Здійснення права на житло шляхом отримання його у користування

ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА НА ЖИТЛО ШЛЯХОМ ОТРИМАННЯ ЙОГО У КОРИСТУВАННЯ

1. Оплатне користування житлом

1.1 Загальні положення найму житла

Відповідно до пунктів 1, 2 ст. 4 Закону України «Про власність» власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Він може чинити по відношенню до свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, використовувати майно для здійснення господарської й іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам.

Очевидно, що коли йдеться про житло, то власник житлового приміщення може використовувати його для особистого помешкання, а також для проживання членів його сім'ї. Житло може здаватися власниками для проживання іншим особам на підставі договору.

Основною юридичною формою такого договору є договір найму житлового помешкання як один із видів цивільно-правових договорів.

За договором найму жилого помешкання одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним - особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле помешкання за плату у володіння і користування для проживання в ньому. Договір найму житла має багато спільного з договором майнового найму, проте в системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму житлового приміщення спрямований на забезпечення постійного проживання громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду, хоч треба відмітити, що проект ЦК розглядає його як різновид.

Договір найму житлового помешкання досить широко врегульовано чинним законодавством України. Норми ЦК про майновий найм застосовуються до житлових відносин, лише коли це прямо передбачено законом. Самий же найм житлового помешкання виділений у ЦК в особливу главу.

За своєю юридичною природою житлові правовідносини з користування є зобов'язальними. У ньому беруть участь: на одній стороні той, хто надає житлове помешкання в користування, а на інший - особа, якій воно надається (наймач). У якості особи, що надає помешкання в користування, виступає наймодавець. Наймодавцем може бути і громадянин - не тільки власник, але і наймач будівлі. Від того, який житловий фонд наймодавець представляє, залежить правовий режим виниклого зобов'язання. Коли здане в найм житлове помешкання перейде у власність або оперативне управління іншої особи, наймач не позбавляється своїх прав. Якщо будинок місцевої Ради передається відомству, яке навіть має право на виселення осіб, що припинили з ним трудові відношення, той, хто вже мешкав у переданому будинку, збереже ті ж права, що належали йому в будинку місцевої Ради. Навпроти, при передачі такими відомствами своїх будинків місцевій Раді проживаючі в них мешканці одержують звичайні права наймачів у будинках місцевих Рад, незалежно від трудових відносин з даним відомством.

Наймачем за договором житлового найму може бути тільки громадянин, але не юридична особа. Якщо юридична особа наймає частину житлового будинку для власних потреб, виникають відносини майнового, а не житлового найму. Коли ж підприємство або установа за згодою власника поселяє в наданій йому квартирі або кімнаті своїх робітників для проживання, відносини власника будинку з юридичною особою регулюються нормами про майновий найм, а до його відносин із мешканцями застосовуються норми житлового законодавства.

Найважливіша функція наймодавця складається в наданні житлового помешкання. Головна функція наймача зводиться до внесення квартирної плати і використання помешкання за його цільовим призначенням.

Загальні положення про зміст договору

Юридичний зміст житлових правовідносин, що виникають із договору найму, складають права й обов'язки його учасників. Розкривши зміст зазначених прав і обов'язків, ми зможемо розкрити зміст самих житлових правовідносин. Перед вирішенням цього завдання необхідно подати декілька зауважень. По-перше, йдеться про ту стадію розвитку житлового правовідношення, на котрій житлове помешкання уповноваженою особою отримано. На це варто звернути увагу, оскільки в поняття житлових правовідносин можна вкладати і більш широкий зміст. По-друге, у будь-яких житлових правовідносинах, як і в нежитлових взагалі, праву кореспондує обов'язок. Тому при розкритті змісту прав ми розкриваємо тим самим зміст протистоячих їм у житлових правовідносинах обов'язків і навпаки. По-третє, на даній стадії житлового правовідношення незалежно від підстав його виникнення, як І незалежно від того, чи є право на задоволення потреби в житлі зобов'язальним або речовим, вирішальне значення для задоволення цієї потреби мають власні дії уповноваженої особи.

Перш ніж ми приступимо до розкриття змісту окремих правовідносин, які виникають із договорів найму житла, зазначимо, що в підрозділі будуть використані терміни «приватний найм житла» і «соціальний найм житла». Приватний найм житла застосовується до сплатного, строкового користування жилими приміщеннями, що входять у приватний житловий фонд та фонд житлово-будівельних кооперативів. У випадках найму житла державного та громадського житлових фондів використано термін «соціальний найм житла».

1.2 Приватний найм житла

За договором найму житла одна сторона - наймодавець (власник житла) зобов'язується надати іншій стороні - наймачеві житло за плату в тимчасове володіння та користування для проживання в ньому.

1. Мета договору

Мета договору найму житла - забезпечити передачу житла в тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони договору. Наймач, як правило, має потребу в житлі тимчасово або не має можливості придбати його у власність. Наймодавець же має на меті отримання прибутку з передачі житла в тимчасове користування іншій особі. Остання ознака дозволяє відрізняти договір найму від інших зобов'язань по передачі майна в користування, зокрема від договору безоплатного користування майном.

Під користуванням розуміється отримання із речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі. Стосовно договору найму житла це значить, що наймач має забезпечену законом можливість задовольняти свою житлову потребу.

Право користування наймача знаходиться під речово-правовим захистом і в цій площині прирівняно до права власності й інших речових прав (ст. 38 Закону України «Про власність»). Проте такий захист воно одержує тільки тоді, коли наймач поряд із правом користування наділений і правом володіння, тобто панує, утримує житло. Такий наймач захищається і від зазіхань наймодавця як власника зданого в найм житла. Якщо ж мова йде про «голе» право користування (без володіння), то речово-правовим захистом воно не користується.

Праву користування притаманна властивість слідування. Договірні (відносні) правовідносини по найму житла в тій мірі, у якій вони пов'язані з його передачею у володіння іншій особі, породжують і певні абсолютно-правові наслідки. Вони виявляються не тільки в захисті прав наймача від будь-якого порушника, але й у тому, що у випадку переходу права власності на наймане майно до будь-якої іншої особи договір найму в межах терміну своєї дії зберігає силу і для нового власника.

2. Учасники правовідносин, що виникають із договорів приватного найму

Учасниками правовідносин, що виникають із договору приватного найму, є перш за все його сторони. Це наймодавець і наймач.

Наймодавець - особа, що здає житлове помешкання за плату в користування (в найм). їм може виступати власник житла або особа, уповноважена власником на такі дії. Наприклад, комісіонер у силу комісійного договору укладає з третьою особою від свого імені в інтересах комітента договір найму житла. У якості наймодавця за договором найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Одна з вимог, що ставиться до наймодавця, - наявність цивільної правосуб'єктності. У випадку, коли житлове помешкання належить юридичній особі, - то вона виступає наймодавцем. Наприклад, юридична особа набула житлового будинку для своїх робітників або здає в найм з метою одержання прибутку. Коли організація виступає наймодавцем, то необхідно, щоб її правоздатність дозволяла їй це робити.

Якщо житлове помешкання здає в найм член житлового або житло-будівельного кооперативу, то він і виступає в якості наймодавця.

Наймачами за договором найму житла можуть бути тільки фізичні особи, оскільки жилі приміщення призначені для проживання. Юридична особа, що орендує житло, може використовувати його тільки для фізичних осіб. Так, комерційна організація, що одержала за договором найму від власника житлове приміщення, не може використовувати його під свій офіс (контору), а вправі лише здати це помешкання, наприклад, для проживання своєму співробітнику або іншому громадянину за договором найму житла. Тобто юридична особа повинна використовувати житлове помешкання тільки по прямому призначенню, а саме для проживання громадян.

Для того, щоб громадянин або організація виступали наймачами, необхідно наявність у них достатнього обсягу правосуб'єктності.

Особливо відзначимо, що наймачі в будинках житло-будівельного кооперативу користуються правилами про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду.

Інші особи, яких наймач має право вселити в займане ним житлове помешкання. Відповідно до діючого законодавства наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб за письмовою згодою власника будинку (квартири) і всіх членів сім'ї, які проживають з наймачем. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Коло членів сім'ї визначено у ст. 64 ЖК, розрахованої на житловий найм, причому на той його різновид, що нині іменується соціальним наймом. У порядку аналогії закону - на членів сім'ї наймача застосовується дія і за договором приватного найму.

Згідно з ч. 2 ст. 64 ЖК до членів сім'ї наймача відносяться чоловік (жінка) наймача, їхні діти і батьки. Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно мешкають разом із наймачем і ведуть із ним спільне господарство. Такими вони є тільки перед наймодавцем. У цьому випадку не має значення також вік, майнове становище, час проживання і рід занять самих членів сім'ї.

Дружина наймача - це особа, з якою останній знаходиться в зареєстрованому шлюбі. До подружжя відносяться особи, шлюб яких зареєстрований в органах РАГС. Підставою виникнення взаємних прав і обов'язків батьків і дітей є походження дітей, засвідчене у встановленому законом порядку. У даному випадку не має значення їх вік, чи є вони дітьми самого наймача, чи його подружжя, спільні або усиновлені діти, народилися вони в шлюбі, який у подальшому визнано недійсним або нездійсненим. Батьки відносяться до членів сім'ї наймача в зв'язку з родинними відношеннями з наймачем і незалежно від перебування їх на його утриманні.

Це так звані безспірні члени сім'ї, їхня приналежність до сім'ї наймача визначається фактом указаного сімейно-правового зв'язку. Ніяких інших умов не потрібно. Проте поняття члена сім'ї по сімейному законодавству не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача по житловому законодавству. Щоб стати членом сім'ї наймача в силу житлового законодавства, необхідна не тільки наявність сімейно-правового зв'язку, але і факт спільного проживання. Наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні, і чоловік-наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інші жилі приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, які постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони:

- по-перше, проживають разом з наймачем, тобто в одному спільному для них жилому помешканні;

- по-друге, ведуть з ним спільне господарство, тобто мають спільні витрати - на ремонт, придбання речей, їжу, надання взаємної допомоги і т. д. Законодавством України не встановлено термін такого спільного проживання і які-небудь умови ведення загального господарства. У випадку виникнення суперечки це питання вирішується виходячи з конкретних обставин. Наявність родинних зв'язків у цьому випадку не обов'язкова, але при відсутності хоч однієї із вище названих ознак особа не може бути визнаною членом сім'ї наймача.

Піднаймачі - це особи, що набувають похідне від найму право користування житловим помешканням або його частиною. Вони не одержують самостійного права на житло.

Житлове законодавство згадує і таких осіб як тимчасові мешканці.

Тимчасові мешканці - це особи, яким наймач жилого помешкання і проживаючі спільно з ним члени його сім'ї за взаємною згодою дозволили тимчасово і безоплатно проживати у жилому приміщенні, що знаходиться в їх користуванні, у тому числі опікуни чи піклувальники, що не є членами сім'ї наймача. Право користування жилою площею у тимчасових мешканців похідне від права наймача і являє собою самостійний договір безоплатного користування житлом, який буде розглянуто окремо.

3. Юридична характеристика договору приватного найму житла

Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з досягнутої сторонами угоди, а фактичні дії відбуваються після того, як угода здійснилася, приватний найм необхідно визнати консенсуальним договором. Він також є відплатним, тому що з однієї сторони наймач, сплачуючи визначену винагороду наймодавцю, одержує в користування його майно; з іншого боку, наймодавець, надаючи право користування житлом, отримує право на оплату за найм. Водночас договір носить взаємний характер, тому що правам та обов'язкам наймодавця відповідають права і обов'язки наймача.

4. Істотні умови договору

Умови договору найму житлового помешкання в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, встановлюються угодою сторін. Проте для виникнення між сторонами правових зв'язків необхідною і достатньою є угода з усіх істотних умов. У договорі приватного найму такими є: предмет, ціна і строк.

Предметом зазначеного договору може бути окрема квартира або інше ізольоване помешкання (частина квартири), а також одноквартирний житловий будинок або його частина. Допускається здавання в найм неізольованого помешкання (кімнати, з'єднаної з іншою кімнатою спільним входом, а також частини кімнати). Якщо, наприклад, громадянин приватизував квартиру, то хоча жодна кімната в ній не є ізольованою, власник не позбавлений права здати частину цієї квартири в найм. Досить поширене і поселення в приватизовані квартири «куткових» мешканців (наприклад, студентам або відпочиваючим здається не кімната, а закуток), тобто здача в найм частини кімнати. Наймач житла в багатоквартирному будинку поряд із правом користування житлом має право користуватись і майном, яке обслуговує будинок.

Основною вимогою до якості житла є придатність його для проживання, яке визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто помешкання повинно бути включене до складу житла, відповідати вимогам будівельних норм і правил, протипожежних нормативів, санітарним і технічним вимогам і т. д. Здача житлових приміщень в найм на умовах договору приватного найму не обмежується нормами житлової площі.

Оскільки помешкання має бути придатним для постійного в ньому проживання і за розміром відповідати вимогам, передбаченим житловим законодавством, то не можуть бути самостійним предметом договору найму житла приміщення, непридатні для проживання (підвали, гаражі і т. п.), а також підсобні помешкання (наприклад, кухня, коридор, комора).

Плата за користування жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін.

Плата за комунальні послуги береться, окрім квартирної плати, відповідно до затверджених в установленому порядку тарифів і не є оплатою за користування житлом, її необхідно розглядати як умову самостійного договору, хоча обов'язок витрат на них може бути покладено на будь-яку сторону.

Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити їх.

Зустрічаються випадки, коли при здачі в найм житлових помешкань їх власник надає наймачу у користування меблі й інше майно. Він може надавати послуги по прибиранню помешкання, готуванню їжі для наймача й ін. Подібного роду послуги не входять у предмет договору найму житла, а тому оплачуються самостійно.

З огляду на те, що житлове помешкання передається - іншій особі в тимчасове користування, обов'язковим елементом договору про його передачу стає строк. Проте звідси не випливає, що період дії договору повинен бути обов'язково визначений у ньому самому.

Існують строкові договори, тобто такі, що чітко визначають термін їхньої дії. їх тривалість залежить від домовленості сторін. Договори найму житла бувають і такими, в котрих взагалі не визначається термін їх дії. Як і у всіх інших подібних випадках, у безстрокових договорах по здачі майна в найм кожний із контрагентів у будь-який момент може зажадати його припинення. Проте з огляду на те, що майно, отримане в користування, повинно більш-менш довгостроково обслуговувати відповідні потреби, закон встановлює строк для попередження іншої сторони про намір припинити дію договору тривалістю в 3 місяці (ч. З ст. 168 ЖК).

Істотними вважаються і всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинно бути досягнуто згоди. Наприклад, умова про можливість здійснення перепланування помешкання.

5. Форма договору

Договір приватного найму житлового приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у звичайній письмовій формі з наступною реєстрацією його у відповідному органі (виконавчому комітеті місцевої Ради або в органі управління, що ним утворюється, правлінні житлово-будівельного кооперативу і т. д.). Недотримання вимог про письмову форму договору, а також умови про його реєстрацію не зумовлює недійсність договору, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК такі наслідки настають у випадках, прямо зазначених законом. Проте недотримання простої письмової форми позбавляє сторони права, у випадку суперечки, посилатися на підтвердження наявності угоди на показання свідків (ст. 46 ЦК). Доводити наявність договору й окремих його умов у таких випадках можна тільки за допомогою письмових доказів або іншим шляхом. Наприклад, прописка, яка сьогодні хоч і скасована, але при її наявності може бути письмовим доказом договору1.

