При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Государственное бюджетное финансирование направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья [45,c.258].

Таким образом, целью является обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств [51,c.178]. В качестве примера, приведу работу государственных органов по данной программе. В Республике Башкортостан действует Республиканская программа социального жилищного ипотечного кредитования, утвержденная Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 16 мая 2006 года №131, согласно которой предлагается 2 вида финансовой поддержки:

- предоставление пониженной процентной ставки по ипотечному кредиту

-предоставление безвозмездной субсидии на оплату части первоначального взноса. Фактические данные о выполнении этой программы по г. Ишимбаю представлены в Приложении 3.

Необходимо отметить, что за государством, безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

3. РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ЖИЛЬЕМ, ПРАВОВЫЕ СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ОТ НИХ

3.1 Признание сделок с жилыми помещениями недействительными, виды недействительных сделок

Сделки с недвижимостью стали привычным явлением гражданского оборота. В этот оборот вступает всё большее количество граждан. Многие из них уже совершали какие-то сделки с недвижимостью, кому-то предстоит сделать это впервые. При этом недвижимость это наиболее дорогое имущество из того, чем обладает большинство граждан России.

Чаще всего одновременно это и единственное жильё. Рынок жилья не только один из самых привлекательных в экономическом отношении, но и один из самых рискованных. Поэтому особое внимание участники сделок с недвижимым имуществом должны уделять риску неблагоприятных последствий таких сделок. Нередки случаи, когда семьи (в том числе с детьми) оказывались на улице у «разбитого корыта» в силу ли только своей невнимательности и доверчивости, или же преступного умысла другой стороны по сделке.

На восстановление «справедливости» могут уйти долгие годы, учитывая волокиту российской судебной системы. «Справедливость» не случайно взята мной в кавычки, так как в соответствии со ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Чаще других возникают проблемы по неисполнению обязательств возникающих из договора: не освобождение квартиры, невыплата денег, пропуск сроков, предусмотренных договором и т.д. В этих случаях стороны по сделке могут прибегнуть к широкому списку способов по исполнению обязательств, предоставленному главой 23 ГК РФ. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ). Но встречаются и случаи обмана, вымогательства, насилия.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб. Сторона проявившая обман, вымогательство, насилие подлежит уголовной ответственности по ст. ст. 159 (мошенничество), 165 (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием), 177 (злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности), 315 (неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта), 163 (вымогательство) и т.д., в зависимости от того какой состав преступления содержится в действиях недобросовестной стороны сделки [53,c.54-55].

Арсенал мошенников богат. Вот только некоторые наиболее распространённые способы мошенничества.

Наиболее простым способом обмана граждан при приобретении жилой недвижимости является получение продавцом с покупателя задатка в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. При этом недобросовестный продавец получает задаток с нескольких покупателей. Квартиру показывают нескольким потенциальным покупателям, при заинтересованности в приобретении берут задаток 10-50% от продажной стоимости. Составляется договор о предварительной продаже недвижимости, в котором весьма тщательно прописывается условие о составлении договора купли-продажи через оговоренный между сторонами срок (обычно две-три недели). По прошествии этого срока оформляется продажа квартиры - как правило, на имя покупателя, первым внесшего задаток. Затем продавец сходит со сцены, а с обманутыми претендентами вынужден объясняться новый собственник. Применение обеспечения исполнения обязательств в виде задатка выгодно в первую очередь продавцу. Покупателю же желательно снизить свой риск «сторговавшись» на как можно меньшую сумму задатка. Правило установленное ст. 381 ГК согласно которому сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка если она ответственна за неисполнение договора не должен подкупать участников сделки т.к. найти мошенников и взыскать с них деньги законным путём бывает затруднительно.

Также мошенники заключают в один день с несколькими арендаторами или нанимателями договоры найма (аренды). Предметом такой сделки становится, как правило, квартира, арендованная мошенниками. В этом случае можно рекомендовать будущим нанимателям (арендаторам) требовать и повнимательней изучать правоустанавливающие документы на квартиру, опросить соседей, действительно ли правообладателями являются те лица которые себя за них выдают.

При имеющихся сомнениях от сделки лучше воздержаться. В противном случае следует составить договор, в котором оговорить права и обязательно ответственность сторон. В качестве обеспечения оговорённых обязательств можно указать, например штраф (ст. 330 ГК). Включение в договор пункта о выплате штрафа в случае признания договора недействительным несильно испугает другую сторону, так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК).

