Сделки с земельными участками

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВОСТОЧНО-СИБИРСКИЙ ФИЛИАЛ

Федерального государственного бюджетного образовательного

учреждения высшего профессионального образования

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВОСУДИЯ»

факультет подготовки специалистов для судебной системы

(юридический факультет)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Кафедра гражданского права

Иркутск 2014

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Оборотоспособность земельных участков

§1. Земельный участок как объект сделок

§ 2. Земельные участки изъятые из оборота

§ 3. Земельные участки ограниченные в обороте

Глава 2. Сделки с земельными участками

§ 1. Купля- продажа земельного участка

§ 2. Аренда, перенайм, субаренда земельного участка

§ 3. Договор мены земельного участка

§ 4. Договор дарения земельного участка

§ 5. Договор ренты земельного участка

§ 6. Договор Залога (ипотеки) земельного участка

§ 7. Доверительное управление земельным участком

§ 8. Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Глава 3. Защита прав сторон оборота земельных участков

§ 1. Классификация действий нарушающих права сторон сделкой с земельным участком

§ 2. Защита прав сторон по сделкам с земельным участком

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

ВВЕДЕНИЕ

В начале 90-х годов XX века в России произошло восстановление института частной собственности, путем принятия ряда законов РСФСР. Введение частной собственности в Российской Федерации нашло отражение в Конституции Российской Федерации 1993 года и принятых в соответствии с ней других нормативно-правовых актах.

С этого момента в России начался оборот земельных участков, поскольку российские граждане были наделены правомочиями владения, пользования и распоряжения в отношении земельных участков принадлежащих им на праве собственности. Это обстоятельство повлекло за собой необходимость создания правового института, который оформил бы отношения, возникающие в связи с реализацией собственниками земельных участков принадлежащих им прав по распоряжению земельными участками. Такой правовой формой выступил институт сделок.

Законодателем была разработана нормативно-правовая база для существования и функционирования института сделок с землей. Основные положения о сделках нашли отражения в гражданском законодательстве, но этого оказалось не достаточно для регулирования сделок с земельными участками, поэтому через семь лет после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации был принят Земельный кодекс Российской Федерации в котором нашли отражения специальные положения о сделках с землей.

Таким образом, на сегодняшний день в российском законодательстве детально регулируются вопросы совершения сделок с землей, но тем не менее остаются положения которые вызывают затруднения как на практики, так и в теории права. Кроме того, не редко возникают противоречия в регулировании сделок с земельными участками между гражданским и земельным законодательством. Именно поэтому тема данной работы актуальна на сегодняшний день и имеет не только теоретическое, но и практическое значение, так как анализ основных положений о сделках с земельными участками поможет выявить проблемы в их регулировании и поможет найти пути их решения.

Теоретические и практические вопросы сделок с земельными участками вызывают научный интерес ученых юристов различных отраслей права, особенно представителей теории гражданского и земельного права. Проблемы, связанные с обороноспособностью земельных участков проанализированы такими учеными как, Скворцов О.Ю, Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова, Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В.и др.

Вопросы общей характеристики гражданско-правовых сделок рассмотрели М.И.Брагинский, В.В. Витрянский, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Е.А. Суханов и др.

Особенности совершения отдельных сделок с земельными участками исследовали в современной науки О. В.Костина, О.М.Оглоблина, М.Ю. Тихомиров, Л.В.Журавлева, А.И.Дихтяр, Торосян О.П и др.

Объектом исследования в настоящей работе являются гражданско-правовые отношения, складывающиеся при совершении сделок с земельными участками. Предметом же исследования выступают теоретические и практические вопросы заключения сделок с земельными участками.

Основной целью работы выступает изучение сделок с земельными участками, выявление наиболее актуальных теоретических и практических проблем в данной сфере, а так же возможные пути их решения, включая меры по совершенствованию действующего законодательства, кроме того целью работы является изучение действий, которые могут повлечь нарушающих права собственников, арендаторов, землепользователей при заключении сделок.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: изучить основные положения оборотоспособности земельных участков, проанализировать основные общетеоретические понятия, связанные с оборотоспособностью и совершением сделок с земельными участками, рассмотреть основные виды сделок с земельными участками и выявить общие и частные проблемы, возникающие при их совершении, изучить соотношение норм гражданского и земельного законодательства в регулировании сделок с земельными участками, классифицировать действия которые могут привести к нарушению прав при совершении сделок с земельными участками, а так же рассмотреть особенности защиты прав участников сделок.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частно - научные методы познания, которые использовались в тесной взаимосвязи между собой.

