Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

"Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации"

жилищный фонд российский правоотношение



Введение

В настоящее время не утихают дискуссии среди юристов, правоприменителей, представителей организаций, обслуживающих жилищный фонд, и активной части граждан по проблемам жилищных правоотношений, в частности по проблемам, связанным с управлением многоквартирными жилыми домами, осуществлению должного контроля и надзора за соблюдением норм жилищного законодательства, определения виновных лиц в совершенных правонарушениях и привлечении их к ответственности.

Несовершенство российского жилищного законодательства усугубляется перегруженностью судов общей юрисдикции соответствующими производствами. А начиная с 2010 года и по настоящее время, в Жилищный кодекс РФ вносятся серьезные изменения и появляются новые нормы, регулирующие отношения в области управления многоквартирными домами. В органах законодательной и исполнительной власти всех уровней до сих пор принимаются и находятся на рассмотрении большое количество правовых актов, регулирующих данные жилищные отношения. Эти вышеперечисленные обстоятельства отражают положение, при котором жилищное законодательство требует детальной проработки в целях обеспечения прав и законных интересов граждан.

Тем не менее, вопрос регулирования правоотношений в сфере управления жилищным фондом в Российской Федерации должен решаться комплексно, используя нормы как императивного, так и диспозитивного характера, что следует из принципов жилищного права России. Но не достаточно только принимать и изменять жилищные нормативные правовые акты, нужно обеспечить их должное исполнение в разумные сроки, а также, в связи с повышенным уровнем правового нигилизма в российском обществе, следует на государственном уровне уделять внимание более подробному информированию в первую очередь собственников помещений в многоквартирных домах, а также и организаций, обслуживающих жилищный фонд, о принятии новых и изменении существующих жилищно-правовых актов, ознакамливать их с соответствующими методическими рекомендациями. Необходимо также совершенствование досудебного порядка рассмотрения споров, исключение дублирования некоторых надзорных и контрольных функций у территориальных отделов государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления таких, как Госжилинспекция, Роспотребназдор, органов пожарной безопасности и органов жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований, для исключения споров о подведомственности и, следовательно, для сокращения срока рассмотрения обращений граждан и организаций и принятии необходимых мер.

Стоит отметить, что проведенный по всей стране процесс приватизации жилых помещений, начиная с распада СССР, способствовал возникновению новых проблем. Такое резкое изменение формы собственности большого количества жилья в соответствии с «сырым» жилищным законодательством на тот момент не могло не привести к коллапсу, с чем были связаны и местами остаются по нынешний день нерешенные проблемы жилищно-коммунального обслуживания.

В связи с тем, что регулирование жилищных правоотношений по настоящее время является актуальным вопросом для исследования, данная тема получила широкое распространение среди отечественных юристов и учёных. Изучением жилищного законодательства занимались такие юристы и научные деятели, как Крашенинников П.В., Тихомиров М.Ю., Шешко Г.Ф. и другие. Но, несмотря на их весомый вклад в исследование темы управления жилищным фондом, не все проблемы регулирования механизмом управления многоквартирными домами являются решенными. И поэтому данный вопрос требует дальнейшего исследования.

Объектом исследования данной работы являются жилищные правоотношения в области участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации.

Предметом исследования является механизм реализации прав граждан на владение, пользование и распоряжение как своим имуществом в многоквартирном доме.

Цель данной работы - дать общую характеристику жилищному фонду, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, рассмотреть и проанализировать способы управления жилищным фондом.

Для достижения данной цели необходимо решение следующих задач исследования:

Ш Рассмотреть понятие жилищного фонда и его классификацию;

Ш Исследовать общие положения понятия «общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» и определить механизм его управления;

Ш Проанализировать допустимые жилищным законодательством способы управления многоквартирными домами, выявить проблемы и предложить пути их решения.

Нормативно-правовой базой исследования являются такие правовые акты как Конституция РФ, Гражданский кодекс, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и другие, а также материалы судебной практики.



