Договор аренды земельного участка

Широкое понимание договора имущественного найма предполагает рассмотрение договора аренды как его разновидности, обосновывая это тем, что законодательством разрешено долгосрочное пользование землёй, что является одной из характерных черт имущественного найма См.: Басин Ю. А. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества // Советское государство и право. 1995. № 5. С. 14.. Законодательство предусматривает возможность долгосрочной аренды, например аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на срок от 10 до 49 лет (ч. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ Лесной кодекс Российской Федерации: федер. закон. Рос. Федерации от 4 дек. 2006 г. № 200-ФЗ : (в ред. от 29 дек. 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 50. Ст. 5278.).

Другие авторы считают, что договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, вещей, находящихся в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды земель значительно шире, так как он опосредует не только имущественные, но и земельные отношения. Так, Б. В. Ерофеев См.: Ерофеев Б. В. Земельное право. М., 1999. С. 203. считает, что договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, не присущими договору имущественного найма, что свидетельствует о земельно-правовом характере договора аренды земельного участка, поскольку его нормативной основой являются акты земельного законодательства.

Следует отметить, что «употребление в литературе и нормативных актах одного или другого термина связано не столько с различием видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в различных сферах» Мырзов С. А. Указ. соч. С. 19.. В сфере земельных отношений применение словосочетания «имущественный наём земельного участка» не нашло своего распространения ни в теории, ни на практике. Согласно ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» права на земельные участки, не предусмотренные ст. 15, 20-24 ЗК РФ (в ст. 22 ЗК РФ идёт речь об аренде земельных участков), подлежат переоформлению после введения в действие ЗК РФ.

Следовательно, специальные нормы, содержащиеся в ЗК РФ и иных актах земельного законодательства, не содержат термина «имущественный наём», поэтому применительно к земельным участкам более правильно использовать термин «аренда земельных участков».

Договор аренды земельного участка имеет свою специфику. Во-первых, основным фактором определяющим правовую природу договора аренды земельного участка является "характер того общественного отношения, формой которого он выступает" Ахметшина Л. М. Указ. соч. С. 80.. Договор аренды земельного участка является разновидностью договора аренды и регулирует отношения по передаче во временное владение и (или) пользование имущества - земельного участка. Передача имущества по договору аренды не сопровождается переходом права собственности на него. Арендодатель получает имущество только во владение и (или) в пользование. Данное обстоятельство существенно отличает договор аренды от таких договоров, как мена или купля-продажа.

Во-вторых, законодатель стремится наиболее детально урегулировать общие положения об аренде в главе 34 ГК РФ. По сравнению с ранее действовавшим ГК РСФСР ныне действующий ГК РФ увеличил число статей, посвящённых аренде с 12 до 65, при этом не нарушая принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) См.: Толстой Ю. К. Указ. соч. С. 256..

Среди разновидностей договора аренды: прокат (§ 2 главы 34), аренда транспортных средств (§ 3 главы 34), аренда зданий и сооружений (§ 4 главы 34), аренда предприятий (§ 5 главы 34), финансовая аренда (лизинг) (§ 6 главы 34). Положения, предусматривающие специфику аренды земельных участков отсутствуют в ГК РФ и предусмотрены в ЗК РФ и иных нормативно-правовых актах.

С. В. Кириллова См.: Кириллова С. В. Договор аренды земельных участков по гражданскому праву : дис. …канд. юрид. наук. М., 2005. С. 60. предлагает выделять не три основных признака аренды, как вида пользования имуществом (характерных для гражданского права), а четыре: 1) имущество передаётся во владение и (или) пользование; 2) имущество передаётся на время; 3) использование имущества является возмездным; 4) имущество передаётся для использования с определённой целью. Последний признак имеет большое значение в договоре аренды земельных участков, так как, земля должна использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением (п. 2 ст. 8 ЗК РФ). Несоблюдение целевого назначения может повлечь административную ответственность для виновных в нарушении целей использования земельного участка (ст. 8.8 КоАП РФ).

