Правовой режим регламентации найма жилого помещения

В силу требования ст. 678 ГК наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания. Данное императивное требование вступает в противоречие со ст. 17 ЖК т.к. запрещает использование жилого помещение в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной и предпринимательской деятельности. Таким образом, если положение ч. 2 ст. ЖК безусловно применяется нанимателем при социальном найме жилого помещения, то при коммерческом найме подобное использование жилого помещения прямо запрещено ст. 678 ГК, т.е. даже если наниматель желает заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью, а наймодатель не возражает (а возможно и заинтересован в этом, т.к. сможет получить больший доход) стороны договора коммерческого найма не смогут включить подобное условие в свой договор в виду прямого запрета государства.

На наш взгляд императивное требование ст. 678 ГК, во-первых, не отвечает современным потребностям жизнедеятельности человека в занимаемом им жилом помещении, т.к. проживание, безусловно, совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий, например, писателей, художников, музыкантов и т.д. В соответствии с п. 7 ст. 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации: Федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016). адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, занимаемые им и членами его семьи по договору найма, с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц проживающих совместно с адвокатом. Отсутствуют какие-либо законодательные запреты и на осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении, а согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016). государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства.

Во-вторых, ограничивает право сторон договора коммерческого найма на включение в него необходимого им условия, т.к. в соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК они не могут исключить своим соглашением действие императивной нормы.

В-третьих, ущемляет права нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения по сравнению с аналогичным правом нанимателя в договоре социального найма, что противоречит п. 2 ст. 55 Конституции РФ.

И, наконец, в-четвертых, противоречит сущности и коммерческой направленности рассматриваемого договора. Указанное противоречие, на наш взгляд, должно быть разрешено по аналогии закона со ссылкой на ст. 17 ЖК, при этом из абзаца 1 ст. 678 ГК необходимо исключить слово «только». При этом в ст. 673 ГК необходимо включить отсылку следующего содержания: «использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством».

Резюмируя изложенное, предлагаем следующее определение предмета договора коммерческого найма: «изолированное, пригодное для постоянного проживания граждан жилое помещение, являющееся недвижимым имуществом и отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры)».

В юридической литературе остается дискуссионным вопрос является условие о цене (размере платы за наем жилого помещения) существенным в рассматриваемом договоре. Так, М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия и при отсутствии в договоре коммерческого найма соответствующего условия, следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК, который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги» Брагинский М.И , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2012. - С. 709..

Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене, по мнению М.И. Брагинского, относится «к числу устранимых недостатков договора, и по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным» Брагинский М.И , Витрянский В.В. Там же . - С. 711.. Брагинский также отмечает, что статьи гл. 35 ГК, в отличие от статей, посвященных купле-продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК), не предусматривают следующего жесткого последствия: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.

С рассмотренной точкой зрения М.И. Брагинского не согласен В.В. Витрянский, полагающий, что цена должна являться существенным условием всякого возмездного договора. Данная позиция поддерживается и Л. Андреевой, которая считает, что в возмездном договоре должна обязательно быть указана цена или способ ее определения Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой. //Хозяйство и право. - 2000. - № 12. - С. 89-96..

Как показывает практика, зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму, плата за наем жилых помещений, значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например, этажности, меблированности, «стороны света», на которую выходят окна, и даже «вида из окон». При этом стороны рассматриваемого договора не всегда владеют достаточной и достоверной информацией о расценках платы за наем того или иного жилья.

На сложность определения рыночной цены обращается внимание в п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». В частности, указывается, что наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

В зарубежном законодательстве, в частности, в ст. 9 Закона, регулирующего отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Ду- бай цена признается существенным условием договора найма Закон, регулирующий отношения между наймодателями и нанимателями в Эмирате Дубай. - 2007. - № 26 (принятый Мухаммедом Бин Рашид Аль Мактум, Правителем Дубая) //www.MiddlEast.ru (дата обращения: 18.06.2009)..

Исходя из изложенного, считаем, что применение п. 3 ст. 424 ГК к до- говору найма жилого помещения не является целесообразным. Принимая во внимание коммерческую направленность рассматриваемого договора, а также то, что предметом договора является индивидуально-определенный объект - жилое помещение, относящееся к недвижимому имуществу, считаем, что в данном случае необходимо руководствоваться п. 1 ст. 654 ГК, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, кроме того, к данному договору не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК. Таким образом, цену договора коммерческого найма жилого помещения необходимо признать по аналогии закона, со ссылкой на п. 1. ст. 654 ГК, существенным условием рассматриваемого договора со всеми вытекающими из этого последствиями.

Исходя из принципа неизменности договоров, ГК закрепил общее правило, в силу которого размер платы за жилое помещение, установленный в договоре, может быть изменен лишь путем соглашения сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

В отличие от Раздела VII ЖК, посвященного плате за жилое помещение и коммунальные услуги, гл. 35 ГК подробно не рассматривает структуру, размер и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма.

Статья 678 ГК содержит лишь общее указание: наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором не установлено иное, обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Следует отметить, что неиспользование жилого помещения нанимателем и совместно проживающими с ним лицами не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные Услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления осуществляется с учетом перерасчета платежей за период такого временного отсутствия (ч. 11 ст. 155 ЖК) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2012. - С. 709..

Часть 1 ст. 154 ЖК устанавливает следующую структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда:

1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3) плата за коммунальные услуги. Хотя применительно к договору коммерческого найма плата за наем и другие виды платежей определяются в соответствии с принципом свободы договора, т.е. по взаимному соглашению сторон, целесообразно заметить, что и в данном случае структура платежей нанимателя по договору коммерческого найма аналогична приведенной выше структуре.

То есть плата за жилое помещение нанимателя по договору коммерческого найма включает в себя плату за содержание, ремонт жилищного фонда и собственно плату за наем жилья.

Глава 35 ГК детально не регламентирует форму и порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Ранее в соответствии со ст. 19 Постановления Правительства РФ от 30.07.2004 № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» (в настоящее время утратило силу), если иное не было установлено договорами социального найма, договорами (коммерческого) найма и договорами с управляющими и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг, граждане могли по своему выбору:

1) оплачивать жилье и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;

2) поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими указанным договорам;

3) вносить плату за жилье и коммунальные услуги частями за прошедший месяц до окончания установленного срока ее внесения;

4) осуществлять предварительную оплату жилья и коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

В настоящее время оплата гражданами жилья и коммунальных услуг осуществляется в соответствии с правилами, установленными Разделом VII ЖК, другими нормативными актами, в частности, в Письме Министерства регионального развития РФ от 02.05.2007 № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» предусматривается: наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ); остальные пользователи жилых помещений (наниматели по договору найма жилых помещений частного жилищного фонда, ссудополучатели, поднаниматели и др.) вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги соответственно собственникам помещений и нанимателям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Применительно к договору коммерческого найма условия, регламентирующие порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, должны быть согласованы сторонами в договоре. Возможность предварительной оплаты, отсрочки, рассрочки, оплаты жилья и коммунальных услуг частями должна быть обязательно согласована с наймодателем.

Плата за жилое помещение обычно вносится в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты, за исключением найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения. //Закон. - 2014. - № 6. - С. 69.. На наш взгляд, в договоре коммерческого найма, сославшись по аналогии закона на п. 2 ст. 614 ГК, можно предусмотреть сочетание различных форм платы за наем.

Так, наниматель может:

1) периодически или единовременно вносить платежи в твердой денежной сумме;

2) выплачивать часть дохода, полученного от профессиональной и предпринимательской деятельности в жилом помещении;

3) предоставлять наймодателю определенные услуги;

4) передать наймодателю обусловленную договором вещь в собственность или в аренду;

5) производить в счет наемной платы обусловленные до- говором затраты на улучшение жилого помещения.

Стороны могут установить и иные формы оплаты.

Важнейшим признаком договора коммерческого найма является его срочность, что отличает данный договор от бессрочного договора социального найма (ч. 2 ст. 60 ЖК), по которому жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством.

Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного для договора коммерческого найма срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор считается заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает пять лет. По срочности ГК РФ выделяет 2 вида договоров коммерческого найма, что имеет большое практическое значение:

1) долгосрочный договор коммерческого найма (от 1 года до 5 лет) дает определенную устойчивость правовому положению нанимателя по этому договору, которая выражается, во-первых, в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - пять лет. По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК);

2) краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до одного года, при этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683 ГК). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

Следовательно, по общему правилу условие о сроке в договоре коммерческого найма не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные п. 1 ст. 432 ГК случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, по нашему мнению, наряду с предметом, нужно признать цену (размер платы за наем) и срок в качестве существенных условий договора найма жилого помещения. Под предметом договора понимается жилое помещение пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилые помещения считаются пригодными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Понятие «благоустроенность» в российском законодательстве не раскрывается, но широко используется (ст. 84-89 ЖК).

По нашему мнению, в гражданский оборот нужно ввести понятие «благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения.

В этой связи предлагается изложить п. 1 ст. 673 ГК РФ в следующей редакции: «Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется уровнем благоустроенности».

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ СТОРОН ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ

2.1 Стороны в договоре найма жилого помещения

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов договоров найма жилых помещений имеет свою специфику. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем. Нанимателем может быть только физическое лицо.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физические, юридические лица, публичные образования) с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут наделяться государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения. Кроме того, в силу требования ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение (замена наймодателя) не влечет расторжения или изменения этого договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. Приобретение и защита. - М., 2014. - С. 55-56..

Главная цель этой нормы - защита интересов нанимателей. Право нанимателя на жилое помещение отвечает большинству признаков вещных прав (право нанимателя следует за жилым помещением, обременяя его), оно является обязательственным правом пользования жилым помещением, содержание которого императивно установлено законом и не может быть включено в число вещных прав на жилые помещения Потапова H.C. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища //Нотариус. - 2013. - № 1 (46). - С. 46-47..

Нанимателем в рассматриваемом договоре может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение. Аспирантский сборник № 2. - М.: Изд-во РГСУ. 2007. - С. 12.. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, гл. 35 ГК не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст. 677 ГК).

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя в договоре. В то же время, в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Коммент. и разъяснения (под ред. И.Б. Мартковича). - М., 2013. - С. 208..

Отсутствие в п. 2 ст. 686 ГК жесткого требования о совершеннолетии, полной дееспособности нового нанимателя (нанимателей) связано с исключительностью возникающей при этом ситуации, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, в т.ч. в связи со смертью, а в данном жилом помещении, например, остается проживать 16-летний подросток, имеющий самостоятельный заработок, иной источник существования, но не обеспеченный жильем. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам (ст. 26 ГК).

Вообще установление взаимосвязи прав нанимателя жилого помещения с наступлением совершеннолетия, на наш взгляд, нельзя признать удачным. Возможность участия граждан в сделках определяется их право- способностью, а в сделках, которые не могут быть совершены через законного представителя, также объемом дееспособности. Нанимателем по договору коммерческого найма, прежде всего, является полностью дееспособный гражданин, который в полном объеме может осуществлять свои права, исполнять обязанности и нести ответственность по данному договору.

При этом в отдельных случаях (брак - п. 2 ст. 21 ГК; эмансипация - ст. 27 ГК) дееспособность возникает у гражданина в полном объеме до совершеннолетия. Анализ ст. 686 ГК позволяет сделать вывод, что пункт 1 данной статьи необоснованно ограничивает возможный круг нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, в то время как пункт 2 этой же статьи, впрочем, как и остальные статьи гл. 35 ГК, никаких ограничений не содержит Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: дис.к.ю.н. /И.В. Чечулина. - М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999. - С. 8-11.. наём жилищный законодательство договор

Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК.

