о рассмотрении дела, сведений об уважительности причин неявки не представил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявил.

Третьи лица А., О. в судебное заседание явились, не возражали против удовлетворения иска.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ - суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика ГУ ЖКХ, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения истца, представителя УЖКХ Василеостровского района Санкт Петербурга, третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, находит заявленные исковые требования необоснованными, подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 58 ЖК РФ - жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру, либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В силу положений ст. 59 ЖК РФ - освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным Кодексом.

Из материалов дела следует, что В. на семью из двух человек, на основании ордера от 07.07.1998 г., предоставлено помещение площадью 26,89 кв.м., состоящее из двух комнат в коммунальной квартире. В качестве членов семьи указана: О. - дочь.

Согласно справке о регистрации от 25.05.2001 г. в спорном жилом помещении зарегистрированы истец В. с 13.10.1989 г. постоянно, дочь В. - О. с 27.07.1990 г. постоянно.

В. является собственником 16/41 долей в общей долевой собственности в квартире в Санкт-Петербурге на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03.11.2005 г., согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 78-АА

Из объяснений истца следует, что в спорном жилом помещении - трехкомнатной коммунальной квартире, в комнате площадью 10,0 кв.м. она проживала до 24.05.2006 г. на основании договора коммерческого найма, согласно договору найма жилого помещения от 20.03.2001 г., заключенного между ГУ ЖКХ и В..

Согласно п. 1 указанного договора следует, что наймодатель предоставляет нанимателю в пользование изолированное жилое помещение, состоящее из комнат площадью 9,95 кв.м. в спорной квартире, состоящей из трех комнат, общей площадью 64,49 кв.м. в Санкт-Петербурге.

Пунктом 2 данного договора установлен срок действия договора - с момента выхода распоряжения № 4/7-р от 13.03.2001 г. до 13.03.2006 г.

Установлено, что истец обратилась в УЖКХ с заявлением о заключении с ней договора социального найма на комнату площадью 9,95 кв.м. в спорной квартире.

Согласно ответу УЖКХ В. от 24.05.2006 г., истцу отказано в заключении договора социального найма на комнату площадью 9,95 кв.м. в спорном жилом помещении, поскольку В. не состоит на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий граждан .

В спорном жилом помещении истец зарегистрирована и проживает вместе с дочерью, кроме того, в спорной квартире также проживает А., имеющий на праве общей долевой собственности ? доли в квартире в Санкт-Петербурге, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 78-АА. Истец указывает, что спорная квартира является коммунальной, в 2001 г. освободилась комната площадью 9,95 кв.м. Истица вместе с дочерью занимают две комнаты в указанной квартире, считает, что освободившееся жилое помещение может быть предоставлено ей по договору социального найма.

В силу положений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации" - основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ).

Согласно ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19.05.2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" - при предоставлении жилых помещений по договору социального найма минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (далее - норма предоставления площади жилого помещения), составляет: 18 квадратных метров на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек; 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина.

Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека.

С учетом приведенного выше, установлено, что занимаемая истцом и ее дочерью жилая площадь, значительно превышает норму предоставления жилого помещения, предусмотренную ст. 5 указанного выше Закона, поскольку на каждого члена семьи приходится 35,18 кв.м. общей жилой площади, кроме того, установлено, что истец на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге не состоит, в спорном жилом помещении фактически проживает истец и ее дочь, что также не оспорено В.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суд полагает исковые требования В. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил в удовлетворении исковых требований В. к УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга, ГУ "УЖКХ Василеостровского района Санкт-Петербурга" об обязании заключить договор социального найма - отказать.

Значение письменных доказательств при рассмотрении и разрешении жилищных споров трудно переоценить. К письменным доказательствам в жилищных спорах относятся, прежде всего, документы, свидетельствующие о возникновении у нанимателя и членов его семьи права пользования жилым помещением (решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, ордер на вселение), о регистрации по месту жительства (поквартирная карточка, справка о составе семьи и др.), а также финансовый лицевой счет. Поскольку указанные документы подтверждают наличие или отсутствие у спорящих сторон права на жилое помещение, представление данных письменных доказательств в суд требуется практически по всем категориям жилищных дел.

Несмотря на действовавшие до введения в действие ЖК РФ предписания ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 674 ГК РФ, договор социального найма жилого помещения в правоприменительной практике, как правило, в письменной форме не заключается. В этом случае при возникновении спора, связанного с договором социального найма жилого помещения, следует иметь в виду правило ч. 1 ст. 162 ГК РФ. Исходя из этого, нельзя согласиться с существующим в юридической литературе мнением о том, что единственными доказательствами состоявшегося между нанимателем и наймодателем договора социального найма жилого помещения являются ордер на жилое помещение (в том числе обменный ордер - при заселении жилого помещения в порядке обмена) и договор найма. В подтверждение заключения договора социального найма жилого помещения могут быть использованы письменные доказательства не только в виде ордера, но и в виде, например, финансового лицевого счета, документов регистрации гражданина по месту жительства, решений соответствующих органов о предоставлении жилого помещения. В судебной практике есть примеры, что если гражданин вселился в жилое помещение без ордера только на основании решения уполномоченных органов о предоставлении жилого помещения, но с согласия жилищных органов, указанное решение может являться доказательством заключения договора социального найма и, следовательно, законности вселения в жилое помещение.

