Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

Содержание договора участия в долевом строительстве жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников - застройщика и участника долевого строительства (дольщика). При этом в Федеральном законе « Об участии в долевом строительстве…» значительная роль отводится регламентации прав, а особенно обязанностей и ответственности именно застройщика, что отмечается в наделении его дополнительными обязанностями и усилением его ответственности за нарушение своих обязательств.

На наш взгляд необходимо выделить права и обязанности застройщика, которыми он наделен в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…», а также права и обязанности, возникающие у застройщика из договора участия в долевом строительстве.

В названном выше Федеральном законе предусмотрено только одно единственное право - право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Но оно возникает у него только после:

1. Получения разрешения на строительство (В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (в ред. от 06.12.2011 г.) // Российская газета. - Федеральный выпуск. - 2004. - №3667. - 30 декабря. );

2. Опубликования, размещения и предоставления проектной декларации (в соответствии с п.1 статьи 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве проектная декларация это документ, содержащий информацию о застройщике и информацию о проекте строительства Российская Газета . - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. );

3. Государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Следует отметить, что с 01 апреля 2012 года вступили в силу изменения в законодательстве о градостроительной деятельности, законодательстве о долевом строительстве, согласно которым для целей жилищного строительства допускается проведение негосударственной экспертизы проектной документации О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ: федеральный закон от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ (в ред. от 30.11.2011 г. ) // Российская газета. - №290. - 23 декабря..

4. Государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, то застройщик не имеет права заключать с дольщиками договор участия в долевом строительстве.

Как показывает практика данные правила часто нарушаются. Пример.

«Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба) в марте 2012 года проведена плановая выездная проверка соответствия деятельности застройщика ООО «СтройАчинск» требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и иных нормативно - правовых актов в области долевого строительства.

ООО «СтройАчинск» является одним из застройщиков в городе Ачинске и осуществляло строительство 10 - ти этажного, 78 квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, город Ачинск, Юго - Восточный район в 23 метрах на юго-восток от жилого дома № 15, который в установленном порядке в конце 2011 года был введен в эксплуатацию. На момент проведения проверки застройщиком переданы по актам приема-передачи все жилые помещения. Вместе с тем, в ходе проведения плановой выездной проверки установлено, что в процессе строительства застройщик в нарушении требований законодательства привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрено Кодексом РФ об административных правонарушениях Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года (в ред. от 02.04.2012 года) // Собрание законодательства РФ . - 2002. - №1. - Ст.3325..

И хотя дом построен, объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи, выявленные нарушения являются достаточно грубыми, так как гражданам необходимо понимать, что до регистрации договора никакие права и обязанности у сторон не возникают и возникнуть не могут. В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без соблюдения требования о государственной регистрации, является ничтожной Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 32 . .

Поэтому законодатель установил повышенную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушении законодательства о долевом строительстве»URL: http:// www.krasnadzor.ru..

Ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до одного миллиона рублей Собрание законодательства РФ. - 2002. - №1. .

Помимо прав, в законе «Об участии в долевом строительстве…» закреплены и обязанности застройщика. Во-первых, это передача участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона №214 - ФЗ «застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участников долевого строительства по договору, исключительно для создания им многоквартирного дома в соответствии с проектной декларацией» Российская Газета - Федеральный выпуск. - 2004. - №3669. .

С.П. Гришаев отмечает, что «так как в большей части случаев застройщиком выступает коммерческая организация, то цена договора должна в обязательном порядке выступать в качестве двух слагаемых: затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыли) застройщик. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей - застройщиков. А между тем, предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» правило вряд ли возможно» Гришаев С.П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевом строительстве? // Хозяйство и право. - 2006. - №10. - С.34-37..

Что же касается обязанностей застройщика, которые предусмотрены договором участия в долевом строительстве, то у каждого правоведа своя точка зрения.