Договір як документ повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

6. Зміст житлових правовідносин, що виникають із договору приватного найму

Обов'язок наймодавця

Основним зобов'язанням наймодавця є надання наймачу вільного житла, що є предметом приватного найму.

Наймодавець також зобов'язаний забезпечувати належну експлуатацію будинку, у якому знаходиться здане в найм житло, надавати наймачеві за плату необхідні комунальні послуги, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та того, що знаходяться в помешканні, устаткування для надання комунальних послуг. Капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення.

Після закінчення ремонту власник будинку (квартири) зобов'язаний надати наймачеві займане ним раніше або інше рівноцінне жиле приміщення в належному йому будинку (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради проекту переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле приміщення, займане наймачем, не може бути збережено. На це не потрібна згода наймача і членів його сім'ї. Право вибору предмета виконання альтернативного зобов'язання по наданню жилого помешкання після капітального ремонту в даному випадку належить наймодавцю. При цьому його право вибору не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати раніше займане приміщення.

Право давати згоду на переустаткування житлового будинку, у якому знаходиться здане в найм житлове помешкання, якщо таке переустаткування істотно змінює умови користування житловим помешканням.

Наймодавець вправі вимагати виселення наймача і членів його сім'ї у випадку, коли капітальний ремонт не може бути зроблено без виселення наймача. У цьому випадку наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час капітального ремонту інше житлове помешкання. У зв'язку з відсутністю у власника вищезгаданого обов'язку в нього не виникає й обов'язок по відшкодуванню наймачу витрат, викликаних переїздом в інше житло на час ремонту.

Право наймача і членів сім'ї.

При невиконанні наймодавцем своїх обов'язків по капітальному ремонту наймач житлових помешкань вправі зробити ремонт із покладенням усіх витрат по їхній кошторисній вартості на рахунок наймодавця.

Наймач не вправі робити перебудови і реконструкції житлового помешкання без згоди наймодавця.

Наймач вправі вселити в займане їм приміщення подружжя, дітей, батьків, а також інших осіб із письмової згоди власника будинку і всіх проживаючих із наймачем членів сім'ї. Неповнолітні діти можуть бути вселеними без згоди наймодавця і членів сім'ї наймача.

До числа прав наймача за договором комерційного найму житлового помешкання відноситься право здачі житлового помешкання в піднайм, а також право на вселення тимчасових мешканців.

Особи, що вселилися в житлове помешкання з дотриманням зазначених вище вимог у якості членів сім'ї наймача, набувають рівне з іншими членами сім'ї право користування помешканням, якщо при їхньому вселенні між цими особами, наймодавцем, наймачем і проживаючими разом з ними членами його сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житловим помешканням.

Наймач та інші громадяни, що постійно з ним проживають, вправі за згодою наймодавця замінити у договорі приватного найму житлового помешкання особу наймача.

При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї, що мешкають у будинку, який належить громадянину на праві приватної власності, за ними зберігається займане житлове помешкання протягом шести місяців. Право на житло зберігається також у випадках і в межах термінів, установлених пунктами 1 і 5 частини З і частиною 4 ст. 71 ЖК УРСР.

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі) вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а також власника будинку (квартири) провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем у цьому будинку (квартирі) або в іншому будинку (квартирі), що належить суб'єкту недержавної власності.

Відмову власника будинку (квартири) у згоді на обмін жилими приміщеннями не може бути оспорено в судовому порядку.

Обов'язки наймача і членів сім'ї.

Наймач зобов'язаний використовувати житлове помешкання тільки для проживання, забезпечувати цілість житлового помешкання і підтримувати його в належному стані. Необхідно при цьому підкреслити, що зміст обов'язку по належному утриманню житлового помешкання не обмежується тільки межами помешкання, а поширюється також на будинок і прибудинкову територію. Наприклад, громадянин викидає сміття на сходові площадки, псує кабіни ліфту і зелені насадження навколо будинку, вигулює у неналежному місці собак і т. д., то він порушує покладені на нього обов'язки по дотриманню правил утримання житлового будинку і прибудинкової території і може бути притягнутий за це до встановленої законом відповідальності. Наймач також зобов'язаний:

- своєчасно вносити плату за житлове помешкання і комунальні платежі;

- робити поточний ремонт, якщо інше не встановлено договором найму житлового помешкання.

- підтримувати найняте житлове помешкання в справному стані;

- при припиненні договору найму звільнити займане житлове помешкання в тому стані, у якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або в стані, обумовленому договором.

Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність по зобов'язаннях, що випливають з даного договору.

Користуючись житловим помешканням, громадянин стикається з цілим колом осіб, що його оточують. Усі вони зацікавлені в тому, щоб відношення по використанню житлового помешкання носили цивілізований характер, відповідали не тільки вказівкам правових норм, але також сформованим нормам моралі і правилам гуртожитку, тобто не виходили за рамки пристойностей. У зв'язку з цим на наймача покладається обов'язок додержуватися правил суспільного співжиття. Наприклад, не порушувати спокою інших осіб з 23 до 7 години та дотримуватись повної тиші.

Права й обов'язки піднаймачів.

Як вказувалось раніше, договір піднайму є похідним від найму, проте являє собою самостійне зобов'язання. Виходячи з цього, можна зазначити, що права і обов'язки піднаймачів аналогічні наймачам.

7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання

Договір найму житла в будинку, що належить громадянину на праві приватної власності, може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків уселення батьками своїх неповнолітніх дітей, де не потрібна така згода, та надання наймачу по закінченні капітального ремонту будинку іншого житлового помешкання.

Наймач житлового помешкання в зазначеному будинку вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму. У випадку вибуття наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інший населений пункт або в інше житлове помешкання в тому ж населеному пункті договір найму житлового помешкання вважається розірваним із дня вибуття. Якщо з житлового помешкання вибуває не вся сім'я, то договір наймання житлового помешкання не припиняється, а лише вибулий член сім'ї втрачає право користування ним із дня вибуття.

Укладений на певний строк договір найму жилого помешкання в будинку, що належить громадянину на праві особистої власності, припиняється після закінчення цього терміна і може бути продовжений лише за згодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання такого договору з ініціативи наймодавця можливо лише за згодою наймача, а при її відсутності - у судовому порядку.

Найм житлового помешкання, укладений на невизначений термін, може бути розірвано відповідно до вимоги наймодавця, якщо житлове помешкання, що займається наймачем, необхідно для проживання йому і членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про майбутнє розірвання договору за три місяці. Фактами, що підтверджують таку необхідність, можуть бути будь-які обставини: збільшення кількості членів сім'ї, виділення окремих членів сім'ї, бажання об'єднатися з батьками, дітьми або іншими членами сім'ї і т. п. При цьому власник не повинен доводити, що необхідність у використанні житла для його нужд виникла або зросла після укладення договору з наймачем, вона могла існувати і раніше. Важливо довести лише потребу в жилому приміщенні для проживання самого власника і членів його сім'ї. При цьому потреба повинна бути наявною, а не очікуваною, реальною, а не удаваною.

Неприпустимо припинення найму в тих випадках, коли буде встановлено, що власник, посилаючись на потребу в житловому помешканні, у дійсності вимагає виселення, щоб здати помешкання в найм іншій особі або продати будинок. Необхідно також відзначити, що судова практика припускає можливість задоволення потреб власника і членів його сім'ї у використанні помешкання для власного користування шляхом вилучення в наймача частини житлової площі у вигляді окремих ізольованих помешкань.

Позов власника житла про виселення наймача, вселеного в кімнату, що займається безпосередньо самим власником або членами його сім'ї, підлягає задоволенню незалежно від терміну проживання наймача в цій кімнаті.

Договір найму житлового помешкання, укладений як на визначений, так і на невизначений термін, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують або псують житлове помешкання, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціального співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі або однім будинку.

При цьому для розірвання договору найму житлового помешкання за вимогою наймодавця за мотивом систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (частина 4 ст. 168 ЖК УРСР) не потрібно, щоб у відношенні відповідачів попередньо починалися міри попередження і суспільного впливу, зазначені в частині 1 ст. 116 ЖК УРСР.

Спеціальною підставою для розірвання договору з наймачем, що мешкає в будинку приватного власника, є також систематична несплата наймачем квартирної плати. У законі не міститься вказівки про те, що варто розуміти під систематичним неплатежем наймачем квартирної плати. Судова практика дотримується позиції, що таким неплатежем варто вважати несплату наймачем квартирної плати протягом трьох місяців підряд. Таке роз'яснення по даному питанню дано також у постанові Пленуму Верховного Суду УРСР від 12 квітня 1985 р. (п. 23).

Оскільки повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність по зобов'язаннях, що випливають з договору найму житла (ст. 64 ЖК УРСР), то при систематичному неплатежі квартирної плати виселенню підлягає не тільки основний наймач, але і члени його сім'ї. Виселення не може мати місця, якщо обов'язок по внесенню квартирної плати був порушений при обставинах, що наступили без провини наймача (тривала хвороба, звільнення з роботи і т. п.). Неприпустимо також виселяти наймача, якщо він заперечує проти внесення наймодавцю квартирної плати в сумах, що перевищують договірні.

Практика вважає також виправданою обставиною, якщо заборгованість пов'язана з наявністю між власником і наймачем суперечки про залік у рахунок квартирної плати витрат наймача по терміновому капітальному ремонту житлового помешкання і т.п.

Суд не може винести рішення про виселення наймача й у тому випадку, якщо до моменту пред'явлення позову або до моменту розгляду справи в суді відповідач погасив заборгованість по квартирній платі.

При припиненні договору найму житлового помешкання в будинку, що належить громадянину на праві приватної власності, наймач і спільно проживаючі з ним особи зобов'язані звільнити житлове помешкання, а у випадку відмови вони підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового помешкання.

При переході права власності на житловий будинок (його частини), у якому знаходиться здане в найм житлове помешкання, до іншої особи, договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому терміну. Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник житла вправі вимагати його розірвання за умови, якщо воно необхідне для проживання йому самому і членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про майбутнє розірвання договору за три місяці.

Договір припиняється і якщо житло стає непридатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану.

8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші фізичні особи, що проживали у помешканні до моменту розірвання договору, втрачають право на конкретне житло і повинні виселитися. Виселення може бути здійснено як у добровільному порядку, так і в примусовому.

Виселення

Діюче законодавство передбачає, що виселення наймача з будинку, який належить громадянину, можливо у разі проведення капітального ремонту (ст.1 65 ЖК) та припинення договору приватного найму (ст. 169 ЖК).

У першому випадку необхідність капітального ремонту житлового будинку не завжди призводить до виселення наймача, а тільки в тих випадках, коли його проведення неможливе без виселення. Слід звернути увагу, що наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час проведення капітального ремонту інше житлове приміщення. Не виникає у власника й обов'язку по відшкодуванню наймачу витрат, які виникають у зв'язку з переїздом в інше місце проживання на час ремонту.

Після закінчення ремонту наймодавець зобов'язаний надати наймачу те приміщення, яке він раніше займав, або інше, рівноцінне. В останньому випадку згоди наймача та членів його сім'ї не потрібно. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов'язання не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати житло, що раніше займалося.

З припиненням договору приватного найму наймач і члени сім'ї, що спільно з ним проживають, підлягають виселенню, оскільки у них припиняється право користуватися і володіти жилим приміщенням. У разі відмови здійснити це добровільно, особи виселяються у судовому порядку. Виселення наймача тягне за собою виселення і осіб, які проживають із ним. Причому це не залежить від наявності чи відсутності вини останніх. Наприклад, за систематичне порушення правил соціального співжиття буде виселено не тільки чоловіка, який здійснював це порушення, але й його дружину, дітей. Очевидно, що такий підхід до умов виселення спрямований у першу чергу на захист права приватної власності громадянина.

1.3 Соціальний найм житла

1. Поняття соціального найму житла

Очевидно, що соціальний найм має місце там, де правостосунки утворюються з приводу житла, що входить у державний або громадський житловий фонд. Поліпшення житлово-побутових умов громадян породило необхідність будівництва державного і суспільного житла. Сьогодні вони представлені ще значною кількістю площі. Основною формою надання такого житла є договір найму. Проте доцільність і прагнення максимального задоволення потреб населення у житловій площі при наявному житловому фонді, можливо, створило умови для виникнення, якщо не окремого, самостійного виду договору, то принаймні особливого різновиду договору майнового найму - «соціального найму».

Особливості договору соціального найму полягають у складній процедурі його укладання, необхідності ряду додаткових підстав для виникнення правовідносин по найму (потреба в поліпшенні житлових умов, постановка на облік осіб, які мають в цьому потребу, ухвалення рішення про надання житла, видача ордера і т. д.), більшій гарантованості прав наймача.

Договір найму житлового помешкання в будинках державного і суспільного фонду ~ це договір, за яким одна сторона (наймодавець - в особі певного органу місцевої влади або громадської організації) передає іншій стороні (наймачу) за плату житлове помешкання для постійного проживання в ньому.

З приводу природи права на житлову площу у правовій літературі висловлювалися різні точки зору. Так, Е.А. Суханов стверджує, що право на житлову площу, що виникає з договору соціального найму, варто віднести до категорії речових прав, причому обмежених речових прав. Він пояснює це тим, що право на житлову площу по своїй суті виникло з договору найму жилого приміщення; право на певну річ (житлове помешкання), що належить іншій особі (право на чуже майно). Це право належить наймачу і членам його сім'ї в межах, передбачених законом і договором. Наймачу і членам його сім'ї забезпечуються ті ж гарантії захисту їх прав і інтересів, що і власнику. З іншого боку речовий характер прав наймача рядом авторів заперечується2 і це, на нашу думку, справедливо.

2. Різновиди соціального найму житла, мета

Проведення класифікації відносин, що виникають із договорів соціального найму житлового помешкання, дозволяє більш повно освітити специфіку і природу даного зобов'язання.

Поділ житлових зобов'язань соціального найму на різновиди, залежно від структури житлового фонду, що існує в Україні, дозволяє виділити найм житла в будинках державного і громадського житлових фондів.

Державний житловий фонд - це сукупність житлових будинків і інших житлових помешкань, що знаходяться в державній власності. Він підрозділяється на дві складові частини: житловий фонд місцевих Рад і житловий відомчий фонд.

Відомчий житловий фонд призначений для задоволення потреб у житлі працівників відповідного міністерства, відомства, підприємства або установи. Таким чином, відомчий житловий фонд - це сукупність багатьох фондів, що належать окремим державним підприємствам на праві господарського відання або установам на праві оперативного управління. Загальне управління будинками відомчого фонду здійснює те підприємство, установа або відомство, на балансі якого вони значаться. Окремі будинки або групи перебувають у віданні домоуправлінь.

Право повного господарського відання дає можливість державній юридичній особі володіти, користуватися і розпоряджатися переданим йому майном, у тому числі житловими будинками (квартирами), у межах, установлених їх установчими документами. Підприємство розпоряджається майном, що йому належить (крім нерухомого майна) самостійно, за винятком випадків, установлених законами або іншими правовими актами. Право оперативного управління вказує, що державні юридичні особи (у т. ч. казенні підприємства) здійснюють стосовно закріпленого за ними майна в межах, установлених законом, відповідно до мети своєї діяльності, завдань власника і призначень майна, права володіння, користування і розпорядження ним.

Мета договору соціального найму житла - задоволення потреб громадян у житлі.

3. Юридична характеристика

Договір соціального найму є двостороннім, сплатним, реальним. Двостороннім він є тому, що права і обов'язки виникають у обох сторін. Наприклад, наймодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт, а наймач зобов'язаний користуватися житлом відповідно до договору і виплачувати винагороду за це наймодавцеві. Оплатність договору соціального найму виявляється у зустрічному наданні. Наймодавець надає майно у користування і за це вправі вимагати винагороди. Наймач передає наймодавцеві гроші і за це може вимагати отримання майна у користування. Враховуючи ту обставину, що права та обов'язки у сторін за договором виникають на момент передачі (прийняття) житла, можна дійти висновку, що договір соціального найму житла - реальний.

4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла

Оскільки в основі договору соціального найму житла лежать житлові правовідносини, то учасники договору є суб'єктами правовідносин, що виникають із нього.

Відповідно до статті 18 ЖК управління житловим фондом здійснює власник або уповноважений ним орган, що діє в межах, визначених власником.

Для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Житлово-експлуатаційні організації забезпечують цілісність житлового фонду і його належне використання, високий рівень обслуговування громадян, а також контролюють додержання громадянами правил користування жилими приміщеннями, утримання житлового будинку і прибудинкової території.

Житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності - відповідне підприємство, установа, організація) і виступає наймодавцем у договорі соціального житлового найму.

Наймачем є виключно громадянин, на ім'я якого видано ордер. Проте не всякий громадянин може виступити в ролі наймача. Враховуючи те, що договір житлового найму - це цивільний правочин, необхідно підкреслити, що для його укладення суб'єкт повинен мати необхідний об'єм правосуб'єктності. Такою стороною в договорі житлового найму можуть бути особа з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку, або ті, що одружилися чи влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні не можуть самостійно здійснювати право на одержання житлового приміщення, а тому не можуть бути наймачем самостійно.

Окрім загальних вимог до найму ставляться і спеціальні вимоги. Наймачем у договорі соціального найму житла може бути тільки спеціальний суб'єкт. Це завжди фізична особа. Перш за все громадянин повинен мати потребу в поліпшенні житлових умов і постійно проживати у даному населеному пункті, якщо інше не встановлено законодавством України. Відповідно до діючого законодавства поліпшення житлових умов потребують громадяни:

1. Які забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається в порядку, встановлюваному КМ України і Українською радою професійних спілок. Мінімальний рівень житлової площі для кожного регіону визначається окремо. По Харкову він встановлений у 5,5 кв. м. Мінімальний рівень житлової площі ще називають обліковою нормою.

2. Які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам.

3. Які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Перелік зазначених захворювань затверджується Міністерством охорони здоров'я України за погодженням з Українською радою професійних спілок. До тяжких форм захворювань відносяться близько 8 категорій захворювань:

- серцево-судинної системи (ревматичні й інші органічні поразки серця з порушенням кровообігу II - III ступенів);

- гіпертонічна хвороба, ускладнена органічними порушеннями кровообігу головного мозку; захворювання органів дихання (тяжка бронхіальна астма з частими приступами, ускладнена дихальною недостатністю II - III ступенів, гангрена, абсцес легень, ускладнені легенево-серцевою недостатністю II - III ступенів);

- захворювання опорно-рухового апарату (двостороння висока ампутація нижніх кінцівок (у випадку неможливості протезування));

- нервово-судинні захворювання (органічні поразки центральної нервової системи зі стійкими тяжкими порушеннями функцій кінцівок і функцій тазових органів (наслідки перенесених тяжких черепно-мозкових травм, травм хребта і спинного мозку);

- психічні захворювання (шизофренія, маніакально-депресивний психоз, епілептична хвороба, пресенильні і сенильні психози);

- туберкульоз легень та інших органів (активні форми туберкульозу всіх органів та систем із виділенням туберкульозної палички);

- захворювання шкіри (проказа, екзема, нейродерміт (розповсюджені форми з великими осередками поразки, що не піддаються лікуванню), псоріаз (лускатий лишай) - поширені форми), грибоподібний мікоз - еритродермічна і розповсюджені форми;

- інші захворювання (калові, сечові і піхвові свищі, недостатність сечового міхура, протиприродний анус, невиліковні форми нетримання сечі і калу і т. д.).

4. Які проживають за договором піднайму жилого приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду чи за договором найму жилого приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів.

5. Які проживають тривалий час за договором найму (оренди) в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності. Пунк 5 п.13 Правил квартирного обліку конкретизував цей період - не менше 5 років.

6. Які проживають у гуртожитках. Це пояснюється особливим правовим режимом гуртожитку. Гуртожиток - це спеціально побудовані або переобладнані для цих цілей житлові будинки, використовувані для тимчасового проживання.

7. Якщо проживають в однокімнатній квартирі дві або більше сім'ї, незалежно від родинних взаємозв'язків.

8. Особи різної статі, що старше 9 років, крім подружжя, та проживають разом.

9. Які проживають в комунальних або невпорядкованих стосовно до умов даного населеного пункту квартирах: інваліди Великої Вітчизняної війни і сім'ї загиблих або зниклих безвісті воїнів (партизан) і прирівняні до них у встановленому порядку особи: Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Труда, особи, що нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів; особи, що перебували у складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної воєн і під час інших бойових операцій по захисту Батьківщини, партизани громадянських і Великих Вітчизняних воєн, а також інші особи, що брали участь у бойових операціях по захисту Батьківщини; працівники, що тривалий час працювали сумлінно на одному підприємстві, в установі, організації (не менше 15 років).

Проживання в комунальній квартирі не залежить від її розміру, опорядженості і кількості кімнат, що займаються. Проживання у невпорядкованій стосовно до умов даного населеного пункту квартирі не залежить від її розміру, ізольованості і числа кімнат. Невпорядкованим вважається недостатньо комфортабельне житло.

Окрім потреби житла, фізична особа повинна знаходитися на квартирному обліку або бути такою, що має право отримати житло поза чергою. Розглянемо спочатку більш детально першу категорію, її умовно можна поділити на осіб, що мають право на житло в порядку загальної черги, і осіб, що мають право отримати в користування житло в першу чергу.

Облік громадян, що потребують покращання житлових умов

Хоч облік громадян - це адміністративні дії, він буде розглянутий тому, що є певним юридичним фактом, наявність якого необхідна для укладення договору соціального найму, і в тій мірі, щоб скласти цілісне уявлення про порядок укладення такого договору та з'ясувати правовий режим наймача, як спеціального суб'єкта цих правовідносин.

Загальні положення взяття на облік

З 1 січня 1985 р. питання обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм у безстрокове користування житлових помешкань у будинках державного і суспільного житлового фонду на території УРСР регулюються Правилами обліку громадян, що мають потребу у поліпшенні житлових умов і наданні їм житлових помешкань в Українській РСР, затвердженими постановою

Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 із доповненнями і змінами (ЗП УРСР.-- 1984- № 12-Ст. 80) - надалі Правила обліку.

Відповідно до п. 8 Правил обліку квартирний облік здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської Ради, а громадян, які працюють на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - також і в виконавчому комітеті відповідної Ради за місцем проживання. Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті Ради за місцем проживання. В цьому випадку їм надається житло там, де раніше настане черга для його отримання. У виконавчих комітетах місцевих Рад ведення квартирного обліку покладається на відділи з обліку і розподілу жилої площі, а там, де таких відділів нема, - на службових осіб, призначених рішенням виконавчого комітету. На підприємствах, в установах, організаціях облік ведеться житлово-побутовими (житлово-комунальними) відділами, а в разі їх відсутності - працівниками , призначеними адміністрацією підприємства, установи, організації чи органом кооперативної або іншої громадської організації за погодженням з профспілковим комітетом.

Громадяни, які залишили роботу на підприємствах, в установах, організаціях, що здійснюють квартирний облік, у зв'язку з виходом на пенсію, беруться на облік нарівні з робітниками і службовцями даного підприємства, установи, організації. У такому ж порядку беруться на облік працівники медичних, культурно-освітніх, торговельних та інших установ і організацій, які безпосередньо обслуговують трудовий колектив підприємства, установи, організації, а у випадках, передбачених законодавством України, й інші особи.

Документи, необхідні для взяття на квартирний облік

Для взяття на квартирний облік зацікавлена особа подає заяву відповідно до виконавчого комітету за місцем проживання громадян та адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації за місцем їх знаходження. Вона є офіційним зверненням фізичної особи з метою реалізації свого права на покращення житлових умов. Заява має письмову форму і підписується громадянином та членами сім'ї, які разом проживають, мають самостійне право на отримання жилого приміщення і бажають разом стати на облік. Головна вимога - щоб вказані особи підпадали під категорію «член сім'ї», постійне проживання із наймачем і ведення з ним спільного господарства.

До заяви додаються:

- довідка з місця проживання про склад сім'ї та прописку, видана організацією, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, або громадянином, який має у приватній власності жилий будинок (частину будинку), квартиру;

- довідки про те, чи перебувають члени сім'ї на квартирному обліку за місцем роботи (у виконавчому комітеті місцевої Ради).

У необхідних випадках до заяви додаються також медичний висновок, довідка (виписка з рішення виконавчого комітету місцевої Ради) про невідповідність жилого приміщення встановленим санітарним і технічним вимогам, копія договору піднайму жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду чи договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу або в будинку (частині будинку), квартирі, що належить громадянину на праві приватної власності.

Громадяни, які беруться на облік на пільгових підставах або користуються правом першочергового одержання жилих приміщень, вказують про це у заяві і подають відповідні документи.

Інші документи при необхідності запитуються виконавчим комітетом місцевої Ради або адміністрацією підприємства, установи, організації.

Прийняття членів сім'ї на квартирний облік спільно з заявником залежить від їх бажання, тобто це право, а не обов'язок.

Подана заява реєструється у книзі реєстрації заяв про взяття на квартирний облік. Книга повинна бути пронумерована, прошнурована, підписана секретарем виконавчого комітету місцевої Ради і скріплена печаткою виконавчого комітету. Книга зберігається як документ суворої звітності.

Розгляд документів і постановка на облік

Попередній розгляд заяв про взяття на квартирний облік у виконавчому комітеті місцевої Ради провадиться громадською комісією з житлових питань при виконавчому комітеті, а на підприємстві, в установі, організації - комісією по житлово-побутовій роботі профспілкового комітету.

Вказані комісії перевіряють житлові умови громадян і про результати перевірки складають акт.

Заяви і матеріали перевірки житлових умов громадян розглядаються на засіданні відповідної комісії, яка вносить свої пропозиції виконавчому комітетові місцевої Ради або адміністрації підприємства, установи, організації чи органу кооперативної або іншої громадської організації і профспілковому комітетові. На засідання комісії при необхідності запрошується заявник.