Договор продажи жилых помещений

Цена может быть указана:

Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого

помещения конкретной денежной суммы за жилое имущество.

2) Путем обозначения в договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связи с чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.

При этом в обоих случаях цена может быть выражена:

непосредственно в рублях;

в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Также возможна покупка жилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ Договором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товара в рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.

В отношении цены статьей 555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:

Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости, продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части) и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе к покупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.

Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена на продаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектом участка земли и право собственности на этот земельный участок Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2010.С. 142-143..

На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначно будет считаться незаключенным в случаях, когда:

в договоре не указана цена

по условиям договора цена не может быть определена. Так как прямо запрещено использование метода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегося в использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Специальным условие договора купли-продажи жилого помещения является условие о его предмете. Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения». Здесь же указан критерий классификации помещений на жилые и нежилые - предназначенность для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). В качестве объекта купли-продажи недвижимости законодатель называет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть) (п. 1 ст. 558 ГК РФ), не раскрывая их значение и правовую природу. При этом жилые помещения не указаны прямо в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Их можно отнести к тому неопределенному кругу вещей, которые законодатель определил как «все, что неразрывно связано с землей». В ст. 673 ГК РФ «объект договора найма жилого помещения» - жилой дом (его часть), квартира (ее часть) объединены общим названием «жилые помещения». Указан в ней и главный признак данных помещений - их пригодность для постоянного проживания Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С.24..

Родовым понятием, согласно ГК РФ, по отношению к жилым домам, квартирам, частям жилых домов и квартир является «жилое помещение». Необходимо отметить, что к числу жилых помещений Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» относит также специализированные дома - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, а также служебные жилые помещения. Данные специализированные жилые помещения имеют особый правовой режим и не выступают в качестве объекта сделок. Это связано в первую очередь с временным или социальным характером их использования. Право пользования ими возникает на основании совокупности юридических актов (административный акт, ордер) или договора возмездного оказания услуг (гостиничных, например). Рассмотрение вопроса их правового режима не относится к теме исследования.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:

- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ; п. 1 ст. 17 ЖК РФ);

- жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ).

В юридической литературе жилые помещения также определяются как помещения, пригодные для постоянного проживания Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 45; Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 2008. № 5. С. 14.. Другие авторы к ним относят помещения, пригодные для проживания и юридически признанные таковыми Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учеб. пособие. М., 2006. С. 93..

Вывод Петрова Д.А. о том, что согласно формулировке в ГК РФ к жилым помещениям можно отнести и все указанные выше специализированные жилые помещения, предназначенные для временного проживания Петров Д.А. Указ. соч.С.45., противоречит смыслу закона. Законодатель в ГК РФ не говорит о «постоянстве проживания» в отношении жилых помещений как объекта права собственности и применяет его к отношениям социального найма.

В ст. 15 ЖК РФ законодатель дополняет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. При этом не указывает на неразрывную связь с землей. И только в ст. 130 ГК РФ говорит о том, что к недвижимым вещам относится то, что прочно связано с землей. На наш взгляд, это не совсем правильно и именно ст. 15 ЖК РФ необходимо дополнить тем, что жилое помещение должно быть неразрывно связано с землей. В противном случае можно будет говорить о том, что строительные домики, предназначенные для временного проживания рабочих, будут признаваться жилыми помещениями, потому что они могут быть фактически использованы для целей постоянного проживания. При этом законодатель не выводит такого критерия, как постоянство, а дает только такой критерий, как предназначенность. Проведение этого анализа не относится к теме исследования.

Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963. на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения - жилое или нежилое.

«Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан» Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2011. № 9. С. 40.. Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.

Согласно действующему законодательству, пока помещение не снято с технического учета в качестве жилого и соответствующие изменения не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оно будет являться жилой недвижимостью и подчиняться установленному для нее правовому режиму.

В связи с этим возникает вопрос о статусе недостроенных жилых домов. На практике осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства и перехода права собственности на жилое помещение, даже если строительство выполнено на 11%. Таким образом, приобретая только фундамент дома, покупатель становится собственником объекта жилых помещений.