Не редкость и одновременная продажа квартиры двум и более покупателям. В этом случае продавец имеет несколько экземпляров документов (дубликатов или поддельных), устанавливающих его право собственности на жилое помещение. Такими документами могут быть свидетельство о праве собственности, выдаваемое при приватизации жилья, договор купли-продажи жилья или дарения, свидетельство о праве на наследство [35,c.35]. Покупатель должен требовать произведения оплаты лишь после государственной регистрации сделки, перехода права собственности и получения свидетельства на право собственности.

Покупателю следует проявить осторожность и выяснить, состоял ли в браке продавец недвижимости, в случае если принадлежащее ему недвижимое имущество получено по договору продажи, мены или иному возмездному договору. Неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться появление «бывшего» супруга продавца и претендующего при этом на половину купленного имущества. Для того чтобы избежать подобного развития сделки нужно требовать от продавца или доверенности на право распоряжения общим имуществом выданной супругом, или нотариально удостоверенного разрешения на отчуждение недвижимости [39,c.29].

Теперь применительно к квартирам мошенническая схема будет выглядеть примерно так. Сначала мошенники обещаниями и уговорами, обманом или угрозами вынуждают собственника продать квартиру или иное недвижимое имущество на выгодных для себя и невыгодных для продавца условиях. При этом стоимость квартиры по договору сильно занижается или деньги продавцу не выплачиваются вовсе. После этого квартира перепродаётся и оказывается в собственности «добросовестного приобретателя» - одного из организаторов аферы. В случае признания недействительным первоначального договора продажи недвижимости для истребования недвижимости у «добросовестного приобретателя» придётся ещё доказать хищение этой недвижимости у первоначального владельца. Так как утерять недвижимое имущество невозможно остаётся ещё выбытие недвижимости из первоначального владения помимо воли владельца. А кто же, как не первоначальный собственник поставил свою подпись на договоре продажи недвижимости? В принципе на место хищения подходит и мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК). Но доказывание субъективной стороны мошенничества - главная трудность ст.159 УК. Должно быть установлено, что виновный заранее знал, что не будет выполнять взятые обязательства, волеизъявления потерпевшего и преступника внешне совпадают, мошенническая сделка имеет вид обычного договора и маскируется под гражданское правоотношение [53,c.55].

Как неутешительный вывод - при применении подобных схем излишне доверчивым или невнимательным сторонам сделок по отчуждению недвижимого имущества возвратить свои квартиры (дома, комнаты) становится крайне затруднительно. Теперь следует с ещё большей осторожностью подходить к выбору контрагентов по сделкам с недвижимым имуществом и процедуре заключения договоров - «семь раз отмерь - один раз отрежь».

3.2 Имущественные последствия недействительных сделок с жилыми помещениями

Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.

Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.

Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца.

Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности; гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.

Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК).

Недействительной является сделка, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В таких сделках не создается правовой результат, к которому стремились стороны договора. Поэтому признание сделки недействительной негативно сказывается на договорной деятельности юридического лица [46,c.50-52].

Заключение сделок при наличии законодательных оснований признания их недействительными происходит по различным причинам: несовершенное знание норм действующего законодательства, неверное их толкование, осуществление неправомерных действий в отношении контрагента и др. Однако независимо от указанных причин такие сделки признаются недействительными в судебном порядке. Причем следует отметить, что признание ничтожной сделки осуществляется также в судебном порядке, хотя согласно закону ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Сделка может быть признана недействительной, если совершенное действие в виде ее не обладает качествами юридического факта, то есть не порождает возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей в силу порочности того или иного условия сделки. Эта порочность может касаться всех четырех условий сделки, что требует анализа каждого из них.

Анализ порочности законности содержания сделки связан со следующими направлениями исследования: а) определение несоответствия закону или иным правовым актам, что требует раскрытия понятий «закон» и «иной правовой акт»; б) уточнение понятий «основы правопорядка» и «основы нравственности» и в связи с этим анализ сделки, совершенной с целью, противной этим основам. Определение этих направлений в исследовании позволяет выявить особенности сделок с жилыми помещениями в случае нарушения участниками сделок правовых и нравственных требований при их совершении.

