Договор аренды земельного участка

По вопросу о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в юридической литературе выделяют две противоположные точки зрения. Одни - Н. А. Сыродоев, О. М. Козырь, В. В. Витрянский, В. Цибуленко, Е. Ю. Валявина - полагают, что регистрации подлежат только те сделки с недвижимостью, относительно которых в законе есть указание об этом. Противоположного мнения придерживаются М. И. Брагинский, О. Н. Садиков, О. Романов, В. П. Мозолин, Р. О. Халфина - они считают, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации Приводится по: Хаскельберг Б. Л. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом // Правовые проблемы укрепления российской государ ственности. 2000. Ч. 5. С. 19..

Практическое значение государственной регистрации договора состоит в том, что договор, подлежащий государственной регистрации считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…». Следует отметить, что в п.9 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О гос. регистрации...», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества выделена в отдельный вид регистрации, предусмотренный ст. 26 ФЗ «О гос. регистрации...». В соответствии с данной статьёй государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Государственную регистрацию на объекты недвижимости и сделок с ними в настоящее время осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии : постан. Правительства Рос. Федерации от 1 июня 2009 г. № 1847 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2009. N 25. Ст. 3052.

С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды (ч. 2 ст. 26 ФЗ «О гос. регистрации...»).

Согласно ст. 13, 14 ФЗ «О гос. регистрации...» государственная регистрация осуществляется путём внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Единый реестр) и совершения специальной регистрационной надписи на договоре аренды о совершении государственной регистрации (форма специальной надписи установлена Приложением № 15 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных постановлением Правительства РФ Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним : постан. Правительства Рос. Федерации от 18 февр. 1998 г. № 219 : (в ред. от 26 нояб. 2006 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. N 8. Ст. 963.).

Согласно ч. 3 ст. 12 ФЗ «О гос. регистрации...» и указанных Правил ведения реестра Единый реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трёх подразделов содержащих сведения об объекте недвижимости (подраздел I), правах на него (подраздел II) и об ограничениях (обременениях) прав (подраздел III). Поскольку аренда обременяет права владельца земельного участка, записи об аренде земельных участков вносятся в подраздел III-1.

Следует отметить, что являясь обязательственным правом, право аренды земельного участка не влечёт выдачу арендодателю и арендатору каких-либо специальных удостоверительных документов, например, свидетельства о праве аренды земельного участка.

Актуален вопрос о последствиях несоблюдения государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключённого на срок год и более.

В зависимости от возможных последствий все нормы, содержащие положения о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, могут быть подразделены на три группы.

Во-первых, нормы, связывающие с государственной регистрацией заключенность договора (ст. 558, ст. 651 ГК РФ). При нарушении этого требования договор считается незаключенным. Если же договор незаключен, а стороны предоставили что-либо друг другу, то это является неосновательным обогащением (Глава 60 ГК РФ). Во-вторых, нормы, содержащие положение о том, что при нарушении требования о государственной регистрации договор считается недействительным (ничтожным), например, пп. 3-4 ст. 339, п. 1 ст. 165 ГК РФ. Последствием предоставления чего-либо сторонами друг другу по такой сделке может быть реституция, компенсация морального вреда и др. последствия. В-третьих, нормы, устанавливающие требование о государственной регистрации договора, но не предусматривающие последствий её нарушения (п. 3 ст. 574, ст. 584, ст. 609 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ законодатель не закрепляет последствия несоблюдения государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Теоретически возможно два варианта ответа на вопрос об отсутствии в норме последствий несоблюдения государственной регистрации: незаключенность договора либо его недействительность.

В п. 1 ст. 615 ГК РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в случаях, установленных законом. Такая сделка считается ничтожной (то есть, недействительна, не зависимо от признания её таковой судом). Таким образом, нарушение нотариальной формы во всех случаях влечет недействительность договора, а несоблюдение требования государственной регистрации договора влечёт его недействительность только в случаях, установленных в законе. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ последствия несоблюдения государственной регистрации договора аренды не установлены. ЗК РФ специальных правил о последствиях несоблюдения государственной регистрации договора аренды земельного участка не содержит. Следовательно, «ответ на вопрос о юридическом значении (последствиях) нарушения норм, содержащих требования о государственной регистрации сделки, но не устанавливающих последствий ее несоблюдения - является незаключенность такой сделки» Хаскельберг Б. Л. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом // Правовые проблемы укрепления российской государственности. 2000. Ч. 5. С. 19.

