Государственный кадастр недвижимости

Кадастровый учет также будет осуществляться на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

13. Особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости

Под образованием объекта недвижимости понимается его раздел, если объект находился в совместной собственности. Может осуществляться по соглашению сторон либо после определения соответствующих долей;

- выделение доли, когда объект находился в долевой собственности;

- объединение нескольких объектов недвижимости или изменение их характеристик - возможно в случае, когда на основе существующих объектов недвижимого имущества в результате их объединения создается один новый либо указанные первоначальные объекты меняют свои характеристики (площадь, границы) за счет друг друга.

При преобразовании объекта недвижимости в форме раздела для осуществления кадастрового учета заявитель должен представить одно заявление о кадастровом учете всех таких образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы.

Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно. При выделении доли из объекта недвижимого имущества и объединении объектов недвижимости, заявителю необходимо представить заявление о постановке на учет такого образуемого объекта и все необходимые для его кадастрового учета документы.

В отношении первоначальных объектов, которые были преобразованы, также производится учет изменений, а в некоторых случаях осуществляется снятие их с учета. Указанные действия производятся в порядке информационного взаимодействия на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета и подтверждающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, образованные в результате их преобразования. Подачи заявления для осуществления учета изменений или снятия с учета, а также иных документов не требуется.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости, носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или двух лет со дня постановки на учет если объектом недвижимости является земельный участок, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Если земельный участок был поставлен на учет, то орган кадастрового учета может снять его с учета только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости. Снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, образованные в результате преобразования таких объектов недвижимости.

Указанный учет осуществляется в срок не более чем 3 рабочих дня со дня поступления документов в орган кадастрового учета.

Осуществление кадастрового учета в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ возможно только в связи с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Если происходит кадастровый учет уточнения границ земельного участка, которые одновременно являются границами другого земельного участка, то орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.

14. Организация процесса учета земель

В зависимости от задач, содержания, специфики работ, требований и принципов земельный учет, как и в целом получение кадастровой информации, подразделяется на первичный (основной) и текущий (последующий), которые тесно взаимосвязаны между собой и представляют определенную систему единого процесса земельного учета.

Целью первичного (основного) учёта земель является получение необходимых сведений о размерах, местоположении, качественном состоянии, распределении и использовании земель и внесение этих данных в земельно-кадастровые документы.

Задачами первичного учёта являются:

- получение, систематизация и анализ всех имеющихся на учитываемой территории планово-картографических материалов;

- проведение съёмок и обследований с целью получения необходимых первичных исходных земельно-учётных данных и плановых материалов;

- определение размеров и качественного состояния отдельных видов и подвидов угодий на учитываемой территории;

- изготовление земельно-учётных плановых материалов;

- внесение первичных записей в земельно-учётные текстовые документы;

- определение состава и распределения земельного фонда по угодиям, категориям земель, землевладениям, административным единицам.

Основной (первичный) учёт может проводиться в пределах отдельных землепользовании, районов и более крупных единиц, включая территорию республики или страны в целом.

Основной учёт проводится периодически в следующих случаях:

- при очередном заполнении вновь утверждённых земельно-кадастровых документов; после повторных съёмок, обследований земель; после выполнения земельно-оценочных работ;

- при организации новых и реорганизации существующих землевладений и землепользовании.

Первичный учёт включает в себя следующий этапы: подготовительные работы, полевые работы, оформление результатов учёта. В результате проведения основного учёта земель получают всестороннюю характеристику размеров, распределения, состояния и использования земель; определяют общую площадь землевладения (землепользования), административной единицы, площади категорий земельного фонда, видов подвидов угодий. Кроме того получают характеристику качества земельных угодий.

Текущий учет земель заключается в выявлении и внесении в земельно-кадастровые документы изменений, происшедших в использовании земель после проведения основного земельного учета. Кроме того, в задачи текущего учета входят устранение ошибок в первоначальных записях и внесение дополнительных сведений в соответствии с новыми требованиями.

В текущем земельном учете отражаются только законные изменения. Незаконные изменения как самовольный захват земель, передача земель одного землепользователя другому, сокращение площадей основных сельхозугодий и др. изменения, выявленные при текущем земельном учете, но не оформленные в установленном порядке, в земельно-кадастровые документы не вносятся.

Текущий учет земель проводится в течение всего календарного года, а произошедшие изменения фиксируются ежегодно по состоянию на 1 января.

15. Кадастровая деятельность

Кадастровая деятельность - это выполнение в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведений о таком недвижимом имуществе.

Кадастровая деятельность осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») (далее - Закон о кадастре), кадастровыми инженерами.

При этом в отношении земельных участков кадастровая деятельность осуществляется кадастровыми инженерами с 1 марта 2008 года.