Наличие условий (оснований) ничтожности или оспоримости сделки влечет за собой ряд последствий, направленных на то, чтобы:

- во-первых, не допустить ее существования;

- во-вторых, устранить последствия ее совершения;

- в-третьих, воздействовать на ее участников.

Объявленная недействительной сделка прекращает свое юридическое существование и не должна исполняться. Это в равной степени относится к сделкам, признанным недействительными как в силу их ничтожности, так и в силу оспоримости.

После решения суда, признавшего оспоримую сделку недействительной, она ничем уже не отличается от сделки ничтожной. Их исполнение становится невозможным, так как она прекращает свое юридическое основание. Однако это не лишает права участников оспоримой сделки, устранив присущие дефекты, заключить сделку вновь (кроме кабальной). Но это будет новая сделка, не страдающая пороками оспоримости, соответствующая требованиям закона, а потому действительная [23,c.455-456].

Сделка, признанная недействительной, как правило, лишается юридической силы с момента ее совершения. Это означает, что все полученное каждой стороной по такой сделке лишается правового основания и в соответствии со ст. 1102, подп. 1 ст. 1103 ГК РФ подлежит изъятию как неосновательно приобретенное. В зависимости от оснований, по которым сделка была признана недействительной, определяется дальнейшая судьба этого имущества, поэтому очень важно, чтобы судебное решение содержало мотивы, по которым сделка признается недействительной. Правило о необходимости возвратить все полученное по сделке традиционно называется реституцией. Исторически термин возник в Древнем Риме, он вполне привился как в научной литературе, так и (в меньшей степени) в официальных актах, материалах судебной практики [36,c.51].

Причиной неосновательного приобретения имущества в случаях признания сделки недействительной является не экономическая неравноценность предоставления, а недействительность сделки, обусловливающая не наступление тех правовых последствий, на достижение которых была направлена воля ее участников. Вследствие этого неосновательно полученным будет не только то, что было получено без соответствующего встречного предоставления, но и все то, что было исполнено по договору, признанному недействительным.

Таким образом, правовым основанием изъятия имущества при признании сделки недействительной, независимо от юридической характеристики переданного имущества (индивидуально-определенные вещи или вещи, определенные родовыми признаками), является неосновательное приобретение или сбережение имущества (ст. 1102 ГК РФ). В связи с этим надо признать правильным высказанное в литературе мнение, что возврат имущества, переданного по сделке, возможен вследствие признания ее недействительной, а не на основе особого виндикационного иска.

Лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Такая же обязанность возникает и в том случае, если основание, по которому приобретено имущество, отпало впоследствии (ст. 1103 ГК РФ). Это правило было положено в основу ст. 167 ГК РФ, согласно которой по недействительной сделке каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Компенсация, предусмотренная п. 2 ст. 167 ГК РФ, при невозможности возвратить имущество в натуре также обусловлена правилами (п. 1 ст. 1105 ГК РФ). Стоимость имущества определяется на момент приобретения. Иные последствия признания сделок недействительными определяются ст. 169 и 179 ГК РФ, которые предусматривают взыскание в доход Российской Федерации, осуществляемое принудительно и безвозмездно [24,c.324-325].

Оно и является предпосылкой взыскания в доход государства. Юридическим же основанием для такого взыскания является отсутствие права у стороны на получение имущества, которое ей должно быть возвращено при признании сделки недействительной (а также отсутствие права у стороны на получение встречного предоставления). Неосновательное получение или сбережение совместимо и с реституцией, и с изъятием в доход государства, ибо неосновательное получение или сбережение имущества -- это то, что получено или должно быть передано по сделке, признанной недействительной, и поэтому подлежит изъятию, а реституция и взыскание в доход государства определяют дальнейшую судьбу изъятого имущества.

Основным имущественным последствием недействительности сделки является возвращение обеими сторонами друг другу всего полученного по сделке. Нормы о приведении сторон в первоначальное положение занимают особое место в системе охранительных институтов советского и российского гражданского права и существенно отличаются как от норм, устанавливающих отрицательные последствия нарушения обязательств, возникающих в процессе правомерных действий, так и от норм, устанавливающих последствия противоправных действий.

В первом случае между участниками отношений существуют определенная защищаемая законом правовая связь, взаимные права и обязанности. Нарушение обязанности происходит в процессе осуществления данной правовой связи, опосредующей правомерную деятельность. За такое нарушение предусмотрены меры ответственности.