Кроме того, пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" : инф. письмо Президиума ВАС РФ от 16 февр. 2001 г. № 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. С. 53. также подтверждает, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Это положение исходит из п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, если договор аренды земельного участка не прошёл процедуру государственной регистрации он является незаключённым.

Незаключённость договора может выражаться в «отсутствии договора вообще, когда у сторон отсутствовало само намерение заключить договор; в прерывании переговоров до заключения договора; в подписании договора, который не содержит определенное законом существенное условие, а потому не может считаться состоявшимся как сделка, и др.» Савин А. А. Основания признания договора незаключённым // Право и политика. 2009. № 12. С. 10-11..

Следует также отметить, что факт действительности или недействительности оспариваемого договора может быть установлен лишь после того, как суд придёт к выводу, что соответствующий договор аренды земельного участка заключён. Незаключённость договора является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании договора недействительным См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февр. 2010 г. по делу № А45-2213/2008 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2010. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. .

Договор аренды земельного участка, заключённый на срок год и более, не прошедший государственную регистрацию следует считать незаключённым. Недействительным договор аренды земельного участка будет являться в случаях, предусмотренных ст. 166 - 181 ГК РФ, устанавливающих общие правила о недействительности сделок.

Итак, договор аренды земельного участка заключается в простой письменной форме и считается заключенным сторонами с момента согласования всех условий договора, если такой договор заключен сроком менее чем один год. Если договор аренды заключён сроком год и более, то помимо письменной формы он подлежит и государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды земельного участка является разновидностью государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В случае несоблюдения требований о государственной регистрации договор аренды земельного участка является незаключённым.

2.2 Порядок заключения договора аренды земельного участка

Действующее законодательство предусматривает несколько вариантов заключения договора аренды земельного участка, которые различаются как по субъектному составу, так и по процедуре заключения. Условно можно выделить три вида договоров аренды земельного участка в зависимости от порядка их заключения: а) договор аренды частного земельного участка, который заключается посредством простого соглашения сторон; б) договор аренды частного, государственного, муниципального земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов; в) договор аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключённый в результате подачи заявления в уполномоченный орган.

"Возникновение права аренды в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, происходит посредством заключения сторонами договора аренды земельного участка" Шерстенёв С. В. Указ. соч. С.159.. Заключение договора аренды частного земельного участка посредством взаимного соглашения сторон представляет собой совокупность сменяющих друг друга стадий. Первоначально требуется возникновение обоюдного волеизъявления двух управомоченных субъектов заключить договор аренды конкретного земельного участка. Чтобы стороны могли достичь соглашения и тем самым заключить договор, необходимо, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая - приняла это предложение. «Первая стадия именуется офертой, а вторая - акцептом. В соответствии с этим сторона, делающая предложение заключить договор, именуется оферентом, а сторона, принимающая предложение - акцептантом» Егоров Н. Д., Елисеев И. В. Гражданское право : учебник. М., 2007. С. 890.. Оферентом и акцептантом может быть, как физическое, так и юридическое лицо.

Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. Предложение, признаваемое офертой, согласно ст. 435 ГК РФ должно содержать некоторые условия: должно быть достаточно определённым и выражать явное намерение лица заключить договор; должно содержать все существенные условия договора; должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.

Следует отметить, что «акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным» Толстой Ю. К. Указ. соч. С. 560..

Обладающие необходимыми признаками оферта и акцепт порождают определённые юридические последствия для совершивших их лиц. Юридическое действие оферты и акцепта зависит от того, получены ли они адресатами. Если адресат никак не отреагировал на предложение заключить договор, то его молчание рассматривается как отказ от заключения договора.

Следует отметить, что договор аренды частного земельного участка может быть заключён и посредством проведения торгов.

Итак, второй возможный вариант заключения договора аренды частного, государственного, муниципального земельного участка - заключение договора аренды земельного участка посредством проведения торгов, который широко распространён на практике Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 янв. 2003 г. Ф08-3329/03 по делу № А32-21389/2002-9/486; от 09 нояб. 2009 г. по делу № А32-9123/2010; от 24 февр. 2009 г. по делу № А32-4936/2008; Постановление ФАС Московского округа от 16 июня 2010 г. № КА-А40/5911-10 по делу № А40-142542/09-931187; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01 нояб. 2010 г. по делу № А82-19909/2009; от 24 февр. 2010 г. по делу № А43-12139/2009; от 22 янв. 2010 г. по делу № А28-4427/2008; Постановление ФАС Приволжского округа от 20 янв. 2010 г. по делу № А49-3137/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2010. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.. Общие правила проведения торгов установлены ГК РФ. В соответствии со ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. «Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени» Волков К. Н. Торги как способ заключения договора : дис. ...канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 69..

Порядок организации и проведения торгов законодательно закреплён в ст. 448 ГК РФ. Организатор торгов делает извещение о проведении торгов (в форме конкурса или аукциона) не позднее, чем за тридцать дней до дня их проведения. Участники торгов вносят задаток в размере и в сроки, указанные в извещении. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.

Предметом торгов является право на заключение договора аренды и такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола, который подписывает лицо, победившее на торгах. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Как справедливо отмечает С. С. Шерстенёв Шерстенёв С. В. Указ. соч. С. 150., предоставление земельных участков в аренду, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зависит от ряда особенностей:

От целей предоставления земельных участков: для целей строительства либо иных целей (ст. 30 и 34 ЗК РФ);

От необходимости предварительного согласования места размещения объекта или без проведения данной процедуры (ст. 30 ЗК РФ);

От того, является ли запрашиваемый земельный участок застроенным или нет (ст. 36 ЗК РФ).

Договор аренды государственного, муниципального земельного участка может быть заключён посредством проведения торгов. Специальные правила заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) установлены в ст. 38 ЗК РФ.

В качестве продавца права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Например, в соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона Томской области от 4 октября 2002 г. № 74-ОЗ «О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области» О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области : закон Томской обл. от 4 окт. 2002 г. № 74-ОЗ // Официальные ведомости Государственной думы Томской области. 2002. № 11 (72). (далее - Закон Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков») земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду на основании решения Администрации Томской области или решения органа местного самоуправления. Согласно п. 1.35 ст. 40 Устава г. Томска Устав г. Томска : решение Думы г. Томска от 5 апр. 2010 г. № 1475 // Сборник официальных материалов муниципального образования г. Томск. 2010. № 23.1. органом местного самоуправления, предоставляющим земельные участки в аренду гражданам и юридическим лицам является Администрация города Томска. В силу п. 1.2 Положения от 17 февраля 2004 г. № 577 «Об аренде земельных участков на территории г. Томска» Об аренде земельных участков на территории г. Томска : решение Томской городской Думы от 17 февр. 2004 г. № 577 // Томский вестник. 2004. № 40. арендодателем земельных участков от имени муниципального образования «Город Томск» выступает уполномоченный орган администрации города Томска. Согласно п. 3.2.3 Положения от 30 октября 2007 г. № 683 «О департаменте экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска» О департаменте экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска : решение Думы г. Томска от 30 окт. 2007 г. № 683 // Сборник официальных материалов муниципального образования "Город Томск". 2007. № 44.5. таким уполномоченным органом выступает Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска. Следует также отметить, что одной из функций Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска О департаменте архитектуры и градостроительстве Администрации г. Томска : решение Думы г. Томска от 30 окт. 2007 г. № 683 // Сборник официальных материалов муниципального образования "Город Томск". 2007. № 44.5. является подготовка работы комиссии по вопросам земельных отношений, а также комиссии по продаже права аренды земельных участков.

Правила организации и проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков установлены постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков» Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков : постановление Правительства Рос. Федерации от 11 нояб. 2002 г. № 808 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. N 46. Ст. 4587..

В соответствии с указанным постановлением Правительства РФ процедура заключения договора включает следующие условные стадии: 1) принятие решения о проведении торгов в форме конкурса или аукциона уполномоченным субъектом; 2) осуществление необходимых подготовительных действий (сообщение в печати о проведении торгов с указанием даты, места их проведения и др. требований); 3) проведение торгов и оформление их результатов путём составления протокола, который подписывает организатор и победитель торгов в день их проведения. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы.

