Договор аренды предприятия как имущественного комплекса

Учитывая специфику договора аренды предприятия и его особое социально - экономическое значение, законодатель ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделок. Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, предусматривающие возврат или взыскание в натуре переданного по договору, могут применяться к договору аренды предприятия при условии, что такие последствия не нарушают существенных прав и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц.

Так, ЗАО "Регион-Комплект" г. Новосибирск (далее истец) обратилось в Арбитражный суд НСО с иском к ООО "Карачинский источник" п. Озеро Карачи, НСО (далее, ответчик) об обязании возвратить здание склада готовой продукции, площадью..., с кадастровым номером...,здание склада готовой продукции площадью..., с кадастровым номером, помещение механического цеха. площадью... с кадастровым номером..., помещение административно-бытовое, площадью..., с кадастровым номером...,здание гаража-котельной площадью... с кадастровым номером, помещение цеха розлива площадью...,с кадастровым номером... тарный склад площадью...с кадастровым номером... расположенные по адресу Новосибирская область, Чановский район, п. Озеро Карачи ул. Лесная, 1 и взыскании долга по арендной плате.

ООО "Карачинский источник" обратилось с встречным иском к ЗАО "Регион-Комплект" о признании недействительным договора аренды от 01.07.2002г.

По первоначальному иску: между истцом и ответчиком заключен и исполнялся договор аренды от 01.07.2002г., согласно которому истец передал ответчику во временное владение и пользование за плату указанное выше имущество (предприятие). Факт передачи объектов недвижимости по договору аренды подтверждается актом приема-передачи имущества в аренду от 01.07.2002г.

На основании заключенных дополнительных соглашений срок действия договора аренды от 01.07.2002г. пролонгирован до 24.05.2004г.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, порядок пересмотра арендной платы стороны определили в пунктах 4.1, 4.2, 4.3. договора аренды.

Истец уведомил ответчика о необходимости освобождения арендуемых зданий и помещений, претензией от 28.06.2004г.

В материалах дела отсутствуют документы свидетельствующие, что по истечении указанного срока действия договора ответчик освободил арендуемые здания (предприятие) претензия истца от 28.06.2004г. оставлена без удовлетворения. Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательство по внесению арендных платежей за все время просрочки возврата арендованного имущества. Согласно ст. 610, 622 ГК РФ, по истечении срока действия договора ответчик занимает помещение незаконно, что является основанием для принудительного выселения ответчика и взыскания арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества.

По встречному иску: исковые требования основаны ст. 167, 168, 608 ГК РФ и мотивированы тем, что истец (ЗАО "Регион-Комплект") не является собственником зданий, помещений, переданных в аренду. Собственником данного имущества является ОАО "Карачинское".

По общему правилу, закрепленному в ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу положений ч.1ст.2 Федерального Закона, государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством, ограничения (обременения) перехода или прекращения нрава на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела ЗАО "Регион-Комплект" является собственником вышеназванного имущества (зданий, помещений).

Право собственности ЗАО "Регион-Комплект" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 11.11.1997г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним Учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Поскольку при установленных фактических обстоятельствах дела доводы встречного иска противоречат материалам дела и нормам материального права, то суд первой инстанции счел, что правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований нет.

По первоначальному иску суд обязал ООО "Карачинский источник" возвратить ЗАО "Регион-Комплект" вышеназванное имущество, расположенное по адресу НСО п. Озеро Карачи и взыскал задолженность по арендной плате свыше 2 млн. руб. (решение от 01.03.2007г.).

Арбитражный суд апелляционной инстанции 25.09.2007г. рассмотрел апелляционную жалобу ООО "Карачинский источник" на решение по делу от 01.03.2007г. и пришел к выводу о наличии оснований к отмене принятого на основе выводов, не соответствующих обстоятельствам дела решения от 2007г.

Проверка материалов дела показала отсутствие оснований к удовлетворению первоначального иска и необходимости признания обоснованными требований, заявленных во встречном исковом заявлении ввиду нижеследующего:

ЗАО "Регион-Комплект", выступая по спорному договору аренды от 01.07.2002г. в качестве арендодателя, свои правомочия основывает на договорах купли-продажи недвижимости заключенных между ОАО "Карачинское" (продавец) и ЗАО "Регион-Комплект" (покупатель): № 1,2, 3, 4,5, 6, 8, 9, 9а от 10.06.1998г. в отношении объектов недвижимости - зданий, помещений проходящих по делу, на основании которых право собственности на указанные объекты недвижимости перешло от ОАО "Карачинское" к ЗАО "Регион-Комплект".

Если договор противоречит закону, т.е. содержит запрещенные условия или не содержит предписываемых условий, либо не соответствует закону в ином отношении, к нему применяются соответственно правила ст. 168, 169 ГК РФ о недействительности сделок и об их последствиях. Недействительность сделки означает, что действия, совершенные в форме сделки, не влекут правовых последствий, на которые они были направлены. В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда НСО от 25.05.2007г., оставленным без изменения постановлением ФАС ЗСО от 21.08.2007г. по делу по иску Абаевой И.В., Флеенко С.А. к ЗАО "Регион-Комплект", ОАО "Карачинское" признаны недействительными договоры купли-продажи № 1,2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 9а, заключенные 10.06.1998г. между ОАО "Карачинское" и ЗАО "Регион-Комплект", по основаниям, предусмотренным нормами ст. 78-79 и ст. 81, 83-84 федерального закона "Об акционерных обществах" о порядке совершения крупных сделок, в которых имеется заинтересованность.

Оспариваемые сделки купли-продажи объектов недвижимости были признаны недействительными в силу их ничтожности.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Для рассмотрения настоящего дела факты, установленные апелляционной и кассационной судебными инстанциями при рассмотрении дела относительно действительности и правовой силы сделок купли-продажи недвижимости по договорам № 1, 2, 3, .., заключенным между ОАО "Карачинское" и ЗАО "Регион-Комплект" имеют преюдициальное значение.

Ничтожность сделок купли-продажи зданий, помещений влечет отсутствие законных оснований для перехода права собственности от ОАО "Карачинское" к ЗАО "Регион-Комплект", и как следствие этого, отсутствие у ЗАО "Регион-Комплект" правомочий арендодателя, каковым может быть только собственник имущества или лицо, уполномоченное собственником на передачу указанных объектов недвижимости во временное возмездное пользование ООО "Карачинский источник" по договору аренды от 01.07.2002г.

Поскольку только надлежащему арендодателю, обладающему правом сдачи имущества в аренду, принадлежат права требования взыскания задолженности по арендной плате и возврата имущества, переданного в аренду, после истечения срока действия договора аренды, а ЗАО "Регион-Комплект" таковыми правами не обладает, его требования по первоначальному иску представляются несостоятельными.

При имеющихся по делу обстоятельствах, установленных судом апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции от 01.03.2007г. подлежит отмене в полном объеме с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.

Таким образом, признание арбитражным судом апелляционной инстанции постановление от 25.05.2007г. договора купли-продажи от 10.06.1998г., заключенного ОАО "Карачинское" (продавец) и ЗАО "Регион-Комплект" (покупатель) недействительным (ничтожным), влечет отсутствие законных оснований для перехода права собственности от ОАО "Карачинское" к ЗАО "Регион-Комплект" и, как следствие этого, отсутствие у ЗАО "Регион-Комплект" правомочий арендодателя, каковым может быть только собственник или лицо, управомоченное им, на передачу объектов недвижимого имущества во временное пользование ООО "Карачинский источник" по договору аренды от 01.07.2002г. Вышеназванный договор аренды заключенный ЗАО "Регион-Комплект" с ООО "Карачинский источник" является недействительным, так как заключен ненадлежащим арендодателем ЗАО "Регион-Комплект".

Как ненадлежащий арендодатель ЗАО "Регион-Комплект" не вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате от ООО "Карачинский источник" и возврата имущества, переданного в аренду, после истечения срока действия договора аренды от 01.07.2002г.

Судом (постановление от 29.09.2007г.) правомерно было отказано истцу ЗАО "Регион-Комплект" в удовлетворении этих требований.

При разрешении данного спора суд применил ст.650-655 ГК РФ, регламентирующие аренду зданий или сооружений, хотя по существу, отношения, сложившиеся между сторонами, подпадают под действие ст.656-664 ГК РФ - аренда предприятий.

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. На арендованных объектах недвижимости продолжалась начатая предпринимательская деятельность, следовательно, суд неосновательно раздробил предприятие на отдельные объекты недвижимости и неадекватно, по мнению автора, применил к данным отношением сторон вышеназванные нормы.

В завершение стоит сказать, что предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью в силу закона. В нормативном определении предприятия можно выделить следующие признаки: как объект прав предприятие представляет собой имущество, принадлежащее какому - либо субъекту права; предприятие представляет собой имущество особого рода - имущественный комплекс, причем не любой имущественный комплекс, а такой, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица (например, аренда), оно не прекращает свою деятельность, в качестве субъекта гражданского права. Примененная ГК формулировка "предприятие как имущественный комплекс" предполагает признание в качестве объектов гражданских прав не только предприятия, но и иного более широкого понятия (имущественный комплекс), законодательное и правоприменительное развитие которого должно обеспечить регулирование современных экономических отношений.



