Правовой режим регламентации найма жилого помещения

Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт данного жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК), например, перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство тамбуров, остекленение лоджий и балконов и т.д. При перепланировке сохраняется функциональное назначение жилого помещения, переустройство же вызвано потребностью приспособления жилого помещения к новому функциональному назначению.

Переустройство и перепланировка не должны нарушать требований строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно- технических норм, действующих в отношении жилых помещений, а также нарушать архитектурный облик жилого дома.

Не допускаются переустройство и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего виды фасадов, нарушению противопожарных устройств. Переустройство и перепланировка жилых помещений должны осуществляться в соответствии с правилами, установленными гл. 4 ЖК и требованиями действующего законодательства.

В целях защиты интересов нанимателя действует правило: если переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, существенно изменяет условия пользования этим жилым помещением, оно может быть произведено только с согласия нанимателя (п.

3 ст. 681 ГК). В соответствии с п. 1.7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов.

Таким образом, переоборудование включает в себя комплекс мероприятий, осуществляемых при переустройстве жилого помещения. Хотя в п. 3 ст. 681 ГК отсутствует указание о недопустимости проведения перепланировки жилого помещения без согласия нанимателя, данное обстоятельство также не вызывает сомнений.

Изменения, не носящие существенного характера, разрешено производить без одобрения нанимателя. В свою очередь, наниматель жилого помещения не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК).

Необходимость в капитальном ремонте жилого помещения может возникнуть в любое время в течение срока действия договора коммерческого найма. При этом возникают две ситуации когда:

1) капитальный ремонт не требует выселения нанимателя и проживающих с ним граждан, например, установка новых труб, батарей и т.п.;

2) капитальный ремонт связан с необходимостью выселения нанимателя, т.к. жилое помещение по обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, перестает быть пригодным для постоянного проживания.

В последнем случае необходимость в капитальном ремонте должна быть очевидной, т.к. не проведение капитального ремонта угрожает жизни, здоровью и имуществу проживающих в таком жилье граждан.

Необходимость проведения капитального ремонта как планового, так и вызванного непредвиденными обстоятельствами обуславливается несоответствием состояния жилого помещения целям его использования.

В случае проведения капитального ремонта, связанного с необходимостью выселения нанимателя, наймодатель по договору коммерческого найма, в отличие от наймодателя по договору социального найма, не обязан обеспечивать нанимателя другим жильем на время его проведения (ст. 88 ЖК), поэтому в такой ситуации договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК.

Если же наймодатель заранее знал о необходимости проведения такого капитального ремонта жилого помещения, но, тем не менее, заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, исходя из общих положений гл. 25 ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

В гл. 35 ГК права наймодателя усматриваются из соответствующих им обязанностей нанимателя. Основными правами наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя использования жилого помещения по назначению, обеспечения сохранности жилого помещения, поддержания его в надлежащем состоянии; требовать платы за наем (ст. 678 ГК), а также возврата жилого помещения при прекращении договора в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Хотя последнее не закреплено в гл. 35 ГК, оно вытекает из существа отношений найма.

Вопросы ответственности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения остались за рамками гл. 35 ГК. В отличие от ГК, в ст. 66 ЖК предусматривается административная и гражданско-правовая ответственность наймодателя по договору социального найма.

Для договора коммерческого найма характерна, прежде всего, гражданско-правовая ответственность наймодателя, которая наступает на общих основаниях, предусмотренных гл. 25 ГК. Применение общих правил гл. 25 ГК не исключает возможности конкретизации в гл. 35 ГК ответственности наймодателя по договору, что и было нами сделано при рассмотрении обязанностей наймодателя по передаче жилого помещения нанимателю.

При этом также не исключается и административная ответственность наймодателя в соответствии с КоАП РФ219, в частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Таким образом, выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следующему:

1) использовать жилое помещение для проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение и, если договором коммерческого найма не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Таким образом, в целях стабильности гражданского оборота и надлежащего исполнения обязательств предложены виды обязанностей, вытекающих из договора коммерческого найма, в зависимости от договорных условий:

1)основные обязанности - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем;

2) дополнительные (акцессорные) обязанности - вытекающие из главного и дополняющие его, которые состоят из: а) действий наймодателя, выступающего должником по отношению к нанимателю, и б) действий нанимателя, как должника по отношению к наймодателю.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современный период развития общества и государства характеризуется возрастанием внимания к социальным проблемам, прежде всего, в сфере обеспечения граждан жильем.

В Российской Федерации развитие института найма жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики. Несмотря на это, механизм реализации данных правоотношений нуждается в тщательном изучении, анализе, а также совершенствовании законодательства для более удобной реализации его в практической деятельности.

Глава 35 ГК РФ регулирует правоотношения, связанные с наймом жилых помещений. Удовлетворение жилищной потребности граждан является одним из важнейших направлений политики правового государства. Нормы указанной главы посвящены пользованию гражданами чужим жилым помещением. Данный путь решения жилищного вопроса весьма развит в европейских странах, а также ряде других государств.

Статья 671 ГК РФ содержит законодательное определение договора найма жилого помещения. В соответствии с данным соглашением одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Глава 35 ГК РФ содержит раздельное регулирование договорных конструкций коммерческого и социального найма жилых помещений. При этом регулируя договорные отношения по обоим договорам, применяются отсылки к жилищному законодательству. Это также обуславливает тесную взаимосвязь двух указанных правовых институтов.

Существенным условием договора найма жилого помещения является предмет, под которым понимается жилое помещение пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилые помещения считаются пригодными для постоянного проживания граждан, если отвечают требованиям благоустроенности. Понятие «благоустроенность» в российском законодательстве не раскрывается, но широко используется (ст. 84-89 ЖК РФ).

По нашему мнению, в гражданский оборот нужно ввести понятие «благоустроенность жилого помещения», под которым целесообразно понимать состояние жилого помещения и его месторасположение. К признакам благоустроенности следует отнести его соответствие строительным, экологическим, инфраструктурным требованиям, наличием газо-, электро-, канализационной, водопроводной, отопительной и иных систем снабжения.

В этой связи предлагается изложить п. 1 ст. 673 ГК РФ в следующей редакции: «Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется уровнем благоустроенности».

Сторонами договора найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. Наймодателем по данному договору могут выступать физические, юридические лица (п.2 ст.671 ГК РФ), а также государственные и муниципальные органы (п.1 ст. 672 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть исключительно только граждане. Юридическим же лицам жилые помещения могут предоставляться только на основании договора аренды с целью проживания граждан в них.

Договор найма заключается в простой письменной форме. Однако законодатель не предусматривает различия процедур заключения договора коммерческого найма жилого помещения, с участием граждан или юридических лиц- собственников жилого помещения и, когда собственником является Российская Федерация или муниципальное образование.

В силу требования ст. 678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания. Данное императивное требование вступает в противоречие со ст. 17 ЖК РФ т.к. запрещает использование жилого помещение в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной и предпринимательской деятельности.

При этом в ст. 673 ГК РФ необходимо включить отсылку следующего содержания: «использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством».

В целях стабильности гражданского оборота и надлежащего исполнения обязательств предложены виды обязанностей, вытекающих из договора коммерческого найма, в зависимости от договорных условий:

1)основные обязанности - передача жилого помещения во владение и пользование, а также оплата за проживание в нем;

2) дополнительные (акцессорные) обязанности - вытекающие из главного и дополняющие его, которые состоят из: а) действий наймодателя, выступающего должником по отношению к нанимателю, и б) действий нанимателя, как должника по отношению к наймодателю.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г, в ред. от 30.12.2008 г.), М., 2008;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 года №51-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 01.07.2012 года)//Информационная система «Консультант плюс»;

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 года №138-ФЗ (с изменениями и дополнениями вступившими в силу 01.09.2012 г.), М., «Проспект», 214 стр.;

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (в редакции от 29.06.2012 года)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 13.12.2001 года №195-ФЗ (с изменениями и дополнения внесенными Федеральным законом №158-ФЗ от 13.06.1996 года)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

6. Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 года № 117-ФЗ (в редакции от 02.10.2012 г.)// Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru;

7. Федеральный Закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (в ред. 06.12.2011 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Информационная система «Консультант плюс»/;

8. Федеральный закон от 21.07.1997 года №122-ФЗ (в ред. 28.07.2012 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»// Информационная система «Консультант плюс»;

9. Постановление Правительства РФ от 03.12.2002 года № 858 (в ред. 06.03.2012 г.) «О федеральной целевой программе «Социальное развитие села до 2013 года»// Информационная система «Консультант плюс»;

10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 года №315 «об утверждении Типового договора социального найма жилых помещений»//Информационная система «Консультант плюс»;

11. Всеобщая Декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 г.)// Информационная система «Консультант плюс»;

12. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 года № 746-О-О «По жалобе гражданина Юнусова Л.Л. на нарушение его конституционных прав пунктом 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ»;

13. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 года № 1367-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Аксеновой Н.Г. на нарушении конституционных прав ЖК РФ»;

14. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 01.12.2009 года №1548-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Дерягиной А.В. на нарушение ее конституционных прав ч. 1 ст. 89 ЖК РФ»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

15. Закон г. Москвы от 27.01.2010 года № 2 (в ред. от 27.06.2012 г.) «Основы жилищной политики города Москвы»// Информационно-правовая система «Гарант»;

16. Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.10.12 года по делу № 33-5604/2012»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

17. Кассационное определение Верховного Суда Северной Осетии-Алании от 07.06.2011 года»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru.;

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ»// Российская газета № 4;

19. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О расторжении договора найма жилого помещения»//Электронная библиотека www.sudbiblioteka.ru;

20. Обзор судебной практики Крыловского районного суда Краснодарского края// Государственная автоматизированная система РФ «Правосудие»;

21. Обзор судебной практики Советского районного суда г. Краснодара // правовой портал «Актоскоп»;

22. Обзор практики Ульяновского областного суда// Официальный сайт Ульяновского областного суда www.ulobsud.ru;

23. Обзор судебной практики Московского областного суда//«Центр юридической помощи» www.advocate-realty.ru;

24. Обзор судебной практике по договорам поднайма жилого помещения Иультинского районного суда Чукотского АО//Официальный сайт Иультинского районного суда www.iultinsky.ru;

25. Обзор судебной практики Ленинского районного суда г. Чебоксары// правовой портал «Актоскоп»;

26. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право: общие положения», М, изд. «Статут», 2006 г., 465 стр.;

27. Кабалкин А.Ю., Абова Т.Е. «Комментарий к Гражданскому кодексу РФ», том 1, М., изд. «Юрайт», 2011 г., 926 стр.;

28. Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. «Гражданское право», М., изд. «Эксмо», 2009 г., 480 стр.;

29. Козырь О.М. «Гражданское право современной России», М., изд. «Статут», 2008 г., 254 стр.;

30. Крашенников П.В. «Жилищное право», 7-е издание, М., изд. «Статут», 2010 г., 413 стр.;

31. Литовкин В.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В. «Право собственности. Актуальные проблемы», М., изд. «Статут», 2008 г., 731 стр.;

32. Литовкин В.Н. «Жилищное законодательство и концепция развития гражданского законодательства»//Журнал Российского права №1, 2010 г.,159 стр.;

33. Сергеев А.П. «Гражданское право», учебник, М, изд. «Эксмо», 2010 г., том 1, 456 стр.;

34. Седугин П.И. «Жилищное право», М., изд. «Норма», 2003 г.; 384 стр.;

35. Семина Т.А. «Договор социального найма жилого помещения»//Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» № 4(21) декабрь 2004 г.;

36. Семина Т.А. «Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования»// Автореферат, М., 2007 г.;

37. Суханов Е.А. «Гражданское право», том 1, М., изд. «Волтерс Клувер», 2005 г., 659 стр.;

38. Рузанова В.Д. «Об основных тенденциях развития современного гражданского законодательства России»// Журнал «Гражданское право» № 1, 2012 г.;

39. Садиков О.Н. «Гражданское право», том 1, М., изд. «ИНФРА-М», 2006 г., 493 стр.;

40. Трушин Е.В. «Регулирование договоров социального найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства»// Журнал «Жилищное право», 2000 год, № 3;

41. Толстой Ю.К., Сергеев А.П. «Гражданское право», том 2, М., изд. «Проспект», 2003 г., 848 стр.;

42. Халдеев А.В. «О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе»// Журнал российского права № 8, 2006 г.;

43. Юрченко Е.В. «Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения»//Российский судья №9, 2005 г;

44. Электронный портал «Центр юридической помощи» www.advocate-realty.ru

Размещено на Allbest.ru