Согласно п. 1.1 ст. 30 ЗК РФ органы государственной власти субъектов РФ, вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов РФ земельных участков, а также земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и которыми они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. В соответствии с п. 1.2. ст. 30 ЗК РФ органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков государственная собственность на которые не разграничена и которыми они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах. Например, в г. Стрижевой Думой принято решение от 9 июня 2010 г. № 596 «Об утверждении перечня случаев предоставления земельных участков исключительно на торгах» Об утверждении перечня случаев предоставления земельных участков исключительно на торгах : решение Думы городского округа Стрижевой от 9 июня 2010 г. № 596 // Cеверная звезда. 2010. № 91. С. 45..

Предоставление государственных, муниципальных земельных участков в аренду для целей строительства осуществляется посредством проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Вместе с тем, ст. 30 ЗК РФ предусматривает исключения из правила о предоставлении в аренду государственных, муниципальных земельных участков для строительства на торгах: 1. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, или земельные участки, на которые государственная собственность не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) владение гражданам, юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Данный земельный участок по выбору этого лица может быть предоставлен в аренду (п. 2.1. ст. 30 ЗК РФ). Договор аренды такого земельного участка заключается на основании подачи заявления заинтересованного лица и принятия решения о предоставлении запрашиваемого участка в уполномоченный орган (данный порядок заключения будет рассмотрен ниже); 2. Предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из государственных, муниципальных земель, в аренду осуществляется без проведения торгов (п. 2.2. ст. 30 ЗК РФ); 3. Предоставление Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в аренду земельных участков, необходимых для её деятельности, из земель, находящихся в федеральной собственности либо земель, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов. Договор аренды такого земельного участка заключается на основании подачи заявления заинтересованного лица и принятия решения о предоставлении запрашиваемого участка органом по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства (п. 2.3 ст. 30 ЗК РФ).

Государственные, муниципальные земельные участки предоставляются для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта строительства или без такой процедуры (п. 1 ст. 30 ЗК РФ). Как отмечается в литературе, в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта на торги выносится полностью готовый к застройке земельный участок; в случае процедуры предварительного согласования гражданин или юридическое лицо обязаны проводить многомесячные «бюрократические согласования» параметров объекта, планируемого для возведения на еще не существующем (не сформированном) земельном участке, в отношении которого у них нет никаких прав Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. - Комментарии законодательства, сетевая. Электрон. дан. М., 2009. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. .

Предоставление государственного, муниципального земельного участка в аренду для целей строительства без предварительного согласования места размещения объекта, распространено на практике и вызывает достаточно много споров Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 дек. 2009 г. по делу № А75-2830/2009 г.; от 23 нояб. 2009 г. по делу № А46-1252/2009 г.; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22 июня 2010 г. № Ф03-3100/2010 по делу №А51-3665/2009; Постановление ФАС Уральского округа от 21 дек. 2009 г. № Ф09-10167/09-С6 по делу № А60-15086/2009-С2; Постановление Волго-Вятского округа от 22 апр. 2008 г. по делу № А28-6635/ 2007-346/30 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2010. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. . Такое предоставление возможно для жилищного строительства (ст. 30. 1 ЗК РФ) и комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30.2 ЗК РФ).

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ продажа права на заключение договоров аренды государственных, муниципальных земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Предоставление государственного, муниципального земельного участка в аренду для индивидуального строительства осуществляется на основании заявления гражданина, поданного в уполномоченный орган (п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ. Предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды государственного, муниципального земельного участка в целях жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) может выступать земельный участок, прошедший кадастровый учёт, у которого определены: разрешённое использование земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешённого строительства объекта капитального строительства, технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за их подключение (п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ). Для целей индивидуального и малоэтажного жилищного строительства предметом аукциона выступает земельный участок, прошедший кадастровый учёт, у которого определено разрешённое использование и технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за их подключение (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Аукцион является открытым по составу участников.

Продавцом права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства является орган исполнительной власти субъекта РФ (например, в Томской области - Департамент строительства и архитектуры Томской области См.: постановление Администрации Томской области от 25 дек. 2005 г. № 759-ра // Сборник официальных материалов муниципального образования г. Томск. 2005. № 23.1.).

Процедура заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка путём проведения аукциона включает следующие стадии:

1) Принятие решения о проведении торгов в форме аукциона. Определение продавцом права на заключение договора аренды земельного участка начальной цены предмета аукциона, сумму задатка, существенные условия договора, в том числе, срок аренды (п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ). Начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Согласно ст. 7 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Об оценочной деятельности в РФ : федер. закон Рос. Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ : (в ред. от 28 дек. 2010 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813., если в нормативно-правовом акте, содержащем требования обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта, не определён конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта;

2) Осуществление необходимых подготовительных действий по организации аукциона. Установление организатором аукциона времени, места, порядка проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). Последний устанавливается в пределах от 1 до 5 процентов начальной цены предмета аукциона (п. 8 ст. 38.1 ЗК РФ);

3) Публикация извещения о проведении торгов размещается в периодических печатных изданиях, определяемых соответственно Правительством РФ О периодическом печатном издании, осуществляющим опубликование извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в федеральной собственности, либо права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для жилищного строительства : распоряжение Правительства Рос. Федерации от 22 апр. 2010 г. № 643-р // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2010. № 18. Ст. 2273., высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования и размещение на официальном сайте в сети «Интернет» не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2010 г. по делу № А65-29789/2009 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2010. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. ;

4) Представление участниками документов, указанных в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ в установленные сроки. Организатор не вправе требовать предоставление иных документов. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до проведения аукциона. Протокол приема заявок ведется организатором и подписывается им в течении одного дня со дня окончания приема заявок на участие в аукционе (п. 19 ст. 38.1 ЗК РФ).

5) Проведение аукциона и оформление его результатов путём составления протокола, в котором фиксируется последнее предложение о размере арендной платы (п. 23 ст. 38.1 ЗК РФ). Протокол подписывает организатор и победитель аукциона в день их проведения (п. 24 ст. 38. 1 ЗК РФ). Протокол проведения аукциона является основанием для заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка с победителем аукциона.

6) Информация о результатах аукциона печатается в периодическом печатном издании, в котором сообщалось о его проведении, а также в сети «Интернет» (п. 29 ст. 38.1 ЗК РФ).

Если аукцион признан не состоявшимся (пп.1 п. 26 ст. 38.1 ЗК РФ), то единственный участник аукциона вправе не позднее чем через 10 дней со дня проведения аукциона заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны заключить такой договор по начальной цене аукциона (п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

Ещё одним случаем предоставления в аренду государственных, муниципальных земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта является предоставление таких земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ). Предоставление таких земельных участков осуществляется органом исполнительной власти субъекта (например, в Томской области - уполномоченный областной орган по управлению областным государственным имуществом Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков : постановление Правительства Рос. Федерации от 11 нояб. 2002 г. № 808 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. N 46. Ст. 4587. - Департамент по управлению государственной собственностью Томской области О Департаменте по управлению государственной собственностью в Томской области : постан. Губернатора Томской области от 28 янв. 2008 г. № 1 // Собр. законодательства Томской обл. 2008. № 1 (30).).

Предоставление земельного участка в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется посредством аукциона в порядке, предусмотренном ст. 38.2 ЗК РФ. Предметом аукциона является земельный участок, прошедший кадастровый учёт (п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ). Аукцион проводится в порядке, установленном ст. 38.1 ЗК РФ, Порядок проведения аукциона, осуществляемый согласно ст. 38.1 ЗК РФ был рассмотрен выше. Помимо требований, установленных п. 3 ст. 38. 2 ЗК РФ, которые должны содержаться в извещении о проведении аукциона, могут быть указаны и иные дополнительные требования (п. 4 ст. 38.2 ЗК РФ).

Заявители для участия в аукционе предоставляют документы, установленные п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе (п. 6 ст. 38.2 ЗК РФ).

Победителем аукциона является участник, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения для жилищного строительства (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ).

Предоставление государственных, муниципальных земельных участков в аренду для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется на торгах, например, для строительства административных зданий, магазинов и т.д. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ осуществляется путем: выбора земельного участка; принятия в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; формирования земельного участка и его государственного кадастрового учета; проведения торгов по продаже права на заключения договора аренды земельного участка.