Например, С.А. Лукшин выделяет такие обязанности застройщика по договору участия в долевом строительстве как:

1. Обеспечивать выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормами;

2. Осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

3. Контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

4. Совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами Лукшин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. - 2005. - №10. - С.56. .

В.В. Васькин и Р.Р. Мустафин считают, что «передача объекта в срок, установленных договором - одно из ключевых обязательств застройщика» Мустафин Р.Р., Васькин В.В. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Жилищное право. - 2010. - №11. - С.43-53..

Изучив множество договоров долевого строительства различных фирм-застройщиков, можно выделить основные обязанности застройщика:

1. Обязан осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирных домов в соответствии с проектной документацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию;

2. Обязан предоставить по требованию участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства, такую как:

· Учредительные документы;

· Свидетельство о государственной регистрации;

· Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

· Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

· Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

· Разрешение на строительство;

· Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· Заключение государственной экспертизы проектной документации;

· Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

· Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок

3. Обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

4. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок по акту приема-передачи.

Помимо прав и обязанностей Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает и ответственность застройщика. Эта ответственность наступает в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с законом о долевом строительстве.

О.Ю. Скворцов отмечает, что «законодатель стремится предусмотреть те случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Именно для предупреждения совершения подобных действий законодатель вводит ч.3 ст.3 Закона» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Вольтерс Клувер , 2006. - 336с..

Именно с момента вступления в законную силу 1 апреля 2005 года Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком. До этого момента ответственность застройщика определялась Законом РФ «О защите прав потребителей» О защите прав потребителей: федеральный закон от 07.02.1992 года № 2300-1 (в ред. от 18.07.2011 г.) // Собрание законодательства РФ . - 1996. - №3. - Ст.140..

Как показывает практика, примеров нарушения законодательства со стороны застройщика довольно много. Так, например, в нашем крае государственный надзор за долевым строительством осуществляет Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, которая проводит проверки в отношении застройщиков. Именно деятельность данного органа дает нам наглядную картину того, сколько застройщиков нарушили законодательство, какие санкции к ним были применены, какие именно нарушения в области долевого строительства имели место.

Проанализируем работу Службы за 2011 год.

Итак, за этот год отделом надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края было осуществлено 1034 проверки Государственный контроль за долевым строительством. Результаты проверок // URL: http:// www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyi-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/rezultaty-proverok (дата обращения 12.04.2012 г.).. В том числе: плановых проверок - 13, по обращению граждан - 6, совместно с прокуратурой - 12, проверка исполнения предписаний - 219, по иным основаниям - 1080.

По итогам всех проверок в 2011 году было возбуждено 3019 дел об административных правонарушениях. Из них 190 дел об административных правонарушениях в области долевого строительства, ответственность за которые предусмотрена статьями 14.28, 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Собрание законодательства РФ. - 2002. - №10.. Это такие составы как:

1. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию;

2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащих неполную и (или) недостоверную информацию;

3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности.

По сравнению с 2010 годом, количество возбуждаемых дел возросло на 4 %. Так же по итогам проверок было выдано 195 предписаний об устранении нарушений, рассмотрено 160 письменных обращений граждан Государственный контроль за долевым строительством. Результаты проверок // URL: http://www.krasnadzor.ru/gosudarstvennyi-nadzor-za-dolevym-stroitelstvom/rezultaty-proverok (дата обращения 12.04.2012 г.)..

Если сравнивать результаты проверок 2011 года с результатами проверок 2009 года, то можно отметить следующее: в период с 2009 по 2011 года число штрафных санкций в области долевого строительства только возросло.

Если в кризисный для страны 2009 год в ходе проверок нарушителями были вынесены штрафы в общей сложности на 3,5 млн. рублей, то в 2011 году эта сумма увеличилась и составила 3 852 500 рублей Крупко Т. Долевое строительство под контролем // Журнал Сибирский дом. - №2. - С.74..

Помимо административной ответственности в области долевого строительства присутствует и уголовная ответственность.

К наиболее распространенным преступлениям, предусмотренным Уголовным кодексом РФ в сфере долевого строительства многоквартирных домов относятся:

1. Мошенничество (ст.159);

2. Присвоение и растрата (ст. 160);

3. Незаконное предпринимательство (ст. 171);

4. Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных другими лицами преступным путем (ст. 174), либо лицом в результате совершения им преступления (ст. 174.1);

5. Злоупотребление полномочиями (ст.201);

6. Злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285);

7. Превышение должностных полномочий (ст. 286);

8. Самоуправство (ст. 330) Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 года № 63 - ФЗ (в ред. от 01.03.2012 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №25. - 17 июня..

Анализ судебной практики показывает, что в сфере долевого строительства имеют место и уголовные преступления. Широкую известность получило дело Шапочкина С.Г. в городе Красноярске. Генеральный директор строительной компании ЗАО «Сибстоун» Сергей Шапочкин в период с 2003 по 2008 года похитил деньги инвесторов, которые вложились в строительство жилого дома на пересечении улиц Копылова, Гоголя и Ленина, а также по проспекту Мира, 52 «А» и улице Баумана, 6, на сумму 370 млн. рублей. 156 физических и юридических лиц - участников долевого строительства понесли убытки. Шапочкин брал у инвесторов деньги в оплату одних и тех же площадей. Полученные от неоднократно реализованных квартир и нежилых помещений деньги Сергей Шапочкин расходовал на собственные нужды. Кроме того, известно, что руководитель компании убедил сотрудников ЗАО «Сибстоун» получить в банке кредит на общую сумму около 27 млн. рублей, которые использовал в деятельности фирмы. В октябре 2008 года в результате многочисленных заявлений от граждан в отношении Шапочкина было заведено уголовное дел сразу по нескольким статьям - ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество в особо крупном размере) и ст. 201 Уголовного кодекса РФ (злоупотребление полномочиями), предусматривающими наказание лишение свободы в общей сложности на 10 лет. В ходе следствия было доказано 124 эпизода преступной деятельности обвиняемого. Но ущерб, причиненный потерпевшим, не был возмещен. Обманутые дольщики решили написать письмо президенту РФ В.В. Путину. В итоге, после полутора лет расследования более 60 томов уголовного дела в 2010 году были переданы в суд Суд. Происшествия. Красноярск. - 18.03.2010 год // URL:http:// www.sibnovosti.ru (дата обращения: 26.04.2012 г.).. Параллельно в Арбитражном суде Красноярского края шло рассмотрение дел по искам потерпевших в ЗАО «Сибстоун», находящегося в стадии банкротства Дело № А33-2805 // Архив Арбитражного суда г. Красноярска . - 2009..

В 2011 году Шапочкин был признан виновным по п. «в» ч.3 ст.158 Уголовного кодекса РФ Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2011 года по уголовному делу

№ 1-518 // Архив Ленинского районного суда г. Красноярска. - 2011.. А 27 декабря 2011 года Шапочкин был признан виновным по остальным, более чем 100 эпизодам хищения денег инвесторов, и Ленинским районным судом города Красноярска было назначено наказание в виде 12 лет лишения свободы Приговор Ленинского районного суда г. Красноярска от 27.12.2011 года по уголовному делу № 1-97 (1-1054/2010) // Архив Ленинского районного суда г. Красноярска. - 2011..

Исследуя судебную практику, можно отметить, что большинство всех уголовных дел, связанных с нарушением законодательства в области долевого строительства, возбуждаются именно по статье 159 Уголовного кодекса РФ - мошенничество.

Приведем еще один пример. «В городе Барнауле бывший директор фирм «Стройпрогресс», «Стройпрогресс плюс», и «Барнаулинвестстрой» Елена Лукьянова приговорена к 8,5 годам колонии общего режима за присвоение денежных средств дольщиков строительства жилья. Суд установил, что с 2001 по 2008 года Елена Лукьянова заключала с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия в строительстве трех многоквартирных домов в городе Барнаул. При этом компании Лукьяновой не имели ни участков под застройку, ни разрешения местных властей, ни собственных средств на реализацию проектов. Все полученные средства (около 150 млн. рублей ) аферистка присвоила себе. Всего от ее преступных деяний пострадали 226 человек. Лукьяновой предъявили обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ» Батурин Р. Мошенница приговорена к 8,5 годам заключения за обман дольщиков // Жилищное право.- 2012 . - №1. - С.100-101..