Общенаучные методы анализа и синтеза позволили получить теоретические выводы и разработать предложения по разрешению ряда правовых проблем связанных со сделками с земельными участками. Также был использован метод классификации, с помощью которого удалось разделить все действия нарушающие права сторон по сделки на отдельные группы в зависимости от различных признаков. Использованы также традиционные для юридических наук частно-научные методы, а именно: метод системного, структурного и сравнительного анализа.

ГЛАВА 1 . ОБОРОТОСПОСОБНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

§1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ СДЕЛОК

Прежде чем раскрыть понятие «земельный участок» необходимо соотнести его с понятием «земля», поскольку в законодательстве, используются оба термина, но ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.-№ 44.- Ст. 4147. (далее - ЗК РФ) разграничивает указанные понятия, признавая их разными объектами земельных отношений, из-за этого могут возникнуть сложности при совершении с указанными объектами сделок.

Земля в земельном законодательстве рассматривается в двух качествах - как природный объект и как недвижимое имущество.

Как природный объект, земля это природный ресурс составляющий основу осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации. Конституцией Российской Федерации Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства Российской Федерации.-26.01.2009.- Ст.445. в ч. 1 ст. 9 определено, что земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому, земля как природный объект, прежде всего объект регулирования норм по охране.

Земля как недвижимое имущество, это объект права собственности и иных прав на землю. В этом качестве земля выступает в виде конкретных земельных участков и их частей. При этом, земля приобретет статус недвижимого имущества лишь с определенного момента. О.Ю. Скворцов указывает, что «таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, для этого необходимо, что бы земельный участок был индивидуализирован путем его кадастровой оценки». Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.- М.: Волтерс Клувер, 2006.- С.58

Таким образом, земля и земельный участок не являются тождественными понятиями. Земля, выступая природным ресурсом, не является объектом имущественных прав, а лишь источником формирования земельных участков - недвижимых вещей. Следовательно, понятие земля первичное по отношение к земельному участку, который становится таковым только лишь с момента индивидуализации его путем присвоения кадастрового номера.

Согласно легальному определению, закрепленному в ст. 11.1 ЗК РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Как объект сделки земельный участок должен обладать следующими общими признаками, вытекающими из легального определения земельного участка:

1) Земельный участок это часть поверхности земли;

При этом на землях, покрытых поверхностными водами, образование земельных участков не осуществляется (ст. 102 ЗК РФ). Однако, в 2011 году Федеральным Законом N 246-ФЗ от 19.07.2011 «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ // Российская газета.- 22.07.2011.-№ 159. (далее - ФЗ «Об искусственных земельных участках») было введено в действие положение о возможности создания на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства.

Как вид земельного участка, рассматривают и лесной участок, который в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (далее ЛК РФ) Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Российская газета.- 08.12.2006.- № 277. отличается от земельного участка, только процедурой установления его границ в порядке лесоустройства при проектировании лесного участка.

2) Земельный участок территориально ограничен;

Указанный признак означает, что у земельного участка должны быть определены границы. Как отмечает А. Ёрш, «установление границ является средством индивидуализации земельного участка и способом создания самого объекта права». Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право.- 2006.- № 4.- С.42.

2) Земельный участок относится к недвижимому имуществу;

При этом как недвижимое имущество земельный участок существует с момента установления его границ.

3) Земельный участок как объект сделок это индивидуально-определенная вещь;

Индивидуализация земельного участка в договорах, происходит через указание данных позволяющих определенно установить имущество подлежащие передачи. По смыслу ст. 11.1 ЗК РФ и ст. 7 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 30.07.2007.- № 31.- Ст. 4017. (далее - Закон о земельном кадастре) индивидуализация земельного участка осуществляется посредством государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом сделок.

До недавнего времени некоторые авторы относили к признакам земельного участка, его нерукотворность. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости.- М.: Статут, 2006. - С. 158. Но данный признак стал неприемлем с введением в действие ФЗ «Об искусственных земельных участках», поскольку появилась возможность создавать искусственные земельные участки.

В качестве объекта земельных и гражданских отношений выделяются не только земельный участок, но и, в соответствии со ст. 6 ЗК РФ, его части, поэтому необходимо выяснить может ли часть земельного участка выступать предметом сделок.

Принципиальное значение, для возможности выдела части земельного участка имеет вопрос о его делимости. Земельный участок - вещь недвижимая, а вещи согласно ст. 133 ГК РФ могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки в зависимости от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования бывают как делимыми, так и неделимыми. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен законом - например, в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.

В ранее действовавшем п. 2 ст.6 ЗК РФ было разъяснено, что под делимым земельным участок, понимается земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляется без перевода его в смотав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом необходимо учитывать, что разделить земельный участок на части можно, только если предполагаемые к выделу земельные участки будут не меньше минимального размера земельного участка, установленного законодательством. На территории Иркутской области действует Закон Иркутской области от 10.12.2003 г. № 63-ОЗ О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: Закон Иркутской области от 10.12.2003 № 63-оз (принят Постановлением Законодательного Собрания Иркутской области от 27.11.2003 № 32/37-ЗС) // Ведомости Законодательного Собрания Иркутской области.- 16.12.2003.-№ 32., который устанавливает что, для садоводства, огородничества и дачного строительства минимальный размер составляет 4 сотки.

Выделенной части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер и с этого момента часть земельного участка становится самостоятельным земельным участком- объектом гражданских прав. Однако, часть земельного участка может быть предметом договоров без выделения в самостоятельный объект недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 28.07.1997.- № 30.- Ст. 3594. (далее - Закон о регистрации прав), при сдаче в аренду части земельного участка, к договору, представляемому на регистрацию, должен прилагаться план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части, что влечет обременение прав арендодателя - собственника частью земельного участка.

Таким образом, часть земельного участка без выделения в самостоятельный объект недвижимости может быть объектом обязательственных, но не вещных прав при аренде, субаренде и безвозмездным пользовании (ссуде), так как, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Как указывает Е.А. Киндеева - «пространственные границы одного права собственности не могут включать границ другого права». Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) .-М.: Юрайт-Издат,2008.-С.178.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, она должна быть выделена и сформирована как самостоятельный участок.

На сегодняшний день, не смотря на, положения п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав многие авторы придерживаются противоположной точки зрения.

Так, по мнению Ю. Васильчука «не индивидуализированная часть земельного участка, не может выступать предметом аренды, а как только часть земельного участка пройдет кадастровый учет - она будет представлять собой самостоятельный земельный участок, и следовательно, только в этом качестве будет предметом договора аренды». Васельчук Ю. Предмет договора аренды земельных участков: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право.- 2007.-№ 12.- С.49.

В судебной практики прослеживается аналогичная точка зрения. Так Федеральный арбитражный суд Северокавказского округа, в постановлении от 18 февраля 2011 г по делу № А63-1430/2010, указал что «орган местного самоуправления не вправе принимать решение о предоставлении в аренду частей земельного участка, в отношении которых не осуществлены кадастровые работы по присвоению части земельного участка кадастрового номера». Постановление по гражданскому делу № А63-1430/2010 от 18 февраля 2011 г. Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа - URL: http://ras.arbitr.ru (дата обращения 17.03.2012).

Части земельного участка необходимо отграничивать от земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, находящийся в собственности нескольких лиц.

На сегодняшний день большинство ученых-правоведов (например, С.А. Боголюбов, С.И. Сай и др.) Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации [Электронный ресурс] / отв. ред. С.И. Сай.; науч. ред. С.А. Боголюбов. - СПб: Издательство Дом Питер, 2008. Доступ из справ. правовой системы « Гарант»., придерживаются мнения, что, не смотря на то, что ст. 6 ЗК РФ не рассматривает земельные доли в качестве отдельных объектов земельных отношений, они выступают объектом прав.

Иную точку зрения обосновывает М.Пискунова, по ее мнению, такого объекта вещных прав как «земельная доля» не существует. «Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, определяемая в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи, что и отличает долю от части земельного участка. Доля выражается в виде частей имущества, например в квадратных метрах или в виде дроби-1/2 и т.д., тогда как часть земельного участка - определённая площадь земельного участка принадлежащая единолично одному собственнику». Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат.-2003.- № 9.- С.17.

По мнению О.В.Катаревой «земельная доля является объектом вещного, а не обязательственного права» О.В.Котарева. Доли земельных участков как объекты гражданских правоотношений // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право.-2010.- т.2.-№ 11.- С.131.. Подтверждением этому служат положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения») Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ // Российская газета.-27.07.2002 .- № 137.,устанавливающий исчерпывающий перечень действий собственника которые он вправе совершить в отношении принадлежащей ему земельной доли без ее выдела: завещать, передать долю в доверительное управление или продать участнику общей долевой собственности.