Выявление правовой природы договора аренды не возможно без его юридической характеристики, которая включает в себя следующие признаки договора:

договор аренды является консенсуальным, поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества, которая носит условный характер. Передача земельного участка производится путём подписания сторонами акта приёмки-передачи земельного участка, который «представляет собой доказательство существования определённых характеристик, свойственных предмету договора при его передаче в аренду, таких как качественные характеристики земельного участка и иные данные» Федькин Л. О. Указ. соч. С. 41.. Данное положение применяется к договорам аренды земельных участков, заключённых на неопределённый срок или срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). В остальных случаях договор аренды земельного участка следует относить к региструмальным договорам См.: Болтанова Е. С. Договора купли-продажи недвижимости (общие положения) : дис. ...канд. юрид. наук. Томск, 2001. С. 112. в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ (подробнее этот признак договора рассмотрен в Главе 2 данной дипломной работы). Но и в данном случае до государственной регистрации договора сторонами должна быть соблюдена простая письменная форма договора. договор аренда земельный

договор аренды является взаимным (двусторонне обязывающим), то есть, права и обязанности по данному договору возлагаются на обе его стороны. «Права и обязанности сторон являются корреспондирующими: право одной стороны отвечает обязанности другой стороны» Скребкова О. П. Указ соч. С. 80.. Например, у арендатора существует обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В свою очередь арендодателю корреспондируется право прекращения аренды в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (пп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Договор аренды является возмездным и предполагает, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Следует отметить, что в легальном определении договора аренды прямо оговариваются правомочия арендатора в отношении предмета аренды, - временное владение и пользование или временное пользование. Под правом владения понимается право на реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Под правом пользования понимается право на извлечение из имущества его полезных свойств. Это правомочие подтверждает абз. 2 ст. 607 ГК, устанавливая, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Осуществление пользования не обязательно должно быть сопряжено с владением земельным участком. Как отмечает О. П. Скребкова «для достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладание им правомочиями, характерными для пользования; права же, характеризующие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации целей аренды» См.: Скребкова О. П. Указ. соч. С. 83..

Определяющее значение в арендных отношениях имеет предоставление арендатору земельного участка возможности им пользоваться. Именно поэтому договор аренды получил широкое распространение в условиях рынка, свободного экономического оборота.

В Российской Федерации единое право собственности арендодателя следует рассматривать, как расщепляемое на более мелкие правомочия. Определённые элементы владения и пользования имеют и арендодатель и арендатор, но разделение этих элементов согласовано. Например, если арендатор получил право приходить, обрабатывать, предоставленный по договору аренды земельный участок, арендодатель сохраняет право на доступ к участку, мониторинг (контроль) за его состоянием, продолжает учитывать его в своём статистическом и бухгалтерском учёте.

Кроме того, если мы будем рассматривать владение и пользование, как отдельные правомочия собственника земельного участка, передаваемые по договору арендатору, то следует признать, что они должны быть специально прописаны в договоре и имеют существенное значение для квалификации прав арендатора.

В литературе справедливо отмечается См.: Ахметшина Л. М. Указ. соч. С. 153., что частично передается по договору аренды земельного участка правомочие распоряжения. Например, арендатор может передать земельный участок в субаренду другому лицу. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу и т.д, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами («другим законом» является Земельный кодекс РФ). Ответственность за все действия нового арендатора несёт прежний арендатор. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Первоначальный арендатор в рассматриваемом примере является субъектом, имеющим право сдавать земельный участок в субаренду в силу закона, при условии уведомления арендатора, и выступает в качестве арендодателя при заключении договора субаренды. Следовательно, в исключительных случаях по договору аренды земельного участка к арендатору может переходить частично правомочие распоряжения предоставленным по договору земельным участком.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ необходимо разграничивать субаренду земельного участка (поднаём) и передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаём). Согласно п.16 информационного письма ВАС РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой : информ. письмо Президиума ВАС РФ от 11 янв. 2002 г. № 66 // Собрание законодательства. 2002. № 453. Ст. 5634. передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Это положение подтверждает п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

В настоящее время земельное законодательство не содержит определения договора аренды земельного участка. Д. В. Добрачёв, определяет договор аренды земельного участка как договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство См.: Добрачёв Д. В. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Право и экономика. 2004. № 10. С. 90..

Следует отметить, что в вопросе о предоставлении арендатору части земельного участка в юридической литературе существует дискуссия. Одни авторы (О. П. Скребкова) считают, что арендовать можно всякую часть земельного участка. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть части земельных участков. В абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ оговаривается, что земельный участок может быть делимым и неделимым. В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ делимый земельный участок представляет собой участок, который после раздела образует самостоятельный участок. Следовательно, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определёнными границами.

Другие авторы (А. П.Анисимов, А. Е.Черноморец) считают, что аренда части земельного участка не возможна. Они отмечают, что часть земельного участка - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин. Слова «делимый» и «неделимый» означают лишь техническую возможность (или её отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько участков меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделённому земельному участку См.: Анисимов А. П., Черноморец А. Е. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ // Новая правовая мысль. 2002. № 1. С. 29..

В соответствии со ст. 5 ФЗ от 24 апреля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» О государственном кадастре недвижимости : федер. закон Рос. Федерации от 24 апр. 2007 г. № 221-ФЗ : (в ред. от 27 дек. 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017. каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Порядок присвоения кадастровых номеров установлен Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения государственных кадастровых номеров земельным участкам : постановление Правительства Рос. Федерации от 6 сент. 2000 г // Рос. газ. 2000. 17 янв. № 180. С. 5-6. (далее Правила), согласно которым государственный кадастровый учёт может осуществляться в отношении земельных участков. Присвоение кадастрового номера отдельным сформированным частям земельного участка предусмотрено пунктом 7 Правил в случае, если часть земельного участка входит в территориальную зону, имеет ограничения (обременения), занята иными объектами недвижимого имущества.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мнению А. Л. Корнеева упоминание о части земельного участка, как о самостоятельном предмете договора аренды уместно в случае, когда из состава одного и того же земельного участка, имеющего единый кадастровый номер, отдельные части (площади) сданы в аренду См.: Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие. М., 2006. С. 36..

Согласно ч. 2 ст. 26 ФЗ от 21 сентября 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон Рос. Федерации от 21 окт. 1997 г. № 122-ФЗ : (в ред. от 20 марта 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594. если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Следовательно, законодатель допускает аренду части земельного участка в исключительных случаях в качестве обременения земельного участка. Возможность передачи части земельного участка в аренду подтверждает судебная практика Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09 февр. 2010 г. по делу № А58-365/09; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2008 г. по делу № А52-952/2007; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 февр. 2011 г. по делу А46-5361/2010; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 апр. 2010 г. по делу № А28-6582/2009; от 28 окт. 2009 г. по делу № А28-1236/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2010. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. .

Исходя из указанных выше положений можно сформулировать определение договора аренды земельного участка.

Итак, под договором аренды земельного участка следует понимать взаимную, возмездную сделку, в силу которой одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) для использования в определённых целях земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, к которой применяются нормы земельного и гражданского законодательства.

Исследование договора аренды земельного участка невозможно без рассмотрения вопроса об участниках арендных отношений: арендодателе и арендаторе.

Обратимся к характеристике первого вида участников арендных отношений - арендодателю. Исходя из ст. 608 ГК РФ в качестве арендодателя земельного участка может выступать: во-первых, собственник земельного участка ("хозяин" Мейер Д. И. Указ. соч. С. 363.), во-вторых, лицо управомоченное законом сдавать имущество в аренду, в-третьих, лицо, управомоченное собственником сдавать имущество в аренду.

Право сдачи земельного участка в аренду принадлежит, прежде всего, его собственнику. Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.

Право распоряжаться земельными участками, находящимися в федеральной собственности принадлежит Российской Федерации, в собственности субъектов РФ - субъектам РФ, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности - муниципальным образованиям. Указанные субъекты могут в свою очередь делегировать право распоряжения земельными участками органам местного самоуправления. Следует отметить, что в соответствии с абз. 2 п. 10 ФЗ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие ЗК РФ» О введении в действие Земельного кодекса Рос. Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. № 137-ФЗ : (в ред. от 20 марта 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. N 44. Ст. 4148. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Положения п. 2 ст. 22 ЗК РФ устанавливают, что земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Об иных лицах, которые могут выступать в качестве арендодателя, ЗК РФ не упоминает.

Таким образом, ЗК РФ содержит прямой запрет на распоряжение земельными участками несобственниками. В литературе справедливо отмечается, что норма п. 2 ст. 22 ЗК требует изменения, так как необоснованно ограничивает круг лиц, которые могут распоряжаться земельным участком См.: Скребкова О. П. Указ. соч. С. 127.. Необходимо согласиться с Е. В. Ельниковой, предлагающей изложить п. 2 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками и иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством» Ельникова Е. В. Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) // Юрист. 2001. № 9. С. 25-26.. Представляется, что всякий арендатор земельного участка может сдавать его в аренду, так как, это не влечёт смены собственника.

