Сложившееся положение в ЖКХ в значительной мере связано с отсутствием эффективной системы управления отраслью. В настоящее время функции по совершенствованию нормативной правовой базы, обеспечению финансовой устойчивости и бюджетной поддержки, тарифной политики, формированию рынка ЖКУ с учетом особенностей экономического и социального развития регионов все еще разобщены по различным министерствам и ведомствам.

Вместе с тем, все отмеченные проблемы в значительной мере сопряжены с тем, что изначально реформа ЖКХ не была увязана с необходимостью преодоления структурных диспропорций российской экономики, в том числе, диспаритета цен и доходов. Очевидно, что стоимость жилищно-коммунальных услуг совершенно несоизмерима с теми заниженными доходами населения, которые сегодня имеют наши граждане. По сути, жилищно-коммунальную реформу необходимо было начинать с реформы доходов населения, в частности, решения проблем недооценки труда и производства в России по сравнению с экономически оправданным уровнем цен. Это, в свою очередь, не позволяет в полной мере оплачивать услуги ЖКХ.

Для того, чтобы реформа жилищно-коммунального хозяйства не свелась к повышению тарифов и позволила бы провести кардинальную модернизацию отрасли, необходимо рассмотреть следующие важнейшие подходы:

Сохранение государственного регулирования процессами реформирования отрасли, усиление ответственности государства за поддержание системы жизнеобеспечения населения. Формирование механизма согласованного взаимодействия всех уровней системы. Введение сквозной ответственности по всем технологическим цепочкам ЖКХ.

Проведение финансового оздоровления предприятий ЖКХ, реструктуризации задолженности. Изменение подходов к ценообразованию в ЖКХ (оплата только за реально оказываемые услуги населению; счетчики учета воды, газа, тепла, договорные отношения потребителя и поставщика коммунальных услуг, создание системы общественного аудита).

Развитие конкуренции в системе ЖКХ. Введение механизмов конкурсного отбора подрядных организаций для выполнения работ по предоставлению коммунальных услуг. Особенности приватизации отрасли. Привлечение частного капитала на принципах концессии, долгосрочной аренды основных фондов ЖКХ.

Стимулирование внедрения энергосберегающих технологий, автономных систем тепло- и водоснабжения.

Необходимым условием повышения эффективности функционирования ЖКХ является развитие системы законодательства, как на федеральном, так и на региональном уровне..

По результатам исследования, проведенного в Первой Главе можно сделать следующие выводы:

Приведенный краткий обзор жилищной политики в СССР и в России в 20-м веке позволяет утверждать:

все периоды укрепления и ужесточения политического режима («военный коммунизм», «сталинский тоталитаризм», «поздний застой»), которые в политическом плане характеризуются укреплением государства, построением вертикали власти, подавлением личных свобод и демократических институтов - в области жилищной политики характеризуются ужесточением административных начал, ликвидацией инициатив граждан, утверждением командно- распределительной системы. И все эти периоды заканчивались острым жилищным кризисом.

все периоды ослабления идеологического давления (НЭП, «оттепель 60-х годов», перестройка) в области жилищной политики характеризуются проведением реформ, направленных на развязывание инициативы жителей, привлечение их к управлению жилым фондом и жилищному строительству, сокращению сферы действия командно-перераспределительных механизмов в жилищной политике.

Подводя промежуточные итоги реформирования жилищно-коммунальной отрасли можно отметить следующие основные моменты:

По всем направлениям реформирования ЖКХ к настоящему времени подготовлена основная база нормативных правовых актов, регулирующих процессы реформирования отрасли.

В целом сформирована и закреплена организационная структура государственного управления развитием отрасли. Установлены полномочия участников. Создана и начала работать необходимая рыночная инфраструктура и институты функционирования ЖКХ.

Организационно разделены функции управления и хозяйствования через создание таких структур как ТСЖ, управляющие компании, в том числе частных форм собственности и непосредственное управление многоквартирными домами гражданами.

Существенно увеличено ресурсное обеспечение реформирования ЖКХ. За период с 2008 по 2011 г. в федеральном бюджете расходы на ЖКХ составят - 297 млрд. руб., объемы финансирования за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ составят еще 240 млрд.рублей. В рамках антикризисных мер в федеральном бюджете предусмотрены средства на закупку автомобильной и коммунальной техники, в объеме 20 млрд.рублей.

Основными результатами проведенной работы стало увеличение темпов, проводимых ремонтных работ. У населения появился стимул к экономически активному поведению, расширились возможности приобретения жилья, сформировался класс собственников. Ускорилось внедрение рыночных механизмов в работе отрасли.

В то же время, пока не удалось довести до логического завершения ряд из запланированных целей реформы: не удалось воспитать ответственного собственника; ресурсы отрасли даже с учетом бюджетного финансирования не достаточны для комплексного решения накопившихся проблем развития; до сих пор не существенна роль инвесторов. В свою очередь они не обеспечены гарантиями, не созданы условия для их привлечения в виде преференций и льгот. Рыночные инструменты: концессионные соглашения и инструменты государственно-частного партнерства в полном объеме еще не заработали. Не создана эффективная система контроля и мониторинга.