Таким образом, земельная доля в праве общей собственности может быть объектом сделок, без выдела в натуре, но не как вещь, а как право, тогда как после выдела земельная доля приобретает статус самостоятельного земельного участка.

При заключении сделок с земельными участками возникает еще одна проблема, связанная с неоднозначностью в понимании термина «предмет договора», поскольку в ГК РФ данное понятие не раскрыто.

Большинство ученых-правоведов придерживаются мнения, что предмет договора это только вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения, следовательно, при такой трактовке предметом договора будет выступать только земельный участок.

Другие правоведы в частности, В.В. Витрянский указывают, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество и действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.- М.: Статут, 2011.- С. 196-197.

О. В. Костина анализируя данную проблему, указывает, что «предметом договора являются товары, т.е. вещи, однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон в различных договорах поэтому, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров». Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. - 2010. - № 2. - С. 23.

Не смотря на, неоднозначность в решении вопроса о содержании понятия «предмет договора», анализ научной юридической литературы показал, что не зависимо от того рассматривают ли в качестве предмета договора вещь или действия, правоведы выделяют в качестве главной составляющей предмета договора - земельный участок.

Подводя итог рассмотрению вопроса о земельном участке как объекте сделок можно сделать вывод, что земля, не является объектом имущественных прав, а лишь источником формирования земельных участков - недвижимых вещей. Следовательно, понятие земля первичное по отношение к земельному участку, который становится таковым только после его индивидуализации.

Помимо земельного участка в качестве отдельного объекта земельных и гражданских отношений могут выступать части земельного участка, которые при выделении образует самостоятельный земельный участок. Без выделения в самостоятельный объект недвижимости часть земельного участка может быть предметом только договоров аренды.

Кроме того круг объектов земельных отношений перечисленных в ст. 6 ЗК РФ шире, так как объектами, не только земельных, но и гражданских отношений выступают, земельные доли, которые могут быть предметами различных сделок.

§ 2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗЪЯТЫЕ ИЗ ОБОРОТА

земельный участок договор аренда

По общему правилу, закрепленному в ст. 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты или не ограничены в обороте. Указанное правило допускает возможность изъятия и ограничения в обороте объектов гражданских прав земельным законодательством.

Изъятия из оборота земельного участка происходит путём указания в законе, непосредственно вида земельного участка нахождение, в обороте которого не допускается.

Исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Согласно указанной статье из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Обоснованность отнесения земельных участков к той или иной категории вызвана, по-мнению А.П. Анисимова, «не столько субъективными политическими причинами, сколько причинами более объективными - экономическими». Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т.; отв.ред.д-р юрид. наук, проф. А.Я. Рыженков. -М.: Новый индекс,2009.-С.80.

Необходимо учитывать, что хотя в ЗК РФ перечень земельных участков, изъятых из оборота, сформулирован как исчерпывающий, он несколько шире. Например, изъятыми из оборота будут являться земельные участки, на которых располагаются посольства иностранных государств либо иные объекты в соответствии с нормами международного права.

Таким образом, земельный участок, являясь объектом гражданских прав, может быть изъят из оборота, что влечет за собой невозможность переход права собственности, и иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности посредством совершения гражданско-правовых сделок. Кроме того, согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, изъятые из оборота не предоставляются в собственность, именно поэтому в судебной практике не возникает вопросов при рассмотрении споров, объектом которых являются земельные участки, изъятые из оборота.

§ 3. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ОГРАНИЧЕННЫЕ В ОБОРОТЕ

Положения об отчуждении земельных участков установленное в п.3 ст. 129 ГК РФ, продублировано в ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.01.1996.- №5.- Ст. 411. где установлено, что нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

На основе этого положения ст. 27 ЗК РФ были установлены ограничения оборотоспособности земельных участков. Анализ положений указанной статьи дает основания полагать, что режим земельных участков ограниченных в обороте, предполагает, что такие земельные участки не предоставляются в частную собственность, но могут принадлежать определенным субъектам, указанным в федеральных законах, или оборот которых допускается по специальному разрешению.

В научной юридической литературе отмечается, что ограничение оборота земельных участков может быть проведено по разным признакам. В частности, В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов, Д.В. Литвинов указывают, что «в ст.