Формулировка ст. 608 ГК РФ исключает ситуацию одновременного существования лица, управомоченного собственником, и лица, управомоченного законом. При наличии указания в законе на лицо, управомоченное сдавать земельный участок в аренду собственник не может выбрать иное лицо (например, п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Следует также отметить, что согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при смене арендодателя (переходе права собственности на земельный участок к другому лицу).

Арендатор земельного участка - лицо, владеющее и пользующееся или пользующееся земельным участком по договору аренды, договору субаренды (абз.4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).

В качестве арендатора по договору земельного участка может выступать, во-первых, физическое лицо (лицо без гражданства, гражданин РФ, иностранный гражданин), во-вторых, юридическое лицо (российское, иностранное). К указанным субъектам применяются общие требования, предъявляемые гражданским законодательством. Для физических лиц необходимо наличие правоспособности и дееспособности (ст. 17, 21 ГК РФ). Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в установленном порядке и обладать правоспособностью, (ст.49, 51 ГК РФ), позволяющей ему заключить данный договор аренды земельного участка.

В силу ст. 22 ЗК РФ иностранным гражданам и лицам без гражданства могут быть предоставлены на праве аренды земельные участки, расположенные на территории РФ. Неупоминание в данной статье иностранных юридических лиц «является недостатком юридической техники» Ахметшина Л. М. Указ. соч. С. 153., так как, в иных статьях ЗК РФ (см., в п. 5 ст. 35 ЗК РФ) они указываются в качестве арендаторов. Можно, например, отметить, что на приграничных и иных особо охраняемых территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ), перечень которых устанавливается Президентом РФ, такой тип использования земельных участков, как аренда, для указанных лиц является исключительным.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Итак, аренда - самостоятельное право в системе прав на земельные участки, предусмотренной ЗК РФ. Земельные арендные отношения регулируются нормами гражданского и земельного права, соотносящиеся между собой как общие и специальные. В данной работе договор аренды земельного участка рассматривается как юридический факт, лежащий в основе обязательства (сделка).

Установлено, что к земельным участкам более правильно применять термин «аренда земельных участков», а не «наём». В ходе проведения данного исследования выведено определение договора аренды земельного участка, отсутствующее в законодательстве, а также дана юридическая характеристика указанного договора. Выяснено, что законодатель предусматривает возможность аренды, как земельного участка в целом, так и его части.

И, наконец, исследован вопрос об участниках арендных отношений (арендодателе и арендаторе), дана их характеристика, выявлены ограничения, установленные законодательством для ряда субъектов.

1.3 Условия договора аренды земельного участка

Рассматривая договор аренды земельного участка, как сделку, нельзя не обратиться к вопросу об его условиях, составляющих содержание данного договора.

В юридической литературе принято выделять несколько видов условий договора: во-первых, существенные условия, нуждающиеся в согласовании, во-вторых, обычные условия, не требующие согласования, и, в-третьих, случайные условия См.: Толстой Ю. К. Указ. соч. С. 590..

Существенные условия - это условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Как справедливо отмечает О. П. Скребкова вопрос о наличии существенных условий традиционно рассматривается как вопрос о наличии самой сделки См.: Скребкова О. П. Указ. соч. С. 112..

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не будет считаться заключённым, пока не будут согласованы все его существенные условия. Поэтому очень важно чётко определить какие из условий договора являются существенными.

Во-первых, условие о предмете договора (абз. 2 ст. 432 ГК РФ) относится к существенным условиям, потому что без определения предмета договора невозможно заключить договор.

Решение вопроса об определении понятия "предмет договора" имеет огромное значение, поскольку предмет договора определяет его сущность, позволяет правоприменителю верно квалифицировать договор, применить нужную норму, правильно определить состав прав и обязанностей сторон. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "содержание договора или как неправильно выражается наш закон предмет договора...есть то юридическое последствие, на которое направлена согласная воля двух или более лиц" Шершеневич Г. Ф. Курс русского гражданского права. Тула, 2001. Т. 2. С. 76.. Как видим, профессор сводит понятие предмет договора к его содержанию. Но и тогда не понятно, что же такое предмет договора, ведь «содержанием договора, как сделки, являются его условия, а договора, как правоотношения - права и обязанности его сторон» Кулаков В. В. Теоретические и практические аспекты определения понятия "предмет договора" // Российское правосудие. 2010. № 2. С. 39-46.. Д. И. Мейер См.: Мейер Д. И. Указ. соч. С. 161. в качестве предмета договора рассматривал право на чужое действие. Очевидно, что предполагает обязанность контрагента его обеспечить: права и обязанности неделимы и всегда сопровождают друг друга. Поэтому можно утверждать, что Д. И. Мейер «понимал под предметом договора права и обязанности» Малышев В. А. Указ. соч. С. 44..

О. С. Иоффе См.: Иоффе О. С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 215. различал юридический (поведение участников) и материальный (имущество) объект обязательства. Ф. И. Гавзе См.: Гавзе Ф. И. Обязательственное право : (общие положения). Минск, 1968. С. 26. под предметом договора понимал действия, которые должен совершить должник, и объект, на которые эти действия были направлены.

В настоящее время в доктрине существует несколько подходов к определению предмета договора. Одни авторы, например, М. И. Брагинский, сводят предмет договора к определённому объекту правоотношения. Так, если вести речь о договоре, из которого возникает обязательство, то под его предметом мыслится сам предмет исполнения - некое имущество с количественными и качественными характеристиками, то есть, «набор показателей того, по поводу чего заключается договор» Брагинский М. И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1998. С. 230..

Другой подход к определению понятия "предмет договора" заключается к сведению его к действиям. В. В. Витрянский См.: Витрянский В. В. Существенные условия договора в цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. 2002. № 6. С. 78-79., в частности, указывает, что предметом всякого гражданско-правового договора являются действия (бездействия). Данная точка зрения критикуется В. А. Малышевым, который утверждает, что «действия и бездействия не могут сами по себе являться предметом договора, поскольку данные категории не находятся в правовом поле. Если же действия и бездействия нормативно урегулированы, они образуют правоотношения. Поэтому правоотношение, как совокупность прав и обязанностей выступает предметом договора» См.: Малышев В. А. О категориях «объект» и «предмет» применительно к гражданско-правовому договору // Законодательство и экономика. 2008. № 11. С. 45..

Основание для дискуссии даёт сам закон. В ряде норм ГК РФ предмет договора отождествляется именно с определённым объектом и используется понятие "объект договора". Так, объект договора аренды определён в ст. 607 ГК РФ.

Как справедливо отмечает В. В. Кулаков, обсуждая проблему соотношения "объект договора - предмет договора", следует иметь в виду разное понимание договора, - как сделки и как обязательства. В ст. 432 ГК РФ речь идёт о договоре, как о сделке, а в ст. 607 ГК РФ речь идёт о договоре - правоотношении. Конечно определив в юридическом факте то, по поводу чего возникает обязательство, тем самым мы устанавливаем его объект См.: Кулаков В. В. Указ. соч. С. 39-40.. А. В. Егоров по этому поводу отмечает, что "предмет как существенное условие договора-сделки является одновременно и объектом договора-обязательства (договора-правоотношения) См.: Егоров А. В. Предмет договора комиссии // Актуальные проблемы гражданского права. 2002. Вып.5. С. 87.. Следовательно, когда мы рассматриваем договор, как сделку, необходимо выделять его предмет, как одно из существенных условий, а рассматривая договор, как правоотношение необходимо выделять его объект.

Учитывая, что в данной дипломной работе договор аренды земельного участка рассматривается как юридический факт (сделка), то в качестве предмета договора аренды земельного участка выступает объект прав, то есть, земельный участок. Как отмечает В. А. Малышев, «понимание под предметом договора объектов гражданских прав уже давно стало привычным» Малышев В. А. Указ. соч. С. 45..

Земля, как природный объект не может выступать предметом договора аренды, так как «предметом аренды всегда выступает определённая юридически значимая категория, отражающая наиболее значимые юридические признаки объекта природы» Акманов С. С. Последствия заключения договора аренды земельного участка при нарушении порядка индивидуализации // Аграрное и земельное право. 2010. № 9. С. 30.. Соответственно предметом договора аренды земельного участка является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.

