Правовое положение товариществ собственников жилья

- реализации в целом всех решений общего собрания членов товарищества;

- оперативного руководства текущей деятельностью товарищества;

- составления приходно-расходных смет и отчетов товарищества, представления их на утверждение общего собрания его членов;

- распоряжения материальными и нематериальными активами товарищества в пределах, необходимых для обеспечения его текущей деятельности, и в соответствии с утвержденной сметой;

- организационно-технического обеспечения деятельности общего собрания членов товарищества, в том числе созыв данного собрания и организации его проведения;

- организации учета и отчетности товарищества, подготовки годового плана, бюджета, годового отчета и представления их на утверждение общего собрания членов товарищества;

- обеспечения делопроизводства товарищества и содержания его архива;

- организации охраны имущества товарищества и общего имущества в многоквартирном доме;

- организации строительства, ремонта и содержания объектов общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с принятыми общим собранием членов товарищества решениями;

- приема на работу в товарищество лиц по трудовым договорам, их увольнения, поощрения и наложения на них взысканий, ведения учета работников товарищества;

- контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;

- совершения от имени товарищества сделок, связанных с управлением многоквартирным домом;

- ведения списков членов товарищества;

- обеспечения соблюдения товариществом законодательства РФ и требований его устава;

- представления интересов товарищества в суде, государственных органах, органах местного самоуправления, общественных и других организациях;

- рассмотрения заявлений членов товарищества;

- подготовки изменений и дополнений в устав товарищества с учетом принятого общим собранием членов товарищества решения;

- сдачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме согласно условиям и требованиям, установленным общим собранием членов товарищества применительно к конкретным таким объектам.

Председатель правления товарищества собственников жилья

Председателем правления товарищества собственников жилья может стать только лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, вступившее в члены такого товарищества и являющееся членом правления такого товарищества, поскольку председатель правления товарищества избирается членами правления товарищества из своего состава

В соответствии с статьей 149 (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

Председатель правления товарищества не является органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органам управления товарищества относит только общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.

На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

Категория "добросовестность и разумность действий" имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

На председателя правления товарищества статьей 149 ЖК РФ возложены административные производственные функции.

В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает указания и распоряжения должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

Председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

Необходимо отметить, что указанный в Жилищном кодексе перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных статьей 149 ЖК РФ, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.

Ревизионная комиссия

Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150). ЖК РФ оставляет целиком на усмотрение общего собрания членов товарищества решение вопроса о выборе формы организации контроля: о выборе ревизионной комиссии товарищества как коллегиального органа контроля или о предпочтении ей единоличного ревизора товарищества, никак не связывая такой выбор с количественными параметрами самого товарищества. При этом ЖК РФ также не предусматривает требований к количественному составу ревизионной комиссии товарищества. Соответственно, вопрос о конкретном количественном составе такой комиссии вправе решить общее собрание членов товарищества. При этом достаточно очевидно, что данная комиссия должна состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 2 статьи 150 ЖК РФ устанавливает требование об избрании ревизионной комиссией товарищества председателя комиссии из своего состава. Однако с учетом объема финансовых вопросов, контролируемых ревизионной комиссией товарищества, общее собрание членов товарищества вправе установить и иную численность органа контроля товарищества, например пять, семь или более человек.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача - организационно - техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже, чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Заключение

Как известно, новый Жилищный кодекс Российской Федерации имеющий столь важное значение нормативный акт обоснованно вызывал самое пристальное общественное внимание и многочисленные дискуссии еще на стадии законопроектной работы над ним. Сегодня, когда вхождение нового Жилищного кодекса в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различных аспектах.

Так, анализ содержания Главы ? позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Это выражается в нечетком регулировании отношений между товариществом собственников жилья и остальными собственниками помещений в многоквартирном доме, не вошедших в товарищество.

Так, п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса гласит, что решения принятые на общем собрании при согласии собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более 50 процентов (а в некоторых случаях 2/3) голосов от общего числа собственников в многоквартирном доме обязательны для всех собственников в данном доме.

Таким образом, для совершения действий по распоряжению и пользованию общим имуществом Жилищный кодекс не требует согласия всех собственников помещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК, в соответствии с которыми пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников. Отмеченное обстоятельство представляет собой весьма существенную коллизию между нормами Гражданского и Жилищного кодекса. На практике, согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с тем, что членами товарищества при его создании могут становиться не все собственники помещений в многоквартирном доме. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, как следствие, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.

Поэтому, выглядят нелогичными положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ, которые предписывают заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами товарищества. Во-первых, законодатель не делает различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ (ст. 249 ГК РФ, ст. 36, 39 ЖК РФ). Во-вторых, если содержание, обслуживание и ремонт общего имущества - это уставная обязанность ТСЖ, то для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. В-третьих, собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), т.е. общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения. Следовательно, неясно, как может выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному собственнику. На наш взгляд, данные положения Жилищного кодекса РФ подлежат изменению либо исключению.

В своей деятельности товарищества собственников жилья сталкиваются с проблемой низкой бюджетной дисциплиной компенсации льгот и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. На местном уровне до сих пор не выработан механизм компенсации льгот для членов товарищества собственников жилья. При анализе положений, регулирующих процесс создания товарищества собственников жилья видно, что будущие члены товарищества собственников жилья могут оказаться в следующем положении. Муниципальные власти должны передавать товариществам собственникам жилья дома в надлежащем состоянии. Этот вопрос урегулирован еще Законом о приватизации жилищного фонда. Когда организуется товарищество собственников жилья, оно принимает на баланс по акту технического состояния дом у балансодержателя, у собственника - муниципалитета. И здесь уже зависит от товарищества - насколько грамотно товарищество собственников жилья и его специалисты примут этот жилой дом и смогут доказать, что не проводились надлежащие ремонтные работы, что общее имущество не ремонтировалось. На это есть суд. Если товарищество собственников жилья его выиграет, то они могут потребовать от муниципалитета заложить средства в муниципальном бюджете на ремонт их дома.

Рассмотрев правовое положение товариществ собственников жилья, учитывая обозначенные проблемы, можно сделать вывод, что в правовом регулировании правового статуса и деятельности товариществ собственников жилья есть определенные недоработки. Однако, в условиях, когда практически все собственники поставлены в жесткие временные рамки с решением вопроса определения способа управления и обслуживания своей собственностью, представляется, что товарищество собственников жилья это оптимальный вариант управления многоквартирным домом.

Только в товариществах собственников жилья можно говорить о такой сплоченности жильцов для того, чтобы требовать реализации своих прав, это организация, которая будет отстаивать интересы собственников.

К тому же товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, в состоянии не только управлять средствами, полученными с квартплаты, но и зарабатывать дополнительные, которые пойдут на благоустройство жилья. Товарищества собственников жилья, решением общего собрания, имеет право зарабатывать деньги, сдавая в аренду общее имущество.

Список литературы, нормативных актов и судебно-арбитражной практики

?. Нормативные акты.

1. Конституция Российской Федерации принята народным голосованием 12 декабря 1993.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ в ред. от ФЗ от 31.12.2005 № 199-ФЗ//СЗ РФ. 2005. № 1 ч. ?. Ст. 14.

3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях ФЗ от 30.12.2001 № 195-ФЗ в ред. ФЗ от 15.01.2006 № 7-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 ч. ?. Ст. 1.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ в ред. ФЗ от 07.03.2005 № 15-ФЗ//СЗ РФ. 2001.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть 1 от 05.08.2000 № 117-ФЗ в ред. ФЗ от 10.01.2006 № 16-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.

6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ ред. ФЗ от 09.01.2006 № 11-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть 1. от 30.11.1994 № 1-ФЗ ред. ФЗ от 10.01.2006 № 18-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

8. ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"//Российская газета от 31 декабря 2004. № 292.

9. ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с изм. и доп., внесенными ФЗ от 28.12.2005 № 184-ФЗ//Российская газета от 12 января 2005. № 1; 29 декабря 2005 № 294.

10. ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в ред. ФЗ от 02.07.2005 № 83-ФЗ//СЗ РФ. 2001. № 33. ч. ?. Ст. 3431; 2005. № 27. Ст. 2722.

11. Постановление Конституционного суда РФ от 03.04.1998 № 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1,3 и 4 статьи 32 пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска"//СЗ РФ 1998. № 15. Ст. 1794.

12. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ред. ФЗ от 31.12.2005 № 206-ФЗ//"Российская газета" от 30.07.1997. № 145; 31.12.2005. № 297.

13. ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" в ред. ФЗ от 10.01.2006 № 18-ФЗ//СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145; Российская газета от 17.01.2006. № 6.

Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ред. ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ // Ведомости РСФСР 1991. № 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2005. № 1 ч.?. Ст. 15.

14. Указ Президента РФ от 9.03.2004 № 314 с изм. и доп., внесенными Указом Президента РФ от 23.12.2005 № 1522//Российская газета от 12 марта 2004. № 50; 29 декабря 2005. № 294.

15. Постановление Правительства РФ от 16.05.2003 № 630 "О Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, правилах хранения в единых государственных реестрах юридических лиц и индивидуальных предпринимателей документов (сведений) и передачи их на постоянное хранение в государственные архивы, а также о внесение изменений и дополнений в постановления Правительства Российской федерации от 19 июня 2002 г. № 438" с изм. и доп., внесенными Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 № 110//СЗ РФ 2003. № 43. Ст. 4238; 2004. № 10. Ст. 864.

16. Постановление Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" с изм. и доп., внесенными Постановлением Правительства РФ от 20.02.2004 № 110//СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2586; 2004. № 10. Ст. 864.