Во втором случае сами противоправные действия служат основанием возникновения обязательства, создают правовую связь между лицами, которые до того не были связаны обязательственными отношениями, и самим содержанием таких отношений является применение мер ответственности. В случае с недействительной сделкой основание уже существующей правовой связи между ее участниками аннулируется, в результате чего признается, что отношения, возникшие из сделки (передача имущества, выполнение работ и т.д.), с самого начала не имеют правового основания. Обязанность возвратить друг другу все полученное основывается на факте передачи имущества по сделке, признающейся недействительной, и преследует цель восстановить положение, существовавшее до такой передачи, а не наказать виновных.

Содержанием нормы п. 2 ст. 167 ГК РФ являются меры восстановительного характера: предполагается, что будет возвращено то же самое имущество, которое выбыло из обладания лица по недействительному основанию (в результате же применения мер ответственности передается имущество, которое потерпевшему никогда не принадлежало). Механизм применения этой нормы характеризуется возможностью принудительной реализации восстановительных мер по решению судебных органов, которые только вправе давать оценку сделке на предмет ее действительности [37,c.228-229].

Имущественные последствия в виде недопущения реституции и обращения имущества от всех участников недействительной сделки в доход государства применяются взаимосвязано, причем лишь в отношении участника сделки, действовавшего виновно. Существенное значение для возложения таких последствий имеет вина в форме умысла. Недопущение реституции в случае, если сторона требует ее применения, может рассматриваться как отказ в защите права за злоупотребление им (ст. 10 ГК РФ).

В странах Западной Европы в каждом случае решение вопроса о недопущении реституции зависит от цели, которую преследует нарушенный закон. В каждой ситуации должно приниматься во внимание, послужит ли недопущение реституции публичному интересу, состоящему в том, чтобы «отсоветовать» гражданам вступать в такие договоры.

По общему правилу, выработанному судами, требование истца о реституции удовлетворяется, если ответчик -- лицо, преимущественно ответственное за незаконность или аморальность договора, а истец -- лицо, относительно «невиновное» или нуждающееся в защите. В Англии существует подход, что в требовании о реституции следует отказывать, только когда стороны находятся в «сговоре». Если ответчик обманул уверенность истца в том, что договор законный, или воспользовался его затруднением, неопытностью или легкомыслием, либо истец принадлежит к группе лиц, защита которых является целью соответствующего закона, тогда стороны не находятся в «сговоре» и реституция допускается.

Французские исследователи отмечают, что в то время, как реституция не допускается в случаях с аморальными договорами, она по общему правилу применяется, когда договор является незаконным. Когда законодатель предусматривает «технические» нормы для того, чтобы контролировать экономику, эта цель часто в достаточной степени достигается запрещением требовать принудительного исполнения договора, который их нарушает. В пользу удовлетворения требования о реституции является то, что ответчик злоупотребил доверием, оказанным ему истцом, или истцу было неизвестно, что требования закона нарушены, или то, что нарушенные истцом требования закона были чисто технической природы, и т.п.[24,c.330].

Взыскание в доход государства представляет собой, по мнению ряда ученых, конфискацию, осуществляемую в гражданско-правовом порядке применение которой допускается ст. 243 ГК РФ. Данную меру считают также мерой ответственности за виновное противоправное поведение, целью применения которой является устранение неблагоприятных имущественных последствий такого рода действий. Есть и другое мнение: это не ответственность, поскольку для применения штрафных мер в данном случае не может иметь значение наличие вреда

Институт безвозмездного изъятия имущества в доход государства в целом нехарактерен для гражданского права, хотя и закреплен законодательно. На основании изложенного делается вывод о том, что обязанность возвратить друг другу все полученное основывается на факте передачи имущества по сделке, признающейся недействительной, и преследует цель восстановить положение, существовавшее до такой передачи, а не наказать виновных.

При этом акцентировано внимание на мотивах безусловного применения возврата имущества в первоначальное положение в каждом случае недействительности сделок:

1. Необходимость восстановить положение, существовавшее до совершения сделки с нарушением закона, чтобы устранить последствия самого нарушения правовой нормы (требование законности).

2. Возвращение имущества лицу, имеющему на него право (требование справедливости).

