Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве

2.1 Развитие правового регулирования отношений, связанных с договором участия в долевом строительстве

Глава 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

2.1 Права, обязанности и ответственность застройщика

2.2 Права, обязанности и ответственность дольщика

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы. Долевое участие в строительстве - одна из самых популярных форм приобретения недвижимости на сегодняшний день. Только за 2011 года в Красноярском крае по данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии было зарегистрировано 11 213 договоров участия в долевом строительстве, что на 44 % больше показателей 2010 года Спрос на долевое строительство в Красноярском крае вырос почти в 1,5 раза // URL: http:// www.dela.ru/lenta/54066/ (дата обращения: 03.03.2012 г.).. Все это благодаря тому, что данный договор не только предоставил покупателям возможность поэтапной оплаты будущей недвижимости, поэтапного вложения денежных средств в строящееся жилье, но и значительно сократил материальные затраты потребителей. К тому же, это выгодно и застройщикам, так как привлечение средств со стороны предоставит им возможность сформировать необходимое количество капитала для строительства, объединяя разные по величине вклады частных лиц. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план в сравнении с иными формами вложения денежных средств. Однако, данная форма привлечения денег в строительство имеет ряд определенных проблем. В первую очередь это несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые порождают ошибки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. В России созданы целые комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникает вторая, основная, проблема - это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.

Цель выпускной квалифицированной работы состоит в комплексном анализе правовой природы отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с использованием привлеченных денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявление и решение важных проблем теоретического и практического характера.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие, признаки, существенные условия договора участия в долевом строительстве;

2. Изучить исторические предпосылки долевого строительства;

3. Исследовать современное законодательство, которое регулирует отношения в сфере долевого строительства с целью определения места договора в системе гражданско - правовых обязательств;

4. Изучить стороны договора, их права, обязанности и ответственность.

Объект и предмет выпускной квалификационной работы. Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве и в результате привлечения их денежных средств для долевого строительства.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения, рекомендации ученых-юристов в данной области и судебная практика.

При написании дипломной работы использованы следующие методы: исторический, метод сравнительного правоведения, системного, логического анализа и иные методы научного познания.

Теоретическая и нормативная база работы. За последнее десятилетие в юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований. Особого внимания заслуживают работы таких видных ученых, как М.И. Брагинский, К.И. Скловский.

В настоящее время существует ряд диссертационных работ, посвященных изучению данной темы. Среди них можно выделить работу О.Л. Капица.

Также автор опирался на труды таких правоведов как: М.А. Рожкова, С.Н. Братусь, К.И. Скловский, В.А. Бублик, Е.Г. Козлова, П.В. Крашенинников, М.И. Брагинский, О.Ю. Скворцова, А.Г. Щербинин, и др., работы которых были напечатаны в таких периодических изданиях, как «Юрист», «Статут», «Журнал российского права», «Хозяйство и право», «Законность», «Вестник Высшего Арбитражного суда РФ».

В ходе написания дипломной работы было использовано российское законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, регулирующие данные отношения, а также иные законодательные акты.

В ходе анализа исследуется судебно - арбитражная практика.

Структура выпускной квалифицированной работы определена Работа состоит из двух глав, содержащих 4 параграфа, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Глава 1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве - один из самых распространенных видов договоров на сегодняшний день. Заключение такого договора регламентируется федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (в ред. от 30.11.2011 года) // Российская газета. - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. - 31 декабря. (в ред. от 30.11.2011 года). Однако, данный закон не позволяет определить место указанного выше договора в системе гражданско - правовых обязательств.

До настоящего времени четкого определения договоров, регулирующих деятельность в сфере долевого строительства, в законе не содержится. В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их. Зачастую наблюдается ошибочная квалификация со схожими общественными отношениями: в одних случаях данные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 Гражданского кодекса РФ), в других случаях - как договоры подряда (гл. 37 Гражданского кодекса РФ).

Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Это является одним из пробелов в законодательстве, касающемся долевого строительства. Путая договор участия в долевом строительстве с другими видами договора, зачастую невозможно правильно определить ответственность сторон, что приводит к множеству судебных разбирательств. Поэтому в данном параграфе автор определяет основные черты, признаки исследуемого им договора.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» по договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем Российская Газета. - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669.. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях. «Непредпринимательский характер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает лишь приобретение того, что построено» Рожкова М.А. Договорное право. Учебник. - М.: Статут, 2008. - 156 с..

Анализ юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что многие исследователи ограничивались лишь выделением особенностей и сравнением договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми конструкциями.

«Договор долевого участия в строительстве является комплексным договором, соединяющим в себе черты различных договоров; договором, направленным на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений. Преобладающей чертой этих договоров является их выраженный обменный, встречный характер. Это договоры, в которых преобладают черты совместной деятельности» Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - 5-е изд.,перераб. - М.: Статут, 2010. - 893 с.. Данной точки зрения придерживается К.И. Скловский. Далее, автор весьма аргументировано рассматривает проблемы исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве, выделяет признаки этого договора, но уклоняется от его определения.

А. Г. Щербинин проводит исследование особенностей договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд, выделяет классификационные признаки этого договора, рассматривает проблемы, связанные с его государственной регистрацией Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права . - 2003. - №10. - С. 54-59.. Но он не указывает на то, что понимается под договором долевого участия в строительстве.

В. Бублик пытается выделить признаки договора долевого участия в строительстве через сравнение с договором простого товарищества. Автор приходит к выводу, что «рассматриваемый договор не является договором о совместной деятельности, поскольку отсутствует общая цель, но он принадлежит к роду договоров простого товарищества» Бублик В.А. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. - 2002. - №2. - С.68-73..

Некоторые ученые проводят исследование договора участия в долевом строительстве и предлагают его определение, которое не совсем точно отражает признаки понятия.

Так, например, Е.Г. Козлова под договором долевого участия в строительстве понимает договор, по которому «физические лица принимают долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем сложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физические лица получают в собственность квартиру» Козлова Е.Г.Проблемы законодательства об объекте договора долевого участия в строительстве // Бюллетень нотариальной практики. - 2009. - №5. - С.21-26..

Предложенное Е.Г. Козловой определение договора долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что этот договор может применяться только при оформлении отношений, связанных с жилищным строительством. Это не учитывает в полной мере сферу применения рассматриваемого договора. Так, договор участия в долевом строительстве вполне может применяться и при строительстве иных объектов недвижимости, например, объектов здравоохранения, культуры и т.д. С другой стороны, застройщиком может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, который на привлеченные денежные средства дольщиков осуществляет строительство.

Достаточно широко определяет договор участия в долевом строительстве С. Фокин. Автор полагает, что «это договор, по которому одно лицо, участвующее в строительстве объекта недвижимости и обладающее правом на получение объекта или его части в собственность по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию, обязуется передать на возмездной основе построенный объект недвижимости или его часть в собственность третьим лицам» Фокин С. Договор долевого участи в строительстве // Закон. - 2003. - №6. - С. 123.. В качестве платы за передаваемое право могут выступать любые средства, имеющие денежную оценку.

При таком подходе нуждается в дополнительном обосновании положение о том, в какой форме должно участвовать в строительстве лицо, обладающее правом на получение объекта. Далее, следуя рассуждениям автора, необходимо признать, что передача объекта на возмездной основе в собственность третьим лицам возможна только тогда, когда лицо, участвующее в строительстве, зарегистрирует на него право собственности. В связи с этим остается неразрешенным вопрос о том, чем отличается определение договора участия в долевом строительстве от определения договора купли-продажи недвижимости, полученной в будущем, или строительного подряда.

Исследование договора долевого финансирования строительства жилья проводят А. О. Аполлонов, И. А. Еремичев Апполонов А.О., Еремичев И.А. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами // Хозяйство и право. - 2004. - №5. - С.188-190.. Под этим договором они понимают соглашение, по которому одна сторона -- гражданин, обязуется предоставить денежные средства для участия в строительстве жилого дома другой стороне - застройщику, а застройщик обязуется выполнить подрядные и субподрядные работы по строительству жилья, оказать гражданину комплекс услуг, обеспечивающих указанный процесс, и по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку.

Такое определение также весьма неточно отражает признаки договора участия в долевом строительстве. В частности, вызывает сомнение возможность застройщика производить субподрядные работы, поскольку на нем лежит обязанность выполнения не части строительных работ, а возведения на привлеченные денежные средства всего объекта строительства. С другой стороны, возникает вопрос о том, какие услуги должен оказать застройщик и возможно ли применение договора участия долевого строительства при возведении нежилых зданий.

Что же касается признаков договора участия в долевом строительстве, то автор выделяет самые основные:

1. Особый субъективный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц;

2. Цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли;

3. Предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение, иной объект недвижимости - должен быть построен подрядчиком, и в целом передан заказчику);

4. Наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства;

5. Наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (приложения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей.

Несмотря на то, что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

Что же касается содержания договора участия в долевом строительстве то можно отметить следующее: договор включает в себя, во - первых, название сторон, которые заключают его. Это застройщик с одной стороны, а с другой стороны соответственно дольщик (граждане и организации); в обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Во - вторых предмет договора: обычно предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира. Для того чтобы индивидуально определить предмет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

В - третьих, договор включает в себя цену будущей недвижимости: это цена за один квадратный метр и цена в целом, то есть за все помещение. Цена указывается в рублях. Так же указывается порядок расчета, то есть либо дольщик платит полностью всю сумму сразу, либо в рассрочку, либо с помощью банка (ипотека). Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сторон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противопоставляются правам другой стороны и наоборот. Готовый договор участия в долевом строительстве представлен в приложении .

Основными обязанностями Застройщика являются: подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта; реконструкция или организация строительства объекта недвижимого имущества в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора; организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, подключение его к городским инженерным сетям; передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщику в течении семи дней с момента предъявления первого требования Дольщика после приемки дома в эксплуатацию; гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика. индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли.

Основными обязанностями Дольщика являются: осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором; приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Дольщику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли.

В соответствии с п.2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так т не предусмотренный законом или иными правовыми актами» Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32.. На указанном принципе свободны договора основано деление договоров на поименованные (названные в ГК РФ или в ином законе) и непоименованные (неизвестные закону, но не противоречащие общим началам и смыслу гражданского законодательства). Именно к непоименованным договорам относились «договоры на участие в долевом строительстве» до вступления в силу Федерального закона № 214. Однако договор участия в долевом строительстве на сегодняшний день остается договором, который прямо не урегулирован в ГК РФ.

Рассмотрим основные черты данного договора.

Во-первых, договор участия в долевом строительстве является двусторонним, так как он заключается между конкретным участником и застройщиком.

Согласно ст. 1 Закона участником долевого строительства может быть как физическое лицо, так и юридическое. А в качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ.

Во-вторых, данное договорное обязательство относится к двусторонне - обязывающим или взаимным, то есть из договора участия в долевом строительстве вытекает, что у каждой стороны есть права и обязанности. Участник, например, обязан осуществить финансирование строительства, а застройщик обязан построить объект и передать инвестору его долю.

Следовательно, каждому участнику принадлежит и право требовать от другой стороны совершения определенных действий, и одновременно возлагается обязанность совершать в пользу другой стороны установленные договором действия Незаметдинова Г. Применение цессии по договору участия в долевом строительстве // Российская правовая газета «эж-Юрист». - 2005. - № 4. - С. 8..

В-третьих, есть основания полагать, что данный договор является консенсуальным. Это означает, что «данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора»Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: договоры о выполнении и оказании услуг. - М.: Статут, 2011. - 337 с.. Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга надлежащего исполнения договора. Кроме того, договор участия в долевом строительстве по своей природе является возмездным, то есть договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п.1 ст. 423 ГК РФ). Участник долевого строительства должен произвести финансирование строительства объекта и именно на этом основании застройщик передает ему его долю. Разница между суммой взносов и фактически потраченными средствами является платой застройщику за ее действия.

Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным (ст. 426 ГК РФ), в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения.

Например, А.А. Маковская полагает, что договор участия в долевом строительстве не является публичным Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. - 2005. - №5. - С. 25.. Однако автор не приводит обоснования сделанного вывода. Противоположный взгляд на публичность договора долевого участия высказала О.Л. Капица, которая утверждает: "Анализ юридической сущности договора об участии граждан в долевом строительстве жилья приводит к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг" Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. …канд. юрид. наук: 12.00.03. - Краснодар. - 2005. - 212 с.. Статья 4 Закона о долевом строительстве не содержит прямых указаний на публичный характер договора долевого участия. В то же время в ней содержится один из признаков публичного договора: предусмотренное ч. 2 ст. 4 Закона о долевом строительстве право Правительства РФ издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Данное положение воспроизводит п.4 ст. 426 ГК РФ. Признание договора долевого участия публичным означало бы, что цена договора долевого участия и другие условия данного договора должны были быть одинаковыми для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный закон о государственной регистрации предопределяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон договор может быть совершен в нотариальной форме, что дает некоторые преимущества: 1) при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов Застройщика; 2) по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Итак, рассмотрев понятие, основные признаки, содержание и форму договора участия в долевом строительстве можно сделать вывод, что данный договор является не простым, так как в большинстве случаев его невозможно отличить от других видов договоров, но если посмотреть на все признаки в целом: наличие своего предмета, объекта, можно с уверенностью сказать что данный договор является самостоятельным.

1.2 Развитие правового регулирования отношений, связанных с участие в долевом строительстве

Предпосылки зарождения отношений участия в долевом строительстве, прежде всего, связаны с возникновением у человека потребности в жилище и, как следствие, в потребности улучшения жилищных условий. Этот процесс непосредственно связан со строительством и договором строительного подряда, который зародился еще в Древнем Риме и долгое время существовал в рамках договора найма.

Чтобы понять сущность долевого участия в строительстве как самостоятельного института гражданского права, его значение и возможные пути совершенствования, необходимо обратиться к истории возникновения и развития данного института.

В России лишь в 1930-е годы отношения в долевом строительстве получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам. Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств.

При этом граждане в подобных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома.

В период советской власти было широко распространено долевое участие социалистических организаций в жилищном строительстве. Такая система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных средств для строительства государственного жилья и предоставлением гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространенные в 1960-е годы, являются историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве.

Рассматривая правовое положение участников коллектива застройщиков, а также их права и обязанности сквозь призму современного гражданского законодательства, можно сделать вывод, что договор об организации коллектива застройщиков по правовой конструкции является одной из форм долевого участия в строительстве, он подобен современному договору простого товарищества (о совместной деятельности).

Жилищно-строительные кооперативы создавались для строительства и последующей эксплуатации жилых домов. В целях удовлетворения потребности граждан в жилье в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Размер, порядок и условия финансирования в жилищно-строительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов, что существенно отличается от способа определения цены договора в договоре участия в долевом строительстве, которая определяется соглашением сторон.

Кроме того, необходимо отметить, что данная форма участия в строительстве на рассматриваемом этапе, преимущественно финансировалась за счет средств государства через кредит банка. И все построенное таким образом жилье поступало в собственность государства и распределялось между «дольщиками» для заселения.

На взгляд автора, в данный период какие-либо схемы долевого участия граждан в строительстве могли быть введены только на государственном уровне, что обуславливалось решением одной из важнейших задач - решением жилищного вопроса.