1. Понятие «жилищного фонда» в Российской Федерации и его классификация

1.1 Понятие «жилищного фонда»

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации ч. 1 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013). Как видно из определения, данного законодателем, понятие «жилищного фонда» имеет достаточно широкое значение. Для более четкого понимания рассматриваемого термина необходимо дать определение «жилым помещениям».

Так, согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательств. Как видно из определения, основной чертой жилого помещения является его использование исключительно с целью проживания граждан, за исключением осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении других граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Наряду с пригодностью для проживания граждан, признаками жилого помещения являются его изолированность и недвижимость. Под изолированностью понимают возможность отделения от других жилых помещений и отграничения от остального пространства. Определение недвижимости в жилищном праве несколько отличается от понятия недвижимости в широком смысле. То есть все недвижимые объекты являются недвижимыми в действительности и неразрывно связаны с земельным участком, на котором располагаются, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013). В других же отраслях права к недвижимости могут относиться фактически перемещаемые вещи, такие как морские и воздушные суда, а также другие объекты, установленные законодательством и подлежащие государственной регистрации.

Некоторые юристы выделяют такой факультативный признак жилого помещения как благоустроенность. Так, по мнению Малаховой А.А., благоустроенность включает в себя не только соответствие санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам, но и обеспеченность основными коммунальными удобствами. Однако, не вызывает сомнений тот факт, что благоустроенность все же является относительным понятием, и его критерии зависят от уровня развития инфраструктуры населенного пункта и местных природных условий.

Законодательно выделяют следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Комната - это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

К сожалению, определяя вышеназванные понятия, законодатель умалчивает о таких категориях как часть жилого дома и часть квартиры, что закономерно влечет за собой разногласия в правоприменении. Большинство исследователей сходятся во мнении, часть квартиры или жилого дома можно определить как несколько комнат соответствующей квартиры или жилого дома.

Стоит отметить, что в ст. 40 Конституции РФ и в статьях 2 и 3 Жилищного кодекса РФ употребляется такой термин как "жилище", хотя и не раскрывается. Однако далее по кодексу используется лишь понятие "жилое помещение". В теории и на практике достаточно часто возникает вопрос о соотношении таких двух понятий, как "жилище" и "жилое помещение". Взаимосвязь данных правовых категорий не вызывает сомнений. С одной стороны эти термины имеют тождественную природу, в связи с чем, можно определить их как синонимы, с другой - подобный подход на практике вызывает трудности и различные споры. Поэтому четкое определение вышеназванных понятий имеет большое значение для правильного их использования юристами и научными исследователями в своей деятельности.

Понятие "жилище" используется российским законодателем также в уголовном и уголовно-процессуальном законодательстве, где данный термин понимается как индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания п.10 ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 30.12.2012). На основании чего можно сделать вывод о том, что понятие «жилище» по смысловому содержанию шире «жилого помещения». Так как к первому относятся, помимо недвижимых, и движимые материальные объекты, которые могут отвечать критериям, указанным в законодательстве, например мобильные сооружения и строения для беженцев и лиц, попавших в чрезвычайную ситуацию. Тем не менее, к жилищу нельзя отнести гаражи, погреба, бани, сараи и другие помещения, а также транспортные средства.

По мнению исследователя Иванова А.А., «жилище» употребляется в конституционно-правовом смысле, то есть оно является более широким понятием и представляет собой любое место, где живут люди.

В завершении следует отметить, что содержание понятия "жилое помещение" как объекта жилищных прав определяется посредством установления определенных норм и требований действующего законодательства. И уже именно в этом качестве жилые помещения могут быть объектами в имущественных отношениях, которые наделены специальным правовым режимом. В свою очередь, понятие "жилище" как объект конституционных прав человека не нуждается в установлении определенных критериев и признаков, так как это могло бы привести к сужению сферы действия конституционных гарантий и прав, связанных с жилищем Внуков Н.А., Алексикова О.Е. Соотношение понятий "жилище" и "жилые помещения" в конституционном и жилищном праве // Гражданское право. 2009. N 3. С. 17.

1.2 Классификация жилищного фонда в Российской Федерации

Проанализировав научно-теоретическую и учебную литературу, невозможно не заметить, что большинство юристов и исследователей выделяют основания классификации жилищного фонда те же, что указаны в ст. 19 Жилищного кодекса РФ.

Так, первым основанием классификации жилищного фонда является его принадлежность к той или иной форме собственности. Таким образом, жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд;

2) государственный жилищный фонд;

3) муниципальный жилищный фонд.

В основании данной классификации лежит норма, установленная ст. 8 Конституции РФ, согласно которой в России признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Обратив внимание на строение вышеназванной классификации, следует отметить, что частный жилищный фонд поставлен на первое место, что наглядно показывает о его значимости и приоритете в осуществлениии жилищной политики.

Жилищный кодекс РФ дает определение частному жилищному фонду как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

В свою очередь к жилищному фонду, находящемуся в собственности физических лиц, относятся:

- построенные на земельных участках, являющиеся собственностью физических лиц, индивидуальные жилые дома;

- приватизированные жилые помещения;

- квартиры в домах, находящихся под управлением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, с выплаченным паевым взносом в полном объеме;

- приобретенные по другим основаниям жилые помещения в соответствии с гражданским законодательством (купля-продажа, дарение, наследство и др.).

К жилищном фонду, находящемуся в собственности юридических лиц, включают жилые помещения, приобретенные по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а также в результате вложения средств в жилищное строительство, например, участие в долевом строительстве. Однако закон предусматривает возможность и самостоятельного строительства юридическими лицами жилых помещений с последующим включением их в собственность при условии предварительного оформления правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок.

Стоит отметить, что право собственности юридических лиц на жилые помещения является ограниченным в силу противоречия правовой природы юридического лица и использования данных помещений для проживания конкретных граждан. Поэтому юридические лица могут, оставляя за собой право собственности, распоряжаться жилыми помещениями только посредством заключения договора найма с гражданами.

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, находящиеся в собственности как Российской Федерации, так и в собственности субъектов РФ. В зависимости от формы распоряжения имуществом государственный жилищный фонд различают на:

- ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных федеральных предприятий и предприятий, созданных субъектами РФ;

- ведомственный жилищный фонд, находящийся в оперативном управлении государственных федеральных учреждений и учреждений, созданных субъектами РФ.

Жилые помещения государственного жилищного фонда предназначены для обеспечения потребностей в жилье государственных служащих, должностных лиц, работников государственных предприятий и учреждений, а также работников предприятий и учреждений, учредителями которых являются субъекты РФ, и иных категорий граждан, установленных законодательством РФ и субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям п. 3 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013). В данный фонд входят жилые помещения, закрепленные за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) в муниципальный жилищный фонд входят лишь жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма малоимущим гражданам и нуждающимся в жилье.

Следующим основанием классификации жилищного фонда является зависимость от целей его использования. По данному основанию жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования;

2) специализированный жилищный фонд;

3) индивидуальный жилищный фонд;

4) жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд социального использования представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых органами местного самоуправления, государственными органами, либо уполномоченными на то государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями для проживания малоимущих и нуждающихся в жилье граждан по договору социального найма.

Специализированный жилищный фонд составляют жилые помещения, предоставляемые вышеперечисленными публичными образованиями для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством. Жилищный Кодек РФ определяет следующий закрытый перечень жилых помещений, входящих в специализированный жилищный фонд:

Ш служебные жилые помещения;

Ш жилые помещения в общежитиях;

Ш жилые помещения маневренного фонда;

Ш жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

Ш жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

Ш жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

Ш жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

Ш жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей ч. 1 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013).

Индивидуальный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам в целях проживания граждан, членов их семей и других лиц на праве безвозмездного пользования.