27 ЗК РФ ограничение оборота земельных участков установлено по объекту, субъекту и через установление особого порядка совершения сделки». Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право: учебник .-М.: Юридическая фирма Частное право, 2010.-С. 39.

Ограничение оборотоспособности земельных участков по объекту, выделяют в отдельную группу исходя из подп. 1 п. 5 ст.27 ЗК РФ, где содержится перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таковым относятся земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, за исключением земель заповедников и национальных парков, которые изъяты из оборота, а так же согласно ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Так же ограничиваются в обороте земельные участки из состава земель лесного фонда, к которым относятся земельные участки, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины др. и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), и земельные участки в пределах, которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гидротехнические сооружения, а так же водные объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

К ограниченным в обороте относятся земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, предоставленные для нужд связи, занятые объектами космической инфраструктуры.

Так же ограниченны в обороте земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и земельные участки загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами.

Следующий критерий, по которому происходит ограничение оборота земельных участков это ограничение по субъектам, выражающиеся в установлении законом круга лиц которым запрещено приобретать земельные участки определенных категорий. Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается указом Президента РФ и на иных установленных федеральными законами особо охраняемых территориях РФ. Кроме того ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запрещает передачу указанным лицам в собственность земельных участков и долей на земли сельскохозяйственного назначения, они могут только пользоваться такими земельными участками на праве аренды.

Еще одним критерием ограничения оборота земельных участков выступает особый порядок совершения сделки.

Процедура продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрена п. 2 ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указано, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Таким образом, субъект РФ и орган местного самоуправления обладает преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Подводя итог в рассмотрении вопроса об ограничении оборотоспособности земельных участков, как объектов гражданских прав, можно сделать вывод, что гражданским законодательством в п.3 ст. 129 ГК РФ, допускается возможность ограничения оборота земельных участков законами о земле, поэтому перечень земельных участков ограниченных в обороте установлен в ст. 27 ЗК РФ.

Анализ указанной статьи позволяет сделать вывод, что ограничение оборотоспособности земельных участков может быть установлено по субъектному и объектному признаку. Ограничение по субъективному признаку предполагает установление законом круга лиц, которые не могут приобрести в собственность земельные участки определенной категории, а ограничение по объективному признаку проявляется в использование земельных участков лишь по специальному разрешению, в этом случае речь идет о возможности земельного участка выступать предметом сделки, лишь по специальному разрешению.

ГЛАВА 2. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

§ 1. КУПЛЯ- ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Исходя из легального определение договора продажи недвижимого имущества закрепленного в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно сделать вывод что под договором купли-продажи земельного участка понимается соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

Договор продажи земельного участка с точки зрения классических гражданско-правовых характеристик является консенсуальным, возмездным, взаимным и двухсторонне обязывающим. Хотя из положений ст. 549 ГК РФ следует, что договор продажи создает обязанности только у продавца, анализ норм ГК РФ позволят сделать вывод, что договор купли-продажи земельного участка является двухсторонне обязывающим. По мнению О.Ю. Скворцова, «это легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)». Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.78.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 550 ГК РФ такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами. Изменения в договор могут быть внесены путем составления соглашения по тем же правилам, что и основной договор.

Дополнительно к форме договора купли-продажи земельного участка предъявляется требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем его существенным условиям, к которым относятся: условие о предмете договора и цене отчуждаемого земельного участка.

Общие требования к земельному участку как к предмету договора продажи недвижимости, содержащиеся в ст. 554 ГК РФ, дополнены п. 1 ст. 37 ЗК РФ требованием о необходимости, прохождения государственного кадастрового учета, для индивидуализации земельного участка.

В договорах, предметом которых являются земельные участки, согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ следует учитывать их категорию. Дискуссионным остается вопрос о статусе договора, при отсутствии в нем категории земельного участка. А.Л. Корнеев отмечает что, «вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным, поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра». Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками :учебное пособие. -М. :Городец, 2006. -С.39. Но Е.А. Позднякова не соглашается с такой точкой зрения, считая, что «категория земли определяет целевое использование земельного участка, поэтому отсутствие таких характеристик, может породить исковые требования, лиц, чьи интересы затрагиваются сделкой».Позднякова Е.А. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка // Вестник Оренбургского государственного университета.- 2011.-№ 3.- С.121.