Еще одной проблемой, связанной с недобросовестными застройщиками являются трудности, возникающие у участников долевого строительства при банкротстве застройщиков. В целях регулирования отношений по достройке и получения жилых помещений лицами, финансировавшими строительство жилых домов, застройщики, которые оказались несостоятельными и в отношении которых арбитражным судом введены различные процедуры банкротства был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» О несостоятельности (банкротстве): федеральный закон от 26.10.2002 года № 127-ФЗ (в ред. от 28.11.2011 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №43. - ст.4149. и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства» О внесении изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства : федеральный закон от 12.07.2011 года № 210 ФЗ // Российская газета. - 2011. - №5529.. Теперь в соответствии с указанным законом, все лица, принимавшие участие в финансировании строительства с целью получения жилых помещений (даже по сделкам, признанным в дальнейшем недействительными), могут обратиться в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного дома специально созданному им кооперативу для самостоятельной достройки. За обращением в арбитражный суд с таким ходатайством должно проголосовать большинство участников строительства на общем собрании участников строительства всех домов застройщиков.

Возвращаясь к вопросу, касающемуся дальнейшей перспективы развития института долевого строительства на примере города Красноярска, можно сделать весьма плачевные выводы. «Еще не так давно чиновники с гордостью сообщали, что количество «проблемных» многоэтажных домов в Красноярске уменьшилось в 2 раза. Но в этом году было вновь зафиксировано огромное количество правонарушений в данной сфере. По данным Арбитражного суда Красноярского края, сейчас в его производстве находятся дела о банкротстве почти 30 строительных организаций. Из них 5 являются застройщиками, привлекшими денежные средства граждан на строительство 14 многоквартирных домов.

По словам начальника отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елены Хамардюк, в большинстве случаев застройщики привлекают денежные средства граждан и юридических лиц уже на стадии начала строительства. Лишь каждый пятый многоквартирный дом возводится на собственные средства фирмы либо за счет государственного или муниципального бюджетов. В 2011 г. Служба строительного надзора пресекла более 6000 нормативных нарушений. В прошлом году ежеквартальную отчетность по привлечению денег граждан предоставляла 71 компания по 283 многоквартирным домам, из них 192 объекта находились в стадии строительства. 91 здание в установленном порядке введено в эксплуатацию, но передача объектов долевого участия инвесторам еще не завершена.

По отчетности на конец III квартала (за год данные еще не представлены) общее количество заключенных договоров по указанным объектам приближается к 23 тыс., сумма обязательств по ним составляет более 65 млрд. руб., что превышает половину доходной части краевого бюджета.

В том числе за три квартала 2011 г. заключен 7081 договор долевого участия, привлечено 16,23 млрд. руб.

В целом по прошлому году, по данным Росреестра, количество договоров долевого участия достигло 11 213, что почти в полтора раза больше показателей 2010-го.

Согласно февральскому отчету, за первые два месяца 2012-го объемы строительных работ в крае снизились на 16%, причем в феврале падение было гораздо более значительным -- на 27%. Ввод общей жилой площади сократился еще существеннее -- на 37%.

В этом году в Красноярске резко сокращаются объемы жилищного строительства.

Большинство опрошенных руководителей, сравнивая нынешний год с прошедшим, отметили не только уменьшение объемов работ, но и другие негативные факторы: сокращение численности сотрудников и размера собственных средств компаний, рост цен на материалы и комплектующие и т. д.» Ледовский В. Долевой рецидив // URL:http:// www.dela.ru/articles/dolevojj-recidiv/ (дата обращения : 23.04.2012 г.)..

