Договор продажи жилых помещений

Так, П.В. Крашенинников указывает, что «только после государственной регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц» Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 128.. Получается, что и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Действительно, буквальное толкование указанной нормы дает повод для такого утверждения, но ни О. Козырь, ни П.В. Крашенинников не определяют, с какого же момента происходит переход права собственности во внутренних отношениях (между сторонами).

Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому существует незыблемый постулат: на одну вещь может быть только один индивидуальный собственник и с теоретических позиций «расщепление» права собственности, как абсолютного права, является недопустимым. Возникают и неразрешимые практические вопросы, например о содержании «права собственности» продавца и покупателя. Такое решение (о постепенном переходе права собственности) не обеспечивает должной стабильности и четкости в обороте недвижимого имущества.

В связи с изложенным можно рекомендовать исключить из ст. 551 ГК РФ пункт второй. Реализация подобного предложения позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко выделить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору - момент государственной регистрации права приобретателя, если иное не предусмотрено законом.

С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи недвижимого имущества и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это имущество. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством РФ), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната). В рамках проводимой административной реформы, в составе Правительства РФ Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» Указ Президента РФ от 13.10.2004 № 1313 (ред. от 12.07.2011) «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2004. №42. Ст.4110. создана Федеральная регистрационная служба. В соответствии с п. 1 гл. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе. Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Первой задачей Росрегистрации названо обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе). Статья 131 «Государственная регистрация недвижимости» ГК РФ содержит следующие положения:

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом РФ и иными законами (п. 1);

отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5). Сама регистрация регламентируется Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» //Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2001. С. 9. Как следует из действующего гражданского законодательства РФ (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству РФ, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности, жилого дома или его части, требовали нотариальной формы.

Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки в добровольном порядке, без принуждения законом.

В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение» Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. № 8. С.54..

Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003. С. 15..

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.

Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.

Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.

Возможно, это правильно, когда человек сам решает, как ему поступать, особенно в отношении своей собственности.

Вполне оправданной выглядит введенная с 2005 г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. В октябре 2006 г. опубликован Административный регламент исполнения государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, утвержденный Приказом Минюста от 14.09.2006 №293 (далее - Регламент). Согласно Регламенту срок госрегистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для госрегистрации прав. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается 3 дня с момента их обнаружения, на внесение записи о новом законном владельце закладной - 1 день. Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ - ЮРИСТ. № 38. 2006. С. 3.

ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3.1 Купля-продажа квартир в домах жилищно-строительных кооперативов

Потребность в жилье граждане могут удовлетворить объединившись в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖК (жилищные кооперативы). ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а ЖК - для приобретения новых или капитально отремонтированных домов и их последующей эксплуатации. ЖСК (ЖК) являются потребительскими кооперативами, имеют статус юридического лица, относятся к некоммерческим организациям Гражданский кодекс РФ, Ч-I, 1994г. ст.116 и действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

Вступление в ЖСК (ЖК) не создает для члена (пайщика) права собственности на получение им квартиры до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником жилого дома и переданных кооперативу денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Пайщику, пока он еще не выплатил пай полностью, принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры.

Жилое помещение в ЖСК (ЖК) предоставляется пайщикам и проживающим с ними членам семей, но в отличии от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на квартиру Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 70-78.. С утратой права членства в кооперативе пайщик и его семья утрачивают и права пользования кооперативным жилым помещением. Исключением из этого правила является сокращение права пользования квартирой в случае смерти пайщика при условии вступления одного или нескольких наследников в члены ЖСК (ЖК).

Кооперативная квартира переходит в частную собственность не в порядке приватизации, а в силу указаний Закона о собственности в РСФСР (ст.13). члену в ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью выплатил свой пай, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о праве собственности на жилище. После проведения регистрации вместе со свидетельством о праве собственности на жилище выдается один экземпляр справки ЖСК (ЖК) со штампом, указывающим на дат и номер регистрации, заверенный печатью Комитета Муниципального жилья.

Важно, что регистрация права собственности в этом случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Право собственности на кооперативную квартиру возникает независимо от роста регистрации, а потому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника. Но если собственник намерен квартиру продать, то при оформлении договора потребуется справка с отметкой о регистрации Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2008. № 6. С. 42..

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимости квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру Денежный эквивалент первого взноса - это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 2009. № 12. С. 34..

Таким образом происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведёт к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры придется оплатить ещё раз внося в ЖСК паевой взнос. Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова.М.: Юрист» 1999. С. 126.

Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядится освободившейся жилплощадью.

Впоследствии, когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него возместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б. естественно отказался это сделать, ссылаясь на то, что он полностью оплатил квартиру. В результате выплаченные А. кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвратил паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода из него возникает и такой вопрос - должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК, а именно; лестничных площадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в её продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе, остающемся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней Другими словами, продавая квартиру, член ЖСК одновременно передает и свои права на пай, отражающий его имущественное участие в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК. В результате новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, даёт её новому владельцу весь объём гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества. Сказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустим, что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК получает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он не является членом ЖСК, на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду (например, путём соразмерного уменьшения взносов за эксплуатацию дома?). Видимо, да. Ведь помещения, сдаваемые ЖСК в аренду, сооружены за счёт паевых взносов. Значит, приобретатель квартиры независимо от своего членства в ЖСК. получил вместе с ней и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущественные выгоды от их использования. Причём на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик, уступивший свои права покупателю квартиры Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 129..

Иное решение вопроса - отстранение новых владельцев квартир, не пожелавших вступить в ЖСК, от участия в получении выгод от пользования кооперативным имуществом предоставление таких выгод исключительно членам кооператива - означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на эксплуатацию) за счёт других лиц. Таким образом, сделку по отчуждению квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей- продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля-продажа квартиры, а другим переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участием в ЖСК. Такие сделки, даже если они не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, проживающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более чёткой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры Маслов Н.В. Жилая недвижимость. М.: Юрист.2008. С.53..

3.2 Купля продажа жилого помещения посредством ипотечного жилищного кредитования

Структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании условно можно подразделить на две основные группы составляющих: главные составляющие структуры (базовые договорные элементы), к которым относятся кредитный договор либо договор целевого займа, договор ипотеки, договор купли-продажи жилого помещения, производные составляющие базовых элементов и договоры, образующие систему рефинансирования выданных кредитов. Договор ипотеки, хоть и не является обязательным условием обеспечения основного обязательства по общему правилу, в рассматриваемой автором теме подлежит безусловному отнесению к группе главных составляющих вышеуказанной структуры ввиду того, что его наличие - один из главных признаков понятия ипотечного жилищного кредитования.

К производным составляющим структуры базовых договорных элементов при ипотечном жилищном кредитовании, по нашему мнению, должны быть отнесены те договорные конструкции, которые выполняют обеспечительно-организационные функции в том смысле, что обеспечивают соблюдение интересов и прав сторон основных составляющих структуры ипотечного жилищного кредитования. К ним относятся, во-первых, договоры имущественного страхования заложенного жилья, личного страхования заемщиков, страхования риска ответственности заемщиков перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита, страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечных ценных бумаг, заключение договора с независимым оценщиком для определения рыночной стоимости приобретаемого жилья. Часть производных составляющих предусмотрена как обязательное требование, наличие остальных договорных конструкций определяется конкретным случаем. В частности, ст. 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. ст. 3400. предусмотрена обязанность страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а в случае превышения полной стоимости имущества размера обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 46 (ч. 2). ст. 4448.. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования. Следует отметить, что страхование жизни и здоровья не является обязательным условием для ипотечного кредитования базового уровня, однако, исходя из требований к ипотечному покрытию, обязательно при рефинансировании. Учитывая увеличение объемов рефинансирования выданных кредитов, можно отметить этот вид страхования как обязательное условие ипотечного кредитного договора для заемщика - физического лица. На основании требований п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета залога недвижимости является существенным условием договора об ипотеке. Такая оценка должна проводиться соответствующими оценщиками в соответствии с предусмотренными требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813. . Страхование же за свой счет своей ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг (риск ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг) эмитентом облигаций с ипотечным покрытием, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием и регистратором указано в ст. 36 Закона об ипотечных ценных бумагах как право и возможность вышеперечисленных субъектов.

