Здійснення права на житло шляхом отримання його у користування

Рішення щодо взяття на квартирний облік повинно бути винесене у місячний строк з дня подання громадянином необхідних документів.

Якщо на розгляд виконавчого комітету місцевої Ради або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілкового комітету буде внесено пропозицію про відмову у взятті на облік, на засідання вказаних органів запрошується заявник.

У рішенні виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів або у спільному рішенні адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілкового комітету, які розглядали заяви громадян, вказуються дата взяття на облік, склад сім'ї, підстава для взяття на облік, вид черговості надання жилих приміщень (загальна черга, в першу чергу), а при відмові у взятті на облік - підстава відмови.

Рішення про взяття громадян на квартирний облік за місцем роботи затверджується виконавчим комітетом місцевої Ради, на території якої знаходиться відповідне підприємство, установа, організація.

Про прийняте рішення виконавчий комітет місцевої Ради, адміністрація підприємства, установи, організації зразу ж направляють заявникові письмову відповідь з повідомленням відповідно дати взяття на облік, виду і номера черги або підстави відмови у задоволенні заяви.

Громадяни вважаються взятими на квартирний облік: у виконавчому комітеті місцевої Ради - з дня винесення рішення виконавчого комітету, за місцем роботи - з дня винесення спільного рішення адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і відповідного профспілкового комітету, затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради.

При одночасному розгляді заяв кількох осіб їх черговість на одержання жилих приміщень визначається за датою подання ними заяви з необхідними документами. Якщо в один день подали заяви кілька осіб, їх черговість на одержання жилих приміщень визначається при прийнятті рішення з урахуванням житлових умов, стану здоров'я, трудової та громадської діяльності.

Громадяни, взяті на квартирний облік, вносяться до книги обліку осіб, які перебувають у черзі на одержання жилих приміщень. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого комітету місцевої Ради і скріплена печаткою виконавчого комітету. Книга зберігається як документ суворої звітності.

З числа вказаних громадян складаються списки осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень.

Списки громадян, взятих на квартирний облік, та окремі списки осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, вивішуються для загального відома.

На кожного громадянина (сім'ю), взятого на квартирний облік, заводиться облікова справа, у якій містяться необхідні документи. Обліковій справі дається номер, відповідний номеру у книзі обліку осіб, які перебувають у черзі на одержання жилого приміщення.

Облікові справи є документами суворої звітності. Облікові справи зберігаються за місцем квартирного обліку громадян, а після надання їм жилих приміщень -у виконавчому комітеті місцевої Ради, який видав ордер на вселення.

Облікові справи зберігаються протягом 5 років після одержання громадянами жилих приміщень (зняття їх з квартирного обліку). Після закінчення вказаного строку справи знищуються в установленому порядку.

Виконавчі комітети місцевих Рад, підприємства, установи, організації щороку в період з 1 жовтня по 31 грудня проводять перереєстрацію громадян, які перебувають на квартирному обліку, в ході якої перевіряються їх облікові дані. Виявлені зміни вносяться в облікові справи громадян і книгу обліку осіб, які перебувають у черзі на одержання жилих приміщень. Зміни з питань, що належать до компетенції виконавчого комітету місцевої Ради, адміністрації підприємства, установи, організації (органу громадської організації) і профспілкового комітету, провадяться після прийняття рішень цими органами. Про внесені зміни зацікавленим особам направляється письмове повідомлення.

Громадяни перебувають на квартирному обліку до одержання жилого приміщення, за винятком випадків, коли вони законно можуть бути зняті з обліку. Підстави зняття з квартирного обліку:

1. Поліпшення житлових умов, внаслідок якого відпали підстави для надання іншого жилого приміщення.

2. Виїзду на постійне місце проживання до іншого населеного пункту.

3. Припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією особи, яка перебуває на обліку за місцем роботи, крім випадків, передбачених законодавством України.

4. Засудження до позбавлення волі на строк понад шість місяців, заслання або вислання.

5. Подання відомостей, що не відповідають дійсності, які стали підставою для взяття на облік, або неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про взяття на облік.

Громадяни виключаються із списків осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, якщо вони були необгрунтоване включені до цих списків або втратили вказане право.

Зняття з квартирного обліку та виключення із списків осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, провадиться органами, які винесли або затвердили рішення про взяття громадянина на облік (включення до вказаного списку).

При розгляді цих питань на засідання відповідних органів запрошуються зацікавлені особи.

Про зняття з обліку (виключення із списку) громадяни у 15-денний строк повідомляються у письмовій формі з вказівкою підстав зняття з обліку (виключення із списку).

Збереження черговості

Право громадянина перебувати на квартирному обліку за місцем попередньої роботи зберігається у випадках:

1) виходу на пенсію;

2) призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років;

3) направлення підприємством, організацією на навчання;

4) якщо на тому ж підприємстві, в установі, організації працює член його сім'ї, який перебуває разом з ним на обліку. Час перебування даної сім'ї на обліку зберігається у межах часу роботи на даному підприємстві, в установі, організації цього члена сім'ї;

5) в інших випадках, установлених законодавством України.

У разі смерті громадянина, який перебував на квартирному обліку, за членами його сім'ї зберігається право дальшого перебування на обліку. Таке ж право зберігається за членами сім'ї громадянина, який перебував на обліку у виконавчому комітеті місцевої Ради і був знятий з обліку із законних підставне знімаються з обліку громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, народні депутати України, що перейшли на постійну роботу у Верховну Раду України, і члени їх сімей за місцем попередньої роботи чи постійного проживання.

