Теоретические аспекты управления многоквартирными домами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Управление многоквартирными домами должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающих в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

- управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление ТСЖ либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, в соответствии с Жилищным кодексом РФ основным органом управления дома является общее собрание собственников помещений.

Это обусловлено наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений (как жилых, так и нежилых). В связи с тем, что общее имущество дома является неделимым, управление им должно осуществляться совместно.

Актуальность темы исследования:

С началом действия Жилищного кодекса Российской Федерации, в жилищном праве были созданы правовые институты управления многоквартирными домами, появились новые правовые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления и содержания общего имущества многоквартирного дома. Законодателем преследовалась цель создать правовой механизм, который способен был регулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома.

Целью данной курсовой работы является выявление проблем управления многоквартирными домами, а также формулирование предложений по их преодолению.

Цель работы предопределила постановку и решение следующих задач:

1. Дать понятие и выявить цели управления многоквартирными домами

2. Рассмотреть создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

3. Проанализировать выбор способа управления многоквартирным домом

4. Изучить способы управления многоквартирными домами

Объектом исследования - являются общественные отношения урегулированные нормами жилищного права в сфере характеристики способов управления многоквартирными домами.

Предметом - являются виды способов управления многоквартирными домами и проблемы, возникающие при реализации способов управления многоквартирными домами.

В процессе написания курсовой работы были использованы следующие методы: эмпирические методы (наблюдение и изучение законодательных и нормативных материалов), теоретические методы (теоретический анализ учебной литературы (выделение и рассмотрение отдельных сторон, признаков, особенностей, свойств явлений)).

Данная курсовая работа состоит из трез глав. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления многоквартирным домом, понятие и цели управления многоквартирными домами, создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами и выбор способа управлении собственниками помещений.

Вторая глава курсовой работы посвящена исследованию способов управления многоквартирными домами и проблемам, возникающим при осуществлении их в РФ.

В третьей главе рассматривается договор управления многоквартирным домом.

При написании работы была исследована нормативно-правовая база, общая и специальная литература, материалы периодической печати и материалы глобальной сети Интернет.



1. Теоретические аспекты управления многоквартирными домами

1.1 Понятие и цели управления многоквартирными домами

многоквартирный управление самоуправление местный

Многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

Конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

Инженерные сети и оборудование здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые и нежилые помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Следовательно, под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление - это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом: управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

осуществляет управленческую и организационную работу;

принимает решения;

обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления.

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

решения вопросов пользования общим имуществом;

предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

1.2 Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

В России происходит становление собственника, понимание им своей роли в управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

Для этого в целях создания условий для эффективного управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность^.

Так же не маловажными для эффективного управления многоквартирным домом должны стать следующие факторы:

органы МСУ должны создать условия для выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способов управления данными домами;

поддержания конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами, их содержания и ремонта;

организация адресной поддержки товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций либо собственников помещений в многоквартирных домах за счет средств местных бюджетов и средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;

реализация механизма софинансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, проводимому с привлечением средств товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специали-зированных потребительских кооперативов;

создание дополнительных рабочих мест в подрядных организациях;

стимулирование энергосбережения и повышения энергетической эффективности в жилищном фонде.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.



1.3 Выбор способа управления многоквартирным домом

Вступивший в силу десять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:

Непосредственное управление многоквартирным домом

По словам некоторых экспертов, это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.

В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» - то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

? Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.

? При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей.

Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.

? Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний здесь не существует.

У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:

? В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.⁶

? При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом. В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья, и контролирует ее работу.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья - в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ - прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика - нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ - привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.

В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала

Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:

· организационные сложности;

· контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

? управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

? собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

Выбор способов управления многоквартирными домами в России

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

2. Способы управления многоквартирными домами. Проблемы управления

2.1 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возникает тогда, когда жильцы мало знакомы друг с другом, не доверяют друг другу и управляющим организациям, а так же согласны оплачивать содержание дома по минимуму. Но этот способ всё равно требует создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые расходы.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре

В интересах всех собственников на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной.

Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно.

Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. В виду специфики застройки этот способ управления неприменим для крупных городов и больше ориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видом застройки.

Многие люди задерживают или просто игнорируют оплату потреблённых коммунальных услуг. В случае непосредственного управления каждый должник имеет дело напрямую с поставщиками ресурсов. То есть, по судебному иску он будет отвечать непосредственно перед юристом организации, продающей воду, энергию и т.д. В случае управления ТСЖ судиться с должником будут члены правления ТСЖ, то есть будут обязательно возникать претензии личного характера.

Многие жильцы считают себя вправе не платить за коммунальные услуги, т.к. у них нет денег, недостаточно субсидий и т.д., при этом забывая, что они перекладывают бремя их содержания на плечи других добросовестных плательщиков. Как правило, арбитражные суды решают вопросы о взыскании оплаты в пользу поставщиков, но в этом случае если и будут отрицательные эмоции по поводу «несправедливого» решения суда, то они будут направлены на юристов соответствующих организаций, а не на членов правления ТСЖ, то есть своих соседей.

Непосредственное управление проигрывает управлению профессиональными организациями потому, что в управляющих компаниях есть стойкие, опытные профессионалы в области ЖКХ, есть необходимая техника для рытья земли, продувки батарей, сварки и т.д., есть свои подрядчики в деле оказания ремонтных и строительных услуг.

Однако высокий уровень коррупции в государственных и частных структурах приводит к резкому завышению цен на услуги, что вызывает недовольство плательщиков. Возникает дилемма, которую решить можно только одним способом - наймом ремонтных или обслуживающих организаций. У жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества - установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери с домофоном, косметический ремонт стеновых панелей или потолков.

Таким образом, непосредственное управление рекомендовано только для переходного периода формирования ТСЖ, оформления земельного участка придомовой территории и передачи дома на баланс ТСЖ.

2.2 Управление товариществом собственников жилья и жилищно-строительным кооперативом

Товариществом собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Оно может заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Для создания ТСЖ требуется проведение общего собрания собственников жилья, на котором должны быть рассмотрены следующие вопросы:

выбор способа управления домом;

принятие решения о создании ТСЖ;

принятие устава ТСЖ;

избрание руководящих и ревизионных органов.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление домом осуществляется выбранным Правлением ТСЖ. Оно же заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Оно является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Отличие ТСЖ от ЖСК - в том, что первое объединяет собственников жилья, а второе поначалу - будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая.

Товарищество собственников жилья вправе:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме;

ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, выполнять обстоятельства договора.

Так же должно обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. Обязано предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, а так же самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю.

Прежде чем создать ТСЖ требуется произвести межевание земли. Межевание может быть проведено, как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию. К примеру, чтобы произвести межевание земли в Москве, существует очередь на 8 лет вперед. Это первая проблема в создании ТСЖ.

Можно заметить, что большинство жилого фонда России возводилось во времена советской власти, когда не стоял вопрос межевания земельных участков между многоквартирными домами. Сейчас выясняется, что дома часто построены таким образом, что нет возможности сформировать земельные участки согласно соответствующим нормам, исходя из числа членов ТСЖ.

Кроме того, данная земля может быть уже сдана в аренду и субаренду различного рода застройщикам и пользователям, ТСЖ в этом случае будет нести обременительные судебные расходы на услуги адвокатов.

Однако, без межевания невозможно оформление в собственность чердаков, подвалов, цокольных этажей и мансард. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль.

Вторая проблема - капитальный ремонт дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. При таких условиях, дом быстрее развалиться, нежели в нём будет произведён капитальный ремонт.

Таким образом, ТСЖ эффективней создавать в новостройках.

Третья проблема - это несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами. Если кто-то из жильцов не платит, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.

Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

В условиях дефицита руководящих кадров должность председателя ТСЖ достаётся, как правило, малоквалифицированным, юридически не грамотным людям.

Так же на законодательном уровне не регламентирован размер заработной платы председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может использовать своё положение для личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии.

Подобрав в правление удобные для себя кандидатуры и навязав их общему собранию, существует возможность для председателя расходовать средства ТСЖ по своему усмотрению.

Хотя при создании ТСЖ существует немало подводных камней, но, на мой взгляд - данный способ управления многоквартирным домом является самым эффективным^.

2.3 Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Выбор способа управления - не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:

общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом;

Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса.

Так же путем проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей организации и в случаях, когда многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности. Причем в данной ситуации иной способ управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации.

Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников^.

2.4 Управление управляющей организацией

Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ.

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор на управление многоквартирным домом.

Договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается, в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде.

Прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме.

Следует указать порядок проведения в доме капитального ремонта, в том числе порядок сбора денежных средств на его проведение: раз в месяц, раз в квартал, по мере надобности. К примеру, можно поручить управляющей организации перед проведением капитального ремонта провести оценку технического состояния дома с привлечением соответствующих специалистов. Кроме того, можно подготовить смету на проведение капитального ремонта и утвердить ее на общем собрании жильцов.

В договоре должен быть прописан порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.

Грамотное составление договора управления многоквартирным домом позволит в дальнейшем избежать множества проблем, а в случае возникновения спора - справедливо разрешить его, удовлетворив интересы стороны, чьи права нарушены.

Управляющая организация несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Управляющая компания может быть организована и работать двумя способами:

Деятельность управляющей организации сосредотачивается на перераспределении финансовых ресурсов и привлечении подрядных организаций методом аутсорсинга для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества доме. В данном варианте собственный штат управляющей компании может насчитывать 3-4 менеджера.

Деятельность данного вида управляющих компаний основывается на оказании полного спектра услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и содержанию общедомового имущества.

В структуру таких компаний входит:

центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции;

подрядная организация - ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг жильцам многоквартирных домов (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);

организация по эксплуатации жилищного фонда - специализированная компания по оказанию многоквартирным домам таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора;

строительная компания - организация по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).

Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом, в отличие от первых двух способов, строится на профессиональной основе. Но и у данного метода есть свои недостатки.

На российском рынке управления жильем практически нет никакой конкуренции, особенно в маленьких городах и посёлках. Он плотно оккупирован абсолютно аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами, созданными ещё во времена плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.

Следующей проблемой является неосведомленность граждан и отсутствия мощной рекламной поддержки со стороны государства. Собственники просто не успели сделать свой выбор. А это привело к тому, что функции управления многоквартирными домами между управляющими компаниями распределялись муниципальными органами власти.

Отсутствие государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи, которые являются активными противниками нововведений. Данные структуры сильно коррумпированы. Часть платежей поступающих от собственников можно смело пустить на «другие» цели.

К примеру, существуют пробелы в законодательстве, оно никак не регулирует вопрос о переводе средств, которые накапливались для проведения капитального ремонта, со счёта одной управляющей компании на счёт другой при переходе в её управление многоквартирного дома.

Да и о самих управляющих организациях мало что известно, они не активны на рынке информации, не рекламируют себя.

Впрочем, одних вложений в собственное имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар-поддержку самой услуги, о которой мало кто знает. И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного («раз бизнес, значит, воровать будут») на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд.

Другая проблема - низкая доходность управления массовым жильем. Именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний. Но, увы, пока это не выгодно самим управляющим компаниям.

Эксплуатация недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности. Привлекательной же работа на рынке жилья эконом класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес.

Есть и другие проблемы - большое число неплательщиков. Лишь 65% жильцов в России своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги.

Изношенность инженерных систем в старых зданиях, а большинство домов в нашей стране возведены в советское время. Для управляющих организаций интересны новостройки - дома с невысокой степенью износа.



3. Договор управления многоквартирным домом

3.1 Общие вопросы управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком деле заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) в течении согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонта общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.2 Заключение изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирными домами по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законадательством.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом требований Жилищного кодекса к организации и деятельности жилищных кооперативов и ТСЖ.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течении первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом за предыдущий год^.

Особенностью договора управления многоквартирным домом является наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнения договора. Пункт 8.1 статьи 162 жилищного кодекса РФ предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом по данному основанию допускается при соблюдении трех условий:

во-первых, договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления;

во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключения договора;

в-третьих, до истечения срока действия договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.



Заключение

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Ранее во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимались муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось всего 6% объема услуг в ЖКХ.

В настоящий момент завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Несмотря на все проблемы, существующие в организации управления ТСЖ, собственники выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом. Поскольку общее собрание членов товарищества самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды. Тогда как управляющая организация берет фиксированный тариф, который не может быть изменен собственниками помещений в многоквартирном доме.

Не следует останавливать реформирование жилищного законодательства, на данном этапе ограничившись только размунипалицизированием управления жилым фондом. Нужно его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильём.

Дополнить Жилищный кодекс рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

На мой взгляд, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.



Список источников

1). «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ

(ред. от 28.12.2013) «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, №1, ст. 14,

2) «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ) «Собрание законодательства РФ», 03.03.2014, №9, ст. 851

3) Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (ред. от 27 сентября 2003 г. №170 г. Москва) «Российская газета», №214, 23.10.2003

4) Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (С изменениями и дополнениями от: 8 апреля 2013 г.) «Собрание законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №6 ст. 702»
5) Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 №75 (ред. от 10.09.2013) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» «Российская газета», №37, 22.02.2006.

6) Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (С изменениями и дополнениями от: 6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г.) «Собрание законодательства РФ», 21.08.2006, №34, ст. 3680,

7) Цицин К. Перспективы развития ЖКХ/ К. Цицин. - Проблемы теории и практики управления. - 2009.

8) Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие М.: «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2011.