3. Защита прав лица, потерпевшего в результате сделки (требование обеспечения защиты нарушенных прав).

Кроме того, делается вывод о необходимости изменения норм о применении реституции, предлагается предоставлять право требования восстановления в первоначальное положение только лицу, в интересах которого это право было установлено, если:

- во-первых, оно использует его в целях защиты своего нарушенного или оспариваемого права и как действовало добросовестно при совершении сделки, так и действует в дальнейшем при предъявлении требования о реституции;

- во-вторых, другая сторона в сделке действовала недобросовестно, то есть совершила против лица, в интересах которого это право установлено, неправомерное действие либо воспользовалось объективным обстоятельством, препятствующим контрагенту осмотрительно и разумно осуществлять и защищать свои права.

В результате анализа неприменения реституции как последствия недействительных сделок с жилыми помещениями предлагаем дальнейшее совершенствование гражданского законодательства: нормы о конфискации при недействительности сделок (ст. 169, 179 ГК РФ) исключить из ГК РФ, поскольку эта мера в силу своей явной публично-правовой природы не соответствует основным началам гражданского права [40,c.274].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подытоживая результаты дипломного исследования и, анализируя изложенные выше положения в сфере оборота такого объекта как жилые помещения следует сделать следующие основные выводы.

Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ). Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков. Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).

Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ. Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения. Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.

В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.

Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Подводя итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всех случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более что в настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различной юридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих друг другу. На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса. В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой. К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жилищного законодательства, которое до сих пор остаётся некодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, сделки с недвижимостью способны сегодня приносить ощутимые результаты: приносить доходы, помогать разрешению жилищной проблемы в стране, служить инструментом для надёжного размещения свободных средств и др.

К несомненным достижениям законодательства в отношении сделок с недвижимым имуществом следует отнести появление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С его помощью удалось сильно сбить волну мошеннических сделок на рынке недвижимости и защитить правообладателей и участников сделок от криминального воздействия.

Имеются и явные пробелы и недоработки в законодательстве, касающемся сделок с недвижимым имуществом. Большое количество споров по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договоры инвестирования, совместной деятельности и т. п.) говорит о законодательной неурегулированности данного вида отношений. В законе следует уделить внимание такому договору и отдельно его поименовать. Необходимо детальное определение в законе прав и обязанностей сторон по таким договорам. Это привлекло бы дополнительное количество заказчиков на строительство жилья. Послужило бы реализации конституционного права на жилище, гарантированного статьёй 40 Конституции РФ.

Считаю необходимым принятие специального закона о риэлтерской деятельности. Действующее в настоящее время на рынке недвижимости огромное количество риэлтерских фирм ни за что в сущности не отвечает. Клиентов же они привлекают обещаниями надёжности. Государство, по моему мнению, должно возложить на профессиональных участников обязательства на компенсацию возможных убытков. Сделать это можно, например, через обязательное страхование профессиональной ответственности участника рынка недвижимости. Ограничивать при этом права граждан на возможность самим совершать сделки с недвижимостью не стоит, точно так же как и возврат обязательного нотариального удостоверения всех видов сделок с недвижимостью, на котором так настаивают нотариусы.

Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. Важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются «страшные» случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми.

Большая проблема -- недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ) // Российская газета от 25 декабря, 1993. N237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994г. N 51-ФЗ (с последн. изменениями Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 336-ФЗ) // Российская газета. - N 238-239. - 8 декабря 1994.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996г. N 14-ФЗ (с последн. изменениями Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 336-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (с послед. изменениями от изменениями и дополнениями от 1 апреля 2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с послед. изменениями от 6 декабря 2011 г.) //Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16.

6. Федеральный закон от 21 июля 1997г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.

7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последними изменениями от 6 декабря 2011 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400.

8. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последними изм. от 1 февраля 2010 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

9. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278.

10. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // Собрание законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 6 ст. 697.

11. Постановление Правительства РФ от 27 января 2009 г. N 63 "О предоставлении федеральным государственным гражданским служащим единовременной субсидии на приобретение жилого помещения" (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 9 февраля 2009 г. N 6 ст. 739.

12. Приказ Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма" //

13. Определение Конституционного суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Определение Конституционного Суда РФ № 132-О от 5 июля 2001 г. «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации».

14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2009г., N 9.

