Правовые особенности договора управления многоквартирным домом

В юридической литературе встречается и отрицательное отношение к указанному способу. Так, С.П. Гришаев, отмечая практическую целесообразность введения этого механизма, в то же время указывает, во- первых, на противоречие норм ЖК РФ нормам ГК РФ, во-вторых, на допустимость принятия решений большинством голосов только в ТСЖ. По его мнению, ЖК РФ не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание 38. Автор не согласен с данным мнением. Во-первых, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме имеет существенные особенности по сравнению с правовым режимом общей долевой собственности на другие объекты. Эти особенности позволили ряду авторов назвать общую долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома самостоятельной разновидностью общей долевой собственности39. В числе таких особенностей можно выделить невозможность выдела части имущества общего пользования; ограниченность правомочия распоряжения общим имуществом; невозможность распоряжения долей в общем имуществе; отсутствие у сособственников права преимущественной покупки; невозможность применения правила о предоставлении участнику права общей собственности во владение и пользование части общего имущества и др. Таким образом, многие вопросы осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме решаются иначе, нежели установлено общими положениями о долевой собственности в ГК РФ. В этой связи обоснованно и введение особого механизма устранения разногласий между сособственниками.

Во-вторых, как верно отмечает И.Б. Миронов, следует различать возможность игнорирования воли собственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, в том числе с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов40.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания41. Обязательность заключения этого договора для собственников помещений законом не установлена. ЖК РФ не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом в случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией.

Таким образом, реализация данного способа управления многоквартирным домом полностью зависит от инициативы и согласия собственников. Отсутствие прямого законодательного решения этого вопроса может привести к тому, что выбранный способ управления окажется нереализованным.

Второй вариант заключения договора управления многоквартирным домом имеет место, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или выбранный способ не реализован.

К обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, относятся следующие:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.

К фактам, свидетельствующим об отсутствии реализации выбранного способа управления, отнесены следующие:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы,

необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При наличии указанных обстоятельств и фактов, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления по определенным Правилам42 проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс. В части 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил установлена процедура заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что нормотворец склонялся к реализации идеи обязательного заключения договора, но последовательно ее не регламентирует. В одном случае собственники обязаны заключить договора УМКД, в другом - нет. По нашему мнению, должно быть единство в решении вопроса заключения договора управления многоквартирным домом, стороной которого являются собственники помещения в многоквартирном доме независимо от принявшего решение субъекта. Таким решением представляется введение обязательности заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме с момента наступления одного из рассмотренных юридических фактов.

Обязательность заключения договора потребителем услуг является исключением из общего принципа свободы договора и может быть продиктована, как и всякое иное ограничение прав, необходимостью обеспечения законных интересов других лиц (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В третьем случае, Жилищным кодексом РФ предусмотрены особенности заключения договора управления многоквартирным домом с застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома). Они заключаются в том, что до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, договор управления МКД должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, в данном случае решение о выборе управляющей организации принимает застройщик, тем самым подменяя собственников помещений в многоквартирном доме, которые в свою очередь должны будут на основании этого заключенного договора вносить указанной управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества.

Названный конкурс проводится в силу ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, и подразумевает под собой, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Также, новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов43 определяют режим заключения договоров управления многоквартирным домом, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, который можно обозначить как обязательный для управляющей организации (п. 9, 22 - 24).

Рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается «на условиях, указанных в решении общего собрания», которые не могут быть одинаковыми для всех обратившихся в управляющую компанию. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Некоторое время на практике вызывал вопрос о моменте заключения договора управления многоквартирным домом. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно у управляющей организации возникает основание и обязанность для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и другими организациями.

Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом44. Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым собственником45.

Обе позиции вызывали сомнения, системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми собственниками. В действительности это практически не возможно, потому что некоторые собственники не проживают в своих квартирах, другие «злостные неплательщики» сознательно уклоняются от заключения договора, третьи не имеют достаточного времени и так далее.

Эти сомнения были устранены принятием Федерального закона от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ46, которым ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была дополнена предложением следующего содержания: «При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление с собственниками помещений, обладающими 50% и более голосов от общего числа голосов.