Последним элементом главных договорных конструкций составляющих структуры системы ипотечного жилищного кредитования выступают договоры купли-продажи жилого помещения, купли-продажи земельного участка для строительства дома. На наш взгляд, именно объект этого договора - права собственности на соответствующее жилое помещение - является конечной целью, на достижение которой направлена система ипотечного жилищного кредитования.

Договор купли-продажи жилого помещения регламентируется ст. ст. 549 - 558 ГК РФ, его существенными условиями признаются, во-первых, цена договора (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Во-вторых, его предмет, который характеризуется признаками, позволяющими определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В эти данные должны включаться сведения, определяющие месторасположение на конкретном земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества: квартира в многоквартирном доме, часть квартиры (изолированная комната, например), часть индивидуального жилого дома и пр. (ст. 554 ГК РФ). Третьим существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, в органы Росрегистрации при приобретении в собственность жилого помещения на заемные деньги банка или иной кредитной организации либо на средства целевого займа юридического лица представляются договор купли-продажи недвижимости со ссылкой на кредитный договор либо договор целевого займа. На основании представленных документов регистрирующий орган одновременно с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение вносит запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении ипотеки в силу закона на соответствующий объект недвижимости на основании п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке и в соответствии с п. 2 ст. 20 этого же Закона. В ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации ипотеки не упоминается регистрация ипотеки в силу закона, но содержится отсылка к Закону об ипотеке, которым могут устанавливаться особенности такой регистрации. Следует также отметить, что регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного совместного заявления залогодателя и залогодержателя, без уплаты государственной пошлины.

Новеллой современного законодательства стало принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), который вступил в силу 1 апреля 2005 г. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1).ст. 40.. В научной литературе многие исследователи включают в систему ипотечного жилищного кредитования ипотечное кредитование жилищного строительства Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10. С. 31 - 40; Гуртов В.К., Марголин А.М., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Изд. РАГС, 2012. С. 52. Необходимо определить, насколько обоснованно такое мнение и регулирует ли вступивший в силу Закон о долевом участии в строительстве правоотношения в системе ипотечного жилищного кредитования. В соответствии со ст. 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом. Соответственно, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге. При регистрации права собственности застройщика на жилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге. То есть указанный Закон предусматривает ипотеку в силу закона, но в данном случае она обеспечивает надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по строительству, в то время как ипотека в системе ипотечного жилищного кредитования обеспечивает исполнение денежного обязательства по возврату займа, и на ее основе предусмотрена законодательная возможность рефинансирования обеспечиваемых ипотекой требований.

Таким образом, участник долевого строительства является залогодержателем по договору участия в долевом строительстве, а право собственности на соответствующее жилое помещение у него возникнет только после окончания строительства многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. В случае если для заключения договора участия в долевом строительстве участник использовал заемные средства банка или иной кредитной организации, то обеспечить исполнение обязательств путем залога строящейся недвижимости участник физически не в состоянии, так как права собственности на строящуюся квартиру в многоквартирном жилом доме будут принадлежать застройщику, а одним из обязательных условий п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, на основании которого возникает ипотека в силу закона, названа регистрация права собственности на жилой дом или квартиру, приобретенную на заемные средства. Предусмотренная ст. 11 Закона о долевом участии уступка прав требований по договору долевого участия допускается только после полной уплаты дольщиком цены договора или перевода долга на нового участника, то есть влечет смену субъектов договора. В таком случае физическое лицо - первоначальный дольщик должно будет переуступить и права дольщика, и права залогодержателя. В случае полной оплаты дольщиком цены договора уступка прав производится в соответствии со ст. 384 ГК РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательства застройщиком. Если же дольщик не в полном объеме выплатил необходимую сумму застройщику, то в соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод своего долга должнику, т.е. дольщику, необходимо будет согласовывать с кредитором - застройщиком. На практике банки включают в кредитный договор обязательным условием, наступление которого является основанием для перечисления соответствующей суммы на расчетный счет застройщика, предоставление дольщиком в банк зарегистрированного договора долевого участия, в котором указана ссылка на заемный характер денежных средств. Таким образом, регистрирующий орган при регистрации права собственности дольщика на вновь построенное жилое помещение имеет основания для внесения записи о регистрации ипотеки в силу закона в соответствии со ст. 29 Закона о государственной регистрации и на основании ст. 77 Закона об ипотеке.