Дома, не завершенные строительством, не являются жилыми помещениями, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Это соответствовало бы одному из принципов земельного законодательства: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ такое исключение не предусматривают. В данных нормативных правовых актах этот термин не применяется. Он используется только в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 25) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594., который регламентирует лишь один из элементов правового режима не завершенных строительством жилых домов - порядок возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения прав на них. В данной ситуации речь идет не о сделке с недостроенным домом, а об уступке права застройки. Данный вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (подп. 3 п. 2 ст. 56 ЗК РФ), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства в качестве основания для возможности расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Высший Арбитражный Суд РФ относит не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7. 2010. С.23.. При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. Считаем, что данная позиция неверна, так как приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. На практике сделка с недостроенными жилыми домами в виде фундамента прикрывает собой сделку по приобретению земельного участка, получение которого по земельному законодательству является сложной и длительной процедурой. Полагаем, что законодатель должен определить критерии отнесения объекта, не завершенного строительством, к жилым помещениям. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, то есть допускается отсутствие только отделочных работ.

В жилищном законодательстве и юридической литературе Петров Д.А. Указ. соч. С. 47. отмечают дополнительный критерий деления помещений на жилые и нежилые - благоустроенность жилого помещения. Благоустроенность - понятие относительное. Как известно, к элементам благоустройства относятся водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, электричество, газ, горячее водоснабжение, мусоропровод, лифт. Уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков и зависит от развитости инфраструктуры конкретного населенного пункта. Такой точки зрения придерживается и судебная практика.

Итак, анализ применяемых законодателем критериев классификации помещений на жилые и нежилые позволяет сделать вывод о том, что главным критерием отнесения помещений к объектам сделок с жилыми помещениями является их предназначенность для проживания граждан.

В науке гражданского права при определении понятия «жилое помещение» наряду с указанными используются и другие критерии.

В.В. Витрянский Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Договоры по передаче имущества. М.,Статут, 2002. С. 205. и В.П. Камышанский Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 248. указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.П. Камышанский дает следующее определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)». Полагаем, что в этом определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания.

Понятие жилого помещения как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилое помещение - это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет термины «недвижимость в жилищной сфере» (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РФ), «жилище» (Конституция РФ, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Полагаем, что необходимо определить их значение для решения вопроса о возможности употребления как равнозначных с термином «жилая недвижимость».

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» под недвижимостью в жилищной сфере понимается «недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

- земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные пристройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы».

В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий предназначенности ее использования. В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта осуществления права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юридический мир. 2011. № 4. С. 41..

Вопрос о возможности применения термина «жилая недвижимость» тесно связан с проблемой соотношения понятий «здание» и «помещение», которая в юридической литературе и законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение» Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Науч.-практ. пособие. М., 2007. С. 217; Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. № 12. С. 12., так как последнее является частью первого Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилая недвижимость как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7. С. 107.. Другие рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости Козлова Е.В. Аренда как договорное обязательство // Юрид. мир. 2009. № 11. С. 44.. Некоторые цивилисты допускают использование понятия «жилое помещение» в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.12..

Определение жилой недвижимости как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилая недвижимость - это строение (его часть), предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения Шешко Г.Ф. Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье // Жилищное право. 2011. № 6. С.13..

В условиях сохраняющегося дефицита жилья при совершении сделок, связанных с отчуждением жилья, должны учитываться не только интересы сторон, но и гарантии стабильности закрепленного в ст. 40 Конституции РФ права на жилище иных граждан, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им.

Закон не требует согласия таких лиц на продажу жилого помещения (лишь отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, возможно не иначе как с согласия органа опеки и попечительства - п. 4 ст. 292; п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением для лиц, имевших это право до отчуждения жилья (кроме самого собственника и членов его семьи, давших обязательство освободить жилое помещение после его продажи).

В качестве таких лиц могут выступать наниматели, заключившие договор «коммерческого» найма жилого помещения с прежним собственником (ст. 675 ГК), а также члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, которые в обязательном порядке должны быть включены поименно в текст договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК). Эти гарантии сохраняются не только при продаже, но и при любом отчуждении жилого помещения (п. 2 ст. 292 ГК). При этом не имеет значения, проживают такие лица в отчуждаемом жилом помещении с правом постоянного пользования или не проживают, но сохраняют право пользования им в силу закона.

При возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П установил, что содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительной сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут применяться по отношению к добросовестному приобретателю. Это решение вызывает вопросы и требует дополнительного толкования. Очевидно, однако, что в любом случае лица, сохраняющие в силу закона право пользования им после его отчуждения, вправе путем предъявления иска к покупателю требовать признания за ними такого права и устранения препятствий в пользовании. Кроме того, перечень в договоре купли-продажи жилого помещения таких лиц является существенным условием договора (п. 1 ст. 558 ГК), а потому эти лица, не включенные в текст договора, вправе требовать по суду в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК признания договора купли-продажи жилья незаключенным с последствиями в виде отмены государственной регистрации договора и права собственности покупателя на предмет договора и восстановлением на него права собственности продавца. Покупатель же в такой ситуации может лишь требовать от продавца возврата уплаченных денег как неосновательно полученного (гл. 60 ГК).