О.М. Оглоблина считает, что, «в договоре целесообразно указывать все сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, поскольку это позволит исключить применение ст. 554 ГК РФ о признании сделки незаключенной, при отсутствии данных позволяющих определенно установить земельный участок подлежащий передаче». Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов / Оглоблина О.М. М.Ю.Тихомиров.; под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Издательство: М.Ю.Тихомирова, 2008.-С.24.

В судебной практики данный вопрос разрешается следующим образом. Так, Октябрьский районный суд г. Новороссийска рассмотрел дело по требованиям о признании незаконным приостановление регистрации права собственности Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии, из-за отсутствия в договоре купли-продажи земельного участка ссылки на категорию. В решении суд указал, что «приостановление регистрации является законным, поскольку ч. 2 ст. 8 ЗК РФ, прямо установлена обязанность сторон не зависимо от разновидности договора указывать в договорах категорию земельного участка» Решение по гражданскому делу № 2-1779/ 11 от 17 мая 2011 года Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края - URL: http://novorossisk-oktybrsky.krd.sudrf.ru (дата обращение 08.02.2012)..

Таким образом, при заключении договора продажи земельного участка, обязательным является указание категории земельного участка, так как ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, договора будет считаться не заключенным.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, так же необходимо обратить внимание, на недопустимость указания в договоре условий перечисленных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. К таким условиям относятся: установление права продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, условие ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение иных сделок с землей, и условие ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Если перечисленные условия вопреки запрету будут указанны в договоре, то они будут считаться недействительными.

Вторым существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ -цена, при ее отсутствии в договоре правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применимы, следовательно, не может быть уплачена цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

В действующем законодательстве предусмотрены различные механизмы определения цены, в зависимости от того в - частной или государственной собственности находится земельный участок.

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по инициативе собственника итогам торгов.

В п. 1 ст. 66 ЗК РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 03.08.1998.- № 31.- Ст. 3813. ( далее - ФЗ «Об оценочной деятельности»). Оценка в данном случае проводится юридическим лицом или индивидуальным предпринимателям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.

М.Ю. Тихомиров считает, что «обращение к профессиональным оценщикам недвижимости способствует получению полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка». Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика.- 2007 .-№ 12.-С.78.

Если же предметом сделки выступает земельный участок, принадлежащий Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, то согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки является обязательным, за исключением, случаев, если собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований имеет исключительное право на ее выкуп (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Цена в таких случаях определяется по правилам установленных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.- № 44.- Ст. 4148. - где установлено, что до 1 июля 2012 года цена устанавливается субъектами РФ в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер процента зависит от расположения земельного участка в городе, с численностью населения свыше 3 миллионов человек или в иной местности. Если же покупателем выступает собственник недвижимости расположенной на земельном участке, то цена земельного участка устанавливается в виде процента от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Стороны договора могут использовать и другие принципы для определения цены участка. Например, с помощью метода аналогий стороны могут сформировать цену по взаимному соглашению с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности. Матвеев В.В., Радыгина С.В. Принципы оценки стоимости земли в современных условиях // Вестник Удмуртского университета.-2007.- № 2.- С. 141. Или можно оценить земельный участок по нормативной цене, которая определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» О порядке определения нормативной цены земли: Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 // Собрание законодательства Российской Федерации .- 31.03.1997.- № 13.- Ст. 1539., ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения, и не превышает 75% уровня рыночной цены.

В договоре купли-продажи земельного участка стороны могут указать условие его исполнения к определенному сроку, если при нарушении срока исполнения покупатель утратит интерес к договору. В этом случае продавец может исполнить договор до наступления или после истечения определенного договором срока только с согласия покупателя. А при нарушении сроков установленных договором для передачи документов, покупатель вправе назначить разумный срок для их передачи, в случае же, не предоставления документов в указанный срок, покупатель может отказаться от сделки.

Исполнение обязанности продавца по передаче имущества связанна с моментом подписания сторонами акт о передаче, с этого момента, покупатель приобретает статус титульного владельца недвижимого имущества, но собственником он станет, только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

На продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка возлагается обязанность не только передать документы, но и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка.

Необходимо обратить внимание, на то, что в Российской Федерации законами устанавливаются особенности купли-продажи отдельных категорий земель. Например, продажа земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется по итогам торгов, порядок проведения которых регламентируется Правительством РФ.

Наиболее детально, регламентированы особенности заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью такого договора является ограничение субъектного состава участников, поскольку иностранные граждане и юридические лица, не могут быть покупателеми таким земельных участков.

Вторая особенность договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключается в оценке земельных участков. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом объектов расположенных на нем.

Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, проявляется и в порядке их продажи. В ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что субъект РФ и муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продажи с указанием цены и других существенных условий. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, или не уведомит о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не меньше указанной в извещении.

Таким образом, проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.

§ 2. АРЕНДА, ПЕРЕНАЙМ, СУБАРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Аренда земельных участков одна из самых распространенных и эффективных форм использования земель во всем мире. В.В. Васильева объясняет такую распространенность аренды универсальностью поскольку право аренды может принадлежать как гражданам, в том числе и иностранным так и юридическим лицам, а так же в аренду могут предоставляться ограниченные в обороте земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности.Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. - М.: ГроссМедиа: Росбух, 2007.- С.24.

К отношениям аренды земельных участков, согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ помимо норм ЗК РФ применяются общие положения ГК РФ об аренде.

Определение договора аренды земельного участка можно вывести из легального определения аренды, содержащиеся в ст. 606 ГК РФ. Согласно данному определению, по такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и (или) пользование.

Договор аренды земельного участка характеризуется как консенсуальный, взаимный, возмездный и срочный. Срочность договора аренды, обусловлена тем, что обязательственные права, вытекающие из договора действуют, период времени указанный в договоре. Если же срок аренды в договоре не указан, то такой договор считается заключенный на неопределенный срок, в этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив об этом за три месяца.

Законами могут устанавливаться предельные сроки аренды. Например, п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды - 49 лет, если такой срок в договоре не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения такого срока, договор прекращается по истечении указанного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Помимо выше перечисленных характеристик В.Х. Улюкаев, отмечает, что указанный договор обладает еще и признаком возвратности, поскольку «по истечении срока аренды земля подлежит возврату арендодателю». Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Указ. соч. С.233.

Анализ гражданского и земельного законодательства РФ позволяет сделать вывод, что порядок заключения и форма договора аренды земельного участка зависит от того кто выступает на стороне арендодателя.

По общему правилу договор аренды заключается в письменной форме с последующие его государственной регистрацией, но, если срок договора не превышает одного года, он может быть заключен в простой письменной форме.

Если же арендодателем выступают государственные и муниципальные органы, то договор аренды заключается в порядке установленным постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» .Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 // Российская газета.- 21.11.2002.-№ 221.

Согласно указанному постановлению договор аренды предметом, которого выступает, земельный участок из государственной или муниципальной собственности заключаются по результатам торгов, на основании протокола с победителем в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

По желанию собственника земельного участка находящегося в частной собственности договор аренды, так же может быть также заключен по результатам торгов. А.И. Дихтяр указывает, что «в таком случаи необходимо руководствоваться нормами ст. 447 - 449 ГК РФ, а при проведении торгов на заключение договора аренды земельного участка в ходе процедур банкротства, или исполнительного производства, необходимо учитывать положения федеральных законов, регулирующих соответствующие отношения. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики [Электронный ресурс]. -2009. Доступ из справ. правовой системы «Гарант»

Отдельно в п.2 ст. 295 ГК РФ определены особенности сдачи в аренду земельных участков принадлежащих федеральным государственным унитарным предприятиям (далее - ФГУП). Так ФГУП вправе сдавать в аренду принадлежащие ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество исключительно при наличии согласия собственника. На дачу такого согласия уполномочено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по месту регистрации ФГУП в качестве юридического лица.

Д. Зайков указывает, что «поскольку законодательство РФ не предусматривает способы согласования сделки ФГУП, возможно использование любых способов с соблюдением обязательной письменной формы для того чтобы была возможность идентифицировать должностное лицо (орган) давшие согласие». Зайков Д. Заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУПами // Хозяйство и право.-2008. -№ 11.-С.46.

Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволят сделать вывод, что не зависимо от того кто выступает арендодателем земельного участка, существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора и размер арендной платы.

В основу определения размера арендной платы согласно ст. 65 ЗК РФ могут быть положены различные принципы, в зависимости от того кто выступает собственником земельного участка. Если собственником выступает физическое или юридическое лицо то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются непосредственно договором. Если же земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то порядок определения условий и сроков внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.

Основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящийся в государственной собственности установлены в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 // Собрание законодательства Российской Федерации.- 27.07.2009.- № 30.- Ст. 3821.