Необходимо отметить, что до вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве широко практиковались так называемые цепочки из застройщика, с одной стороны, и многочисленных инвесторов и субинвесторов - с другой. Причем в сделке субинвестирования субинвестор не вступал в прямые отношения с застройщиком: тот сдавал построенный объект первоначальному инвестору. А право собственности регистрировалось минуя инвестора - непосредственно на тех лиц, кого инвестор привлек в качестве субинвесторов Зуйкова Л. Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2011. № 2. С.24.. Однако нормы Закона о долевом участии не позволяют заключать такие договоры. Как отмечено выше, дольщик может привлечь инвестора, только уступив ему свои права по договору долевого участия полностью.

Таким образом, получив заемные средства для заключения договора долевого участия, заемщик, он же дольщик, до момента регистрации своего права собственности на жилое помещение не может уступить банку в качестве обеспечения по кредитному договору права залогодержателя по договору долевого участия. Указанная особенность не позволяет рассматривать договор долевого участия в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

На основании изложенного можно сделать вывод о необходимости разграничения системы договорных конструкций ипотечного жилищного кредитования и договора долевого участия в строительстве. Во-первых, по договору долевого участия законная ипотека обеспечивает исполнение застройщиком своих денежных обязательств перед каждым из участников долевого строительства, в то время как ипотечное жилищное кредитование обеспечивает исполнение денежных обязательств заемщика - физического лица, приобретшего жилое помещение на заемные средства. Учитывая специфику правоотношений, складывающихся между дольщиками и застройщиками, законодатель еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывал на необходимость введения в российское законодательство специальных правил о договорах, в рамках которых граждане и юридические лица инвестируют свои денежные средства в строительство в целях получения в свою собственность квартир и нежилых помещений в построенных зданиях Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.. Таким образом, вторым критерием разграничения можно указать объект долевого строительства и ипотечного жилищного кредитования. В первом случае им выступает жилое либо нежилое помещение согласно п. 2 ст. 2 Закона о долевом участии, во втором - денежные средства, выдаваемые банком. Последние есть основание для возникновения денежных обязательств заемщика, прав-требований уплаты этих денежных средств банку и возможности банка переуступить эти права-требования по схеме рефинансирования. В-третьих, при ипотечном жилищном кредитовании собственник приобретаемой недвижимости - заемщик, он же залогодатель, по договору долевого участия - застройщик, в то время как дольщик - залогодержатель незавершенного строительства. Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что отношения, регулируемые Законом об участии в долевом строительстве, в систему ипотечного жилищного кредитования не входят. Однако это не исключает возможности приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору долевого участия. В таком случае с приобретением жилого помещения по договору долевого участия на заемные средства банка, с момента регистрации прав собственности заемщика - физического лица на эту недвижимость, как уже отмечено выше, наступает ипотека в силу закона, и правоотношения между ними регулируются механизмами ипотечного жилищного кредитования.

Следует отметить еще одно подтверждение обоснованности исключения из исследуемой системы договора долевого участия в строительстве. Как предусмотрено Законом об ипотечных ценных бумагах, в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием не могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать следующий вывод. Вопреки сложившемуся в научной литературе мнению, договор долевого участия в строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у дольщиков возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение.