Предположим, что лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его отчуждения, в полном соответствии с законом включены в текст договора об отчуждении жилого помещения. И в этой ситуации возникают проблемы, связанные с пробелами в законодательстве, определяющем правовой статус таких лиц, а также некоторые другие сопутствующие проблемы, вызывающие существенные трудности в правоприменительной практике.

К ним относится прежде всего вопрос о возможности постановки на регистрационный учет покупателя и членов его семьи в купленных квартире, доме, комнате в ситуации, когда не сняты с регистрационного учета члены (бывшие члены) семьи продавца. В большинстве случаев регистрационный орган ставит возможность регистрации нового собственника и членов его семьи в приобретенной квартире в зависимость от ее «юридической чистоты», т.е. при условии предварительного снятия с регистрационного учета бывшего собственника и членов (бывших членов) его семьи. Суды нередко отказывают в удовлетворении жалобы нового собственника на отказ в регистрации («прописке»).

Такая практика не основана на законе. Новый собственник с приобретением жилья в собственность приобретает право пользоваться им, а следовательно, и право на постановку его на регистрационный учет в нем независимо от оснований его приобретения. Наличие и реализация такого права не могут быть поставлены в зависимость от того, сняты ли с регистрационного учета бывшие собственники и есть ли другие лица, сохранившие право пользования жилым помещением после его отчуждения.

Такой вывод следует прежде всего из Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (ред. от 01.07.2011) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. ст. 1227., не связывающего право собственника жилого помещения встать на регистрационный учет со снятием с такого учета иных лиц. Такова и позиция Конституционного Суда РФ, неоднократно подчеркивавшего в своих постановлениях уведомительный, а не разрешительный характер регистрации, наличие у регистрирующего органа не права, а обязанности зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он в законном порядке избрал местом своего жительства Постановления Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. N 9-П // Собрание законодательства РФ. 1996. № 16. Ст. 1909; от 2 февраля 1998 г. // Собрание законодательства РФ. 1998. № 6. Ст. 783.. Такую же позицию занял Верховный Суд РФ по конкретному делу Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 3. С. 12..

Другая проблема связана с выселением из приобретенного в собственность жилого помещения проживающих в нем нанимателей по договору найма, заключенному с прежним собственником, или иных лиц, сохранивших право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (п. 1 ст. 558 ГК). Как правило, новый собственник пытается как можно скорее освободиться от таких "сожителей", в том числе путем обращения с иском в суд о выселении. На уровне закона проблема не имеет четкого решения. Нередко суды удовлетворяют иски новых собственников на основании п. 2 ст. 135 ЖК. Однако эта статья предусматривает выселение только нанимателей, но не любых иных лиц, сохранивших право пользования жилым помещением, и не в любое время, а лишь по окончании срока действия договора найма. Более того, эта статья вообще не должна применяться, поскольку тот же вопрос теперь регулируется ст. 684 ГК.

Следует отметить, что ситуация, при которой покупатель жилого помещения узнает об обременении приобретенного им жилого помещения договором найма того же помещения или его части, достаточно распространена на практике. Ведь ни договор найма жилья, ни право нанимателя на таковое не требуют государственной регистрации, и покупатель может и не знать на момент приобретения жилого помещения о наличии такого обременения. Нередки случаи, когда недобросовестный продавец сдает продаваемое жилое помещение в наем уже в процессе оформления договора купли-продажи и, получив с нанимателя наемную плату за год вперед, а с покупателя - стоимость жилья, исчезает в неизвестном направлении. И покупатель, "приятно" удивленный обнаруженной им юридической "нечистотой" приобретенного жилого помещения, вправе лишь требовать в судебном порядке уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи, что всегда связано с проблемой исполнения решения суда, т.е. возврата денег покупателю.

Наниматель жилого помещения (кроме случаев краткосрочного - до одного года - договора найма) имеет преимущественное право на возобновление договора найма жилого помещения на тот же срок независимо от смены собственника жилья, но при условии, что собственник не отказался от пролонгации договора в связи с решением не сдавать в наем это жилое помещение в течение не менее года (ст. 684 ГК). Таким образом, новый собственник жилого помещения, обремененного договором найма, заключенного нанимателем с прежним собственником, вправе в качестве наймодателя требовать выселения нанимателя, проживающего по краткосрочному (до года) договору найма - по истечении срока договора, а по более длительным договорам найма - тоже по истечении срока действия договора, но с предупреждением нанимателя об отказе в пролонгации договора не позднее трех месяцев до конца срока действия договора и при условии несдачи затем этого помещения в наем другим лицам в течение не менее года. Если договор найма был заключен с прежним собственником на неопределенный срок, должны применяться те же правила с учетом того, что договор считается заключенным на пятилетний срок, который исчисляется со дня его заключения с прежним собственником (п. 1 ст. 683 ГК).