В статье 128 ГК РФ дается не полный перечень объектов гражданских прав, земельные участки, как объекты в данной статье не указаны, но такое упоминание в тексте правовой нормы, как «иное имущество» презюмирует их включение. Как справедливо отмечает М. Пискунова, земельные участки являются особым видом имущества, так как, «они не создаются трудом человека, а выделяются, формируются из земли, как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса» Пискунова М. Кадастр - вcему голова // Бизнес-адвокат. 2003. № 24. С. 34..

Согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки являются недвижимыми вещами, которые в литературе ещё называют «недвижимые по природе» Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и иное имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91.. Согласно ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В п. 3 ст. 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды (то есть, «индивидуально-определённые и непотребляемые вещи» Мызров С. Н. Указ. соч. С. 39.).

В договоре аренды земельного участка должны быть указаны следующие индивидуальные характеристики земельного участка: месторасположение, то есть, территориальная определённость, являющаяся конституирующим элементом формирования земельного участка, позволяющая включить его в оборот; площадь - одна из важнейших характеристик, "является основой для определения стоимостных показателей земельного участка" Акманов С. С. Указ. соч. С. 31.; целевое назначение; категория земель (п. 2 ст. 8 ЗК РФ); кадастровый номер земельного участка (государственный учётный номер), содержащийся в кадастровом паспорте, отражающий уникальные характеристики земельного участка.

При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а договор аренды земельного участка считается незаключённым См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 марта 2008 г. № Ф04-1737/2008 (2030-А03-9) по делу № А 03-5403/07-41 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2008. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. . Как справедливо отмечает Л. В. Лапач См.: Лапач Л. В. Проблемы определения предмета и цены в сделках с земельными участками // Закон. 2009. № 2. С. 120., вопрос о незаключенности договора аренды земельного участка ввиду неопределённости его предмета, следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределённость данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если же договор исполнен и у сторон в процессе его исполнения не возникло спора относительно неопределённости его предмета (по местоположению земельного участка, его границам и т.д.), то условие о предмете не может считаться несогласованным, а договор - незаключённым.

На практике встречаются случаи отказа в признании договора аренды земельного участка незаключенным по мотиву отсутствия достаточной индивидуализации предмета в силу непроведения в отношении него процедуры государственного кадастрового учёта - по причинам, оцененным судом, как объективные: например, ввиду отсутствия в округе органов, уполномоченных на осуществление такой деятельности См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 янв. 2005 г. № Ф04-9450/2004 (7764-А81-12) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2005. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. . Однако, подобная практика может выступать в качестве исключения, ибо допущение введения земельного участка, не прошедшего кадастровый учёт, в гражданский оборот, принципиально не верно. Согласно, п. 1 ст. 11 ЗК РФ п. 3 ст. 1, пп.3 ч. 1 ст. 7 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок, как объект земельных отношений, возникает в результате описания и удостоверения его границ путем внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить в качестве индивидуально-определённой вещи с описанием местоположения границ объекта недвижимости, если таким объектом является земельный участок.

Таким образом, специальным законодательством определён момент возникновения земельного участка: момент внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Кроме того, в договоре должны быть указаны все обременения данного земельного участка (ст. 613 ГК РФ).

Во-вторых, условия, которые названы в законе или иных нормативно-правовых актах, как существенные.

Договор аренды земельного участка является возмездным, соответственно, за временное владение и пользование или только за временное пользование арендатор будет выплачивать арендодателю арендную плату (ст. 614 ГК РФ). В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором, и как справедливо отмечает Л.О. Федькин, размер арендной платы не может быть нулевым, поскольку в данном случае теряется правовая нагрузка, присущая договору аренды земельного участка См.: Федькин Л. О. Указ. соч. С. 41.. При исполнении своей обязанности по передаче имущества арендодатель не получает встречного предоставления в виде арендной платы, что противоречит ст. 606 и 614 ГК РФ. Кроме того, установление такого размера арендной платы противоречит пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепившем одним из принципов земельного законодательства принцип платного использования земель.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может быть изменён по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

И наконец, в-третьих, условия, которые по заявлению одной из сторон должны быть согласованы. Например, арендатор требует согласования условия о сроке договора (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так как, считает, что заключение договора аренды земельного участка на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) нецелесообразным. Содержание данного условия зависит от усмотрения сторон договора. Тем не менее, заявленное стороной условие не должно противоречить земельному и гражданскому законодательству РФ.

