Договор аренды и его виды

Таким образом, анализ арендных правоотношений на современном этапе показал, что современный законодатель более детально рассмотрел данные правоотношения, произвел более подробную регламентацию видов аренды, прав и обязанностей сторон договора, вопросов сроков и ответственности. Однако, несмотря на это, современное законодательство также не идеально. Перед законотворческими органами стоит ряд проблемных вопросов в регуляции правоотношений, связанных с договорами аренды, рассмотрению которых посвящен следующий параграф и заключительная глава настоящей работы.

2. Общая характеристика договора аренды

2.1 Понятие, значение и особенности отдельных видов договоров аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.

Арендные отношения разнообразны. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК РФ посвящены регулированию договора проката. В § 3 гл. 34 ГК РФ содержатся нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды.

Общие положения гл. 34 ГК РФ применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Сторонами договора проката являются арендодатель и арендатор. Арендодателем обязательно выступает субъект предпринимательской деятельности - индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, обычно коммерческая организация. При этом указанное лицо прокатом занимается профессионально. Для него сдача имущества в аренду есть постоянная предпринимательская деятельность, отвечающая признакам такой деятельности, обозначенным в ст. 2 ГК РФ. Иными словами, в рамках данной предпринимательской деятельности предприниматель систематически в качестве арендодателя заключает и исполняет возмездные договоры - договоры проката.

В действующем законодательстве содержится специальное указание на то, когда арендодателем по договору проката может выступить лицо, относящееся по статусу к некоммерческой организации. Речь идет о садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении, которое согласно ст. 11 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» вправе создавать фонд проката средств производства, применяемых при возведении и ремонте жилых строений, жилых домов, хозяйственных строений и сооружений, благоустройстве и обработке садовых, огородных и дачных земельных участков.

Другой стороной договора проката (арендатором) выступает любое физическое или юридическое лицо с соблюдением общих правил о право- и дееспособности. Тем не менее можно сделать вывод, что арендатор по названному договору по общему правилу - это гражданин-потребитель. Соответственно, на основе определения термина «потребитель» согласно преамбуле Федерального закона от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей»(далее - Закон о защите прав потребителей) арендатором в таком случае является гражданин, имеющий намерение заказать либо заказывающий вещь напрокат или использующий ее исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. С формальных позиций это определение арендатора-потребителя в отношениях по прокату носит несколько условный характер, поскольку область проката пока еще четко не признана сферой оказания услуг. Поэтому получается, что действия гражданина в правоотношениях по прокату осуществляются не по поводу, как того требует преамбула Закона о защите прав потребителей, товаров, работ и услуг, а в отношении другого объекта - движимого имущества, получаемого во временное владение или пользование.

В то же время п. 1 ст. 626 ГК РФ не исключает ситуацию, когда в роли арендатора по договору проката будет выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Согласно ст. 626 ГК РФ предметом проката является только движимое имущество. Характер использования предмета проката (в потребительских или иных целях) не является квалифицирующим признаком данного договора, поскольку ст. 626 ГК РФ не устанавливает таких ограничений.

Исходя из того, кем является арендатор - предпринимателем или нет, можно выделить две разновидности договора проката. Во-первых, это обычный договор проката, в котором предмет - имущество потребительского назначения, а арендатор - это гражданин-потребитель. Заключение такого договора - общее правило. Во-вторых, это договор проката, заключенный в отношении имущества предпринимательского или иного хозяйственного назначения, в котором арендатор - это соответственно предприниматель или другой хозяйствующий субъект. В юридической литературе эти разновидности проката иногда именуют соответственно бытовым (потребительским) прокатом и небытовым (коммерческим) прокатом.

При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот - в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен договором) безвозмездно устранить недостатки на месте, либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляющего арендатору также иные способы защиты и право их выбора (п. 1 ст. 612 ГК РФ), при прокате право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК РФ, если арендодатель в установленный срок не исполнит обязанностей, указанных в ст. 629 ГК РФ.

Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей (п. 1 ст. 630 ГК РФ). Для защиты экономических интересов арендодателя-профессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК РФ).

Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой - необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.

Договор аренды транспортных средств. В силу такого договора арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК РФ).

Специфика аренды транспортных средств определяется предметом договора. Это требует дополнительной правовой регламентации, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство и, более того, является источником повышенной опасности. Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, имеющего необходимую профессиональную подготовку.

В ГК РФ предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов.

Транспортные средства могут использоваться по договору аренды только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа. Соответственно если для управления и эксплуатации транспортного средства не требуется квалифицированный экипаж, то такое транспортное средство может быть предметом обычного договора аренды либо договора проката. С этой точки зрения положениями § 3 гл. 34 ГК РФ не регулируется, в частности, аренда саней, велосипедов, легковых автомобилей, автоприцепов.

В литературе высказано иное мнение, согласно которому предметом договора аренды транспортного средства может быть любое транспортное средство, которое может управляться людьми.

Транспортное средство является источником повышенной опасности, причем понятие источника повышенной опасности распространяется не только на само транспортное средство, но также и на связанные с ним механизмы, устройства и оборудование (скажем, погрузочно-разгрузочные механизмы, прицепы, тралы и т.п.).

В силу ст. 1079 ГК РФ вред, причиненный жизни или здоровью граждан источником повышенной опасности, возмещается его владельцем независимо от вины..

Исходя из общего правила, арендатор транспортного средства с экипажем также должен был бы являться владельцем и нести ответственность за причинение вреда третьим лицам, однако ст. 640 ГК РФ устанавливает иное правило. При аренде с экипажем (фрахтовании на время) транспортное средство остается под контролем арендодателя, так как его работники (экипаж) осуществляют управление и техническую эксплуатацию. В силу п. 1 ст. 1068 ГК РФ юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Именно поэтому в случае причинения вреда третьим лицам юридически ответственным владельцем источника повышенной опасности считается арендодатель, а не арендатор.

Вместе с тем арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. ст. 632 и 640 ГК). Это объясняется тем, что именно арендатор осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства и вправе давать его экипажу связанные с этим обязательные распоряжения (п. 2 ст. 635 ГК), выполнение которых может привести к причинению вреда третьим лицам.

Следует подчеркнуть, что бремя доказывания возникновения вреда по вине арендатора возлагается на арендодателя. В данном случае закон устанавливает изъятие из установленной п. 2 ст. 1064 ГК РФ презумпции вины причинителя вреда.

Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений.

Договор аренды здания (сооружения) должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, здесь же воспроизводится общее правило, сформулированное в п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное может быть установлено законом).

Следовательно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на год и более, означает отсутствие (незаключенность) договора. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора.

При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. Договор аренды предприятия, ввиду специфики предмета договора, включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК РФ). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК РФ выделил аренду предприятия как вид договора аренды.

Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК РФ). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды «начинка» предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать.

Договор финансовой аренды (лизинга). В ст. 665 ГК РФ дается определение договора лизинга. Исходя из него, лизинг предполагает, что одно лицо, в силу недостаточности денежных средств для приобретения имущества в собственность либо имея необходимость лишь во временном владении и пользовании им, обращается ко второму лицу с просьбой приобрести необходимое имущество у третьего лица и предоставить это имущество первому лицу за определенную плату.

Необходимость в специальной правовой регламентации договора лизинга возникла ввиду роста наукоемкости производства и удорожания продукции. Конкурентная среда заставляет субъектов предпринимательства искать новые формы реализации товаров, связанные с гибкой системой расчетов. Одной из таких форм и является лизинг, массово внедрившийся в экономические отношения.

А.И. Головченко указал, что «развитие института лизинга в России образует совершенно новую форму инвестиционной деятельности, одной из которых является непосредственно лизинг. Неудивительно, что в процессе реформирования гражданского законодательства в 1994-1996 гг. Россия обратила внимание на опыт зарубежных государств и в целях привлечения инвестиций сделала первые попытки нормативно обеспечить лизинговые отношения в стране».

В юридической и экономической литературе называются различные виды лизинга. Однако в основной массе их выделение не имеет правового значения (недаром в 2002 г. из ст. 7 Закона о лизинге было исключено большинство норм о видах лизинга). Анализ прочих видов лизинга - задача экономической науки, а не юриспруденции.

Предметом лизинга могут быть предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также иное движимое и недвижимое имущество. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Более того, предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон.

Предметом лизинга не могут быть недра и объекты природы, земля (земельные участки), а также имущество, которое в соответствии с федеральным законодательством запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).

В то же время арбитражная практика в процессе ее систематизации привела к тому, что высший судебный орган (ВАС) в Определениях от 5 июня 2008 г. №4904/08 (Приложение А) и от 25 июля 2008 г. №8215/08 (Приложение Б) определил новые правовые позиции, связанные с разрешением споров между лизингодателями и одним и тем же лизингополучателем.

Суть конфликтных отношений сводилась к тому, что лизингополучатель, выполнивший условия договора лизинга, потребовал в судебном порядке передачи предмета лизинга в собственность, с чем первоначально согласились арбитражные суды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), рассмотрев спорные договоры лизинга недвижимости, в постановлениях указал, что лизингополучатель, выполнивший все условия по договору лизинга недвижимости, а также полностью оплативший лизинговые платежи, имеет право требования от лизингодателя передачи ему в собственность предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

Президиум ВАС РФ исходил из того, что земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.

В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Специалисты, работающие с продуктами лизинга, в последние годы неоднозначно оценивают финансовые риски в данной области. Указанное связано с реализацией поправок в Гражданский кодекс, новациями рыночных отношений и неоднозначной судебно-арбитражной практикой.

Интересна позиция И. Гущиной, которая вполне справедливо полагает, что правовое регулирование лизинга в России несовершенно, и необходимо внесение давно назревших поправок и изменений в положения Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Судебно-арбитражная практика последних лет складывается таким образом, что заставляет по-новому взглянуть на правоприменение норм законодательства о лизинге.

Общество «М-Л» обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании с лизингополучателя основного долга и пеней за просрочку уплаты требуемой суммы.

Общество «П-М» заявило встречный иск о взыскании с общества «М-Л» неосновательного обогащения за счет незаконного удержания фактически уплаченной в составе лизинговых платежей части выкупной цены и о признании недействительным по мотиву притворности положений договора о явно заниженной выкупной цене предмета лизинга.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 28 апреля 2010 г. основной иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ФАС Волго-Вятского округа Постановлением от 26 октября 2010 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Президиум ВАС РФ, отменяя состоявшиеся судебные решения (Приложение В), пришел к следующему выводу:

Согласно ст. 421 ГК РФ, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Суды трех инстанций квалифицировали заключенный сторонами договор как договор финансовой аренды (лизинга). При этом суд апелляционной инстанции ошибочно исходил из того, что при изъятии предмета лизинга по причине одностороннего расторжения договора лизингополучатель не вправе требовать возврата той части уплаченных лизинговых платежей, которой фактически погашалась выкупная цена предмета лизинга.

В силу общего правила ст. 665 ГК РФ, ст. 2 Закона о лизинге по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.

Согласно ст. 624 ГК РФ и ст. 19 Закона о лизинге, включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.

Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность.

Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Таким образом, данное Постановление Президиума ВАС РФ заставляет участников лизингового рынка искать новые методы работы, которые уже обсуждались учеными и практиками.

Следовательно, настоящий период формирования судебно-арбитражной практики направлен не только на совершенствование правового обеспечения лизинга в стране, но и на выработку таких методик в деятельности лизинговых компаний, чтобы они не ставили под сомнение в суде экономической сущности лизинга, на исключение понятия «неосновательное обогащение» в процессе сделок.

2.2 Существенные условия договора аренды

Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.

Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а, следовательно, порождающим права и обязанности у сторон. Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.

Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.

В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным.

Как показывает судебная практика, несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора

Например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А28-5165/2009-108/21:

«…Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и Местная православная религиозная организация - Приход Николаевской Церкви поселка Речное Куменского района Кировской области (арендатор) - подписали договор аренды от 01.09.2005 №5755, по условиям которого передаются в арендное пользование нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: Кировская область, Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а. В приложении №3 к договору в состав передаваемых помещений входит здание пассажирского павильона (130 квадратных метров).

В пункте 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд на основании письма администрации Речного сельского поселения Куменского района Кировской области от 10.05.2007 №181 установил, что объект по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а, является жилым домом барачного типа 1963 года постройки, в котором прописаны и проживают жители поселка. Ответчик с 1999 года фактически занимает иное помещение, нежели указано в договоре аренды, а именно здание автопавильона, расположенное по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2в. Согласно техническому паспорту это здание высотой 2,73 квадратного метра имеет общую площадь 72,8 квадратного метра, а не 130 квадратных метров, как указано в договоре аренды от 01.09.2005 №5755.

Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.09.2005 №5755 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным…» (Приложение Г).

При заключении договора сторонам следует уделить серьезное внимание определению и индивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать.

Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован.

Следует иметь в виду то, что несоблюдение формальных условий при определении объекта аренды не всегда будет являться безусловным основанием для признания договора аренды незаключенным, что представляется правильным, поскольку позволяет избежать недобросовестности сторон по договору.

Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору аренды транспортных средств и проката (ст. 627, 632 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к нему применяются правила п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ.

Стороны могут определить срок, в течение которого арендатор будет владеть и пользоваться имуществом и уплачивать арендную плату (ст. ст. 632, 642, 610, 614 ГК РФ). В течение этого же срока будет действовать договор.

Следует учитывать, что существует и другая позиция, согласно которой срок аренды и срок действия договора не совпадают во времени и являются разными сроками. Так, окончание срока действия договора определяется моментом окончания исполнения сторонами обязательств, если в договоре не указано иное (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства могут длиться дольше, чем владение и (или) пользование имуществом, например, когда условиями договора предусмотрена выплата арендной платы в месяце, следующем за оплачиваемым (Определением ВАС РФ от 10.12.2010 №ВАС-16799/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Согласно одному из дел департамент имущества обратился с иском к ООО «И.» о выселении из нежилого помещения и передаче помещения департаменту.

ООО «И.» заявило встречный иск о применении последствий недействительности двух пунктов дополнительного соглашения к договору аренды и о признании договора аренды действующим.

Решением суда иск департамента удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Между департаментом (арендодатель) и ООО «И.» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.

29.05.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, двумя пунктами которого предусмотрено досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке он направляет арендатору письменное уведомление. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления уведомления.

Поскольку арендатор по истечении срока действия договора продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений арендодателя, суды пришли к выводу о возобновлении договора неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

14.01.2010 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, устанавливающее срок его действия до 31.12.2014 (соглашение зарегистрировано).

В ходе осмотра департаментом помещения установлено, что оно использовалось под гостиницу, имела место перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства из чердачного помещения третьего этажа; по результатам осмотра составлен акт от 19.05.2011.

Департамент 26.05.2011 направил в адрес ООО «И.» уведомление об отказе от исполнения договора аренды. ООО «И.» договорные обязательства не исполнило.

Суды пришли к выводу, что из п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13, ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии регистрации самого договора.

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» нормы части второй ГК РФ о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй ГК РФ.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Регистрация этих прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, дополнительное соглашение от 29.05.2008 не подлежало регистрации в порядке, предусмотренном Законом №122-ФЗ.

Удовлетворяя первоначальный иск, суды исходили из того, что договор аренды между истцом и ответчиком прекращен в связи с отказом от него арендодателя по установленным договором основаниям с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2008, у арендатора (ответчика) в соответствии со ст. 622 ГК РФ имеется обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно ст. 26 Закона №122-ФЗ регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды.

В силу п. 6 ст. 33 Закона №122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008, подписанное в период действия Закона №122-ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной регистрации.

Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат регистрации.

В соответствии с Законом №122-ФЗ и Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участники сделки представляют на регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 в установленном Законом №122-ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Поскольку нарушения условий договора аренды судами установлены, договорные отношения между сторонами прекращены по основаниям, предусмотренным законом.

Президиум ВАС РФ оставил судебные акты по делу без изменения.

Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо №66).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Рассмотрим следующий случай. Рассмотрев иск о взыскании долга по арендной плате за спорный период и об обязании ответчика возвратить истцу объекты аренды, суд отказал в удовлетворении иска на основании ст. 608, 617 ГК РФ, так как у третьего лица имеется право требования задолженности по арендным платежам, принадлежащее кредитору на основании соглашения об уступке права. В упомянутом соглашении отсутствуют сведения о том, что посредством уступки права (требования) осуществлено отчуждение вещи, иных доказательств, подтверждающих совершение сделки по отчуждению арендованного имущества, истец не представил. Таким образом, по спорной сделке (цессии) произошел переход определенного права (требования). Поэтому третье лицо продолжает обладать титулом на вещь (правом собственности), что исключает возможность истца, не являющегося собственником имущества, требовать от ответчика возврата объектов найма и, соответственно, взыскания арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды.

Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма №66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате

Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.

В Постановлении №73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 - 22).

Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.

В качестве примеров можно привести:

- Определение ВАС РФ от 27.12.2011 №ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);

- Определение ВАС РФ от 16.02.2012 №ВАС-15837/11 по делу №А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);

- Определение ВАС РФ от 21.04.2011 №ВАС-1709/11 по делу №А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).

Таким образом, при заключении договора аренды сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.

2.3 Общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).

Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например, согласно ст. 666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса РФ). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК РФ и гл. 4 Земельного кодекса РФ.

Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса РФ); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора аренды. Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК РФ, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК РФ, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК РФ, аренда предприятий - ст. 658 ГК РФ).