Глава 3. Проблемы в законодательстве и правоприменительной практике

Существующие пробелы в законодательной базе и проблемы правоприменительной практики приводят к возникновению различных коллизий. Эти проблемы по-разному решаются на практике. Ниже автором приведены примеры некоторых из этих решений.

Одной из главных задач при подготовке договора аренды предприятия - это подробно и точно определить предмет договора, т.е. полно и безошибочно отразить весь состав имущественного комплекса. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст.132, п.2 ст.559, абз.2 п.2 ст.561 ГК РФ), для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным.

Так, общество с ограниченной ответственностью "Авиаремонтное предприятие "Мотор" (далее - ООО АП) "Мотор" обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) "Авиамотор-Сервис" о взыскании 10.356747 рублей 27 копеек неосновательного обогащения.

До принятия решения по делу истец уточнил требования и указал на ничтожность договора аренды имущественного комплекса от 09.04.2003 в связи с тем, что ответчик не зарегистрировал право собственности на сданное имущество. Кроме того истец полагает незаключенным договор аренды N 2 от 05.01.2004 в силу статей 432, 607, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец считает, что стоимость произведенных им затрат на ремонт и реконструкцию арендованного у ответчика имущества составляет неосновательное обогащение последнего.

Решением от 25.08.2005 Арбитражного суда Омской области требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 8.707649 рублей 29 копеек неосновательного обогащения, в удовлетворении остальной части иска отказано в связи с недоказанностью.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

ЗАО "Авиамотор-Сервис" в кассационной жалобе просит отменить решение в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм права, в удовлетворении требований отказать.

Заявитель полагает неверным вывод суда о незаключенности договоров аренды, в связи с чем произведенные улучшения арендованного имущества согласно дополнительным соглашениям являются собственностью арендодателя, при расторжении договора они не возмещаются арендатору.

Ответчик не согласен также с выводом суда в части пользования арендуемыми помещениями, считает, что истец пользовался арендованным имуществом с целью проведения определяемых им ремонтно-строительных работ под размещение в будущем своей производственной базы.

Суд кассационной инстанции не принял к рассмотрению дополнения к кассационной жалобе, поскольку представитель ответчика не представил доказательств надлежащего, в соответствии с нормами арбитражного процесса, вручения их истцу.

В отзыве на кассационную жалобу истец со ссылками на материалы дела подтвердил свою позицию относительно иска, заявил об обоснованности и законности принятого судебного акта и несостоятельности доводов жалобы.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 25.08.2005, суд кассационной инстанции находит обжалуемый судебный акт законным, обоснованным, соответствующим нормам процессуального и материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, по договору аренды имущественного комплекса от 09.04.2003 ЗАО "Авиамотор-Сервис" (Арендодатель,) обязалось предоставить ООО АП "Мотор" (Арендатор) имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего договора, в пользование, а Арендатор обязался уплачивать арендную, плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора, и по окончании договора вернуть указанное имущество. Срок действия договора установлен до 01.01.2004.

По истечении срока вышеуказанного договора сторонами был заключен договор аренды N 2 имущественного комплекса от 05.01.2004 в отношении того же имущества, за исключением котельной, сроком до 01.01.2005.

В течение срока действия договоров истец произвел ремонтные работы на общую сумму 10.356747 рублей 27 копеек, стоимость которых полагает неосновательным обогащением ответчика, так как договоры аренды являются незаключенными в связи с отсутствием в них предмета сделки.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В пунктах 1.8 дополнительных соглашений к договорам аренды сказано, что произведенные арендатором улучшения (отделимые, неотделимые) арендованного имущества являются собственностью арендодателя, при расторжении договора не возмещаются.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования частичного взыскания неосновательного обогащения, правомерно исходил из невозможности применения в данном случае дополнительного соглашения от 03.12.2003 к договору аренды имущественного комплекса от 09.04.2003 и дополнительного соглашения от 15.01.2004 к договору аренды имущественного комплекса N 2 от 05.01.2004, поскольку оба договора аренды являются незаключенными в связи с несогласованностью предмета - в договоре отсутствуют данные, позволяющие определить арендуемые объекты. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда в этой части.

Вместе с тем, сама редакция пунктов 1.8 дополнительных соглашений свидетельствует о том, что Арендодатель знал и давал согласие Арендатору на производство работ в арендованных помещениях. Указанное обстоятельство исследовал суд первой инстанции, который в решении указал, что ремонтные работы были выполнены истцом по инициативе ответчика, который также заключал договоры на выполнение проектной документации.

Материалами дела подтвержден факт невозможности использования арендованных помещений без проведения ремонтных работ, поскольку имущественный комплекс находился в состоянии, не пригодном для эксплуатации: отсутствовали отопление, водоснабжение, канализация, технологическое оборудование находилось в полуразрушенном состоянии.

В этом месте судебного решения судом скорее всего имелась в виду ст. 662 ГК РФ согласно, которой арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.. Так же видно из материалов дела, что в этом случае не мог быть применен п. 2 ст. 662 ГК РФ, согласно которому арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности, т. к. "отсутствовали отопление, водоснабжение, канализация, технологическое оборудование находилось в полуразрушенном состоянии".

Доводы ответчика в части того, что выполненные работы не представляют для него интереса и ухудшили состояние объекта, противоречат фактическим обстоятельствам дела, так как согласно условиям договоров истца с подрядчиками, актов сдачи-приемки были выполнены работы по очистке территории имущественного комплекса от свалки отходов, в помещениях осуществлены электромонтажные работы, проведен текущий и капитальный ремонт, в том числе ремонт дверных и оконных блоков, произведена прокладка водопровода, отопление помещений, то есть работы по восстановлению помещений и приведению их в состояние для использования по назначению, ответчик не представил доказательств, подтверждающих ухудшение имущества, невозможность использования его по назначению.

Поэтому суд правомерно и обоснованно сделал вывод о наличии у ответчика неосновательного обогащения вне зависимости от конечного результата использования отремонтированного имущества. Кроме того, данный вывод суда подтвержден материалами дела, свидетельствующими об использовании помещений комплекса в одних и тех же целях - ремонт авиационной техники. Ответчик не представил доказательств пользования арендуемыми помещениями истцом.

Описанные выше факты, а также другие материалы дела, в частности, договоры N 797 от 17.04.2003, N 814 от 22.09.2003, N 827 от 29.03.2004, N 828 от 29.03.2004, переписка сторон, приобретение истцом имущества для арендованных площадей позволяют сделать вывод о согласованности истцом вопроса производства ремонтно-строительных работ с ответчиком.

Взыскивая на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость произведенных работ в размере 8.707649 рублей 29 копеек, суд исследовал, перечислил выполненные работы, назвал их стоимость, установленную актами формы 2 и 3, указал на возникновение обязательства ответчика, поскольку неотделимые улучшения имущества вследствие проведенных работ принадлежат ответчику без законных оснований.

Отказывая в части иска, суд на основании исследованных доказательств пришел к выводу о недоказанности требований в остальной части, поскольку представленные в обоснование документы: договоры подряда, акты приема-передачи работ - не содержат ссылок на объекты, в которых производились ремонтные работы.

Суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные сторонами в подтверждение доводов и возражений доказательства и пришел к правильному выводу, что в соответствии с нормами материального права, регулирующими обязательства вследствие неосновательного обогащения, иск является доказанным, оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Основываясь на материалах дела, автор рекомендует для надлежащего определения состава имущественного комплекса при заключении договора аренды предприятия использовать следующие данные относительно объектов, входящих в состав предприятия:

· адрес, по которому расположено, сдаваемое в аренду здание (сооружение), входящее в состав предприятия,

· если по этому адресу расположено несколько зданий (сооружений), то дополнительно указывается номер сдаваемого в аренду здания (сооружения),

· литерный номер строения (согласно инвентаризационных данных),

· площадь арендуемых помещений,

· описание внешнего вида здания (сооружения) (материал из которого выполнено, количество этажей и т.п.)

· входящие в состав предприятия иные объекты так же должны быть точно инвентаризированы, они должны быть обязательно перечислены в договоре,

· нужен так же поэтажный план зданий (сооружений).

Следующим существенным условием, который должен быть отражен в договоре (иначе договор будет считаться незаключенным) и по которому возникают различные позиции при рассмотрении дел по аренде предприятия судами - является арендная плата за временное владение и пользование имуществом.

В деле, которое было приведено во второй главе работы (истец - ООО "Авиаремонтное предприятие "Мотор"; ответчик - ЗАО "Авиамотор - Сервис"), суд признал два договора аренды предприятия незаключенными, в связи с тем, что данные договоры не содержали положений, позволяющих установить предмет договора. В этом же решении суд так же указал, что "в результате исполнения сделки истец фактически пользовался переданным в аренду имуществом, что подтверждается материалами дела. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При отсутствии договорных отношений арендная плата подлежит оплате за фактическое пользование имуществом".

