Договор аренды и его виды

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.

Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК РФ для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК РФ, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В ст. 619 и 620 ГК РФ регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд - ст. 148 АПК РФ) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции - ст. 135 ГПК РФ).

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ) или возвращен (ст. 135 ГПК РФ).

Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует определенного отступления от этого жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.

Таким образом, во второй главе дипломной работы мы рассмотрели общую характеристику договора аренды, проанализировали особенности отдельных видов договоров аренды, определили существенные условия и общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды.

3. Проблемы и правовые рекомендации, связанные со сложностями правового регулирования договора аренды

3.1 Проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды

Судебная практика по разрешению споров, связанных с договором аренды, в последнее время очень противоречива. Пленум ВАС РФ в январе текущего года Постановлением №13 постарался разрешить многие из этих противоречий.

Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 №13 внес дополнения к уже применяемому Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Постановление №13 содержит ряд злободневных положений, касающихся вопросов расчета и уплаты арендной платы, правового статуса арендодателя, аренды объекта, не введенного в эксплуатацию. Особое внимание обращают на себя следующие положения данного документа.

Пункт 15, дополнительно внесенный в Постановление №73, касается существенного условия договора аренды - объекта аренды и гласит: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность».

Вместе с тем п. 3 ст. 607 ГК РФ определяет: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Следует отметить, что и в п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 №135 (ред. от 24.12.2004), со ссылкой на п. 3 ст. 607 ГК РФ также содержится положение о том, что при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать положение законодательства РФ о том, что в договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В существующей до настоящего времени арбитражной практике сформировались 2 противоположные позиции по поводу того, могут ли недостатки, связанные с ненадлежащим описанием объекта аренды, устраняться фактическим исполнением договора аренды. Причем сторонников классического прочтения нормы ст. 607 ГК РФ больше (Постановления ФАС ВВО от 02.06.2011 по делу №А11-13254/2009, от 08.02.2010 по делу №А31-3798/2009, от 09.12.2009 по делу №А29-1308/2009.

Давая разъяснения, Пленум ВАС РФ, видимо, стремился к формированию единообразия судебной практики. Однако поскольку речь идет о существенном условии договора, целесообразно внесение соответствующего изменения и в ст. 607 ГК РФ, а также иные нормативные акты, содержащие положения, основанные на нормах этой статьи.

Анализ сферы аренды коммерческой недвижимости позволяет также заметить, что среднестатистический арендатор из малого и даже среднего бизнеса пока еще далек от углубленного изучения разъяснений пленумов и судебной практики. Ясная формулировка нормы Кодекса могла бы помочь неискушенным арендаторам строить свои взаимоотношения с арендодателем без лишних споров.

Далее, в пункте 9, внесенном Постановлением №13, Пленум ВАС РФ разъяснил, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Здесь же отмечается: «Если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом».

Вместе с тем п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержит прямо противоположное положение: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)». При этом норма Федерального закона является источником права и обязательна для всеобщего исполнения, а Постановление Пленума ВАС РФ в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 №1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» обязательно лишь для арбитражных судов в РФ (согласно ст. 127 Конституции РФ ВАС РФ дает разъяснения по вопросам судебной практики). При такой иерархии рассматриваемых норм споры в правоприменительной практике неизбежны. Думается, что в скором времени такое положение изменится в связи с объединением высших судов Российской Федерации, которое позволит обеспечить единые подходы к разрешению споров с участием как граждан, так и организаций.

С положениями Пленума ВАС РФ, рассмотренными выше, связано и еще одно, имеющее значимый практический интерес, - положение об особенностях документального оформления договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, заключенных сроком на год и более.

Пленум в п. 9 указал: «Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным, заключение договора аренды, находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается».

Статья 26 Закона №122-ФЗ устанавливает: «Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду» (п. 2). И далее: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади» (п. 3).

Безусловно, актуален вопрос: какой же именно пакет документов является необходимым и достаточным для представления на государственную регистрацию? Полагаю, что нужно обратиться к нормативному акту большей юридической силы. А Закон определяет, что кадастровый паспорт должен предоставляться во всех случаях. Возможные расхождения точек зрения представителей предприятий, являющихся сторонами договора аренды, и сотрудников Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии повлекут за собой чьи-то сорванные сделки, судебные процессы и прочие издержки.

Постановление №13 разъясняет, что «отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным». Следовательно, может и не быть.

