Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации

Часть 5 ст. 110 Жилищного кодекса РФ определяет, что положения Кодекса регламентируют организацию и деятельность только жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а регулирование деятельности иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, осуществляется в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

Прежде всего, к такому виду кооперативов следует отнести жилищные накопительные кооперативы, которые представляют собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О жилищных накопительных кооперативах".

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О жилищных накопительных кооперативах" целью деятельности таких кооперативов является привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений с последующей передачей их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов.

Помимо федерального закона, деятельность жилищных накопительных кооперативов осуществляют такие нормативные правовые акты, как Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов" и Приказ ФСФР России от 04.10.2012 N 12-85/пз-н "Об утверждении Порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов".

Однако, в вышеперечисленных правовых актах законодатель уделил мало внимания деятельности жилищных накопительных кооперативов в отношении управления объектами общего пользования в многоквартирном доме.

В связи с тем, что порядок создания и осуществления деятельности жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов урегулирован специальными нормами федерального законодательства, на них не распространяется Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 23.04.2012) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", согласно ст. 2 этого Закона.

Так как цели деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов не направлены на достижения каких-либо общественных благ, в отличие от большинства некоммерческих организаций, а ориентированы строго на удовлетворение интересов жильцов, проживающих в конкретных многоквартирных домах, то на них не распространяется положения Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 11.02.2013) "О некоммерческих организациях" (см. ч. 3 ст. 1).

В разделе VIII (управление многоквартирными домами) Жилищного кодекса РФ ТСЖ и жилищные кооперативы объединяются в один вид способа управления многоквартирными домами, и для них, в свою очередь, устанавливаются единые правила и требования к осуществлению такой деятельности.

Например, ТСЖ или жилищный кооператив при управлении многоквартирным домом несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме. Также данные организации могут либо своими силами оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту такого имущества, либо привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, в том числе и управляющих организаций.

В случае заключения договора управления между ТСЖ или жилищным кооперативом с управляющей организацией, такое товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением договорных обязательств, в том числе и за предоставление коммунальных услуг.

Размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников помещений, в независимости от их членства в ТСЖ или жилищном кооперативе, определяются органами управления данных организаций на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Рассмотрев основные характеристики ТСЖ и жилищных кооперативов, следует выделить их отличительные черты между собой, а именно:

1. по цели деятельности:

· ТСЖ - эксплуатация многоквартирного дома, пользование и управление общим имуществом в таком доме;

· жилищный кооператив - удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление многоквартирным домом.

2. по возникновению права членства:

· ТСЖ - возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;

· жилищный кооператив - право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет и юридические лица.

3. по количеству членов в организации:

· ТСЖ - законом не ограничено;

· жилищный кооператив - количество членов не может быть менее чем пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

4. по праву собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме:

· ТСЖ - принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;

· Жилищный кооператив - принадлежит на праве собственности кооперативу до момента внесения паевого взноса в полном объеме всеми его членами.

5. по использованию доходов, полученных при осуществлении своей деятельности:

· ТСЖ - используются на достижение целей, определенных уставом товарищества;

· жилищный кооператив - распределяются между членами кооператива.

6. по ответственности членов за обязательства организации:

· ТСЖ - члены не отвечают по обязательствам товарищества;

· Жилищный кооператив - члены солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

7. по возможности объединения с другими домами:

· ТСЖ - может быть создано и осуществлять деятельность в нескольких многоквартирных домах;

· Жилищный кооператив - может быть создан и осуществлять деятельность только в одном конкретном доме.

Теперь стоит рассмотреть положительные и отрицательные стороны выбора такого способа управления многоквартирным домом, как посредством ТСЖ или жилищного кооператива.

Плюсами ТСЖ и жилищного кооператива несомненно являются возможности, при которых их члены могут самостоятельно распоряжаться своими средствами, определяя обязательные взносы на ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме. Они также могут осуществлять контроль за деятельностью органов управления ТСЖ или жилищного кооператива. А в случае недоверия к органам управления есть возможность переизбрать их должностных лиц.