Иная позиция была высказана судом при рассмотрении следующего дела.

Так, ЗАО "Агранс-Концерн" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ЗАО "Сибирская машиностроительная компания" об освобождении имущественного комплекса (нежилых строений общей площадью 3340,8 квадратного метра) и передаче его в пользование истцу в связи с окончанием срока действия договора аренды N 7/АНП от 23.02.2001 и о взыскании неполученного дохода за пользование имущественным комплексом в соответствии с указанным договором аренды в размере 3.967051 рубля 79 копеек.

Решением суда от 11.02.2003 в удовлетворении исковых требований отказано в связи с признанием договора аренды N 7/АНП от 23.02.2001 незаключенным.

Постановлением от 22.04.2003 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ЗАО "Агранс-Концерн" просит отменить принятые по делу судебные акты, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель полагает, что выводы суда относительно незаключенности договора (недостижения соглашения по арендной плате) не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют об обратном.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Сибирская машиностроительная компания" указало, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, судебные акты просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ЗАО "Агранс-Концерн" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель ЗАО "Сибирская машиностроительная компания" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-7867/28-2002, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Из материалов дела следует, что 21.02.2001 между ЗАО "Агранс-Концерн" и ЗАО "Сибирская машиностроительная компания" подписан договор аренды нежилого строения площадью 508,1 квадратного метра по улице Бабарынка, 64, строение 5, и нежилого помещения общей площадью 2832,7 квадратного метра по улице Бабарынка, 64, строение 4. Указанные помещения именуются сторонами как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности. Срок договора установлен до 30.12.2001.

Истечение срока названного договора аренды и отказ ответчика от заключения договора на иных условиях послужили основаниями для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции применил положения статей 656 - 664 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон по договору и указал, что в данном случае отсутствуют такие необходимые условия договора аренды предприятия, как государственная регистрация (часть 2 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации), размер арендной платы (статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации), и признал договор незаключенным.

Суд сделал обоснованный вывод о том, что указанная истцом причинно-следственная связь между не исполненным ответчиком договорным обязательством и упущенной выгодой истца в виде неполученной арендной платы отсутствует, поскольку договор N 7/АНП от 23.02.2001 не заключен. Следовательно, у ответчика нет обязанности по оплате арендуемых помещений. Истец не доказал наличие у ЗАО "Агранс-Концерн" субъективного обязательственного права, основанного на договоре, позволяющего рассчитывать на получение арендных платежей от ответчика.

Суд правомерно отклонил довод истца об обязанности ответчика уплатить в его пользу сумму, компенсирующую расходы по уплате налогов в отношении имущественного комплекса, поскольку такое обязательство отсутствует ввиду незаключения договора аренды. Компенсация налогов участниками гражданских правоотношений законодательством не предусмотрена.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Доводы заявителя кассационной жалобы представляются несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.

Судебная практика выявила следующую коллизию. Из материалов дела видно, что суд в этом случае занимает противоположенную позицию, касающуюся оплаты за фактическое пользование имуществом в случае, когда договор по аренде предприятия между сторонами является незаключенным. "Суд сделал обоснованный вывод о том, что указанная истцом причинно-следственная связь между не исполненным ответчиком договорным обязательством и упущенной выгодой истца в виде неполученной арендной платы отсутствует, поскольку договор N 7/АНП от 23.02.2001 не заключен. Следовательно, у ответчика нет обязанности по оплате арендуемых помещений. Истец не доказал наличие у ЗАО "Агранс-Концерн" субъективного обязательственного права, основанного на договоре, позволяющего рассчитывать на получение арендных платежей от ответчика". Автор данной работы разделяет позицию высказанную судом по первому делу, потому что полагает, что если действия сторон (одной стороны) были направлены на добросовестное исполнение договора, а так же, если стороны (сторона) разумно полагали, что договор является заключенным, то и выполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы является неотъемлемой частью отношений между ними. В связи с данной проблемой автором предлагается внесение уточнения в нормы, касающиеся арендной платы, и предусмотреть обязанность уплаты арендной платы за фактическое пользование имуществом, при соблюдении вышеуказанных условий.

Однако, необходимо отметить, что основания послужившие причиной признания договоров незаключенными в этих двух делах различные. В первом основанием послужило несогласование условий о предмете договора, во втором - отсутствие государственной регистрации. Отсюда можно сделать вывод о значимости государственной регистрации договора аренды предприятия. Даже если будут выполнены все существенные условия (определен предмет, арендные платежи), отсутствие государственной регистрации повлечет незаключенности договора и как следствие напрасность действий сторон, проведенной ими работы по заключению договора.

Вопрос о толковании ст. 132 ГК РФ остается и по сей день актуальным не только в теории, но и в практике. Можно говорить о том, что в практике он имеет даже большее значение, так как в зависимости от толкование этой нормы суды принимают то или иное решение.

Так, общество с ограниченной ответственностью "Реванш" (далее - Общество, ООО "Реванш") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 6 по Тульской области (далее - Инспекция, налоговый орган) о признании недействительным ненормативного акта - письма Инспекции от 17.07.2008 N 20-13/4402 и обязании выдать свидетельство о регистрации объектов налогообложения налогом на игорный бизнес.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.09.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва, выслушав объяснения представителей сторон, кассационная инстанция считает, что судебные акты по делу подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.06.2007 между ООО "Реванш" и ООО "Народная аптека" заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Алексин, ул. Тульская, д. 131, корп. 3 для организации зала игровых автоматов со сроком аренды до 08.02.2008. Между этими же лицами в отношении указанного нежилого помещения также был заключен договор аренды от 09.02.2008 сроком до 01.01.2009.

По договору от 21.06.2007 ООО "Мега" передало в собственность Обществу в качестве оплаты за приобретаемую долю в ООО "Реванш" имущество филиала, в том числе расположенное по адресу: Тульская область, г.Алексин, ул. Тульская, д. 131, корп. 3. При этом согласно акту приема-передачи от 21.06.2007 N 0053/2007 имущество состояло из пятидесяти игровых автоматов.

06.07.2007 Инспекцией выдано уведомление N 431481 о постановке Общества на учет по месту нахождения обособленного подразделения.

Согласно свидетельству о регистрации объектов налогообложения налогом на игорный бизнес от 02.07.2007 N 91 за Обществом по адресу: г. Алексин, ул. Тульская, д. 131, корп. 3 зарегистрированы пятьдесят игровых автоматов.

09.06.2008 Общество обратилось с заявлением о снятии с учета пятидесяти игровых автоматов, зарегистрированных по данному адресу.

01.07.2008 ООО "Реванш" обратилось в налоговый орган с заявлением о регистрации указанных пятидесяти игровых автоматов, зарегистрированных по адресу: г. Алексин, ул. Тульская, д. 131, корп. 3.

Письмом от 17.07.2008 N 02-13/4402 Инспекция отказала Обществу в выдаче свидетельства о регистрации объектов игорного бизнеса, указав, что объекты, указанные в заявлении, уже зарегистрированы по данному адресу.

Считая, что ненормативный акт Инспекцией не соответствует действующему законодательству, Общество обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Рассматривая спор по существу, суд исходил из того, что по состоянию на 01.01.2007 деятельность ООО "Реванш" по организации и проведению азартных игр в игорном заведении по адресу: г. Алексин, ул. Тульская, д. 31, корп. 3, не осуществлялась, ввиду чего регистрация налоговым органом игровых автоматов противоречит положениям Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ.

Кассационная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда.

В силу ст. 365 НК РФ налогоплательщиками налога на игорный бизнес признаются организации или индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса.

В соответствии с п. 2 ст. 366 НК РФ каждый объект обложения налогом на игорный бизнес подлежит регистрации в налоговом органе по месту установки этого объекта налогообложения не позднее чем за два дня до даты установки каждого объекта налогообложения. Налогоплательщики, не состоящие на учете в налоговых органах на территории того субъекта Российской Федерации, где устанавливается (устанавливаются) объект (объекты) налогообложения, обязаны встать на учет в налоговых органах по месту установки такого объекта (таких объектов) налогообложения в срок не позднее чем за два дня до даты установки каждого объекта налогообложения.

Согласно п. 6 ст. 366 НК РФ налоговые органы обязаны в течение пяти дней с даты получения заявления от налогоплательщика заявления о регистрации объекта налогообложения (изменении количества объектов налогообложения) выдать свидетельство о регистрации или внести изменения, связанные с изменением количества объектов налогообложения, в ранее выданное свидетельство.

Контроль за соблюдением организаторами азартных игр требований Закона РФ N 244-ФЗ от 29.12.2006 возложен на налоговые органы.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ деятельность по организации и проведению азартных игр может осуществляться исключительно в игорных заведениях, соответствующих требованиям, предусмотренным указанным Федеральным законом, другими федеральными законами, законами субъектов РФ, иными нормативными правовыми актами РФ.

