Здійснення права на житло шляхом отримання його у користування

Місцева адміністрація не може самостійно включати в подані списки інших громадян або виключати кого-небудь. Дещо інший порядок надання житлових помешкань установлено для будинків, зведених за рахунок самого підприємства. У цих випадках житлова площа підлягає заселенню в особливому порядку - за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства з наступним повідомленням місцевої адміністрації про надання житлових помешкань. У будинках відомчого житлового фонду житлові помешкання даються громадянам за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства з наступним повідомленням місцевої адміністрації про надання житлових помешкань для заселення.

На підприємствах, в установах, організаціях, створених на праві приватної власності, житлові помешкання даються за рішенням уповноважених на те органів управління цих організацій. У кооперативах та інших громадських організаціях, що є власником (власниками) житлового фонду, функції по наданню житлових помешкань виконують колективні органи управління цих організацій: загальні збори, правління, ради й ін.

Зміна договору найму житлового приміщення

Житлові відношення, проходячи стійкими, стабільними, у своєму прямуванні шляхами, піддаються змінам головним чином внаслідок змін, що відбуваються в сім'ї.

Відповідно до статті 162 ЦК одностороння зміна умов договору не припускається, за винятком випадків, передбачених законом. Договір найму житлового приміщення, як і будь-який інший цивільно-правовий договір, може змінюватися за згодою сторін. Особливість цього договору полягає в тому, що для його зміни необхідна згода не тільки сторін (наймодавця і наймача), але і згода членів сім'ї наймача. Така вимога базується на тому, що особи, які спільно проживають з наймачем, набувають такі ж права як і наймач.

Згоди однієї зі сторін не потрібно, лише коли по прямій указівці закону вона не вправі заперечувати проти зміни договору іншою стороною (поділ і об'єднання житлових помешкань, заміна наймача, ліквідація надлишків, що утворилися, у вигляді ізольованої кімнати і т.д.). У цьому випадку вирішення подібних питань виноситься компетентними органами, що управляють відповідним житловим фондом (ст.ст. 18-19 ЖК).

Розглянемо більш детально випадки зміни договору соціального найму житла без згоди сторін.

Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача

Член сім'ї наймача вправі зажадати згоди на укладення з ним окремого договору найму за умов:

- згоди членів сім'ї, що проживають разом із ним;

- можливості виділення відповідної жилої площі у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам, передбаченим статтею 63 ЖК (а саме: предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок; не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі, частина кімнати або кімната, сполучена з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо), а також, якщо малометражна кухня (до 8 метрів), суміщені санвузол та ванна.

Розмір частки житлової площі, що припадає на кожного з проживаючих у житловому приміщенні членів сім'ї, визначається шляхом розподілу загальної житлової (а не загальної корисної) площі квартири на число членів сім'ї, що мають самостійне право на житлову площу, у тому числі і неповнолітніх дітей. Наприклад, в трикімнатній ізольованій квартирі з житловою площею 45 кв. м проживає сім'я, що складається з 5 членів. Доля житлової площі, що припадає на кожного з них, дорівнює 8 кв. м. При наявності ізольованої кімнати такого розміру один із членів сім'ї може ставити питання про зміну договору найму житла і укладення з ним окремого договору на цю кімнату. Розподіл не може мати місця, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов і необхідності постановки на облік як потребуючих в покращенні житлових умов.

Таким чином:

при відсутності можливості виділити члену сім'ї ізольовану кімнату розділ жилого приміщення не допускається;

розподіл житлової площі проводиться між усіма членами в рівних частках, якщо угодою між сторонами не передбачено інше;

Як результат такого розподілу, між членами сім'ї укладається новий договір найму житла. Одночасно вносяться зміни в існуючий договір найму житлового приміщення.

Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю

Громадяни, що проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за самостійним договорам найму, відповідно до статті 105 ЖК, мають право вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все приміщення, що вони займають.

Таке право у громадян виникає у випадку об'єднання їх в одну сім'ю. Членами сім'ї наймача, як це визначено ч. 2 ст. 64 ЖК, є подружжя наймача, їхні діти і батьки. Інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача за умови спільного з ним проживання і ведення спільного господарства. Питання про зміну договору найму жилого приміщення з цих підстав є слідством вступу в шлюб осіб, що мешкають у спільній квартирі та користуються за окремими договорами найму житловими приміщеннями в ній, об'єднання в одну сім'ю братів, сестер, бабусь, дідусів і онуків, а то і чужих одна одній осіб із метою сумісного проживання, ведення спільного господарства, надання взаємодопомоги і задля взаємної турботи. Тобто мова в даному випадку не йде тільки про утворення сім'ї шляхом укладення шлюбу.

Вимогу може бути заявлено як у тому випадку, коли сім'я вже склалася, так і тоді, коли громадяни, що мешкають в одній квартирі, у спільній заяві висловили намір об'єднатися в одну сім'ю. Важливо, щоб волевиявлення суб'єктів про об'єднання в одну сім'ю було не фіктивним, а дійсним, відповідало їхньому наміру укласти єдиний договір найму житлового приміщення.

Як відмічається в правовій літературі, зміна договору найму житла за вимогою наймачів, що об'єдналися в одну сім'ю, може мати місце в будь-якому житловому фонді, у тому числі й у жилих будинках підприємств, установ і організацій найважливіших галузей народного господарства1. Хоча в теорії існує й інший погляд2.

Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сім'ї

Відповідно до статті 106 ЖК повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Таке ж право у разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення належить будь-якому членові сім'ї наймача.

Ці правила не поширюються на робітників і службовців (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину (списки таких підприємств, установ, організацій затверджуються КМ України), крім випадків, коли наймач одержав жиле приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення.

Заміна одного наймача іншим можлива за умов: пред'явлення повнолітнім членом сім'ї наймача відповідної вимоги до наймодавця про визнання його наймачем по раніше укладеному договору найму замість початкового наймача; згоди наймача й інших проживаючих із ним повнолітніх членів сім'ї на визнання члена сім'ї наймачем. Таке ж право належить у випадку смерті наймача будь-якому з членів сім'ї померлого. Виникаючі суперечки в зв'язку з визнанням члена сім'ї наймачем вирішуються в судовому порядку.

Хотілося б підкреслити, що тільки смерть наймача або втрата ним права на жиле приміщення тягне за собою зміну договору-правовідношення. В інших випадках вносяться зміни тільки в договір як документ без змін у зобов'язаннях. Це пояснюється тим, що хоча члени сім'ї наймача і не названі законом як наймачі - за правовим статусом є такими. Тобто має місце договір з множинністю осіб на стороні наймача. Заміна наймача в принципі не впливає на обсяг прав і обов'язків членів сім'ї, бо всі вони мають однакові права і обов'язки.

9. Припинення договору найму жилого приміщення

Регулюючи припинення договору найму житла, законодавець розрізняє поняття «розторгнення договору найму жилого помешкання» і «виселення». Перше вказує на зникнення підстави, із якої випливає право наймача користуватися житлом. Друге, в більшості випадків, є наслідком безпідставного володіння і користування житлом (наприклад, самоуправне заняття жилого приміщення) або припинення існування таких підстав (наприклад, розірвання договору)1.

Зобов'язання, що виникають з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за волевиявленням сторін, так і незалежно від їхньої волі. Припинення договору тягне за собою ряд суттєвих наслідків. Для наймача - це необхідність звільнити приміщення. Для наймодавця - це можливість розпорядитися звільненим жилим приміщенням.

Оскільки в регулюванні правовідносин, що виникають із договору соціального найму, законодавець на перше місце ставить захист житлових інтересів наймача і членів його сім'ї, то їм надаються широкі права в припиненні цього договору. Такі дії не спричиняють ніяких несприятливих для них правових наслідків. З другого боку, наймач та члени його сім'ї захищаються від безпідставного розірвання житлових правовідносин з ініціативи наймодавця.

Відповідно до діючого законодавства, наймач жилого приміщення має право за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму. Передбачається, що в цьому випадку наймач виступає, як представник членів своєї сім'ї Законом не передбачено, як попередня умова, пояснення причин прийняття такого рішення, а також форми вираження волевиявлення наймача. Односторонність прийняття рішення про розірвання договору соціального найму обумовлена, як правило, виїздом на постійне проживання наймача в іншу місцевість у зв'язку зі станом здоров'я, переведенням на іншу роботу, утворенням сім'ї або переїздом в інше жиле приміщення при покращенні житлових умов.

У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення продовжує діяти для тих, хто залишається проживати далі. А для члена сім'ї, який вибув, припиняється, тому він втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

Іноді наймачі, переїжджаючи на нове місце проживання, залишають приміщення, що раніше займали, в стані, не придатному для проживання без попереднього ремонту даного помешкання. Для недопущення таких випадків закон (ст.177 ЖК) установив, що наймач зобов'язаний при звільненні приміщення здати його в належному стані. Інші обов'язки наймача припиняються з моменту розірвання договору найму. Договір найму житлового помешкання вважається розірваним із дня виїзду наймача і членів його сім'ї.

Деякі наймачі в період користування житловим приміщенням виконують роботи по його благоустрою (обкладають стіни підсобних приміщень лицювальною плиткою, пофарбовані стіни обклеюють обоями , замінюють лінолеум на паркет, роблять заміну сантехнічного обладнання, світильників, ставлять антени і т. п.). Усе встановлене наймачем він має право при розірванні договору найму демонтувати за умови, якщо це не позначиться негативно на технічному стані жилого приміщення та вартість робіт не враховується як плата за користування приміщенням. При неможливості демонтажу усе встановлене, якщо воно монтувалось без згоди наймодавця, передається разом із житловим приміщенням останньому, і наймач не вправі вимагати відшкодування його вартості.

У випадку, коли покращення зроблені зі згоди наймодавця і вони є суттєвими, може мати місце вимога про повернення безпідставно набутого відповідно до статті 469 ЦК УРСР. Таким шляхом іде судова практика, хоч це положення є дискусійним.

Житлові правовідносини можуть бути припинені також і у зв'язку з певними подіями (смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку зі стихійним лихом тощо).

10. Виселення із займаного приміщення

Виселення являє собою не що інше, як примусове вилучення житлової площі. Закон розглядає його в якості крайньої міри, що підлягає застосуванню тільки у випадках і в порядку, що прямо передбачені законом.

Житловий кодекс України встановлює три види виселення: а) судове виселення з наданням іншої площі; б) судове виселення без надання іншої площі; в) адміністративне виселення без надання другої площі чи з наданням її.

З прийняттям Конституції України і встановленням у ст. 47 норми, згідно з якою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, адміністративний порядок виселення на практиці не застосовується, оскільки є неконституційним.

При судовому порядку рішення про виселення виносить суд, а реалізує його державний виконавець, якщо таке не відбувається добровільно. Суд установлює термін виселення, що з урахуванням особливих обставин може бути згодом продовжений. У випадках виселення з наданням іншої площі цей термін повинен бути точно визначений.

Житлове законодавство передбачає в якості основного виду виселення - виселення з наданням громадянам іншого упорядкованого житлового приміщення, за винятком випадків, зазначених у Кодексі. Таким чином, виселення без надання іншого упорядкованого житлового приміщення є винятком із загального правила.

Упорядкованим є житлове приміщення, що не тільки відповідає необхідним санітарним і технічним вимогам, але й обладнано відповідними комунальними зручностями, характерними для даного населеного пункту (газ, водопровід, центральне опалення, туалет, ванна й ін.). У випадку, коли такі зручності мають не всі житлові приміщення даного населеного пункту, варто виходити зі ступеня такої опорядженості більшості житлових приміщень у даному населеному пункті будинків державного і суспільного житлового фонду.

Деяким наймачам для відселення дається інше житлове приміщення із благоустроєм, що цілком відповідає нормам опорядженості даного населеного пункту, але нижче старого рівня благоустрою (наймач, наприклад, користувався природним газом, підведеним лише до будинків, розташованих поблизу траси газопроводу, а більшість житлових будинків у населеному пункті обладнані газобалонними установками зі скрапленим газом). Розглядати це як обмеження житлових умов наймача не є правильним. Якщо наймач житлового приміщення раніше користувався прихожою, коморою, балконом або іншими підсобними приміщеннями, а в наданому для відселення житловому приміщенні такі підсобні помешкання меншого розміру або взагалі відсутні, основ вважати його невпорядкованим також нема. Водночас не можна визнати правильним надання наймачу, що займав невпорядковане житлове приміщення, такого ж невпорядкованого житлового приміщення, якщо в даному населеному пункті більшість житлових приміщень е впорядкованими. Наймачу в такому випадку повинно бути надане для відселення житлове помешкання, що відповідає ступеню впорядженості більшості житлових приміщень даного населеного пункту.

До числа впорядкованих відносяться і житлові приміщення, призначені для малосімейних і самотніх громадян, що відповідно до проекту обладнані напів-ваннами або піддонами з душовими установками замість ванних.

У випадку виникнення суперечки з приводу відповідності наданого житлового приміщення санітарним, технічним вимогам і ступеню його благоустрою суд може доручити відповідним санітарно-епідеміологічним або житлово-комунальним органам провести його обстеження й дати висновок про це.

Варто мати також на увазі, що інше опоряджене житлове приміщення, надане для виселення в передбачених законом випадках, повинно знаходитися в будинку капітального типу. З цього випливає також, що житлове приміщення повинно бути придатним для постійного проживання в ньому цілодобово.

За розміром інше благоустроєне житлове приміщення, як установлено ст. 113 ЖК України, повинно бути не менше того, що займав наймач, але в межах норми житлової площі (13,65 кв. м на людину). Якщо наймач або проживаючі разом із ним члени сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, інше житлове приміщення дається з урахуванням норми основної і додаткової житлової площі. У тих же випадках, коли наймач займав житлове приміщення, менше за розміром, чим це передбачено нормами середньої заможності житловою площею в даному населеному пункті, інше житлове приміщення, що виселяється, дається відповідно до встановленої норми середньої заможності житлової площі.

Громадянам, що займали окрему квартиру, повинна бути надана окрема квартира. Якщо наймач займав більше однієї кімнати, йому дається житлове приміщення, що складається з того ж числа кімнат.

Опоряджене житлове приміщення, надане у зв'язку із виселенням (розірванням), відповідно зі ст. 113 ЖК України, повинно знаходитися в межах даного населеного пункту і відповідати вимогам ст. 50 ЖК України, тобто бути у будинку капітального типу, опорядженим стосовно до умов даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, розміром не менше того, що займається, або зменшеним лише в межах надлишків житлової площі, із тією ж кількістю кімнат, а якщо особа, що виселяється, мешкає в окремій квартирі, то й у виді окремої квартири.

Межа населеного пункту (міста, селища міського типу, сільського населеного пункту) визначається відповідно до адміністративно-територіального поділу, зокрема в рішенні про надання житлового приміщення. Не суперечить вимогам ст. 113 ЖК надання опорядженого житлового приміщення при відселенні наймача, що мешкає в житловому будинку, який підлягає зносу, не в тому районі міста, де знаходиться будинок, що зноситься, а в іншому, де зводяться нові житлові масиви, але в межах даного міста, що має районний розподіл. Водночас це загальне правило не може застосовуватися в кожному конкретному випадку. Надане для відселення житлове приміщення повинно бути придатним для проживання з урахуванням індивідуальних особливостей і доказів, що заслуговують уваги та інтересів осіб, яким воно призначено. Було б неправильним надання в зв'язку зі зносом житлового будинку особі, що мешкала поблизу від місця роботи, опорядженого житлового приміщення в іншому районі міста, якщо за станом здоров'я, підтвердженим висновком медичних органів, їй протипоказані поїздки в міському транспорті на тривалі відстані. Надане для відселення по передбаченим законом основам опоряджене житлове приміщення повинно відповідати й іншим вимогам (ст. 50 ЖК). Не припускається, зокрема, при наданні жилих приміщень заселення:

- однієї кімнати особами різної статі, які старше дев'яти років, крім подружжя;

- квартири, побудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ям або двома і більше самотніми особами;

- пристарілим, за висновком лікувально-профілактичної установи відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання житлове приміщення повинно надаватися на нижніх поверхах або в будинках із ліфтами;

- однієї кімнати особами, що страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не мають змоги мешкати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї:

- в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Нехтування загальним правилом підлягає судовому виселенню з наданням іншої житлової площі (ст. 109 ЖК) Інші види виселення припустимі, якщо вони пряме передбачені законодавством. Розглянемо усі ці випадки. Виселення з наданням громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення

Як відзначалося, цей вид виселення має загальне значення. Звідси, проте, не випливає, що до нього можна удатися в усіх випадках, коли наймодавець побажає виселити наймача. Ми погоджуємося з думкою професора О.С. Іоф-фе, що якби справа виглядала саме таким чином, то право на житлову площу втратило б властивість стабільності, а це є однією із його основних якостей. Вона обумовлює цілком інший принцип: за загальним правилом виселення взагалі неможливе, навіть і з наданням іншої площі. Винятки з нього встановлені законом. Але якщо закон, надаючи право на виселення, не визначає його порядку, необхідно застосовувати загальний порядок виселення по суду з наданням іншого житлового приміщення. Як правило, відповідна обмовка міститься у самому законі1.

Громадяни виселяються з жилих будинків державного і громадського житлового фонду з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, якщо:

- будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;

- будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;

- будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.

Офіцерів, прапорщиків і мічманів, військовослужбовців надстрокової служби Збройних Сил і прирівняних до них осіб, звільнених з дійсної військової служби у відставку або в запас, а також осіб, які проживають разом з ними, може бути виселено із займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення. У такому ж порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв'язок із Збройними Силами України.

Виселення у зв'язку із знесенням будинку. Знос житлового будинку - одна з підстав надання інших упорядкованих житлових помешкань громадянам. Виселення громадян у зв'язку зі зносом житлових будинків державного або громадського житлових фондів звичайно пов'язано зі здійсненням планової забудови міст і інших населених пунктів. Знос будинку може мати місце в зв'язку з вилученням земельної ділянки, на якій він розташований. Необхідність вилучення земельної ділянки для державних та громадських потреб і знесення розташованого на ній будинку виникає, наприклад, у зв'язку з розширенням чи розбудовою нових підприємств, інших споруд, із реконструкцією вулиць чи площ, будівництвом лікарень, інших об'єктів. Знос може мати місце і в зв'язку з його непридатністю для проживання. Житлові будинки державного і громадського житлового фонду, незалежно від їх відомчої приналежності, у разі потреби можуть бути знесені, але рішення про це приймається тільки виконавчим комітетом відповідної Ради, на території якої розташований житловий будинок.

Якщо будинок, у якому знаходиться житлове помешкання, підлягає зносу в зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або суспільних потреб, громадянам, що виселяються з нього в інше опоряджене житлове помешкання, воно надається підприємством, установою, організацією, які отримують земельну ділянку. В інших випадках знесення будинку (наприклад, у зв'язку з його непридатністю для проживання) громадянам, що виселяються з нього, інше опоряджене житлове приміщення надається підприємством, установою, організацією, яким належить будинок, або органом місцевого самоврядування.

Інше впорядковане житлове приміщення у вигляді окремої квартири надається наймачу і членам його сім'ї, які постійно мешкають у будинку, що підлягає знесенню і мають самостійне право на житлову площу в ньому. Не виключена можливість надання двох або декількох квартир, якщо в житловому приміщенні, що займається наймачем, фактично утворилося і мешкає дві або більше сімей, що мають самостійні бюджети і відокремлено ведуть домашнє господарство. Роздільно можуть даватися також квартири колишньому подружжю, що розірвало шлюб, але продовжує мешкати в житловому будинку, що підлягає знесенню.

Піднаймачі і тимчасові мешканці, незалежно від часу проживання в квартирі наймача, не користуються правом на надання житлового помешкання при знесенні житлового будинку.

Якщо в будинку знаходиться службове житлове помешкання, надане у встановленому порядку особам, що мають право користуватися їм, наймачу такого житлового помешкання для відселення може бути надане інше службове житлове помешкання.

Інше впорядковане житлове приміщення для відселення в зв'язку зі зносом житлового будинку дається відповідно доч. 1 статті 111 ЖК.

У судовому порядку договір найму житлового приміщення розривається при відмові наймача від одержання, наданого житлового приміщення і виселення в добровільному порядку.

Виселення з житлових будинків, що загрожують обвалом.

Відомо, що жилі будинки (житлові приміщення) під впливом часу, природних умов і в результаті їх використання поступово зношуються і можуть прийти в стан, що загрожує обвалом. Як вказано у правовій літературі, необхідність розірвання договору найму і виселення із жилих будинків або жилих приміщень, що загрожують обвалом, пов'язана з прийняттям невідкладних заходів для відселення з метою безпеки проживаючих у них громадян.

Обвал може загрожувати всьому будинку чи частині приміщень цього будинку. Висновок про технічний стан житлового будинку або жилого приміщення, у залежності від галузевої приналежності, складає спеціально створена комісія з числа відповідних спеціалістів. Висновки комісії про загрозу обвалу житлового будинку або житлового приміщення затверджуються місцевим виконкомом, незалежно від того, у чийому віданні вони знаходяться, водночас з ухваленням рішення про надання для відселення громадян іншого впорядкованого житлового приміщення.

Обов'язок по наданню іншого впорядкованого житлового приміщення при виселенні з жилого будинку, що загрожує обвалом, покладається відповідно до ст. 112 ЖК залежно від приналежності будинку на виконавчий комітет місцевої Ради або юридичну особу, а при неможливості надання житлового приміщення цією організацією - на виконавчий комітет місцевої Ради.

Правом на одержання іншого обладнаного жилого приміщення у зв'язку з виселенням із житлового будинку, що загрожує обвалом, користуються не тільки проживаючі в них наймачі, а і члени їхніх сімей.

Виселення з житлового будинку (житлового приміщення), що підлягає переустаткуванню в нежилий. Розірвання договору найму житлового помешкання і виселення наймача і членів його сім'ї з наданням іншого впорядженого житлового помешкання провадиться у випадку переустаткування житлового будинку або житлового помешкання, що займається наймачем, у нежиле.

Законом (ст. 8 ЖК) встановлено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням відповідних виконавчих органів (ч. 2 ст. 7 ЖК).

Виконавчий комітет відповідної місцевої Ради приймає рішення про переведення житлового будинку або житлового помешкання в нежилі незалежно від відомчої приналежності житлового фонду, причому переведення житлових будинків і житлових помешкань відомчого і громадського житлового фонду в нежилі не може провадитися з ініціативи підприємств, установ, організацій або органу управління громадської організації. Відповідно до ч. 2 ст. 8 ЖК УРСР таку пропозицію можуть вносити лише міністерства, державні комітети, відомства і центральні органи громадських організацій. Переведення житлових будинків і житлових помешкань, що належать житлово-будівельним кооперативним, у нежилі не припускається взагалі, за винятком випадків, коли житловий будинок став непридатним для проживання (частини 3, 4 ст. 8 ЖК).

Можливість ухвалення рішення про переведення житлового будинку або житлового помешкання в нежилі обумовлена як непридатністю його для подальшого проживання, так і виниклою необхідністю розміщення в ньому лікувальної установи, підприємств побутового обслуговування, суспільного харчування, торгівлі або розширення виробничих площ розташованих поруч промислових і інших підприємств, установ або організацій.

Обов'язок по наданню іншого упорядкованого житлового помешкання для виселення після ухвалення рішення про переустаткування житлового будинку або житлового помешкання в нежилі покладається відповідно до ч. 2 ст. 111 ЖК на організацію, якій належить переустатковувати житловий будинок або житлове помешкання або якій призначається передати переустаткований житловий будинок (житлове помешкання). При відсутності у організації або неможливості надання нею житлового помешкання обов'язок по його наданню покладається на виконавчий комітет місцевої Ради, на території якого розташовані житлові будинки або житлові помешкання, що підлягають переустаткуванню.

Правовою підставою для розірвання договору найму, у даному випадку є зміна цільового призначення житлового будинку або житлового помешкання, що у зв'язку з переведенням у нежилі виключаються зі складу житлового фонду. Тому передача житлового будинку або житлового помешкання для використання в якості фонду відселення для надання житлової площі на час капітального ремонту або переустаткування під службове помешкання або гуртожиток не є підставою для розірвання договору найму по передбаченим ч. 2 ст. 111 ЖК підставам.

Склад осіб, що мають право на забезпечення житловою площею при переведенні житлового будинку або житлового помешкання в нежилі, а також кількість квартир, що можуть бути надані, визначається в такому ж порядку, як і при забезпеченні житловими помешканнями при знесенні житлового будинку або житлового помешкання в зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або громадських потреб.

Надаване громадянам у зв'язку з виселенням інше благоустроєне жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати вимогам статті 50 ЖК України. Громадянам, які займали окрему квартиру, має бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш ніж одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з того ж числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак у межах норм жилої площі. Якщо наймач або член сім'ї, що проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жилі приміщення надаються з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житлового приміщення в даному населеному пункті, відселюваному надаються жилі приміщення відповідно до встановленого розміру.

Виселення з житлових приміщень, що знаходяться на території військових містечок.

Специфічна підстава міститься в ч. 2 ст.110 ЖК. У ній передбачена можливість виселення з житлових приміщень у військових містечках офіцерів, прапорщиків і мічманів, інших військовослужбовців надстрокової служби у Збройних Силах України і прирівняних до них осіб, звільнених із дійсної військової служби у відставку або в запас, а також тих, хто проживає разом із ними, із житлових приміщень, що знаходяться у військових містечках, з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення. У такому ж порядку виселяються з військових містечок інші особи, що втратили зв'язок зі Збройними Силами але продовжують займати житлові приміщення у військових містечках.

Закриті військові містечка є одним із видів закритих адміністративно-територіальних утворень. Підставою для розірвання договору найму і наступного виселення із житлового приміщення, що знаходиться у військових містечках та займається звільненими із дійсної військової служби у від ставку або запас, є сам факт припинення військової служби незалежно від причини звільнення або втрати зв'язку з Збройними Силами, оскільки ця обставина виключає можливість подальшого проживання у військових містечках із їх особливим правовим режимом1. Дія ч. 2 ст. 110 ЖК поширюється і на осіб, що проходили службу у військових частинах МВСУ і СБУ, або тих, що мали зв'язок із ними на інших засадах. Іншими особами, крім тих, що були військовими, є, наприклад, громадяни, які працювали у відповідних військових частинах (установах) за трудовим договором і звільнилися (звільнені) з роботи.

Надане для виселення інше опоряджене житлове приміщення не обов'язково повинно знаходитися в місці розташування військового містечка, воно може бути надане в межах того адміністративного району, на території якого розташоване військове містечко.

Виселення громадян у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку

Під час проведення капітального ремонту жилого будинку державного або громадського житлового фонду встановлені особливі правила для виселення наймача. В частині 1 ст. 101 ЖК передбачено, що при проведенні капітального ремонту в указаних жилих приміщеннях, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на деякий період інше житло, не розриваючи при цьому договорів найму на ремонтоване приміщення.

Виселення «на деякий період» означає, що житлове зобов'язання не припиняється: після того, як капітальний ремонт буде завершений, наймач вправі зайняти своє попереднє приміщення. Але і виселення, і повернення старого приміщення закон пов'язує з певними умовами. По-перше, для виселення необхідно, щоб будинок дійсно потребував капітального ремонту. По-друге, ремонт є неможливим без попереднього виселення. По-третє, при наявності спеціальних коштів для проведення ремонту. Необхідність виселення виникає, наприклад, при проведенні перепланування квартири, заміні перекриття і т. д. Перші два факти підтверджуються висновком спеціальних органів, де вказується і термін проведення такого ремонту. При наявності вказаних умов і у разі відмови наймача від переселення в Інше жиле приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Разом з тим вважаємо істинним висновок, що коли проведення ремонту може бути здійснено без звільнення приміщення наймачем і членами його сім'ї, то наймодавець не вправі ставити питання про їх виселення. Необхідно підкреслити, що водночас законодавство не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній можливо провести без виселення, хоча при цьому для жильців і створюються певні незручності.

Жиле приміщення, надане на час капітального ремонту, має знаходитись у межах даного населеного пункту і від повідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Як правило, наймодавець надає наймачу в таких випадках за рахунок спеціально створеного маневрового фонду друге жиле приміщення, придатне для проживання, хоча і не завжди рівноцінне приміщенню, з якого наймач тимчасове виселяється. При цьому не дивлячись на збереження попереднього договору наймач вносить квартирну плату лише за житло, надане йому на час ремонту. Наймач не зобов'язаний проводити поточний ремонт у тому приміщенні, що йому тимчасово надано. Але це не звільняє його від виконання загальних зобов'язань по забезпеченню збереження жилих будинків, тобто бережно відноситись до вказаного приміщення, використовувати відповідно до призначення, дотримуватись правил утримання жилих приміщень і т.д.

Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією наймач вселяється у жиле приміщення, яке він раніше займав. У тому випадку, коли наймодавець надасть приміщення, в якому проводився капітальний ремонт, іншим особам, наймач може в судовому порядку вимагати їх виселення. З другого боку, викладення вказує і на обов'язок наймача звільнити після закінчення ремонту приміщення, надане для тимчасового проживання. Проте ремонт інколи призводить до перепланування і перебудови, в результаті чого старе приміщення може перестати існувати або істотно зменшитись чи збільшитись. У тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться чи істотно зменшиться, йому та членам його сім'ї, відповідно до діючого законодавства, повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту.

Витрати наймача по переселенню, викликаному капітальним ремонтом жилого будинку, відшкодовуються наймодавцем. При цьому маються на увазі не тільки витрати, пов'язані з переселенням в жиле приміщення, надане на час ремонту, а і вселення в приміщення, яке наймач займав раніше.

Частина 6 ст.101 ЖК передбачає, що замість надання жилого приміщення на час проведення капітального ремонту жилого будинку наймачеві та членам його сім'ї за їх згодою та згодою наймодавця може бути надано в постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення. Наявність такої норми пов'язана з тим, що тимчасове переселення в інше приміщення, незалежно від відшкодування видатків, створює для громадян певні складнощі (наприклад, із цього приміщення важко добратися до місця роботи, навчання, дитячого закладу). Поряд з цим в окремих випадках відсутність жилої площі в будинках маневреного фонду не дає можливості проведення капітального ремонту. Тому житлові органи бувають зацікавлені у відселенні жильців із жилих приміщень на постійне проживання. Після закінчення ремонту ці приміщення заселяються іншими громадянами у встановленому порядку.

Інші випадки виселення з наданням громадянам іншого жилого приміщення.

З наданням іншого жилого приміщення може бути виселено:

- робітників і службовців (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину. Списки таких підприємств, установ, організацій повинні бути затвердженими КМ України;

- громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.

Відповідно до ст. 114 ЖК виселення із жилих будинків вказаних організацій проводиться з наданням іншого, хоча і не обов'язково благоустроєного житла. Однак надане громадянам у зв'язку з виселенням інше жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам тобто придатним для проживання в ньому. Суперечки і розбіжності щодо придатності жилого приміщення для проживання і відповідності його санітарним і технічним вимогам вирішуються судом з урахуванням висновку санітарно-епідеміологічних або житлово-комунальних органів про санітарний і технічний стан житлового приміщення, а також його придатності для постійного проживання. Воно може бути і меншим за площею, ніж те, що займав наймач. Проте в кожному випадку розмір наданого іншого приміщення повинен бути більшим норми, при якій у даному населеному пункті громадяни беруться на облік як ті, що потребують поліпшення житлових умов.

У правовій літературі відзначається, що при наявності підстав для виселення робітника разом з ним, як правило виселяються і всі члени його сім'ї, оскільки їх право користування житлом залежить від права на неї робітника, що виселяється. Разом з тим у випадках, коли робітник залишив свою сім'ю і перейшов жити на інше місце, але при цьому зберіг трудові відносини з організацією, члени його попередньої сім'ї виселенню не підлягають.

Виселення звільнених робітників не може бути поставлено в залежність від їхнього бажання повернутися на роботу до підприємства, установи чи організації, що надали жиле приміщення.

Інше приміщення громадянам, що виселяються відповідно до ст. 114 ЖК, надає та організація, що пред'явила позов про виселення. Причому судова практика виходить з того, що позов може бути задоволене тільки у тому випадку, коли організація реально має можливість виселити робітника, тобто представити до суду ордер чи дані про передбачуване житло.

Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення

Як указував О.С.Іофе, цей вид виселення може бути застосований при наявності підстав двоякого роду: злісне порушення житлових обов'язків наймачем або відпадання умов, при яких житлове зобов'язання зберігається1. Так, якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил суспільного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення.

Особам, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов'язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.

Осіб, які самоправне зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення.

Виселення без надання житлового приміщення провадиться, якщо наймач, члени його сім'і або інші спільно проживаючі з ним особи систематично порушують або псують житлове приміщення. Оскільки громадяни зобов'язані використовувати житло відповідно до його призначення, додержуватися правила користування ним, бережно ставитися до санітарно-технічного й іншого устаткування, недотримання цих правил може спричинити такого роду наслідки.

Закон встановлює в якості умови виселення осіб, винних у руйнації або псуванні житлового приміщення, наявність фактів про те, що ці дії носили систематичний характер, а до винного в цьому були застосовані заходи попередження і суспільного впливу, які виявилися безрезультатними (наприклад, його поведінка була предметом розгляду органів міліції, прокуратури, суду, громадських організацій).

Передбачається, що руйнація або псування здійсню валися із вини наймача. Виселенню підлягають лише конкретно винні в цьому особи - наймач даного приміщення чи хто-небудь із членів його сім'ї, що сумісно проживають із ним опікуни, попечителі, піднаймачі, тимчасові жильці та інші, які спільно проживають. Провина цих осіб може носити як характер умислу, так і грубої необережності. Вони відповідають і за дії неповнолітніх дітей. Тому, якщо в житловому приміщенні мешкають інші члени сім'ї, що не здійснювали дій спрямованих на пошкодження приміщення, то вони не підлягать виселенню. Вимогу про виселення винної особи можуть заявити як наймодавець, так і громадяни, що мешкають у даному будинку або квартирі, у тому числі й інші члени сім'ї наймача. Не можуть служити підставою виселення наймача руйнація або псування житлового приміщення, якщо вони відбулися не з його вини. Наприклад, аварія водопроводу, тепломережі, каналізації, електроустаткування й ін., тобі виникли із об'єктивних причин.

На думку ряду вчених винне поводження особи може виявлятись не тільки в активних діях, але й у формі бездіяльності, невиконання яких-небудь обов'язків.

Псування або ушкодження житла може виявлятися в різних формах: в ушкодженні стін, підлог, устаткування будівлі, у псуванні й ушкодженні не тільки жилих кімнат, але і місць загального користування.

Під систематичністю необхідно розуміти скоєння двох і більше таких правопорушень. При цьому необхідно, щоб до винної особи попередньо були застосовані міри попередження суспільного впливу.

Житло призначене для постійного проживання в ньому. Але мають місце випадки, коли житло здається виробничим і торговим організаціям, в ньому утримуються тварини і т.п. Закон не дозволяє цього. В такому вирішенні питання зацікавлений і власник житла. Такі дії, з точки зору житлового законодавства, розцінюються як використання жилого приміщення не за призначенням, а тому є підставою для виселення із нього без надання іншого.

До таких підстав відноситься і систематичне порушення правил суспільного співжиття, чим створюють неможливі умови для проживання інших в одній квартирі чи одному домі. Розірвання договору соціального найму житла і виселення без надання іншого помешкання, відповідно до ст. 116 ЖК УРСР, припускається у випадках:

- протиправної винної поведінки особи, що створює своїми діями неможливість спільного проживання в одній квартирі або цілому будинку;

- систематичного характеру таких дій;

- безрезультатності заходів попередження або суспільного впливу і продовження винним негідної поведінки.

Як зазначено у правовій літературі, протиправна винна поведінка - це навмисні дії особи, безпосередньо пов'язані не тільки з явною неповагою до звичайних правил спільного проживання (скандали, дебоші, образи, заподіяння тілесних ушкоджень), але також навмисне ігнорування встановлених правил користування житловими і підсобними приміщеннями, невиконання вимог про дотримання тиші в квартирах і на подвір'ї а також інші навмисні дії, що перешкоджають нормальному проживанню в квартирі або житловому будинку. Місце учинення винною особою таких дій значення не має (у квартирі стосовно Членів сім'ї або інших проживаючих із нею осіб, у загальній квартирі стосовно інших її користувачів або в окремій квартирі стосовно сусідів, інших мешканців будинку).

Оскільки мова йде про навмисні дії, виключається відповідальність осіб, що страждають слабоумством, душевнохворі або іншими захворюваннями. Не може ставитися питання про виселення всіх проживаючих у квартирі осіб, якщо навмисні винні дії чинить наймач житла або один із членів його сім'ї,

Деякі наймачі або члени їх сім'ї в силу своїх професійних занять змушені виконувати значну частину роботи вдома (займатися машинописом, грати на музичних інструментах, користуватися швейною машиною і т. п.). Утворювані в зв'язку з цим незручності не можуть розглядатися як обставини, що спричиняють виселення з мотивів неможливості спільного проживання, якщо ці дії не порушують встановлених правил користування жилим приміщенням, якими забороняється, наприклад, грати на духових інструментах із відкритими вікнами або балконними дверми; грати на інструментах в квартирі і на подвір'ї з 23 до 7 години ранку (п. 22 Правил користування приміщеннями житлових будинків... ПКМУ № 572 від 8 жовтня 1992 р.).

Виселення через неможливість спільного проживання може мати місце лише при систематичному порушенні винним правил суспільного співжиття. Водночас, як роз'яснив пленум Верховного Суду УРСР у п. 17 постанови від 12 квітня 1985 р., при розгляді справ про виселення на підставі ст. 116 ЖК УРСР осіб, що систематично порушують правила суспільного співжиття і роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або житловому будинку, варто виходити з того, що при антигромадському поводженні, що продовжується, виселення винного може бути й у випадку повторного порушення, якщо раніше вжиті заходи попередження або суспільного впливу не дали позитивних результатів.

Доказом застосування мір попередження і громадського впливу можуть служити постанови про притягнення до адміністративної відповідальності, офіційні застереження, рішення суду або третейського суду про притягнення до відповідальності, протоколи або постанови громадських організацій, трудових колективів, що засудили дії винного. Одні лише факти звернення у відповідні органи зі скаргами на порушення правил суспільного співжиття без застосування до винного заходів впливу цими органами не є підставою для виселення.

Законом не встановлений період, протягом якого можуть враховуватися факти порушень правил, що мали місце, суспільного співжиття, тому порушення позову про виселення ставиться у пряму залежність від часу застосування заходів впливу за попередні порушення. Пред'явлення позову про виселення слідом за застосуванням відповідного заходу впливу не може бути визнано правомірним, тому що мається на увазі, що такі вимоги можуть бути заявлені лише у випадку, коли після застосування заходів впливу до винної в порушенні правил суспільного співжиття особи його поведінка не змінилася і скоєні нові неправомірні дії, що і послужило підставою розглядати їх як несумісні з установленими правилами суспільного співжиття. Проте в кожному конкретному випадку суд може дати їм оцінку і з урахуванням давнини скоєних дій, їх характеру і наступного поводження винного розв'язати суперечку, що виникла.

Виселення без надання іншого житлового помешкання обумовлено ще і безрезультатністю застосованих до винної особи заходів попередження і суспільного впливу.

Як роз'яснив пленум Верховного Суду УРСР у п. 17 постанови від 12 квітня 1985 р., є, зокрема, міри попередження, застосовувані судами, прокурорами, органами внутрішніх справ, адміністративними комісіями виконкомів, а також міри суспільного впливу, прийняті на зборах мешканців будинку або членів ЖБК, трудових колективів та інших громадських організацій за місцем роботи або проживання відповідача (незалежно від прямих указівок щодо можливого виселення).

Систематичне порушення правил суспільного співжиття може призвести не тільки до виселення із займаного житла. Це крайня міра. Закон допускає, щоб до особи, яка систематично порушує загальнолюдські правила співжиття, були застосовані й інші санкції. Замість виселення вона може бути зобов'язана зробити обмін свого житла на інше житлове помешкання, зазначене зацікавленою в обміні стороною.

Надане для відселення в порядку обміну житлове приміщення в цих випадках може бути по розміру і менше належної частки жилої площі, що раніше ним займалася. Але в усіх випадках цей обмін повинен провадитися відповідно до встановлених правил обміну житлових помешкань.

Ініціювати процес виселення осіб, що систематично порушують правила суспільного співжиття, можуть зацікавлені в цьому особи. До таких можна віднести наймодавця, наймача житла, членів його сім'ї, сусідів по будинку або по квартирі, уповноважені на те громадські організації і т. д.

Виселення осіб, що позбавлені батьківських прав, якщо їх спільне проживання із дітьми, по відношенню до яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим. Виселення без надання іншого житлового помешкання застосовується до осіб, позбавлених у встановленому законом порядку батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми, у відношенні до яких вони позбавлені таких прав, визнано неможливим. При вирішенні цього питання до уваги беруться ті самі підстави, що були причиною позбавлення батьківських прав, а саме: жорстоке ставлення до дітей, систематичне пияцтво, аморальна поведінка, спонукання до крадіжок, учинення скандалів та інший згубний вплив на них. Основна спрямованість даного правила полягає у тому, щоб уберегти дітей від негативного впливу особи, позбавленої батьківських прав (або обмеженого в батьківських правах), створити їм належні умови для проживання. Тому при вирішенні даної категорії справ, на думку О.А. Пушкіна, не потрібно встановлювати систематичність неправомірної поведінки вказаних осіб, не потрібно застосування до них заходів попередження і громадського впливу.