Мать троих детей заключила сделку о приобретении в собственность квартиры в г. Реутове, состоящей из трех комнат, где вместе с мужем они собирались проживать большой и дружной семьей. Расчет по сделке был произведен еще до подписания договора, затем соглашение все же было совершено в письменной форме, удостоверено у нотариуса и в установленном порядке зарегистрировано, на руки покупательница получила свидетельство о государственной регистрации права на обозначенное имущество.

Однако продавец выезжать из проданной жилплощади и не собиралась, ни до, ни после составления передаточного акта. Попытки решить конфликт миром, несмотря на их продолжительность, не увенчались успехом, и покупательница была вынуждена обратиться в суд.

В процессе подготовки дела к разбирательству в Реутовский городской суд поступил встречный иск от ответчицы с просьбой признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании того обстоятельства, что совершался он без намерения создать правовые последствия. Ответчица пояснила, что сделка заключалась исключительно с целью зарегистрировать покупательницу и членов ее семьи на указанной жилплощади, и ни о каких деньгах, якобы выплаченных во исполнение договора, здесь речи не идет, поэтому и освобождать квартиру она не намерена.

Решением Реутовского городского суда первоначальный иск был удовлетворен, а во встречном - отказано. Однако впоследствии этот судебный акт определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда был отменен, и Президиум этого же суда заново рассмотрел дело по существу. Вынесенное Постановление оставляло в силе решение Реутовского городского суда. Но процессуальная судьба спора на этом не закончилась, и надзорная жалоба ответчицы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ послужила поводом для еще одного судебного заседания. Его исход отразился в Определении N 4-В03-35 от 21 октября 2003 г., и выводы, которые сформулировал суд, ни в коей мере не удовлетворяли интересов ответчицы.

Суд сослался на то, что оснований для отмены или изменения ранее вынесенных Постановлений он не видит, т.к. не было допущено существенного нарушения норм материального или процессуального права, как этого требует ст. 387 ГПК РФ. Еще при первом рассмотрении дела были выяснены все ключевые моменты спора, установлены имеющие значение обстоятельства и принято законное и обоснованное решение Определение Президиума Верховного Суда РФ № 4-В03-35 от 21 октября 2003 г.// СПС Консультант Плюс..

Наряду с нанимателями, право пользования проданным жилым помещением могут сохранить члены (бывшие члены) семьи продавца (п. 2 ст. 292 ГК). От определения их правового статуса зависит решение вопроса о возможности и основаниях их выселения новым собственником жилого помещения. Поскольку такие граждане, не являясь членами семьи нового собственника жилого помещения, тем не менее сохраняют право пользования этим помещением и фактически продолжают пользоваться им, представляется, что их правовой статус не может быть определен иначе как договором «коммерческого» найма жилого помещения с новым собственником, который выражает свою волю на заключение такого договора при приобретении жилья, заведомо обремененного договором найма. Кроме того, заключение договора найма жилого помещения с членами (бывшими членами) семьи прежнего собственника с момента совершения сделки по приобретению этого жилого помещения обязательно для нового собственника в силу закона (п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 292 ГК).

Договор следует считать заключенным на неопределенный, а следовательно, на пятилетний срок (п. 1 ст. 683 ГК), течение которого начинается со дня перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а при отсутствии соглашения - должен устанавливаться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. Соответственно и выселение новым собственником сохранивших право пользования жилым помещением членов (бывших членов) семьи прежнего собственника должно осуществляться по правилам, предусмотренным для выселения нанимателей (истечение срока договора - ст. 684 ГК), а досрочное расторжение договора - по основаниям, предусмотренным в ст. 687 ГК.

По тем же основаниям возможно выселение в судебном порядке лиц, сохранивших право на проживание ("прописанных") в жилом помещении, приобретенном новым собственником, но фактически в нем не проживающих, место нахождения которых зачастую неизвестно новому собственнику. В частности, невнесение ими наемной платы за жилье в течение шести месяцев с момента смены собственника - достаточное основание для удовлетворения иска нового собственника о расторжении с ними договора найма по п. 2 ст. 687 ГК с последующим снятием с регистрационного учета. Не исключена и возможность признания их судом утратившими право на жилое помещение вследствие приобретения ими иного постоянного места жительства (ч. 2 ст. 89 ЖК).

Представляется, что рассмотренными выше основаниями исчерпывается перечень возможных оснований для выселения новым собственником жилого помещения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника. Встречающиеся до сих пор судебные решения о выселении таких лиц в связи с тем, что жилое помещение необходимо для личного пользования нового собственника и членов его семьи, основанные на п. 2 ч. 2 ст. 135 ЖК, не соответствуют действующему законодательству, поскольку, как уже отмечалось, основания выселения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника, также приобретающих статус нанимателей, исчерпывающе регулируются в ст. 684 ГК, не предусмотревшей такое основание для выселения.

2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения

Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл. 30 ГК).

Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.Книга 1 Общие положения. М.: Статус, 2008. С.335.. Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст. 425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие - как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.

Как писал Д.Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение» Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Статус, 2003. С.276.. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально - определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма ст.396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.

Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться, писал Г. Дернбург, как простая обязанность Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С.95//Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. ст. 4О5, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) перешёл от одного субъекта к другому Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // Жилищное право. 2011. № 4. С.22.. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача жилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Каких-либо требований к передаточному акту, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит. Передаточный акт служит доказательством исполнения договора продажи жилого помещения. В результате передачи первоначальный обладатель жилого помещения (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает. Как правило, передаточный акт составляется одновременно с вручением жилого помещения либо непосредственно после такой передачи. Только после передачи жилого помещения и подписания передаточного акта продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию данного жилого помещения. Норма ч. 2 ст.556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске сформулировано в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Одно из исключений из этого правила содержит норма п. 1 ст. 459 ГК РФ, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определён и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения обязанности продавцом передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли-продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Практически, риск случайной гибели имущества в договоре продажи жилого помещения означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несёт продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты Галанин А.Б. Юридическая чистота сделки с недвижимостью // Жилищное право. 2011. № 3. С.34. .

Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими, С возрождением категории «недвижимости» в действующей правовой системе Российской Федерации вновь возник вопрос об обеспечении публичности и достоверности оборота недвижимого имущества.

Нормативную базу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст. ст. 131, 164, 165, 219, 223 и др.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативные правовые акты РФ и субъектов РФ. Введение госрегистрации прав на недвижимое имущество вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения гласности и публичности оборота недвижимого имущества.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Неудачность этой формулировки уже была предметом критики в юридической литературе. Правомерное основание) права собственности имеет существенное значение для действительности госрегистрации права, поскольку для правопреемства недостаточно соответствующего намерения сторон. Где нет законного основания, нет и перехода права собственности. Не случайно нормы закона о регистрации прав в качестве необходимых называют правоустанавливающие документы - в том числе и договоры (ст. 13,17).

Вместе с тем нормы п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ определяют момент возникновения прав, подлежащих государственной регистрации. Таким моментом является госрегистрация соответствующего права, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор купли - продажи недвижимости как волевой акт сторон является основанием перехода нрава собственности от продавца к покупателю, а государственная регистрация определяет лишь момент перехода этого права.

Подобная ситуация сложилась на практике и у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г. Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой.

Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Изучив материалы дела, суд первой инстанции иск удовлетворил, ссылаясь на норму ст. 295 ГК РФ (п. 2), из смысла которой следует, что продажа недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только при наличии согласия собственника на совершение подобного действия. Ответчик, заключая сделку, такое согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор действительным, а требования истца - обоснованными.

Однако апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было (п. 3 ст. 433 ГК РФ), следовательно, никаких взаимных прав и обязанностей у сторон не возникало, в том числе и права истца на хозяйственное ведение квартирой. Признать то, чего и не было, существующая судебная система не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого вопроса, т.к. он не входил в предмет спора Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело № А28-2942/01-121/19// СПС Консультант Плюс..

Несмотря на обязательность государственной регистрации вещных прав и обременении на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации она не имеет правоустанавливающий характер. Тем не менее, в соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой - обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства. Заявление о госрегистрации права должны подавать обе стороны договора продажи жилого помещения (продавец и покупатель). Если договор продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.

Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом». Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован.

Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником. Скорее норма п. 2 ст. 551 ГК РФ позволяет сделать противоположный вывод: если само по себе исполнение договора никоим образом не влияет на отношения с третьими лицами, то и продавец во внешних отношениях остается обладателем вещного права со всеми присущими ему атрибутами (включая правомочие распоряжения). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжение собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни ГК РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 209 ГК РФ).