Все это неминуемо сказывается на численности обманутых дольщиков и перспективе решения их проблем.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно выделить следующие проблемы, касающиеся реализации прав, обязанностей и ответственности застройщика:

1. Ненадлежащее оформление документов;

2. Подложные документы: разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию;

3. Недостаточность денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, следствием чего является несдача объекта в срок;

4. Уголовные преступления в сфере долевого строительства.

Основной причиной первой проблемы является не сколько вина застройщиков, сколько невнимательность участников долевого строительства - дольщиков. В свободном доступе находятся как документы, которые застройщику необходимо предоставить дольщику до заключения с ним договора участия в долевом строительстве, так и образец самого договора. В большинстве случаев застройщики пытаются выдать договор долевого участия в строительстве за другой схожий с ним договор. Если дольщик внимательно изучит перечень документов и содержание договора, то проблем с ненадлежащим оформлением можно будет избежать.

Что же касается проблем с подложными документами, то причина одна - коррупция со стороны органов власти, выдающих «липовые» разрешения на строительства. Чтобы избежать данной проблемы нужно ужесточить ответственность за предоставление подложных документов в сфере долевого строительства путем внесения в УК РФ уголовного наказания в виде лишения свободы с запретом занимать государственные должности.

Что же касается последних двух проблем, то на взгляд автора их можно решить путем законодательной инициативы. Таким законодательным актом должно стать взаимное страхование гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов. Предлагается создание общества взаимного страхования застройщиков, которое станет единой некоммерческой организацией на территории РФ, функционирующей на основе членства застройщиков. Основу страхования составит создание относительно дешевого единого взаимного фонда денежных средств, исключающих распределение прибыли между членами общества, что, во-первых, не должно привести к значительному увеличению цены строительства жилья, во-вторых, ставит барьер для возможных злоупотреблений со стороны самих членов общества. В случае банкротства застройщика, если после проведения предусмотренных законодательством процедур дольщик не получит жилья или не получит в полном объеме соответствующее денежное возмещение, общество взаимного страхования застройщиков выплатит дольщику денежное страховое возмещение в недостающем размере. Застройщик, не получивший полис взаимного страхования не получит право привлекать деньги дольщиков, а также не получит разрешений на строительство жилых домов.

Либо можно предложить второй вариант: создание саморегулируемой организации застройщиков региона, которая будет нести ответственность за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. При этом застройщики, не вступившие в такую организацию не получат право привлекать деньги дольщиков. Этим проектом предусматривается возможность ведения расчетов между застройщиком и участником долевого строительства через депозит нотариуса или использования банковского аккредитива банков только с государственным участием. В этом случае дольщик вносит денежные средства нотариусу или в банк, а застройщик, чтобы частями получать деньги на свой счет, должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во-вторых, выполнил определенный объем работ, предусмотренных договором как условие для получения оплаты. То есть застройщик получит деньги дольщика после фактического выполнения определенного объема работ и только в размере такого выполнения.

Так же следует ввести не административную, а уголовную ответственность за такие нарушения как: строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без соответствующего разрешения, не сдача объекта строительства в срок. Следует четко определить круг лиц, которые должны выступать субъектом преступления: ответственных лиц, директоров организаций и строительных компаний. Нужно восстанавливать свои права через уголовное судопроизводство, а не через гражданское, так как последнее - это долго, затруднительно и затратно.

Все предложенные пути решения помогут снизить число как обманутых дольщиков, так и незаконченных объектов строительства.

2.2 Права, обязанности и ответственность дольщика

Заключение

Изучение и анализ научной юридической литературы, материалов судебной практики, законодательной базы в сфере долевого строительства дает основания для следующих выводов:

1. В современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;

2. В российском гражданском законодательстве с 2004 года появился новый вид гражданско - правового договора - договор участия в долевом строительстве;

3. Исследуемый договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);

4. Существенными условиями рассматриваемого договора являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства;