Сделки с земельными участками

В соответствии с указанным постановлением С 10 ноября 2011 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитывается в процентах; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ; на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Если же земельный участок, находится в собственности субъектов РФ для определения размера арендной платы необходимо руководствоваться актами, принятыми в субъектах РФ. В Иркутской области действует Постановление Правительства Иркутской области от 04.03.2009 № 41-пп «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области». Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области: Постановление Правительства Иркутской области от 04.03.2009 № 41-пп // Областная.- 20.03.2009.- №30. Согласно п. 2,3 указанных правил, арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере до 2 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности регулируется актами принятыми главой муниципального образования. Например, в городе Иркутске действует Постановление мэра г. Иркутска от 09.02.2009 № 031-06-340/9 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска».Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска: Постановление мэра города Иркутска от 09.02.2009 № 031-06-340/9 // Иркутск официальный .-17.02.2009.- № 7.

Таким образом, основные принципы, с учетом которых строятся акты органов исполнительной власти субъекта и глав муниципальных образований, определяющих порядок и размеры взимания арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности содержатся в постановлении Правительства РФ, что способствует установлению единой экономически обоснованной арендной платы.

С установлением арендной платы как существенным условием договора аренды земельного участка связанна обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы. В случае нарушения арендатором указанной обязанности арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.

При рассмотрении вопроса об аренде земельного участка необходимо остановится на рассмотрении двух договоров предусмотренных п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, непосредственно связанных с арендой это - субаренда и перенаем.

Данные договоры имеют схожий характер, ими оформляются отношения, когда арендатор земельного участка передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу за плату или без нее, в пределах срока договора аренды без согласия собственника, но при условии его уведомления.

Различие между субарендой и перенаймом земельного участка заключается в наличии или отсутствии перемены лиц в обязательстве, и в порядке обращения за государственной регистрацией. При перенайме первоначальный арендатор уступает свои права, и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства, а новый арендатор становится ответственным перед арендодателем, при этом все условия договора аренды земельного участка остаются неизменными. Тогда как при субаренде (поднайме), арендатор не выбывает из обязательства, а заключает дополнительный договор, напрямую связанный с основным, условия которого могут значительно отличаться от положений основного договора, за исключением условия о сроке.

Различия в порядке регистрацией, проявляться в том, что при перенайме в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением обращаются все лица участвующие в договоре на стороне арендатора или перенанимателя. А за регистрацией договора субаренды обращается одна из сторон арендатор либо субарендатор.

Таким образом, подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что наличие дополнительных требований к земельному участку как к предмету договор аренды, закрепление различных механизмов определения размера арендной платы, позволяет выделить аренду земельного участка как особый вид аренды, что влечет необходимость специального правового регулирования, выраженного, прежде всего в нормах земельного законодательства.

§ 3. ДОГОВОР МЕНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Согласно ст. 567 ГК РФ мена - это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Правовое регулирование договора мены земельных участков имеет специфику, выражающуюся в возможности применения к обмену земельными участками не только норм гражданского и земельного законодательства регулирующих непосредственно мену, но и, согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ требований предъявляемых к купли-продажи земельных участков. Такая возможность обусловлена сходством характера обязательств, возникающих при мене земельных участков с куплей - продажей. Разница лишь в том, что встречное предоставление осуществляется не в виде денег, а виде земельного участка, а каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

В.В. Ярков рассматривая особенности мены земельных участков, отмечает, что «в основе договора мены лежит прекращение права собственности у одного лица и возникновение его у другого, в связи с этим право на заключение договора мены имеют только собственники или уполномоченные им лица». Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие / Б.М. Гонгало и др. ; под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. - М.: Волтерс Клувер, 2009.-С.351.

По гражданско-правовым характеристикам договор мены земельных участков является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Заключается договор мены земельных участков в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), с последующей его государственной регистрацией, по совместному заявлению сторон.

В ЗК РФ не определен круг субъектов, которые могут заключать подобного рода договоры, поэтому в практике возникает вопрос, может ли стороной договора мены земельных участков выступать не только физические и юридические лица, но и публичные образования.

Свою точку зрения, носящую строго информационный характер по данному вопросу, изложило в письме от 01.02.2011. № Д 23-346 Министерство экономического развития РФ. О недействительности сделки по обмену земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица[Электронный ресурс]: Письмо Минэкономразвития РФ от 01.02.2011 № Д23-346. Документ опубликован не был. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс». В письме разъясняется, что органы государственной власти и местного самоуправления, являясь публично-правовыми образованиями, обладают специальной (ограниченной) правосубъектностью, поэтому вправе совершать только те действия, которые регламентированы законодательством. А поскольку в ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень способов отчуждения земельных участков, находящихся в собственности муниципальных образований, где не указана возможность совершения сделок по мене земельных участков, публичные образования не могут заключать подобные сделки.

В судебной практики выводы Минэкономразвития РФ не нашли отражения. Так, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было рассмотрено заявления о пересмотре в порядке надзора постановления ФАС Поволжского округа от 12.11.2010 по делу № А65-15941/2009-СА2-9.

В заявлении указанно, что ООО «Кузкэй» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору мены, который был заключен на основании постановления исполкома МО г. Набережные Челны, об обмене земельного участка, находящегося в собственности общества на равнозначный земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под строительство.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев заявление, указал, что один из земельных участков находился в государственной собственности, поэтому заявитель должен был представить документы, подтверждающие предусмотренную ст. 28, 30, 38, 38.1 и 52 ЗК РФ процедуру предоставления земельных участков, а поскольку документы не были представлены, данный договор является ничтожным, следовательно, регистрирующий орган отказал в регистрации правомерно.

Таким образом, анализ судебной практики, показывает, что публичные образования могут выступать стороной договора мены земельных участков, при условии соблюдения процедуры заключения договора установленные для купли-продажи, так как нормами о мене земельных участков указанные вопросы не регулируются.

Единственным существенным условием договора мены земельного участка выступает предмет. Требования к которому, аналогичны требованиям к земельному участку в других сделках.

Как и при совершении других сделок с земельными участками стороны обязаны проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров и обременений земельного участка. Не предоставление или предоставление заведомо ложной информации влечет применения к правоотношениям по обмену п. 3 ст. 37 ЗК РФ, согласно которому покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения, причиненных ему убытков. Кроме того продавец и покупатель, вправе требовать возврата земельного участка, предоставленного в обмен, в случае изъятия имущества, приобретенного по договору мены, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора (ст. 571 ГК РФ).

Цена земельного участка в договоре мены не является существенным условием, поскольку ст. 568 ГК РФ предполагает, что если из договора мены не вытекает иное, предметом договора выступает обмен равноценными земельными участками. При этом расходы на передачу и принятие земельных участков осуществляются в каждом случае той стороной, которая исполняет соответствующие обязанности. О.В. Касьянова обращает внимание на то, что обязательным условием договора мены земельных участков является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью (нормативной ценой земли). Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками [Электронный ресурс]. - М.: Новая правовая культура, 2006.-URL : http://pravoedelo2007.narod.ru/articles12.htm (дата обращения : 15.03.2012).

Предметом договора мены могут выступать и не равноценные земельные участки. В этом случае сторона, которая передает земельный участок, цена которого ниже, предлагаемого в обмен, обязан оплатить разницу. Договором может быть предусмотрен и иной порядок компенсации разницы в ценах.

Договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки мены и купли-продажи. А.М. Эрделевский указывает, что «такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены». Эрделевский А. Мена и бартер [Электронный ресурс] // Бизнес-адвокат. -2001. -№ 3. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс». Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель такого договора - обмен имуществом.

По договору мены передача земельных участков может осуществляться как одновременно, так и в разное время, тогда к исполнению обязательства по обмену применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ). При этом права собственности на обмениваемые земельные участки переходит не с момента исполнения сторонами обязательств по их передаче, а с момента государственной регистрации.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующие выводы. Договор мены имеет сходную конструкцию с договором купли-продажи земельного участка, что позволяет применять к договору мены, нормы регулирующие куплю-продажу земельных участков. Но, хотя договоры мены и купли-продажи сходны по своему содержанию, на сегодняшний день договор мены применяется не столь широко как купля-продажа. Чаще всего договоры мены земельных участков заключаются между гражданами, а так же в случаях изъятия земельных участков для строительства между физическими, юридическими лицами и публичными образованиями.

§ 4. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Учитывая положения ст. 572 ГК РФ закрепляющей легальное определение договора дарения можно сделать вывод, что по договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу.

Договор дарения земельного участка это двухсторонняя сделка - даритель, подписывая договор, дает согласие на передачу права, а одаряемый на принятие вещи. При этом, если по общему правилу договор дарения может характеризоваться как реальный, так и как консенсуальный, то в отношении дарения земельного участка В.А. Горемыкин отмечает, что «договор будет характеризоваться только как консенсуальный, поскольку момент заключения договора не совпадает с переходом права собственности, который связан с государственной регистрацией». Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.- М.: Издательство: Юрайт, 2011.-С.243.

По своей сущности договор дарения является безвозмездным, поэтому если при дарении земельного участка, со стороны одаряемого предполагается встречное предоставление такой договор признается притворной сделкой, что влечет применения правил о недействительности сделок (п.1 ст.572 ГК РФ).

Помимо выше перечисленных характеристик договор дарения земельного участка является односторонне - обязывающим, но в ряде случаев может быть взаимным. И.В. Елисеев рассматривая дарение как взаимный договор, указывает, что «возложить на одаряемого встречную обязанность возможно заключив договор дарения связанный с обременением передаваемого земельного участка в пользу самого дарителя». Гражданское право: учебник в 3 т.: Т. 2 / Е.Ю. Валявина, И.В.Елисеев и др.; отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К. Толстой.- М.: Проспект, 2008.-С.137. Например, передавая в дар земельный участок, даритель может оставить за собой, право прохода или прогона скота (сервитут). Отсюда - вывод, что договор дарения земельного участка может быть взаимным, но всегда безвозмездным.

В судебной практики встречаются споры, предметом рассмотрения в которых становятся требования о признании договора дарения земельного участка притворной сделкой из - за фактически сложившихся возмездных отношений. Так, Нестеровский районный суд Калининградской области, Решение Нестеровского районного суда Калининградской области от 08.09.2010 «Об удовлетворении иска о признании сделки дарения земельного участка недействительной».- URL : http://nesterovsky.kln.sudrf.ru (дата обращения: 15.03.2012) рассмотрел исковые требования о признании договора дарения земельного участка ничтожным поскольку, заключению договора дарения между истцом и ответчиком предшествовала договоренность истца с сыном ответчицы о том, что он должен передать ему за земельный участок 30000 долларов США. Свои обязательства истец выполнил, договор дарения был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы, однако сын ответчицы истцу деньги за земельный участок так и не заплатил.

Суд в решении пояснил, что, несмотря на то, что ответчик отрицал возмездность сделки, суд пришел к обратному выводу, поскольку в материалах об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению истца о факте незаконного присвоения спорного земельного участка, из пояснений свидетеля следовало, что сын ответчицы передал деньги истцу. Поэтому суд признал дарение притворной сделкой и применил к заключенному договору правила о купли-продажи недвижимости, поскольку фактически сложившиеся отношения между сторонами носили возмездный характер.

К форме договора дарения земельного участка предъявляются общие требования, необходимо, что бы договор был составлен в письменной форме, и согласно требованиям п.3 ст.574 ГК РФ был зарегистрирован.

В качестве сторон договора дарения земельного участка могут выступать физические и юридические лица, а так же государство в лице государственных органов, и органы местного самоуправления, с учетом ограничений установленных законодательством. Так в ст. 575 ГК РФ установлен запрет на осуществление дарения: от имени малолетних и признанных недееспособными граждан, их законными представителями работникам образовательных, медицинских организаций, а так же, организациям, оказывающим социальные услуги, лицам, замещающим государственные должности РФ, субъектов РФ, муниципальные должности, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, а так же запрещено дарение между коммерческими организациями.

Указанные лица могут выступать на стороне одаряемого, только в случае если передача дара будет обусловлена его использованием в общеполезных целях (пожертвование). Именно по цели договора различается пожертвование от обычного дарения, где земельный участок может быть передан без дополнительных условий. Учитывая нормы ст. 582 ГК РФ, на принятие земельного участка переданного в порядке пожертвования не требуется чье - либо согласие, но поскольку права одаряемого ограничены целью пожертвования, то в случае невозможности использования дара в указанных целях, потребуется согласие дарителя или решение суда на использование земельного участка по иному назначению, в противном случаи дарение может быть отменено.

Не запрещено дарение земельного участка и юридическому лицу, если дарителем является физическое лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, часто подобным образом оформляются взносы в уставной капитал фирмы. Если же дарителем выступает само юридическое лицо то, необходимо учитывать, что дарение может быть отменено по требованию заинтересованных лиц, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению юридического лица несостоятельным (банкротом).

По общему правилу, в договоре дарения земельного участка на дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров и ограничений в отношении земельного участка.

Гражданским законодательством предоставлено право дарителю отказаться от исполнения или отменить договор дарения, если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Так же основаниям, для отмены дарения согласно ст. 578 ГК РФ может послужить совершение уголовно - наказуемых деяний одаряемым в отношении дарителя или членов его семьи, а в случае умышленного лишения жизни право отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Отмена дарения возможна и в случае если в договоре дарения земельного участка будет предусмотрено право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого.

Одаряемый также вправе отказаться от дарения, но только до передачи ему дара, в письменной форме, а если договор дарения был зарегистрирован, то и отказ подлежит государственной регистрации.

Во всех случаях отказа от дарения предмет договора, должен быть возвращен в натуре, а в случае гибели или утраты вещи, по общему правилу должна быть возмещена ее стоимость, но указанное правило из-за особенностей земли к договору дарения земельного участка не применяется, поскольку, земельный участок возможно лишь повредить. При этом отказ дарителя от исполнения договора не дает одаряемому права на возмещения убытков, тогда как даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Таким образом, проанализировав основные характеристики договора дарения, можно сделать вывод, что в земельном законодательстве отсутствуют специальные нормы, устанавливающие правила для совершения договора дарения земельного участка, в связи с этим необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства о сделках, и нормами Гл. 32 ГК РФ регулирующих договор дарения. Нормами же земельного законодательства установлены лишь общие положения о формировании земельного участка, как предмета договора дарения.

§ 5. ДОГОВОР РЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Согласно ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В земельном законодательстве нет норм регулирующих порядок заключения договора ренты земельного участка, поэтому к возникшим отношениям применяются положения Гл. 33 ГК РФ, а так же в зависимости от возмездности договора, нормы о купли-продажи или дарении, при условии, что это не противоречит существу договора ренты.

В ГК РФ в зависимости от срока и условий предусмотрены три вида ренты: постоянная, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Субъективный состав во всех разновидностях ренты земельных участков одинаков - сторонами в договоре являются получатель и плательщик ренты.

На стороне получателя ренты выступает собственник земельного участка, который передает его под выплату ренты. Во всех договорах ренты земельного участка получателем ренты может быть только физические лица, а в договоре постоянной ренты, еще и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Плательщиком ренты признается лицо в собственность, которой передается земельный участок. В гражданском законодательстве не установлен круг лиц, которые могут выступать на стороне плательщика ренты, следовательно, ими могут быть как граждане, так и организации. Но возникает вопрос можно ли рассматривать в качестве субъектов договора ренты земельного участка иностранных граждан и лиц без гражданства С.А. Чаркин указывает, что «если применить к данному договору положения о купле-продаже земельных участков, то иностранный гражданин исключается из субъектного состава договора». Чаркин С.А. Правовые особенности договоров ренты и аренды земельного участка // Право и политика.- 2009 .-№ 1. С. 112.

Существенными условиями договора ренты земельного участка является предмет, размер и форма ренты.

К земельному участку как к предмету договора ренты предъявляются общие требования, установленные в земельном законодательстве для других сделок. При этом поскольку к ренте возможно применить положения о купли-продажи земельная доля без выдела может выступать предметом договора ренты если она передается под выплату ренты участнику долевой собственности, в остальных же случаях только при условии ее выдела из общей долевой собственности.

Следующие существенное условие для договора ренты - размер рентных платежей. В ГК РФ установлены минимальные размеры ренты в зависимости от вида договора.

Для постоянной и пожизненной ренты, минимальный размер рентных платежей в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения земельного участка, а в договоре пожизненного содержания с иждивением, не менее двух величин прожиточного минимума. При отсутствии в субъекте РФ указанной величины, расчет производится по величине прожиточного минимума в целом по РФ. При этом размер ренты, установленный договором, подлежит увеличению с учетом роста величины прожиточного минимума на душу населения.

Форма ренты так же зависит от вида договора. По договору постоянной ренты в качестве платежей за земельный участок могут, предоставляется не только деньги, но и работы, услуги, права на результаты интеллектуальной деятельности и т.д. А по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением рентные платежи могут осуществляться только в денежной форме, но договором в обязанности плательщика ренты может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании.

На характер заключения договора ренты земельного участка влияет условие о сроке его заключения. С.А. Чаркин, указывает, что «срок рентного договора является неопределенным, поскольку события, с которым связанно прекращение выплаты ренты, будь то срок жизни или при постоянной ренте неопределенный срок, зависящий от усмотрения должника в любой момент выкупить ренту, не зависит от воли сторон». Чаркин С.А. Правовые особенности договора ренты земельного участка // Юридический мир. -2008. -№ 10.- С. 36. Поэтому, большинство ученых- правоведов отмечают рисковый (алеоторный) характер договора, поскольку общий объем рентных платежей в момент заключения договора не может быть определен.

Договор ренты, по сравнению с другими сделками, где предметом выступают земельные участки, имеет особенности в форме договора. Ст. 584 ГК РФ предусмотрена обязанность нотариального удостоверения договора ренты. После чего, договор подлежит государственной регистрации, с момента которой в соответствии со ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным.

Особенностью договора ренты является то, что он представляет собой односторонний договор. Обязанность возлагаются только на плательщика ренты, он должен выплачивать ренту за переданный земельный участок.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что договор ренты земельного участка хотя, и не выделен в законодательстве в качестве отдельной конструкции, но на практики является часто встречающимся договором, обладающим правовыми особенностями и признаками, позволяющие его отличить от смежных договоров.

§ 6. ДОГОВОР ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Ипотека, являясь по своей правовой природе залогом недвижимости, считается наиболее предпочтительным способ обеспечения исполнения обязательств. По мнению Р.Р. Замаляеева данное предпочтение сформировалось благодаря устойчивости и значительной стоимости предмета залога в гражданском обороте. Замалеев Р.Р. Особенности ипотеки (залога) земельного участка //Актуальные проблемы российского права.- 2007. -№ 2.- С. 215.

Договор ипотеки (залога) земельного участка регулируется не только общими положениями, о залоге установленными в ГК РФ и ЗК РФ, но и нормами Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗ «Об ипотеке») Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 20.07.1998.-№ 29.- Ст. 3400..

Особенности ипотеки земельных участков проявляются, прежде всего, в предмете залога. В залог может быть передан земельный участок, только если он не ограничен и не изъят из оборота. В связи с этим возникает вопрос о возможности передачи в залог земель сельхоз назначения. Ст. 7 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отсылает к ФЗ «Об ипотеке» но в нем отдельно залог земель указанной категории не выделен. Анализ статей ФЗ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод, ипотека земель сельскохозяйственного назначения возможна, так как согласно ст. 54 суд может отсрочить реализацию заложенного имущества в случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

ФЗ «Об ипотеке» установил требование, что передать в залог земельный участок может только собственник. А если собственником выступает государство или муниципальное образование, то согласно ст. 62.1 ФЗ «Об ипотеке» такой земельный участок может выступать предметом ипотеки, если предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения в целях строительства.

Следующие требование относится к индивидуализации земельного участка. В договоре ипотеки должны быть отражены: наименование, местонахождение и как указывает, но не раскрывает законодатель, в п. 2, ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» «достаточное для идентификации этого предмета описание». Исходя из анализа п. 3 ст. 67 данного закона, можно предположить, что для идентификации будет достаточно сведений, из кадастрового плана и Единого государственного реестра земель, поскольку к договору должен прилагаться кадастровый план.

Так же предметом ипотеки может выступать доля в праве общей или совместной собственности, но согласно п. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», только после ее выдела в натуре. В то же время согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 выделение земельной доли не требуется, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

Так же следует учитывать, положения п. 2 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке» устанавливающих, что собственник общей долевой собственности вправе заложить принадлежащую ему долю, без согласия иных сособственников, тогда как при общей совместной собственности согласие необходимо. Например, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 01.01.1996.-№ 1.-Ст. 16. установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга.

Помимо прочего п.2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» разрешает залог имущественного права. Так арендатор земельного участка, находящегося в частной, государственной или муниципальной собственности вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды. В законодательстве неодинаково разрешен вопрос о согласии собственника земельного участка на залог прав аренды. Пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» и п. 2 ст.615 ГК РФ определено, что согласие собственника требуется, в то время как в п.5 ст.22 ЗК РФ указанно, что требуется лишь уведомление собственника.

Указанная коллизия была проанализирована и изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.-2005.- № 5.-С.34. Пленум ВАС РФ отмечает, что, поскольку ГК РФ допускает возможность установления законами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то достаточно лишь уведомления собственника земельного участка.

О.Р.Фархиуллина считает, что должны применяться нормы ФЗ «Об ипотеке», но не во всех случаях, а только при одновременном залоге здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Фархиуллина О.Р. О залоге права аренды земельного участка //Вестник Омского государственного университета. Серия «Право».-2008.-№4 (17).-С.80. Аналогичный вывод содержится в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики применения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28 января 2005 г. № 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.-2005.- № 4.-С.15..

Несмотря на разъяснения Пленума ВАС РФ следует обратить внимание на замечание А.Л. Корнеева, который указывает на то, что « «отдать арендные права земельного участка» явно не правовое, а обиходное понятие. «Отдать» права (кстати, какие именно?) - это или уступка права требования по договору, или перенайм. Если все -таки это - цессия, то требуются пояснения о том, в силу чего она осуществляется. Если же предполагается переход и прав, и обязанностей, то следует объяснить причины нарушения правила п. 1 ст. 391 ГК РФ земельным законодательством о том, что перевод долга требует согласия и кредитора (в нашем случае арендодателя)». Корнеев А.Л. «Указ. соч.».- С.162.

Таким образом, законодателю необходимо разрешить разногласия между нормами гражданского и земельного права.

Помимо предмета существенным условием договора ипотеки земельного участка, выступает, согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» оценка земельного участка, производимая в порядке определенном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом в ст. 8 указанного закона, определено, что при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц оценка обязательна в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Следовательно, только если основное обязательство -- кредитное и стороны не пришли к соглашению в отношении стоимости предмета ипотеки требуется проведение обязательной оценки земельного участка.

При этом следует учитывать, что в ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» разграничена оценка земельного участка и залоговую стоимость. Залоговая стоимость предмета ипотеки, исходя из императивного характера ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» рассматривается как существенное условие, и должна быть определена самими сторонами договора - залогодателем и залогодержателем.

Существенными условиями в договоре залога земельного участка также выступают условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Поэтому в договоре об ипотеке надлежит указать право, в силу которого земельный участок принадлежит залогодателю.

Таким образом, проанализировав основные характеристики договора залога (ипотеки) земельного участка, можно сделать вывод, что основные проблемы договора ипотеки связанны с предметом договора, поэтому предлагается внести следующие изменения. Устранить из ипотечного законодательства положения, касающиеся возможности залога части земельного участка так как, ФЗ «Об ипотеки» содержит положение о не возможности залога части земельного участка, без ее индивидуализации, тогда как после прохождения кадастрового учета часть земельного участка становится самостоятельным земельным участком. Кроме того, в ФЗ «Об ипотеки» необходимо определить случаи, когда возможен залог доли земельного участка без выдела ее в натуре, поскольку такие случаи определены только в судебной практики. А так же необходимо разрешить разногласия между нормами гражданского и земельного законодательства по поводу залога прав аренды.

§ 7. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в управление, в то время как другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления либо указанного им лица (выгодоприобретателя).

В российском законодательстве отсутствует перечень объектов недвижимости, которые могут быть предметом договора доверительного управления. Поэтому, собственник земельного участка может реализовать правомочие по распоряжению земельным участком, заключив договор доверительного управления.

Сторонами договора доверительно управления выступает учредитель управления, доверительный управляющий, а та же выгодоприобретатель, который не может одновременно выступать управляющим по этому же договору.

Согласно ст. 1004 ГК РФ учредителем управления, может выступать лицо не являющиеся собственником имущества, в случаях установленных законом. Например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного (п. 1 ст. 38 ГК РФ) или гражданина, признанного безвестно отсутствующим (п. 1 ст. 43 ГК РФ). Не может выступать учредителем управления, согласно п. 3 ст. 1013 ГК РФ учреждение, которому земельный участок принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае учредителем управления будет выступать государственный орган распоряжающийся имуществом от имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Доверительным управляющим согласно п.1 ст. 1015 ГК РФ может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, а так же физическое лицо, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.

Гражданское законодательство наделило доверительного управляющего правом совершать в отношении имущества переданного в управление от своего имени любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя, информируя при этом другую сторону, о том, что он действует в качестве доверительного управляющего (п.3 ст.1012 ГК РФ). Поэтому при совершении действий требующих письменное оформление, доверительный управляющий обязан после своего имени или наименования указать «Д.У.», иначе доверительный управляющий понесет личную ответственность перед третьими лицами принадлежащим ему имуществом.

Существенными условиями договора доверительного управления согласно ст. 1016 ГК РФ выступают: состав имущества, наименование или имя учредителя управления и выгодоприобретателя, и если договор возмездный размер и форма вознаграждения управляющему, а так же срок действия договора. Предельный срок заключения договора доверительного управления имуществом пять лет, но если по истечении пяти лет сторонами не будет заявлено о прекращении договора он считается продленным на тех, же условиях.

Согласно п. 4 ст. 1020 ГК РФ к существенным, также относится условие об отчете, о деятельности доверительного управляющего, который предоставляется учредителю управления и выгодоприобретателю в сроки и в порядке, установленные договором.

Форма договора доверительного управления земельным участком согласно ст. 1017 ГК РФ соответствует требованиям, установленным для продажи недвижимого имущества. При этом, государственной регистрации подлежит непосредственно передача недвижимого имущества в доверительное управление, так как п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации», установлено, что государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество в том числе доверительным управлением. Но доверительное управление вряд ли можно отнести к ограничениям (обременениям). О.П. Торосян и О.М. Мисник отмечают, что, «доверительный управляющий владеет, пользуется и распоряжается переданным в доверительное управление земельным участком не в своих собственных интересах, как при других ограничениях, а в интересах учредителя управления или указанного им лица, поэтому сама сущность доверительного управления показывает, что оно направлено на реализацию интересов собственника, а не на их ограничение (обременение)». Торосян О.П., Мисник Н.Н. О доверительном управлении земельным участком // Юрист.- 2009. -№ 6. -С. 32.

В то же время доверительный управляющий не имеет интереса в осуществлении указанных правомочий для себя, поэтому нельзя приравнивать

правомочия управляющего к праву собственности, поэтому интересна точка зрения О.П.Торосяна и О.М. Мисник о характеристики их как «квазивещные».

Земельные участки сельскохозяйственного назначения тоже могут выступать предметом договора доверительного управления. Как показывает практика чаще всего в отношении земельных долей, реже - в отношении самих земельных участков. Кроме того, в соответствии со ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае если договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного закона, не приведены в соответствие с правилами ГК РФ, к таким договорам применяются правила о договорах доверительного управления имуществом. Данное положение вызывает затруднения в правоприменительной практике, поскольку правовой режим этих договоров не совпадает, договор доверительного управления - реальный договор, а аренда, напротив, является консенсуальной сделкой.

Подводя итог, можно сделать вывод, что на практике доверительное управление земельным участком чаще применяется в случаях установленных законом, но в этих ситуациях его использование вызывает различные затруднения, основными причинами которых являются неточности формулировок отдельных норм законодательства о доверительном управлении, а также многочисленные пробелы в гл. 53 ГК РФ.

§ 8. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДЫ)

В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) - одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком не упоминает в ГК РФ при перечислении вещных прав лиц, не являющихся собственниками, ни в ст. 216, ни в Главе 17 ГК РФ. Но по своей природе договор ссуды наиболее близок к договору аренды, отличие лишь в том, что ссуда всегда безвозмездный договор, поэтому наличие встречного предоставления повлечет недействительность сделки и применение к ней правил о договоре аренды. В связи с этим к договору ссуды земельного участка можно применить правила, предусмотренные для договора аренды относительно объектов договора (ст. 607 ГК РФ), его сроков (ст. 610 ГК РФ), обязанности использовать имущество по назначению, к условиям о возобновлении договора, и о распределении между сторонами затрат, по улучшению имущества (ст. 623 ГК РФ).

В договоре безвозмездного срочного пользования земельным участком на ссудополучателя дополнительно возложены обязанности землепользователей закрепленные в ст. 41, 42 ЗК РФ, за исключением обязанности производить платежи за землю. Этому правилу корреспондирует норма ст. 695 ГК РФ, предусматривающая, что именно ссудополучатель обязан поддерживать объект ссуды в исправном состоянии и нести все расходы на ее содержание.

Ссудодателем согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ может быть собственник или иное, управомоченое законом или собственником лицо. Например, ст. 660 ГК РФ арендатору предприятия предоставлено право передать в безвозмездное пользование вещи, входящие в состав арендуемого предприятия.

Для коммерческих организации установлен запрет на передачу имущества в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

На стороне ссудополучателя могут выступать любые субъекты гражданского права, поскольку в ГК РФ отсутствуют особые требования в отношении них.

Договор ссуды может быть заключен без указания срока тогда, он считается заключенным до востребования земельного участка собственником. В ряде случаев законом предусмотрены предельные сроки передачи имущества в безвозмездное пользование. Например, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в безвозмездное срочное пользование на срок не более чем один год. А религиозным организациям, имеющим на праве безвозмездного пользования здания, строения, религиозного и благотворительного назначения, земельные участки предоставляются на срок пользования этими объектами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При предоставлении земельных участков из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24 ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела срок окончания права будет определяться сроком окончания трудовых отношений.

На практики возникают сложности с определением формы договора ссуды, поскольку ст. 131 ГК РФ не предусматривает необходимость государственной регистрации. Вместе с тем п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации» установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. А в ст. 26 ЗК РФ лишь упоминается, что договор безвозмездного срочного пользования, заключенный на срок менее чем один год, регистрации не подлежат. Возникает вопрос, необходима ли регистрация договора ссуды заключенного на срок свыше одного года. Е.А. Суханов обращает внимание на, то, что «право ссуды - весьма серьезное обременение недвижимого объекта, информация о котором важна для потенциальных приобретателей». Гражданское право: в 4 т. том 3: Обязательственное право / Витрянский В.В. и др.; отв. ред. Е.А. Суханов .-М.: Волтерс Клувер, 2007.-С.523.

Представляют интерес выводы по данному вопросу выработанные судебной практикой. Так, при рассмотрении спора о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, ФАС Северо-Западного округа в решении по делу указал, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на 49 лет, подлежит государственной регистрации, исходя из ст. 26 ЗК РФ. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 октября 2011 г. по делу № А42-9170/2010. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».

Таким образом, на сегодняшний день в судебной практики нормы ЗК РФ толкуют в пользу того, что договор ссуды заключенный более чем на год необходимо регистрировать, тогда как еще недавно по аналогичным делам принимали противоположные решения. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа исходил из того, что действующее законодательство не содержит императивных норм, о государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок более одного года, поэтому договор ссуды заключенный на срок 25 лет не подлежит регистрации. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 апреля 2008 г. № А33-12027/07-Ф02-1109/08. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».

Таким образом, анализ основных положений позволят сделать вывод, что договор ссуды является основанием возникновения у ссудополучателя обязательственных прав временного характера, поэтому необходимо установить в законодательстве требования к государственной регистрации договора ссуды.

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ СТОРОН ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

§ 1. КЛАССИФИКАЦИЯ ДЕЙСТВИЙ НАРУШАЮЩИХ ПРАВА СТОРОН СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Оборот земельных участков, предполагающий переход земельных участков и прав на них от одного лица к другому в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, посредством заключения договоров и иных сделок, зачастую нарушается. Причиной нарушения являются действия участников оборота земельных участков, которые не соответствуют закону, что приводит к нарушению прав сторон по сделкам.

Сделки, совершенные с нарушением требований законодательства являются неправомерными и в соответствии с ГК РФ признаются недействительными. Нарушение требований гражданского и земельного законодательства может проявиться в любом элементе сделки с земельным участком.

Традиционно в гражданском праве выделяют четыре элемента сделки: субъективный состав, волеизъявление сторон, форма и содержание сделки. Гражданское право: учебник в 3 т.Т.1. / Е.Н. Абрамова Н.Н. Аверченко, Ю.Б. Байгушева и др.; под. ред. А.П. Сергеева.- М.: ТК Велби, 2009.- С. 445. Нарушение требований закона при формировании хотя бы одного элемента приводит к ущемлению прав сторон сделки.

Учитывая положения норм §2 Гл.9 ГК РФ правонарушения при совершении сделок с земельными участками можно классифицировать на различные группы в зависимости от элемента сделки не соответствующему требованиям законодательства, что проиллюстрировано в Приложении.

Первая группа нарушений образованна в зависимости от субъективного состава. Нарушение прав сторон сделки с земельным участком может повлечь:

1) заключение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;

В данную группу правонарушений входят действия по заключению сделки гражданином признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, а так же несовершеннолетним гражданином от 14 до 18 лет без согласия родителей, а ограниченным в дееспособности судом, без согласия попечителя.

Если стороной по сделке является несовершеннолетний, не достигший 14 лет или недееспособный от их имени, действуют их законные представители. Кроме того, как отмечает Л.В. Журавлева, «для отчуждения земельного участка, собственником которого является ребенок, не достигший 14 лет, потребуется соответствующее разрешение органов опеки и попечительства». Журавлева Л.В. Сделки с земельными участками: комментарии, налогообложение, образцы документов.- М.: Юрайт, 2007.- С.35. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, может самостоятельно осуществляет действия по отчуждению земельного участка, но с письменного согласия своих законных представителей родителей, усыновителей или попечителя, при условии разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Аналогичные требования установлены и для совершения сделки с земельным участком гражданином, ограниченным в дееспособности.

2) Заключение сделки физическим или юридическим лицом, которому запрещено приобретать в собственность земельные участки;

В данную группу входят нарушения, которые возникают при не соблюдении ограничений установленных для иностранных граждан и юридических лиц делающие не возможным их участие в договоре купли-продажи на стороне покупателя, если предметом выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения или земельный участок, расположенный на приграничных территориях, список которых установлен постановлением Правительства.

3) Заключение сделки юридическим лицом, выходящим за пределы его правоспособность;

Возможность совершения сделок с земельными участками коммерческими или некоммерческими организациями любых видов обусловлена их общей или специальной правоспособностью, которая возникает при государственной регистрации и прекращается в момент ликвидации юридического лица. При общей правоспособности юридическое лицо может приобретать любые права и принимать на себя любые обязанности, тогда как специальная правоспособность предполагает возможность иметь лишь те права, которые соответствуют предмету деятельности юридического лица.