Конституция как основной закон государства и нормативно-правовые акты, конкретизирующие и наполняющие реальным содержанием государственное регулирование ЖКХ РФ (Гражданский и Жилищный кодексы РФ, Федеральные законы Указы Президента РФ, Постановления Правительства, правовые акты, принимаемые федеральными министерствами и ведомствами) составляют и образуют то правовое пространство, в котором функционирует социальный механизм государственное регулирование ЖКХ.

На федеральном уровне вопросами государственного регулирования ЖКХ в той или иной степени занимается целый ряд министерств, агентств, служб и фондов: Министерство регионального развития РФ, Министерство финансов РФ, Министерство экономического развития РФ, Министерство энергетики РФ, Министерство здравоохранения и социального развития РФ, Министерство природных ресурсов и экологии РФ, Федеральная антимонопольная служба, Федеральная служба по тарифам Федеральная служба по финансовому мониторингу, Фонд содействия реформированию ЖКХ, Фонд развития жилищного строительства, Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Глава 2. Государственное регулирование ЖКХ в г. Санкт-Петербург

2.1 Анализ системы ЖКХ г. Санкт-Петербург

В экономической литературе к жилищно-коммунальной инфраструктуре городского хозяйства относят три подсистемы: жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК), социальный (бюджетный) сектор и сектор благоустройства. Главная сфера деятельности ЖКК - предоставление жилищно-коммунальных услуг населению, включающая: техническое и санитарное обслуживание зданий, проведение необходимых ремонтных и профилактических работ, а также поставка в здания необходимых ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии) для создания комфортных условий проживания и работы.

По составу основных фондов жилищно-коммунальный комплекс включает:

объекты жилого фонда, производственных предприятий и культурно-бытового фонда;

инженерные системы водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, освещения;

объекты коммунальной энергетики, подготовки и подачи потребителям воды, тепла и др. коммунальных услуг.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

Санкт-Петербург является крупнейшим городом севера Европы, вторым по величине городом России. Совокупность географических, экономических, политических и культурных особенностей города выделяет его среди других крупнейших городов мира, делая его уникальным. Вместе с тем, Санкт-Петербург - это мегаполис, имеющий весь комплекс проблем, присущих крупным городам страны.

Основные показатели жилищного хозяйства Санкт-Петербурга, 2006-2008гг. представлены в табл.1

Таблица 1

Основные показатели жилищного хозяйства Санкт-Петербурга, 2006-2008гг.

Наименование показателя	2006	2007	2008
Число жилых зданий, единиц	45 121,0	45 604,0	46 559,0
Число квартир, тыс. единиц	1 719,0	1 754,0	1 800,0
Жилищный фонд, тыс. кв. метров	100 326,0	102 547,0	105 583,0
Средняя обеспеченность одного жителя общей площадью жилья, кв. метров	21,9	22,4	23,1
Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. метров	2 273,4	2 375,7	2 636,9
Число построенных квартир, тыс. единиц	33,2	34,2	38,0
Число приватизированных жилых помещений, тыс. единиц	122,9	119,4	40,4
Число семей, состоявших на учете для получения жилых помещений, тыс. единиц	278,1	272,4	259,8
Семьи, получившие жилые помещения и улучшившие жилищные условия, единиц	5 479,0	5 583,0	7 820,0
из них состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, единиц	-	3 569,0	5 965,0
Заселенная площадь1),тыс. кв. метров	237,02)	158,3	281,7

1) Площадь квартир, полученная или купленная через Жилищный комитет и жилищные отделы районных администраций Санкт-Петербурга.

2) С 2006 года - полученная семьями, состоявшими на учете в качестве нуждающихся.

Согласно данным статистики, представленным в табл.1, в период с 2006г. по 2008г. произошло увеличение количества жилых зданий, числа квартир и общей площади жилищного фонда. Увеличилось количество введенных в действие жилых домов, число построенных квартир и количество семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия. В тоже время можно отметить ежегодное сокращение числа семей, состоявших на учете для получения жилых помещений и спад процесса приватизации жилых помещений.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга различен по своей структуре и качественным характеристикам. (см. табл. 2)

Таблица 2

Распределение жилищного фонда в 2008 г. в Санкт-Петербурге по материалу стен и годам возведения

	Тыс. кв. метров	В % к итогу
Всего	105 583,0	100,0
по материалу стен:
каменные, кирпичные	50 155,0	47,5
панельные	47 027,0	44,6
блочные	2 874,0	2,7
монолитные	2 768,0	2,6
смешанные	1 082,0	1,0
деревянные	1 475,0	1,4
прочие	202,0	0,2
по годам возведения:
до 1920	15 315,0	14,5
1921 - 1945	2 238,0	2,1
1946 - 1970	29 355,0	27,8
1971 - 1995	42 326,0	40,1
после 1995	16 349,0	15,5

Значительную часть жилого фонда - 47,5% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга составляют каменные и кирпичные дома, несколько меньше - 44,6% - панельные дома . Чуть менее половины 44,4% составляют дома до 1970 г. постройки, 55,6% 1971-2008гг. постройки.

Около 4 % от общего количестве многоквартирных домов официально признаны ветхими. Современные панельные и кирпичные многоквартирные дома, составляют 22,2 % от общего количества домов. Значительная их часть уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций.

К 2009г. в Санкт-Петербурге завершен процесс выбора способа управления многоквартирными домами. Собственники помещений (91,7 % от общего количества многоквартирных домов) выбрали способ управления домами самостоятельно. Структура способов управления многоквартирными домами в СПб по состоянию на 01.01.2009г. представлена на рис.5

Рис. 5 Структура способов управления многоквартирными домами в СПб, на 01.01.2009г., %

Таким образом, наиболее популярным способом управления многоквартирными домами среди жителей Санкт-Петербурга является управление управляющей организацией - 70,2%. На долю ТСЖ приходится 13,6%.

В отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых не выбрали способ управления своим домом или не реализовали принятое решение о выборе способа управления, районными администрациями были проведены открытые конкурсы по отбору управляющих организаций.

В инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга входит более двадцати предприятий, отвечающих за инженерные системы водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, освещения, а так же объекты коммунальной энергетики, подготовки и подачи потребителям воды, тепла и др. коммунальных услуг.

Основные показатели инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга представлены в табл.3.

Таблица 3

Основные показатели инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга

Теплоснабжение:	Показатель	Электроснабжение:	Показатель
ТЭЦ, ед.	11	Электрические сети	22418,5
Котельных (муниципальных и ведомственных), ед.	739	Трансформаторные подстанции	8296
ГУП «ТЭК СПб», ед.	377	Высоковольтных подстанций	118
ООО «Петербургтеплоэнерго»,ед.	140	Протяженность
ЗАО «Лентеплоснаб», ед.	48	кабельных линий, км.	17900
ОАО «Петербургэнергосбыт», ед.	28	воздушных линий, км.	2200
Тепловых сетей, км:	Более 7000	Водоснабжение, канализование:
ГУП "ТЭК СПб"	5162,0	Водопроводных сетей	7800
ЗАО "Лентеплоснаб"	540,666	Канализационных	5176,6
Филиал «Невский ОАО «ТГК-1»	690,76	Газоснабжение:
ООО «Петербургтеплоэнерго»	330,686	Газопроводных сетей, км.	5234,3,2
ОАО «Петербургэнергосбыт»	233,092	ГРП	827

Установленная мощность источников теплоснабжения около 34,6 тыс. Гкал/ч, подключенная мощность-24,8 тыс. Гкал/ч

Полезный отпуск электроэнергии по Санкт-Петербургу составляет около 12,5 млрд. КВт. час.

Основным видом котельно-печного топлива в городском балансе является природный газ, доля которого составляет 94%.

В Санкт-Петербурге ежегодно потребляется:

газа - около 11 млрд. куб.м. в год;

мазута - около 343 тыс. тонн в год;

угля - около 90 тыс. тонн в год.

Сложное состояние комплекса ЖКХ Санкт-Петербурга обусловлено недостаточно эффективной системой управления, дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек при оказании услуг, неразвитостью конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов, неэффективным управлением, большими потерями энергоресурсов.

2.2 Обзор регионального законодательства в сфере государственного регулирования ЖКХ в СПб

По мнению спикера Законодательного собрания Санкт-Петербурга Вадима Тюльпанова, «Принятие законов по ЖКХ было для депутатов непростым решением, а сам процесс проходил «вязко».

Система ЖКХ в Санкт-Петербурге в 2004г. находилась на уровне разрушения: 30% домов нуждается в капитальном ремонте, 6% находится в аварийном состоянии, в то время как на эти цели выделяется не более 7% от требуемых средств. Если не будем начинать реформировать систему ЖКХ, то через десять лет дома начнут обрушаться кварталами.

Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко отмечала, что повышение тарифа на оказание коммунальных услуг - не самоцель. По ее словам, экономически обоснованные тарифы позволят привлечь бизнес к оказанию коммунальных услуг. Только в условиях жесткой рыночной конкуренции система ЖКХ будет работать эффективно.

В настоящее время основу законодательства в сфере государственного регулирования ЖКХ в Санкт-Петербурге составляют Законы Санкт-Петербурга, Постановления Правительства Санкт-Петербурга, Распоряжения Правительства (Губернатора) Санкт-Петербурга, Распоряжения (Приказы) профильных комитетов и ведомств Санкт-Петербурга.

Наиболее полный перечень нормативно-правовых актов в сфере государственного регулирования ЖКХ в Санкт-Петербурге представлен в Приложении 2.

Закон Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 года №221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений в Санкт-Петербурге и общие принципы реализации гражданами, проживающими в Санкт-Петербурге, конституционного права на жилище.

Целями жилищной политики Санкт-Петербурга являются:

создание социально-экономических, правовых и организационно-технических условий для реализации жилищных прав граждан;

обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

развитие системы содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;

создание отвечающей современным экономическим условиям системы управления жилищным фондом в Санкт-Петербурге и обеспечения граждан необходимым комплексом жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества;

обеспечение эффективной защиты прав граждан на проживание в жилых помещениях, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

обеспечение сохранности жилищного фонда в Санкт-Петербурге.

Основными направлениями государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 годы являются:

расселение жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

улучшение жилищных условий граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях и учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий;

повышение эффективности реализации целевых программ Санкт-Петербурга по содействию Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан; расселение коммунальных квартир;

решение жилищных проблем граждан, проживающих в общежитиях;

развитие застроенных территорий.