Под игорным заведением в целях названного Закона понимается здание, строение, сооружение (единая обособленная часть здания, строения, сооружения), в которых осуществляется исключительно деятельность по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг (в том числе филиал или иное место осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг) (ч. 11 ст. 4 Закона).

В то же время, ч. 1 ст. 16 Закона N 244-ФЗ от 29.12.2006 установлено, что игорные заведения, имеющие лицензии, и соответствующие требованиям, указанным в ч. 6 ст. 6; ч. 1 и 3 - 5 ст. 8; ч. 2 и 3 ст. 15, ч. 2 ст. 16, вправе продолжить свою деятельность до 30.06.2009 без получения предусмотренного Законом разрешения на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорной зоне.

При этом, согласно ч. 9 ст. 16 вышеуказанного закона деятельность игорных заведений, не имеющих предусмотренного данным Федеральным законом разрешения на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорной зоне, должна быть прекращена до 1 июля 2009 года, за исключением букмекерских контор и тотализаторов, соответствующих требованиям данного Федерального закона.

Деятельность игорных заведений, не отвечающих требованиям, установленным частями 1 и 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ, должна быть прекращена до 1 июля 2007 года.

Таким образом, отказ налогового органа в выдаче свидетельства о регистрации объекта налогообложения налогом на игорный бизнес, может быть признан судом незаконным в случае соответствия организации, осуществляющей деятельность по организации и проведению азартных игр после 1 июля 2007 года, требованиям, установленным ч. 6 ст. 6, ч. ч. 1, 3 - 5 ст. 8, ч. ч. 2 и 3 ст. 15, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ и отсутствии решения органа государственной власти субъекта РФ о запрете, начиная с 1 июля 2007 года на территории субъекта РФ деятельности по организации и проведению азартных игр.

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу положений ч.2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая спор по существу, суд не исследовал должным образом вопрос о наличии по состоянию на 01.01.2007 игорного заведения по адресу: г. Алексин, ул. Тульская, д. 131, корп. 3, а также о соответствии указанного игорного заведения требованиям Закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ.

Согласно п.11 ст. 4 Закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ игорным заведением признается здание, строение, сооружение (единая обособленная часть здания, строения, сооружения), в которых осуществляется исключительно деятельность по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг (в том числе филиал или иное место осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг).

Учитывая изложенное, игорное заведение должно быть соответствующим образом оборудовано и организовано и признается таковым вне зависимости от смены его владельца.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно договору от 21.06.2007 о вхождении ООО "Мега" в состав учредителей ООО "Реванш" ООО "Мега" передает имущественный комплекс филиалов в счет выкупа доли в уставном капитале Общества.

Вместе с тем, судом не исследован вопрос о порядке передачи Обществу прав и обязанностей ООО "Мега" как осуществлявшего деятельность в сфере игорного бизнеса, в том числе и по адресу: г. Алексин, ул. Тульская, д. 131, корп. 3.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции также указали, что имущественный комплекс филиала, передаваемый по договору от 21.06.2007, можно признать предприятием как особым объектом прав, который в силу ст. ст. 6, 132 ГК РФ подлежит государственной регистрации. В настоящем же случае данное требование не соблюдено.

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Судом установлено, что по акту от 21.06.2007 Обществу переданы 50 игровых автоматов, что не противоречит положениям ч.2 ст. 132 ГК РФ.

Учитывая, что в настоящем случае передавалась лишь часть имущественного комплекса, положения ч.1 ст. 132 ГК РФ о том, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, не может быть применено.

Следовательно, вывод суда о несоблюдении ООО "Реванш" обязательного правила о государственной регистрации полученного от ООО "Мега" имущества основан на неправильном толковании норм материального права.

Согласно ч. 3 ст. 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Часть 3 ст. 15 АПК РФ устанавливает, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Исходя из вышеизложенного, обжалуемые решение и постановление нельзя признать законным и обоснованным.

Поскольку судебные акты арбитражного суда приняты без учета и оценки всех фактических обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, и, правильно применив нормы действующего законодательства, вынести законное и обоснованное решение.

Из материалов дела видно, что судом переданные 50 игровых автоматов не признаются предприятием как имущественным комплексом "Учитывая, что в настоящем случае передавалась лишь часть имущественного комплекса, положения ч. 1 ст. 132 ГК РФ о том, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, не может быть применено". Автор соглашается с позицией суда, так как считает, что выделение части предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение отдельных договоров в отношении разных ее элементов. Необходимо, что бы часть предприятия, сама по себе являлась "мини предприятием".



Заключение

имущественный гражданский аренда договор

В рамках настоящей курсовой работы была рассмотрена одна из разновидностей договоров аренды объектов недвижимости - аренда предприятия, положения, посвященные проблеме определения состава предприятия как имущественного комплекса, характеристика договора аренды предприятия. Цель курсовой работы достигнута и задачи выполнены. Исследуя вопрос об аренде предприятия как имущественного комплекса можно сделать следующие выводы. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятие (имущественный комплекс) является объектом недвижимости, то есть может быть предметом различных имущественных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, в том числе аренды. Предприятие приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств (неразрывной связи с землей), а в силу воли законодателя. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В законодательстве отсутствуют четко обозначенные признаки предприятия, которые отличали бы его от иных сходных объектов, например, от других имущественных комплексов, которые можно использовать в предпринимательской деятельности. Предлагается наряду с предприятием предусмотреть в законодательстве специальное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс. В качестве необходимых его признаков можно было бы указать объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением, наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на сделки с данным имущественным комплексом можно было бы распространить некоторые правила, относящиеся к сделкам с предприятием (нормы о государственной регистрации перехода права собственности). Специфика предприятия проявляется и в моменте возникновения вещного права на него. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Предприятие как единый объект вовлекается в имущественный оборот только после регистрации вещного права, предприятие регистрируется как объект недвижимости, входящие в его состав объекты недвижимости (земельный участок, здания, сооружения, нежилые помещения) подлежат самостоятельной государственной регистрации. Это создает громоздкие препоны для осуществления предпринимательской деятельности и является одной из причин, из-за которых практика отчуждения бизнеса в таком порядке между экономическими субъектами малого и среднего бизнеса распространения не получила. Поскольку в состав имущества предприятия включаются долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора по общему правилу ст. 391-392 ГК РФ требовал бы получения согласия кредиторов. В данном случае, однако, применяется специальное правило ст. 657 ГК РФ, по смыслу которого перевод долга осуществляется после заключения договора при передаче предприятия. Так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то его сохранение в составе предприятия проблематично. Таким образом, невозможно точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК РФ. Представляется важным, законодателю обозначить соответствующее изъятие более четко, включив его в нормы, устанавливающие требование к предмету договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК РФ. Данные предложения внесли бы ясность в вопросы регулирования аренды предприятия и сократили бы количество судебных споров и научных разногласий, затрагивающих данную проблематику.



Список использованных источников

Официальные документы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): принят Гос. Думой 21 окт. 1994 г.// Рос. газ. - 1994 - 8 дек - N 238-239;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): принят Гос. Думой 22 дек. 1995 г.// Рос. газ. - 1996 - 6 фев - N 23;

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон: принят Гос. Думой 17 июня 1997 г. // Рос. газ. - 1997 - 30 июля - N 145;

4. Об акционерных обществах: федеральный закон: принят Гос. Думой 24 ноября 1995 г. // Рос. газ. - 1995 - 29 декабря - N 248.

5. Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2004, дело № А-45-10754/2004-КГ42/202.

6. Архив Арбитражного суда Новосибирской области, 2005, дело № А-45-10211/05-42/340

7. Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 8 ноября 2005 г.: Дело N Ф04-7960/2005(16690-А46-30). Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

8. Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 1 декабря 2005 г.: Дело N Ф04-8606/2005(17397-А46-36). Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

9. Постановление Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 7 июля 2003 г.: Дело N Ф04/3206-597/А70-2003. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

10. Постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 16 марта 2009 г.: Дело N А68-4107/2008-300/8. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".

Литература:

1. Арендный сборник: ст. и материалы по аренде промышленных предприятий// Новониколаевск 1922;

2. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг // М. - 1999.;

3. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. - М.: Издательство Бек, 1992.;

4. Грибанов А. Понятие предприятия в российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. № 5.;

5. Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право.-2000. - №3.;

6. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе//Юридический мир. 1997. № 9.;

7. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие // М. - 1997.;

8. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года//М.: ИКД "Зерцало - М", 2002.;

9. Романов О.Е. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения // Хозяйство и право. -1998. - № 8.;

10. Сергеев А.П., Толстой Ю.К.Гражданское право: Учебник. Ч.2// М. - 1997.;

11. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. - М.: Издательство НОРМА, 2002.;

12. Табашников В. Н. // Журнал "Законодательство" №9, 1998.

Размещено на Allbest.ru