При розірванні шлюбу між особами, які працюють на одному підприємстві, в установі, організації і перебувають на квартирному обліку за місцем роботи, облікова справа відповідно розділяється та за колишнім подружжям заявника зберігається право перебування на обліку за місцем роботи. Якщо колишнє подружжя заявника не працює на тому ж підприємстві, в установі, організації, воно переводиться на облік за місцем своєї роботи, а якщо там не ведеться облік -до виконавчого комітету Ради за місцем проживання.

При припиненні трудових відносин з підприємством, установою, організацією громадянина, який перебував на квартирному обліку за місцем роботи, у тимчасовому виїзді на роботу в іншу місцевість (якщо за тим, хто виїхав, за законом зберігається жиле приміщення), він переводиться на облік до виконавчого комітету Ради за місцем проживання. У зазначених випадках за громадянами зберігається попередній час перебування на квартирному обліку та у списках осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, у межах, відповідно, часу їх роботи на даному підприємстві, в установі, організації або часу проживання у даному населеному пункті.

Облікові справи громадян передаються до виконавчого комітету відповідної Ради із збереженням попереднього часу перебування на квартирному обліку та у списках осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень у випадках:

1) ліквідації обліку за місцем роботи;

2) переїзду з одного району міста до іншого.

Громадяни, які перебували на квартирному обліку за місцем роботи і перейшли на інше підприємство, в установу, організацію у тому ж населеному пункті (крім громадян, що проживають у приміській зоні і пропрацювали на даному підприємстві, в установі, організації не менше 10 років), беруться на облік за новим місцем роботи, а якщо там не ведеться облік, то у виконавчому комітеті Ради за місцем проживання із збереженням попереднього часу перебування на обліку та у списках осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень у випадках:

1) переведення на інше підприємство, в установу, організацію за розпорядженням вищестоящих органів, або за рішенням відповідних партійних, радянських, профспілкових та інших органів, або переходу на виборну посаду;

2) звільнення у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації, скороченням чисельності або штату працівників;

3) звільнення у зв'язку зі станом здоров'я, що перешкоджає продовженню даної роботи;

4) звільнення у зв'язку з неявкою на роботу внаслідок тривалої тимчасової непрацездатності.

Зазначені правила застосовуються також у випадках, коли громадяни працювали на підприємствах, в установах, організаціях, які не ведуть квартирний облік, і перебували на обліку у виконавчому комітеті місцевої Ради, а потім перейшли на роботу до підприємств, в установи, організації, що розташовані в тому ж населеному пункті, які ведуть квартирний облік, за підставами, зазначеними в абзаці першому цього пункту, та висловили бажання перейти на облік за місцем роботи. Ці громадяни можуть бути знову взяті на облік у виконавчому комітеті місцевої Ради у загальному порядку.

Наймачів за договором соціального найму житла можна поділити на три групи. Це ті, що мають право укласти договір у порядку загальної черги осіб, які потребують поліпшення житлових умов, що мають право укласти договір у першу чергу і ті, що мають право укласти договір поза чергою.

До першої групи відносяться особи, які не мають якихось переваг, що встановлені діючим законодавством України.

У першу чергу право укласти договір соціального найму житла мають такі особи:

- інваліди Великої Вітчизняної війни і сім'ї загиблих або зниклих безвісті воїнів (партизанів) і тих, які прирівняні до них у встановленому порядку. До членів сімей військових або партизан, що загинули або пропали безвісті під час Вітчизняної війни, відносяться: утриманці загиблого або зниклого безвісті, яким у зв'язку з цим виплачується пенсія; батьки; подружжя, що не вступили в інший шлюб, незалежно від одержання ними пенсії; діти, що не мають своєї сім'ї, або хоча і мають, але стали інвалідами до досягнення повноліття; діти, що хоча і мають свою сім'ю, але обидва батьки яких загинули або пропали безвісті;

- Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, а також особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів; особи, що страждають тяжкими формами хронічних захворювань відповідно до списку, затвердженому уповноваженими органами; особи, що перебували в складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної війн і під час інших бойових операцій по захисту СРСР, партизани громадянської і Великої Вітчизняної війн, а також інші особи, що брали участь у бойових операціях по захисту СРСР;

- інваліди праці 1-ї і 2-ї груп та інвалідам 1-ї і 2-ї груп із числа військових;

- особи, що стали інвалідами 1-ї і 2-ї груп у зв'язку з виконанням державних або громадських обов'язків, виконанням обов'язку громадянина СРСР по рятуванню людського життя, по охороні державної і колективної власності і правопорядку;

- сім'ї осіб, що загинули при виконанні державних і громадських обов'язків, виконанні обов'язку громадянина

СРСР по рятуванню людського життя, по охороні державно і колективної власності і правопорядку;

- сім'ї осіб, що загинули на виробництві в результаті нещасного випадку.

У колективному договорі може бути передбачене надання житлових помешкань у першочерговому порядку новаторам і передовикам виробництва; матерям, яким присвоєне звання «Мати-героїня»; багатодітним сім'ям (які мають у своєму складі трьох і більше дітей) і самотнім матерям. Зазначені сім'ї не втрачають право першочергового одержання житлових помешкань і у випадку, коли після прийняття сім'ї на квартирний облік діти вже досягли повноліття:

сім'ям при народженні близнюків;

вчителям і іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів;

особам, що мешкають у старих будинках, що не підлягають капітальному ремонту;

іншим громадянам у випадках, передбачених законодавством України;

дітям-інвалідам, що не мають батьків або вони позбавлені батьківських прав і мешкають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо по висновку медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

членам сім'ї народного депутата України у випадку його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

Право на позачергове укладення договору соціального найму житла мають:

- громадяни, житло яких у результаті стихійного лиха стало непридатним для проживання;

- особи, направлені у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість. Житлові помешкання зазначеним особам даються підприємствами, установами, організаціями, у які вони направлені на роботу, а у випадках, передбачених законодавством, - виконавчими комітетами місцевих Рад;

- особи, що повернулися з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна або піклувальника, при неможливості повернення раніш займане житлове помешкання. Житлові помешкання зазначеним особам надаються виконавчим комітетом Ради по останньому постійному місцю проживання;

- громадяни, незаконно засуджені і згодом реабілітовані при неможливості повернення раніш займаного житлового помешкання. Житлові помешкання зазначеним громадянам надаються виконавчим комітетом місцевої Ради, підприємством, установою, організацією, у віданні яких знаходилося раніше займане приміщення, а при відсутності у підприємства, установи, організації житлової площі - виконавчим комітетом Ради за місцем проживання цих громадян до засудження,

- особи, обрані на виборну посаду, коли це пов'язано з переїздом в іншу місцевість;

- особи, що заразились вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій;

- медичні працівники, що заразились вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов'язків;

- в інших випадках, передбачених законодавством України.

При наявності рішення про організацію дитячого будинку сімейного типу, особам, призначеним батьками-вихова-телями, дається позачергово індивідуальний житловий будинок або багатокімнатна квартира.

У деяких випадках позачерговиками можуть бути кваліфіковані робітники, інженерно-технічні працівники, інші працівники, у тому числі ті, кого запросили з інших населених пунктів.

Члени сім'ї наймача. Коло членів сім'ї визначене у ч. 2 ст. 64 ЖК і розраховано на житловий найм, причому на той його різновид, що нині іменується соціальним наймом.

Піднаймач - особа, яка з наймачем уклала договір піднайму.

5. Суттєві умови договору соціального найму житла

Предметом договору соціального найму, на відміну від приватного найму, може бути лише ізольоване житлове

помешкання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). У зазначеному житлі не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, пов'язана з іншою кімнатою загальним входом (суміжні кімнати), а також підсобні помешкання.

Надані громадянам житлові помешкання повинні відповідати ряду вимог: бути упорядкованими стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, а також відповідати розміру, визначеному чинним законодавством.

Санітарні і технічні вимоги, що ставляться до житлових помешкань, передбачають умови, при яких проживання в помешканнях не буде заподіювати шкоди здоров'ю громадян. Під благоустроєм розуміється сукупність визначених житло-побутових умов (наявність водопроводу, каналізації, газу, центрального опалення) і визначається відповідно до місцевих умов і характеру житлового фонду в даному населеному пункті.

Жилі приміщення надаються громадянам у межах норм житлової площі, за виключенням випадків, передбачених законодавством України. Під нормою житлової площі розуміється граничний її розмір, що може припадати на кожного члена сім'ї, який має право на житлове приміщення. Вона має свої межі. Так, ст. 47 ЖК передбачає норму житлової площі в розмірі 13,65 кв. м на одну особу. Це максимальний розмір, що може бути надано людині. Причому в даному випадку йдеться саме про норми житлової площі без урахування площі підсобних приміщень (кухонь, коридорів, кладових і т. д.). Вона визначає не саме право, а його межі.

Деякі особи мають право на додаткову житлову площу. Додаткова житлова площа - це розрахунковий норматив житлової площі, на яку додатково (понад основну норму жилої площі) може претендувати особа. Вона не є зайвою. До категорії громадян, що мають на це право, відносяться особи, які страждають захворюваннями, перерахованими в особливому переліку; військовослужбовці, починаючи з полковника, у тому числі і ті, що пішли у відставку за вислугою, або звільнені в запас; Герої Радянського Союзу і Герої Соціалістичної Праці; заслужені діячі науки, мистецтва і техніки; народні і заслужені артисти; автори наукових відкриттів, заслужені винахідники і раціоналізатори, а також автори винаходів і раціоналізаторських пропозицій, що мають велике народногосподарське значення; науковці, що мають вчений ступінь доктора або кандидата наук або вчене звання професора, доцента або старшого наукового співробітника, а також письменники, композитори, художники, скульптори й архітектори, що є членами Спілки радянських письменників або відповідних художніх спілок; медичні і зубні лікарі, що займаються приватною практикою вдома; персональні пенсіонери і їхні сім'ї, інші.

Додаткова площа може складати окрему кімнату будь-якого розміру, а при її відсутності - 10 кв. м . Особам, що страждають тяжкими формами хронічних захворювань, а також тим, кому ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи, розмір додаткової житлової площі може бути збільшено. Наприклад, право на додаткову площу може бути надано адвокатам.

Площа, яка виходить за межі основної та додаткової норми, що належить даній сім'ї, кваліфікується як надлишки. Наприклад, сім'я у складі чотирьох осіб мешкає в квартирі метражем 96 кв.м. На таку сім'ю припадає: за нормою 54,6 кв. м (13,65x4) і, якщо немає підстав для додаткової житлової площі, надлишки складуть 42,4 кв. м.

Правовий режим, установлений для надлишків, залежить від того, чи є вони внутрікімнатними або утворюють окрему ізольовану кімнату. У будинках місцевих Рад це призводить до покладання на наймача альтернативного зобов'язання: за його вибором передати зайву ізольовану кімнату будь-якій обраній ним особі або здати її для заселення виконкомом місцевої Ради. У противному випадку ця кімната може бути витребувана в судовому порядку. Внутрікімнатні надлишки вилученню не підлягають.

Як виключення із викладених загальних правил для випадків утворення надлишків у наймача, що мешкає із сім'єю в окремій квартирі, встановлено інший порядок. Він має право вимагати замість тієї, яку займає, надання йому іншої квартири меншого метражу. Якщо ця вимога не буде виконана, то і наймач звільняється від обов'язку ліквідувати надлишки одним із двох зазначених засобів. Якщо ж він сам відмовляється від належним чином наданої квартири, відновлюється його зобов'язання по ліквідації надлишків у загально встановленому порядку. Внутрікімнатні надлишки вилученню не підлягають.

Крім максимального розміру житлової площі в житловому праві існує і мінімальний розмір. Мінімальний розмір - це усереднений показник рівня забезпеченості громадян житловою площею в даному населеному пункті. Рівень середньої забезпеченості громадян житловою площею в населеному пункті визначається відповідними облвиконкомами, Київським і Севастопольським міськвиконкомами. Житлове помешкання нижче мінімального розміру не може розглядатися в якості предмета договору соціального найму. Воно не може бути таким навіть у тому випадку, коли між громадянином і органами, що надають житло, досягнуто згоди, оскільки така угода явно ущемляє й обмежує права громадян. Виняток складають випадки, коли житлове помешкання нижче мінімального розміру дається в порядку тимчасового поліпшення житлових умов.

Помешкання повинно даватися в будинку капітального типу, у межах того населеного пункту, в якому громадянин стоїть на обліку осіб, що потребують житло.

Строк у договорі соціального найму житла

Відповідно до частини 1 статті 9 ЖК громадяни мають право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду. Таким чином, і договір найму приміщення завжди є безстроковим. Все викладене вказує на те, що термін у договорі соціального найму житла не є істотною умовою. Істотні умови - це умови, узгодження котрих необхідно і досить для укладення договору. Договір не буде укладений доти, доки не будуть узгоджені всі до єдиного його істотні умови. Термін у договорі соціального найму житла сторонами не обумовлюється, а окреслюється законом.

Ціна договору. Плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку). Норма загальної площі встановлюється у розмірі 21 квадратного метра на одну особу.

Розмір плати за користування житлом (квартирної плати) обчислюється відповідно до ставок, встановлених Кабінетом Міністрів України. Ставкою квартирної плати називають ціну за користування одним квадратним метром жилої площі1. В одинарному розмірі оплачується загальна площа, що має належати наймачеві та членам його сім'ї за встановленими нормами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім'ю не перевищують половини норми загальної площі, яку належить мати одній особі. Плата за користування рештою зайвої загальної площі береться в підвищеному розмірі, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну, теплову енергію та інші послуги) береться, крім квартирної плати, за затвердженими в установленому порядку тарифами.

В деяких випадках плата за користування житлом може бути встановлена за ставкою «нуль». Наприклад, спеціалісти, які працюють і проживають у сільській місцевості, поза населеними пунктами (а в установлених законодавством випадках - у селищах), не сплачують ціни договору, оскільки встановлена ставка у розмірі «О» за користування жилим приміщенням з опаленням і освітленням. Переліки категорій спеціалістів, які забезпечуються таким приміщенням, і порядок їх надання встановлюються КМ України.

Ціну навряд чи можна віднести до суттєвих умов договору. Адже вона стандартизована відповідними нормативними актами і не може бути змінена угодою сторін. Таким чином, у договорі соціального найму суттєвою є тільки умова про предмет.

6. Зміст

Право наймодавця.

Жилий будинок може експлуатуватися тільки однією житлово-експлуатаційною організацією. Якщо для експлуатації будинків відомчого або громадського житлового фонду не може бути створено житлово-експлуатаційну організацію. експлуатація будинків здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією.

Перед наданням житлових помешкань у будинках відомчого житлового фонду житлово-побутова комісія підприємства (установи, організації) перевіряє житлові умови кожного черговика і вносить пропозиції адміністрації підприємства установи, організації і профспілковому комітету. Розбіжності що виникли між адміністрацією підприємства, установи, організації і профспілковим комітетом з питань надання житлових помешкань, розглядаються вищестоящою організацією, у віданні якої знаходиться дана організація, і вищестоящим профспілковим органом.

Наймодавець вправі вимагати розірвання або зміни договору найму житлового помешкання тільки на підставах, прямо передбачених законом і у встановленому порядку.

Обов'язок наймодавця:

- Надати житлове помешкання в стані, що відповідає умовам договору і його призначенню саме як житлового помешкання. У противному випадку наймач вправі вимагати цього по суду і стягнути відшкодування понесених ним збитків.

- На органи місцевої адміністрації покладається здійснення контролю за правильним застосуванням законодавства при розподілі житлової площі в будинках зазначених організацій.

- Робити капітальний ремонт житлового помешкання. У будинках місцевих Рад і відомств до капітального ремонту відноситься заміна основних конструкцій будівлі, дверей, вікон, підлог, перекладка печей, ремонт центрального опалення, водопроводу, каналізації, ванного устаткування і сміттєпроводу (п. 4 Типового договору). Порушення цього обов'язку уповноважує наймача зробити капітальний ремонт, передбачений договором, якщо це викликається невідкладною необхідністю, і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати його в рахунок квартирної плати.

- Виправляти в будинках місцевих Рад і відомств ушкодження устаткування в квартирі не пізніше 3 днів після повідомлення, а у випадку аварії - негайно.

- Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок.

Право наймача.

Якщо на порушення права наймача жиле приміщення, що є предметом укладеного з ним договору найму, заселено наймодавцем іншими особами, він вправі вимагати визнання ордера недійсним і виселення цих осіб у судовому порядку.

Наймач має право як укладати, так і припиняти договір: відповідно до ст. 107 ЖК України наймач жилого приміщення вправі зі згоди членів сім'ї у будь-який час розірвати договір найму.

Наймачу належить також право залишати за собою жиле приміщення на визначений законом строк при тимчасовому виїзді; здавати частину приміщення, яке він займає у піднайм іншим особам; обмінювати жиле помешкання на інше; вимагати розділу жилого приміщення, укладення одного договору найму на жиле помешкання, що займає при об'єднанні у одну сім'ю наймачів окремих жилих помешкань в одній квартирі; вимагати надання вивільненого суміжного неізольованого жилого приміщення чи ізольованого жилого приміщення (в межах, що встановлені нормами); вселяти інших осіб у найняте жиле помешкання.

Якщо в квартирі, де мешкає два або більше наймачів, звільнилося неізольоване житлове помешкання1, воно відповідно зі ст. 54 ЖК України дається наймачу суміжного житлового помешкання незалежно від його розміру й можливості переустаткування помешкань в ізольовані. Тому неізольоване житлове помешкання, що звільнилося, додається наймачу суміжного житлового помешкання й у тому випадку, якщо в результаті цього житлова площа, що виявилася в користування наймача, перевищить установлені норми.

Наймач має право обміняти житлове помешкання на інше.

Необхідно відокремити обмін житла від міни. Тому доцільно зробити порівняльний аналіз договорів обміну житловими приміщеннями і міни житла. Це дасть можливість знайти спільні і відмінні риси, що дозволять говорити про те, як вказані правовідносини співвідносяться між собою: чи є вони самостійним видом відносин або взаємодіють як загальне і часткове.

Під обміном житла розуміється угода наймачів про взаємну передачу прав і обов'язків за договорами житлового найму (О.С. Іоффе, О.А. Красавчиков). Або, як відмічає в іншій своїй роботі О.С. Іоффе: «Обмен - взаимный перенаем жилых помещений». Основна відмінність міни житла від обміну житловими приміщеннями полягає в тому, що в першому випадку договір фіксує перехід права власності, а у другому випадку відбувається перехід права користування між наймачами житлового приміщення. Саме в тому, що припиняється право власності на майно, яке відчужується при обміні, і тому, що виникає право власності на майно, що набувається. Н.П. Волошин бачить правову мету і правовий результат міни, який дозволяє вважати договір виконаним і завершеним для кожної із сторін, а також відрізняє цей договір від подібних правовідносин. Д.М. Гєнкін також свого часу висловлювався з цього приводу та проводив межу між міною та обміном житла, оскільки в останньому випадку від однієї сторони до іншої остаточно не передається ні право власності, ні інші речові права.

Про те, що обмін не є, власне, міною можна судити і на нормативному рівні. Наприклад, в «Правилах обміну жилих приміщень в Українській РСР» відмічається, що норми цих правил застосовуються тільки до обміну жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів2. При обміні обов'язковим є наявність ордерів, що є підставою для вселення кожної із сторін в приміщення, чого не потрібно при міні житла. Обмін житла проводиться за допомогою бюро з обміну житловими приміщеннями чи аналогічною установою при виконкомі місцевої Ради або самим виконкомом. Договір міни житла підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. При обміні житла правовстановлюючим документом, що дозволяє займати житлове приміщення, є ордер; у правовідносинах міни житла правовстановлююче значення має договір як документ та ордера не потрібно. При обміні житла необхідною є відповідна згода власника будинку та всіх наймачів, при міні житла вирішальне значення для укладення правочину має сама згода співвласників. Нарешті, за договором міни житла сторони сплачують державне мито, чого не відбувається при обміні, оскільки не відбувається відчуження житла. Договір міни вичерпується цим договором і не передбачає додаткових договірних зв'язків; обмін житла служить передумовою для встановлення договорів найму житла з обома сторонами, оскільки їх правове становище як жильців та право користування житлом обумовлене існуючим договором найму з власником житла.

При міні житла допускається погіршення житлових умов сторін, у тому числі щодо розмірів житлової площі. Це не є припустимим при обміні житловими приміщеннями Підтвердженням тому є судова практика. Так, Ватутінським районним судом міста Києва розглядалася цивільна справа сім'ї Луговських за позовом до Іванчука Н.Н. про визнання недійсним договору міни трикімнатної квартири в місті Києв; житловою площею 39,6 квадратних метра на будинок в селі Нова Олександрівка житловою площею 23,7 квадратних метра. Свої вимоги про визнання договору міни недійсним позивачі обґрунтовували погіршенням їх житлових умов в набутому житловому будинку щодо розмірів житлової площі Суд першої інстанції своїм рішенням від 11 травня 1995 року задовольнив позов і визнав договір міни недійсним. Згодом рішення Ватутінського районного суду від 11 травня 1995 року було відмінено Судовою колегією з цивільних справ Київського міського суду, оскільки доводи суду першої інстанції в частині погіршення житлових умов сім'ї Луговських не обґрунтовувалися нормою закону. Норми ж закону, що регулюють договір міни (ст. ст. 241, 242 ЦК УРСР) таких обмежень не містять.

Все вищевикладене дозволяє говорити про відмінність міни житла і обміну житловими приміщеннями в системі цивільного права. Міна житла підкоряється правилам про міну, викладеним в цивільному законодавстві; обмін житловими приміщеннями регулюється як цивільним законодавством, так і ЖК, а також спеціальними правилами і нормами. Основним спільним моментом, характерним як для міни житла, так і для обміну житловими приміщеннями є те, що для виникнення вказаних правовідносин необхідно узгоджене волевиявлення сторін, що дозволяє говорити про їх договір ну природу. З урахуванням всього комплексу проаналізованих характеристик, необхідно зазначити наступне. Міна житла і обмін житловими приміщеннями є двома самостійними правовідносинами, що мають суттєві відмінні риси та на законодавчому рівні врегульовані спеціальними нормами і правилами, що дозволяють відрізняти їх один від одного.

З приводу обміну житла, яке знаходиться в приватній власності на житло, що займається особою на умовах соціального найму, в науці були висловлені різні точки зору. В.А. Тархов стверджував, що неприпустимим є обмін громадянином-власником будинку на квартиру, яка знаходиться у громадянина на умовах найму. О.С. Іоффе, навпаки, відмітив, що не є виключеним обмін будинку, що знаходиться у особистій власності на приміщення, що займається наймачем у будинку відомства чи місцевої Ради. На наш погляд, друга точка зору є більш справедливою. Це підтверджується і судовою практикою, оскільки такий обмін передбачений, наприклад, п. 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 вересня 1987 року № 9 із змінами, внесеними постановою Пленуму від 25 грудня 1992 року № 13 «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи». Якщо у правочині обмінюється приватне житло на те, що знаходиться у особи на умовах найму, вважаємо найбільш вірним вживання терміну «обмін житловими приміщеннями». Адже ще Г.Ф. Шершеневич зазначав, що «не будет договором мены ... сделка, по которой одно лицо вместо вещи, которая приобретается на праве собственности, предоставляет другому пользование ... вещью». Кажучи про обмін житлового приміщення, що знаходиться на умовах найму, на житло, що перебуває в приватній власності, необхідно говорити про змішаний договір з елементами міни і обміну житловими приміщеннями. Тобто тут потрібно використовувати норми як міни, так і обміну у відповідних частинах договору.

У отримане від наймодавця жиле приміщення наймач вправі не тільки вселитися сам із сім'єю , але і вселяти інших осіб.

Наймач вправі зі згоди наймодавця здійснити переобладнання. Переобладнання (перепланування) жилого помешкання - це установка в ньому перегородок, перетворення суміжної кімнати на ізольовану і т. і. Цьому не перечать договори житлового найму будь-яких видів, незалежно від того, виявляє відповідну ініціативу наймодавець чи наймач. Від кого б така ініціатива не виходила і який би вид житлового фонду вона не зачіпала, для переустаткування необхідно дозвіл виконкому місцевої Ради, що надається після утвердження проекту переустаткування межвідомчої комісії. Як акт адміністративного нагляду за збереженням житлового фонду рішення виконкому з цьому приводу не підлягає судовому оспорюванню і може бути оскаржено тільки у адміністративному порядку. Крім того, переобладнання з ініціативи наймодавця потребує згоди наймача і всіх повнолітніх членів його сім'ї, а якщо ініціатором переустаткування є наймач, він повинен отримати згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї і наймодавця. Відмова у згоді на переобладнання будь-кого із перерахованих осіб може бути оскаржена в суді, за виключенням відмови наймодавця - приватного власника, усупереч волі якого переустаткування взагалі неприпустимо.

При вирішенні подібних суперечок суди враховують, що по прямій указівці закону перебудова житлового помешкання може здійснюватися тільки з метою підвищення його опорядженості. Звідси випливає, що, коли передбачається перебудова комунальної квартири, необхідна згода всіх проживаючих у ній наймачів і повнолітніх членів їх сімей, а при відсутності згоди будь-якого з них - остаточне рішення приймає суд за позовом зацікавленої особи.

У житлових зобов'язаннях всіх інших видів наймам і повнолітні члени його сім'ї, що володіють самостійним джерелом засобів до існування, мають право на поділ житлового помешкання і воно захищається в судовому порядку.

Розділ житлового помешкання спричиняє утворення замість єдиного двох або декількох житлових зобов'язань.

Але тому що всі учасники поділу є суб'єктами вихідних правовідносин, розділ юридичне означає зміну цих правовідносин як по суб'єктному складу, так і по об'єкту.

Виключений поділ службового або такого помешкання, що надано за спеціальним житловим зобов'язанням у відомчому фонді. У будинках особистих власників розділ може бути здійснений тільки за згодою з власником будинку.

При здійсненні членом сім'ї права на поділ йому повинна бути виділена ізольована кімната. Якщо для цього необхідна перебудова або перепланування, то, дотримуючись встановленого порядку, можна пред'явити вимогу про розділ, сполучення з вимогою про перебудову (перепланування). Оскільки кожний член сім'ї має рівне з іншими право на житлове помешкання, то і розділ провадиться в рівних частках, якщо інше не було обговорено при вселенні нових членів сім'ї. Відступ від принципу рівності часток може бути викликаний лише об'єктивною невідповідністю таким долям наявних на даній площі ізольованих житлових помешкань. Суд враховує також сформований у сім'ї порядок користування житловим помешканням (коли, наприклад, сину для проживання виділяється певна кімната) і розв'язує питання про поділ хоча із відступом від рівності долей, але у відповідності до цього порядку.

Об'єднання двох або декількох житлових помешкань в об'єкт єдиного зобов'язання - акт, прямо протилежний поділу. Він призводить до утворення на базі декількох єдиного житлового зобов'язання. Але через те, що особи, які прибігають до об'єднання, вже знаходяться в житлових правовідносинах, то цей акт юридичне означає зміну їх по суб'єктному складу й об'єкту водночас.

Юридичною передумовою об'єднання признається утворення єдиної сім!' особами, що мешкають в одній квартирі та користуються житлом за окремими договорами. Якщо цієї передумови немає, в об'єднанні повинно бути відмовлено, тому що в подібних випадках воно звичайно використовується для прикриття незаконної передачі житлового помешкання одним наймачем другому. При наявності ж зазначеної передумови в наймачів виникає право на об'єднання.

Необхідно визнати, що наймач, який мешкає у відомчому будинку по спеціальному житловому зобов'язанню, вправі об'єднатися лише з наймачем, який володіє таким же правом на житлове помешкання. Але які б умови для права на об'єднання не були потрібні, якщо у наймачів таке право є, а наймодавець ухиляється від укладання єдиного договору, об'єднання може бути здійснене в судовому порядку за допомогою позову, пред'явленого до наймодавця.

Наймач управі зажадати помешкання по суду і стягнути відшкодування понесених ним збитків, якщо наймодавець перешкоджав здійсненню права на об'єднання двох чи декількох жилих приміщень.

Обов'язки наймача:

- використання житлового помешкання, а також підсобних приміщень і місць загального користування тільки за прямим призначенням і на рівних правах з іншими наймачами, що мешкають у цій квартирі;

- при вселенні в житлове помешкання інших осіб наймач зобов'язаний додержуватися чинних в даній місцевості правил прописки громадян, хоча на сьогодні інститут прописки і відмінено;

- бережливо ставитись до будинку;

- підтримувати житлове помешкання в справному стані, проводити поточний ремонт. У будинках місцевих Рад і відомств до поточного ремонту відноситься білення стель, фарбування стін, підлог і т. д.;

- наймачі зобов'язані держати в чистоті і порядку житлові помешкання і місця загального користування квартири, зокрема після користування ванною вона і зливальні труби повинні промиватися теплою водою, ванна кімната і санітарно-технічне устаткування мають бути продезинфіковані;

- у зимовий період (при відсутності центрального опалення) необхідно робити регулярну топку печей, підтримуючи нормальну температуру в житлових помешканнях і в місцях загального користування (кухні й ін.);

- своєчасно вставляти і замазувати другі рами, витирати вікна і підвіконня, не допускаючи набрякання води від потіння вікон і льоду на підлогу;

- щодня прибирати і провітрювати помешкання, не рідше одного разу на тиждень мити підлоги (за винятком паркетних) у житлових кімнатах і місцях загального користування, слідкуючи при цьому, щоб вода не проникала через вентиляційні решітки в підлозі;

- паркетні підлоги натирати не рідше одного разу на місяць;

- утримувати ванну, підлогу і стіни ванної кімнати і вбиральні в чистоті і сухими, не кидати в унітази і раковини кухонні відходи та інші предмети, що засмічують каналізацію;

- мати у вхідних дверей квартири постілки для витирання взуття;

- сміття, кухонні відходи збирати у відра, що щільно прикриваються кришкою і щодня виносити їх із квартири в зазначені житло-експлуатаційною організацією місця або згідно з графіком виносити до спеціальних машин (якщо немає сміттєпроводу);

- харчові відходи збирати в спеціальний посуд, котрим відгодівельні господарства забезпечують мешканців, щодня виносити і зсипати в тару, що встановлюється на садибах;

- у випадку появи гризунів повідомляти житлово-експлуатаційні управління;

- своєчасно вносити квартирну плату, а також платежі за комунальні послуги;

- дотримуватися правил соціального співжиття, а також чинних правил користування житловим помешканням;

- економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію;

- не допускати використання житлових будинків на шкоду інтересам суспільства;

- при припиненні договору повернути наймодавцю житлове помешкання в тому стані, у якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу або в стані, обумовленому договором. При виїзді з житлового помешкання в будинку місцевої Ради або відомства воно здається наймодавцю по акту із забороною знімати встановлені наймачем устаткування і пристосування, якщо це може заподіяти шкоду помешканню.

У випадку порушення покладених на наймача обов'язків він також піддається визначеним санкціям, зокрема він зобов'язаний відшкодувати викликані погіршенням найнятого житлового помешкання збитки, якщо не доведе, що це відбулося не з його вини і не з вини спільно проживаючих із ним членів сім'ї.

7. Форма

Житлові зобов'язання в будинках місцевих Рад або відомств потребують письмового оформлення (ч. 1 ст. 61 ЦК). Вони повинні оформлятися ордером, фінансовим особовим рахунком, а також письмовим договором. Ця вимога на практиці найчастіше не дотримується, і справа обмежується лише тим, що відповідно до ордера наймодавець фактично надає, а наймач фактично займає виділене йому житлове помешкання. Такі дії аж ніяк не складають односторонніх угод наймодавця і наймача. Кожен з односторонніх правочинів, навіть якщо вони взаємозалежні, відбувається самостійно і породжує певні юридичні наслідки незалежно від іншого. Тим часом наймач не міг би поселитися в житлове помешкання, якби воно не було надано, як і наймодавець надає помешкання лише за вимогою наймача, який бажає в ньому оселитися. Тому фактичне вселення, не супроводжуване письмовим договором, є теж договір, хоч йому і не надано необхідної форми. Оскільки ж письмова форма в цьому випадку не складає умови дійсності договору, а факт його укладання з очевидністю випливає із факту заняття житлового помешкання і відкриття наймачу фінансового особистого рахунку, існування договору не може бути поставлено ні під який сумнів.

Щодо письмової форми цього договору (ст. 61 ЖК), то не можна не погодитися з думкою В.Ф. Маслова, який стверджував, що письмова форма тут не розглядається як обов'язкова умова виникнення договірних відносин. Цією умовою є ордер та факт вселення громадянина у вказане житлове приміщення. Як наслідок, письмовий договір лише обертає у цивільно-правову форму вже ті відносини, що виникли з найму житлового приміщення, та є засобом інформації сторін про їх права та обов'язки.

Особистий рахунок - бухгалтерський документ, допоміжний стосовно договору найму житлового помешкання, і він служить в основному для розрахунків між наймачем і наймодавцем. Таким чином, його відкриття є одностороннім актом наймодавця, що не може замінити двостороннього договору найму житлового помешкання. Проте в тих випадках, коли через будь-які причини не був укладений письмовий договір найму житла, наданого громадянину в користування, відкриття особистого рахунку може бути одним із доказів, що підтверджують укладання сторонами договору.

8. Порядок укладання договору та внесення змін

Договір соціального найму - це двосторонній правочин, а тому для його укладання потрібна угода сторін. Щоб сторони могли досягти згоди і тим самим укласти договір, необхідно, щоб одна із них зробила пропозицію про укладення договору, а інша - прийняла цю пропозицію. Тому укладення договору проходить дві стадії. Перша стадія називається офертою, а сторона, що робить пропозицію укласти договір, оферентом. Друга стадія називається акцептом, а сторона, що приймає пропозицію, - акцептантом. Договір вважається укладеним, коли оферент одержить акцепт.

Вважається, що в договорі соціального найму житла офертою є видача ордера, а акцептом - вселення його отримувача в запропоноване житло. Розглянемо більш детально ці елементи.

Відомо, що за своєю юридичною природою ордер на житлове приміщення є особливим адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження, наказ житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого виданий ордер, і членам його сім'ї в користування для проживання жиле приміщення, зазначене в ордері. Але мало хто звертає увагу на те, що ордер водночас містить в собі і пропозицію укласти договір найму житлового приміщення, яке зазначено в ньому. На нашу думку, видача громадянину ордера і є офертою (пропозицією), що спрямована на укладення відносин з соціального найму житла. На користь цього говорить наступне. Ордер містить в собі всі елементи (ознаки) оферти. По-перше, пропозиція отримати зазначене житло адресована конкретній особі. По-друге, ордер вміщує пропозицію та досить визначено виражає намір власника (держави чи громадської організації) укласти договір з адресатом, якщо останній прийме цю пропозицію. Більше того, враховуючи той факт, що ордер є дійсним протягом ЗО (при міжгороднім обміні - 60) днів, можна стверджувати, що маємо справу з офертою, що зроблена з вказівкою строку для відповіді (стаття 155 ЦК). По-третє, ніким не піддається сумніву те, що ордер є підставою для укладення договору соціального найму житла. На це вказує і ст. 61 ЖК. Проте у науці цивільного права є кілька точок зору про ступінь співвідношення ордера та договору найму житлового приміщення. Перша виходить з того, що підставою виникнення прав наймача на надане йому житлове приміщення є відповідний адміністративний акт - ордер. Друга вказує, що цей акт сам по собі не є підставою виникнення прав на житло, але надає наймачу лише право вимагати укладення договору найму відповідного житлового приміщення. Права ж та обов'язки наймача, у тому числі й право на отримання передбаченого у адміністративному акті приміщення, випливають лише з укладеного сторонами договору. Третя - право користування житловим приміщенням виникає зі складної юридичної процедури, якою є поєднання адміністративного акту та укладеного на його підставі договору житлового найму.

Тут потрібно уточнити. Вище вже йшлося про багатопонятійне значення договору. Одне з понять договору вказує, що це правочин, тобто дія, що спрямована на виникнення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. Тому розглянемо договір соціального найму спочатку як правочин. З цією обставиною пов'язана низка важливих наслідків, серед яких і те, що вона підкоряється вимогам про дійсність правочинів, правилам про оферту та акцепт, про момент, коли договір визнається укладеним тощо.

Виникненню житлових правовідносин справді передує ціла низка юридичних фактів: розгляд справи заявника, прийняття власником або уповноваженою особою рішення про надання житлової площі, виділ житла, видача ордера, вселення і т. д. Але все це можна об'єднати словами - волевиявлення наймодавця і волевиявлення наймача. Очевидно, що власник, у якого сформувалась воля на передачу майна у найм, безпосередньо (як це відбувається у громадському житловому фонді) або через уповноважену особу (як це відбувається у державному житловому фонді) виявляє її зовні. Тільки організаційна форма та специфічність сутності наймодавця викликають таку складну процедуру волевиявлення при укладенні договору соціального найму. Подібна ж, так само складна, ситуація може виникнути не тільки при укладенні договору найму. Наприклад, для того, щоб кредитна спілка видала позику, потрібно, щоб особа стала членом цієї організації, подала заявку, яка потім була б розглянута, прийнято рішення і тільки потім укладена угода і видано позику.

Відомо, що права та обов'язки у сторін виникають з моменту укладення правочину-договору. З цього моменту у наймача виникає право на житлове приміщення, а володіння та користування буде правомірним. Видача ордера на це право ще не породжує, а лише передбачає його виникнення у майбутньому при настанні певних юридичних фактів, зокрема при вселенні в житло особи на підставі ордера. Слід вважати, що оферта у вигляді ордера цією особою акцептована, а між сторонами виникають відносини з соціального найму. Виходячи зі всього вищевказаного, робимо висновок, що договір соціального найму є укладеним з моменту заселення наймача у надане приміщення, оскільки саме це породжує у нього і наймодавця права і обов'язки по житлу. Цей факт підтверджується ще й тим, що оферта не буде вважатись акцептованою у вказаний строк, не відбудеться вселення у пропоноване житло, а правочин не буде укладеним.

Порядок надання житла

Житлові помешкання в будинках державного житлового фонду надаються громадянам районною, міською (районною в місті) адміністрацією при участі громадської комісії з житлових питань, утворюваної з депутатів, представників громадських організацій, трудових колективів. Громадська комісія з житлових питань перевіряє житлові умови громадян, що стоять на обліку, а також розглядає відповідні клопотання адміністрації (профспілкового комітету) підприємства, установи або організації, що не мають свого житлового фонду, і підготовляє пропозиції.

У будинках відомчого житлового фонду житлові помешкання надаються громадянам за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства, установи, організації, затвердженим районною, міською (районною в місті) адміністраціями.

Місцева адміністрація міста, району безпосередньо не займається наданням житлових помешкань у будинках відомчого житлового фонду. Вона здійснює контроль за тим, кому даються ці житлові помешкання адміністрацією і профспілковим комітетом відповідного підприємства, установи, організації. Після встановлення правильності рішення указаних органів про надання житлових помешкань місцева адміністрація підтверджує це рішення. У випадку незгоди з рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства (установи, організації) про надання житлової площі працівнику (допущено істотне порушення правил обліку громадян, що потребують житла, розподілу житлової площі і т. д.), це рішення із зауваженнями повертається відповідному підприємству (установі, організації).