ТСЖ или жилищный кооператив вправе самостоятельно выбрать ресурсоснабжающие организации, с которыми будут заключать соответствующие договоры.

В связи с тем, что создается одно юридическое лицо, выражающее волеизъявления его членов как одной стороны, оно имеет единый расчетный счет в банке и представляет интересы в судебных разбирательствах от своего имени.

ТСЖ и жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность в процессе управления и использования объектов общего пользования в многоквартирном доме. Благодаря чему, доходы от такой деятельности используются на ремонт и содержание имущества в многоквартирном доме, либо распределяются между членами жилищного кооператива.

Главным минусом управления многоквартирным домом ТСЖ или жилищным кооперативом является то, что расчет за коммунальные услуги перед ресурсоснабжающей организацией идет со всего многоквартирного дома. То есть, при наличии задолженности у некоторых жильцов в таком доме, есть возможность того, что ресурсоснабжающая организация прекратит оказывать свои услуги до момента полного погашения задолженности, если это не противоречит законодательству.

К тому же члены ТСЖ и жилищных кооперативов оплачивают работу должностным лицам органов управления данных организаций, а также наемных работников, в том числе бухгалтеров и юристов. Такие расходы несомненно больше, чем при управлении многоквартирным домом управляющей организацией. Так как она обычно обслуживает несколько многоквартирных домов, в связи с чем, размер затрат каждого плательщика обратно пропорционален от их количества.

3.4 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 3-е изд., перераб. И доп. М.: Статут. 2010 - С. 355 Регулированию такого способа управления посвящена статья 164 Жилищного кодекса РФ.

Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее тринадцати, осуществляют собственники помещений за счет собственных средств путем заключения соответствующих договоров с лицами, осуществляющими данный вид деятельности, а в домах с количеством квартир от тринадцати и выше - путем заключением договора с управляющей организацией.

Такие договоры собственники помещений заключают на основании принятого большинством голосов решения на общем собрании. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Но договоры с ресорсоснабдающими организациями заключаются каждым собственников в отдельности.

Фактически при реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении есть три возможных варианта:

1) все вопросы, связанные и использованием и обслуживанием общего имущества в многоквартирном доме, решаются каждый раз путем созыва общего собрания с соответствующей повесткой дня;

2) собственники помещений могут распределить между собой обязанности по ремонту и содержанию конкретных объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) собственники помещений вправе выбрать управомоченное лицо, которое будет вправе вступать в правоотношения с третьими лицами от имени таких собственников. Если управомоченное лицо выбрано из числа собственников помещений, то для его представления интересов коллектива достаточно соответствующее решение общего собрания, если же иное лицо - путем выдачи ему доверенности от всех или большинства собственников помещений.

Как показывает практика, непосредственное управление обычно эффективно в тех многоквартирных домах, в которых все помещения принадлежат не более чем двадцати собственникам. Иначе реализация принятых решений на общем собрании становится проблематичной, в связи с тем, что неизбежно возникнуть разногласия и трудности оперативной выработки единой позиции собственников помещений по разным вопросам, связанными с использованием и обслуживанием общего имущества. К примеру, будет тяжело найти взаимопонимание между собственниками помещений при решении вопроса о проведении многозатратных работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Помимо прочего, непосредственная форма управления многоквартирным домом не подразумевает создание юридического лица, осуществляющего деятельность от имени и в интересах собственников помещений. А это значит, что будет отсутствовать единый расчетный счет многоквартирного дома, не будет вестись бухгалтерская деятельность, а также собственники будут предоставлены сами себе в случае защиты своих прав и законных интересов перед ресурсоснабжающими организациями.

С другой стороны, вышеперечисленные факторы могут являться и положительными сторонами для собственников помещений, так как каждый из них лично осуществляет контроль за тарифами и качеством предоставляемых коммунальных услуг, не требуется оплачивать работу штатных сотрудников как, например, при осуществлении управления домом управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом.

А в связи с тем, что ответственность за неоплату коммунальных услуг несет каждый собственник помещения отдельно, из-за не добросовестных потребителей ресурсоснабжающая организация не вправе отключать весь многоквартирный дом. Из этого следует, что при непосредственном управлении собственникам помещений не требуются затраты на установку общедомовых счетчиков.

Заключение

Подведя итоги проделанной работы, необходимо обобщить и структурировать выявленные правовые категории, необходимые для понятия механизма управления многоквартирными домами, обозначить их роль, а также предложить пути решения проблем в жилищном законодательстве.

Так, жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, включая в себя жилые дома, квартиры, их части и отдельные комнаты.

В соответствии с гражданским законодательством бремя содержания и ремонта своего имущества несет собственник. Если для жилых частных домов это требование не представляет сложности в его реализации, то в отношении многоквартирных домов оно имеет отличительные особенности.

В связи с тем, что любой многоквартирный дом, помимо жилых помещений, включает в себя и объекты общего долевого имущества, в отношении него установлен особенный механизм управления.

Основные вопросы, связанные с ремонтом и содержанием имущества многоквартирного дома, находятся в компетенции такого органа управления домом, как общее собрание собственников помещений, в том числе и принятие решения о выборе способа управления таким домом.

Жилищный кодекс устанавливает три следующих способа управления многоквартирными домами:

1) путем непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013).

Деятельность по управлению многоквартирным домом состоит из проведения оценки состояния общего имущества собственников помещений, определение целей управления домом с учетом запланированных мероприятий по их достижению, осуществление контроля за лицами, ответственными за содержание и обслуживание общего имущества, а также других действий.

Для совершенствования жилищной политики государства в сфере регулирования механизма управления жилищным фондом необходима прежде всего ликвидация пробелов и правовых коллизий в законодательстве всех уровней (федеральном, субъектов РФ, муниципальных образований), расширение функций по содействию со стороны государственных органов и органов местного самоуправления в разрешении споров между собственниками помещений и организациями, обслуживающими жилищный фонд, в том числе проведение бесплатных конференций и семинаров по разъяснению гражданам нововведений в жилищном законодательстве и преимуществ того или иного способа управления многоквартирными домами.

Помимо доработки жилищного законодательства требуется развитие других и смежных с ним отраслей права, таких как гражданского, гражданского процессуального, градостроительного, административного, муниципального и т.д.

Также необходимо проведение комплексной политики по увеличению финансирования бюджетных средств на ремонт многоквартирных домов, по улучшению материального благополучия жильцов, проживающих в таких домах, и стимулированию их к более активной гражданской позиции при осуществлении управления общим имуществом.

Стоит отметить и положительную тенденцию жилищного законодательства. Так, с введением в действие Жилищного кодекса РФ были заложены предпосылки для создания конкурентной среды между организациями, обслуживающими жилищный фонд, собственники помещений стали вправе в любой момент самостоятельно выбирать способ управления своим домом, а также была урегулирована деятельность по владению, пользования и распоряжению общим имуществом всеми участниками управления многоквартирным домом.

Остается надеяться, что жилищное законодательство будет и дальше активно развиваться в ногу со временем, обеспечивая при этом конституциональный принцип в виде приоритета соблюдения и защиты государством прав и законных интересов граждан как высшей ценности.

Список использованной литературы

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013)

3.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

4.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 30.12.2012, с изм. от 17.01.2013)

5.Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 N 174-ФЗ (ред. от 30.12.2012)

6.Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

7.Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 11.02.2013) "О некоммерческих организациях"

8.Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об исполнительном производстве"

9.Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

10.Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"

11.Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

12.Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 25.12.2012) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"

13.Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О теплоснабжении"

14.Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

15.Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О жилищных накопительных кооперативах"

16.Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 (ред. от 23.04.2012) "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации"

17.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов"

18.Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 10.09.2012) "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

19.Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 21.08.2012) "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"

20.Постановление Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 (ред. от 25.06.2012) "О государственной жилищной инспекПостановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

22.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

23.Письмо Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации»

24.Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом"

25.Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом"

26.Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)

27.Приказ ФСФР России от 04.10.2012 N 12-85/пз-н "Об утверждении Порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов" (Зарегистрировано в Минюсте России 09.11.2012 N 25786)

28.Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).

Размещено на Allbest.ru