Анализ договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов с привлечением средств граждан
Общая характеристика договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов с привлечением средств граждан. Основные элементы договора участия в долевом строительстве, стороны такого договора и выявление проблем правого регулирования отношений.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.02.2011 |
| Размер файла | 86,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.
При разработке Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодателем были учтены пробелы, а также разрозненная правоприменительная практика таким образом, что принятый Закон стал основополагающим документом при заключении сделок, касающихся физических лиц, участвующих в строительстве с целью приобретения части недвижимого объекта.
Данный Закон выступает на стороне участников (дольщиков), защищая их права и гарантируя безопасность вложения в строительство, тем более что постоянный рост цен на недвижимость, рост инфляции опережают в большинстве случаев в несколько раз рост заработной платы и, соответственно, возрастает популярность вложений в долевое участие в строительстве. Во избежание всплеска социального массового недовольства, которое было связано с обманом тысячи дольщиков недобросовестными застройщиками, был принят данный Закон.
Благодаря принятому Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в настоящее время возможно достаточно четко в каждом конкретном случае определить характер и правовую природу указанных отношений и в конечном итоге как предупреждать, так и пресекать соответствующие нарушения потребительского законодательства (причем не только в судебном, но и в несудебном, а порой и в административном порядке).
Однако при заключении договоров надо учитывать обстоятельство, когда было получено разрешение на строительство: если данное разрешение было получено до вступления Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ в законную силу (до 01.04.2005), то, соответственно, действие данного Закона не распространяется на данные отношения (т.е. не возникнет обязательства регистрации данного договора в органах ФРС и т.д.), и совсем по-другому обстоят дела, если разрешение на строительство получено после 01.04.2005, т.е. все отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для долевого участия в строительстве, будут регулироваться данным Законом.
Необходимо отметить, что, несмотря на принятие Закона, прямо направленного на регулирование отношений по поводу участия в долевом строительстве объектов жилой недвижимости, некоторые организации ссылаются на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Такой подход объясняется тем, что названный Закон не столь четко определяет условия договора, права, обязанности сторон, позволяя заинтересованным лицам включить дополнительные положения, не предусмотренные или прямо противоречащие Закону о долевом участии в строительстве.
Кроме того, большинство строительных организаций указывают, что разрешения на строительство были ими получено ранее 01.04.2005, т.е. до вступления Закона в силу. Таким образом, получается, что граждане, вкладывающие свои деньги в строительство домов, вынуждены заключать с застройщиками договоры на инвестирование или другие, которые ограничивают их права при строительстве.
Законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливаются права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяется механизм реализации этих прав.
Законодательство о защите прав потребителей предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс, а также Закон о долевом участии в строительстве.
2.3 Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве
Строительные компании по-прежнему выражают свое недовольство из-за целого ряда невыгодных им финансовых и технических моментов Закона об участии в долевом строительстве. Что, впрочем, не мешает им придумывать «левые», «обходные» схемы установленных правил. Отголоски дошли и до наших дней либо в виде отшлифованных временем и практикой вариантов мошенничества со стороны «липовых» застройщиков, либо в виде, казалось бы, мелких и несущественных отступлений строительных компаний от действующих норм при реальном возведении новостроек. И тот и другой случай плох, т.к. в результате страдают ни в чем не повинные люди - дольщики, решившие вложить свои кровно заработанные в квадратные метры первичного рынка недвижимости См.: Никифорова Е.И. Долевое участие в строительстве. Обзор судебной практики // Жилищное право. 2008. № 12.
Так, с целью выйти за рамки регулирования указанного Федерального закона застройщики используют различные «левые» схемы, например вексельная схема, переуступка прав требования, договор предварительной купли-продажи и ряд других.
Выглядит все это следующим образом. Гражданину после осмотра строящегося объекта предлагают заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения - основного. Одновременно до покупателя доводится мысль, что строительство невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивают на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживаются деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращает их сданным жильем. При этом формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.
Став владельцем векселя, гражданин терпеливо ждет окончания строительства. Год, два, три, четыре... А может и больше, ведь вексель не устанавливает никаких обязательств застройщика в отношении срока сдачи объекта. А раз нет срока, то нет и его просрочки, что также лишает права требовать уплаты какой-либо неустойки.
Еще один риск подобной вексельной системы связан с невыполнением застройщиком всех своих обязательств перед органами власти, чиновниками, что в конечном итоге может вылиться в отказ зарегистрировать ими право собственности на построенные квартиры, а без этого невозможна и их продажа ожидающему покупателю. Опять же для последнего сложится не очень приятная ситуация.
Кроме того, вексель имеет определенный срок погашения (предъявления его для возврата денег), следовательно, до истечения этого срока потребовать возврата вложенных в строительство сумм в случае каких-либо трудностей или спорных вопросов с застройщиком будет практически невозможно.
Таким образом, с помощью векселя - а в данном случае эта ценная бумага выступает как ничем не обусловленное обязательство, - строительные компании собирают денежные средства с граждан-покупателей на начальном этапе возведения объекта (гораздо чаще - когда на руках еще нет и разрешения на строительство), но, в то же время, не предоставляют последним никаких гарантий, ставя в практически бесправное положение, позволяющее избежать ответственности.
Кстати, в этом может еще и «помочь» сам предварительный договор, точнее - его содержание. Мелким шрифтом в конце странички будет сказано, что вексель гражданина застройщик может принять в качестве оплаты по основному договору. Всего лишь может... А если не захочет по тем или иным причинам, то - " выплачивайте вновь стоимость квартиры, а ваш вексель мы, так и быть, примем, деньги вернем, но... в установленный срок погашения". Учитывая инфляцию, которая растет с каждым годом, и вероятное отсутствие установления процентов на деньги, подлежащие возврату, гражданин оказывается в очевидном финансовом минусе См.: Горбачев С.Г. Правовая природа договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат, 2008, № 4.
Есть еще одна схема, в которой положение гражданина представляется ничуть не лучшим. Правда, касается оно только договоров об инвестиционной деятельности в сфере строительства, заключенных до 1 апреля 2005 г., т.е. не подпадающих под действие Закона об участии в долевом строительстве. Инвестиционный договор до указанной даты был заключен между определенными соинвесторами, а гражданину впоследствии предлагается заключить соглашение об уступке права требования в отношении оформления в собственность по завершении строительства выбранной квартиры. Согласившись, гражданин тем самым становится участником первоначального договора инвестирования, в котором... возможность подобной уступки вообще не допускается. Или допускается, но такую уступку при некоторых условиях можно представить непосредственно как привлечение денежных средств для строительства, а оплату по ней получает не первоначальный инвестор См.: Никифорова Е.И. Долевое участие в строительстве. Обзор судебной практики // Жилищное право. 2008. № 12.
Бывает и так, что строительство жилья в новостройках некоторые граждане по неопытности пытаются проинвестировать на основании агентского договора. На практике такая схема используется для того, чтобы скрыть привлечение частных средств в строительство, ведь формально инвестирование в недвижимость осуществляет юридическое лицо, пусть и в интересах конкретных граждан. Агентский договор заключается между строительной компанией и самостоятельной фирмой-агентом, которая как раз и связывается "квартирным вопросом" с конкретным гражданином, оформляет и в последующем передает недвижимость. Несмотря на то, что в этом случае обязанности по сдаче готового объекта возникают все-таки у застройщика, а не у агента, при каких-либо проблемах доказать свою правоту в суде гражданину будет довольно трудно.
Довольно рискованно также приобретать жилую недвижимость через ЖСК - жилищно-строительные кооперативы, пожалуй, за исключением случая, когда сразу же после определения с подходящим вариантом его сразу же оформляют в собственность. Правда, бывает это крайне редко. Гораздо чаще гражданин, становясь членом ЖСК и выплачивая паевые взносы на квартиру, фактически выступает участником совершенно других отношений, никак не связанных с долевым участием в строительстве, и нарушить его права здесь значительно проще. Ведь право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, в которые при желании можно внести "выгодные" изменения и т.д. Кроме того, у самого ЖСК могут возникнуть проблемы того или иного рода, и при отрицательном исходе дела допускается обращение взыскания на недостроенные квартиры как на имущество, находящееся в собственности.
Гражданину нужно быть крайне осмотрительным, прежде чем давать согласие на заключение подобных сделок. Следует также учитывать еще и отсутствие единой судебной практики по этой проблеме, дающей соответствующую правовую оценку. Да, в конкретной ситуации конкретный суд может посчитать формально законное соглашение притворным, с целью прикрыть договор долевого участия в строительстве и применить к сложившимся отношениям Закон об участии в долевом строительстве, что позволяет гражданину рассчитывать, например, на возмещение убытков, получение неустойки, с одной стороны, а с другой - поставить проблемные вопросы с оформлением права собственности, регистрацией договора и др.
Кроме того, заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.
Рассмотрим ещё одну важную проблему - правовое регулирование объектов незавершенного строительства.
Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, строительство которого приостановлено в связи с истечением сроков строительства и из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
В соответствии с Законом о долевом участии в строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии).
Как следует из норм Закона о долевом участии, застройщик никогда не является собственником строящегося объекта и не должен стать таковым в случае нормального хода строительства. Законом устанавливается единственный случай, когда застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Это он должен сделать при возникновении оснований для обращения взыскания на предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 5 ст. 13 Закона).
В этом случае в соответствии с п. 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве «…одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства…» Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»..
При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, земельный участок, а также незавершенный строительством объект, были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1. залогодержателем земельного участка, а также не завершенного строительством объекта является банк;
2. от банка, являющегося залогодержателем указанного имущества, получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона о долевом строительстве, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Ни передача результатов работ, ни оказания услуг, ни тем более реализации товаров до сдачи дома в эксплуатацию не происходит и не может происходить. У нового кредитора возникает право требования на получение объекта недвижимого имущества. Несмотря на то, что объект незавершенного строительства также отнесен законом к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ), данное обстоятельство не влияет на вывод о передаче новому кредитору не вещного права (а права требования), поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
К заявлению о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, проектная документация, в которой должно быть отражено расположение объекта на участке, его поэтажный план, а также документ, содержащий описание объекта (кадастровый паспорт).
Следует отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства, и совершение сделок с такими объектами, несомненно, было положительным фактом, поскольку до этого в удостоверении и регистрации подобных сделок вообще отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на нее конкретному лицу См.: С.П. Гришаев, Правовой режим объектов незавершенного строительства, 2005.
Проблемой же в правовом регулировании объектов незавершенного долевого строительства на наш взгляд представляется, то, что описанные выше нормы права в реальной жизни очень сложно применить на практике для защиты прав участников долевого строительства.
Рассмотрим данный тезис на следующем примере.
Застройщиком, у которого земельный участок находится в аренды для целей строительства многоквартирного жилого дома, получено разрешение на строительство и заключены с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве. Все договоры в установленном порядке прошли государственную регистрацию, при этом право аренды земельного участка обременено залогами в пользу участников долевого строительства. После наступления обстоятельств, предусмотренных п. 5 ст. 13 Закона о долевом участии, застройщиком не выполнена обязанность по регистрации прав на объект незавершенного строительства.
На данном этапе мы встречаемся с первой проблемой для участников долевого строительства - им необходимо обратиться в суд за вынесением о решения о государственной регистрации права собственности застройщика на созданный объект. При этом им, по-видимому, за свой счет необходимо поставить данный объект на кадастровый учет, при котором должна быть определена степень готовности объекта. Данное действие необходимо совершить, так как выносимое судебное решение должно содержать описание объекта незавершенного строительства права на который подлежат государственной регистрации. Таким образом, перед обращением в суд участникам долевого строительства необходимо потратить время и дополнительные денежные средства, связанные с выполнением процедуры кадастрового учета определенной Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О государственном кадастре недвижимости" "Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, № 31, ст. 4017
.
После вынесения решения суда о регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с заявлением, оплатив государственную пошлину и приложив документы, предусмотренные ст. 16, 17, 25, 28 Закона о регистрации. Процедура государственной регистрации в соответствии с нормами Закона о регистрации может длиться до 6 месяцев с учетом возможной необходимости представления дополнительных документов.
Таким образом, после наступления обстоятельств определенных п. 5 ст. 13 Закона о долевом участии, до фактической регистрации прав застройщика и соответственно залога в пользу участников долевого строительства на объект незавершенного строительства при отсутствии «доброй» воли застройщика может пройти от 5 месяцев до более года. Вместе с тем законодательство не содержит никаких санкций к застройщику за не выполнение обязанности предусмотренной п. 5 ст. 13 Закона о долевом участии, а так же норм позволяющих сократить срок оформления прав застройщика на незавершенный строительством объект помимо его воли.
Исходя из изложенного, представляется возможным сделать вывод, что основной проблемой правового регулирование объектов незавершенного долевого строительства является то, что законодательство не содержит никаких особенностей такого правового регулирования направленных на облегчение защиты прав участников долевого строительства в случае невыполнения застройщиком обязательств по строительству.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении считаем необходимым остановиться на основных выводах и результатах исследования.
1. Анализ нормативных актов по вопросам правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве показывает, что законодателем в настоящее время проведено относительно четкое разграничение предметов регулирования Гражданского Кодекса РФ, Закона о долевом участии, Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", иных нормативно-правовых актов по формам инвестирования в зависимости от субъектного состава инвестиционного обязательства.
Из содержания ст. 1 Закона о долевом участии прослеживается более строгое закрепление прав наиболее не защищенных в гражданском обороте лиц - граждан, в том числе в части того, что перечень способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан под жилищное строительство носит исчерпывающий характер. Юридическое лицо может привлечь денежные средства граждан для жилищного строительства либо путем заключения договора долевого участия либо посредством выпуска жилищных сертификатов, а также в рамках жилищно-строительной и жилищно-накопительной кооперации. В случае же если инвестором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, такие отношения могут опосредоваться не только договором долевого участия в строительстве, но и любыми другими договорными формами, предусмотренными ГК РФ и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
2. Несмотря на произошедшие за последние несколько лет изменения в законодательстве, свидетельствующие о появлении нового самостоятельного вида гражданско-правового договора, участие в долевом строительстве по-прежнему необходимо рассматривать в качестве одной из форм инвестирования в строительство, поскольку содержание обязательства по участию в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства.
3. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. Место договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (договора купли-продажи будущей недвижимости, договора совместной деятельности (простого товарищества), договора строительного подряда, агентский договора) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров "классических" форм. Указанный договор определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.
5. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первая - материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая - действия застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам.
Также договор долевого участия должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Объект договора - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.
6. Законодательное урегулирование договорных отношений в сфере долевого строительства заметно улучшило правовое положение его участников. С введением в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ появилась возможность получения полной и достоверной информации о ходе строительства. Вместе с тем заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры.
Основной проблемой правового регулирования объектов незавершенного долевого строительства является то, что законодательство не содержит никаких особенностей такого правового регулирования направленных на облегчение защиты прав участников долевого строительства в случае невыполнения застройщиком обязательств по строительству. В то же время для граждан желающих приобрести недвижимое имущество с использованием долевого участия в его строительстве является проблемой, то, что застройщики зачастую не хотят использовать нормы Закона, лучше защищающего участников долевого участия и предъявляющего к застройщикам повышенные требования, в связи с чем застройщики используют схемы обхода требований Закона описанные в настоящей работе.
Принятый 30.12.2004 Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вызвал и продолжает вызывать далеко не однозначные оценки, как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков. При этом критики закона забывают, что хотя отношения, связанные с привлечением инвестиционных средств в строительство объектов недвижимости (прежде всего жилых помещений), широко распространены на территории Российской Федерации, до появления закона в российском законодательстве их полноценное правовое регулирование отсутствовало.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Официальные документы
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ. Часть первая // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст.3301. (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 N 18-ФЗ, от 12.08.1996 N 111-ФЗ, от 08.07.1999 N 138-ФЗ, от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 161-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. №14-ФЗ. Часть вторая // Собрание законодательства РФ, 1996, №5, ст.410. (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-ФЗ, от 17.12.1999 N 213-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 8-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 26.03.2003 N 37-ФЗ, от 11.11.2003 N 138-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) // «Ведомости ВС РСФСР», 1983, № 26, ст. 883. (в ред. Указов ПВС РСФСР от 18.01.1985, от 29.08.1986, Закона РСФСР от 07.07.1987; Указов ПВС РСФСР от 18.11.1988, от 19.12.1988, от 22.06.1989; Закона РСФСР от 06.07.1991 № 1552-1; Федеральных законов от 27.01.1995 № 10-ФЗ, от 22.08.1995 № 151-ФЗ, от 28.03.1998 № 45-ФЗ, от 17.04.2001 № 48-ФЗ, от 25.07.2002 № 116-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 31.12.2002 № 187-ФЗ,с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 № 3-П, от 23.06.1995 № 8-П).
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999г. № 39-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 1999, №9, ст. 1096. (в ред. Федерального закона от 02.01.2000 N 22-ФЗ).
Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997, №30, ст.3694. (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
Федеральный закон от 26 января 1996г. №15- ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 5, ст. 411. (в ред. Федерального закона от 26.11.2001 N 147-ФЗ).
Федеральный закон от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ, 1994, №32, ст.3302. (в ред. Федеральных законов от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 26.11.2001 N 147-ФЗ).
Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» // «Ведомости СНД и ВС РФ», 09.04.1992, № 15, ст. 766. (в ред. Федеральных законов от 09.01.1996 № 2-ФЗ, от 17.12.1999 № 212-ФЗ, от 30.12.2001 № 196-ФЗ).
Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" в ред. от 30.12.2008 // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 18.07.1991, № 29, ст. 1005.
Постановление Правительства от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» в ред. от 16.01.2007 // "Собрание законодательства РФ", 01.05.2006, № 18, ст. 2001.
Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» в ред. от 16.01.2007, с изм. от 03.04.2008 // "Собрание законодательства РФ", 07.11.2005, № 45, ст. 4616.
Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29 сентября 1994 г. № 7 // Российская газета. № 230. 26.11.1994.
Письмо Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20 мая 1993 г. № С-13/ОП-167 «Об обязательствах по передаче дольщику обусловленной договором жилой площади» // «Вестник ВАС РФ», № 6, 1993.
2. Научная литература
Апполонов А.О., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. - М.: Щит-М. 2003
Горбачев С.Г. Правовая природа договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат, 2008, № 4
Гришаев С.П. Правовой режим объектов незавершенного строительстваю, 2005
Донских Е.Г. Договор долевого участия в строительстве в системе гражданско-правовых отношений // Нотариус. 2008. N 2
Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Экоинвест, 2005
Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. № 5
Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2
Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями (комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения). - М.: «Статут», 1997.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В Крашенинникова. -М.: Спарк, 1999.
Лисица В. Инвестиционный договор // Закон. 2003. № 6
Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. - СПб.: Юридический центр Пресс. 2003
Майфат А.В. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. № 12
Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5.
Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2
Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6
Невинная Н. Строителей бояться - квартир не покупать // Российская газета. 2005
Никифорова Е.И. Долевое участие в строительстве. Обзор судебной практики // Жилищное право. 2008. № 12
Павлодский Е.А. Правовая природа "инвестиционного контракта" // Право и экономика. 2000. № 9
Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере // Журнал российского права. 2002. № 12
Романец Ю.В. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3
Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. № 12
Рузанова В.Д. К вопросу о юридической природе договоров о долевом участии в жилищном строительстве // Правовые проблемы регулирования предпринимательской деятельности на современном этапе. Сборник научных статей СамГУ. Самара: Изд-во "Самарский университет", 1999
Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве. Самара: Изд-во Самарск. гос. экон. акад., 2001
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2000
Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. Самара: Изд-во "Универс-групп", 2004
Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Ростов-на-Дону, 2006
Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юридический мир. 2001. № 2
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда.
дипломная работа [653,4 K], добавлен 16.07.2008- Общественные отношения, возникающие в результате заключения договора участия в долевом строительстве
Сущность договора участия в долевом строительстве, его юридическая квалификация. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров. Защита сторон договора. Описание рисков, связанных с участием в долевом строительстве.
дипломная работа [71,8 K], добавлен 19.05.2017 Понятие, отличительные признаки, специфика, существенные условия, нормативное регулирование договора участия в долевом строительстве. Права, обязанности, ответственность застройщика и участника по договору при строительстве многоквартирных домов.
курсовая работа [40,0 K], добавлен 29.05.2015Исторические аспекты развития института долевого участия в строительстве. Особенности договора участия в долевом строительстве, в том числе существенных условий, формы договора, порядка заключения и оснований для расторжения двустороннего соглашения.
дипломная работа [72,8 K], добавлен 03.01.2011Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Условия договора и проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Обеспечение исполнения обязательств сторон.
дипломная работа [92,9 K], добавлен 26.12.2010Форма финансирования строительства объектов недвижимости. Правовая природа договора участия в долевом строительстве. Особенности правового регулирования отношений. Условия и порядок заключения договора. Права, обязанности и ответственность сторон.
дипломная работа [103,8 K], добавлен 23.08.2009- Проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений
Понятие договора участия в долевом строительстве жилых помещений. Соотношение договора с другими (смежными) гражданско-правовыми договорами и существенные условия договора участия в долевом строительстве жилых помещений и порядок его заключения.
дипломная работа [79,5 K], добавлен 25.05.2014 Суть и форма договора участия в долевом строительстве. Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором. Права, обязанности и ответственность застройщика и дольщика. Законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства.
дипломная работа [74,3 K], добавлен 26.06.2012Общая характеристика договора участия в долевом строительстве, особенности правового регулирования отношений, связанных с данным процессом. Права и обязанности сторон договора, порядок его составления и предъявляемые требования, ответственность.
дипломная работа [61,0 K], добавлен 01.06.2015Анализ правового регулирования иностранных инвестиций на территории РФ. Обзор особенностей договора участия в долевом строительстве, гарантий прав дольщиков, установленных законом. Изучение видов и признаков ценных бумаг коллективного инвестирования.
контрольная работа [33,2 K], добавлен 19.04.2012