К жилищному фонду коммерческого использования относятся жилые помещения, используемые собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования (по договору найма или иному возмездному договору). Особенностью данного жилищного фонда является неограниченный круг собственников жилых помещений, предоставляемых по вышеуказанным условиям, таких, как физические и юридические лица, а также публично-правовые образования.

Таким образом, законодатель и большинство исследователей жилищного права классифицируют жилищный фонд в Российской Федерации. Однако российское законодательство предусматривает еще один вид жилищного фонда, который не относят к какой-либо классификации, а именно аварийный жилищный фонд. Данный фонд представляет собой совокупность жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".



2. Общие положения управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах

2.1 Понятие и особенности «общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах»

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Согласно гражданскому законодательству, одним из критериев общей собственности является множественность субъектов права собственности на один и тот же объект. Наличие данного признака вызвано необходимостью специального регулирования правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением общей собственностью. В связи с чем, необходима детальная проработка вопроса согласования воли всех участников обшей собственности с учетом прав и законных интересов каждого из них, а также третьих лиц. Таким образом, общая собственность характеризуется переплетением отношений сособственников ко всем третьим лицам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками -- с другой Рассолов М.М., Алексий П.В., Кузбагаров А.Н. (ред.) Гражданское право. Учебник / 4-е изд., перераб. и доп. - М. : Юнити-Дана, 2010. С. 194.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. К такому имущество относятся следующие объекты:

1) оборудование и помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме и не являющиеся частями квартир. Сюда входят такие объекты, как коридоры, технические этажи, чердаки, лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

2) помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, и не принадлежащие отдельным собственникам;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Стоит обратить внимание на соотношение понятий «общая долевая собственность» в гражданском законодательстве и «общее долевое имущество в многоквартирном доме» в жилищном. При более детальном исследовании выявляются правовые коллизии в вышеназванных категориях.

Так, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в общем имуществе остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данная норма не применима к объектам, входящим в общее имущество многоквартирного дома, исходя из своей правовой природы. Так как в соответствии с ст.ст. 37 - 38 Жилищного кодекса РФ доля в общем имуществе в многоквартирном доме является принадлежностью, а значит, она следует за судьбой главной вещи - жилого помещения.

Следующее отличие «общей долевой собственности» от «общего долевого имущества в многоквартирном доме» вытекает из предыдущего, а именно возможность выдела собственником своей доли. В соответствии с жилищным законодательством у собственников помещений отсутствует данное право опять же из-за природы принадлежности доли в общем имуществе в многоквартирном доме. К тому же объекты общего долевого имущества в данном доме предназначены для обслуживания нескольких жилых помещений, что придает им особый правовой статус.

Также, согласно гражданскому законодательству, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет, с соблюдением установленного законодательством порядка использования общего имущества, неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество ч. 3 ст. 245 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013). В тоже время Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013). А, следовательно, никакие работы по улучшению объектов общего имущества в многоквартирном доме, произведенные кем-либо из собственников жилых помещений, не влекут за собой права увеличения доли в общем имуществе.

На основании вышеизложенного можно выявить следующие особенности понятия «общее долевое имущество в многоквартирном доме» по отношению к гражданскому термину «общая долевая собственность»:

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения; Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. - С. 304

4) отсутствие у сособственников преимущественного права покупки продаваемой доли в общем имуществе многоквартирного дома;

5) зависимость размера доли собственника помещения в общем имуществе в многоквартирном доме только от размера общей площади данного помещения.

2.2 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления общим имуществом в данном доме

Как известно из гражданского законодательства, главными признаками права собственности является такие составляющие, как владение, пользование и распоряжение. В соответствии со ст. ст. 246 - 247 Гражданского кодекса РФ установлен принцип, согласно которому вышеперечисленные элементы права собственности на общее долевое имущество осуществляются по соглашению всех его участников. Однако по отношению к управлению общим долевым имуществом в многоквартирном доме данная норма практически не выполнима в связи с большим количеством участников общей собственности и ее объема. К тому же достаточно сложно найти подходящий момент времени для проведения голосования, на котором бы присутствовали все собственники помещений, а тем более - создать условия для принятия всеми участниками единодушного решения по вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме, особенно когда такие вопросы в повестке дня малозначительны.

Таким образом, законодатель был вынужден определять особый порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме в виде исключения по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, иначе их беспрекословное исполнение могло бы привести к полной парализации текущих и запланированных работ, необходимых для ремонта и содержания как самого многоквартирного дома, так и объектов его благоустройства.

Наиболее оптимальным выходом было установление в Жилищном кодексе РФ механизма принятия большинством голосов собственников помещений решений по вопросам пользования, владения в некоторых случаях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательным исключением из этого правила является только возможность уменьшения размера общего долевого имущества в многоквартирном доме, так как такое решение должно приниматься посредством положительного волеизъявления всех собственников помещений в данном доме.

Тем не менее, установление механизма управления частью собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме рождает правовую коллизию по отношению к гражданскому и даже конституционному законодательству. Окончательную точку в дискуссиях исследователей ставит Определение Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", в котором указано, что принцип равенства всех перед законом и судом, гарантируя одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, не исключает при этом определенные фактические различия, а также необходимость их учета законодателем. Так, в Определении обосновывается, что особый "законодательно установленный порядок приобретения прав... обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу статьи 55 Конституции Российской Федерации не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина". При этом уточняется, что "установление неодинакового порядка приобретения прав... для собственников и... сособственников не нарушает конституционный принцип равенства, ибо это обусловлено различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества" Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 3-е изд., перераб. И доп. М.: Статут. 2010 - С. 137 - 138.

В соответствии с со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в данном доме. Согласно данной статье, в компетенцию общего собрания входит принятие решений по следующим вопросам:

1) о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

3) о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

4) об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

5) о выборе способа управления многоквартирным домом.

Следует отметить, законодатель указывает на то, что вышеуказанный круг вопросов не является закрытым перечнем, а иные полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть определены и другими нормами Жилищного кодекса РФ. Так, при детальном исследовании Кодекса определяются дополнительные вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания, а именно:

6) установление сроков и порядка проведения годового общего собрания, порядка уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания;

7) принятие решения о создании товарищества собственников жилья, об утверждении его устава и преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив, о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

8) определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в данном доме, если в нем не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив;

9) решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом.

Помимо всего вышеперечисленного, в соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в компетенцию общего собрания входит также и принятие решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Согласно установленным нормам Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться как минимум один раз в год (годовое собрание). Помимо этого, каждый собственник имеет право по своей инициативе созвать внеочередное общее собрание, уведомив всех собственников помещений в многоквартирном доме не позднее за десять дней до даты его проведения.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают только собственники помещений в данном доме или же их представители.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Правомочностью решений общего собрания является наличие необходимого кворума, а именно если в данном собрании приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В случае, если необходимого количества участников не набирается на годовом общем собрании, проводится повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает только те вопросы, которые были ранее включены в повестку дня. Рассматривать же иные вопросы либо менять повестку дня общее собрание не вправе.

По общему правилу решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принявших собственников помещений в многоквартирном доме. Однако законом предусмотрены и некоторые исключения.

Так, принятие решений по более важным вопросам, поставленных на голосование, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Второе исключение из указанного правила рассматривалось ранее в данной главе - это уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме только посредством волеизъявления всех собственников помещений в данном доме.

Стоит отметить, что отсутствие необходимого кворума в виде непосредственного участия собственников помещений для принятия решения не является безвыходной ситуацией. В ст. 47 Жилищного кодекса РФ предусмотрена процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. Оно возможно в тех случаях, когда вопросы, поставленные в повестке дня, выносились ранее на обсуждение в непосредственной форме проведения общего собрания, на котором отсутствовало необходимое количество голосующих. Последующее же проведение общего собрания с такой же повесткой дня может быть осуществлено в форме заочного голосования путем передачи решений собственников, оформленных в письменной форме, в место проведения данного собрания в соответствующий срок.

Решения и итоги общего собрания оформляются протоколами и в течение десяти дней доводятся до сведения собственников в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в порядке, установленном законодательством, имеет нормативно-правовую природу, так как оно является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений, в том числе и теми, кто голосовали «против» или не участвовали в голосовании. Однако в случае, если принятое решение на общем собрании влечет за собой нарушение прав и законных интересов таких собственников, а так же проведение общего собрания не соответствовало требованиям, установленным Жилищным кодексом РФ, то такое решение возможно обжаловать в суде в течение в шести месяцев.

Подведя итоги рассмотрения понятия и функций общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления общим имуществом в данном доме, необходимо отметить, что любой собственник помещения имеет право на участие в принятии решений общего собрания. Но данное право подразумевает в себе и другие возможности для осуществления гражданами управления общим имуществом, а именно: право требовать созыва собрания; возможность участия в подготовке проведения собрания; право получения необходимой информации, связанной с проведением собрания; право непосредственного участия в собрании; право голоса Андропов В.В. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. 2006. № 1. С. 3.

Таким образом, законодатель, устанавливая особый механизм управления общим имуществом в многоквартирном доме, рассчитывал на эффективность, прозрачность и демократичность данного процесса. Потому что такой институт, как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, является одним из элементов становления гражданского общества в нашей стране, а это, следовательно, должно повлечет за собой развитие правосознания и повышенное чувство ответственности за судьбой общего имущества среди населения.



3. Способы управления многоквартирными домами

3.1 Общие положения и основные проблемы осуществления деятельности организаций, обслуживающих жилищный фонд, совместно с собственниками помещений в многоквартирном доме

В связи с принятием в 2004 году Жилищного кодекса РФ был установлен новый порядок управления многоквартирными домами с определением исчерпывающего перечня способов данного управления. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ возможно управление многоквартирным домом только следующими тремя способами:

1) путем непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управляющей организацией.

Непосредственное управление представляет собой такую форму управления многоквартирным домом, при которой абсолютно все вопросы, связанные с обслуживанием данного дома, находятся в компетенции самих собственников помещений, и, соответственно, именно они несут бремя ответственности за нарушение соответствующих правил и требований, установленных законодательством.

Товариществом собственников жилья, согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в иных случаях, установленных законом, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Жилищный либо жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан, а также в других случаях, установленных Жилищным кодексом РФ и федеральными законами, юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления многоквартирным домом.

Управляющая организация - это организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами Приложение 6 методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).

Особый порядок управления имуществом в многоквартирном доме определен для жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

Так, управление многоквартирными домами, входящими в государственный и муниципальный жилищный фонд, регулируется только правовыми актами РФ, актами субъектов РФ и муниципальных образований соответственно. Однако в настоящее время на федеральном уровне не принят нормативно-правовой акт, определяющий порядок управления многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

В случае, когда в государственной или муниципальной собственности в праве общей собственности в многоквартирном доме находится доля в размере более пятидесяти процентов, управление таким домом осуществляется управляющей организацией, которую выбирает уполномоченный орган на конкурсной основе в установленном законодательством порядке.

Как видно из вышесказанного, по настоящий день существует правовой вакуум в сфере участия жильцов, проживающих в государственном или муниципальном жилищном фонде, при решении вопросов затрагивающих их права и законные интересы в процессе управления имуществом данного дома. А, в связи с тем, что на федеральном уровне не определен единый порядок управления такими домами, возникают существенные отличия в осуществлении жилищной политики в субъектах РФ и муниципальных образованиях.

Однако вне зависимости от формы собственности и способа управления многоквартирным домом существуют общие правила к использованию и обслуживанию общего имущества в данном доме. Так, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" определен перечень следующих требований, которые должны быть обеспечены при осуществлении управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Стоит отметить, что сам факт выбор способа управления многоквартирным домом имеет императивный характер, то есть собственники помещений на общем собрании обязаны выбрать одну из трех вышеперечисленных форм управления домом. Если же собственники в течение года не выбрали или не реализовали один из предложенных законодателем способ управления, то орган местного самоуправления в установленном порядке выбирает для данного дома управляющую организацию на конкурсной основе. Однако собственники помещений в любое время имеют право изменить форму управления своим домом, приняв соответствующее решение на общем собрании.

Невозможно не обратить внимание на еще одну норму императивного характера, указанную в ч. 12 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а именно на обязанность организаций, обслуживающих жилищный фонд, и собственников помещений в многоквартирном доме заключать в обязательном порядке договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществляющими подачу горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления.

Если данное требование допустимо с токи зрения эффективности управления многоквартирным домом по отношению к организациям, обслуживающим жилищный фонд, то по отношению к конечным потребителям (собственников помещений) - достаточно спорный вопрос. Ибо такая норма вступает в коллизию с принципом добровольного волеизъявления двух сторон при заключении договора как гражданско-правового понятия и никак не способствует внедрению новых и более экономичных технологий в процесс управления многоквартирными домами.

Так, например, в соответствии с ч. 15 ст. 14 недавно принятого Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О теплоснабжении" запрещено использование индивидуальных квартирных источников тепловой энергии при наличии подключения к системам теплоснабжения многоквартирных домов.

Как известно, научный прогресс не стоит на месте, и в этом случае еще одним ярким примером несовершенства нынешнего законодательства может стать такой вопрос как установка систем солнечных батарей на крыше многоквартирных домов для создания автономного энергоснабжения. Но согласно логике закона, такое приспособление может носить только придаточный характер, так как, в связи с упомянутым выше, невозможно расторгнуть договор, не заключив при этом новый, с энергоснабжающей организацией.

На основании вышеизложенных и других подобных примеров поневоле хочется сделать вывод о том, что в России достаточно ощутимо действует по нынешний день лобби ресурсоснабжающих предприятий, несмотря на явную тенденцию жилищного законодательства к созданию конкурентной и прозрачной среды в осуществлении управления многоквартирными домами.

Однако стоит отметить и положительную тенденцию в области осуществления контроля за работами по использованию и обслуживаю общего имущества в многоквартирном доме. Таким примером может служить введенная два года назад статья 161.1 Жилищного кодекса РФ, благодаря которой в многоквартирных домах, имеющих более четырех квартир и находящихся в непосредственном управлении либо под управлением управляющих организаций, должен создаваться такой орган управления данным домом из числа собственников помещений, как совет многоквартирного дома.

Аналогично механизму принятия решения о выборе способа управления происходит и процесс избрания совета многоквартирного дома, то есть данный вопрос вносится в повестку дня на общем собрании собственников помещений. Если же в течение календарного года не было принято положительное решение об избрании совета многоквартирного дома, или же это решение не было реализовано, то орган местного самоуправления созывает общее собрание, на котором подымает вопросы об избрании совета дома, или же о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

На общем собрании также принимают решение о количестве членов совета многоквартирного дома. Если же данное число не было установлено, то по общему правилу количество членов совета определяется с учетом имеющегося в многоквартирном доме количества подъездов, этажей, квартир.

В компетенцию совета многоквартирного дома входят следующие вопросы:

1) обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в данном доме;

2) включает в повестку дня на общее собрание собственников помещений вопросы, связанные с созданием или изменением порядка пользования общим имуществом в многоквартирном доме, с планированием и организацией работ по содержанию и ремонту такого имущества;

3) рассмотрение проекта договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании, и дача по ним соответствующих заключений перед собственниками помещений;

4) осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме;

5) предоставление отчета о проделанной работе на годовом общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

6) представление других предложений по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу РФ;

Деятельность совета многоквартирного дома ограничивается законом сроком до 2 лет до момента его переизбрания, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений, или же в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет многоквартирного дома может быть переизбран в любое время решением общего собрания собственников помещений в данном доме.