Договор аренды земельного участка может быть заключён как на определённый срок, так и бессрочно. Законом могут быть предусмотрены предельные (максимальные) сроки отдельных видов аренды. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности может быть заключён на срок от 10 до 49 лет (ч. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ Лесной кодекс Российской Федерации: федер. закон. Рос. Федерации от 4 дек. 2006 г. № 200-ФЗ : (в ред. от 29 дек. 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 50. Ст. 5278.).

«Если срок в договоре аренды не определён и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор прекращается по истечении предельного срока» Скребкова О. П. Указ. соч. С. 117.. Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ содержит правило о том, что если арендатор продолжает пользоваться предметом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Противоречия предшествующему правилу здесь нет, так как, истечение предельного срока прекращает действие договора, чтобы стороны могли заключить договор на новых условиях.

Таким образом, к существенным условиям договора аренды земельного участка относятся: предмет и цена (размер арендной платы) данного договора.

Обычные условия, не нуждающиеся в согласовании сторонами, представляют собой условия, предусмотренные нормативно-правовыми актами, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Например, п. 1 ст. 618 ГК РФ устанавливает, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Так, стороны могут предусмотреть в договоре, что досрочное прекращение договора аренды земельного участка не влечёт прекращения договора субаренды.

К обычным условиям относятся условия, не указанные в договоре, но вступающие в силу при заключении договора (например, ст. 42 ЗК РФ, предусматривающая обязанности лиц, не являющихся собственниками земельных участков по использованию земельных участков).

К числу обычных условий относят условия о порядке, условиях, сроках внесения и о форме (способе исчисления) арендной платы. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Так, стороны вправе предусмотреть следующие порядок и сроки внесения арендной платы: десятого числа каждого месяца за определенный период времени вперед или за определенный истекший период и проч. См.: Гришаев С. П., Эрделевский А. М. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. М., 2009. С. 66

В силу п. 4 ст. 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельных участков. Согласно п. 5 ст. 614 ГК РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК). Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящееся в собственности РФ : постановление Правительства Рос. Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2009. № 30. Ст. 3821. установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Следует отметить, что в п. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ предусматривается, что арендатор обязан вносить арендную плату своевременно за пользование земельным участком. Поэтому, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате (например, за время, в течение которого предоставленное имущество не могло быть использовано) См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 янв. 2002 г. № 66 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 3. С. 56.. «Возврат» имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды земельного участка не освобождает арендатора от уплаты арендной платы.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ установлены формы платы за пользование земельным участком. Наиболее распространенная из них - денежная, устанавливаемая в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если это не противоречит интересам сторон или обязательным для них или для одной стороны правилам, пользование имуществом может компенсироваться иным встречным предоставлением. К иным формам встречного предоставления ГК РФ относит: оплату в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Названные формы арендной платы не относятся к обязательным. Стороны вправе установить в договоре встречное предоставление как в виде сочетания указанных форм арендной платы, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК РФ форме.

Следует отметить, что к числу обычных условий, также, следует относить и примерные условия, разработанные для конкретного вида договора, если в договоре есть ссылка на эти примерные условия (ст. 427 ГК РФ). Если же ссылка отсутствует, то они могут применяться в качестве обычая делового оборота (ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК РФ). Например, распоряжением Федеральной службы по управлению федеральным имуществом утверждена примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности См.: Об утверждении приимерной формы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности : распоряжение Федер. службы по управлению федер. имуществом от 6 июня 2004 г. № 104-р // Рос. газета. 2004 г. № 1. 03 марта. С. 67..

К числу условий любого договора, наряду с существенными и обычными, относятся случайные условия, включение которых в договор зависит от усмотрения сторон. Они направлены на дополнение или изменение обычных условий. Отсутствие случайных условий не влияет на действительность договора. Они приобретают юридическую силу только при включении их в текст договора. Отсутствие случайного условия может повлечь признание договора не заключённым в случае, если сторона докажет, что требовала его согласования. В противном случае договор считается заключённым и без случайного условия.

Применительно к договору аренды земельного участка включение случайных условий зависит от усмотрения сторон.

Подводя итог изложенному выше, отмечу, что к существенным условиям договора аренды земельного участка относятся условия: о предмете договора (о конкретном земельном участке или его части); о размере арендной платы и условия, которые по заявлению одной из сторон должны быть согласованы. К числу обычных условий рассматриваемого договора относят условия о порядке, условиях, сроках внесения и о форме (способе исчисления) арендной платы. Включение в договор случайных условий зависит от усмотрения сторон. После заключения договора аренды земельного участка все эти условия становятся обязательными для сторон.

2. Оформление договора аренды земельного участка и порядок его заключения

2.1 Форма договора аренды земельного участка и его государственная регистрация

Формой сделки называется способ выражения воли при совершении сделки, которая может быть выражена в устной или письменной форме. ГК РФ в п. 1 ст. 158 предусматривает два возможных варианта формы сделки: устная и письменная (простая или нотариальная).

Согласно ст. 159 ГК РФ устно могут совершаться все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ письменная форма сделки предполагает составление документа, выражающего её содержание и подписанного лицами, совершающими сделку (уполномоченными лицами). ГК РФ в ст. 161 и п. 2 ст. 162 устанавливает случаи, когда обязательно соблюдение простой письменной формы. Это случаи заключения сделок юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки; заключение внешнеэкономических сделок.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Такой договор считаются заключённым с момента подписания договора сторонами.

Договор на краткосрочную аренду (на срок менее чем один год), сторонами которого являются граждане (п. 2 ст. 26 ЗК РФ и ст. 609 ГК РФ) считается заключённым с момента согласования сторонами условий договора (такой договор является консенсуальным), при соблюдении письменной формы договора.

Договор аренды, заключаемый на срок год и более, помимо того, что облекается в письменную форму, подлежит и государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК РФ). Такой договор аренды земельного участка называется региструмальным См.: Болтанова Е. С. Некоторые вопросы регистрации договоров, предметом которых является недвижимость // Правовые проблемы укрепления российской государственности. 1999. Ч. 2. С. 18..

Следует отметить, что гражданское законодательство разграничивает форму сделки и её государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и является одной из стадий заключения договора аренды земельного участка См.: Болтанова Е. С. Некоторые вопросы регистрации договоров, предметом которых является недвижимость // Правовые проблемы укрепления российской государственности. 1999. Ч. 2. С. 19.. Положения абз. 3 ст. 160 ГК РФ устанавливающие, что законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.) не подразумевает государственную регистрацию.

Цель государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом состоит в обеспечении стабильности оборота недвижимости, охраны прав на недвижимость их обладателей, обеспечение фискальных интересов государства, субъектов РФ, муниципальных образований, осуществление контрольных функций государства при совершении сделок с недвижимостью, представляющей, как правило, фактическую ценность См.: Хаскельберг Б. Л. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом // Правовые проблемы укрепления российской государственности. 2000. Ч. 5. С. 19..

Действующее законодательство предусматривает несколько видов государственной регистрации. Во-первых, в п. 1 ст. 131 ГК РФ говориться о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Как справедливо отмечается в юридической литературе См.: Хаскельберг Б. Л. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Правовые проблемы укрепления российской государственности. 1999. Ч. 2. С. 12., регистрация прав на недвижимое имущество является актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество выполняет доказательственную функцию. Этот акт является единственным доказательством существования зарегистрированного права См.: Хаскельберг Б. Л. Там же. С. 12.. А. В. Кузнецов, О. Романов, Л. Ф. Лесницкая считают, что государственная регистрация выполняет и правоустанавливающую функцию, обеспечивает приоритет зарегистрированного права. Указанные авторы, «наделяющие акт регистрации правоустанавливающей функцией не проводят разграничений между основанием и моментом возникновения, перехода права, а также доказательством законности последнего» См.: Хаскельберг Б. Л. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом // Правовые проблемы укрепления российской государственности. 2000. Ч. 5. С. 16..

Во-вторых, в п. 2 ст. 131 ГК РФ идёт речь об осуществлении специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, в случаях, установленных в законе. Например, кадастровый учёт земельных участков, установленный ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» О государственном кадастре недвижимости : федер. закон Рос. Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ : (в ред. от 27 дек. 2009 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017. (далее - ФЗ «О государственном кадастре…»).

В-третьих, пп. 3 - 6 ст. 131 ГК РФ указывает на государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. При этом ни ГК РФ, ни ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : федер. закон. Рос. Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ : (в ред. от 20 марта 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594. (далее - ФЗ «О гос. регистрации...») не предусматривают исчерпывающий перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации.