Особенности представления адвокатом интересов истцов по жилищным делам
Понятие и назначение института адвокатуры и адвокатской деятельности, принципы и формы участия адвокатов в обеспечении жилищных прав и интересов граждан. Порядок защиты адвокатом прав граждан в процессе рассмотрения вопросов жилищных правоотношений.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.12.2011 |
| Размер файла | 79,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина -- участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -- участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. А в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. При нарушении установленного договором срока внесения платежа участи в к долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/50 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерация, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки Жилищное право. / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. - Изд. 3-е, перераб. и доп. - М.: Юнити-Дана, 2006. - С. 113..
В свою очередь, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере -1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условия, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором, указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящего (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недiв4жймости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участии ков долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залог-е у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Залогом имущества, предусмотренным ч. 1--3 ст. 13 указанного Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пений) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества является банк;
2) от указанного залогодержателя (участника долевого строительства) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацию». После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не распространяется на данный объект долевого строительства. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации я Федерального закона от 16 июля 1998 г. I 1 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2004 г.) // Российская газета. - №137. - 22.07.98 г. с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные ч. 1 ст. 14 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанных в ч. 6 и 7 ст. 13 указанного Федерального закона. При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанных в ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствий с ч. 4 ст. 13 указанного Федерального закона.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), -- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого Ё строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имуществё и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекак5тся денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Защита прав граждан при реализации права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан. Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях:
* приобретения квартиры по гражданско-правовым основаниям;
* приватизации имеющейся у гражданина жилой площади;
* выплаты пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе в полном объеме.
Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению жилья в собственность, являются договоры купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и иные.
Уделим некоторое внимание условиям приобретения жилья по гражданско-правовым договорам, представленным ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением Павлова Е. В. К вопросу о праве собственности на жилое помещение // Правовые вопросы строительства. -2006. - № 1. - С. 13.. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Думается, указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого помещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или общежития).
Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.
По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное Имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу; ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты -- гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Указанными видами сделок договоры, ведущие к приобретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными способами приобретается большинство квартир.
Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Большое значение имеет закрепленное в законодательстве предоставление государственной помощи гражданам. Гражданам, нё обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенные для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Компенсации (субсидии) - средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки Ярыгина А. В. О приобретении жилых помещений в помощью субсидий. // Жилищное право. -2005. - № 7. - С. 30..
Субсидия предоставляется только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия. Право собственности может также быть признано и на самовольную постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, атакже общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетни. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.
2.2 Порядок и особенности адвокатской деятельности на стадии разрешения споров, возникающих в процессе пользования жилыми помещениями
Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам функций жилищно-эксплуатационной организации, техническая эксплуатация жилищного фонда. Жилищное законодательство устанавливает основные функции жилищно-эксплуатационной организации. Рассмотренный перечень не является исчерпывающим, законодатель в этом нормативном акте определяет основные направления деятельности:
- надлежащее его использование жилищного фонда;
- обеспечение сохранности жилищного фонда;
- контроль соблюдения гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Законом не определены конкретные виды жилищно-эксплуатационных организаций. На местах формируются единые жилищно-эксплуатационные службы. Звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством могут являться жилищно-эксплуатационные конторы, жилищно-коммунальные конторы, дирекции по эксплуатации зданий или дирекции единого заказчика, ремонтно-эксплуатационные участки. Типовое положение об управлении домами характеризует жилищно-эксплуатационную организация, как организацию, пользующуюся правами юридического лица, имеющую уставный фонд. Такое юридическое лицо имеет самостоятельный расчетный счет в соответствующем отделении банка, печать и штамп с обозначением своего наименования. Также необходимым условием для осуществления жилищно-эксплуатационных функций является наличие в составе своих дел технической документации по домовладениям, журналы по общему делопроизводству и бухгалтерскому учету, распоряжения и приказы вышестоящих органов, решения органов исполнительной власти по вопросам жилищного хозяйства, книгу заявлений и предложений квартиросъемщиков. Также одной из основных функций жилищно-эксплуатационной организации является заключение договора найма от имени наймодателя Стольникова М.В. Справочник адвоката по жилищным делам. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. - С. 188.. Обязанности наймодателя в области эксплуатации и коммунального обслуживания жилого фонда определяются в частности Правилами пользования жилыми помещениями См.: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации от 30.01.2006 г. - N 5. - Ст. 546.. Статья 65 Жилищного кодекса устанавливает права и обязанности наймодателя:
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
В ведении эксплуатационной организации, как уже было сказано выше, находится придомовая территория. Её эксплуатация не должна нарушать права граждан, в противном случае нарушенное право подлежит защите в суде.
Порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда См.: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. - 2004. - N 1.. Систематизация обслуживания и ремонта жилищного фонда обоснована необходимостью обеспечения сохранности жилья всех форм собственности, а также проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, придомовых территорий. Качество предоставляемых услуг гарантируется выполнением установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, его техническое обслуживание и санитарное содержание. В число управленческих функций входит, в том числе, организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами. Санитарное содержание включает в себя уборку мест общего пользования, уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями.
Наиболее востребованными нанимателем являются услуги по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерных систем зданий. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система содержания и текущего ремонта обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем.
Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, акта.
Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам коммунальных услуг и платы за жилое помещение. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности за жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
ЖК РФ в ст. 154 устанавливает отдельные виды коммунальных услуг.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения,включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Можно определить следующий перечень коммунальных услуг:
- водоснабжение;
- газ;
- электрическая энергия;
- тепловая энергия;
- вывоз мусора;
- другие услуги.
Коммунальные услуги оплачиваются гражданами, проживающими в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности. Такие коммунальные услуги, как водопровод и канализация, горячая вода, газ, вывоз мусора, оплачиваются гражданами по месту фактического проживания и пользования ими. При этом расчеты за коммунальные услуги ведутся непосредственно с нанимателем или собственником жилья с учетом имеющихся прав на льготы у проживающих в квартире. При временном отсутствии граждан по месту постоянного проживания они освобождаются от обязанностей по оплате услуг за вывоз бытового мусора, газ, водопровод, канализацию, горячее водоснабжение за весь период отсутствия.
Безусловно, нынешнее состояние жилищно-коммунального хозяйства требует серьезных реформ.
Правительством РФ устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, утверждаются правила содержания, ремонта жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях, стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема оказания коммунальных услуг, методика перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Федеральные стандарты применяются, в частности, для перерасчета объема финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджетам субъектов в межбюджетных отношениях.
Таким образом, нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг устанавливаются органами местного самоуправления. Ими также утверждаются ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, кроме тарифов на электроэнергию и газ, с учетом реализации мероприятий по их снижению в результате выявляемых при проведении экспертизы тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в их оплате, необоснованных затрат. Пересмотр или изменение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год.
Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами должностными лицами или организациями, обязанными обеспечивать население коммунальными услугами, влечет административную ответственность, в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации от 30.12.2001 г. №195-ФЗ (ред. от 03.03.2006 г., изм. от 12.08.2005 г.). // Сборник кодексов РФ. - М.: Омега-Л, 2006..
Плата за пользование жилыми помещениями - это взимаемые с лица по договору найма жилого помещения регулярные платежи, направленные на содержание жилья, ремонт жилья, на оплату найма жилого помещения.
Обязанность нанимателя по оплате занимаемого жилого помещения с очевидностью вытекает из требований закона к заключению договора найма. ГК РФ определяет основные требования к исполнению договора со стороны нанимателя. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В отличие от нанимателя собственник жилья не вносит указанные платежи, он не должен платить за пользование собственным жилым помещением. Но как проявление бремени собственности, на него возлагается обязанность по уплате налога на имущество. В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 09.12.1991 года №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» Закон РФ от 09.12.1991 года №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (ред. от 22.08.204 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20.02.1992 г. - N 8. - Ст. 363. среди объектов налогообложения законодатель перечисляет в том числе жилые дома, квартиры, дачи и иные строения, помещения и сооружения.
Платой за содержание жилья является плата, взимаемая с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши, и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Плата за ремонт жилья взимается с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за текущий ремонт общего имущества жилого дома, в соответствии с установленным Правительством РФ перечнем связанных с таким ремонтом работ. Плата за наем жилого помещения взимается собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения и является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.
Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяцем.
Платежи за жилищные услуги, а именно: оплата жилья, плата за наем, плата за услуги технического обслуживания, предъявляются гражданам, являющимся нанимателями или собственниками жилья, и оплачиваются вне зависимости от факта проживания в квартире. При заключении договора найма с нанимателем или собственником у наймодателя возникает право требования своевременного внесения платежей за жилье. Распространенными делами являются иски о взыскании задолженности по квартирной плате с собственников жилья. Приобретая квартиру в собственность, лицо может оставаться проживать по прежнему месту жительства. Новая квартира пустует, к примеру, в ожидании ремонта, и собственник не озадачивается внесением квартирной платы. Когда долг за квартиру накапливается, это привлекает внимание эксплуатирующей организации. И в случае неудачной попытки досудебного решения вопроса, иск о взыскании задолженности оказывается в суде. Решение проблемы во внесудебном порядке имеет преимущества не только отсутствием вызовов в суд. При обращении с материальным иском, ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (ред. от 27.12.2005 г.) // Сборник кодексов Российской Федерации. - М.: Омега-Л, 2006. возлагает на истца обязанность по оплате государственной пошлины.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на ответчика.
Таким образом, своевременно решив вопрос о задолженности, лицо освобождает себя от дополнительных трат.
2.3 Порядок и особенности защиты адвокатом прав граждан по жилищным делам в процессе рассмотрения вопросов о прекращении жилищных правоотношений
Основанием для прекращения жилищных отношений является юридический факт. Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон -- наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 453 ГК РФ). При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом либо соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
В целях защиты прав граждан по жилищным делам, следует отметить, что основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты.
1. Смерть нанимателя жилого помещения. Смерть (ликвидация) одной из сторон гражданских правоотношений является безусловным основанием прекращения данных отношений. На практике смерть нанимателя жилого помещения, расположенного в домах государственного или муниципального жилищного фонда, влечет за собой изменение статуса постоянно проживавшего с умершим нанимателем члена семьи нанимателя на статус нового нанимателя того же жилого помещения. Но если умерший наниматель являлся единственным проживающим в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда, тогда данное жилое помещение считается освободившемся и может быть предоставлено в установленном законом порядке гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако данные правила применимы только тогда, когда занимаемое нанимателем жилое помещение не было в свое время приватизировано. В противном случае жилое помещение, которое было приватизировано нанимателем, после его смерти включается в состав наследственной массы и наследуется по закону либо по завещанию.
2. Гибель жилого помещения. В данном случае жилищные отношения прекращаются по причине гибели предмета правоотношений. Гибель жилого помещения возможна по различным причинам, в том числе в результате сноса, разрушения, повреждения ввиду военных действий либо чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
3. Непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем. Под непригодностью в данном случае понимается такое состояние жилого помещения, которое не соответствует санитарным, техническим, градостроительным нормативам и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению. При этом не может быть признанно непригодным жилое помещение, проживание в котором невозможно для конкретного нанимателя, страдающего какими-либо тяжелыми хроническими заболеваниями. Непригодность жилого помещения является общей для всех лиц, проживающих в конкретном жилом помещении, независимо от состояния здоровья.
4. Истечение срока действия договора найма (поднаема) жилого помещения. Данное основание является типичным для прекращения множества гражданско-правовых отношений, в том числе публичных. Срок действия договора, предусмотренный среди его условий, является тем периодом времени, в течение которого существуют жилищные отношения. Истечение срока действия договора, напротив, влечет прекращение данных отношений.
В том случае, если жилищные отношения возникли вследствие заключения договора поднайма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по истечении срока действия данного договора поднаниматель обязан освободить жилое помещение.
5. Досрочное прекращение (расторжение) договора найма (поднайма) жилого помещения. Прекращение любого гражданско-правового договора влечет за собой прекращение гражданско-правовых отношений, которые были основаны на этом договоре. В соответствии с главой 29 и ст. 687 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 79 и 83 Жилищного кодекса РФ договор найма (поднайма) жилого помещения может быть расторгнут в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению сторон жилищных отношений Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: Возникновение и прекращение отношений по пользованию жилыми помещениями // Жилищное право. -2006. - № 7. - С. 29..
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс формулирует указанные случаи лишь в общем виде, предоставляя законодателю возможность конкретизировать их в рамках конкретно жилищного законодательства. Итак, согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателя (поднанимателя) либо наймодателя только при наличии какого-либо (нескольких) из приведенных юридических фактов.
1. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения, влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.
Согласно ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов вправе с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другой населенный пункт, страну либо в другое жилое помещение договор социального найма считается расторгнутым со дня фактического выезда.
В соответствии с ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе расторгнуть с поднанимателем договор поднайма жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования. При этом в том случае, если договор поднайма жилого помещения был заключен с поднанимателем без указания конкретного срока его действия, то он считается заключенным на один год и по прошествии этого срока поднаниматель обязан освободить занимаемое им жилое помещение (ст. 77 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Как видно, во всех приведенных случаях найма жилого помещения договор (закон) предусматривает возможность одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора найма (поднайма) жилого помещения.
2. При существенном нарушении договора одной из сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке (например, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя за систематическое разрушение и порчу жилого помещения, систематическое использование жилого помещения не по назначению и т.п.). При этом существенным признается такое нарушение условий договора одной из сторон, которое создает другой стороне такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, за исключением случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Договор поднайма жилого помещения также может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора поднайма (ч. 2 ч. З ст. 79 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
* невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
* разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом помещении, за действия которых отвечает сам наниматель.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений либо не примет всех необходимых мер для их устранения, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Согласно ч. 4 ст. 687 Гражданского кодекса РФ в том случае, если наниматель жилого помещения но договору коммерческого найма и другие граждане, за действия которых отвечает наниматель, используют жилое помещение не по назначению (например, когда жилое помещение используется в промышленных целях, под склад, офисное помещение) либо систематически (2 раза и более) нарушают права и интересы соседей, тогда наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. В данном случае важно обратить внимание на два момента:
Подобные документы
Содержание и виды жилищных прав граждан. Порядок, особенности и проблемы защиты жилищных прав и интересов граждан. Вопрос совместного проживания граждан. Порядок реализации и особенности защиты жилищных прав граждан в процессе приватизации.
курсовая работа [25,5 K], добавлен 03.04.2006Содержание и виды жилищных прав граждан. Порядок, особенности и проблемы защиты жилищных прав и интересов граждан. Защиты жилищных прав граждан. Реализация военнослужащими, лицами уволенными в запас и членами их семей прав на жилье, особенности его защит
курсовая работа [23,8 K], добавлен 11.09.2005Характеристика жилищных прав граждан в Российской Федерации, их сущность и юридическая природа. Состав и правовое регулирование гражданских и административных жилищных прав и обязанностей. Юрисдикционная и неюрисдикционная формы защиты жилищных прав.
курсовая работа [63,4 K], добавлен 26.12.2013Институт адвокатуры для защиты прав и интересов человека. Адвокатское расследование и судопроизводство. Координация усилий со стороны адвокатов и государства для совершенствования адвокатской деятельности в РК. Оказание юридических услуг адвокатом.
дипломная работа [178,3 K], добавлен 07.07.2015Понятие, значение и место судебной власти в обеспечении законных интересов граждан и организаций. Судебная система как механизм, обеспечивающий судебную защиту прав. Сущность правосудия по гражданским делам. Правовые механизмы осуществления защиты прав.
курсовая работа [31,8 K], добавлен 01.07.2008Особенности гражданско-правовых способов защиты жилищных прав граждан по гражданскому законодательству зарубежных стран и возможности применения в РФ. Основные критерии разграничения компетенции между арбитражными судами и судами общей юрисдикции.
курсовая работа [42,5 K], добавлен 12.08.2014Право на защиту - гарантия интересов личности, социальная ценность. Судебная власть - институт защиты прав и законных интересов граждан и организаций: правовые и законодательные основы, стадии процесса. Правосудие по гражданским делам: иск, его сущность.
курсовая работа [48,4 K], добавлен 20.01.2011Анализ правового института участия прокурора в гражданском процессе Российской Федерации. Особенности рассмотрения прокурором отдельных категорий дел, возникающих из трудовых и семейных правоотношений. Защита интересов и прав граждан и организаций.
курсовая работа [62,6 K], добавлен 18.05.2014Понятие и содержание права граждан на неприкосновенность жилища в Конституции РФ, формы его реализации. Содержание Гражданского и Жилищного Кодексов РФ о жилищных правоотношениях. Способы административной, судебной, внесудебной защиты жилищных прав.
курсовая работа [45,3 K], добавлен 03.04.2016Защита прав, свобод и интересов граждан как цели адвокатской деятельности. Правовые основы, гарантии, заложенные в полномочиях адвокатов. Сфера обязанностей и основные признаки адвокатской деятельности. Адвокатская тайна, гарантии независимости адвоката.
курсовая работа [45,0 K], добавлен 23.09.2011
