В статье 16 Жилищного кодекса РФ перечислены виды жилых помещений, среди которых: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры, 3) комната. При этом ч. 3 ст. 16 содержит определение квартиры, составной частью которого является понятие «многоквартирный дом». Однако нигде в ЖК РФ не дается определения данного понятия.

Можно считать общепринятым мнение ученых о том, что многоквартирный дом представляет собой разновидность жилых домов. Видимо, поэтому законодатель не посчитал нужным раскрыть данное понятие в Жилищном кодексе РФ.

Для того чтобы проверить данную гипотезу, необходимо, прежде всего, раскрыть понятие «жилой дом». В правовой литературе встречаются различные подходы к понятию «жилой дом». Но самым распространенным является следующее: «Жилой дом - постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям».

Более содержательным представляется определение, предложенное О.Н. Садиковым, согласно которому «жилым домом признается индивидуально- определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором все или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан. Жилой дом - одна из разновидностей здания как общего универсального объекта ряда гражданских прав, имеющего многофункциональное назначение и соответственно разные потребительские свойства. Жилой дом наделен, как разновидность родового понятия «здание», общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим санитарным, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в том числе от дач, даже имеющих фундаментальную строительную конструкцию».

Комментируя ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», В.Н. Литовкин придерживается в целом позиции аналогичной вышеприведенной, и считает, что понятие «жилой дом» и понятие «здание» соотносятся между собой как часть и целое, как видовое и родовое понятия.

Пожалуй, не вызывает сомнения и тот факт, что многоквартирный дом также можно причислить к зданиям. Однако одного родового сходства для признания многоквартирных домов разновидностью жилых домов явно недостаточно.

В то же время, исходя из упомянутого выше положения статьи 16 ЖК РФ, под жилым домом законодатель понимает все-таки одноквартирный дом. Следовательно, отнесение многоквартирного дома к жилым домам не соответствует букве современного законодательства, которое фактически отрицает позицию, сформированную на протяжении многих лет.

Наиболее точно определение многоквартирного дома, сформулировал С.Г. Певницким: «многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности».

Основная особенность многоквартирного дома, которая отличает его от индивидуального дома, заключается в том, что помещения, предназначенные для жилых и нежилых целей, составляющие единый комплекс имущества многоквартирного дома, могут находиться в собственности граждан, юридического лица, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Остальные составляющие имущественного комплекса находятся в их общей долевой собственности.

Как объект управления, многоквартирный дом состоит из нескольких составных частей: здание (включая конструктивные элементы здания); помещения (жилые, нежилые, а также не являющиеся их частями); инженерные сети и оборудование внутри здания, в том числе земельный участок, на котором расположено здание, включая элементы озеленения и благоустройства и объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Пытаясь выяснить, что понимается под многоквартирным домом, нельзя не рассмотреть Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». В соответствии с п. 6 данного положения многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир с наличием самостоятельных выходов или на земельный участок, прилегающий к жилому дому, или в помещения общего пользования. Так для признания дома многоквартирным достаточно, чтобы он включал в себя не менее двух квартир. Тем не менее, приведенное в законе определение имеет недостаток, поскольку не включает в себя объекты общего пользования, хотя положением и установлено, что в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации многоквартирный дом частично включает в себя общее имущество собственников помещений.

Из данной дефиниции следует, что нормы указанного подзаконного акта очевидно противоречат положениям ЖК РФ, во исполнение которых они приняты, относя многоквартирный дом к жилым домам, которые в свою очередь относятся к жилым помещениям и являются объектом гражданского оборота.

Важно отметить, что аналогичный смысл закладывает в понятие «многоквартирный дом» и Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При рассмотрении многоквартирного дома как объекта собственности и управления нельзя не затронуть вопрос о правовом статусе общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме законодатель относит принадлежащие на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, включая межквартирные лестничные площадки, лифты, лестницы, шахты, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы с инженерными коммуникациями, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме. Также перечислены: крыши, ограждения, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме (за пределами или внутри помещений) и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, находящиеся на земельном участке.

Наиболее детально перечень объектов, входящих в состав общего имущества, устанавливается Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Перечислены такие объекты как гаражи, коллективные автостоянки, спортивные, детские площадки, расположенные в границах земельного участка многоквартирного дома, а также объекты для целей эксплуатации, обслуживания и благоустройства.

Реализация собственниками прав в отношении общей долевой собственности общего имущества дома обладает большой спецификой. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит разделу и выделу доли в натуре, то есть доля собственника в праве общей собственности ни в коем случае не может быть реально выделена. Она может быть определена в качестве так называемой «идеальной доли».

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру площади помещения собственника, принадлежащего ему по праву собственности. Л.А. Грось, комментируя данную норму, приходит к выводу, что определение доли в праве общей собственности на общее имущество носит диспозитивный характер и может подчиняться другому правилу. «В силу ст. 245 ГК РФ допускается, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. И независимо от такого соглашения участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Кроме того, в силу ст. 15 вводного закона правило ч. 1 ст. 37 ЖК РФ об определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме действует, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное».

Подобной точки зрения придерживается и М.Ю. Тихомиров, который указывает: «Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения… Однако при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество участники этой собственности не вправе игнорировать императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены соглашением участников. Речь идет, в частности, о нормах первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, такое право принадлежит участнику долевой собственности, который произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и т.п.».

В п. 2 ст. 37 ЖК РФ и в ст. 290 ГК РФ содержатся идентичные нормы о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома у собственника какого-либо помещения следует судьбе права собственности на принадлежащее ему помещение.

Закрепляя это правило ст. 38 ЖК РФ определяет, что в случае приобретения кем-либо в собственность помещения в многоквартирном доме к нему одновременно переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме, что не зависит от волеизъявления предшествующего собственника или данного лица.

Перечень компонентов общего имущества собственников помещений, предлагаемый ст. 36 ЖК РФ, является открытым, а состав общего имущества для каждого многоквартирного дома будет индивидуален.

В результате изложенного выше, а также анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, на основании территориального, остаточного и целевого критериев для отнесения объекта к общему имуществу дома нами предлагается следующее определение общего имущества:

Общее имущество в многоквартирном доме - это комплекс имущества, единый объект права собственников общей долевой собственности и помещений в доме, составными частями которого являются: выделенный под данный дом земельный участок и объекты, расположенные непосредственно в доме или в границах земельного участка, не входящие в состав помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения или для благоустройства и эксплуатации многоквартирного дома в комплексе.

Следует заострить внимание на тот факт, что понятие «управление многоквартирным домом» не вполне удачно передает смысл возникающих отношений, поскольку должна идти речь об управлении имуществом многоквартирного дома.

Ряд авторов рассматривают вопросы правовой природы «управления» многоквартирным домом. Так А.А. Иванов полагает, что договор управления многоквартирным домом «не имеет ничего общего с «управлением» имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия». С.В. Стрембелев утверждает, что понятие «управление» в отношении многоквартирных домов в чистом гражданско-правовом значении не существует.

Таким образом, многоквартирный дом - это здание жилого назначения, включающее в себя жилые помещения и общее имущество собственников этих помещений, объект управления и технического учета, элемент градостроительной инфраструктуры квартала, микрорайона, в целом города.

Многоквартирный дом состоит из таких объектов как: жилые помещения, нежилые помещения, помещения, предназначенные для обслуживания жилых и не жилых помещений и доступ к ним.

Управление многоквартирным домом - это не только осуществление собственниками своих прав и исполнение обязанностей в отношении общего имущества, но и деятельность различных организаций по обеспечению благоприятных, в том числе, безопасных условий для проживания людей и надлежащего содержания общего имущества, оказанию коммунальных услуг и проведению мероприятий по энергосбережению, а также деятельность государственных и муниципальных органов, которые должны обеспечивать защиту прав граждан-потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилищного фонда.

1.2 Нормативно-правовое регулирование в сфере управления многоквартирными домами

Как и в любой отрасли экономики в сфере ЖКХ имеются свои нормативно-правовые начала, на основании которых функционирует вся сфера, без которых было бы невозможно функционирование самого института коммунального хозяйства в стране.

Жилищные взаимоотношения делятся на две группы - частные и публичные. Рассмотрим частные взаимоотношения. К частным отношениям принято относить отношения собственности: правомочия владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и объектами общего имущества в многоквартирном доме, по их содержанию и ремонту.

Кроме того, необходимо выделить отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ; по заключению договора управления многоквартирным домом; по предоставлению коммунальных услуг, и другие. Все это закреплено в ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ и в п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ.

«Специфика взаимоотношений в многоквартирных домах заключается в необходимости участия в этих отношениях, предполагает множественность участников. Данная ситуация ведет к необходимости коллегиального принятия решений. Анализируя общие требования к управлению многоквартирными домами, необходимо выделить дифференцированные императивные нормы в форме определения ответственности субъектов перед собственниками помещений в многоквартирном доме, учитывая выбранный способ управления. Данные изменения необходимо расценивать положительно, так как они дают возможность строго формально выстраивать отношения между собственниками помещений и управляющими субъектами».

Недоработкой законодательства следует считать отсутствие определения понятие управления многоквартирным домом, а лишь перечисление требований его цели. При этом нужно отметить отсутствие раскрытия всех понятий (требований), то есть поясняется содержание только одного из них - степень надлежащего содержания общего имущества собственников.

Для того, чтобы увидеть всю картину законодательных актов регулирующих процесс управления многоквартирными домами в РФ необходимо подробно изучать все документы, но данная выпускная квалификационная работа не ставит своей целью доскональное изучение законодательства РФ в указанной области, автор выделяет только основные нормативно-правовые акты, которые на его взгляд оказывают более полное влияние на данную сферу.

Главный принцип всего законодательства РФ в сфере управления многоквартирными домами должен базироваться на основах основ всей российской законности, а именно на Конституции РФ.

Так основные начала заложены в статье 7 Конституции РФ, которая говорит, что: Российская Федерация - социальное государство, приоритетное направление политики которого - это создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека.

Короткова О.А. замечает, что строгое следование конституционным нормам является одним из главных принципов работы всей отрасли жилищно- коммунального хозяйства в РФ.

Аналогичные принципы закреплены и в ЖК РФ, который в самой первой своей главе говорит нам о том, что жилищное законодательство Российской Федерации основано на следующих принципах: необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления надлежащих условий для осуществления гражданами права на жилище; его безопасности; неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища; необходимости беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. По мнению Матиящук С.В. все сфера договорных отношений существующих в сфере ЖКХ должна строиться на основных началах гражданского и жилищного законодательства РФ.

Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 устанавливает административную ответственность за нарушения в сфере управления многоквартирными домами. Примером тому может послужить ст. 65 КоАП РФ которая устанавливает ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению: нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двух тысяч до трех тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 N 2300-1 содержит целый ряд статей, которые посвящены защите законных прав и интересов граждан РФ в сфере ЖКХ.

Как замечает Рыбалова О.А., граждане РФ все чаще в последнее время не соблюдая досудебный порядок, напрямую стали обращаться в суд с исковыми заявлениями, направленными на устранение нарушений в сфере ЖКХ20. Так же нередки случаи подачи в суды коллективных исков потребителей, особенно направленных против управляющих компаний.

В дополнение к Закону РФ «О защите прав потребителей» можно выделить еще один закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения": который, направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду.

Как справедливо замечает Рыбалова О.А.: "каждый гражданин, проживающий в многоквартирном доме, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ, имеет право на благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание имущества в многоквартирном доме, которые обеспечиваются непосредственно самими собственниками помещений, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией".

С вступлением ЖК РФ в силу исчерпывающим образом были урегулированы жилищные правоотношения: определены участники (ст.4); основания возникновения жилищных прав и обязанностей, нормы защиты жилищных прав (ст. 10, 11); полномочия органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления (ст. 12, 13, 14). Ключевым моментом является проработка объектов вещных прав, определены виды жилых помещений, назначение и пределы использования (ст. 15, 16, 17), виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности (ст. 18), права и обязанности собственников жилого помещения (ст. 30). Уделено внимание нормам, регулирующим отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме: право собственности на общее имущество собственников помещений (ст. 36), определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37). Регулируются отношения социального найма: предоставление жилого помещения по договору социального найма (ст. 49), права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 65), права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 67). Целый ряд статей регулирует коллективные формы собственности: жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ст. 110), ТСЖ, права, обязанности (ст. 135, 137, 138), права членов ТСЖ и не являющихся членами товарищества в многоквартирном доме (ст. 143), выбор способа управления многоквартирным домом (ст. 161). Перечисленные статьи содержат требования, регулирующие деятельность по управлению многоквартирными домами.

"Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г., введенный в действие с 1 марта 2005 г., законодательно закрепил необходимость самостоятельного выбора способа управления своим домом для собственников помещений. Для этого был обозначен новый в сфере ЖКХ вид деятельности - "управление многоквартирным домом". Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Тем самым был введен еще один вид жилищно-коммунальных услуг, который, исходя из сути ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, нельзя отнести ни к жилищным, ни к коммунальным услугам в полном объеме. Однако именно от рационального и качественного управления многоквартирным домом, в том числе зависит комфортность условий проживания населения".

В настоящее время в ЖК РФ выделяют следующие формы управления многоквартирными домами:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Про все данные виды управления достаточно подробно сказано в ЖК РФ, в нем выведены основные особенности управления в каждом случае, даются указания на коммунальное обслуживание домов и заключение договоров на управление многоквартирными домами.

Так про непосредственное управление в ЖК РФ говорится следующее:

В случае осуществления непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений перед ними несут ответственность лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Обязательства лиц по выполнению обязательств устанавливается договорами, а также должны соответствовать установленным Правительством Российской Федерации правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилам предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Более подробно законодатель говорит об управлении многоквартирным домом ТСЖ и управляющей организацией:

При управлении многоквартирным домом ТСЖ или жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом товарищество (кооператив) несут ответственность: за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; за предоставление коммунальных услуг (в зависимости от степени благоустроенности дома), качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Сразу нужно заметить, что на сегодняшний очень много противоречий в жилищной сфере как раз по выбору способа управления в многоквартирном доме, суды РФ переполнены исковыми заявлениями, как против управляющих компаний, так и против ТСЖ.

Основной проблемой по мнению Рыбаловой О.А., с которой связывают противоречия в сфере ЖКХ, это то, что управляющие компании зачастую не справляются со своими обязанностями по содержанию жилищного фонда, а качество оказываемых ими услуг по обслуживанию населения не соответствует установленным правилам и нормам.

Попытка обобщения проблемы в сфере деятельности управляющих компаний была проведена Назаровым Р.А. в его статье посвященной взаимоотношению управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями, и главный вывод, к которому приходи автор это то, что проблем в данной сфере много и только государство с помощью грамотной жилищной политики сможет урегулировать противоречия в данной сфере.

При этом нужно отметить, что на практике бывают как правило затяжные судебные процессы, в некоторых случаях заявители доходят до высших судебных инстанций. При этом суды принимают различные судебные решения при рассмотрении дел связанных со спором между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.

Так, постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 оставлено в силе решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.08.2014 № А13-1370/2014 по жалобе Администрации г. Вологды о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов в пользу ООО «Управляющая компания «Новые технологии».

О тех же проблемах, но уже в сфере ТСЖ пишет и Перепелкина Н.В. в своей статье посвященной товариществу собственников жилья его созданию и деятельности.

При этом достаточно четко в законодательстве сказано, что если способ управления многоквартирным домом не будет выбран, орган местного самоуправления сам сделает это за собственников данного дома, путем проведения конкурса на выбор управляющей компании.

Жилищное законодательство в РФ достаточно подробно дает отсылку к взаимоотношениям, которые складываются между управляющими организациями и собственниками в многоквартирном доме. Так в статье 162 Жилищного Кодекса РФ даются основные начала и основные черты данного договора, сделано это с целью защиты собственников в сфере ЖКХ.

Баранова Д.Н. замечает, что именно жители многоквартирного дома являются наиболее уязвимым в правовых отношениях субъектом, на основании чего они должны быть самыми заинтересованными в выборе способа управления многоквартирным домом.

1.3 Особенности управления многоквартирными домами в зарубежных странах

Прежде чем перейти к рассмотрению способов управления многоквартирным домом существующих в РФ, целесообразным будет обратиться к зарубежному опыту управления жильем.

Жилищная сфера европейских стран демонстрирует разнообразие форм собственности. Это и жилищные кооперативы, в которых живут арендаторы и собственники, и многоквартирные частные дома, где квартиры сдаются в аренду, и дома муниципального жилого фонда для социально не защищенного населения, и многоквартирные дома, квартиры в которых принадлежат собственникам, объединенным в Ассоциации собственников жилья. Перечень остается открытым.

В законодательстве ряда европейских стран применяется понятие «ассоциация собственников жилья», аналогичное российскому понятию ТСЖ. Каждый собственник помещения является одновременно собственником земельного участка, находящегося в составе кондоминиума.

В США большая часть жилищного фонда либо полностью принадлежит собственникам единолично, муниципалитету, частному лицу или является кондоминиумами. Домов одновременно с частными и муниципальными квартирами в США не имеется.

Возникающие между домовладельцами отношения регулируются уставом ассоциации, при этом каждый собственник автоматически включается в ассоциацию. В дополнение к уставу каждая ассоциация утверждает внутренние правила, определяющие права и обязанности домовладельцев. В судебной практике западных странах распространены дела с участием ассоциаций собственников жилья. В большинстве случаев предметом судебного разбирательства является взыскание задолженности по обязательным платежам домовладельцев или нарушения правил, установленных в кондоминиуме.

В странах с хорошо развитым рынком жилищных услуг управление своим городским домом расценивается домовладельцами как преимущество. Домовладельцы ценят возможность экономного рационального расходования финансов, вложенных в комфортное проживание.

В 1960-70-х гг. в Америке владельцы домов продавали их поквартирно арендаторам и иным лицам. С начала 1980-х гг. процесс преобразования имеющегося арендного жилья в кондоминиумы немного сбавил темп, на первый план выдвинулись частные компании застройщиков. Строительство кондоминиумов постепенно стало чрезвычайно выгодным бизнесом, поскольку жилье в таких домах обладает стопроцентной ликвидностью. Ассоциация собственников жилья (как организация самоуправления жильцов) всегда представляется покупателям застройщиками и агентами по продаже квартир как выгодное преимущество. Покупатель приобретает следующие права: голоса при решении различных вопросов; возможности непосредственного участия в делах ассоциации; самостоятельного выбора управляющей организации; влияния на цену и качество потребляемых услуг. В предварительном договоре купли-продажи излагаются положения, касающиеся прав и обязанностей домовладельца в кондоминиуме. Большинство американцев стремятся приобрести собственное жилье, идеальным считается проживание в отдельном собственном доме или квартире, с условием, что она отвечает высокому уровню качества.

Интересной представляется практика управления многоквартирными домами в Великобритании. В 1980-е гг. роль местных властей в жилищном строительстве существенно изменилась. В собственности местных органов власти Британии накопилось 6,8 млн. зданий, жильцы которых вносили квартирную плату, получая субсидию. Одновременно местные власти вели широкое строительство домов и квартир для сдачи внаем. В конце 1996 г. объем муниципального жилищного фонда снизился до 4,6 млн. зданий.

В период с 1979 по 1996 г. в соответствии с Законом «О праве на выкуп» свыше 1,6 млн. муниципальных домов было продано их жильцам по цене ниже рыночной. Правительство поддержало создание независимых жилищно-строительных ассоциаций, которые в настоящее время несут ответственность за строительство большей части так называемого «социального жилья». Правительство поддержало добровольную передачу - с согласия жильцов - жилых микрорайонов из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций. Благодаря передаче жилья новым домовладельцам возросли инвестиции и изменились методы управления жилищным хозяйством.

Местные органы власти остаются крупнейшими домовладельцами и несут ответственность за взимание квартирной платы сохранность и ремонт принадлежащего им жилого фонда. Местные власти также играют роль в определении и оценке потребностей в жилищном строительстве на подведомственной им территории и в подготовке скоординированных планов, направленных на удовлетворение этих нужд с помощью жилищно-строительных ассоциаций и частного сектора. Жилищно-строительные ассоциации строят социальное жилье для сдачи внаем, при этом местные власти распределяют его в соответствии с имеющимся списком очередников. Частные застройщики возводят дома для продажи, а также для сдачи внаем.

Большой интерес представляет так называемая шведская модель. В Швеции нет частной собственности на квартиры как таковой, а распространена кооперативная собственность. Объектом такой собственности может быть только здание (коттедж, многоквартирный дом). Наиболее развит наем как способ пользования жильем. Отдельная квартира в многоквартирном доме может быть только собственностью кооператива, которому принадлежит весь дом. Член кооператива не может стать собственником занимаемой квартиры даже после полной выплаты ее стоимости.

Для того, чтобы совершить обмен квартиры, жильцу необходимо свое членство в кооперативе. Тогда его квартира будет передана по найму иному лицу. Шведское кооперативное движение исходит из того принципа, что жильцы должны заботиться о своем доме совместно, и только эта солидарность может обеспечить условия благоприятного проживания.

Германский опыт показывает, что благоприятные условия для создания ТСЖ могут быть обеспечены, прежде всего, при помощи местной власти. В Германии не так много собственников жилья, так как далеко не каждый имеет возможность выкупить у государства квартиру. При формировании самостоятельного хозяйственного объединения жильцов становится проблематичным поиск управляющего. К нему предъявляют высокие требования при отсутствии системы лицензирования специалистов в данной области. Управляющий должен быть специалистом в области экономики, управления, строительства.

В Австрии отсутствует вопрос - вступать или нет в ТСЖ. Создание ТСЖ - обязательное условие для собственников, если в многоквартирном доме более половины квартир являются частными. Муниципалитеты отказываются от обслуживания зданий, где в основном квартиры находятся в частной собственности. Создание ТСЖ для муниципалитетов является очень выгодным. Малообеспеченным выдаются субсидии, а государство контролирует целевое использование этих средств. Обязательным условием для каждого ТСЖ в Австрии является его аудиторская проверка каждые два года.

В Финляндии функционирует несколько строительных компаний, которые строят, продают жилье, а также в последствии занимаются его эксплуатацией, выдают жилищные субсидии, которые использует почти треть всех граждан страны. В стране существует проблема неплательщиков, с которыми строительная организация предпочитает не разбираться, эти функции выполняют сами жильцы, объединенные в товарищества. Таковы условия договора, заключаемого между компанией и ТСЖ. Решением общего собрания ТСЖ злостного неплательщика могут лишить квартиры на три года, а если оплата и в дальнейшем не последует, его полностью лишают жилья (с выплатой соответствующей компенсации с учетом удержания за платежи). К такому методу прибегают и в том случае, когда кто-либо из жителей систематически грубо нарушает правила совместного проживания в многоквартирном доме, не принимает участия в совместных мероприятиях по благоустройству дома и территории.

В Испании даже в многоквартирном доме квартира продается вместе с земельным участком. На землю и квартиру оформляется единый документ. Владелец квартиры одновременно становится владельцем части остального общего недвижимого имущества: холлов, лифтов, подвалов, фасадов, крыши, инженерного оборудования и т.д. Без его согласования и разрешения (что делается в виде опроса или созыва общего собрания) никто ничего в доме делать не имеет права. Например, выбор цвета покраски фасада также выносится на общее обсуждение. Участие в товариществе накладывает на его членов жесткие обязательства. Если владелец квартиры планирует в ней переделки, он обязан получить разрешение общего собрания, которое решает подобные вопросы большинством голосов.

Подводя итог первой главы, хотелось бы отметить следующее. Многоквартирный дом представляет собой сложный технический организм, включающий в себя ряд элементов. Объектом управления многоквартирного дома является общее имущество собственников.

Анализ зарубежного опыта в сфере управления многоквартирными домами показал, что важными направлениями осуществления реформ в этой сфере являются:

– создание рынка жилищно-коммунальных услуг;

– законодательное урегулирование процесса образования тарифов, предоставление льгот и осуществление контроля за этими процессами;

– установление четких стандартов качества коммунальных услуг;

– становление современных форм самоорганизации населения.

2. Правовые особенности способов управления многоквартирным домом и правоприменительной практики

2.1 Особенности управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений

Непосредственное управление является классическим способом управления имуществом. Суть его в том, что собственник вещи самостоятельно совершает необходимые для управления своим имуществом действия.

В настоящее время, несмотря на отсутствие каких-либо ограничений при выборе данного способа управления, большинство авторов вполне обоснованно считают, что непосредственное управление возможно при ограниченном числе помещений в многоквартирном доме и практически не осуществимо при большом количестве квартир.

Можно выделить следующие проблемы при непосредственном управлении многоквартирным домом:

1) Увеличение стоимости услуг водоснабжения и водоотведения за счет размера затрат Региональной саморегулируемой организации (РСО). Саморегулируемой организацией является некоммерческая организация, основанная на членстве, созданная в целях саморегулирования, объединения субъектов предпринимательской деятельности определенного вида или на основе единства рынка оказанных услуг (поставленных товаров, выполненных работ) или отрасли производства услуг (товаров, работ). Различие тарифов организаций коммунального комплекса обусловлено объемом реализации коммунальных услуг - так называемая обратно-пропорциональная зависимость: чем больше объем услуг, тем меньше тариф.

2) Не урегулирован вопрос несения ответственности за качество коммунальных услуг. РСО поставляет коммунальные ресурсы до границы эксплуатационной ответственности, а не в квартиру собственника или нанимателя. Вышеуказанная граница обычно находится в колодце с вводной задвижкой или проходит по стене жилого дома. Так от границы эксплуатационной ответственности до квартиры ответственность за поставку коммунальных ресурсов возложена на собственника, поскольку данный участок трубы находится в общедолевой собственности. В результате люди «остаются наедине со своими проблемами».

3) Обязанность предоставлять достоверные данные по лицевым счетам отнесена на собственников. При возникновении вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг и расчетами, собственникам необходимо обращаться отдельно в каждую РСО. Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, это приводит к дополнительным затратам сил и времени. Отсутствие единой квитанции вынуждает пользователей производить оплату в разных местах и в разное время.

4) При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями нет посредника - юридического лица, способного наиболее эффективно защищать интересы жильцов. Самостоятельное отстаивание в суде своих прав и интересов каждым собственником жилья чревато недобросовестным поведением РСО.

5) При выборе собственниками непосредственного управления, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, какие ранее делала управляющая организация, а подрядчики будут нести такую же ответственность, какую несла управляющая организация, но это не так. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации жилищная управляющая компания несет ответственность даже за те работы, которые не обозначены в договоре с собственником. Надзорные инстанции всегда могут принудить управляющую организацию выполнить необходимые работы даже, если их нет в утвержденном перечне работ. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-либо работы собственники могут только через суд. Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зимнему периоду, даже в случае, если не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. При непосредственном управлении подрядная организация выполняет работы на такую денежную сумму, какую она соберет с жильцов, и именно на те виды работ, которые указаны в договоре.

6) При непосредственном управлении каждый дом и квартира должны быть оборудованы приборами учета ресурсов - общедомовым и индивидуальным соответственно. Здесь возможны варианты: или жильцы сделают это за свой счет, или затраты понесут РСО, а потом предъявят сумму расходов к возмещению. В первом случае есть возможность экономии при покупке менее дорогостоящего счетчика. Но нет гарантии, что поставщик одобрит именно эти приборы. Если же доверяться монополистам, вряд ли следует ожидать, что они установят населению самые дешевые счетчики. Имеются проблемы с высокими затратами, например, «для стандартной трёхкомнатной квартиры понадобится, как минимум, пять счётчиков -- на каждый обогревательный прибор. На их установку уйдёт около 10 тысяч рублей. Раз в 3-4 года приборы нужно будет менять и раз в год -- проверять, что потребует дополнительных затрат».