17. Постановление Правительства РФ от 17.05.2002 № 319 "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" с изм. и доп., внесенными ФЗ от 16.09.2003 № 131-ФЗ//СЗ РФ. 2002. № 20. Ст. 1872; 2003. № 40. Ст. 3822.

18. Приказ Минземстрой РФ от 03.08.1998 № 35 "Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья"//Бюллетень строительной техники № 1. 1999.

??. Судебно - арбитражная практика

19. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 № 14 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"//Вестник ВАС РФ 2005. № 5.

20. Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" с изм., внесенными постановлениями Пленума ВС РФ от 21 декабря 1993 (с изм., внесенными постановлением Пленума верховного Суда РФ от 24.02.2005 № 3); от 25 октября 1996 № 10 (с изм., внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 20.10.2003 № 2)//Бюллетень Верховного Суда РФ 1993. № 11; 1994. № 3; 1997. № 1; 2003. № 3; 2005. № 4.

???. Литература

21. Басов Д. Участие населения в реформе ЖКХ//Строительный сезон. 2005. № 50 (333).

22. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи//Экономика и жизнь. Юрист. 2005. № 14.

23. Глисков А.Г. Постатейный научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"/Под ред. А.Г. Глисков. Ростов и/Д., "Феникс". 2005.

24. Гончаров А.А., Ю.Г. Попонов Гражданское право. Общая и Особенная части. Учебник. М., КНОРУС. 2005.

25. Гражданское право. В 2 т. Том 1: Учебник 2-е изд. перераб. и доп./Под ред. д.ю.н. профессора Е.А. Суханова. Статут. 2005.

26. Грушевая Е. Новый Жилищный кодекс/Е.Грушевая, г. Стриженко // Законность. 2005. № 6.

27. Дирдиева О.Н. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации // Юрист. 2005. № 4.

28. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6.

29. Иванова Л.В. Документирование процесса создания, регистрации и деятельности товарищества собственников жилья/Л.В. Иванова, Е.Н. Вехирева//Делопроизводство. 2005. № 1.

30. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий// Журнал Российского права. 2005. № 8 (104).

31. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., Юристъ. 2005.

32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Изд. 2-е, испр. и доп./Под ред. О.Н. Садикова. М., Юридическая фирма "Контракт" Инфра-М. 2003.

33. Комментарий к Федеральному закону "О некоммерческих организациях"/Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2003.

34. Крашенинников П.В. Жилищный кодекс вступил в силу. Как он будет действовать?//Российская газета. 2005. 1 марта.

35. Крашенинников П.В. Мой дом - мои возможности//Российская газета. 2005. 23 марта.

36. Крашенниников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2004.

37. Макаров Г. Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования//Хозяйство и право. 2005. № 4-7.

38. Молчанова Т.Д., Маркова р. Чтоб не пропасть поодиночке - объединяйтесь//Волжский автостроитель. 2005. № 22.

39. Невинная Ирина Школа управдомов//Российская газета. 2005. 24 июня.

40. Носков Б.П., Чурякв А.В. Порядок государственной регистрации при их создании: проблемы и решения/Б.П. Носков, А.В. Чурляев//Юрист. 2005. № 5.

41. Постатейный Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под. ред. П.В. Крашенинникова. М., Статут, 2005.

42. Потерякин Д. Товарищество собственников жилья // Российская юстиция. 2005. № 6.

43. Ремезова Е. Плюсы и минусы товариществ собственников жилья // Самарские известия. 2005. № 232 (4728).

44. Сазонов Э. Собственникам - права, регионам - ответственность // Российская газета. 1 марта 2005.

45. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - 3-е изд., перераб. и доп. М., Статут. 2005.

46. Славина Е. Товарищество собственников жилья или управляющая компания: проблема выбора//Миллион Плюс. 2006. № 2 (1022).

47. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.

48. Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.

49. Усков О.Ю. Эволюция права на жилье//Журнал Российского права. 2005. № 81 (104).

50. Фельдман И. Филимонов С. Актуальные проблемы деятельности товарищества собственников жилья/ И.Фельдман, С. Филимнов//Финансовая газета. 2005. № 26.

51. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение//Юрист. 2005 № 1.

52. Харченко Е. На капремонт имеем право//Тольяттинское обозрение. 2005. 16 июня.

53. Чащин А.И. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса//Юрист. 2005. № 7.

54. Шубина Т.В. Правовая база деятельности некоммерческих организаций/Т.В. Шубина, Л.Н. Сухоруких// Финансовые и бухгалтерские консультации. 2004. № 1.

55. Щербакова М.А. Собственники жилья, объединяйтесь! // Учет. Налоги. Право. 2005. № 40.

56. Эрделевский А.М. О применении нового Жилищного кодекса//Закон. 2005. № 3.

57. Юрьев Ю. Товариществу собственников жилья чиновник не товарищ//Российская газета 2005. 15 ноября.

58. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право. 2005. № 8.

59. Ясинский А. Реформа как разруха - в головах/А.Ясинский, Н. Бикулова//Презент-Центр. 2005. 8 февраля.