Закон Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 года №403-48 «О региональных стандартах в жилищной сфере» принят в целях определения прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и расчета их размеров в соответствии с частью первой статьи 159 Жилищного кодекса Российской Федерации и устанавливает размеры региональных стандартов в жилищной сфере.

Закон устанавливает региональный стандарт нормативной площади жилого помещения на одного человека, региональный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг в размере 18 процентов от совокупного дохода семьи, региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг на одного человека.

Законом Санкт-Петербурга от 21.05.2009 №228-45 «О форме предоставления мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге» с 1 января 2010 года предусмотрен переход на предоставление мер социальной поддержки по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в денежной форме.

В соответствии с Законом подготовлен Порядок предоставления мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в форме денежных выплат. После его утверждения Правительством Санкт-Петербурга население будет проинформировано о порядке предоставления мер социальной поддержки по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в денежной форме.

В целях развития рыночных отношений в жилищной сфере, снижения издержек и повышения качества, предоставляемых жилищных и коммунальных услуг Правительством Санкт-Петербурга принято Постановление «О совершенствовании системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга», которое постановляет:

представить в секретариат Контрольно-плановой комиссии при Губернаторе Санкт-Петербурга (далее - КПК) представление о создании открытых акционерных обществ для организации управления жилищным фондом, обеспечения технической эксплуатации жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг (далее - ОАО), подготовленное в соответствии с установленными требованиями.

обеспечить проведение инвентаризации имущества районных жилищных агентств, определить и представить в Комитет по управлению городским имуществом перечни имущества, подлежащего изъятию в установленном порядке из оперативного управления районных жилищных агентств и перечни имущества, необходимого создаваемым ОАО для осуществления текущей хозяйственной деятельности.

определить перечень прав и обязанностей районных жилищных агентств, ОАО, иных юридических лиц по договорам с третьими лицами, в том числе по договорам:

на оказание коммунальных и иных услуг;

на техническое обслуживание жилищного и нежилого фонда;

найма, аренды жилых помещений.

Постановление Губернатора Санкт-Петербурга «О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов» устанавливает общие требования к организации содержания и ремонта общего имущества жилых домов; периодичность проведения осмотров и текущих ремонтов лифтов; нормативный уровень качества содержания и текущего ремонта общего имущества жилых домов; периодичность общих и частичных осмотров элементов и помещений зданий; перечень работ по техническому обслуживанию общего имущества жилых домов, выполняемых обслуживающей организацией; перечень работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества жилых домов; периодичность основных работ по уборке придомовых территорий; периодичность работ по уборке лестничных клеток, периодичность работ по обслуживанию мусоропроводов.

Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации - товариществу собственников жилья или иному объединению собственников жилья (далее - Товарищество) либо юридическому лицу, независимо от организационно-правовой формы, или предпринимателю без образования юридического лица, в соответствии с действующим законодательством.

Распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга» устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга и рекомендует такой же размер платы для расчетов с собственниками помещений в многоквартирных домах на территории Санкт-Петербурга.

2.3 Система органов государственной власти, регулирующих сферу ЖКХ Санкт-Петербурга

Жилищный комитет Санкт-Петербурга обеспечивает проведение государственной политики и осуществление государственного управления в сфере содержания и ремонта, в том числе капитального, жилищного и нежилого фонда Санкт-Петербурга, а также реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Координирует деятельность в этой сфере исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

Структура ЖКХ Санкт-Петербурга включает:

Жилищные отделы администраций районов (18)

Жилкомсервисы и управляющие компании (121)

Районные жилищные агентства (18)

Открытые акционерные общества «Жилкомсервис» были созданы государством с началом проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства. В каждом административном районе Петербурга наряду с частными компаниями работают примерно две-три таких организации. Появившийся «Жилкомсервис» отличается от советских предшественников тем, что может получать прибыль, оказывая услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов. Государство создало «Жилкомсервис» в качестве противовеса частным управляющим компаниям. Конкуренция в сфере оказания жилищных услуг ведет к тому, что исполнители, не чувствуя себя монополистами в области, стремятся улучшать качество выполняемых работ.

Схема управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга представлена на рис. 6.



Рис. 6 Схема управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга

Подведомственные организации жилищного комитета:

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие “Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства” (ГУП ВЦКП) ведет свою историю с ноября 1980 года. Создание ГУП ВЦКП было обусловлено проведением реформ в жилищно-коммунальной сфере, касающихся развития системы оплаты жилья и коммунальных услуг и реализации мер по социальной защите населения.

ГУП ВЦКП действует на основании Гражданского и Жилищного кодексов РФ в соответствии с Федеральным Законом “Об информации, информационных технологиях и защите информации”, постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. №307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", иными правовыми актами в сфере оплаты жилья и коммунальных услуг, предоставления мер по социальной защите населения, а также Уставом.

ГУП ВЦКП является разработчиком одной из крупнейших в России систем информационного обслуживания организаций жилищной сферы. Деятельность ГУП ВЦКП охватывает весь комплекс проблем города, связанных с регистрацией населения и расчетами по оплате жилья и коммунальных платежей, включая предоставление населению компенсаций (субсидий) и льгот.

Один из основополагающих принципов деятельности ГУП ВЦКП - централизация и интеграция процессов сбора и обработки информации. Последовательное осуществление этого принципа позволяет оперативно реагировать на решения городского правительства по изменению цен, тарифов, расчетов с поставщиками услуг и, в конечном итоге, обеспечивает рентабельность эксплуатации жилищного фонда. Коллективом Вычислительного Центра был создан и внедрен целый комплекс общегородских информационных систем, позволяющих, с одной стороны, улучшить качество обслуживания населения, с другой -- предоставить городским властям возможность постоянно “держать руку на пульсе города”, анализируя оперативно поступающую информацию.

Санкт-Петербургское государственное учреждение «Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга» (сокращенное наименование ГУ «АВС») создано от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2003г. №132. Учредителем ГУ «АВС» является город Санкт-Петербург в лице Комитета по управлению городским имуществом. ГУ «АВС» находится в ведении Жилищного комитета, осуществляющего координацию и регулирование деятельности учреждения. В повседневную производственную деятельность ГУ «АВС» входит:

ликвидация аварий и неисправностей, а также проведение ремонтно-восстановительных работ на наружных сетях, внутридомовых системах и оборудовании водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения и электросетей государственного жилищного и нежилого фондов Санкт-Петербурга;

координация деятельности аварийных служб жилищно-эксплуатационных организаций, осуществляющих техническое обслуживание государственного жилищного и нежилого фондов Санкт-Петербурга;

диагностика и поиск дефектов на инженерных сетях;

техническое обслуживание и ремонт радиоэлектронных средств;

специализированные работы с применением спецмашин, механизмов и оборудования;

аварийно-техническое обслуживание объектов нежилого фонда;

работа с обращениями граждан по «Горячей линии».

В своей деятельности ГУ «АВС» придерживается следующих правил:

Оперативность - способность прибыть и приступить к работе в любой точке города в максимально короткое время. Все аварийные и ремонтные работы осуществляются при оперативном содействии Информационно-диспетчерской службы.

Мобильность - возможность доставки аварийных бригад с максимальной комплектацией технического оснащения непосредственно к месту производства работ.

Автономность - способность производить работы, независимо от наличия и работоспособности энергоисточников на объекте.

ГУ «АВС» выполняет большие объемы работ по ремонту и замене изношенного внутридомового инженерного оборудования.

Экспертно-технический отдел Управления капитального ремонта Жилищного комитета в рамках полномочий, возложенных на Жилищный комитет, в соответствии с Положением о Жилищном комитете осуществляет:

Исполнение государственной функции по согласованию в установленном порядке проектов правовых актов о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге, представляемых администрациями районов Санкт-Петербурга.

Исполнение государственной функции по согласованию в установленном порядке проектов правовых актов о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в Санкт-Петербурге, представляемых администрациями районов Санкт-Петербурга.

Проверку соответствия действующим нормативным требованиям смет на капитальный ремонт жилищного фонда, реконструкцию и модернизацию лифтов в Санкт-Петербурге, в целях осуществления контроля за целевым и рациональным использованием средств бюджета Санкт-Петербурга, предусмотренных в ведомственной структуре расходов Комитета, при утверждении адресных программ капитального ремонта жилищного фонда подведомственных Комитету организаций, по «Региональной адресной программе капитального ремонта многоквартирных домов на 2009 год», а также по поручениям Губернатора Санкт-Петербурга, данным Жилищному комитету при рассмотрении обращений Администраций районов Санкт-Петербурга о выделении средств из резервного фонда Правительства Санкт-Петербурга.

Методическое руководство по вопросам переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, по вопросам оценки пригодности жилых помещений для проживания.

Приемку работ по проведению переустройства, и (или) перепланировки и (или) иных работ, требуемых для использования помещений в качестве жилых или нежилых помещений, в составе приемочных комиссий, сформированных администрациями районов Санкт-Петербурга.

Хранение на постоянной основе, учет и выдачу в порядке, установленном действующими нормативами, архивных документов коллегиального органа, сформированного Комитетом - Экспертной строительной комиссии по обследованию строительных конструкций в жилых и общественных зданиях, находящихся в аварийном состоянии, а также архивных документов экспертно-технического отдела Управления капитального ремонта (проектной документации), подготовка к уничтожению документов, образованных в результате деятельности отдела в соответствии с номенклатурой отдела.

Предметами ведения Комитета по тарифам Санкт-Петербурга являются:

Государственное регулирование тарифов на электрическую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям;

Государственное регулирование тарифов на услуги по передаче электрической энергии по распределительным сетям;

Государственное регулирование тарифов на тепловую энергию, производимую электростанциями;

Осуществление полномочий исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в области регулирования тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса, осуществляющих эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры, используемых в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, в соответствии с действующим законодательством;

Государственное регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индексом, установленным федеральным органом регулирования исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для Санкт-Петербурга, с учетом утвержденных в соответствии с действующим законодательством инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, надбавки к ценам (тарифам) для потребителей, тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

Утверждение инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, согласование производственные программы организаций коммунального комплекса;

Установление системы критериев, используемых для определения доступности для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

Утверждение нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов образования твердых бытовых отходов населением.

Издание журнала «Вестник Комитета по тарифам Санкт-Петербурга» способствует повышению открытости и прозрачности принимаемых решений в области государственного регулирования тарифов (цен), а также информированности общественности, производителей и потребителей топливно-энергетических ресурсов о проводимой тарифной политике, о проблемах и основных направлениях энергетической отрасли и жилищно-коммунального хозяйства как в регионе, так и в целом по стране.

Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга проводит государственную политику Санкт-Петербурга в сфере обеспечения функционирования и развития систем водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и наружного освещения Санкт-Петербурга (далее - инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга) и объектов инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга, а также координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в данной сфере.

Основными задачами Комитета являются:

Обеспечение устойчивого функционирования и развития инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга и объектов инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга.

Реализация и проведение государственной политики в сфере энергетики на территории Санкт-Петербурга.

Организация работы по подготовке и проведению отопительного сезона.

Разработка и реализация мероприятий по ликвидации аварий на объектах систем энергетического и инженерного обеспечения Санкт-Петербурга.

Полномочия Комитета:

Осуществлять координацию деятельности и обеспечивать взаимодействие организаций инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга при реализации Генерального плана Санкт-Петербурга, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга, адресных инвестиционных программ бюджета Санкт-Петербурга, инвестиционных и производственных программ организаций коммунального комплекса, при выполнении аварийно-восстановительных работ на объектах инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга.

Разрабатывать в соответствии с документами территориального планирования Санкт-Петербурга программу комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга, разделы программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга, касающиеся электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод.

Разрабатывать с участием газораспределительных организаций программу газификации Санкт-Петербурга.

Устанавливать лимиты водопотребления и водоотведения абонентам Санкт-Петербурга.

Комитет финансов Правительства Санкт-Петербурга осуществляет проведение единой государственной финансовой, налоговой и бюджетной политики в Санкт-Петербурге, а также координацию деятельности в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

В структуру Комитета входит Управление финансирования ЖКХ в составе отдела финансирования жилищного хозяйства и отдел финансирования коммунального хозяйства.

Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли обеспечивает сбалансированность развития отраслей городского хозяйства Санкт-Петербурга, в том числе транспорта, дорожного и жилищно-коммунального хозяйства, социальных отраслей, подготавливает предложения по приоритетному развитию отдельных отраслей городского хозяйства. Комитет так же участвует в формировании адресной программы реконструкции объектов жилищного фонда Санкт-Петербурга и других отраслей, адресной программы капитального строительства по отраслям городского хозяйства, в том числе с включением в качестве источников финансирования привлеченных инвестиций.

Предметами ведения Государственной административно-технической инспекции являются:

• Контроль над соблюдением собственниками и пользователями объектов жилищно-коммунального назначения правил содержания указанных объектов, а предприятиями и организациями по обслуживанию и ремонту этих объектов - соответствующих правил эксплуатации и ремонта;

Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга проводит политику Санкт-Петербурга в сфере государственного контроля над обеспечением соблюдения прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении жилищных и коммунальных услуг, отвечающим требованиям федеральных стандартов качества, а также за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Управление по обращения с отходами производства и потребления осуществляет государственное управление в области обращения с отходами производства и потребления:

• Координация деятельности иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, а также подведомственных Управлению государственных унитарных предприятий и государственных учреждений в области обращения с отходами производства и потребления.

• Организация сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, если указанные полномочия не отнесенных вопросам местного значения органов местного самоуправления в Санкт-Петербурге.

2.4 Результаты реформирования ЖКХ в СПб

Одним из главных этапов в реализации государственной жилищной политики в Санкт-Петербурге в 2005 году стал процесс демонополизации в жилищной сфере: изменения существующей структуры управления жилищным фондом, его обслуживания и ремонта.

Ставя своей целью улучшить состояние жилищного фонда города и качество предоставляемых гражданам услуг посредством создания конкуренции среди управляющих жилищным фондом организаций, в Санкт-Петербурге в конце 2004 года осуществлен процесс реформирования управления жилищным фондом. В результате кардинально изменились функции участников процесса управления, содержания и ремонта жилищного фонда города.

С 1 января 2005 года Государственные учреждения «Жилищное агентство района» перестав быть одновременно заказчиком, подрядчиком и контролирующим органом, стали выполнять функцию представителя города по вопросам реализации государственной политики в сфере содержания и ремонта жилищного фонда.

Функции организации управления жилищным фондом, обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг населению Санкт-Петербурга переданы по договорам управляющим компаниям различных форм собственности.

На базе государственных учреждений созданы 46 открытых акционерных общества, которые уже с 1января 2005 года стали выполнять функции управления жилищным фондом, обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг населению.

В настоящее время в Санкт-Петербурге продолжается реализация целевых жилищных программ Санкт-Петербурга, направленных на улучшение жилищных условий городских очередников. В результате реализации целевых программ Санкт-Петербурга в период до 2011 года за счет средств городского бюджета будут улучшены жилищные условия 70,5 тыс. семей городских очередников или около 177 тыс. человек.

Санкт-Петербург ввел специальный стандарт для квартир, предоставляемых ветеранам ВОВ - с учетом возрастных особенностей новоселов. А также - требования к среде проживания. Все дома и квартиры для ветеранов будут обеспечены энергосберегающими системами и лампочками. В 2009 году на реализацию программы «Предоставление жилья ветеранам ВОВ» выделено 21 млрд. 656 млн. 611 тыс. руб.

Согласно проекту бюджета, в 2010 году на расселение коммунальных квартир город планирует выделить 1 млрд. рублей (вместо ранее запланированных 8,756 млрд.), в 2011 году - 3 млрд. (вместо 9,935 млрд.), в 2012 году - 9,5 млрд. (планировалось - 9,458 млрд.).

Несмотря на приоритеты, средства, отпускаемые на жилищные программы, приходиться урезать, так как нельзя заморозить другие программы развития города. Петербургу удастся выйти на запланированные объемы финансирования жилищных программ через два-четыре года. Все учреждения, занимающиеся жилищными программами, планируется собрать в одном здании. Чтобы человек мог в одном месте получить исчерпывающую консультацию, как можно улучшить жилищные условия. Сегодня этим занимается Горжилобмен, Ипотечное агентство и городской центр «Доступное жилье», расположенные в разных частях города.

Властями города всех уровней проводится политика, направленная на стимулирование создания ТСЖ в СПб. Разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулирующих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ, проводятся консультации и обучающие семинары. Как следствие, можно отметить постоянный рост создаваемых ТСЖ в Санкт-Петербурге на протяжении последних четырех лет.

Анализ жалоб в Жилищный комитет говорит о том, что население стало значительно реже высказывать претензии. Так, в начале прошлого отопительного сезона (2009г.) поступило 3701 обращений, в этом году - 2250. Кроме того, много обращений по поводу некачественного водоснабжения (62%). Просят отремонтировать лестницы (21%), подвалы (36%).

В 2009 году было отремонтировано 1514 домов, объем финансирования капремонта составил 4,8 млрд. рублей, из них -- 3,6 млрд. было выделено из фонда ЖКХ. На капитальный ремонт жилья в 2010 году Смольный потратит около 6 млрд. рублей. В программу капремонта включено 957 домов общей площадью свыше 5 млн. м2. Наибольшие расходы (свыше 600 млн. рублей) пришлись на Центральный район. По сравнению с программой 2009 года количество домов уменьшилось, поскольку в них предусмотрен больший объем работ.

Пока не известно, что будет с теми домами, которые не попали ни в одну из программ. Скорее всего, по мере подготовки проектной документации их будут включать в резервный список. В 2009 году за счет конкурсных процедур городу удалось сэкономить на капремонте более 1 млрд. рублей и за счет этого отремонтировать еще 307 адресов.

Приоритеты-2010: замена лифтов (2 млрд. руб.), ремонт отопления (1,5 млрд. руб.) и водоснабжения (1 млрд. руб.).

921 млн. рублей получили в январе 2010г. льготники в Санкт-Петербурге в качестве выплат за услуги ЖКХ, средняя выплата по льготам составила 906 рублей. Получателями отныне "монетизированных" льгот ЖКХ в Санкт-Петербурге является свыше 1 млн. человек.

В январе 2010г. 980 тыс. человек получили в денежном эквиваленте больше, чем имели скидку на оплату услуг ЖКХ в декабре 2009 года, 14 тыс. человек получили выплат больше, чем они платят за услуги ЖКХ в целом, то есть фактически этим людям услуги ЖКХ оплачивает город. 22 тыс. человек получили меньше, чем составила скидка декабря, но эти люди впоследствии получат доплаты.^.

Решение проблемы трудозатрат, связанных с расчетом и печатью счетов на оплату, сбором средств и распределением их по поставщикам услуг, а так же финансовой безопасности, может быть в сохранении некоторой централизации и элементов государственного контроля. В Санкт-Петербурге такое предложение делает Государственное Унитарное Предприятие Вычислительный Центр Коллективного Пользования «Жилищное Хозяйство», которое предлагает комплексное обслуживание ТСЖ и Управляющих Компаний.

В связи с изменением системы управления «жилищно-коммунального хозяйства», возникают «горизонтальные» договорные отношения между поставщиками услуг и отдельными Организациями собственников жилья (ОСЖ) или Управляющими компаниями. И, если ГУЖА, управляющие домами целого района Санкт-Петербурга, могло вести разговор с поставщиками более менее «на равных», то небольшое ОСЖ находится в явно проигрышном положении по отношению к городскому монополисту. Для многих ОСЖ договора с городскими коммунальными монополистами и расчеты по ним представляют большую проблему. В связи с тем, что коммунальные услуги оказываются в основном «естественными монополиями», огромное значение имеет деятельность государства именно в регулировании тарифов

В реформе оплаты жилищных услуг есть один очень сложный вопрос, который на данный момент обозначен, но не имеет решения. Это оплата «капитального ремонта». По общему принципу жильцы должны сами оплачивать капитальный ремонт своей собственности. Но при этом существуют дома, не предполагающие капитального ремонта как такового. Существуют и другие неясности. В настоящее время в правительстве Санкт-Петербурга разрабатывается нормативная документация по данному вопросу.

По результатам исследования, проведенного во Второй Главе можно сделать следующие выводы:

Санкт-Петербург - это мегаполис, имеющий весь комплекс проблем, присущих крупным городам страны. Согласно данным статистики, в период с 2006г. по 2008г. произошло увеличение количества жилых зданий, числа квартир и общей площади жилищного фонда. Увеличилось количество введенных в действие жилых домов, число построенных квартир и количество семей, получивших жилые помещения и улучшившие жилищные условия. В тоже время можно отметить ежегодное сокращение числа семей, состоявших на учете для получения жилых помещений и спад процесса приватизации жилых помещений.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга различен по своей структуре и качественным характеристикам. Значительную часть жилого фонда - 47,5% от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга составляют каменные и кирпичные дома, несколько меньше - 44,6% - панельные дома . Чуть менее половины 44,4% составляют дома до 1970 г. постройки, 55,6% 1971-2008гг. постройки.

Около 4 % от общего количестве многоквартирных домов официально признаны ветхими. Современные панельные и кирпичные многоквартирные дома, составляют 22,2 % от общего количества домов. Значительная их часть уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных конструкций.

Наиболее популярным способом управления многоквартирными домами среди жителей Санкт-Петербурга является управление управляющей организацией - 70,2%. На долю ТСЖ приходится 13,6%.

В инженерно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга входит более двадцати предприятий, отвечающих за инженерные системы водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, освещения, а так же объекты коммунальной энергетики, подготовки и подачи потребителям воды, тепла и др. коммунальных услуг.

Сложное состояние комплекса ЖКХ Санкт-Петербурга обусловлено недостаточно эффективной системой управления, дотационностью и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек при оказании услуг, неразвитостью конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов, неэффективным управлением, большими потерями энергоресурсов.

В настоящее время основу законодательства в сфере государственного регулирования ЖКХ в Санкт-Петербурге составляют Законы Санкт-Петербурга, Постановления Правительства Санкт-Петербурга, Распоряжения Правительства (Губернатора) Санкт-Петербурга, Распоряжения (Приказы) профильных комитетов и ведомств Санкт-Петербурга.

«Большой проблемной зоной» жилищно-коммунального хозяйства можно назвать законодательные коллизии. Проблемы начинаются с выбора способа управления. По законодательству, если жильцы выбрали способ управления ТСЖ, то они не становятся автоматически членами ТСЖ. Из-за необязательности вступления в товарищество возникают трудности с отчетными собраниями. Их приходится проводить дважды - для собственников и для членов ТСЖ. Далее, совершенно не контролируется регистрация юридического лица. Налоговая инспекция, на которую возложили эту обязанность, не проверяет подлинность документов. Так разводятся «липовые» ТСЖ. Нет четкого определения долевой собственности. Так, например, балкон является общедомовой собственностью, о чем мало кто знает. И вроде бы пользуется балконом жилец. Но если вдруг он обвалится, ответственным будет ТСЖ. Эти и другие законодательные «нюансы» создают порой значительные затруднения в общем деле реформирования ЖКХ. 

В систему органов государственной власти, регулирующих сферу ЖКХ СПб входят: Жилищный комитет, Комитета по тарифам, Комитет по энергетике и инженерному обеспечению, Комитет финансов, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли, Государственная административно-техническая инспекция, Государственная жилищная инспекция, Управление по обращения с отходами производства и потребления, ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства», ГУ «Городская аварийно-восстановительная служба жилищного фонда Санкт-Петербурга».

В результате проведенных в 2004-2005 годах мероприятий в Санкт-Петербурге разрушена десятилетиями существовавшая ведомственная монополия, т.е. система, при которой граждане не имели возможности выбора способа управления своим домом, а также обслуживающей организации, которая обеспечит качественные услуги по доступной цене.

Подготовлена основная база нормативных правовых актов в сфере государственного регулирования ЖКХ. Практически сформирована и утверждена организационная структура государственного управления развитием ЖКХ. Определены полномочия участников.

В области управления коммунальным хозяйством Санкт-Петербурга в процессе реформирования внедряются рыночные механизмы, упорядочиваются отношения собственности и разграничиваются предметы ведения.

В то же время, проблемными остаются некоторые вопросы законодательства, финансирования, развития государственно-частного партнерства, развития конкуренции в сфере ЖКХ, создания эффективной системы мониторинга.

Глава 3. Анализ деятельности УК по эксплуатации и обслуживанию многоквартирных домов в СПб

3.1 Управляющая компания как объект городского хозяйства СПб

С момента вступления в силу нового ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору способа управления многоквартирным домом. При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (УК).

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ именно собственники обязаны выбрать в качестве способа управления один из предложенных вариантов.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В данном случае собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные и жилищные услуги с поставщиками этих услуг, а также самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с заключенными договорами.

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При этом должно быть зарегистрировано соответствующее юридическое лицо, выступающее от имени всех собственников жилья, а правоотношения с поставщиками необходимых услуг строятся на основе договоров между вновь созданным юридическим лицом и поставщиками услуг. При этом оплата за оказанные и поставленные услуги будет производиться собственниками помещений в адрес действующего юридического лица (ТСЖ или кооператива).