До 1 января 2011 года такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе были осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу Закона о кадастре (01.03.2008) правом выполнения работ по территориальному землеустройству. В целях применения правил выполнения кадастровых работ, установленных Законом о кадастре, указанные лица считаются кадастровыми инженерами.

Учитывая, что до 1 января 2013 года кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется, кадастровые инженеры в настоящее время не осуществляют в установленном Законом о кадастре порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Лица, осуществляющие кадастровую деятельность, должны иметь действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, печать, штампы, бланки, на которых указываются, в частности, его адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата.

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляется ведение государственного реестра кадастровых инженеров.

Кадастровые работы проводятся в следующих случаях:

* для описания объекта недвижимости в качестве объекта права;

* при образовании нового земельного участка;

* при выделе земельного участка из существующего земельного участка;

* при образовании земельного участка в результате слияния двух или более земельных участков.

Следует отметить, что в некоторых случаях, при проведении землеустроительных работ, могут возникнуть сложности связанные с противодействием третьих лиц. Например, при разделе земельного участка, или при выделе доли в натуре из обще долевой собственности. В таких случаях, может возникнуть необходимость в проведении оценочных работ, и привлечении специалистов юридического отдела.

В целях подготовки технического плана заказчик кадастровых работ должен предоставить кадастровому инженеру один из документов - основания для проведения кадастровых работ.

16. Формы организаций кадастровой деятельности

Кадастровый инженер организует исполнение работ по межеванию земель, подготовку документов для государственного кадастрового учета, несет ответственность перед государством и перед клиентами. Кадастровый инженер вправе сам выбирать форму организации своей профессиональной деятельности: в качестве индивидуального предпринимателя или сотрудника юридического лица. Согласно ст. 29 ФЗ-221 кадастровым инженером является физическое лицо.

Но кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации своей кадастровой деятельности:

§ в качестве индивидуального предпринимателя;

§ в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

Кадастровый инженер, осуществляющий кадастровую деятельность как индивидуальный предприниматель, должен зарегистрироваться в порядке, установленном законом.

Законодательно закреплено, что юридическое лицо (коммерческая организация) должно иметь в штате не менее двух кадастровых инженеров. Такое юридическое лицо (коммерческая организация), осуществляющее кадастровую деятельность, не имеет права предавать гласности сведения, полученные в результате профессиональной деятельности.

Юридическое лицо (коммерческая организация) несет ответственность за сохранность документов, полученных для осуществления кадастровой деятельности.

Выбрав форму организации кадастровой деятельности, кадастровый инженер предоставляет письменное уведомление о выбранной им форме организации деятельности в территориальный орган исполнительной власти, выдавший квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета. Причем срок подачи уведомления о выборе формы организации кадастровой деятельности ограничен 30 днями со дня получения квалификационного аттестата.

Кадастровая деятельность осуществляется при наличии квалификационного аттестата кадастрового инженера, который выдает орган исполнительной власти. Доказательством правового статуса кадастрового инженера служит свидетельство о регистрации аттестата и инженера в государственном реестре кадастровых инженеров.

Квалификационные аттестаты выдают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Квалификационный аттестат выдают без ограничения срока, территории его действия, и он является документом единого федерального образца. При этом квалификационный аттестат признают действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с правилами, установленными ст. 30 ФЗ-221.

Государственный реестр кадастровых инженеров ведет орган кадастрового учета.

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона о кадастре договора подряда на выполнение кадастровых работ или на основании определения суда. При этом объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Кадастровый инженер несет ответственность за работы, которые проводят наемные рабочие (полевые работы и создание документов и т. д.).

Свою личную ответственность кадастровый инженер гарантирует, заверяя личной печатью и подписью межевой план, технический план и прочие документы. Таким образом, кадастровый инженер обязан проконтролировать весь процесс формирования объекта недвижимости и правильность кадастровых работ.

Кадастровый инженер не осуществляет формирование объекта недвижимости, он только выполняет перенесение решения о формировании в натуру и межевание земельного участка. Формирование объекта недвижимости осуществляет правообладатель земельного участка.

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. При этом заказчику при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка, кадастровым инженером передается межевой план.

17. Оформление межевого плана

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план оформляется на бумажном носителе, а также на электронном носителе в виде электронного документа.

Межевой план, необходимый для предоставления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Представление в орган кадастрового учета межевого плана на бумажном носителе в указанном случае не требуется.

Межевой план на бумажном носителе оформляется в количестве не менее двух экземпляров, один из которых предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, а второй и последующие экземпляры в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ -- для передачи заказчику кадастровых работ.

Межевой план на бумажном носителе должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера.

Подпись и оттиск печати кадастрового инженера проставляются на титульном листе межевого плана и на обороте последнего листа межевого плана, а также в акте согласования местоположения границы земельного участка.