В юридической литературе Гордиенко И. И. Указ. соч. С.166. в качестве одного из оснований заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка для строительства рассматривается концессионное соглашение. По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности (ст. 3 ФЗ от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», далее - ФЗ «О концессионных соглашениях» О концессионных соглашениях : федер. закон Рос. Федерации от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ : (в ред. от 2 июля 2007 г.) // Собрание законодательства. 2005. № 30 (ч.2). Ст. 3136.).

Данное соглашение заключается посредством проведения торгов в форме конкурса на право заключения такого соглашения (ч. 1 ст. 13 ФЗ «О концессионных соглашениях»). Земельный участок, на котором расположен объект концессионного соглашения предоставляется концедентом концессионеру в аренду на срок действия соглашения (ч. 1 ст. 11 ФЗ «О концессионных соглашениях»).

Предоставление в аренду государственных, муниципальных участков для иных помимо строительства целей (для ведения личного подсобного хозяйства, установки и эксплуатации торговых киосков, складирования строительных материалов См, например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 июня 2009 г. по делу № А56-38343/08; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06 авг. 2007 г. № А78-14449/05-Ф02-4898/07 по делу № A78-14449/05; Постановление ФАС Поволжского округа от 08 февр. 2008 г. по делу № А12-8919/07 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2009. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. и др.) осуществляется на торгах. Как справедливо отмечается в литературе Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. - Комментарии законодательства, сетевая. Электрон. дан. М., 2009. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. , массовое проведение торгов в данной ситуации может парализовать работу муниципальных органов. В связи с этим он предлагает применять процедуру торгов лишь в случаях императивного предписания правовой нормы, а в остальных случаях, обеспечивать соблюдение принципа публичности путем информирования населения посредством размещения сообщений в СМИ.

«Правоприменительная практика в разных регионах (или в рамках одного субъекта РФ по различным муниципальным образованиям) по этому вопросу весьма противоречива. Так, даже в большинстве городских округов земельные участки в аренду для размещения временных объектов предоставляются без проведения торгов. В то же время есть и исключения из этого правила, предусматривающие в таких случаях проведение торгов в виде аукциона на срок до 5 лет (см., например, п. 1 разд. 5 Положения о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденного Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 11 октября 2006 г.)» Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Там же..

Третьим способом заключения договора аренды государственного, муниципального земельного участка является подача заявления в компетентный орган гражданином или юридическим лицом, заинтересованным в передаче ему земельного участка См., например: Постановление ФАС Центрального округа от 29 мая 2006 г. Ф04-5256/2008(11280-А70-2) по делу № А14-28454/2005/112/19 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2006. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. .

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление земельными участками, которые находятся в их собственности на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости, прозрачности процедуры предоставления таких земельных участков. Для осуществления этих принципов указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков. Государственные и муниципальные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определённом праве, в том числе, на праве аренды. Как справедливо отмечает М.С. Жевалкович договор аренды "наиболее полно отвечает целям эффективного использования государственных и муниципальных земель и обеспечивает возможность пополнения государственного бюджета за счёт арендных платежей за землю" Жевлакович М. С. Институт аренды земельного участка в российском законодательстве и законодательстве государств-членов СНГ : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 60..

Согласно ст. 10 Закона Томской области Закон Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков» для предоставления в аренду земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности Томской области, заинтересованное лицо обращается с заявлением о предоставлении земельного участка в уполномоченный областной орган по управлению областным государственным имуществом. Таким органом является Департамент управления областным государственным имуществом Томской области О Департаменте по управлению государственной собственностью в Томской области : постан. Губернатора Томской области от 28 янв. 2008 г. № 1 // Собр. законодательства Томской обл. 2008. № 1 (30)..

Данный способ заключения договора предусматривает несколько вариантов его осуществления в зависимости от целей, для которых предоставляется земельный участок.

Предоставление земельного участка в аренду для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (ч.3 ст.30 ЗК РФ). Например, для строительства торгово-административного здания. Процедура заключения в соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ включает следующие стадии: 1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Порядок принятия решения о предоставлении земельного участка устанавливается ст. 32 ЗК РФ. Согласно п.1 ст. 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В силу п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства в данном случае является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Следует отметить, что при наличии нескольких заявлений о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта земельный участок должен предоставляться на торгах. Данный вывод подтверждается и судебной практикой Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 апр. 2009 г. по делу N А28-6444/2008-301/15, ФАС Западно-Сибирского округа от 19 марта 2009 г. N Ф04-1578/2009(2561-А45-6), Ф04-1578/2009(3216-А45-6), ФАС Поволжского округа от 10 июня 2010 г. по делу N А55-4681/2009, ФАС Северо-Западного округа от 24 июня 2010 г. по делу N А66-12957/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2007 г. N Ф08-3454/2007, от 30 янв. 2007 г. N Ф08-6589/2006, ФАС Уральского округа от 02 сент. 2010 г. N Ф09-5983/10-С6, от 26 мая 2010 г. N Ф09-3823/10-С6, от 13 апр. 2010 г. N Ф09-1698/10-С6, о 09 марта 2010 г. N Ф09-1355/10-С6, ФАС Центрального округа от 24 янв. 2007 г. по делу N А68-АП-150/5-06 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2010. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. . Обоснованием данной позиции служит один из принципов земельного законодательства - сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Предоставление земельного участка в аренду для целей строительства без предварительного согласования места размещения объекта также распространено на практике (п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Например, для размещения гостевой автостоянки, летнего кафе, строительства автосервиса См., например: Определение ВАС РФ от 10 сент. 2007 г. № 11219/07 по делу А11-12687/2006-K2-24/860 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2007. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. и др. Процедура заключения договора включает следующие стадии: 1) выполнение необходимых работ для осуществления кадастрового учёта; 2) определение разрешённого использования земельного участка; 3) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; 4) принятие решения о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурса, аукциона); 5) публикация сообщения о приёме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 6) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка; 7) решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства, которое является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду (ч.7 ст. 30 ЗК РФ).

Предоставление государственного, муниципального участка в аренду для целей не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ). Например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для размещения временных объектов розничной торговли См., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05 окт. 2010 г. по делу № А74-1411/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 мая 2010 г. по делу № А10-4352/2010 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ. правовая система. Судебная практика, сетевая. Электрон. дан. М., 2010. Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. и др. Граждане, заинтересованные в предоставлении государственного, муниципального земельного участка в аренду предоставляют в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявление, в котором указывается цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры, местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). Такой порядок предоставления государственных, муниципальных земельных участков в аренду в юридической литературе именуется "упрощённым" Карлова Н. В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю : дис. ... канд юрид. наук. М., 2004. С. 63..

Согласно п. 4 ст. 34 ЗК РФ орган местного самоуправления на основании заявлению гражданина либо обращения органа исполнительной власти с учётом зонирования территории в месячный срок выдает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает проведение кадастровых работ в отношении испрашиваемого земельного участка. В соответствии с п. 5 ст. 34 ЗК РФ исполнительный орган власти в двухнедельный срок со дня предоставления заявителем кадастрового паспорта принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, направляет заявителю копию решения и кадастрового паспорта. Договор аренды государственного, муниципального земельного участка заключается с заявителем в недельный срок со дня принятия решения о предоставлении такого участка в аренду (п. 5 ст. 34 ЗК РФ).

Как справедливо отмечает А. В. Урсу Урсу А. В. Полномочия органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков в аренду: правовые основы и проблемы реализации : дис. ...канд. юрид. наук. Тюмень, 2008. С. 125., данные положения на основании п. 1 ст. 34 ЗК РФ могут быть конкретизированы актами органов исполнительной власти субъектов либо актами органов местного самоуправления Об утверждении порядка подготовки и оформления документов при представлении земельных участков, прекращении и переоформлении прав на них на территории города: постановление Администрации муниципального образования Сургут от 27 июня 2005 г. № 84 // Сургутские ведомости. 2005. № 27..

Предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, строение, сооружение (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение права аренды этих земельных участков.

Если здание находится на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание. Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица также имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. В месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6 ст. 36 ЗК РФ). В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Следует отметить, что распоряжением Министерства имущественных отношений РФ утверждена примерная форма решений о предоставлении земельных участков в аренду и договоров аренды земельных участков Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков: распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 2 сент. 2002 г. № 3070-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. № 44..