На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И.В. Чечулина, которая полагала необходимым в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма поставить не факт совершеннолетия, а наличие дееспособности гражданина в полном объеме Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ /Под общей ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2014. - С. 177..

Резюмируя изложенное, полагаем, что в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. По- этому следует в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из совершенно- летних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста.

При регулировании отношений коммерческого найма жилых помещений законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 677 ГК). При этом ГК не требует, чтобы такие граждане вели с нанимателем общее хозяйство, и таким образом, были членами его семьи. ГК также не устанавливает никаких критериев для определения круга этих лиц. По существу, их определяет сам наниматель и указанные граждане, но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма жилого помещения либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677 ГК).

На наш взгляд, в этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования, поскольку закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, тем самым не ограничивая нанимателя в выборе лиц, с которыми он желал бы совместно проживать.

Для того чтобы обладать равными с нанимателем правами по постоянному пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, граждане не обязательно должны быть членами семьи нанимателя или признаваться таковыми. Обязательным является лишь условие об указании этих граждан в договоре коммерческого найма или вселение их с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей) Титов А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики. Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - М, 2010. - С. 12..

Следует отметить, что множественность лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма возникает только при соблюдении условий п. 4 ст. 677, а также п. 2 ст. 686 ГК. Положение п. 4 ст. 677 ГК о возникновении множественности лиц на стороне нанимателя по договору коммерческого найма неоднозначно трактуется в юридической литературе.

По мнению М.И. Брагинского, В.В. Витрянского заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК соглашения не может считаться достаточным основанием для признания проживающих в жилом помещении граждан сонанимателями Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2012. - С. 695..

Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения, что представляется невозможным без согласия наймодателя (а в данном случае наймодатель просто ставится в известность).

Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права и обязанности в полном объеме.

На этот вопрос М.И. Брагинский, В.В. Витрянский дают отрицательный ответ, т.к. непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК солидарной ответственностью Брагинский М.И., Витрянский В.В. Там же. - С. 701.. Таким образом, в данной ситуации речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности (п. 1 ст. 322 ГК; ст. 323-325 ГК), а не об образовании множественности лиц на стороне нанимателя (сонаниматели).

На этот счет обосновываются и противоположные взгляды. Так, В.Д. Рузанова полагает, что заключение между нанимателем и гражданами, совместно с ним проживающими, договора о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя. Причем такой договор должны заключить все постоянно проживающие граждане, иначе он не может быть заключен в принципе (нельзя вступить в договор о солидарной ответственности только одному из постоянно проживающих граждан) Рузанова В.Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ. //Жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 18..

По мнению Далбаевой Н.Н., постоянно проживающие с нанимателем граждане во всех случаях должны признаваться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними, т.к. в противном случае правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем Далбаева H.H. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения / Известия ИГЭА. - 2006. - № 5 (50). - С. 66-67..

На наш взгляд, следует согласиться с М.И. Брагинским и В.В. Витрянским в том, что рассмотренную договорную конструкцию нельзя признать удачной: в договоре об установлении солидарной ответственности наймодатель участие не принимает (хотя это влечет за собой изменение субъектного состава договора коммерческого найма), а лишь уведомляется о его заключении.

Бесспорно, установление солидарной ответственности отвечает интересам наимодателя, однако это не может служить основанием для лишения его права решать вопросы об установлении ответственности перед собой и об изменении субъектного состава договора, стороной которого он является Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2012. - С. 695..

Необходимо согласиться и с точкой зрения Рузановой В.Д., что принятие всеми совместно проживающими с нанимателем гражданами на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, т.к. в таком случае указанные граждане начинают нести все обязанности наравне с нанимателем перед наймодателем, который вправе в соответствии со ст. 323-325 ГК требовать от них исполнения договора коммерческого найма.