Договор управления многоквартирным домом является срочным. По общему правилу в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ он заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Срок действия договора в обязательном порядке устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Из общего правила о сроке договора управления многоквартирным домом сделано два исключения. Первое связано с заключением договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления. Часть 6 ст. 161 ЖК РФ и подп. 15 п. 41 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в первоначальной редакции предусматривали, что договор с победителем конкурса заключается на один год и не более чем три года.

Можно согласиться с высказанным в литературе мнением, что эффективнее был бы вариант заключения договора с победившей на открытом конкурсе управляющей организацией на максимальный срок (пять лет). Представляется, что такое решение не нарушало бы интересов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания, а также служило бы экономией бюджетных средств, необходимых для проведения конкурса.

Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, но не более трех месяцев. Следует понимать, что в течение этих трех месяцев, либо должен быть выбран и реализован способ управления собственниками помещений во вновь выстроенном многоквартирном доме либо проведен конкурс по отбору управляющей организации. Анализ ч. 6 ст. 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не признает за сроком действия договора управления многоквартирным домом правопрекращающего значения, поскольку молчание сторон по окончании срока действия договора влечет его пролонгацию на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, для прекращения рассматриваемого обязательства необходимо наличие юридического состава, включающего следующие элементы: истечение срока действия договора и заявление стороны (сторон) о прекращении договора47. При этом ЖК РФ не устанавливает срока предупреждения о прекращении или изменении договора, поэтому такое заявление может быть сделано вплоть до окончания срока его действия, если самим договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Очевидно, что к данному договору должны применяться общие правила об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ).

Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), так и по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). По нашему мнению, наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с точки зрения охраны интересов сторон является соглашение о его изменении или расторжении. При этом основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон48.

Самым распространенным и часто встречающимся изменением, вносимым в договор управления многоквартирным домом, касается условия о цене, т.е. размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение платы за коммунальные услуги. Поскольку размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не влечет изменения договоров управления многоквартирным домом.

Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон. При применении данного способа расторжения или изменения договора, решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора49. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Понятие существенности нарушения является оценочным. В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом рассматриваются следующие: неоплата вознаграждения управляющей организации; систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств; непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления; причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома50.

Порядок расторжения (изменения) договора различается в зависимости от применяемого способа расторжения или изменения договора. Поскольку соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве «согласованного волевого действия (согласованного волеизъявления), т.е. в качестве сделки», оно должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к совершению сделок и их действительности, в том числе требованиям о форме51. Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку законом для договора управления многоквартирным домом предусмотрена простая письменная форма, то соглашение об изменении или расторжении договора должно быть облечено в письменную форму.

Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение собственников помещений правом на односторонний отказ от исполнения договора. Часть 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Второе основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управления связывается с неисполнением управляющей организацией условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон предъявлению иска в суд должна предшествовать процедура досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 451, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Министерство регионального развития РФ52 уточняет последствия расторжения договора управления многоквартирным домом на основании п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ: если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть погашен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ.

Хочется отметить еще одну особенность. Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то изменению или расторжению подлежат все заключенные договоры.

Такова специфика порядка заключения, изменения и прекращения договора управления МКД, которая имеет ряд особенностей, присущих исключительно рассматриваемому договору.

2.2 Правовая специфика содержания договора управления многоквартирными домами

Содержание договора управления многоквартирным домом составляют права и обязанности сторон, а также их ответственность. ЖК РФ регламентирует их весьма скудно, и отношения сторон в большей степени регулируются постановлениями Правительства РФ и иными правовыми актами, а также самими договорами. Итак, рассмотрим основные обязанности сторон договора управления МКД.

Главной обязанностью управляющей организации является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Совершение таких действий должно отвечать требованиям, установленным законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей и др., а также договором управления многоквартирным домом.

Управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ и оказания услуг, составляющих предмет договора, если иное не предусмотрено договором. Однако Правительством РФ установлен Минимальный перечень услуг и работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме53, конкретный список которых и периодичность их выполнения должны быть четко отражены в договоре управления МКД и строго соблюдаться сторонами, прежде всего управляющей компанией. Поскольку в ст. 162 ЖК РФ не закреплен принцип личного исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом, управляющая организация вправе по своему усмотрению привлекать для этого третьих лиц, в том числе заключать договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (обслуживающие организации), на предоставление коммунальных услуг (ресурсоснабжающие организации), на прием платежей от собственников помещений и нанимателей и другие.

Иногда это право управляющей организации выглядит все таки как обязанность. Так, в отношении обслуживания газового оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, по действующему законодательству деятельность по содержанию и ремонту такого оборудования вправе осуществлять только специализированные газораспределительные организации, допущенные в установленном законодательством порядке к осуществлению деятельности по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования54 и имеющие аварийно-диспетчерскую службу либо заключившие договор об оказании услуг аварийно-диспетчерской службы55.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам коммунальные услуги, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Выполнение данной функции невыгодно управляющей организации: во-первых, оплачивая поставляемые ресурсоснабжающей организацией ресурсы в полном объеме, сама она сталкивается с неплатежами собственников и иных пользователей помещений, во-вторых, все претензии, связанные с ненадлежащим качеством поставляемых коммунальных ресурсов, потребители предъявляют именно к управляющей организации. Поэтому на практике нередки случаи, когда управляющие организации не включают в договор управления многоквартирным домом обязанность, связанную с предоставлением коммунальных услуг. Такой подход не соответствует действующему законодательству. Подпункт "а" п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов56 категорично указывает, что управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг. Управляющей организацией должно быть обеспечено бесперебойное предоставление коммунальных услуг надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю. В рамках осуществления иной деятельности, направленной на осуществление целей управления многоквартирным домом, управляющая организация несет обязанность по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставлению платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором, а также сбору указанных платежей с собственников помещений в многоквартирном доме и с нанимателей жилых помещений по до говору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, включая их судебное взыскание (ч. 2, 4, 7 ст. 155 ЖК РФ).

Управляющая организация обязана в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Перечень технической документации определен Правилами содержания общего имущества57. Данная документация является для управляющей организации необходимым, а в некоторых случаях и единственным источником сведений о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома.

Так, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме58.

При выборе способа управления в виде управления управляющей организацией впервые, то есть взамен ранее выбранного другого способа, законодатель прямо не закрепил обязанность по передаче технической документации за соответствующими субъектами управления. Обнаруженный пробел нуждается в восполнении посредством определения в нормах о договоре управления многоквартирным домом лиц, обязанных представить управляющей организации техническую документацию.

Еще одной важной обязанностью управляющей организации является раскрытие информации по Стандарту, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731. Все более растет негативное отношение к деятельности управляющих организацией, что ежедневно активно пропагандируется средствами массовой информации по телевидению, радио, в сети Интернет. И в след за этим, законодатели по несколько раз в год издают все новые требования к раскрытию информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными дома (в том числе и товариществами собственников жилья).

Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.

Согласно п. 3 Стандарта раскрытия информации управляющая организация обязаны раскрывать определенный перечень информации59.

Ранее управляющие организации самостоятельно определяли формы раскрытия информации, наполняя их необходимым содержанием. С мая 2015 года Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 22.12.2014 г. № 882/пр, утверждены формы раскрытия информации, что приводит к единообразию предоставления информации всеми управляющими организациями и ТСЖ.

Управляющие организации обязаны размещать необходимую информацию на официально утвержденном сайте в сети Интернет - Реформа ЖКХ, на сайте управляющей организации, на стендах в помещениях офиса управляющей организации, а с недавнего времени еще и размещать в системе, называемой ГИС ЖКХ.

В стандарт раскрытия информации входит также предоставление информации по письменному запросу потребителей, в том числе поступившему в электронной форме, в течение 10 рабочих дней. Все изменения информации о деятельности управляющей организации подлежат обновлению на указанных сайтах в течение 7 дней.

С 01 июля 2016 года, помимо информации, предусмотренной Стандартом раскрытия информации, планируется введение в обязанности управляющей организации размещения в систему ГИС ЖКХ все заявлений, обращений, претензий граждан, поступивших решений общих собраний, ответов на обращения, платежных документов и других документов, относящихся к деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, что позволит контрольным и надзорным органам, таким как Жилищная инспекция, проверять деятельность управляющих организаций дистанционно, не выходя из своего кабинета.

16 февраля 2016 года вступил в силу новый Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.10.2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме», согласно которого с нынешнего года будет составляться акт приемки оказанных услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, который будет подписываться от имени собственников - председателем совета многоквартирного, и в случае не подписания которого выполненные работы (оказанные услуги) оплате не подлежат.

Все это преследует целью организовать прозрачность деятельности управляющих организаций, но управляющим компаниям для того, чтобы успевать размещать, обновлять и представлять необходимую информацию, в скором времени, придется увеличивать штат сотрудников, а также, чтобы избежать огромных штрафов и рисков лишения лицензии, что, скорее всего, отразится на тарифах на содержание и ремонт общего имущества.

Оплата выполненных работ и оказанных услуг, в том числе коммунальных услуг, является основной обязанностью контрагента организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме, жилищного кооператива, товарищества собственников жилья). Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. На практике стороны договора управления многоквартирным домом нередко используют возможность установления иного срока внесения платы. В силу ч. 10 ст. 155 ЖК РФ, в случае несвоевременного внесения или внесения не полном объеме платы за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской

Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Следует обратить внимание, что с 01 января 2016 года размер пеней увеличен, причиной такого увеличения послужили возрастающие неплатежи собственников (нанимателей) жилых помещений и растущие задолженности управляющий организацией перед ресурсоснабжающими организациями.

Расчет платы за коммунальные услуги производится по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций исходя из нормативов потребления или из показаний общедомовых и поквартирных приборов учета. Наличие последних возлагает на собственников помещений дополнительные обязанности, связанные с использованием названных приборов в целях учета коммунальных ресурсов, обеспечением сохранности пломб на них и допуска в занимаемое помещение в согласованное время представителей исполнителя для снятия показаний (подп. "в", "г", "ж" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов60).

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Следующей обязанностью потребителя (собственника помещения или совместно проживающих с ним лиц) является информирование исполнителя о следующих обстоятельствах: обнаруженных неисправностях (авариях) внутриквартирного оборудования, коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета (немедленно); пожарах, авариях на внутридомовых инженерных системах, об иных нарушениях, возникающих при использовании коммунальных ресурсов (немедленно); изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты (не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений).

Собственник помещения обязан допускать в заранее согласованное время с исполнителем в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий - в любое время.

Ст. 162 ЖК РФ, посвященная правовому регулированию договора управления многоквартирным домом, не раскрывает вопрос об ответственности его сторон. Поскольку под договорной ответственностью принято понимать «санкцию за нарушение договорного обязательства», то правовое регулирование вопросов ответственности находится в прямой зависимости от отраслевой принадлежности конкретного обязательства61. Гражданско-правовая природа договора УМКД, предопределяет применение к вопросам ответственности его сторон норм гражданского права. Таким образом, общие положения об основании, условиях и размере ответственности за нарушения гражданско-правовых обязательств распространяют свое действие и на правоотношения, вытекающие из договора управления.

Стоит обратить внимание, что если одной из сторон по договору УМКД является физическое лицо (гражданин), заказывающий услуги всегда для личных (семейных) нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то ответственность управляющей организации за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору управления МКД, и иных нормативных актов, возникает в силу закона РФ «О защите прав потребителей». Как следует из текста Закона «О защите прав потребителей», он регулирует отношения между потребителем- гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли, с одной стороны, и организацией (индивидуальным предпринимателем), производящей товары для реализации потребителям (изготовителем), реализующей товары потребителям по договору купли- продажи (продавцом), выполняющей работы и оказывающей услуги потребителям по возмездному договору (исполнителем), с другой стороны62.

Таковы права, обязанности и ответственность сторон по договору управления многоквартирным домом, их правовая специфика, а также существенные условия рассматриваемого договора.

2.3 Обзор судебной практики по договору управления многоквартирными домами

Одним из важных моментов, касающихся деятельности по управлению многоквартирными домами является судебная практика по заключенному договору управления МКД. В связи с тем, что многие правоотношения в сфере заключения, исполнения, расторжения договора управления многоквартирным домом не достаточно урегулированы жилищным законодательством, встает необходимость обобщить судебную практику и в дальнейшем избежать ошибок в толковании тех или иных норм.

В судах общей юрисдикции в последнее время в большом количестве рассматриваются иски собственников помещений в многоквартирном доме о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений. В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику63.

Так, в городе Великий Устюг Вологодской области собственники нежилого помещения многоквартирного дома (ИП М. и ООО «Э.») обратились в Великоустюгский районный суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений о расторжении договора управления многоквартирным домом с одной управляющей организацией и заключении договора управления МКД с другой управляющей организацией. Суд, рассмотрев данное исковое заявление, отказал одному из собственников нежилого помещения в удовлетворении искового заявления, так как тот обратился в суд по истечение шести месяцев с момента, когда узнал о его нарушенном праве. (Решение Великоустюгского районного суда от 06.12.2013 года по делу № 2- 859/2013). В любом случае, собрание нельзя признать правомочным, если отсутствует кворум, необходимый для принятия решения.

Также в судах общей юрисдикции зачастую рассматриваются иски собственников жилых помещений к управляющей организации о взыскании денежных средств, собранных и неизрасходованных за период управления многоквартирным домом. Так, Мировым судьей Вологодской области по судебному участку № 26 были рассмотрены исковые заявления к управляющей организации, с которой собственниками были расторгнуты договоры управления в связи с выбором другого способа управления многоквартирным домом. Управляющая организация добровольно отказалась выдавать оставшиеся денежные средства, обосновывая это наличием задолженности собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг. Суд исковые требования удовлетворил и дополнительно взыскал с управляющей организации штраф по Закону РФ «О защите прав потребителей» (Решение Мирового судьи Вологодской области по судебному участку № 26 от 18.01.2016 года по делу № 2-9/16).

Кроме того, нередки судебные разбирательства, касающиеся заключения договора управления. Ст. 162 ЖК РФ четко не установлена обязанность собственников помещений заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассматривая кассационную жалобу на решение суда первой инстанции по иску ООО "Ж." к ООО "Торговый дом "Б." о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом, установил, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику, приняты решения: утвердить компанию в качестве управляющей организации дома и проект договора, подлежащего заключению собственниками помещений дома с компанией. Ответчик подписать проект договора отказался. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд указал: «В статье 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местногосамоуправления»64.Аналогичнойпозициипридерживаютсяи другие суды65.

Заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для управляющей организации. Для владельца помещения в многоквартирном доме такая обязанность возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Так, управляющая компания обратился в суд с иском к муниципальному бюджетному дошкольному образовательному учреждению об обязании заключить договор управления многоквартирным домом в силу взятых на себя обязательств по содержанию имущества, переданного учреждению в оперативное управление собственником в 2009 году. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав следующее. Положения статьи 445 ГК РФ относительно обязанности сторон заключить договор применимы не только к отношениям, возникшим из публичных договоров (статья 426 ГК РФ), но и к другим случаям, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Суд также отметил, что наличие у истца договоров управления, подписанных с прочими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, не является достаточным основанием для понуждения ответчика к заключению аналогичного договора (Решение Арбитражного суда Вологодской области от 21.03.2012 года по делу № А13- 17333/2011).

Судебной практикой однозначно сделан вывод о том, что «прямые расчеты» (о них шла речь в § 3 гл. 1 настоящей работы) возможны только при непосредственном способе управления МКД66.

