Договор аренды предприятия как имущественного комплекса

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие имущественного комплекса по российскому гражданскому праву

1.1 Предприятие как имущественный комплекс до современного гражданского законодательства

1.2 Современное понимание предприятия как имущественного комплекса

Глава 2. Особенности договора аренды предприятия

2.1 Понятие договора аренды предприятия. Юридическая характеристика договора аренды предприятия

2.2 Заключение договора аренды предприятия, форма и государственная регистрация

2.3 Содержание договора аренды предприятия

Глава 3. Проблемы в законодательстве и правоприменительной практике

Заключение

Список использованных источников

Введение

Аренда недвижимости - одна из наиболее распространенных форм договорного, возмездного, частичного и срочного отчуждения имущества.

Развитие в России рыночных отношений явилось одной из причин практически полного пересмотра законодательства, регулирующего гражданско-правовые отношения. Новые виды гражданских правоотношений, такие как правоотношения собственности, правоотношения аренды и другие, потребовали принятия соответствующих норм, регулирующих эти правоотношения.

Начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. и заканчивая заменившим их Гражданским кодексом РФ, гражданское законодательство, более чем 15 лет с момента начала экономических преобразований адекватно отзывается на экономические потребности общества. Не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие "недвижимая вещь", которое ПК РСФСР 1922г. было отменено. Предприятие в целом как имущественный комплекс действующим гражданским законодательством признается недвижимостью.

Возможность заниматься предпринимательской деятельностью является неотъемлемой частью любого демократического правового государства. Разновидности этой деятельности многообразны. Одним из видов предпринимательской деятельности является сдача предприятия в аренду, причём этот вид деятельности в последнее время получает своё широкое распространение.

В силу определенных исторических, экономических, социальных факторов имеется ряд проблем правового регулирования отношений, связанных с арендой предприятий. Их решение имеет большое практическое значение для стабилизации имущественного оборота, восстановления нарушенных прав и интересов субъектов гражданских правоотношений. Поэтому данная тема - аренда предприятия - является актуальной для российской цивилистики.

Целью курсовой работы является проведение анализа доктринальных источников, посвященных проблеме определения состава предприятия как имущественного комплекса, характеристика договора аренды предприятия, а также определение отдельных особенностей договора аренды предприятия, сопоставление позиций ученых по этим вопросам, выявление противоречий в судебной практике, связанной с рассмотрением дел по аренде предприятий, взаимодействия между законопроектной деятельностью и судебной практикой.

Для достижения цели работы были поставлены следующие задачи:

Исследовать положения договора аренды предприятия;

Проанализировать теоретические подходы к определению предмета договора аренды предприятия, прав и обязанностей сторон по договору, порядка заключения договора аренды предприятия;

Изучить законодательство, регулирующее отношения по аренде предприятия.

Исследовать судебную практику по рассмотрению споров, вытекающих из арендных отношений.

Предмет исследования составляют изучение правовых норм, регулирующих договор аренды предприятия, современные проблемы регулирования указанных правоотношений.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу аренды предприятия.

Методами исследования явились формально-юридический метод, позволяющий определить юридические понятия, выявить их признаки, сравнительно-правовой метод, историко-логический метод, определяющий динамику отношений во времени, метод правового анализа и синтеза.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Все вышесказанное приводит к выводу, что договор аренды предприятия имеет большое значение в регулировании гражданско-правовых отношений. Система правовых отношений в этой области в полной мере еще не сформирована. Насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней и требует продолжения дальнейшего изучения.

В настоящей работе использовались работы таких авторов, как: Витрянский В.В., А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой, Герасименко С.А., Грибанов А., Гумаров И., Дозорцев В.А., Жариков Ю.Г., Масевич М.Г., Новицкая Т.Е.,

Романов О.Е., Степанов С.А., Табашников В. Н.