7) Одной из положительных сторон непосредственного управления многоквартирным домом является индивидуальная ответственность каждого собственника при возникновении задолженности перед РСО. Но даже индивидуальный договор не позволит прекратить водоснабжение отдельного должника. Для этого пришлось бы полностью поменять систему водоснабжения в стране, что связано с особенностями устройства внутридомовых систем тепло- и водоснабжения.

Правовое регулирование непосредственного способа управления осуществляется, в первую очередь, нормами ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Согласно данной статье для управления домом собственники заключают две группы договоров.

Первая группа - «договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества» в многоквартирном доме, которые заключаются «с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».

Данные договоры являются гражданско-правовыми договорами подряда и возмездного оказания услуг и регулируются гражданским законодательством, за исключением нескольких конкретных норм жилищного законодательства, посвященных указанным договорам, - например, ч. 1,2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.

Договоры по содержанию и ремонту общего имущества заключаются в следующем порядке. В первую очередь, домовладельцы на общем собрании выбирают непосредственный способ управления многоквартирным домом. Они определяют организации, с которыми будут заключать договоры, утверждают размеры платежей этим организациям (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Представляется, что на общем собрании должны быть утверждены также и существенные условия будущих договоров. После этого собственники подписывают договор о содержании и ремонте. На законодательном уровне необходимо было бы закрепить нормы о том, что договоры, заключаются собственниками на условиях, утвержденных общим собранием и что условия договоров одинаковы для всех собственников.

Часть 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в договоре участвуют «все или большинство собственников». С.И. Федоров отмечает, что «под большинством собственников помещений в данном случае необходимо понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов».

Однако буквальное толкование указанного правила позволяет говорить, что для заключения договора достаточно его подписание более половиной собственников в многоквартирном доме. И такое толкование встречается в литературе: «Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в доме превышало половину общего числа собственников помещений в многоквартирном доме».

Следует признать, что вторая позиция более правильная с точки зрения толкования норм. Таким образом, ст. 164 Жилищного кодекса РФ в отступление от общего принципа решения вопросов собственниками исходя из размеров их долей в общем имуществе требует подписания договоров большинством домовладельцев, а не собственниками, обладающими определенным размером долей в праве общей собственности.

Однако, никаких оснований для такого отступления от общего принципа, в рассматриваемом случае нет. Более правильно было бы при утверждении редакции ст. 164 Жилищного кодекса РФ исходить из принятия решений большинством голосов собственников, а не их количеством. На практике собственники, обладающие большинством голосов, могут оказаться в меньшинстве относительно общего количества самих домовладельцев. Из-за этого решение «крупных» собственников о непосредственном управлении многоквартирным домом и о выборе организаций для заключения с ними договоров может стать не исполнимым, если большое количество «мелких» собственников откажутся подписывать договор.

Таким образом, в ч. 1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ последнее предложение представляется необходимым сформулировать следующим образом: «При этом собственники помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Для заключения договора необходимо его подписание собственниками, обладающими большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».

Аналогичные изменения следует внести и в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающую, что от имени собственников может действовать лицо, уполномоченное доверенностью, выданной всеми собственниками или их большинством.

При непосредственном управлении собственники многоквартирных домов лишаются возможности решения вопросов, связанных с качеством жилищно-коммунальных услуг с одним контрагентом в лице управляющей компании, и вынуждены вступать в правоотношения со множеством РСО, что не способствует оперативной защите и реализации прав. Например, в соответствии с п. 103 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", при ненадлежащем качестве коммунальной услуги в границах эксплуатационной ответственности обслуживающей организации законодатель предусмотрел осуществление перерасчёта за счёт средств последней. Однако при непосредственном способе управления обслуживающая организация осуществляет сбор платы только за текущее содержание и ремонт жилья, а собственники оплачивают оказанную коммунальную услугу напрямую в РСО. В таком случае не понятно, за счёт каких источников должен быть произведён перерасчёт и в каком порядке: по постановлению Правительства N 354 или по постановлению Правительства N 491.