В связи с этим интересна позиция Конституционного Суда Российской Федерации относительно применения п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона №122-ФЗ, высказанная в Определении от 05.07.2001 №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 26 Закона №122-ФЗ на тот момент действовала в первоначальной редакции, принятой до введения кадастрового учета, и содержала требование о предоставлении планов (чертежей границ) земельных участков и поэтажных планов зданий, сооружений, сдаваемых в аренду, или их частей. На поэтажных планах обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

ЗАО «СЭВЭНТ» обжаловало неправомерный, по его мнению, отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Причиной отказа явилось несоблюдение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ. КС РФ указал: «Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК РФ, связан требованиями статьи 26 названного Федерального закона и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды».

Пленум ВАС РФ предлагает иной подход.

Представляется, что решить вопрос об изменении ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона №122-ФЗ все-таки нужно путем внесения изменений федеральными законами, а не постановлением Пленума ВАС РФ, которое вряд ли добавит единообразия в противоречивую судебную практику. Например, решение законодателя об отмене государственной регистрации договоров аренды недвижимости, просуществовавшее 3 дня (п. 8 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 №3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»). Воплощению в жизнь этого решения также помешала ст. 26 Закона №122-ФЗ.

Важно отметить, что Закон №302-ФЗ отменял государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества и аренды предприятий, заключенных на срок более 1 года. Но 4 марта 2013 года Президент РФ подписал новый Федеральный закон №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Он установил, что отмена правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, которые касаются долгосрочной аренды.

Вероятнее всего, мотивом принятия такого решения послужила неопределенность с порядком государственной регистрации аренды как обременения, поскольку в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. То есть регистрация договора аренды является неотъемлемым атрибутом регистрации соответствующего обременения недвижимого имущества.

При возврате к обязательности регистрации долгосрочных договоров аренды не обошлось без казуса. Дело в том, что отменяющий регистрацию Закон №302-ФЗ вступил в силу 1 марта 2013 года, а отменяющий его Закон №21-ФЗ стал действовать с 4 марта 2013 года. В течение 3 дней регистрация договора аренды законодательно не требовалась. Указанный законодательный пробел уже получил у юристов название «арендная дыра» или «арендный оффшор». Представляется, что данная правовая лазейка для недобросовестных лиц должна быть исключена на законодательном уровне.

3.2 Проблемы правового регулирования отношений по договору аренды с публично-правовым элементом

Представляется, что важнейшим вопросом является вопрос о том, в какой степени государство и иные публично-правовые образования (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) должны преследовать публичные интересы при участии в гражданско-правовых отношения, каково нормативное закрепление соответствующих целей деятельности публичных образований, в каких направлениях возможно и необходимо осуществлять реализацию публичного интереса.

Обозначенные вопросы не остались незамеченными в гражданско-правовой науке, однако пока не удается получить на них ответы, претендующие на полноту. Так в литературе отмечается, что в отличие от коммерческих организаций, целью создания и деятельности публично-территориальных образований является удовлетворение интереса (обычно не имеющего имущественного характера) неопределенного множества лиц путем участия того же государства, федеральных и муниципальных образований прежде всего в публичных правоотношениях. Хотя при этом делается неоднозначный вывод о том, что учитывая, что государство действует в публичном интересе, механизм формирования и выражения его воли в отношении реализации специальной (ограниченной) гражданской правосубъектности должен быть не только выстроен с учетом коллективной воли множественности лиц, но и основываться на конституционных принципах, гарантирующих формальное равенство всех граждан и целостность государства. В том числе и по этой причине государствоподобные образования должны быть лишены гражданской правосубъектности.

В литературе практически не отмечается, что необходимость реализации государством и иными публично-правовыми образованиями публичных интересов прямо не закрепляется в отечественном гражданском, ни в предпринимательском, ни в конституционном законодательстве. Логично было бы предположить, что соответствующие цели и приоритеты должны получить закрепление в Конституции России, однако и этого мы не наблюдаем. Хотя учеными и высказывается мысль о том, что ограничения гражданской правосубъектности государства, а так же иных публично-правовых образований, закрепляются Конституцией.

Представляется возможным констатировать практически полное отсутствие в Российском законодательстве нормативного закрепления приоритетов и принципов деятельности публичных субъектов.

Регулирование отношений по договору аренды, связанных с наличием в нем публично-правового элемента выявляют ряд сложностей, на которых представляется необходимым остановиться подробнее.

В противоположность договору проката, договор аренды недвижимости, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект, является не в пример более сложным и зачастую является предметом рассмотрения судами различных инстанций. Далее будет приведен анализ некоторых типичных спорных ситуаций, встречающихся в судебной практике.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием.

Таким образом, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам, на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Так же необходимо остановиться на такой спорной ситуации, при которой имущество находится в собственности у юридического лица, а земельный участок принадлежит государству или муниципальному образованию.

Юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости; границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Так же при заключении договора аренды необходимо следить за полномочиями публично-правового элемента по сделке.

Договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании, являющемся объектом государственной собственности, заключенный от имени арендодателя городской администрацией, ничтожен, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства.

При передаче в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства РФ об аренде. Действительно, в ст. 7 Основ законодательства РФ об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом, п. 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.

Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ об аренде, существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям, и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.

Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели, либо причинении имуществу ущерба. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства РФ и устава юридического лица при ее заключении для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.

Объект аренды зачастую вызывает споры. В частности, при договоре аренды земельного участка необходимо обращать внимание на то, что при выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива, Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключения нового. При этом, необходимо иметь ввиду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.

В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения при создании на ней водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект - пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.

Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности Российской Федерации и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК РФ, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс РФ содержит понятия «водный объект» и «обособленный водный объект (замкнутый водоем)». В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ, водный объект - это «сосредоточение вод на поверхности суши е формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима». Обособленный водный объект - «небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Согласно ст. 34 Водного кодекса РФ, право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 Водного кодекса РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. В соответствии со ст. 69 АПК РФ, не нуждаются в доказывании лишь обстоятельства, признанные арбитражным судом общеизвестными. Из судебного акта видно, прокуратура не согласна с передачей в аренду пруда, то есть обособленного водного объекта. Отсюда следует, что утверждение о нахождении пруда в государственной собственности должно быть обосновано, поскольку презумпция государственной собственности на замкнутые водоемы не распространяется. Правильность сделанного вывода подтверждается положением п. 2 ст. 214 ГК РФ, где сказано, что государственной собственностью являются природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно представленным суду документам, переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Заключенный договор аренды полностью соответствовал действующему законодательству РФ и был зарегистрирован в Регистрационном управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих о передаче в аренду объекта, находящегося в государственной собственности. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рас смотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению.

Таким образом, можно видеть, что договор аренды недвижимости вызывает затруднение в правоприменительной практике и зачастую может разрешиться только в суде.

3.3 Решение других проблемных вопросов, связанных с договорами аренды

Следуя плану работы, возвращаемся снова к существенным условиям договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Предмет договора одно из его существенных условий согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ. В пункте 3 ст. 607 НК РФ это общее правило конкретизировано в отношении договора аренды: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Именно при согласовании этого условия наблюдается много нарушений. Подтверждает это и арбитражная практика, признавая договор аренды незаключенным из-за того, что не согласован его предмет. Приведем лишь одно из подобных дел. ФПС Центрального округа в Постановлении от 24.02.2005 №А48-3833/04-5 признал: поскольку в спорном договоре отсутствуют характеристики качества объектов, не указано конкретное их местонахождение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, т.е. стороны не определили надлежащим образом объекты аренды (не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), суд области пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор нельзя признать заключенным.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это требование можно распространить и на договоры, которые в государственной регистрации не нуждаются. Стороны должны принять за правило: при заключении договора аренды на часть помещения или земельного участка прилагать такой план к договору. Это поможет избежать возможных претензий со стороны налоговых органов. Однако обращаем ваше внимание на правильное оформление этого плана. Как указано в Постановлении ФАС ВСО от 23.11.2004 №А33-5660/04-С2-Ф02-4815/04-С2, в материалах дела имеется план помещений, но он: не содержит сведений о том, что он является приложением к спорному договору; не подписан; не содержит сведения об адресе помещений, на нем отраженных.

На этих основаниях договор аренды был признан судом незаключенным в связи с тем, что в нем не согласован предмет аренды.

Рассматривая иски о признании договора аренды незаключенным по причине несогласования объекта аренды, суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.

Рассматривая обстоятельства конкретного дела, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.02.2005 №А11-6625/2003-К1-9/361 указал, что договор аренды от 04.01.2001 содержит перечень имущества, являющегося предметом сделки:

Таким образом, вывод суда о незаключенности договора по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием к отмене судебных актов.

В настоящее время актуальна проблема расширения практики применения таких конструкций договоров аренды вещи, в том числе недвижимой, как: договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; договор аренды (пользования), при котором арендодатель сохраняет за собой право пользоваться вещью; договор аренды части недвижимой вещи, не имеющей кадастрового паспорта

К 2015 г. объем интернет-трафика в России может вырасти в 5 раз по сравнению с 2012 г. Рост трафика приводит к необходимости увеличивать пропускную способность сети, а последнее предполагает развитие соответствующей инфраструктуры (сооружений связи).

Строительство собственной инфраструктуры - наиболее дорогой и наименее рисковый способ развития сети связи.

Договоры аренды сооружений связи для размещения средств связи и линий связи сейчас заключаются редко. Вместо этого с собственниками инфраструктуры заключаются договор на размещение оборудования или соглашения об ограниченном праве пользования вещью (сервитут).

Правовая конструкция договора на «размещение» содержит признаки аренды (имеет место пользование имуществом «исполнителя») и возмездного оказания услуг. Хотя сделка имеет смешанный характер, отношения сторон по своей правовой природе тяготеют к арендным.

Наиболее точно на этот счет высказался Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 31 октября 2007 г. N Ф08-7159/07 по делу №А53-1152/2007-С2-32, в котором, в частности, указал, что оказание услуг предполагает совершение активных действий со стороны исполнителя услуг, обусловленных достижением нематериального результата, неотделимого от самого процесса оказания услуг. Целью заключения спорного договора является не оказание предприятием услуг обществу, а удовлетворение экономического интереса общества в использовании опор контактной сети, находящихся на балансе предприятия, для размещения оптоволоконного кабеля в целях осуществления обществом предпринимательской деятельности по оказанию услуг связи. Таким образом, договор направлен на передачу имущества, принадлежащего предприятию (опоры контактной сети), во временное возмездное пользование общества, что позволяет квалифицировать существовавшие между сторонами отношения как арендные.

Вместе с тем анализ судебной практики за 2012 г. показал, что в большинстве случаев между операторами и собственниками инфраструктуры заключаются именно договоры на оказание услуг на размещение, отличительной чертой которого является возможность одностороннего расторжения по инициативе любой стороны.

При этом положения, ограничивающие право одностороннего отказа, в том числе штрафные санкции за досрочное расторжение, являются ничтожными в силу их несоответствия ст. 782 ГК РФ).

Понятно, что данная конструкция не соответствует интересам операторов связи, заинтересованных в долгосрочных отношениях.

Далее, согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В данном случае есть один арендодатель и один арендатор, и это соответствует ГК РФ.

Однако в случае сотовой связи часто бывает ситуация, когда собственник канализации сдает ее в аренду двум операторам.

Выделить какие-либо места в канализации и индивидуализировать их очень сложно ввиду специфики объекта аренды, соответственно, заключение договора аренды части имущества (места в канализации) не представляется возможным.

Считаю, что для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако вопросы совместного пользования (владения) и пользования арендованным имуществом действующим законодательством прямо не урегулированы. Исключение - аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК РФ).

ГК РФ положения о совместной собственности в части правил совместного владения и пользования должны применяться к положениям о совместной аренде.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что действующим законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из совместной собственности.

Эти же правила могут быть использованы для урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из аренды. Такой же вывод содержится в письме Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2011 г. N ОГ-Д23-182.

Что касается судебной практики, то относительно аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том что предметом аренды не является земельный участок, практика немногочисленна, но она существует, и она положительная.

При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом предмет договора, например кабельная канализация, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования - установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом.

Таким образом, из судебной практики следует, что такие договоры возможны, к ним применяются положения законодательства о договоре аренды, в том числе в части государственной регистрации обременений, однако этот договор не является договором аренды.

Учитывая изложенное, договор аренды имущества, при котором арендодатель может пользоваться сданным в аренду имуществом (договор на пользование), также возможен в случае, если между собственником (арендодателем) и пользователем (арендатором) будет заключен порядок совместного владения и пользования имуществом. По моему мнению, суды не должны в данном случае ограничивать волю сторон.

Заключение

На основании проведенного исследования, в работе делается ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.

Исследование договора аренды в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

В настоящее время для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.

В целях совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, предлагается дополнить в него статью следующего содержания: «Переход риска случайной гибели транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора, то формулировки данной стороны договора аренды в законодательстве не предусмотрено. Данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, автором прелагается включить такую статью в закон, которую можно поместить после статьи 608 ГК РФ. Она может выглядеть следующим образом:

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним: предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.

На основании анализа законодательства и юридической литературы, автором предлагается, внести в п. 3 ст. 619 FK РФ изменения следующего содержания: «в случае однократного невнесения арендатором; арендной платы в установленный договором срок».

Одним из недостатков в правовом регулировании, лизинговой деятельности является, по мнению автора, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно в административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако, данное: положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая - важность защиты, интересов лизингодателя; тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.

Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге), следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего, занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

Все вышесказанное позволит арендным отношениям развиваться более эффективно, а различные субъекты более полно будут удовлетворять свои потребности.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс»

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.08.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 21.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

5. «Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 №74-ФЗ

(ред. от 21.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

6. Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997 №60-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 23.09.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс»