Сделки с земельными участками

Нарушение прав может повлечь совершение юридическим лицом сделки выходящей за пределы его правоспособности (ст.173 ГК РФ) или совершение сделки органом юридического лица не управомоченным на то.

При этом ст. 174 ГК РФ устанавливает, что нарушение ограничений по совершению сделки, установленных договором или учредительными документами юридического лица, не оказывает влияние на действительность такой сделки при условии, что другая сторона не знала и не должна была знать об указанных ограничениях.

Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в совершении отдельных видов сделок и приобретении прав на земельные участки. Например, организации, которым земельный участок предоставлен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Вторую группу правонарушений образуют действия противоречащие требованиям законодательства, предъявляемых к волеизъявлению сторон по сделки с земельными участками. В зависимости от воли можно выделить следующие нарушения:

1) Заключение сделки дееспособным гражданином, который в момент совершения сделки не могли отдавать отчета в своих действиях и руководить ими. (ст.177 ГК РФ).

В данном случае существенным условием будет установление временного промежутка в течении которого гражданин был фактически недееспособным.

2) Совершение мнимой и притворной сделки ( ст.170 ГК РФ).

На сегодняшний день в судебной практики встречается большое количество дел предметом рассмотрения, в которых становится требования о признании сделки недействительной по причине не соответствия фактически сложившихся отношений с договором заключенным сторонами. Чаще всего, граждане, с целью укрытия от налогов заключают договор дарения земельного участка, хотя фактически складываются отношения по купли-продажи. Такая сделка считается притворной, поскольку совершается для прикрытия сделки, которую стороны намеренны совершить в действительности.

В отличие от притворных сделок, мнимые совершаются только для того, чтобы создать у третьих лиц ложное представление о намерениях участников сделки, например заключение договора купли-продажи земельного участка без передачи соответствующих денежных средств.

3) Сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

В ч. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ прямо предусмотрена виды информация о земельном участке, которая должна содержаться в договоре. В первую очередь это данные об обременениях земельного участка, ограничениях его разрешенного использования и иная информация. Отсутствие указанных данных может привести к нарушению прав покупателя, поскольку, он будет введен в заблуждение относительно предмета сделки.

4) Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств.

Обман как противоправное действие характеризуется намеренным введением в заблуждение участника сделки. А.В. Пермяков указывает, что «обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого для себя выгоду». Пермяков А.В. К вопросу об определении понятия «обман» и его места в механизме гражданско-правового регулирования // Вестник Пермского университета.- 2011.-№ 2.-С.138.

Для сделок с нарушениями в волеизъявлении актуальна возможность оспаривания кабальных сделок, которые заключены при стечении тяжелых обстоятельств. При совершении такой сделки чаще всего продавец земельного участка, вынужден заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, поэтому он является потерпевшим и может оспорить сделку.

При злонамеренном соглашении представителя одной стороны с другой может сложиться ситуация, когда вместо того, чтобы заключить сделку, которую желал совершить представляемый, , пользуясь предоставленными полномочиями представитель, вступает в сговор с третьим лицом и совершает сделку, невыгодную для представляемого, тем самым, нарушая его права.

Третья группа нарушений относится к форме сделки. Нормами гражданского и земельного законодательства, регламентировано, что все сделки предметом, которых выступает земельный участок, должны быть совершенны в письменной форме, кроме того к форме некоторых сделок предъявляются дополнительные требования.

Прежде всего, для сделок с земельным участком может потребоваться нотариальное удостоверение, в случаях, указанных в законе, или если по соглашению сторон. Обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор ренты. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.

В установленных действующим законодательством случаях для сделок с земельными участками требуется государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отличии от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации лишь в случаях предусмотренных законом.

По смыслу земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, аренды и субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок более года, а так же договоры ипотеки, и дарения земельного участка.

Для того чтобы упростить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила для договоров аренды субаренды, безвозмездного срочного пользования земельных участков, заключенные на срок менее чем на один год, такие договоры не подлежат государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Не соблюдение формы сделки может привести к нарушению прав сторон не только в результате действий одной из сторон сделки, например при уклонении от регистрации, но и в результате действий государственных органов, при необоснованном отказе Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в регистрации договоров.

Нарушения требований законодательства в содержании сделки составляют следующую группу нарушений. Несоответствие требованиям закона условий сделки составляющих ее содержание, влечет нарушение прав сторон. Например, при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определить земельный участок, подлежащий передаче может, нарушаются права покупателя.

В группе сделок совершенных с нарушением содержания, можно выделить подгруппу, к которой относятся антисоциальные сделки цель которых противоправна основам правопорядка и нравственности. Совершение таких сделок признается грубым гражданско-правовом нарушением (ст.169 ГК РФ).

Т.С. Яценко отмечает, что «именно публичный характер интересов,нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных». Яценко Т.С. Антисоциальные явления в гражданском праве: понятие и меры противодействия им // Юристъ-Правоведъ.-2007.-№ 1.-С.77.

Антисоциальные сделки противозаконны, но при этом они не должны отождествляется с любыми сделками нарушающими закон. Конституционный суд РФ в определении от 8 июня 2004 г. № 226-о «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ОАО «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169 ГК РФ и абзацем третьим п. 11 ст. 7 Закона РФ «О налоговых органах РФ»Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 11 статьи 7 Закона РФ «О налоговых органах РФ» [Электронный ресурс] : определение Конституционного суда РФ от 8 июня 2004 г. № 226-о. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс». указал, что «квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, а именно достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота -основам правопорядка и нравственности». Как видно из определения Конституционного суда важно, чтобы умысел хотя бы одной из стороны был направлен на совершение антисоциальной сделки.

Примером антисоциальной сделки с земельным участком, может послужить ситуация когда земельный участок продают с целью уклонения от уплаты долгов.

Классифицировать действия граждан и юридических лиц нарушающих права сторон по сделки с земельным участком, возможно не только в зависимости от элемента сделки который был нарушен, но и по другим основаниям. Например, в зависимости от порядка заключения сделки с земельным участком, можно выделить следующие группы действий нарушающих права сторон:

1) Нарушение порядка проведения торгов;

Проведение процедуры торгов, необходимо в случаях прямо предусмотренных законом. Для заключения договора с земельным участком проведение торгов необходимо при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, а так же для заключения договора аренды.

2) Не соблюдение норм гражданского и земельного законодательства о праве преимущественной покупки доли другими участниками долевой собственности;

Правила определяющие порядок продажи земельных участков и долей в праве общей долевой собственности предусмотрены в ст. 250 ГК РФ и ст. 8 и 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По общему правилу правом преимущественной покупки обладают участники общей долевой собственности, а ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дополнил, что правом преимущественной покупки долей земельных участков сельскохозяйственного назначения обладают муниципальное образование, на территории которого находится земельный участок, участники долевой собственности и сельскохозяйственной организации, а так же члены крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего этот земельный участок.

Во всех перечисленных случаях на продавца земельного участка возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности о продажи земельного участка. Не соблюдение указанной процедуры приведет к нарушению права преимущественной покупки сособственников.

3) Не соблюдение юридическим лицом требований законодательства при принятии решения, о заключении сделки с земельным участком подпадающей под категорию крупной;

Признаки крупной сделки описаны в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-16.02.1998.- № 7.- Ст. 785.. Главным признаком такой сделки выступает стоимость отчуждаемого или приобретаемого имущества. Так если стоимость земельного участка составляет 25 % и более стоимости имущества общества, то сделка будет признанна крупной. В таком случае решение о сделки должно приниматься собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров. При этом Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения органов общества, а так же могут быть предусмотрены другие виды и (или) размер сделок, на которые распространяется порядок одобрения крупных сделок.

4) Заключение сделок с земельными участками без согласия третьих лиц;

В гражданском и земельном законодательстве для целого ряда сделок с земельными участками предусмотрен особый порядок их заключения, предполагающий получение согласия третьих лиц на совершение сделки.

Обязательное согласие третьих лиц требуется для совершения сделок направленных на распоряжение земельными участками, находящимся в общей долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ), и на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), на распоряжение имуществом казенного предприятия (п. 1 ст. 297 ГК РФ), согласие требуется и для залога права аренды (п. 3 ст. 335 ГК РФ) и для распоряжение залогодателем предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ), а так же распоряжение плательщиком ренты земельным участком, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания (ст. 604 ГК РФ).

Еще одним признаком, который может быть положен в основу классификации действий нарушающих права сторон по сделки с земельным участком, выступает разновидность нарушенного вещного права. Так в соответствии с указанным признаком можно выделить действия, приводящие к нарушению абсолютного или ограниченного вещного права.

При нарушении абсолютного вещного права нарушаются в первую очередь права собственника, поскольку абсолютное вещное право предполагает возможность собственника владения, пользования и распоряжения имуществом по своему усмотрению в соответствии с законом. А нарушения ограниченного вещного права приводит к нарушению прав лиц, не являющихся собственником, но владеющих, пользующихся и распоряжающихся имуществом в пределах, установленных законом или договором с собственником. Поэтому при совершении сделки нарушающей ограниченные вещные права, затрагиваются интересы арендаторов, унитарных предприятий и других лиц.

Таким образом, проанализировав возможные правонарушения, возникающие при заключении сделок с земельными участками, можно сделать вывод, что нарушения прав граждан и юридических лиц могут повлечь действия различного характера. При этом возможно выделить общие черты действий, совершение которых приводит к нарушению прав сторон по сделки с земельными участками и третьих лиц. Выявление общих признаков позволят разделить действия на группы по разным основаниям, в основе которых признаки вытекающие как из закона, например нарушение порядка заключения сделки с земельным участком, так и признаки разработанные теорией гражданского права, к таковым относятся нарушение элементов сделки: субъективного состава, волеизъявления сторон, формы и содержания сделки.

§ 2. ЗАЩИТА ПРАВ СТОРОН ПО СДЕЛКАМ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Поскольку при заключении сделок с земельными участками возникают гражданско-правовые отношения, то при нарушении прав сторон и третьих лиц сделкой с земельным участком применяются способы защиты, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, но защитить и восстановить права нарушенные сделкой с земельным участком возможно не всеми перечисленными способами.

Стороны могут прибегнуть к самозащите нарушенных прав. Самозащита предполагает совершение управомоченным лицом действий фактического порядка, направленных на защиту нарушенного права, при этом содержание действий законом не определяется. Самозащита скорее подойдет для защиты прав собственника, поскольку право собственности предполагает обязанность всех прочих воздержатся от действий нарушающих права.

Но при совершении сделки могут быть нарушены права и не собственников, например действиями государственного органа путем отказа в регистрации договора, будут нарушены права обоих сторон. В этом случаи самозащита прав не сможет восстановить нарушенное право, поэтому необходимо использовать для защиты прав и другие способы.

При этом, при использовании других способов защиты прав возникает необходимость прибегать к различным формам защиты прав.

Самой распространенной формой защиты выступает судебная защита, поскольку она позволяет защитить права широкого круга субъектов. Так в рамках рассмотрения спора судом, защита прав может осуществляется следующими способами: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, возмещения убытков, взыскания неустойки, прекращение или изменения правоотношения.

При этом применяя способы защиты предусмотренные ст.12 ГК РФ необходимо учитывать положения земельного законодательства.

В частности в ст. 60 ЗК РФ установлены случаи восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. Так нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.

А действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке актов не соответствующих законодательству или приостановления их исполнения.

Самым распространенным способом защиты прав выступает возмещение убытков. При этом в п. 2 ст. 61 ЗК РФ установлено, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта государственного, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

А убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 62 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, которое может выражаться в восстановлении плодородия почв, восстановлении земельных участков в прежних границах, возведении снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков.

Таким образом, лицо, право которого нарушено или оспаривается, имеет возможность защитить принадлежащее ему право, способами, предусмотренными гражданским законодательством, поскольку при нарушении прав землепользователей, землевладельцев, арендаторов сделкой с земельным участком, складываются прежде всего отношения гражданско-правовые, но при этом необходимо учитывать положения ЗК РФ о защите и восстановлении прав предусмотренные Главой IX ЗК РФ.

На сегодняшний день большинство способов защиты нарушенных прав реализуются посредством судебной формы защиты прав. Этот факт подтверждает сводные статистические данные о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 1 полугодие 2011 года. Так за указанный период было рассмотрено 31522 споров о праве собственности на землю, 32588 дел по спорам связанным с землепользованием, 4929 исков из договора аренды имущества. Сводные статистические формы о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 1 полугодие 2011 года. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=601 (дата обращения: 27.03.2012).

Как видно из приведенных данных количество случаев нарушение прав собственников и арендаторов, не мало, что позволят сделать вывод о том, что необходимо ввести новые механизмы снижающие уровень нарушения прав. На сегодняшний день таким механизмом выступает государственная регистрация договоров, предметом которых выступает земельный участок. Но статистика показывает, что число нарушений все равно остается довольно высоким, следовательно необходимо ввести новые механизмы снижающие уровень нарушения прав. С такой задачей может справится введение обязательной нотариальной формы для большинства сделок с земельными участками.

Со времени введения в действия института нотариата в Российской Федерации и до сегодняшнего дня наблюдается снижение числа договоров для которых требуется нотариальное удостоверение. Этот факт провоцирует большее количество нарушение прав граждан и юридических лиц, особенно в последнее время когда растет число мошенничеств по сделкам с недвижимостью.

Наметились тенденции к расширению числа сделок которые будут подлежать нотариальному удостоверению, в связи с процессом реформирования гражданского законодательства.

Так в соответствии с Концепциями развития гражданского законодательства Российской Федерации, предполагается внести в ГК РФ ст. 81, где будет содержаться правило об обязательной нотариальной форме сделки. Суть правила заключается в том, что,«если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». Таким образом нотариусы будут привлечены к наиболее ответственным сделкам, связанным с переходом права собственности и иных вещных прав, что позволит снизить число правонарушений по сделкам с земельными участками.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе исследования проведенного в данной работе можно сделать следующие выводы.

Во - первых, земля, не является объектом имущественных прав, а лишь источником формирования земельных участков - недвижимых вещей. Следовательно, понятие земля первичное по отношение к земельному участку, который становится таковым только после его индивидуализации.

Во - вторых, оборот земельных участков предполагает переход прав от одного лица к другому, посредствам заключения сделок предметом которых выступает земельный участок или права на него, в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства.

Возможность земельного участка участвовать в обороте зависит от включения земельным законодательством того или иного земельного участка в перечень изъятых или ограниченных в обороте. При этом изъятие земельного участка из оборота влечет за собой невозможность переход права собственности, и иных прав на него посредством совершения гражданско-правовых сделок. Тогда как ограниченные в обороте земельные участки могут быть предметом сделок, но с учетом проводимых по объективному или субъективному признаку ограничений, предполагающих установление законом круга лиц, которым запрещено приобретать в собственность земельные участки определенной категории, или необходимости получения разрешения, для включения земельного участка в оборот.

В - третьих, при совершении сделок с земельными участками в теории и практики возникает большое количество проблем, из которых общей для всех сделок является неоднозначность норм земельного и гражданского законодательства по вопросу о предмете договора. В первую очередь дискуссионным в теории права является вопрос о содержании понятия «предмет договора», изучение основных точек зрения и положений ГК РФ по данной проблеме показало, что не зависимо от того рассматривают ли в качестве предмета договора вещь или действия, в качестве главной составляющей предмета договора выделяют земельный участок.

При этом затруднения вызывает вопрос о возможности части земельного участка выступать предметом договора. Анализ правовых норм позволил сделать вывод, что части земельного участка выступают в качестве отдельного объекта земельных и гражданских отношений. При этом выделение части из его состава земельного участка, влечет приобретение части статуса самостоятельного земельного участка. Спорным считается положение о возможности части земельного участка выступать предметом договоров аренды, субаренды и ссуды без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. В связи с этим предлагается внести изменения в действующие законодательство, и устранить положения, предусматривающие, что часть земельного участка может выступать предметом договора без выделения из состава земельного участка.

Кроме того, анализ положений гражданского и земельного законодательства позволил сделать вывод, что круг объектов земельных отношений перечисленных в ст. 6 ЗК РФ шире, так как объектами, не только земельных, но и гражданских отношений выступают, земельные доли, которые могут быть предметами различных сделок. Поэтому предлагается внести изменения в ст. 6 ЗК РФ дополнив список объектов земельных отношений - земельными долями в праве общей собственности. А так же внести изменения в ФЗ «Об ипотеки» определив случаи, когда возможен залог доли земельного участка без выдела в натуре, поскольку такие случаи определены только судебной практикой.

Еще одна проблема, относящиеся к предмету сделок с земельными участками связанна с тем, что предметом сделок может быть не только сам земельный участок, его часть или доля в праве общей собственности, но и права на него. Например, в договоре ипотеки (залога) земельного участка предметом могут являться арендные права. При этом из -за неоднозначности законодательства в решении вопроса о необходимости дачи согласия собственника на залог арендных прав, необходимо устранить противоречия гражданского и земельного законодательства по данному вопросу.

В - четвертых, исследование сделок с земельными участками помогло выявить следующие частные проблемы, возникающие при заключении, тех или иных сделок с земельными участками, и выработать пути их решения.

При продаже земельного участка, дискуссионным остается вопрос о том, следует ли считать договор купли -продажи земельного участка незаключенным, если в нем не указанна категория земельного участка. Анализ положений земельного законодательства и судебной практики по данному вопросу позволил сделать вывод что, указание категории земельного участка является обязательным условием заключения договора, поскольку ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, такой договор будет считаться не заключенным.

С заключением договора мены земельных участков на практики возникают затруднения из -за отсутствия норм в гражданском и земельном законодательстве по вопросу о возможности публичных образований выступать стороной договора, анализ судебной практики позволил сделать вывод, что публичные образования могут выступать стороной в договоре мены при условии соблюдения процедуры заключения договора которые установлены для купли-продажи, поскольку нормами о мене земельных участков указанные вопросы не регулируются.

Анализ положений договора доверительного управления земельным участком показал, что на практике доверительное управление чаще применяется в случаях установленных законом, и в этих ситуациях его использование вызывает различные затруднения причинами которых являются неточности формулировок отдельных норм и пробелы в законодательстве. Больше всего споров вызывают положения ФЗ «О государственной регистрации», в которых доверительное управление причислено к ограничениям (обременениям) прав на недвижимое имущество. Тогда как доверительное управление направлено на реализацию интересов собственника, а не на ограничение его права, в то же время правомочия доверительного управляющего нельзя приравнивать к праву собственности, так как доверительный управляющий не имеет интереса в осуществлении указанных правомочий для себя.

В нормах ФЗ «О государственной регистрации» и ГК РФ посвященных договору безвозмездного пользования (ссуды) земельного участка не определена необходимость его государственной регистрации. А в ст. 26 ЗК РФ упоминается, что договор ссуды заключенный на срок менее чем один год, государственной регистрации не подлежит. Возникает вопрос, а необходима ли регистрация договора безвозмездного срочного пользования, если он заключен на срок свыше одного года. В настоящие время в судебной практики нормы ЗК РФ толкуют в пользу того, что договор ссуды заключенный сроком более чем на год необходимо регистрировать. В связи с этим предлагается внести в ГК РФ, ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации» положения о необходимости регистрации договора безвозмездного пользования земельными участками, за исключением договора заключенного на срок менее одного года.

Подводя итог рассмотрению проблем возникающих при совершении сделок с земельными участками, можно сделать вывод, что противоречия между земельным и гражданским законодательством возникают из-за того, что в гражданском законодательстве не учтены специальные положения земельного законодательства, а кроме нормы о сделках с земельными участками содержится в различных нормативно-правовых актах, что привело к их разрозненности, поэтому для снижения противоречий необходимо привести в систему законодательство о сделках с земельными участками.

В-пятых, исследование сделок с земельными участками позволило сделать вывод, что все договоры предметом которых выступает земельный участок являются возмездными, за исключением дарения и ссуды. При этом в гражданском и земельном законодательстве установлен механизм определения цены, арендной платы и рентных платежей в зависимость от того кто выступает собственником земельного участка. Сделки с земельными участками объединяет и требование предъявляемые к их форме, а именно то, что такие договоры должны быть совершены в письменной форме с обязательной государственной регистрацией, за исключением договора аренды и ссуды заключенного менее чем на один год. А для договора ренты требуется еще и обязательное удостоверение нотариусом.

В -шестых, при заключении сделок с земельными участками сторонами и третьими лицами, могут быть допущены действия различного характера последствиями которых является нарушение прав сторон и третьих лиц. Анализ таких действий позволил выделить их общие признаки и в соответствии с ними классифицировать по разным основаниям.

В -седьмых, лицо, право которого нарушено или оспаривается, имеет возможность защитить свои интересы, способами, предусмотренными гражданским законодательством, поскольку при нарушении прав землепользователей, землевладельцев, арендаторов сделкой с земельным участком, складываются прежде всего отношения гражданско-правовые, с учетом положений ЗК РФ о защите и восстановлении прав предусмотренные Главой IX ЗК РФ.

Кроме того, тот факт, что на сегодняшний день права граждан и юридических лиц при совершении сделок с земельными участками могут быть нарушены большим количеством действий, порождает необходимость во введении механизмов, которые позволили бы уменьшить число нарушений прав. На сегодняшний день таким механизмом выступает государственная регистрация договоров, предметом которых выступает земельный участок, но статистика показывает, что число нарушений все равно остается довольно высоким, что позволят сделать вывод, что необходимо ввести новые механизмы снижающие уровень нарушения прав. С такой задачей может справиться введение обязательной нотариальной формы для большинства сделок с земельными участками.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

I. Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства Российской Федерации.-26.01.2009.- Ст.445.

2. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 01.01.1996.-№ 1.-Ст. 16.

3. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.01.1996.- №5.- Ст. 411.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 28.07.1997.- № 30.- Ст. 3594.

5. Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-16.02.1998.- № 7.- Ст. 785.

6. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 20.07.1998.-№ 29.- Ст. 3400.

7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 03.08.1998.- № 31.- Ст. 3813.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.-№ 44.- Ст. 4147.

9. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.- № 44.- Ст. 4148.

10. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ // Российская газета.-27.07.2002 .- № 137.

11. О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: Закон Иркутской области от 10.12.2003 № 63-оз (принят Постановлением Законодательного Собрания Иркутской области от 27.11.2003 № 32/37-ЗС) // Ведомости Законодательного Собрания Иркутской области.- 16.12.2003.-№ 32.

12. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Российская газета.- 08.12.2006.- № 277.

13. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 30.07.2007.- № 31.- Ст. 4017.

14. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ // Российская газета.- 22.07.2011.-№ 159.

15. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 // Собрание законодательства Российской Федерации .- 31.03.1997.- № 13.- Ст. 1539.

16. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 // Российская газета.- 21.11.2002.-№ 221.

17. Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области: Постановление Правительства Иркутской области от 04.03.2009 № 41-пп // Областная.- 20.03.2009.- №30.

18. Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 // Собрание законодательства Российской Федерации.- 27.07.2009.- № 30.- Ст. 3821.

19. Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска: Постановление мэра города Иркутска от 09.02.2009 № 031-06-340/9 // Иркутск официальный .-17.02.2009.- № 7.

II. Основная и специальная литература

20. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов / Оглоблина О.М. М.Ю.Тихомиров.; под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Издательство: М.Ю.Тихомирова, 2008.-С.54.

21. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.- М.: Статут,2011.- С. 196-197.

22. Васельчук Ю. Предмет договора аренды земельных участков: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право.- 2007.-№ 12.- С.49.

23. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. - М.: ГроссМедиа: Росбух, 2007.- С.24.

24. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.- М.: Издательство: Юрайт, 2011.-С.243.

25. Гражданское право: учебник в 3 т. Т.1. / Е.Н. Абрамова Н.Н. Аверченко, Ю.Б. Байгушева и др.; под. ред. А.П. Сергеева.- М.: ТК Велби, 2009.- С. 445.

26. Гражданское право: учебник в 3 т.: Т. 2 / Е.Ю. Валявина, И.В.Елисеев и др.; отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К. Толстой.- М.: Проспект, 2008.-С.137.

27. Гражданское право: в 4 т. том 3: Обязательственное право / Витрянский В.В. и др.; отв. ред. Е.А. Суханов .-М.: Волтерс Клувер, 2007.-С.523.

28. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики [Электронный ресурс]. -2009. Доступ из справ. правовой системы «Гарант»

29. Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право.- 2006.- № 4.- С.42.

30. Журавлева Л.В. Сделки с земельными участками: комментарии, налогообложение, образцы документов.- М.: Юрайт, 2007.- С.35.

31. Замалеев Р.Р. Особенности ипотеки (залога) земельного участка //Актуальные проблемы российского права.- 2007. -№ 2.- С. 215.

32. Зайков Д. Заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУПами // Хозяйство и право. -№ 11.-2008.-С.46.

33. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками [Электронный ресурс]. - М.: Новая правовая культура, 2006.-URL : http://pravoedelo2007.narod.ru/articles12.htm (дата обращения : 15.03.2012).

34. Катарева О.В Доли земельных участков как объекты гражданских правоотношений // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право.-2010.- т.2.-№ 11.- С.131.

35. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) .-М.: Юрайт-Издат.,2008.-С.178.

36. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации [Электронный ресурс] / отв. ред. С.И. Сай.; науч. ред. С.А. Боголюбов. - СПб: Издательство Дом Питер, 2008. Доступ из справ. правовой системы « Гарант».

37. Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. - 2010. - № 2. - С. 23.

38. Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками :учебное пособие. -М.: Городец,2006. -С.39.

39. Матвеев В.В., Радыгина С.В. Принципы оценки стоимости земли в современных условиях // Вестник Удмуртского университета.-2007.- № 2.- С.

40. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие / Б.М. Гонгало и др. ; под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. - М.: Волтерс Клувер, 2009.-С.351.

41. Пермяков А.В. К вопросу об определении понятия «обман» и его места в механизме гражданско-правового регулирования // Вестник Пермского университета.- 2011.-№ 2.-С.78.

42. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат.-2003.- № 9.- С.17.

43. Позднякова Е.А. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка // Вестник Оренбургского государственного университета.- 2011.-№ 3.- С.121.

44. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т.; отв.ред.д-р юрид. наук, проф. А.Я. Рыженков. -М.: Новый индекс,2009.-С.80.

45. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.- М.: Волтерс Клувер, 2006.- С.58

46. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика.- 2007 .-№ 12.-С.78.

47. Торосян О.П., Мисник Н.Н. О доверительном управлении земельным участком // Юрист.- 2009. -№ 6. -С. 32.

48. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право: учебник .-М.: Юридическая фирма Частное право, 2010.-С. 39.

49. Фархиуллина О.Р. О залоге права аренды земельного участка //Вестник Омского государственного университета. Серия «Право».-2008.-№4 (17).-С.80.

50. Чаркин С.А. Правовые особенности договора ренты земельного участка // Юридический мир. -2008. -№ 10.- С. 36.

51. Чаркин С.А. Правовые особенности договоров ренты и аренды земельного участка // Право и политика.- 2009 .-№ 1. С. 112.

52. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости.- М.: Статут, 2006. - С. 158.

53. Эрделевский А. Мена и бартер // Бизнес-адвокат. -2001. -№ 3.-С.33

54. Яценко Т.С. Антисоциальные явления в гражданском праве: понятие и меры противодействия им // Юристъ-Правоведъ.-2007.-№ 1.-С.77.

III. Материалы судебной и другой практики

55. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 11 статьи 7 Закона РФ «О налоговых органах РФ» [Электронный ресурс] : определение Конституционного суда РФ от 8 июня 2004 г. № 226-о. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».

56. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.-2005.- № 5.-С.34.

57. Постановление Президиума ВАС РФ по делу № А65-15941/2009-СА2-9 от 21.06.2011 N 18545/10 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.- 2011.- № 12.

58. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.-2005.- № 4.-С.15.

59. Решение Нестеровского районного суда Калининградской области от 08.09.2010 «Об удовлетворении иска о признании сделки дарения земельного участка недействительной».- URL : http://nesterovsky.kln.sudrf.ru (дата обращения: 15.03.2012)

60. Постановление по гражданскому делу № А63-1430/2010 от 18 февраля 2011 г. Федерального арбитражного суда Северокавказского округа - URL: http://ras.arbitr.ru (дата обращения 17.03.2012).

61. Решение по гражданскому делу № 2-1779/ 11 от 17 мая 2011 года Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края - URL: http://novorossisk-oktybrsky.krd.sudrf.ru (дата обращение 08.02.2012).

62. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 октября 2011 г. по делу № А42-9170/2010. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».

63. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 апреля 2008 г. № А33-12027/07-Ф02-1109/08. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».

64. Сводные статистические формы о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 1 полугодие 2011 года. URL: http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=601 (дата обращения: 27.03.2012).

65. О недействительности сделки по обмену земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица [Электронный ресурс]: Письмо Минэкономразвития РФ от 01.02.2011 № Д23-346. Документ опубликован не был. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».

Размещено на Allbest.ru