Нередки случаи отказа управляющей организацией в передаче технической документации на МКД. В этом случае, Арбитражный суд Вологодской области сделал следующий вывод (Решение Арбитражного суда Вологодской области от 02.04.2015 г. по делу № А13-650/2015). Ст. 161 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления своим домом. Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы67.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, определен разделом 5 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416.Состав технической документации предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491.Однако,состав подлежащей передаче технической документации ограничивается документами, находящимися в распоряжении управляющей компании. Так, ФАС Волго-Вятского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу установил следующее. ТСЖ «Ч.» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Д.» об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом № 7 по улице Ч. в Нижнем Новгороде. В обоснование своих требований истец ссылался на ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, устанавливающую данную обязанность, п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, определяющие состав технической документации на многоквартирный дом, а также на перечень технической документации, утвержденный общим собранием собственников жилья. Решением от 23 сентября 2008 г. суд обязал ОАО «Д.» передать ТСЖ часть технической документации, истребованной истцом. В удовлетворении требований в отношении другой документации было отказано, поскольку суд установил, что она не передавалась ответчику от организации, осуществлявшей управление домом ранее, и в период осуществления деятельности по управлению домом ответчиком не восстанавливалась. Федеральный арбитражный суд счел доводы нижестоящей судебной инстанции обоснованными и оставил кассационную жалобу без удовлетворения. Высший Арбитражный Суд РФ отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, указав, что оснований для обязания ответчика восстановить отсутствующую документацию у суда не имелось68.

Судебно-арбитражной практикой урегулирован вопрос об одностороннем отказа от исполнения договора управления МКД. Основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является неисполнение условий договора управляющей организацией, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее обязанностей. Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. Практику включения их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие условия договоров - недействительными в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»69.

Арбитражные суды загружены рассмотрением исков о взыскании задолженности с собственников нежилых помещений в составе многоквартирного дома. И по результатам данных рассмотрений сложилась такая практика, что несение собственником нежилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождают его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Ссылаясь на нормы статей 249 ГК РФ, 39, 158 ЖК РФ, суды удовлетворяют исковые требования (например, Решение Арбитражного суда Вологодской области от 15.01.2016 г. по делу № А13- 12870/2015). Данной позиции придерживается апелляционная и кассационная инстанции. Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации поддержала позицию, отказав в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора (дело № А13-9786/2010).

Таким выглядит краткий обзор судебной практики по договору управления многоквартирным домом, сформированный по мнению автора, которая на самом деле очень обширна и разностороння и возникает практически во всех общественных отношениях по рассматриваемому договору. Таким образом, во второй главе настоящей работы подробно изучены правовые особенности заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом, приведены его существенные условия, содержание, включающее права и обязанности, ответственность сторон, и обобщена судебная практика.

Заключение

Изучив правовую специфику договора управления многоквартирными домами, и выполнив задачи настоящей выпускной квалификационной работы, можно сделать следующие выводы.

Точное указание в нормах жилищного законодательства наименования, определения, содержания и порядка заключения договора управления многоквартирным домом позволяет отнести его к категории поименованных договоров. Договор управления многоквартирным домом не может рассматриваться в качестве смешанного (комплексного), поскольку он получил специальную регламентацию в нормах жилищного законодательства и необходимость применения частичных правил о договорах, элементы которых составляют его содержание, не возникает.

Договор управления многоквартирным домом -- это самостоятельный вид договора, относящийся к типу договоров об оказании услуг. При этом для него характерно отсутствие исчерпывающего перечня составляющих предмет этой деятельности, что оставляет свободу действий. Договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам, закрепленным в ст. 426 ГК РФ.

Особенностью договора управления многоквартирным домом является обязательность его заключения, возникающая для управляющей организации, и для собственников помещений в многоквартирном доме, но только в случае, когда выбор компании, управляющей многоквартирным домом осуществляет орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса. В связи с этим является необходимостью закрепление в законе обязательного порядка заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме независимо от формы собственности и способа принятия решения о выборе способа управления и конкретной управляющей организации.

По характеру осуществляемой деятельности в качестве управляющего многоквартирным домом могут выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. Использование для обозначения стороны исполнителя понятия «организация» является неудачным, поскольку общепринятое значение данного термина исключает индивидуальных предпринимателей.

Заказчик как сторона в договоре управления многоквартирным домом может быть представлен собственниками помещений в многоквартирном доме, застройщиком или товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным специализированным потребительским кооперативом.

Объектом управления по договору управления многоквартирным домом является общее имущество многоквартирного дома.