Кроме того, на наш взгляд, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК сомнителен, т.к. при его буквальной трактовке возникает закономерный вопрос: кто из граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, добровольно захочет принять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обязательствам из договора коммерческого найма? На этот вопрос, скорее всего, придется дать отрицательный ответ. В итоге практическая реализация нормы п. 4 ст. 677 ГК вызывает большие сомнения: договор о солидарной ответственности перед наймодателем заключается на добровольной основе, принудить к его заключению граждан, проживающих с нанимателем.

Таким образом, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением независимо от того, вселялись ли они в жилье одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии. Ответственность за действия таких граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма, и, в конечном счете, связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет наниматель, что является справедливым, т.к. именно наниматель определяет круг граждан, с которыми он желает проживать по данному договору.

Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих совместно с нанимателем в жилом помещении, как при заключении договора коммерческого найма, так и в период его действия. Это считается правомерным, если соблюдены в совокупности следующие условия:

1) есть согласие наймодателя;

2) есть согласие нанимателя и постоянно проживающих совместно с ним граждан;

3) соблюдены требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека

2.2.Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон (ст. 676 ГК).

На первом этапе права и обязанности сторон связаны с передачей жилого помещения нанимателю, а на втором - праву нанимателя пользоваться жилым помещением, в соответствии с условиями договора, корреспондирует обязанность наймодателя, в свою очередь, обеспечить такое нормальное пользование. Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержание и в некотором смысле структуру гл. 35 ГК, посвященной договору коммерческого найма жилого помещения.

Права и обязанности сторон договора коммерческого найма жилого помещения носят взаимный характер. В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю указанное в договоре жилое помещение. Исполнение этого обязательства является надлежащим при соблюдении двух условий (п. 1 ст. 676 ГК):

1) помещение должно быть свободным, т.е. в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица;

2) помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания. Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение Воронова O.H. Некоторые правовые проблемы предоставления жилых помещении по завещательному отказу. //Юрист. - 2006. - № 1. - С. 43-44..

Передача жилого помещения, несвободного от прав иных лиц, может привести к серьезному нарушению прав нанимателя, в т.ч. невозможности пользования жильем в виду сохранения на него прав таких лиц. Рассмотрим некоторые случаи, когда праву нанимателя пользоваться жилым помещением по договору коммерческого найма противостоят права иных (третьих) лиц на данное жилое помещение.

Так, жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя, предоставленным по завещательному отказу. Права отказополучателя представляют собой обременение имущества, в т.ч. жилого помещения (п. 1-2 ст. 1137 ГК). Часть 1 ст. 33 ЖК предусматривает, что гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником.

Таким образом, обременение жилого помещения правом отказополучателя может привести к тому, что наниматель, который при заключении договора коммерческого найма не знал о данном обстоятельстве, не сможет пользоваться жильем Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. //Законность. - 2013. - № 7. - С. 22.. Такая ситуация свидетельствует о существенном нарушении прав нанимателя по рассматриваемому договору.

Жилое помещение может быть обременено правом залога (ст. 334 ГК). Залог недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 334 ГК (ипотека), в т.ч. залог жилых помещений, регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016)..

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Кроме того, в соответствии с п.

1 ст. 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что

1) срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

2) имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В приведенном пункте ст. 40 Закона об ипотеке ничего не говорится о праве залогодателя сдавать заложенное имущество внаем, в т.ч. по договору коммерческого найма, следовательно, для определения возможности залогодателя сдавать заложенное жилое помещение внаем необходимо руководствоваться п. 2 ст. 346 ГК, в соответствии с которым залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Даже если согласие залогодержателя на передачу жилого помещения внаем получено, залог как обременение имущества способен существенно ущемить права нанимателя, которому передается по договору заложенное жилое помещение Гришаев СП. Вещные права на жилое помещение по новому ЖК //Жилищное право. - 2014. - № 7. - С. 9..

В силу п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке, либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком, иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство этого или иного жилого дома или квартиры, на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

При этом п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке содержит важное исключение: договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенный до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ. Таким образом, права нанимателя будут ущемлены, если заложенное жилое помещение передано внаем без согласия залогодержателя.

Наймодатель может не уведомить нанимателя о том, что жилое помещение уже передано иным лицам по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК) либо по договору коммерческого найма, что также приведет к нарушению прав последнего.

Так, в г. Оренбурге в феврале 2014 г. было возбуждено уголовное дело по факту мошеннических действий гражданки Амвросовой А., которая заключила договоры коммерческого найма в отношении принадлежащей ей квартиры одновременно с десятью нанимателям, естественно, никого из них не предупредив о том, что квартира уже сдана.

С каждого нанимателя Амвросова взяла предоплату (за месяц и даже за год), а взамен снабдила нанимателей ключами, которые не подходили к квартире. Обман раскрылся только через несколько месяцев, при этом ни один из нанимателей так и не смог реализовать свое право на проживание в данной квартире Информация представлена на сайте: www.izvestia.ru (дата обращения: 11.03.2016)..

Ситуации, когда права иных (третьих) лиц обременяют передаваемое по договорам купли-продажи, аренды, найма имущество, в т.ч. жилое помещение, что приводит к существенному нарушению прав покупателя, арендатора, нанимателя по пользованию этим имуществом встречаются достаточно часто.

Но при этом, если в отношении договора купли-продажи, аренды законодатель установил правила, направленные на защиту покупателя, аренда-тора в случаях, когда ему передается имущество не свободное от прав третьих лиц (ст. 460-462, ст. 613 ГК), то ст. 676 ГК такую защиту нанимателю по договору коммерческого найма не предоставляет, что, на наш взгляд, является пробелом в правовом регулировании данных отношений.

Наймодатель обязан предпринять меры против третьих лиц, препятствующих своими действиями пользованию имуществом нанимателем.

В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи, наймодатель обязан по требованию нанимателя вступить в процесс на его стороне. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишится пользования вещью, то он вправе потребовать от наймодателя возмещение убытков за неисполнение договора Гражданское уложение Германии: ввод, закон к Гражд. уложению; пер. с нем. /В.Бергман, введ. сост., науч. редакторы - А.Л. Маковский и др. - 2-е изд., доп. - М.: Волтерс Клувер, 2013. - С. 176..

С учетом изложенного, полагаем, что в ст. 676 ГК должны быть закреплены положения, гарантирующие защиту прав нанимателя в случаях, когда ему по договору коммерческого найма предоставляется жилое помещение не свободное от прав иных лиц. В связи с этим по аналогии с п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК считаем целесообразным дополнить п. 1 ст. 676 ГК следующим положением: «заимодатель обязал передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение...».

Так как ст. 676 ГК не содержит правовой нормы, устанавливающей ответственность наймодателя в случае передачи по договору жилого помещения, несвободного от прав иных лиц, пункт 1 указанной статьи необходимо дополнить по аналогии закона в соответствии со ст. 613 ГК положением следующего содержания: «в случае передачи наймодателем нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения, несвободного от прав иных лиц, наниматель вправе требовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора и возмещения убытков».

Второе требование п. 1 ст. 676 ГК состоит в том, что наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Как уже отмечалось, жилое помещение - предмет договора коммерческого найма, должно предоставляться нанимателю в состоянии пригодном для постоянного проживания.

Как уже указывалось, состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется в передаточном акте или ином документе, подписываемом обеими сторонами.

Таким образом, исполнение наймодателем обязанности по передаче жилого помещения по договору коммерческого найма является надлежащим, если он передаст нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания.

В договоре коммерческого найма жилого помещения, как и в любом другом консенсуальном договоре, должна быть предусмотрена обязанность наймодателя предоставить жилое помещение нанимателю в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан, то - в разумный срок (ст. 314 ГК).

Данная обязанность наймодателя, в отличие от аналогичной обязанности арендодателя по договору аренды (п. 3 ст. 611 ГК), не отражена в гл. 35 ГК, хотя без ее соблюдения исполнение по договору не может считаться надлежащим (ст. 314 ГК).

Так, параграф 542 ГГУ предоставляет нанимателю право расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, если наймодатель не предоставил или допустил задержку в предоставлении ему предмета найма Гражданское уложение Германии: ввод, закон к Гражд. уложению; пер. с нем. /В. Бергман, введ. сост., науч. редакторы - А.Л. Маковский и др. - 2-е изд., доп. - М.: Волтерс Клувер, 2014. - С. 151..

Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем жилое помещение в указанный в договоре коммерческого найма жилого помещения срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением».

В гл. 35 ГК отсутствуют нормы, устанавливающие ответственность наймодателя за недостатки передаваемого внаем жилого помещения, которые могут помешать нанимателю использовать его по назначению. На наш взгляд, по аналогии закона со ссылкой на ст. 612 ГК необходимо установить ответственность наймодателя за недостатки, жилого помещения, если они полностью или частично препятствуют пользованию этим жилым помещением нанимателем, даже если во время заключения договора коммерческого найма наймодатель не знал об этих недостатках.

Целесообразно освободить наймодателя от ответственности за недостатки переданного внаем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора коммерческого найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора либо при непосредственной передаче жилого помещения нанимателю.

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя:

1) осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

2) предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

3) обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Первой из указанных обязанностей посвящена ст. 20 ЖК, которая устанавливает обязательный государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям законодательства.

Рассматривая вторую обязанность наймодателя, необходимо отметить, что существует два отличных друг от друга правовых режима оказания коммунальных услуг нанимателю. Первым и наиболее распространенным является режим, при котором предоставление услуг составляет обязанность наймодателя.

Как и обязанность предоставить само жилое помещение, данная обязанность наймодателя по предоставлению коммунальных услуг должна входить в содержание договора коммерческого найма.

Необходимости наймодателя предоставить услуги соответствует обязанность нанимателя их оплатить, как правило, в порядке, установленном для оплаты жилого помещения. Это относится к оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по водоотведению, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др.

В подобных случаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредственно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.

Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае (второй режим) между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потребителем заключается договор. В роли потребителя услуг при коммерческом найме жилого помещения, в зависимости от соглашения сторон, может выступать как наниматель, так и наймодатель. При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснабжающей организацией последняя вступает в договорное отношение с банком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необходимых расчетов с плательщиками.

Именно в этих случаях обязанность наймодателя ограничится обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя можно определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности. Таким образом, становится понятным, почему наймодатель обязан в силу п. 2 ст. 676 ГК предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, касается, прежде всего, имущества, перечисленного в ст. 290 ГК, ч. 1 ст. 36 ЖК. Употребление в ст. 676 ГК термина «обеспечить» означает, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммунальных услуг, которые находятся в жилом помещении.

По общему правилу, к обязанностям наймодателя относится также проведение капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Содержащаяся на этот счет в п. 2 ст. 681 ГК норма является диспозитивной: проведение капитального ремонта может быть возложено по соглашению сторон и на нанимателя.

При капитальном ремонте жилого помещения могут производиться следующие работы: перепланировка жилого помещения (например, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений); полная замена систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения (установка новых труб, батарей из пластика, металлопластика и т.д.); подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофона; установка в жилом помещении приборов учета расхода тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа (счетчиков учета) и т.д.

Порядок и сроки проведения капитального ремонта могут устанавливаться сторонами в договоре. При этом должны учитываться требования действующих технических норм и правил Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2013 № 170 // Консультант Плюс: комп. справ. правовая система. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - (Дата обращения 13.03.2016)..

Проведение капитального ремонта может быть связано с переустройством и перепланировкой жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК). Переустройство жилого помещения может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат и т.д.