Таким образом, к началу экономических реформ в России практически отсутствовали рыночные механизмы, предполагающие самостоятельное участие граждан и организаций в решении жилищной проблемы. Традиционно такая проблема в стране решалась строительством нового жилья преимущественно за счет государственных инвестиций. И основной правовой формой данных отношений были плановые договоры на капитальное строительство, так как государство в одном лице являлось и заказчиком и застройщиком.

В дальнейшем, с появлением и развитием института частной собственности, построенное за счет частных организаций жилье передавалось им в собственность.

Со временем в отношения долевого участия в строительстве стали вовлекаться и граждане. Это стало возможным с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации. Стало недопустимым заключение договора по принуждению, тем самым была отвергнута господствовавшая на протяжении многих лет система плановых договоров, которая с разной степенью жесткости охватывала все сферы экономической жизни страны.

Инвестирование в строительство жилья объявляли новым перспективным видом приобретения жилья в собственность.

Возрождение рыночных механизмов регулирования общественных отношений в Российской Федерации стало важной вехой в возникновении и дальнейшем развитии отношений по участию в долевом строительстве жилья в современном их понимании, так как период реформ (1991-1999гг.) затронул и сферу строительства.

К концу 1990-х годов стали развиваться, а в настоящее время получили широкое распространение отношения по привлечению денежных средств граждан, а также организаций в жилищное строительство.

Доля государственного участия в строительстве, и в частности в жилищном строительстве, постепенно уменьшалась, тогда, как доля частного капитала увеличивалась.

Как следствие этих процессов произошло увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов, возведение которых осуществлялось преимущественно на долевых началах. Это связано с тем, что переходный период характеризуется низкой платежеспособностью населения страны, а строительство многоквартирного дома характеризуется высокой затратностью.

Широкая распространенность отношений по привлечению средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов связана с возможностью накопления застройщиками средств большого количества инвесторов, что позволяло сформировать достаточный объем средств, необходимый для создания многоквартирного дома.

Массовый характер отношений участия в долевом строительстве, отсутствие их прямого правового регулирования привело к многочисленным злоупотреблениям и нарушениям прав граждан и юридических лиц - участников долевого строительства, о чем свидетельствует судебная практика. Получили распространение различные схемы финансирования строительства жилых многоквартирных домов за счет привлеченных денежных средств физических и юридических лиц - инвесторов-дольщиков. При этом отношения инвестиционно-строительных компаний с инвесторами-дольщиками строятся, как правило, на основе двухсторонних договоров.

Что же касается современного этапа развития отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве, то основы правового регулирования этих отношений заложены в Конституции Российской Федерации. «Каждый имеет право на жилище» Конституция РФ от 30.12.2008 года № 7 - ФКЗ) // Российская газета. - 2009. - №7. - 21 января. . Реализуя это положение Основного Закона РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

10 мая 2005 года Президент Российской Федерации В.В Путин в своем ежегодном послании Федеральному Собранию обозначил в качестве приоритета государственной политики повышение качества жизни граждан Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем. Материалы заседания президиума Государственного совета 19.04.2005 год // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2005. - №2. - С.40.. Механизмом достижения этой цели является реализация приоритетных национальных проектов в таких областях как здравоохранение, образование и жилье. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этих задач невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах.

Сегодня жилищный фонд в России по данным Росреестра составляет почти 3229 млн. кв. метров Жилищные условия населения. - Статистическая бюллетень 2011 года // URL: http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_04/IssWWW.exe/Std/d09/2-jil.htm (дата обращения 23.03.2012 г.).. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляется на рыночных условиях. Почти 70% жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90% строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.

За последние 3 года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно.

В 2011 году по данным Росстата введено в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн. кв. метров, что составило 106,6 % к соответствующему периоду 2010 года (в 2010 году было введено 58,4 млн. кв. метров жилья) О жилищном строительстве в 2011 году // URL: http: www.gks.ru/wps/connect/rosstat/rosstatsite/main/new/a2740e0044b81cf2beadff0abf71f704 (дата обращения 12.03.2012 г.).. Однако темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются. В очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 млн. семей.

В отличие от большинства развитых стран, где жилищное строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства.

Одним из способов решения данных проблем явилось долевое строительство.

Инициатива использования такого варианта привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве.

Права и интересы граждан вкладывавших средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность достаточно часто нарушались. Во многом это было связано с отсутствием надлежащего правового регулирования возникающих при долевом строительстве отношений.

Так, например, в практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направлялись застройщиками на строительство других домов или же после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращали гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости. Встречались случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам.

Во многом этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Необходимость принятия данного закона также была предопределена потребностями гражданского оборота в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421) Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32. . Есть мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов, как граждан, так и юридических лиц.

Рассмотрим, что нового внес Закон № 214 в отношения в сфере долевого строительства.

Со вступлением в силу Федерального закона № 214 -ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» коренным образом изменилась схема вовлечения частного капитала в финансирование жилищного строительства. Если раньше застройщик продавал почти треть квартир еще до получения необходимых разрешительных документов для строительства, то в настоящее время все изменилось. В соответствии со статьей 3 Федерального закона №214- ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. . Сейчас для начала строительства вынужден либо привлекать свои денежные средства, либо брать кредиты в банке под высокие проценты, что, соответственно, не является выгодным мероприятием, так как приводит к удорожанию строительства и снижению спроса на построенные квартиры.

Следующее, что внес Закон стала государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Как отмечает Демёхин А.И. «закон внес жесткую регламентацию прежде всего в социально - потребительские правоотношения, складывающиеся при строительстве в жилищной сфере» Демёхин А.И. Актуальные проблемы применения Закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками // Законодательство и экономика. - 2009. - №3. - С.31-33.. Но вместе с этим на практике возникают коллизии, которые с очевидностью свидетельствуют о необходимости существенной доработки закона. Так одним из серьезных нововведений стало требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Закон «Об участии в долевом строительстве…» предусматривает осуществление такой регистрации как минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. Однако последовательное соблюдение данных требований закона под силу далеко не всем застройщикам. Более подробно автор на этом останавливается во второй главе.

Так же с принятием и вступлением в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, стали выделятся среди прочих гражданских правоотношений.

Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в строительстве жилья.

Закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

Определение, данное законодателем договору участия в долевом строительстве, по существу повторяет определение, которое было ранее сформулировано юристами и представляется полностью отражающим суть самого обязательства. Положения Закона, регулирующие права, обязанности и ответственность сторон, вызвали широкие дискуссии среди специалистов рынка недвижимости^.. «Поводом для них послужило не только нежелание большинства застройщиков принимать новые правовые условия работы, но и недоработки законодателя. В частности, не был учтен накопленный участниками рынка недвижимости положительный опыт в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Также представляется, что при работе над Законом законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщиков» Ковалева В. Правовое строительство // Ведомости. Недвижимость. Жилой фонд. - 2005. - №48. - С. 89..

Практика заключения договоров участия в долевом строительстве в соответствии с упомянутым выше новым законом находится в стадии становления.

Это связано с тем, что, «во-первых, основная часть строительных проектов, находящихся в стадии реализации, не подпадает под действие Закона, а во-вторых, некоторые застройщики пытаются обойти закон, используя альтернативные возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства, например «вексельные схемы», договоры займа, предварительные договоры и пр.» Русина Н. Вексель вместо договора // Бизнес. - 2005. - №78. - С.79.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» закрепил особенность правового регулирования отношений по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которая заключается в применении законодательства о защите прав потребителей, что, в частности, предоставляет возможность компенсации морального вреда. Он также закрепляет, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Так, принято Постановление Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства: постановление правительства РФ от 27.10.2005 г. № 223 (в ред. от 03.04.2008 г.) // Российская газета. - 2005. - №250. - 9 ноября.. Выше изложенное позволяет нам сделать вывод о том, что формирование нормативно-правовой базы - сложный длительный процесс. Нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» вызывали и продолжают вызывать далеко неоднозначные оценки как со стороны юристов-теоретиков, так и со стороны юристов-практиков.

Можно утверждать, что содержащиеся в законе положения об обеспечении обязательств по договору не соответствуют требованиям действующего российского законодательства. Они являются явно несправедливыми по отношению к гражданам - потребителям. Часть 2 статьи 9 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве» содержит безальтернативное правило о том, что «в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а так же уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. .

«Необходимо учитывать, что с момента заключения договора по передаче в собственность потребителю жилища может пройти не менее 2 лет. Процедура расторжения договора (через суд) и взыскание денежных средств займет 1,5 - 2 года. В итоге пройдет 4 - 5 лет, а гражданин вместо удовлетворения своих жилищных потребностей получит (или не получит - при банкротстве организации - застройщика, так и не начавшей строительство) лишь денежное возмещение, которое станет фикцией в связи с постоянным существенным увеличением стоимости жилья» Дискусар В.М. Долевое строительство // Жилищное право. - 2009. - №6. - С.13-20..

На взгляд автора, чтобы решить данную проблему необходимо внести альтернативную обеспечительную меру. Нужно закрепить за гражданами - потребителями право требования отобрания индивидуально - определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе и в объекте незавершенного строительства.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» уже в первый год своего существования вызвал негативные реакции со стороны юристов, так как многие из них считают, что данный закон является неточным, неполным. Целью данного федерального закона являлась защита прав участников долевого строительства. Однако на практике создатели закона добились скорее обратного эффекта. Если в некоторых регионах большинство застройщиков перешли на работу в рамках нового закона, то все же большинство застройщиков этого сделать не смогли. Они стали искать способ обойти закон. В результате на рынке стали доминировать так называемые «серые схемы» привлечения денежных средств в долевое строительство. В частности вексельная схема, различные варианты схем с использованием предварительного договора, договора агентирования. То есть вместо понятного договора участия в долевом строительстве дольщики были вынуждены подписывать документы с различными посредниками, которых создавал сам же застройщик, покупать векселя, подписывать договоры займа.

Начиная с 2005 года выносилось на рассмотрение множество законопроектов, касающихся рассматриваемого закона. И, 17.06.2010 года были внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Чего же коснулись данные изменения и можно ли сказать, что отношения в сфере долевого строительства наконец урегулированы?

Можно выделить такие изменения:

1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований (не по договору участия в долевом строительстве, не путем выпуска определенных ценных бумаг). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Таким образом, если гражданин, заключивший договор по «серой схеме» обращается в суд, суд обязан защитить его право на получение квартиры, даже если договор будет не соответствовать Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве…»;

2. Повышена административная ответственность застройщика за привлечение денежных средств, нарушающих требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…». Однако на практике такая ответственность применяется крайне редко, так как существующие на рынке серые схемы формально не связаны с привлечением средств в строительство. Всем понятно, что деньги идут на строительство в конечном итоге, но по документам получается, что гражданин или покупает вексель или дает заем;

3. Застройщик получил право привлекать денежные средства на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» и в случае, если у него есть договор субаренды земельного участка, а не только договор аренды или документ о собственности, как было ранее.

В целом, подводя итог вышесказанному можно сказать, что в целом отношения в сфере долевого строительства перешли на новый уровень. С принятием изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» права дольщиков стали защищены лучше, возможностей для защиты прав граждан стало больше, однако не была ликвидирована возможность заключать с гражданами договоры по «серым схемам». Тем самым можно сказать, что законодательство в сфере долевого строительства нуждается в дальнейших изменениях, доработок и законодательной инициативе.

Глава 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

2.1 Права, обязанности и ответственность застройщика

право ответственность долевой строительство

В статье 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» содержится определение понятия «застройщик». «Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно - правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. .