По делам о признании права пользования жилым помещением, о вселении в жилое помещение письменное согласие нанимателя и членов его семьи на регистрацию гражданина по месту жительства по своему значению является доказательством, подтверждающим наряду с другими доказательствами предусмотренное ст. 70 ЖК РФ согласие членов семьи нанимателя на вселение гражданина в жилое помещение.

По жилищным делам используются также и вещественные доказательства. В качестве вещественного доказательства может выступить само жилое помещение, о котором ведется спор. Это возможно, например, по делам о выселении в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, когда суду необходимо установить факт использования жилого помещения не по назначению, его порчу или разрушение. Оно может быть вещественным доказательством и для подтверждения фактов самовольного переоборудования или переустройства жилого помещения.

Указанные и другие факты могут устанавливаться путем исследования такого вещественного доказательства, как фотоснимок. С помощью фотографии можно получить копии документов, что особенно важно для разрешения дела в суде, если, например, какой-либо зафиксированный на фотоснимке письменный документ, имеющий значение для дела, был утрачен или уничтожен.

Использование аудио- и видеозаписей в судебной практике по жилищным делам по сравнению, например, с письменными доказательствами является незначительным. Это обусловлено объективными причинами: в жилищных правоотношениях большинство фактов, имеющих юридическое значение, получают свое закрепление в документах, которые в соответствии с законодательством должны иметь письменную форму.

Тем не менее, в некоторых случаях аудио- и видеозаписи могут сыграть важную роль в установлении обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения жилищного спора. Например, с помощью данного средства доказывания можно зафиксировать факты наличия препятствий в пользовании жилым помещением лицу, обладающему правом на него, вселения в жилое помещение и др. Видеозапись может иметь значение для исследования спорного жилого помещения, когда, например, нужно установить обстоятельства его порчи, разрушения, переустройства, перепланировки расположения комнат и др., осмотр же на месте жилого помещения затруднен и отсутствуют документы, отражающие его состояние и технические характеристики.

Поскольку аудио- и видеозаписи, так же как и фотография, имеют свойство достаточно точно фиксировать информацию об объектах реальной действительности, с помощью этого средства доказывания могут быть воспроизведены несохранившиеся вещественные, письменные и другие доказательства, имеющие значение для дела.

Нередко по жилищным делам возникает необходимость в специальных знаниях эксперта в области техники. Предметом экспертизы по жилищным делам может являться жилое помещение или документы, имеющие значение для разрешения дела.

В ст. 56 ГПК РФ закреплено существующее в российском гражданском процессуальном праве общее правило распределения обязанностей по доказыванию. Кроме общего правила распределения обязанностей по доказыванию, в теории гражданского процессуального права выделяют еще и частные правила, содержащиеся в иных нормативно-правовых актах. В отличие от гражданского, семейного, трудового права какие-либо частные правила распределения обязанностей по доказыванию в жилищном праве отсутствуют, что сомнительно признать правильным.

При участии в жилищных делах в качестве стороны жилищных органов управомоченной данными органами на осуществление функций наймодателя организации целесообразно бремя по доказыванию имеющих значение для дела фактов возложить на указанных субъектов. Введение этого правила обусловливается тем, что большая часть письменных документов, содержащих сведения о юридических фактах, имеющих значение для дела, находится у данных лиц. По этому пути идет и судебная практика: при рассмотрении и разрешении дела бремя представления доказательств, находящихся у жилищных органов, управомоченной данными органами на осуществление функций наймодателя организации возлагается на эти лица. Очевидно, такая практика должна найти свое закрепление в действующем законодательстве.

Специальное правило распределения обязанностей по доказыванию нужно ввести и по делам об оспаривании отказа в обмене со стороны управомоченной жилищным органом на осуществление функций наймодателя организации, возложив обязанность по доказыванию законности отказа на обмен на данную организацию. Необходимость во введении этого правила продиктована тем, что в соответствии с ГПК РФ рассмотрение и разрешение данного дела должны производиться в исковом порядке, где действует общее правило распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК РФ). По понятным причинам применение специального правила, предусмотренного в ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, к данному спору исключено.

Специальное правило о возложении обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) на организацию, которая приняла оспариваемое решение или совершила оспариваемые действия (бездействие), должно применяться во всех жилищных делах, по которым в исковом порядке оспариваются решения, действия (бездействие) организаций (например, по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) организаций, принятых, совершенных по вопросам, связанным с предоставлением субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг, предоставлением другого жилого помещения в связи с выселением и др.).