На титульном листе указывается дата подготовки окончательной редакции межевого плана кадастровым инженером (дата завершения кадастровых работ).

Отметка о поступлении в орган кадастрового учета межевого плана, оформленного на бумажном носителе, заполняется на титульном листе межевого плана специалистом органа кадастрового учета при регистрации заявления и необходимых для кадастрового учета документов.

Внесение текстовых сведений вручную производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета. Опечатки, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления не допускаются. Все исправления в межевом плане должны быть заверены подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера.

Оформление карандашом разделов межевого плана, в том числе входящих в состав графической части, не допускается. Все записи, за исключением оговоренных случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

Межевой план оформляется на листах формата А4. Разделы «Схема геодезических построений», «Схема расположения земельных участков» и Чертеж могут оформляться на листах больших форматов.

Нумерация листов межевого плана является сквозной в пределах документа. Документы, включаемые в состав Приложения, не нумеруются.

Если сведения не умещаются на одном листе какого-либо раздела, допускается размещать их на нескольких листах либо на обороте соответствующего листа. В указанном случае на каждом листе либо на каждой странице соответствующего раздела воспроизводятся следующие сведения: слова «Межевой план» и название соответствующего раздела межевого плана.

Если разделы межевого плана размещены на листах с оборотом, при заполнении реквизита «Лист N ____» соответствующего раздела межевого плана дополнительно через запятую приводится номер страницы

Форма межевого плана и требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

(Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»)

18. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (т.е.в соответствии с требованиям Гражданского кодекса).

Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). В ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (ст.28) предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации.

При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов, правила ведения которых установлены Приказом Минюста РФ, Мингосимущества РФ, Минстроя РФ от 22 июля 1998г. № 83/172/23 “Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должна быть произведена государственная регистрация.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество .

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как гласит ст.12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях.

Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

19. Основные понятия оценки недвижимости

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму - в профессиональной литературе к третьему - формулировки используемые непрофессионалами.

Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Дата оценки имущества - дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества - документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества - фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимость имущества для налогообложения - стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

20. Кадастровая оценка земель

Кадастровая оценка земли - это определение стоимости земельного участка по установленной Законодательством РФ методике, занесенная в кадастровое дело данного участка.

Как правило, Заказчик кадастровой оценки стоимости земельного участка - государственный орган - проводит тендер, по результатам которого выбирается Оценщик, который в дальнейшем и занимается кадастровой оценкой земельных участков.

Заказчик и Оценщик заключают договор на проведение оценки.

В обязанности Оценщика входит: определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В свою очередь, Заказчик проводит экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждает результаты определения кадастровой стоимости; производит опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; и вносит результаты определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Нормативная база кадастровой оценки земель:

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации регламентируются следующими законами и нормативно-правовыми актами:

· Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66);

· Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31 "Земельный налог");

· Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель";

· Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";

· Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508;

· Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка";

· Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов";

· Приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения";

· И другие.

Цели кадастровой оценки

Ш правовая: государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;

Ш экономическая: для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

Ш информационная: поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;

Ш управленческая: оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;Размещено на http://www.allbest.ru/

площади земельного участка;

Размещено на http://www.allbest.ru/

вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного учасРазмещено на http://www.allbest.ru/

тка;

факторов местоположения и окружающей среды.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом вышеперечисленных ценообразующих факторов.

2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3. выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4. расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования

5. распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера.

6. расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. - СПб.: НИЦ "АЛЬФА", 2014.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014).

4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 04.11.2014) "О государственном кадастре недвижимости".

5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

7. Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

8. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"

9. Приказ Росреестра от 12.10.2011 N П/389 (ред. от 21.10.2014) «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости».

10. Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Велби, 2012.

11. Варламов А.А., Хисматулов О.Т. Эффективность системы ГЗК: Учебное пособие - М.: ГУЗ, 2001 - 104с Зотов Б.И., Курдюмов В. И.

12. Волков С.Н., Варламов А. А, Лойко П.Ф. Новые земельные отношения в РФ. // Земельный вестник России. №1 - 2005.

13. Гальченко С.А. Эффективность системы ГЗК различных административно-территориальных уровней.: Монография - М.: МГИУ, 2013.

14. Долганова Н.С. Комментарии к ФЗ от 24 июня 2007г. №221-ФЗ "О ГКН": (постатейный) - М.: Юстицинформ, 2012.

15. Канаева Е.Д., Пушкарева А.С. Земельный кадастр. Оформление и регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.: - У-У: БГСХА, 2004.

16. Организация кадастрового учета земель в России. - М.: ООО"Бреста", 2012.

Размещено на Allbest.ru