Формы участия населения в управлении жилищным фондом в Российской Федерации

Для более качественной и оперативной работы по контролю за предоставляемыми услугами и выполняемыми работами, связанными с использованием и обслуживанием общего имущества в многоквартирном доме, возможно избрание по решению общего собрания собственников помещений или решению совета многоквартирного соответствующих комиссий.

Данные комиссии представляют собой коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом, и основной целью которых является подготовка предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Таким образом, нами рассмотрены общие положения осуществления деятельности для всех способов управления многоквартирными домами при участии с собственниками помещений в данных домах. Теперь же стоить обратить внимание на основные проблемы управления общим имуществом в многоквартирном доме и предложить варианты их решения.

В настоящее время собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на возложенные на них обязанности по управлению общим имуществом, имеют достаточно сдержанную позицию и не проявляют энтузиазма в осуществлении своих прав. Данному обстоятельству способствовала наболевшая и скоротечная реформа жилищно-коммунального хозяйства, связанная со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ. В связи с плохой организацией данной реформы, непроработанностью правовых норм в виде пробелов и коллизий, форсированное содействие государственных органов и органов местного самоуправления в процессе передачи управления над многоквартирными домами управляющим организациям, а также многие другие обстоятельства вызвали у большей части населения недоверие и опасения.

По мнению многих юристов и исследователей темы проблем ЖКХ, данная реформа была бы не такой болезненной при условии постепенного перевода из государственного и муниципального жилищного фонда в частный путем предварительного проведения за счет бюджетных средств капитального ремонта многоквартирных домов либо выплаты собственникам помещений соответствующей компенсации.

Под, на первый взгляд, демократичной процедурой самоорганизации населения в виде совместного управления своим имуществом в многоквартирных домах отчетливо проявлялась политика экономии государства, сбрасывая с себя таким образом достаточно трудные обязательства по управлению жилищным фондом и его финансированию.

К сожалению, такие подозрения имеют почву для подтверждения и находят свое отражение в жилищном законодательстве. Так, при исследовании Жилищного кодекса РФ нигде не упомянута обязанность государства и муниципальных образований непосредственно участвовать в управлении жилищным фондом, за исключением жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответственно.

Публично-правовые образования могут выступать только в качестве арбитров, осуществляя контроль и надзор по некоторым вопросам Но основанная масса возникающих проблем между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями, обслуживающими жилищный фонд, имеют в соответствии с действующим законодательством гражданско-правовую природу, а, следовательно, разрешаются только в судебном порядке. В связи с чем, собственники помещений представлены только сами себе при защите своих прав и законных интересов.

Помимо этого, в соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений приписывается обязанность в проведении контроля за обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан при осуществлении управления многоквартирным домом. Данная норма справедливо вызывает недоумение, так как, согласно санитарно-эпидемиологиескому законодательству, под «благоприятными условиями» подразумевается состояние среды обитания, при котором отсутствует вредное воздействие ее факторов на человека (безвредные условия) и имеются возможности для восстановления нарушенных функций организма человека, а под «безопастностью» - состояние среды обитания, при котором отсутствует опасность вредного воздействия ее факторов на человека ст. 1 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013). Очевидно, что такие условия собственники помещений в многоквартирном доме не в силах обеспечивать самостоятельно. К тому же в соответствии со ст.ст. 5-6 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) обязанности по надзору за обеспечением благоприятных и безопасных условий для жизни и здоровья населения возложены на государственные органы исполнительные власти РФ и государственные органы субъектов РФ. Таким образом, прослеживается перевод своих прямых обязанностей с государства и, как следствие, возложение бремя ответственности за санитарно-эпидемиологичекое благополучие и безопасность на граждан.

Кроме несовершенства жилищного законодательства одной из серьезных причин замедления в развитии системы ЖКХ в России является уровень благосостояния населения, выражающийся в несоразмерном соотношении доходов граждан и требуемых от законодательства расходов на проведение работ по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также оплаты коммунальных платежей.

Ярким примером может стать распространенная ситуация, которую можно наблюдать практически в каждом многоквартирном доме, за исключением элитных новостроек, а именно наличие разного социального уровня среди собственников помещений в одном многоквартирном доме. Когда одни граждане сводят с трудом концы с концами и проживают по договору социального найма в квартирах, другие же, имея достаточно средств для проживания в приватизированных помещениях - требуют проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома или же благоустройства земельного участка, на котором расположен данный дом, за счет средств всех собственников помещений. Такая ситуация неизбежно приводит к конфликтам при проведении общего собрания собственников, так как любое из принятых решений в каком-то размере может нарушить права и законные интересы жильцов.

Не отличается безупречностью и порядок принятия решений общим собранием собственников. Жилищный кодекс установил, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, при этом решение общего собрания по общему правилу принимается большинством голосов, участвующих в данном собрании, а принятое решение обязательно для всех собственников. То есть для принятия решений по всем вопросам (за исключением тех, для принятия решений по которым предусмотрен иной порядок) достаточно лишь 25 процентов голосов собственников, что со стороны остальных собственников, обладающих 75 процентами голосов, вполне обоснованно считается несправедливым и, соответственно, недопустимым Михайлов В.К. Проблематика управления многоквартирными домами. Жилищное право. 2009, N 3.

Также необходимо обратить внимание и на достаточно суровые требования для возможности оспаривания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как данные решения имеют особую значимость - обязательны для исполнения всеми собственниками. Для примера, часть 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие требования для осуществления возможности оспаривания решений, принятых на общем собрании собственников помещений, а именно:

Ш срок оспаривания данного решения для собственника помещения в многоквартирном доме составляет шесть месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении;

Ш если принятое решение нарушает нормы, установленные Жилищным кодексом РФ;

Ш собственник не должен был принимать участия в общем собрании, на котором было принято оспариваемое решение, или должен был проголосовать против такого решения;

Ш решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны нарушаться права и законные интересы лица, оспаривающего данное решение.

В случае, когда отсутствует хотя бы одно из вышеперечисленных оснований, суд отказывает в возбуждении производства. Более того, в данной статье указано, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование лица, оспаривающего решение общего собрания, не могло повлиять на результаты голосования, или же допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков такому лицу. При этом законодатель не определяет в Жилищном кодексе РФ понятия «существенного нарушения», что неизбежно влечет за собой различие в судебной практике по стране.

Помимо вышеуказанного примера существуют и другие законодательные пробелы, которые требуют более детального регулирования и исключения различий в толкованиях, а именно:

1) определение круга вопросов, решения по которым возможно принять на общем собрании собственников помещений в форме заочного голосования;

2) порядок управления и взаимодействия собственников помещений в многоквартирном доме, где большая часть помещений имеет статус нежилых и являются имуществом коммерческих организаций;

3) определение места в общей системе гражданско-правовых договоров института договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений с одной стороны и управляющей организацией - с другой.

Рассмотрев все вышеперечисленные проблемы жилищного законодательства и его применения на практике, следует сделать следующие выводы и предложения по совершенствованию жилищной политики в области управления жилищным фондом:

1. детальная доработка существующего законодательства, исключение правовых пробелов и противоречий;

2. более грамотное участие государства и муниципальных образований в управлении многоквартирными домами в качестве досудебного разбирательства при решении возникающих споров по использованию и обслуживанию общего имущества с учетов прав и законных интересов жильцов;

3. комплексное развитие жилищной политики вместе с другими направлениями деятельности государства, увеличение бюджетных ассигнований на цели по поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирных домах;

4. проведение конференций и семинаров по разъяснению гражданам нововведений в жилищном законодательстве и преимуществ того или иного способа управления многоквартирными домами;

5. предоставление возможности для бесплатного обучения порядка управления многоквартирным домов представителей общего собрания собственников помещений, совета многоквартирного дома, а также представителей комиссий из числа собственников помещений.

Таким образом, в данном параграфе были рассмотрены основные проблемы и даны предложения по их решению в области управления многоквартирными домами. Теперь же следует уделить внимание более детальному исследованию каждого способа управления многоквартирным домом в отдельности, выявив положительные и отрицательные стороны, и определить при этом степень участия населения в управлении жилищным фондом.

3.2 Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В настоящее время в России половина и более многоквартирных домов (в зависимости от региона) находятся под управлением управляющих организаций. Проблематика управления домом таким способом достаточно актуальна на сегодняшний день в связи с распространенными нарушениями законодательства со стороны руководства управляющих организаций, почву для которых создает низкий уровень правосознания среди жильцов в многоквартирных домах. В этой связи следует более тщательно проанализировать правовое регулирование деятельности управляющих организаций во взаимоотношении с собственниками помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений возникают с момента подписания последними договора управления многоквартирным домом, предварительно выбрав такой способ управления на общем собрании. При этом собственники помещений, обладающие более 50% голосов, выступают в качестве одной стороны при заключении договора.

Эта статья также указывает на еще одно необходимое требование при заключении договора управления многоквартирным домом, а именно на то, что договор должен быть подписан каждым собственником помещения этого дома. Однако данная норма является фикцией, так как в соответствии с судебной практикой неподписание собственником помещения договора с конкретной управляющей организацией, предварительно выбранной решением общего собрания для управления многоквартирным домом, не свидетельствует о незаключенности договора и не снимает с собственников обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, предоставленные управляющей организацией. Суд руководствуется следующими доводами: «В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В силу п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения» Определение Свердловского областного суда от 07.06.2012 по делу N 33-6477/2012.

Таким образом, принятое решение на общем собрании помещений о заключении договора управления с управляющей организацией, и его подписание большинством собственников помещений в многоквартирном доме рождает правовые последствия и для тех собственников, кто отказался от заключения данной сделки. Однако на практике для таких лиц возникает проблема защиты своих прав и законных интересов перед управляющей организацией, несмотря на то, что на них возложена обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Предметом договора управления многоквартирным домом по общему правилу является предоставление управляющей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений.

Часть 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ определяет минимальные обязательные требования при заключении договора управления многоквартирным домом, в котором должны быть указаны и урегулированы следующие категории:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В связи с тем, что договор управления многоквартирным домом является публичным, его условия устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в таком доме.

Помимо заключенного договора управления часть 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает четкие обязанности управляющей организации перед собственниками помещений, а именно она несет ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Стоит отметить, что применение этой нормы в части оказания всех услуг и выполнения работ, вступает в противоречие с рассмотренными выше пунктами, которые должны быть прописаны в договоре управления, такими, как состав общего имущества многоквартирного дома и перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. То есть законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно установить перечень имущества и производимых в отношении него работ и услуг, в том числе и сузив такой перечень.

На диспозитивной стороне данного противоречия норм Жилищного кодекса РФ стало Министерство регионального развития РФ, указав в информационном письме свою позицию по рассматриваемой проблеме: «В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют рекомендательный характер» Письмо Минрегиона РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 «Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации».

Подобную же позицию взял и Верховный Суд РФ, поставив точку в разрешении спора об объеме ответственности управляющей организации в отношении содержания объектов общего имущества в многоквартирном доме. Так, по мнению Суда «собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором» Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2008 N КАС08-52 «Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 17.12.2007 N ГКПИ07-1161, которым было оставлено без удовлетворения заявление о признании частично недействующим пункта 12.1 Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора РФ от 16.05.2003 N 31» // "Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", N 6, июнь, 2008 (ч. II) (извлечения).

На основании вышесказанного собственникам помещений при выборе управляющей организации в первую очередь необходимо руководствоваться условиями договора управления многоквартирным домом, заранее определяя объем прав и обязанностей управляющей организации. Такой подход позволит избежать ошибок в правоприменительной деятельности, приводя к единообразию ее практику, противоречивую в отношении отдельных объектов многоквартирного дома Гутор С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией // Жилищное право. 2010. N 3. С. 50..

Помимо определения объема прав и обязанностей управляющей организации в отношении предоставляемых ею услуг и выполнения работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, закономерно возникает вопрос об определении цены договора, платы за содержание и ремонт такого имущества и предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с жилищным законодательством тарифы на оплату коммунальных услуг, включающих в себя горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления в случае делегирования соответствующих полномочий.

Согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 06.05.2011), размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается решением общего собрания собственников помещений на основании представленных предложений управляющей организации о перечне, объемах и качестве предоставляемых услуг и выполнении работ с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезических и природно-климатических условий расположения такого дома.

Часть 9 ст. 161 Жилищного кодекса определяет положение о том, что отдельно взятый многоквартирный дом может находиться под управлением только одной управляющей организации. Данное требование достаточно справедливо. В противном же случае неминуемо возникла бы масса споров об определении границ компетенции управляющих организаций при управлении одним конкретным многоквартирным домом.

В этой связи собственникам помещений необходимо подойти со всей ответственностью к выбору управляющей организации и предварительно проанализировать печень предоставляемых ею услуг и выполняемых работ с учетом их стоимости. Так как в нашей стране почти все управляющие организации являются коммерческими юридическими лицами, то в стоимость их услуг заложена и цена их вознаграждения, которая может отличаться между собой. Поэтому в целях создания прозрачной конкурентной среды на рынке управления многоквартирными домами Правительством РФ был утвержден единый Стандарт раскрытия информации организациями, обслуживающими жилищный фонд. Данный Стандарт обязывает управляющие организации опубликовывать в средствах массовой информации следующие сведения:

а) общая информация об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы п. 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 21.08.2012).

Необходимо также добавить, что в упомянутом выше Стандарте раскрытия информации указывается на тот факт, что управляющей организацией может быть не только юридическое лицо, но и также индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность в сфере управления многоквартирным домом на основании заключенного договора, что не противоречит нормам гражданского законодательства. Так, часть 3 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что к индивидуальным предпринимателям применяются нормы, регулирующие деятельность коммерческих организаций.

В целях исключения злоупотребления со стороны управляющих организаций законодательством был ограничен срок действия договора управления многоквартирным домом, по истечению которого собственники помещений могли бы переизбрать другую управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом. По общему правилу договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Но есть из этого правила и два исключения.

Первое исключение происходит в следующем случае: при вводе в эксплуатацию нового многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытую конкурсную процедуру по отбору управляющей организации для управления таким домом. В это же время фактическое управление многоквартирным домом должен осуществлять застройщик самостоятельно либо на основании заключенного договора с управляющей организацией в качестве подрядчика. Данный договор будет действителен до проведения вышеуказанного открытого конкурса со сроком до 1 года в соответствии с Порядком проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 10.09.2012).

Вторым исключением среди сроков действия договора управления является обстоятельство, при котором собственники помещений в течение года не выбрали способ управления многоквартирным домом либо не реализовали принятое решение. В этом случае орган местного самоуправления по итогам проведенного открытого конкурса определяет управляющую организацию, которая будет осуществлять управление таким домом. Собственники помещений обязаны заключить с победившей на конкурсе управляющей организацией договор управления на срок менее чем один год и не более чем три года.

Еще одна особенность договора управления многоквартирным домом заключается в том, что по истечении срока его действия, если отсутствуют заявления со стороны собственников помещений или управляющей организации о прекращении такого договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были установлены ранее. Иными словами, факт продления договора управления многоквартирным домом является молчаливым конклюдентным действием.

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, - не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Жилищного кодекса) Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом". В связи с этим можно сказать, что положения о сроках осуществления деятельности управляющей организации, закрепленные в договоре управления многоквартирным домом, имеют приоритет к срокам, по умолчанию установленным законодательством.

Также диспозитивной нормой является установление периодичности предоставления управляющей организацией отчета о выполненных работах собственникам помещений в многоквартирном доме. Такая периодичность может быть определена договором управления. Но если соответствующие сроки не установлены договором, то, согласно ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Несмотря на прямое предписание законодательства, которое обязывает предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет, зачастую управляющие организации игнорируют это требование. И фактически не несут за это материальной ответственности, так как за данное правонарушение не предусмотрена административная и уголовная ответственность. В связи с тем, что взаимоотношения между собственниками помещений и управляющей организацией носят по большей части гражданско-правовой характер, споры между ними решаются обычно только в судебном порядке.

На основании вышесказанного собственникам помещений следует вносить в проект договора управления их многоквартирным домом условия и порядок привлечения к ответственности управляющей организации за допущенные правонарушения. Управляющие организации пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, поэтому в договоре четко следует указать, каким образом и в какой период управляющая организация будет отчитываться перед собственниками жилья Симанович Л.Н. Управление многоквартирным жилым домом посредством управляющей организации. Правовые вопросы недвижимости. 2009. N 1.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом производятся по правилам, установленным гражданским законодательством. Последствия изменения и расторжения договора предусмотрены в ст. 453 Гражданского кодекса РФ. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 12.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Помимо общих оснований расторжения договора управления, установленных гражданских законодательством, собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, если управляющая организация не выполняет возложенных на себя договорных обязательств, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

За тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013).

Министерство регионального развития РФ разъясняет вышесказанное положение, указывая на то, что реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом".

В связи с тем, что в законодательстве не указаны положения об оплате передаваемой технической документацией, она должна быть предоставлена управомоченной организации или лицу безвозмездно.

Перечень технической документации долговременного хранения установлен пунктом 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170. В него входит следующая документация:

1) план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

2) проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

3) акты приемки жилых домов от строительных организаций;

4) акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

5) схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

6) паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

7) паспорта лифтового хозяйства;

8) паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

9) исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Проблемы передачи технической документации на многоквартирный дом из владения управляющей организации полностью на сегодняшний день не решены. Несмотря на то, что за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, в том числе и неисполнение требования об обязательной передаче технической документации, ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа, управляющие организации не спешат передавать такую документацию, тем самым парализуя деятельность по управлению многоквартирным домом собственниками помещений или вновь избранной организацией, обслуживающей жилищный фонд (в зависимости от выбранного способа управления).

В связи с тем, что у многих управляющих организаций итак существуют большие долги, им не страшно наложение на них административного штрафа за данное правонарушение (от 40 до 50 тыс. рублей для юридических лиц). Сумма штрафа несоизмерима с возможными расходами собственников помещений на восстановление технической документации многоквартирного дома и убытками, которые возникнут при решении проблем с ресурсоснабжающими организациями, и определенная часть собственников помещений будет вынуждена продлевать договор управления многоквартирным домом с недобросовестной управляющей организацией.

Наиболее оптимальный выход из сложившейся проблемы - это сразу начать управлять многоквартирным домом собственникам помещений или вновь выбранной организацией, обслуживающей жилищный фонд, параллельно восстанавливая техническую документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков с недобросовестной управляющей организации в соответствии с гражданским законодательством. Как правило, при возникновении подобных споров суды удовлетворяют требования истцов.

Для более эффективного понуждения управляющих организаций, затягивающих передачу технической документации, к исполнению действующего жилищного законодательства, по моему мнению, требуется введение соответствующей статьи в Уголовный кодекс РФ с привлечением к ответственности руководства недобросовестной управляющей организации, так как от их действий (бездействия) зависит благополучие и безопасность проживания многих граждан.

Основная масса управляющих организаций имеет организационно-правовую форму в виде общества с ограниченной ответственностью, хотя также встречаются и акционерные общества. Гражданское законодательство устанавливает для таких видов организаций положения о том, что учредители данных организаций не отвечают по их обязательствам лично. Такое положение не способствует развитию правосознания руководства управляющих организаций, что закономерно ведет с их стороны к злоупотреблению своего права.

Собственникам помещений при выборе управляющей организации для управления своим многоквартирным домом следует быть более внимательными, требовать от такой организации или самостоятельно запрашивать в органах федеральной налоговой службы выписку с Единого государственного реестра юридических лиц. В данном документе будут указаны сведения о дате регистрации управляющей организации, об учредителях и уставном капитале.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы являются открытыми и общедоступными.

Дата регистрации управляющей организации будет показывать, как давно осуществляет хозяйственную деятельность та или иная организация и стоит ли ей доверять управление многоквартирным домом.

Размер уставного капитала может являться гарантией возмещения убытков при решении судебных разбирательств между собственниками помещений в многоквартирном доме с одной стороны и управляющей организацией - с другой, так как он определяет минимальный размер имущества, на который может быть обращено взыскание.

Так, например, в соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" для образования такого общества достаточно уставного капитала в размере десяти тысяч рублей. Таким образом, если собственники помещений заключат договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей такой малый размер уставного капитала, они тем самым подвергают себя потенциальному риску невозможности взыскания своих убытков с недобросовестной организации.

Не менее важны и сведения об учредителях управляющих организаций. К сожалению, на практике распространены случаи, когда учредителем нескольких управляющих организаций, имеющим большую часть доли в уставном капитале, является другая управляющая организация. Таким образом, создается иллюзия конкуренции при осуществлении выбора собственниками помещений в многоквартирном доме управляющих организаций. В связи с чем, данная проблема должна быть урегулирована антимонопольным законодательством.

Однако необходимо отметить и положительное нововведение законодателя о разглашении информации о наличии задолженности физических и юридических лиц. Так, ранее, данная информация была доступна только для сторон исполнительного производства, но в 2011 г. была введена статья 6.1. в Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об исполнительном производстве", которая устанавливает положение о том, что почти сведения, содержащиеся в базе данных в исполнительном производстве, являются общедоступными до дня окончания или прекращения исполнительного производства.

В связи с чем, при выборе управляющей организации собственникам помещений необходимо обратится в территориальный отдел службы судебных приставов для предоставления таких сведений. Так как если у потенциальной управляющей организации будут выявлены задолженности в крупных суммах, то собственникам помещений стоит задуматься над возможностью заключения договора управления с ней.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос подачи жалоб собственников помещений в многоквартирном доме в подведомственные государственные органы исполнительной власти, в чью компетенцию входит контроль и надзор за выполнением работ и предоставлением услуг управляющими организациями.

Основным таким органом является Государственная жилищная инспекция РФ (Госжилинспекция) и ее территориальные отделы в субъектах РФ. Однако она не может напрямую привлекать управляющие организации к административной ответственности. Согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 (ред. от 25.06.2012) "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации", органы государственной жилищной инспекции имеют право:

· проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов;

· давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

· вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях РФ и передавать их на рассмотрение подведомственным структурам таким, как Роспотребнадзор, Прокуратура, органы пожарной безопасности и другие.

В связи с тем, что на отдельно взятый субъект РФ приходится один отдел Госжилинспекции, и учитывая большую массу жалоб граждан на действия (бездействие) управляющих организаций, данный орган исполнительной власти перенагружен работой, и основная его деятельность заключается в осуществлении не столько выездных, сколько камеральных проверок. Такое обстоятельство негативно сказывается на сроках выполнения контрольных и надзорных функций, а также на их качестве.

Помимо рассмотрения жалоб государственными органами исполнительной власти, законодатель в недавнем времени ввел часть 1.1 в статью 165 Жилищного кодекса, в которой устанавливается особая форма содействия органов местного самоуправления при рассмотрении поступивших обращений собственников помещений в многоквартирном доме или органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией своих договорных обязательств. На основании таких обращений орган местного самоуправления в течение пяти дней должен организовать внеплановую проверку деятельности управляющей организации

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения обязан созвать собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

По настоящее время количество споров собственников помещений с управляющими организациями достаточно огромно, и подобные проблемы приняли по-настоящему национальный масштаб. А ведь далеко не каждый гражданин обладает юридическими знаниями, либо средствами для оплаты адвокатам или другим частным лицам, чтобы защитить свои права и законные интересы перед управляющей организацией. В этой связи, на мой взгляд, законодателям следовало бы рассмотреть законопроект, устанавливающий презумпцию вины в отношении управляющих организации, которые не выполняют своих обязательств, в соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса, когда отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим договорное обязательство.

Если подытожить все вышесказанное, то можно сделать вывод о том, что способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организацией больше подходит для тех домов, в котором проживают слабоинициативные собственники помещений, так как в управляющей организации есть свой штат бухгалтерии и юристов, которые отстаивают интересы собственников перед претензиями ресурсоснабжающих организаций. Однако, их работа обеспечивается за счет платежей тех же собственников, помимо того, что управляющая организация ведет коммерческую деятельность. А поэтому не стоит забывать, что цель управляющей организации - извлечение максимальной прибыли с учетом сокращения расходов при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом. А собственники помещений по закону могут требовать с управляющей организации отчет только о результатах проделанной работы и предоставленных услугах за установленный период, но не о финансовых потоках ее деятельности.

3.3 Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, а также иными специализированными потребительскими кооперативами

Жилищное законодательство предусматривает возможность управления многоквартирными домами посредством созданных гражданами и юридическими лицами некоммерческих организаций в виде товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов.

Так как данные организации имеют некоторые сходные характеристики, целесообразно рассматривать их в сравнении друг с другом.

В соответствии с ч. 1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ основными целями деятельности ТСЖ является обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом в таком доме.

Создание ТСЖ возможно только при наличии в нем более 50% голосов от общего числа собственников помещений.

По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Однако закон не запрещает создавать такое товарищество на определенный срок, в случае, если данное положено будет утверждено в уставе ТСЖ.

Обычно под управлением отдельно взятого ТСЖ находится только один многоквартирный дом, хотя частью 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ оговорены случаи, при которых возможно управление несколькими многоквартирными домами одним ТСЖ, а именно:

- в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

- в нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, и в свою очередь члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Так как законодатель не устанавливает положений о распределении прибыли, полученной в результате деятельности ТСЖ, полученные доходы должны быть использованы для достижения целей деятельности такого товарищества, что следует из общих положений гражданского законодательства о некоммерческих организациях.

Членом ТСЖ имеет право стать любой собственник помещения в многоквартирном доме, находящимся под управлением такого товарищества, на основании соответствующего заявления.

Отличительной особенностью ТСЖ является его достаточно большие полномочия по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, исключая таким образом роль общего собрания собственников помещений как основного органа управления общим имуществом в многоквартирном доме, за исключением вопросов о выборе способа управления, уменьшении размера общего имущества и некоторых других. В связи с чем, не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений практически лишены возможности осуществлять управление общим имуществом, при этом выплачивая обязательные платежи на его содержание и ремонт, установленные товариществом. Однако такие лица имеют одинаковые права с членами ТСЖ в осуществлении контроля над деятельностью товарищества путем ознакомления с большим пакетом документов, регулирующих и отражающих внутреннюю деятельность данного ТСЖ (устав ТСЖ, бухгалтерская отчетность, техническая документация и др.), а также предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ.

Помимо ТСЖ еще одной формой самоорганизации граждан является такие некоммерческие организации как жилищный и жилищно-строительный кооператив. Отношения, связанные с организацией таких кооперативов и осуществлением их деятельности, регулируются разделом V Жилищного кодекса РФ.

Так, в соответствии с Кодексом жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Статьей 110 Жилищного кодекса РФ определена разница между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. Отличительной особенностью жилищного кооператива является то, что его члены за счет собственных средств приобретают и содержат помещения уже введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, когда члены жилищно-строительного кооператива финансируют строительство, реконструкцию и последующее содержание своего дома.

Тем не менее, общей целью этих двух видов кооперативов является то, что они осуществляют управление многоквартирным домом. В этой связи Жилищный кодекс уравнивает их статусы между собой при регулировании данной деятельности, называя их просто «жилищными кооперативами»

В то же время ч. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Это обозначает, что к ним применяется и статья 116 Гражданского кодекса, определяющая общие положения для потребительских кооперативов.

Согласно данной статье, доходы, полученные в результате деятельности кооператива, распределяются между его членами, а также устанавливается ответственность членов потребительского кооператива по его обязательствам.

Стать членами жилищного кооператива могут быть как физические лица (достигшие возраста 16 лет), так и юридические лица с момента уплаты вступительного взноса. Однако закон устанавливает ограниченное число членов жилищного кооператива. Так их количество не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

В отличие от жилищного кооператива количество членов ТСЖ может быть не ограниченным, так как на одно жилое помещение могут обладать правом собственности несколько лиц.

В связи с чем, особенностью жилищных кооперативов является тот факт, что собственником всех помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме является сам кооператив, пока хотя бы один его член не выплатит паевой взнос в полном объеме.

До момента полной выплаты всеми члена кооператива паевых взносов управление объектами общего пользования осуществляет жилищный кооператив. В этой особенности есть некое сходство с ТСЖ в виде заниженной роли общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

После выплаты паевого взноса в полном объеме всеми членами жилищного кооператива, при этом став собственниками помещений, на общем собрании членов кооператива возможно принятие решения о реорганизации в ТСЖ.

Стоить также добавить, что при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, закон позволяет реорганизовать такое товарищество в жилищный или жилищно-строительный кооператив, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников помещений.