Глава 1. Понятие имущественного комплекса по российскому гражданскому праву

1.1 Предприятие как имущественный комплекс до современного гражданского законодательства

Действующее законодательство, и прежде всего Гражданский Кодекс РФ (часть первая, введена в действие федеральным законом от 30.11.1994. № 52-ФЗ, с последними изменениями от 27.12.2009. № 352-ФЗ; часть вторая, введена в действие федеральным законом от 26.01.1996, № 15-ФЗ, с последними изменениями от 17.07.2009. № 145-ФЗ. далее по тексту - ГК РФ) (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта. Дело в том, что ранее российское законодательство оперировало понятием "предприятие", имея в виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие нередко становилось предметом различных сделок, включая и договор продажи предприятия. С.А. Герасименко, рассматривая аренду предприятия, говорил о том, что "именно это обстоятельство обуславливает создание арендного предприятия как предприятия особой организационно-правовой формы, являющегося самостоятельным участником экономических отношений"

Как правильно отмечает В.А. Дозорцев, "по своей сути предприятие это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права, оно принадлежит на праве собственности какому-то юридическому лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (ст. 132 ГК РФ), и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу"

Положения ГК РФ, предусматривающие возможность передачи в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов нормы об аренде (найме) предприятий включал в себя ГК РСФСР 1922 г. (введен в действие постановлением всероссийского центрального исполнительного комитета, принятое на IV сессии 31. 10.1922. далее по тексту - ГК 1922г.), который содержал целый ряд специальных (по отношению к общим положениям об имущественном найме) правил, призванных регламентировать особенности, связанные именно с наймом предприятий. Речь идет, в частности, об особых требованиях к форме такого договора: договоры о найме государственных и коммунальных предприятий, за исключением случаев, когда в качестве нанимателей выступали государственные органы или кооперативные организации, под страхом их недействительности должны были нотариально удостоверяться. К таким договорам следовало присоединять опись сдаваемого в составе соответствующего предприятия имущества (ст. 153 ГК 1922 г.). Максимальный срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных или коммунальных предприятий увеличивался по сравнению с договорами найма иного имущества с двенадцати до двадцати четырех лет; по истечении этого срока указанные категории нанимателей, при исправном выполнении условий договора, имели преимущественное право на возобновление договора на новый срок (ст. 154 ГК 1922 г.). Наниматель национализированного или муниципализированного промышленного предприятия обязывался вести производство в размерах не ниже установленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого наниматель был обязан его достигнуть, должно было включаться в договор под страхом его недействительности (ст. 162 ГК 1922 г.). Все улучшения, произведенные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности. Исключение составляли лишь случаи, когда в роли арендаторов выступали кооперативные организации (ст. 179 ГК 1922 г.). В это время, стоит отметить, предприятие понималось, как объект, а не субъект гражданских прав "объектом договора служит предприятие того или иного рода, как вещь незаменимая или неподменная в смысле перенесения права собственности, и как вещь неупотребляемая, неуничтожаемая и, наконец, как вещь, принадлежащая государству как таковому".

ГК 1964 г. (введен в действие законом РСФСР от. 11.06.1964) не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок. Субъекты хозяйствования (так называемые социалистические организации) имели право сдавать внаем лишь временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (т.е. отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия).

В период "перестройки", как уже отмечалось, законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия Гражданского кодекса Российской Федерации, допускало сдачу в аренду государственных предприятий (в целом или его подразделения) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об аренде). Аренда предприятия или его подразделения фактически подразумевала аренду имущества этого предприятия. "Однако следует иметь в виду, что в данном случае имеет место не просто аренда отдельно принадлежащих, предприятию объектов (зданий, оборудования, машин и т.д.). Речь идет об аренде имущества предприятия (подразделения) в целом, как единого имущественного комплекса производственных фондов и других ценностей". В противном случае можно было бы говорить лишь об обычной аренде отдельных имущественных объектов.

Таким образом, заслуга нового Гражданского кодекса Российской Федерации состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

1.2 Современное понимание предприятия как имущественного комплекса

С переходом нашей страны к рыночной экономике в отечественное гражданское право в конце 80-х - начале 90-х годов был введен институт предприятия как объекта прав.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При определении состава предприятия, как правило, выделяют наличность имущественных средств, то есть материального состава предприятия, который включает торговое заведение, товары, денежные средства и связанные с данным предприятием права.

Личные средства, состоящие из предпринимателя и вспомогательного персонала. Распоряжение имущественными средствами и деятельность содействующих торговых деятелей по определенному плану. Направленность плана деятельности предприятия на известную цель.

Предприятие "на ходу" в современном российском законодательстве признается объектом вещных прав, но не сводится к простой совокупности вещей.

В научной литературе по-разному решается вопрос о том, что превращает совокупность имущества в предприятие. Как указывают Ю. Жариков и М. Масевич "предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие, права и обязанности продавца продукции и покупателя, в том числе долги. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

Другой подход состоит в том, что совокупность имущества следует рассматривать как предприятие, если она образует определенный производственно-технологический цикл. Как утверждает И.Елисеев, "если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для осуществления предпринимательской деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием". К данной точки зрения присоединяется и О.Е.Романов, считающий ее приближенной к судебной практике. "Предприятие - суть имущественный комплекс, который представляет собой... одну непотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и принадлежащего тому же собственнику - юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл... Иные сочетания (комплексы) вещей, не обладающие указанными свойствами, не являются предприятием.

Понятия же "технологически единое целое", "замкнутый производственный цикл" не относятся к правовым категориям, а имеют исключительно экономическую природу...

Представляется, что можно с большей степенью достоверности утверждать, что выступающий предметом сделки имущественный комплекс представляет собой предприятие, а не отдельные виды имущества:

1) если из закона прямо вытекает, что соответствующий имущественный комплекс является предприятием;

2) если из содержания сделки с учетом видов и количества имущества и имущественных прав, очевидно, вытекает, что воля сторон направлена не на сами имущественные ценности, входящие в состав имущественного комплекса, а на дело (бизнес), осуществляемое с их участием;

3) если в состав имущества, подлежащего передаче по сделке, включено право на фирменное наименование;

4) если предмет сделки - весь имущественный комплекс коммерческой организации или его основная часть и из содержания и характера сделки вытекает воля сторон, направленная на дело (бизнес);

5) если предметом сделки является имущественный комплекс, ранее приобретенный как предприятие.

Нужно заметить, что наличие в составе предприятия материальных объектов не является общеобязательным. Как говорит И. Гумаров "предприятие, будучи вещью, в силу закона, может не иметь вещественных доказательств своего существования, поскольку, к примеру, все имущество такого предприятия составляют лишь имущественные права. Проявляется это в частности в том, что необходимые для осуществления деятельности помещения и оборудование юридическое лицо может арендовать или пользоваться ими в силу иных соглашений с собственником этого имущества.

Следует так же согласиться с мнением В. Н. Табашникова, что "имущественный комплекс, используемый без цели извлечения прибыли, не образует предприятия. Так, например, медицинский комплекс, используемый поликлиникой (государственным учреждением) для оказания медицинской помощи гражданам в рамках обязательного медицинского страхования, нельзя признать предприятием. Этот же медицинский центр, используемый коммерческой организацией в целях извлечения прибыли, уже является предприятием"

Таким образом, согласно ст. 132 ГК РФ предприятие (имущественный комплекс) является объектом недвижимости, причем не в силу физических свойств (неразрывной связи с землей), а в силу воли законодателя и используется для осуществления предпринимательской деятельности, Отличительной (от других объектов недвижимости) чертой является то, что состав имущества предприятия в ходе его деятельности не остается постоянным. По этому признаку можно разграничить понятие "сложной вещи" от "имущественного комплекса". Отличие состоит в том, что сложная вещь не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация имущественного комплекса (например, предприятия) немыслима без изменения составляющих его компонентов. Различие заключается также и в том, что в отличие от сложных вещей имущественные комплексы включают в себя не только вещи, но и имущественные права. C другой стороны сходство с понятием "сложная вещь" заключается в том, что если договор заключается в отношении имущественного комплекса, то он распространяется на все его составные части. В обороте вещей, в частности имущественных комплексов, объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его часть. При этом существенным условием совершаемой сделки служит перечень имущества, входящего в эту часть. В то же время ст. 656 ГК РФ в формулировке объекта договора аренды предприятия использует термин "предприятие в целом".

Вопрос о том, что является частью предприятия и может ли часть предприятия передаваться в аренду на основе договора аренды предприятия, является не только предметом теоретических дискуссий, но и имеет практическое значение. На сегодня отсутствуют правовые препятствия для дробления имущественного комплекса, составляющего предприятие, и определения юридической судьбы его отдельных частей. В то же время выделение части предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение отдельных договоров в отношении разных ее элементов. Также под понятие "предприятие" как имущественного комплекса попадает даже такая часть, как, например, отдельный цех. Но не просто как объект недвижимости, а с его оборудованием, персоналом, источниками сырья, комплектующих и т. д. То есть по сути являющегося частью действующего предприятия (или иначе говоря частью на "на ходу").

При анализе этого вопроса необходимо принять во внимание, что во многих случаях "непроизводственные объекты" крупных предприятий в целях оптимизации внутрихозяйственного управления и учета как бы "обособляются" организационно и экономически в пределах цельного имущественного комплекса, приобретают видимость "непроизводственной автономии", зачастую даже получают статус филиалов или иных обособленных подразделений. Иногда такие относительно автономные образования осуществляют собственную предпринимательскую деятельность, не совпадающую со сферой хозяйствования самого юридического лица, имеют свои источники доходов. В подобных случаях возникает достаточно сложная для анализа проблема "части предприятия". Нужно сразу же оговорить, что термин часть предприятия, хотя и имеет непосредственно-легальное закрепление в ч. 2 ст. 132 ГК РФ, является в немалой степени неопределенным и условным и, что самое важное, не всегда может трактоваться в качестве специального юридического выражения диалектических категорий части и целого. Часть предприятия функционально и структурно не обязательно "копирует" само предприятие и в этом смысле необходимо провести границу между частью предприятия и филиалом юридического лица. Как можно видеть из п. 2 ст. 55 ГК РФ, филиалом является обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства. Полное или частичное функциональное тождество филиала с юридическим лицом (в качестве законного условия самого существования филиала как такового) предполагает необходимость полного или частичного системного (материального и организационного) подобия филиала создавшему его юридическому лицу. Следовательно, расположенное вне места нахождения юридического лица обособленное подразделение, реализующее все или часть функций юридического лица, будет являться филиалом и одновременно частью юридического лица (в интересующем автора аспекте - частью предприятия). Таким образом, из рассмотрения в качестве филиалов сразу же следует исключить обособленные подразделения, расположенные в месте нахождения предприятия. Подобные подразделения (цеха, участки, отделы и т.п.) в силу их внутрисистемной обособленности могут пониматься как части единого функционирующего предприятия в смысле п. 2 ст. 132 ГК РФ, когда и поскольку такие части взаимодействуют между собой в целях решения всего спектра производственных и социальных проблем, стоящих перед предприятием. К такого рода подразделениям уже нельзя подходить с требованием полного либо частичного материального и организационного подобия юридическому лицу, поскольку никакие функции юридического лица такому подразделению переданы быть не могут. Напротив, структурные подразделения предприятий, как правило, характеризуются различными материальными компонентами, что объясняется в первую очередь технологическими причинами (например, невозможно совпадение материально-вещественных средств и предметов труда в литейном, кузнечно-прессовом и сборочном производствах автомобильного завода). Но, с другой стороны, вполне мыслимо частичное или даже полное материальное и организационное подобие сборочного производства базового предприятия и его территориально обособленного сборочного филиала. По этому поводу вполне справедливо пишет С. А. Степанов: "Состав части предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав не обязательно должен (а в некоторых случаях принципиально не должен) повторять состав самого предприятия, иметь те же элементы, что и имущественный комплекс в целом. Содержание части предприятия определяется не содержанием и назначением самого предприятия, а целиком и полностью сориентировано на конкретное назначение и место в системе гражданско-правовых отношений имущественного "субкомплекса". Правовая локальная "взаимозависимость" имущественного "блока", или "субкомплекса", может обусловливаться производственными, технологическими связями и быть достаточно тесно связанной как с основным предприятием, так и посредством него - с третьими лицами". Пожалуй, лишь в одном ошибается С. А. Степанов - нет никаких оснований к тому, чтобы признавать части предприятий самостоятельными объектами гражданских прав, если таковые части не являются предметом сделок, указанных в п. 2 ст. 132 ГК РФ. В случаях совершения сделок, предметом которых выступают части предприятий, самостоятельная объектность отчетливо проявляется лишь вследствие отчуждения таковых частей, в иных же случаях (залог, аренда, доверительное управление) часть предприятия продолжает оставаться частью прежнего имущественного комплекса.

Если обратиться непосредственно к тексту закона, то в части второй п. 2 ст. 132 ГК РФ мы увидим действительную позицию законодателя. Она состоит в том, что все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права входят в состав предприятия как имущественного комплекса, если иное не предусмотрено законом или договором. Такой максимально широкий набор материально-вещественных компонентов, требований, долгов, исключительных прав закон предусмотрел только для комплекса, но не для его частей. В то же время договорным порядком можно перераспределить эти компоненты между предприятием и покупателем части его комплекса. Но это будет уже реализация иной правовой возможности, реализация принципа свободы договора во взаимоотношениях между сторонами. При этом, конечно, условия договора продажи части предприятия не должны противоречить не только нормам права гражданского, но и законодательству в целом.

Определение состава предприятия, с которым совершается сделка, "формирование" имущественного комплекса, несмотря на субъективную природу предприятия, достаточно объективно: во-первых, состав предприятия определяется не волей собственника, а отражает реально существующую взаимосвязь всех его элементов, сложившуюся в процессе его предпринимательской деятельности; во-вторых, документальное определение имущественного комплекса осуществляется в подписанных другой стороной договора документах с помощью третьих лиц (заключение независимого аудитора). То есть, по-прежнему автономия воли собственника лежит в основе сделки, но не в основе "формирования" объекта недвижимости.

Автор пришел к выводу, что ст. 132 ГК относит предприятие в целом как имущественный комплекс к недвижимости. Однако не все, что входит в состав предприятия, имеет прочную связь с землей (право требования, долги, инвентарь, продукция), и поэтому можно сказать, что предприятие как имущественный комплекс относят к недвижимости в силу установления такой нормы и понимания законодателем. Так же нельзя говорить, что имущественный комплекс относят к недвижимости в силу главенствующей роли зданий, сооружений как элементов предприятия, так как все элементы имеют равную значимость, когда речь идет о предприятии, как об имущественном комплексе.

Глава 2. особенности договора аренды предприятия

2.1 Понятие договора аренды предприятия. Юридическая характеристика договора аренды предприятия

ГК РФ в параграфе 5 гл. 34 содержит девять статей (ст.ст. 656-664), регулирующих отношения, связанные непосредственно с арендой предприятия как имущественного комплекса.

Впервые в истории отечественного законодательства, говорит В.В. Витрянский, Гражданский кодекс выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил. Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды по признаку специфического объекта: особого имущества ("предприятие на ходу").

Согласно п.1ст.656 ГК РФ по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, но полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него лицензии, арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, и от ответственности за их неисполнение. Но в то же время арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение арендатором лицензии вызваны его виновными действиями. В частности, если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст.406 ГК РФ), в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения убытков.

Предлагается чётче в законодательном порядке урегулировать отношения между сторонами в связи с неполучением арендатором лицензии, поскольку прямое требование расторжения договора по этой причине или возмещение убытков, связанных с неполучением арендатором лицензии, может возникнуть у арендодателя только на основании соответствующей нормы ПС, в частности вменяющей арендатору в обязанность получение лицензии. В этом случае можно было бы применять п.2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому арендодатель мог бы в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Арендодатель по договору аренды должен не только передать арендатору арендованное имущество, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на него долги, связанные с деятельностью предприятия. Однако, исполнение арендодателем закрепленной п.1ст.656 ГК РФ обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя.

Предлагается в законодательном порядке дополнить п.1 ст.656 ГК РФ нормой освобождающей арендодателя от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.

Можно сказать, что особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых, - общие положения об аренде имущества (п.2ст.650 ГК РФ). Данный прием законодательной техники, позволяющий избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащиеся в параграфе 4 гл.34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно чётко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды, наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст.625 ГК РФ).

2.2 Заключение договора аренды предприятия, форма и государственная регистрация

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора с момента его государственной регистрации.

Особенность порядка заключения этого договора аренды, отличающая его от других видов договора аренды, состоит в том, что перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия, а именно должны быть составлены и рассмотрены акт полной инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы.

Формально все требования к форме договора состоят в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, или иной связи. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п.3 ст.658 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды предприятия, кроме условия о предмете договора относится и условие о размере арендной платы. Здесь стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения. В случае отсутствия в тексте договора условия о размере арендной платы, договор признается незаключенным. Правила определения цены товаров, работ, услуг, установленные на случай отсутствия соответствующего условия в гражданско-правовом договоре (п.3 ст.424 ГК РФ), не подлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой предприятия. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотренными ст. 614 ГК РФ.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2ст.658 ГК РФ), хотя обременение права собственности арендодателя возникает лишь с момента передачи предприятия во владение арендатора по передаточному акту (ст.659 ГК РФ). Регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется регистрирующим органом в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица. Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора и одновременно в подразделе III ЕГРП вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды, а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия. По окончании срока аренды предприятия, либо прекращения обязательств, вытекающих из договора, запись в Едином государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается штампом погашения регистрационной записи, в котором проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения.

В Концепции развития гражданского законодательстве о недвижимом имуществе предлагается права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение освободить от необходимости государственной регистрации, так как публичный характер сделок с предприятиями является необходимой гарантией прав и интересов участников имущественного оборота и может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями.

Предлагается, что государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав па объекты недвижимого имущества в составе предприятия.

Таким образом, специальные требования по государственной регистрации и совершению сторонами обязательных предварительных действий являются дополнительными гарантиями при совершении сделки. Они направлены на точное определения предмета договора (акт полной инвентаризации предприятия), защиту прав кредиторов (перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия). На сведение к минимуму возможности совершения ошибки, которая может в дальнейшем привести к признанию сделки недействительной и применению последствия недействительности сделки в виде возврата или взыскания в натуре переданного по договору.

2.3 Содержание договора аренды предприятия

Рассматриваемый договор аренды предприятия является взаимным (двусторонним) и возмездным.

Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами. Вместе с тем подписание передаточного акта само по себе, без передачи здания (сооружения) во владение или пользование арендатору, не считается надлежащим исполнением арендодателем его обязанности. Нужно, чтобы предмет договора был передан фактически, и лишь после этого подписанию передаточного акта придается юридическое значение.

Нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора. По общему правилу, передаче предприятия арендатору должно предшествовать уведомление кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав предприятия. Такое уведомление должно быть сделано в письменной форме. В отличие от договора продажи предприятия, в котором не определяется обязанный субъект по уведомлению кредиторов, в договоре аренды предприятий таким обязанным субъектом является арендодатель. Это логично, поскольку именно арендодатель обладает необходимой информацией о кредиторах, а кроме того, является должником по соответствующим обязательствам.

К числу недостатков действующего законодательства следует отнести то, что не установлен срок, в течение которого кредиторы должны быть уведомлены о состоявшейся сделке. Впрочем, в данном случае следует руководствоваться общей нормой, согласно которой в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

В законодательстве установлен ряд механизмов, направленных на обеспечение прав и интересов кредиторов арендуемого предприятия. Так, кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, а также потребовать возмещения причиненных этим убытков.

Тот кредитор, который не был письменно уведомлен о передаче предприятия в аренду, вправе предъявить иск об удовлетворении требования о прекращении или досрочном исполнении обязательства в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Гражданский кодекс РФ указывает, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ). Частью 4 ст. 657 ГК РФ установлено, что после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, остающимся у арендодателя, уведомляться о передаче предприятия в аренду не должны. Права подобных кредиторов в достаточной мере обеспечены тем, что арендодатель предприятия остается собственником своих активов, переданных в аренду, на которые может быть обращено взыскание.

Следует обратить внимание на то, что задолженность арендодателя перед бюджетными и внебюджетными фондами не может быть передана арендатору, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 2 ГК РФ к налоговым и другим финансовым отношениям гражданское законодательство не применяется. Основное право арендодателя-получение арендных платежей. Выше, уже было сказано, что определение размера арендных платежей является существенным условием заключаемого договора.

По договору аренды предприятия основные обязательства на стороне арендатора это, пользование арендованным предприятием в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

Здесь отличительной особенностью по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора более широким кругом полномочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие ("предприятие на ходу"), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия и приобретения нового имущества. Арендатор в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, не нарушает условия договора аренды предприятия.

Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы.

Арендатор, если иное не предусмотрено договором вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Наделение арендатора широкими правами, вплоть до отчуждения указанного имущества при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия, обусловлено, необходимостью создать арендатору возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, дальнейшего развития производства.

При использовании имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены его неотделимые улучшения, разрешения арендодателя на это не требуется, стоимость улучшений возмещается арендатору за счет арендодателя.

Арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором, если докажет, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. В составленном и представленном на подписание арендатору передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, данные о составе и стоимости имущества предприятия.

Так, общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Авиаремонтное предприятие "Мотор" обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) "Авиамотор-Сервис" о признании договоров аренды имущественного комплекса от 09.04.2003 и от 05.01.2004 недействительными и применении последствий их недействительности в виде взыскания с ЗАО "Авиамотор-Сервис" 8.481436,65 руб. Кроме того, истец просил взыскать в его пользу с ЗАО "Авиамотор-Сервис" 1.979517,06 руб. неосновательного обогащения.

До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просит договор аренды имущественного комплекса от 09.04.2003 признать недействительным; договор аренды имущественного комплекса от 05.01.2004 признать незаключенным; взыскать с ответчика 10460953,71 руб. неосновательного обогащения.

Исковые требования мотивированы тем, что договор от 09.04.2003 заключен с нарушением статей 45, 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", а в договоре аренды от 05.01.2004 не согласовано условие о предмете договора. Денежные суммы, перечисленные в счет арендной платы в 2003 -2004 гг., являются неосновательным обогащением ответчика, так как фактически истец не пользовался арендуемыми помещениями.

Решением от 03.08.2005 Арбитражного суда Омской области признан договор аренды от 05.01.2004 N 2, подписанный ЗАО "Авиамотор-Сервис" и ООО "Авиаремонтное предприятие "Мотор", незаключенным. Взыскано с ЗАО "Авиамотор-Сервис" в пользу ООО "Авиаремонтное предприятие "Мотор" неосновательное обогащение в сумме 10.460953.71 руб. В удовлетворении требования о признании договора аренды от 09.04.2003 недействительным отказано.

В кассационной жалобе закрытое акционерное общество "Авиамотор-Сервис" просит решение суда первой инстанции отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что договор от 09.04.2003 заключен с указанием наименований объектов недвижимости согласно данным, отраженным в Протоколе, оформленном в связи с приобретением этих объектов на аукционе; в договоре аренды от 05.01.2004 допущены неточности в наименовании и площадях, однако имеется соглашение о разграничении границ ответственности, в котором нашло отражение пообъектное и поэтажное расположение арендуемых истцом нежилых помещений; факт пользования арендуемыми нежилыми помещениями подтверждается материалами дела; судом осуществлен формальный поверхностный подход к выяснению вопроса о переплате арендной платы, а также допущена ошибка в определении размера суммы арендной платы, уплаченной истцом; судом не рассмотрен вопрос о пропуске срока исковой давности. В судебном заседании представитель поддержал доводы жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Авиамоторное предприятие "Мотор" просит решение суда оставить без изменения, по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представители поддержали доводы отзыва.

Кассационная инстанция, в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что дело в части взыскания неосновательного обогащения подлежит направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 09.04.2003 ЗАО "Авиамотор-Сервис" (ответчик) предоставило в пользование ООО "Авиаремонтное предприятие "Мотор" (истцу) имущественный комплекс, в состав которого входили расположенные по адресу: г. Омск, ул. Путевая, 1, - здания: административный корпус N 51, общей площадью 1938,6.кв. м; котельная, общей площадью 230 кв. м; складской корпус N 52, общей площадью 3231,8 кв. м; закрытая автостоянка с пристройками, корпус N 53, общей площадью 6399,6 кв. м. Срок действия договора определен до 01.01.2004.

05.01.2004 сторонами подписан договор аренды N 2 имущественного комплекса, состоящего из: административного корпуса N 51, 2 этаж, общей площадью 1527,3 кв. м; складского корпуса N 52, общей площадью 1919,6 кв. м и пристройки к закрытой автостоянке, корпус N 53, общей площадью 3017,7 кв. м. Срок действия договора установлен до 01.01.2005.

Считая, что договор аренды от 09.04.2003 заключен с нарушением статей 45, 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", а в договоре аренды от 05.01.2004 не согласовано условие о предмете договора, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Если договор противоречит закону, т.е. содержит запрещенные условия или не содержит предписываемых условий, либо не соответствует закону в ином отношении, к нему применяются соответственно правила ст. 168, 169 ГК РФ о недействительности сделок и об их последствиях. Недействительность сделки означает, что действия, совершенные в форме сделки, не влекут правовых последствий, на которые они были направлены. В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд при принятии решения, давая оценку всей совокупности представленных по делу доказательств, пришел к обоснованному выводу, что договор аренды от 05.01.2004 N 2 и договор аренды от 09.04.2003 нельзя признать заключенными в связи с тем, что указанные договоры не содержат положений, позволяющих установить предмет договора.

Довод заявителя жалобы относительно пропуска срока исковой давности судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно статье 606 по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2.3.1 указанных договоров арендатор вправе вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение.

В результате исполнения сделки истец фактически пользовался переданным в аренду имуществом, что подтверждается материалами дела. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При отсутствии договорных отношений арендная плата подлежит оплате за фактическое пользование имуществом.

Вместе с тем, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. При этом неосновательное обогащение имеет место лишь тогда, когда перечисленная собственнику плата превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности

Поскольку указанные обстоятельства не были предметом исследования судом, решение в этой части подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Судом (Постановление от 8.11.2005г.) решение от 03.08.2005 Арбитражного суда Омской области по делу N 7-200/04 в части взыскания с закрытого акционерного общества "Авиамотор-Сервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авиаремонтное предприятие "Мотор" неосновательного обогащения в сумме 10.460953,71 руб. отменено, направлено дело в этой части на новое рассмотрение.

В остальной части решение оставлено без изменения.

При разрешении данного спора суд применил ст. 606 ГК РФ, регламентирующую общие положения об аренде, хотя по существу отношения, сложившиеся между сторонами, подпадают под действие ст. 656 ГК РФ - аренда предприятия.

Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора производится арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду. Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателя считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.