15. Решение Совета Муниципального района Ишимбайского района РБ II Созыва «Об утверждении учетной нормы жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма».

16. Агапов Д.С. Юридические особенности сделок с коммерческой недвижимостью в период кризиса // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2009. - N 7. - С. 24.

17. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. и др. Гражданское право: учебник / Под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. - 3-е изд., перераб. и доп. - "Проспект", 2011. - 565с.

18. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. и др. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / Под общ. ред. С.А. Степанова. - М.: "Проспект"; Екатеринбург: "Институт частного права", 2011. -420с.

19. Башарин Е.А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых домов и исполнения условий инвестиционных контрактов) // Жилищное право. - 2011. - N 5. - С.28-30.

20. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. - 2010. - N 3. - С.14-18.

21. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. - М.: 2009. - 680с.

22. Гражданское право. Общая часть (отв. ред. - Е.А. Суханов). "Волтерс Клувер", 2008, в 4-х томах. Т. 1. - 520с.

23. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др. / Под ред. А.П. Сергеева. - "РГ Пресс", 2010. - 634с.

24. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко, (2-е изд., перераб. и доп.). - "Издательство Юрайт", 2012. - 680с.

25. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - Система ГАРАНТ, 2010.

26. Глухов Е.А. Законопроект о возможности увольнения нуждающихся в жилых помещениях военнослужащих без предварительного обеспечения их жильем и существующая судебная практика по данному вопросу // Право в Вооруженных Силах. - 2011. - N 6. - С.22.

27. Доркина А.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые аспекты // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. - 2009. - N 1. - С.49.

28. Емельянова Е.В. Сдача жилых помещений // Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2010. - N 1. - С.41.

29. Ершов О.Г. , Мутовкина О.И. О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Жилищное право. - 2011. - N 5. - С.

30. Казакова Е.Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования // Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2012 - http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=59.

31. Кайль А.Н., Оськина И.Ю., Лупу А.А. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - Система ГАРАНТ, 2011.

32. Каламанова Е. Г. Сдача гражданами в аренду квартиры или другого жилого помещения // Финансовая газета (региональный выпуск) - 2010. - N 49. - С.34-35.

33. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования: Дис. ... канд. экон. наук. - М.: 2009. - 450с.

34. Карпухин Д. В. ,. Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. - 2010. - N 7. - С.46.

35. Карпухин Д.В. Правовые аспекты наследования жилых помещений, являющихся объектами приватизации и договора пожизненного содержания с иждивением// Жилищное право. 2011. - N 6. - С.35.

36. Карпухин Д.В. Изъятие жилого помещения: нормативные и правоприменительные аспекты проблемы// Жилищное право. - 2011. - N 3. - С.51.

37. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. - 4-е изд., перераб. и доп. - "Издательство Юрайт": 2011. - 380с.

38. Клейменова Е.С. Обжалование действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Практическое пособие. - Система ГАРАНТ, 2009.

39. Корольков А. Н. "Черные" риелторы: как обезопасить себя при сделках с недвижимостью// Жилищное право. -2011. - N 11. - С.29.

40. Латынова Е.В. Практика применения Жилищного кодекса Российской Федерации. Судебные споры о правах собственности на недвижимое имущество. - "Издательство Юрайт": 2011. - 410с.

41. Макеев П.В. К вопросу о возникновении правового режима жилого помещения // Гражданин и правою - 2011.- N 4. - С.68-69.

42. Мишле Н. О порядке отчуждения собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние // Юрисконсульт в строительстве. - 2010. - N 9. - С.39-40.

43. Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: комментарии и образцы документов. Второе издание, с изменениями и дополнениями. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", - 2009. - 450с.

44. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения (постатейный комментарий глав 18 и 35 ГК РФ) / Под редакцией Крашенинникова П.В., с соавт.Гонгало Б.М. - 2009. - 780с.

45. Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2011. - 620с.

46. Резепов И.Ш. Актуальные вопросы недействительности сделок с недвижимостью // Законодательство. -2008. - N 9. - С.50-53.

47. Севастьянов И.М. Комментарий к Федеральному закону от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Нормативные акты для бухгалтера. - 2010. - N 14. - С.

48. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. -М.: 2008. - 540с.

49. Тихомиров М.Ю. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2011. - 360с.

50. Тихомиров М.Ю. Служебное жилье и другие специализированные жилые помещения: практическое пособие. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. - 280с.

