Управление многоквартирным домом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Управление многоквартирным домом

1. Понятие и способы управления многоквартирными домами

1.1 Понятие управления многоквартирными домами

Под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Если рассматривать многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания можно выделить следующие элементы:

1. Конструктивные элементы здания являются части здания, которые представляют собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Под жилыми помещениями понимают определенные объемы между строительными конструкциями, которые предназначены для постоянного проживания граждан (квартиры).

Таким образом, жилым помещением признается изолированное помещение, которое будет являться недвижимым имуществом и которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. данное помещение будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). В соответствии с Гражданским кодексом к жилым помещениям относят: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относят помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), которые предназначены для осуществления различных видов деятельности. К ним можно отнести офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения.

3. Помещения, которые не являются частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям. Примером таких конструкций могут быть коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование здания. Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Примером могут служить трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Рассмотрев состав многоквартирного дома в материальном плане, следует отметить, что жилые и нежилые помещения не будут рассматриваться в данной работе как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) В отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

2) В отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещении.

Исходя из вышесказанного, делаем вывод, что под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, которые не являются частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Действующий Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом». Таким образом, для того, чтобы самостоятельно выделить данное понятие, необходимо выделить его признаки.

К признакам управления многоквартирным домом относят:

1) Деятельность. Управление есть процесс, который действует во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома- с момента его постройки и до момента сноса.

2) Объект. Любое управление направлено на определенный объект. От объекта зависит форма управления многоквартирным домом:

- управление жилищным фондом (деятельность, которая связана с управлением всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица);

- управление общим имуществом в доме (деятельность, которая осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками).

3) Субъект. Под субъектом управления понимают лицо, группу лиц, специально созданный орган или общество в целом, воздействующие на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

К функциям субъекта относят:

- осуществление управленческой и организационной работы;

- принятие решений;

- обеспечение достижения поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, которые привлечены ими для управления домом (опосредованный субъект). Предусмотрено также, что в некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (это происходит в тех случаях, если собственники сами не выбирают способ управления домом, то за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

4) Целенаправленность. Любая деятельность по управлению ставит перед собой определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- решения вопросов пользования общим имуществом;

- предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

5) Согласованность и единство. При ситуации, если жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат различным собственникам, то управление может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут самостоятельно вырабатывать эти условия, либо поручить формирование их уполномоченному лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Делая вывод, можно сказать, что под управлением многоквартирным домом понимают согласованную деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

1.2 Способы управления многоквартирными домами

Управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, предусмотренными действующим Жилищным кодексом, а именно VIII разделом 161 статьей, в котором определены и регламентированы способы управления многоквартирным домом:

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) Управление товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) Управление управляющей организацией.

Какой именно выбрать способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений, данный способ может быть изменен в любое время. Если по каким-то причинам собственник не принимал участия в общем собрании собственников, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие), так и в форме заочного голосования. В Жилищном кодексе установлена процедура проведения собрания.

На выбор способа управления влияет то, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платежеспособны, дисциплинированы и активны жители, насколько они заинтересованы в более комфортных условиях проживания.

1. Непосредственное управление. Данный способ подразумевает, что собственники помещений самостоятельно осуществляют управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества, не привлекая при этом каких-либо посредников. При выборе такого способа управления в таком доме договоры оказания услуг по содержания и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые осуществляют соответствующую деятельность, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. Таким образом, все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.



Однако некоторые договора заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. К таким договорам относят: договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

При выборе данного способа управления в отношениях с третьими лицами вправе действовать либо один из собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, которая выдана в письменной форме ему от всех или большинства собственников помещений в многоквартирном доме.



Можно выделить преимущество непосредственного управления домом - экономия на оплате услуг управляющей организации. Такой способ идеально подойдет для домов, в которых небольшое количество жильцов, особенно если в доме живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.

Минусом данного способа является отсутствие единой организации, отвечающей перед собственником за качество коммунальных услуг.

Договоры на оказание услуг и выполнения работ (коллективный договор на оказание жилищных услуг, т.е. услуг по содержанию и ремонту общего имущество в доме) могут заключаться в следующем порядке:

1) Проект соответствующего договора рассматривается на общем собрании собственников помещений, после этого принимается решение о его заключении;

2) Все собственники помещений в многоквартирном доме, которые голосовали на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;

3) Подписать договор на стороне исполнителя обязано юридическое лицо (ИП), которое намерено оказывать соответствующие услуги или выполнять работы;

4) Договор вступает в силу, стороны приступают к выполнению взаимных обязательств.