С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 28.06.2011) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ.2004. № 34. ст. 3532.. В соответствии со ст. 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, и вводится понятие накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих как совокупности правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение. Одним из элементов этой системы назван целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной и в установленных законом случаях безвозмездной или возмездной основе уполномоченным федеральным органом для приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу). При этом ст. 16 Закона предусмотрено как один из вариантов размещение накоплений для жилищного обеспечения в такой класс активов, как ипотечные ценные бумаги. Таким образом, указанный Закон направлен на регулирование правоотношений по жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренные им механизмы по выдаче целевого займа, выпуску ипотечных ценных бумаг регулируются нормами законодательных и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в системе ипотечного жилищного кредитования. Из изложенного можно сделать вывод, что накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих является подсистемой более широкого понятия - системы ипотечного жилищного кредитования, имеет свою специфику по составу участников (военнослужащие) и направлена на реализацию прав участников этой системы по приобретению жилых помещений. Хотелось бы заметить, что механизм реализуемой накопительно-ипотечной системы военнослужащих является еще одним законодательным подтверждением выделения и реализации программы социальной ипотеки.

3.3 Купля продажа комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следовательно, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера. В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.

Необходимо отметить, что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме. При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество. Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.

Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности.

Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно.

Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

Судебная практика в этой сфере крайне разнообразна и многоаспектна и заслуживает отдельного разговора, но в качестве примера все же приведем довольно интересный случай, когда материалы дела прошли все возможные судебные инстанции и лишь после принесения представления первым заместителем Председателя Верховного Суда РФ его Президиум поставил окончательную точку в спорном правоотношении.

Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г. Москвы с требованием признать недействительным договор купли-продажи комнаты в квартире коммунального заселения, заключенный между ее соседкой и третьим лицом. Учитывая правило о преимущественном праве покупки, она также просила перевести на нее все права и обязанности покупателя.

Иск, к радости заявительницы, был удовлетворен в полном объеме. Вынесенное решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни определение Президиума Московского городского суда. После этого дело было истребовано в Верховный Суд РФ, где Судебная коллегия по гражданским делам отменила Постановление в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты, остальные же положения остались в силе. С этим не согласился первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ, который в принесенном представлении обосновал необходимость вынесения по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Президиум Верховного Суда РФ представление рассмотрел и в контексте необходимости обеспечения единства судебной практики и законности нашел его вполне справедливым. И вот по каким основаниям.

Всеми предыдущими судебными инстанциями была ошибочно применена ст. 250 ГК РФ. Она закрепляет правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Причем на продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если эти требования в своей совокупности не будут выполнены, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с просьбой о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Однако суды не учли, что спорная комната фактически и не находилась в общей долевой собственности нескольких лиц, т.к. ответчица единолично обладала правом собственности на проданные квадратные метры. Этот факт в материалах дела нашел свое подтверждение в виде договора между ответчицей и Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы о передаче в собственность комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв. м в квартире коммунального заселения и соответствующего свидетельства о собственности.

В свою очередь, сама истица имела аналогичные права (причем права документально подтвержденные) в отношении двух других комнат в коммуналке.

При таких условиях ссылаться на отношения общей собственности не представляется возможным, так же как и требовать от ответчицы отчуждения принадлежащего ей имущества только соседям по коммунальной квартире.

Судей же смутило упоминание в договоре купли-продажи о «пропорциональной доле в праве собственности на места общего пользования». На основе этой фразы они сделали вывод о наличии общей долевой собственности в отношении всей квартиры в целом. Вывод, надо сказать, не совсем верный. В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования, куда относятся коридор, кухня, санузел и др. Именно эта доля не подлежит отчуждению другим лицам, да и то при условии, что им же не продается и сама комната.

Следовательно, даже при наличии общей собственности на места общего пользования ответчица имела полное право продать принадлежащую ей комнату кому угодно и без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире. У последнего, исходя из приведенных умозаключений, нет никаких законных оснований требовать перевода на него прав покупателя по договору купли-продажи.

Учитывая, что по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению, и не применил Закон, подлежащий применению, все ранее вынесенные судебные решения были отменены, а Постановлением Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17 ноября 2004 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано Постановление Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17 ноября 2004 г.// СПС Консультант Плюс..

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.

В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца.

Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.