51. Тихомиров М.Ю. Жилищный учет: очередность и порядок предоставления жилых помещений. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2011. - 410с.

52. Трощенко Р.А. Социальная гарантия на получение военнослужащими жилого помещения по избранному после увольнения месту жительства нуждается в детальном правовом регулировании // Право в Вооруженных Силах. - 2011. - №6. - С.39.

53. Хачатурян Ю. В. Оценка рисков в сделках с недвижимостью // Жилищное право. - 2011. - № 1. -С.54-55.

54. Хуснетдинова Л.И. Договоры, заключаемые при оформлении ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. - 2009. - № 12. - С.47.

55. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М.: Статут, 2008. - 350с.

56. Швабауэр А.В. Проблемы правовой квалификации акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. - 2010. - №12. -С.33.

57. Шипунова Е.Н. Особенности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения// Жилищное право. - 2010. -N 7. - С.48.

58. Шипунова Е.Н. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. - 2011. - № 2. - С.52.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ

город Салават Республика Башкортостан Российская Федерация Тридцатое марта две тысячи двенадцатого года

Открытое акционерное общество «Стеклозавод», ОГРН 1028801995659, зарегистрированное Администрацией г.Ишимбая Республики Башкортостан №7/332-3 от 01.01.1996г., свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером, выданное 06.11.2002года Инспекцией МНС России по г. Салавату Республики Башкортостан, зарегистрированное и действующее по законам Российской Федерации в городе Салават Республики Башкортостан, юридический адрес: г.Ишимбай, ул.Зеленая,55, в лице Генерального директора Понаморева Г.А., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

Гражданка РФ Квадратикова Ольга Николаевна, 20.03.1971г.р., место рождения: гор.Ишимбай, Республика Башкортостан, пол женский, паспорт гражданина РФ серии 8000 номер 444444, выдан 28.08.2002г. УВД г. Ишимбая Респ. Башкортостан, код подразделения 022-012, зарегистрированная по адресу: г.Ишимбай, ул.Советская, 15-44, именуемая в дальнейшем “ПОКУПАТЕЛЬ”, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать в собственность, а «ПОКУПАТЕЛЬ» обязуется принять в собственность квартиру и оплатить полную стоимость квартиры, находящуюся по адресу: город Салават РБ, улица Дзержинского, дом 3 (три), квартира 36 (тридцать шесть), расположенную на третьем этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома, состоящую из четырех комнат, общей площадью помещений (площадь квартиры) 113,7 (сто тринадцать целых и семь десятых)кв.м, в том числе жилой площадью 75,6 (семьдесят пять целых и шесть десятых)кв.м.

1.2. Указанная квартира принадлежит «ПРОДАВЦУ» по праву собственности на основании Акта приема-передачи от 01.01.1999г. № б/н, Постановления от 30.10.1996г. № 10/514, Постановления от 04.12.1998г. № 12/967, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии СА №001652 от 02.11.1999г.

1.3. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует, что до подписания настоящего Договора, указанная в п.1.1 квартира, никому другому не продана, не заложена, в судебном споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

1.4. «ПОКУПАТЕЛЬ» до подписания настоящего договора осмотрел приобретаемую квартиру и свидетельствует, что принимает его в таком виде, в каком она есть. Претензий у «ПОКУПАТЕЛЯ» к «ПРОДАВЦУ» в отношении технического состояния приобретаемой квартиры не имеется.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Действительная инвентаризационная стоимость квартиры составляет 26 492 (двадцать шесть тысяч четыреста девяносто два) рубля в ценах 1998г., согласно технического паспорта ГУП учета, инвентаризации и оценки недвижимости г.Салавата, выданного 09.07.1999г.

2.2. Указанная квартира продается за 2 387 700 (два миллиона триста восемьдесят семь тысяч семьсот) российских рублей. Стороны сознают, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Указанная сумма подлежит перечислению «ПОКУПАТЕЛЕМ» на расчетный счет «ПРОДАВЦА» в течение 10 (десяти) банковских дней, с момента подписания настоящего договора.

2.3. Обязательства «ПОКУПАТЕЛЯ» по оплате квартиры, указанной в п. 1.1. Договора, считаются выполненными после поступления денежных средств на расчетный счет «ПРОДАВЦА».