2. Создание ТСЖ. При выборе такого способа управления ТСЖ выполняет свою деятельность от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома. Под товариществом собственников жилья понимают некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в пределах, установленных законодательством, распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, а, значит, обладает своим расчетным счетом в банке, состоит на учете в налоговой инспекции, имеет печать со своим наименованием, и другие реквизиты юридического лица. Устав ТСЖ принимается на общем собрании собственников жилья большинством голосов от общего числа голосов.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, жилищного кооператива, либо иного специализированного потребительского кооператива, которые связаны с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ, либо органами управления жилищного кооператива, либо органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом ТСЖ, либо уставом жилищного кооператива, либо уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Жильцы, которые выбрали данный способ управления, могут выбрать одну из двух разновидностей управления своим домом:

1) Заключение договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями без посредников;

Такой вариант будет обходиться дороже, так как члены ТСЖ оплачивают не только коммунальные услуги, но и услуги управляющей организации. Однако выбор подрядчиков ложится на управляющую организацию, и заниматься этим будут профессионалы.



2) Заключение договора с управляющей организацией и передача ей средств на оплату коммунальных услуг.

Договоры на коммунальные услуги заключает ТСЖ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются соответствующим регулирующим органом.

Сравнивая ТСЖ и непосредственное управление собственниками помещений, можно выделить принципиальные отличия:

1) Являясь юридическим лицом, ТСЖ обладает определенными правами и может получать банковские кредиты. При непосредственном управлении все вопросы будут решаться общим собранием собственников, что не очень удобно с точки зрения оперативности принятия данных решений. При работе ТСЖ обязанность заключения договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги, ложится на уполномоченных представителей товарищества. При непосредственном управлении гражданам приходится этим заниматься самостоятельно.

2) В соответствии с Налоговым кодексом ТСЖ должно платить ряд налогов и сборов, при непосредственном управлении необходимости в этих платежей нет.

3) ТСЖ является оптимальной формой управления, если собственники не хотят привлекать к управлению имуществом дома стороннюю организацию. Это связано с большей оперативностью при принятии решений необходимых вопросов.

ТСЖ обладает определенными правами и обязанностями, которые установлены законом.

В случае, если собственники помещений не исполняют своих обязанностей по участию в общих расходах, то ТСЖ вправе в судебном порядке требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

3. Управляющая организация. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, которая направлена на достижение целей управления многоквартирным домом.

Договор на коммунальные услуги будет заключать управляющая организация. Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами обязательств, которые те приняли на себя. К обязанностям управляющей организации относят обеспечение содержания и ремонта многоквартирных домов, а также использование имеющихся возможностей для получения прибыли, хотя все вырученные средства должны направляться на содержание многоквартирного дома. При ситуации, когда какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, которые влияют на жизнь и здоровье людей, жильцы имеют полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки, ведь именно за эту работу она получает деньги.

Перед выбором управляющей организации необходимо ознакомиться с ее гарантиями финансового обеспечения своей работы. Перед подписанием договора с данной организацией необходимо определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор. Если своевременно не выбрать управляющую организацию, то дом могут выставить на торги и продадут управляющей организации только на один год. Если на собрании собственники выбирают самостоятельно управляющую организацию, то они могут заключить договор на пять лет.

2. Договор управления многоквартирным домом

2.1 Понятие и правовая природа договора управления многоквартирным домом

В Жилищном кодексе указано, что собственники помещений в многоквартирных домах имеют право выбора способа управления многоквартирным жилым домом. Выбор способа управления совершается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если жильцы выбрали способом управления ТСЖ, то товарищество может управлять домом без привлечения третьих лиц. При этом договор управления заключаться не будет, так как отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений.

В настоящее время возрастает интерес к управляющим организациям. Это связано с тем, что такая организация занимается управлением профессионально.

Отношения, которые возникают между управляющей организацией и собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.

Выбор управляющей организации и условия договора принимаются на общем собрании собственников помещений и обязательно для всех жильцов, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Выбрав управляющую организацию, у собственников помещений возникает обязанность заключения договора с данной организацией. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления.

Договором управления многоквартирным домом называется договор, в котором одна из сторон (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение установленного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Обязанность содержания и ремонта многоквартирных домов возлагается на управляющую организацию, что указано в договоре, с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.

Договор управления многоквартирным домом относится к двухсторонним и возмездным договорам, то есть, управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности.

По договору предметом является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Существуют различные точки зрения по поводу правовой природы данного договора. Многие склоняются к тому, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда.

Так же есть мнение, что данный договор является самостоятельным договором, это объясняется тем, что договор урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. По мнению В.Н. Симонова нельзя отнести договор управления к смешанным еще и потому, что смешанный договор-это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, который содержит элементы других договоров, предусмотренных законодательством.

Договор оформляется в простой письменной форме, законодатель не отмечает необходимость нотариального удостоверения или специальной регистрации для данного договора.

Следует отметить, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения, то необходимо было назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т. к. в обязанности управляющей организации входит поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. В отношении же отдельных помещений управляющая организация не оказывает услуги и не выполняет работы по содержанию и ремонту помещений, а лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг.

Выбор управляющей организации может осуществляться либо собственниками помещений многоквартирного дома самостоятельно, тогда это происходит на общем собрании собственников жилья и принимается большинством голосов от общего числа голосов, которые принимают участие в данном собрании, либо управляющая организация выбирается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, который проводится органом местного самоуправления.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания. В данном решении должно быть указано, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор, а также должны быть определены условия, на которых данный договор должен быть подписан.

По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. Так же следует отметить, что договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.

Одним из признаков договора управления многоквартирным домом является то, что он является консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. Срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей исчисляется с момента заключения договора. Исходя из положений Жилищного кодекса видно, что управляющая организация должна приступить к своим обязанностям не позднее, чем через 30 дней со дня подписания договора. Однако, в договоре может указываться иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Для того, чтобы в дальнейшем можно было оценить работу управляющей организации, необходимо отразить в перечне общего имущества многоквартирного дома сведения о состоянии объектов общего имущества на момент передачи в управление. Так же это необходимо и для того, чтобы планировать работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Передаче управляющей организации также подлежит и техническая документация и иные документы, которые связаны с управлением многоквартирным домом. Данный перечень должен прилагаться к договору управления.

Мы уже выяснили, что договор управления является самостоятельным, предусмотренным законом. В статье 162 ЖК РФ установлены существенные условия договора управления. К ним относятся:

а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес этого дома;

б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организации ее обязательств по договору управления.

В договоре управления многоквартирным домом четко должно быть прописаны права и обязанности сторон. С одной стороны управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг. В свою очередь собственники помещений обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг.

Для всех жильцов условия договора должны быть равными и едиными. Не допускается установление различных условий для различных собственников.

В Жилищном кодексе установлены максимальный и минимальный сроки, на которые может быть заключен договор управления. Договор заключается на срок не менее одного года, но и не более, чем на пять лет. Если же по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также внесения такой платы.

Так же в договоре должно быть прописано, каким образом будет контролироваться выполнение обязательств управляющей компании. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. В законе указан один из способов контроля. Установлено, что управляющая организация в определенный срок должна предоставлять отчет о выполненной работе, однако если срок не оговорен, то по умолчанию управляющая организация должна предоставлять отчет ежегодно в течение первого квартала. При этом данный отчет должен быть предъявлен каждому собственнику помещения в многоквартирном доме.

Основания, предусмотренные нормами Гражданского кодекса РФ, дают право изменять и расторгать договор управления, также это возможно и по соглашению сторон.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае же, если заключено соглашение о расторжении договора управления, то права и обязанности сторон будут прекращаться с момента, который будет установлен в соглашении, т. к. сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Также договор управления может быть расторгнуть в судебном порядке, но только при неисполнении или существенном нарушении договора другой стороной.

Существует еще один вариант расторжения договора управления. Так как в любое время на общем собрании можно выбрать иной способ управления многоквартирным домом, то если общее собрание выберет другой способ управления, то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.

2.2 Заключение договора управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом представляет собой не только конкретные сделки и фактические действия, но в целом деятельность по управлению имуществом. Важным значением для собственников помещения обладает сохранность общего имущества, а также эффективное управлением им. Только при исполнении этого можно говорить о надлежащем исполнении обязательств, которые вытекают из договора управления многоквартирным домом.

Данные обстоятельства помогают провести сходство с договором доверительного управления чужим имуществом. Исходя из этого следует детально рассмотреть договор управления, чтобы выделить его общие и специфические признаки, которые позволят разграничить данный договор со смежными.

Начнем с того, что при договоре управления обязательно одной из сторон будет выступать управляющая организация (коммерческая организация). Она будет действовать от своего имени, в интересах и за счет собственников помещений. Данное положение роднит договор управления с агентским договором, однако круг полномочий управляющей организации существенно шире и не ограничивается совершением юридических действий либо одной или нескольких сделок. На основании договора управляющая организация вправе совершать любые действия фактического характера, а также обладает совокупностью правовых возможностей по реализации целого ряда своих правомочий.

Из этого следует, что управляющая организация не обладает правом собственности на вверенное ей имущество, но вправе и обязана совершать в отношении его действия, которые соответствуют условиям управления. При этом все имущество, которое приобретено за счет этих средств, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Договор будет считаться заключенным, если между сторонами в требуемой в таких случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как указано в Жилищном кодексе РФ, договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре должны быть указаны существенные условия. В данном договоре существенные условия относятся к двум элементам: к его предмету и цене.

Под предметом договора управления многоквартирным домом понимают сложный предмет, который в свою очередь состоит из двух объектов. Первым объектом является имущество, которое передано в управление. В договоре должно указываться адрес дома и состав общего имущества в нем (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Вторым объектом в предмете договора управления является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Как уже говорилось выше, еще одной группой обязательных условий договора управления является цена договора, а именно порядок определения цены, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Следует заметить, что в этом перечне не указан размер вознаграждения управляющей организации, что, конечно же, является упущением законодателя. В связи с этим следует учитывать, что в договоре управления стороны должны согласовать порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации под страхом признания договора незаключенным.

Нельзя не упомянуть о таких ключевых признаках договора управления, как особая конструкция правоотношений сторон, которая обусловлена тем, что с одной стороны мы видим множественность лиц в качестве собственников помещений, и наличие специфического объекта, имущественного комплекса, который находится в их общей долевой собственности. Из этого вытекает важное требование при заключении договора: условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Исходя из всех приведенных фактов, можно сделать вывод, что причисление договора управления к разряду договоров подряда, оказания услуг, а также агентских договоров представляется недопустимым.

Обобщая вышеизложенное, можно утверждать, что передача управляющей организации на основании договора управления многоквартирным домом управления домом, где уже имеется организация, осуществляющая управление (ТСЖ или потребительский кооператив), невозможна. При такой возможности происходит осуществление управления одним многоквартирным домом двумя организациями одновременно, что противоречит самой сути управления и положению ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, а следовательно недопустимо. Ведь, чтобы выбрать либо управляющую организацию, либо товарищество собственников жилья, необходимо вынести этот вопрос на общее собрание собственников жилья и проголосовать, а для реализации выбора во всем случаях требуется одинаковое количество голосов.

В этом случае, если ТСЖ не имеет возможности или желания самостоятельно осуществлять отдельные работы и услуги по эксплуатации, ремонту и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, то для этого они могут заключить соответствующий договор подряда или оказания услуг с лицами, которые осуществляют данную деятельность.

2.3 Содержание договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом - является двухсторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, казуальным, срочным и смешанным, т. к. содержит в себе элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения.

Важную роль при соблюдении условий договора играет контроль выполнения обязательств управляющей компанией. В ЖК предусмотрено, что управляющая компания должна ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений в устной или письменной форме отчет о выполнении договора за предыдущий год. Немаловажным обязательством является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, которые связаны с управлением дома.

Выбирая тот или иной способ управления многоквартирным домом, следует помнить, что ТСЖ, тот или иной вид кооперативов, управляющая компания являются юридическими лицами. Таким образом, они обладают правом заключать договора по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников. В случае же, когда избрано непосредственное управление многоквартирным домом, могут возникать вопросы, каким образом нанимать необходимых специалистов, например, бухгалтера или руководителя. По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми знаниями и навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения будет очень сложно. Также открытым остается вопрос, официально ли будет производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж.

Согласно законодательству в жилищном секторе потребителями товаров и услуг организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых, бытовых отходов являются, в частности, в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации. Именно они являются приобретателями указанных выше товаров и услуг, с целью предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме. Из этого следует, что если на общем собрании собственников помещений большинством был выбран способ управления, который вас не устраивает, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя ТСЖ, кооператив или управляющую компанию. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что управляющая компания, ТСЖ или кооператив имеет ряд преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания, являясь юридическим лицом, осуществляет свою деятельность в соответствии с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.

Одним из достоинств управляющей компании перед иными способами управления является следующее: исходя из определения, управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг, то есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.

Однако можно выделить и самый большой недостаток такого способа управления, как управляющая компания. Он заключается в том, что на настоящий момент нельзя в достаточном количестве перечислить надежные управляющие компании, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. К тому же необходимо четко излагать свои желания в договоре, ибо после того, как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.

Если провести анализ работы некоторых управляющих организаций, можно придти к выводу, что уже на стадии подписания договора, можно определить, что в самом договоре учтены в большей мере интересы домоуправляющих компаний, нежели жителей.

Если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было решено, что управлением будет заниматься конкретная управляющая компания, то необходимо требовать, чтобы в договор были включены не только обязанности жильцов, но и их права. К сожалению, большая часть жителей не обладает достаточным объемом юридических знаний, чтобы самостоятельно противостоять юридическим службам домоуправляющих компаний. Единственно верное решение, это обращаться за квалифицированной юридической помощью к специалистам, тем более, что если в суде ваши требования будут признаны обоснованными, то все потраченные средства будут возмещены ответчиком.

Законодатель умышленно не урегулировал исчерпывающим образом все аспекты отношений по управлению многоквартирным домом. В настоящее время можно заметить, что происходит переход от преимущественно административного определения заказа перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретных многоквартирных домах к самостоятельному выбору такого перечня собственниками помещений, от неограниченной ответственности государственных и муниципальных жилищных организаций к ответственности управляющих организаций за выполнение согласованных условий договора управления многоквартирным домом, от монополии и псевдорыночных отношений в сфере управления к формированию реальной конкуренции.

Заключение

Исследования, проведенные в работе, позволяют сформулировать ряд основных выводов.

До недавнего времени во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимали муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось не более 6% объема услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве.

В настоящее время можно видеть, как завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Теперь собственники жилья получили право самостоятельно выбирать способ управления своим имуществом, принимая тем самым участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства.

Чем быстрее собственники жилья узнают все выгоды данных перемен, тем с большей выгодной для себя они смогут воспользоваться правами, которые были им предоставлены. Можно сделать вывод, что самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством ЖКХ, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Перед собственниками жилья стоит выбор способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. Выбирая первый способ, собственники жилья не имеют статуса юридического лица, следовательно, они ограничены в хозяйственной деятельности, что затрудняет управление многоквартирным домом. Если собственники помещений решили выбрать последний способ управления, то они становятся лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и после подписания договора не могут влиять на нее. Хоть в последнее время возрастает роль данного способа, можно сделать вывод, что наиболее рациональной формой управления будет являться создание товарищества собственников жилья. Данный вывод можно объяснить тем, что ТСЖ предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Несмотря на то, что нет идеального способа управления многоквартирным домом, собственники помещений выбирают самоуправление. Это связано с тем, что общее собрание членов товарищества самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды. В отличие от ТСЖ, управляющая организация берет фиксированный тариф, который не может быть изменен собственниками помещений в многоквартирном доме.

Несмотря на заметные изменения в связи с реформированием жилищного законодательства, необходимо его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильем.

Список литературы

управляющий организация многоквартирный дом

1. Грудцын Л.Ю. Жилищное право. М.: Эксмо, 2012.

2. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров /Е.Б. Козлова. - Законы России: опыт, анализ, практика. - 2013 г.

3. Маргушина С. ЖКХ без проблем: возможности и реальность / С. Маргушина. - ЖКХ. - 2012.

4. Цицин К. Перспективы развития ЖКХ/ К. Цицин. - Проблемы теории и практики управления. - 2013.

Размещено на Allbest.ru