Договор долевого участия в строительстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

договор долевой участие строительство

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х гг. XX в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. "Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились. Инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительной индустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфере явно преобладали частнособственнические отношения..." Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. СПб., 1999. С. 331..

На первый план в этих обстоятельствах выходит "новый" субъект строительной отрасли - инвестор. С одной стороны, это пассивный участник, поскольку не выполняет ни функции заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, необходимый участник, так как финансирует строительство объекта. Причем инвестор не распоряжается своими денежными средствами; для этого есть застройщик, который привлекает капиталы различных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования). Отметим, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е гг. прошлого века Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // ФПА АКДИ "Экономика и жизнь". 2001. №9. С. 21..

Настоящее время ознаменовано кризисными явлениями в мировой экономике. Причинами кризиса являются: глобализация экономики, структурные проблемы в экономике стран, рост цен на нефть, искусственная стимуляция экономики, хронический дефицит бюджета и рост государственного долга в США, снижение прибыльности ипотечного бизнеса и повышение рисков ипотечных операций. Как видно, возможных причин множество, но сейчас необходимо искать выходы из сложившейся кризисной ситуации, учитывая, что сейчас в нашей стране полномасштабный экономический кризис, подобно шторму, бушует вовсю.

В настоящее время сообщения о "заморозке" объектов и активизации протестных настроений приходят из всех регионов Не покупайте воздух! Секреты долевого участия в строительстве // www.atcgroup.ru/07 апреля, 2009.. Причем сколько именно "заморожено" сегодня строек по всей стране сказать сложно, статистики нет. По официальным данным, за прошлый год в рамках нацпроекта "Доступное жилье" вместо 72,5 млн. квадратных метров построили только около 64 миллионов www.gks.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.. О показателях на текущий год никто не говорит. Есть данные, что в долевом строительстве сегодня задействовано примерно два миллиона семей, то есть с участием дольщиков возводится до 80% жилья Там же.. По некоторым оценкам, из них порядка 30% дольщиков рискуют не дождаться новоселья Там же.. Строители признаются: возведение коммерческого жилья практически остановилось. В докризисные времена финансирование строительства складывалось из двух составляющих: денег дольщиков и заемных средств, которые застройщик брал в банке. Сегодня нет ни того, ни другого. Проблема обманутых дольщиков может приобрести национальные масштабы и стать одним из самых острых социальных вопросов, вызванных к жизни кризисом. Причем нынешних дольщиков нельзя "обманутыми", так как никто их не планировал обманывать изначально, виной всему - кризис.

В таких условиях особенно важно отказаться от любых «серых» схем и заключать договор строго в соответствии с законом.

В современной юридической литературе договор участия в долевом строительстве исследовали Курноскина О.Г., Малюткина-Алексеева И.А., Мокшина Л.Н., Пиксин Н.Д., Попов П.Г., Свирин Ю.И., Соловьев Д.С., Тюрина А.В., Федоров А.И., Черемис С.Ю. и многие другие авторы. Однако актуальность темы предполагает необходимость ее дальнейшей разработки.

Целью настоящей работы является исследование договора участия в долевом строительстве.

Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1) проанализировать понятие, признаки и нормативную базу договора участия в долевом строительстве;

2) выявить особенности правового положения его участников;

3) охарактеризовать содержание договора участия в долевом строительстве и исполнения обязательств по нему;

4) рассмотреть вопросы ответственности по договору участия в долевом строительстве.

Объектом исследования является договор участия в долевом строительстве.

Предметом исследования является российское гражданское законодательство, закрепляющее положения о договоре участия в долевом строительстве.

Методологию исследования составили положения юриспруденции и гражданского права. Широко использовались сравнительный, системно-структурный и статистический методы исследования, а также анализ эмпирических материалов. В работе использовались отдельные положения Конституции и соответствующих законов РФ, научные труды в области гражданского права, других отраслей знания. Это предопределило комплексный подход к теме исследования.

Структурно дипломная работа состоит из введения, в котором обоснована актуальность исследования, намечены ее цель и задачи; трех глав основной части, разбитых на параграфы, в которых последовательно решаются вышеуказанные задачи работы; заключения, в котором подводятся итоги исследования. Оканчивается работа библиографическим списком.

1. Договор долевого участия в строительстве: общие положения

1.1 Признаки и предмет договора долевого участия в строительстве

До 1 апреля 2005 г. в законодательстве Российской Федерации отсутствовал нормативный документ, устанавливающий правовые основы долевого строительства. Такой разновидности договора, как договор долевого участия в строительстве, не было предусмотрено гражданским законодательством. Возможность его заключения была обусловлена принципом свободы договора, установленным ст. 1 и 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), в соответствии с которым стороны могут заключить договор - как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, такой договор может содержать элементы различных договоров (смешанный договор).

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Здесь и далее - нормативно-правовые акты и иные официальные документы приводятся по информационно-справочной правовой системе "Консультант-Плюс", актуализированной на 20 авг. 2012 г. (далее - Закон N 214-ФЗ), регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

«Принятие Закона о долевом строительстве было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости» Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007. №5. С. 22..

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам.

К объектам долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ отнесены жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Из перечня объектов, подпадающих под действие Закона N 214-ФЗ, исключены объекты производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

Действие Закона N 214-ФЗ согласно его ст. 27 распространяется на отношения, возникшие с 1 апреля 2005 г. При этом в Законе N 214-ФЗ нет никаких указаний на то, что должны быть прекращены или приведены в соответствие с новым законодательством инвестиционные договоры, заключенные до 1 апреля 2005 г., по которым разрешения на строительство получены после указанной даты.

Наряду с Законом N 214-ФЗ продолжает действовать инвестиционное законодательство. Совместное существование законодательных актов, регулирующих одинаковые правоотношения, вызвало немало споров и вопросов. В каких случаях применять тот или иной законодательный акт? Когда следует заключать договор участия в долевом строительстве или инвестиционный договор?

Изменения в Закон N 214-ФЗ, внесенные Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ, прояснили возникшую ситуацию. Теперь согласно п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ действие этого Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные же отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Определение сферы нормативного регулирования и выбор вида заключаемого договора зависят от нескольких факторов. Один из них - определение объекта строительства.

Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

Законодатель не дал уточнений, что такое "иные объекты недвижимости", строительство которых также подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Указанный пробел дает возможность применять Закон N 214-ФЗ с учетом п. 2 ст. 2 этого Закона в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за исключением объектов производственного назначения.

Следовательно, долевое строительство бытовых, социально-бытовых и иных объектов также регулируется Законом N 214-ФЗ.

В случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), с применением норм ГК РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является также право собственности на построенный объект.

Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.

В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства (дольщикам), при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон N 214-ФЗ с заключением договора участия в долевом строительстве.

При этом необходимо учесть нововведение, содержащееся в п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, позволяющее участникам долевого строительства обходить Закон N 214-ФЗ:

"Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается".

Однако, как показывает практика, вопреки требованию Закона N 214-ФЗ до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.

Например, в Москве упомянутые соглашения на возведение многоквартирных домов нередко заключаются по форме, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 18.05.1999 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" без учета положений Закона N 214-ФЗ, вместо формы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27.04.2004 N 255-ПП "О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов".

Аналогичная ситуация имеется и в других субъектах РФ.

Итак, с 1 апреля 2005 г. в правовой сфере инвестиционно-строительной деятельности существуют несколько видов договоров, регулирующих одни и те же взаимоотношения:

- инвестиционные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ;

- аналогичные договоры по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г. При удовлетворении изложенных выше условий договоры должны быть заключены с учетом Закона N 214-ФЗ;

- договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона N 214-ФЗ (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).

О природе договора о долевом участии в строительстве было высказано большое количество мнений, иногда серьезно различающихся. Но с учетом основных признаков можно провести условное объединение мнений в две противоположные группы. Одну группу составляют взгляды, согласно которым договор о долевом участии в строительстве следует отнести к договору простого товарищества и соответственно применять к нему положения гл. 55 ГК РФ Мокшина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. №2. С. 45.. Другие же, напротив, отказывали договору о долевом участии в строительстве в принадлежности к группе договоров о совместной деятельности Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М., 2006. С. 78..

Высказывалась и такая точка зрения, согласно которой существуют отдельно договоры о долевом участии в строительстве, являющиеся простым товариществом, со всеми присущими ему признаками, и инвестиционные договоры, направленные на вложение денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости Пиксин Н. Договор долевого участия в строительстве // Корпоративный юрист. 2005. №1. С. 61..

Думается, что выделение договора о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договора о совместной деятельности было осуществлено, исходя из конкретной цели данного договора - совместного строительства жилого дома, иного объекта недвижимости, а не из-за наличия специфической формы и условий договора. Договор простого товарищества предполагает, что его участники, объединяя имущество и производя совместные действия, преследуют общую цель. Поскольку основополагающим признаком договора простого товарищества является общая цель товарищей, то именно по данному критерию наиболее часто происходит выделение указанного договора из ряда смежных договоров Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. №7. С. 41..

Согласно ст. 1041 ГК РФ двое или несколько лиц совместно действуют для извлечения прибыли или иной не противоречащей закону цели. На первый взгляд стороны договора о долевом участии в строительстве стремятся к достижению одной единой цели - постройке объекта недвижимости. Для осуществления намеченного участник долевого строительства вкладывает в строительство денежные средства, а застройщик лично или с участием третьих лиц получает разрешительные документы и создает объект недвижимости.

Вместе с тем, анализируя положения Закона N 214-ФЗ, можно говорить о наличии двух различных целей сторон договора. Так, застройщик стремится извлечь прибыль из продажи строящихся (или построенных) объектов недвижимости, а участник долевого строительства - приобрести право собственности на вновь возведенное здание. Отсутствие общей цели у сторон договора не позволяет говорить о договоре долевого участия в строительстве как о подвиде договора простого товарищества.

Справедливо мнение некоторых авторов Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья // Главбух. Отраслевое приложение "Учет в строительстве". 2002. №3. С. 31; Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М., 2000. С. 73; Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. №9. С. 22., считающих, что договор простого товарищества целесообразней применять в случаях:

- небольшого количества дольщиков;

- при строительстве нежилых объектов;

- если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;

- если цели дольщиков одинаковы и объект строится "для себя".

Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с передачей соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

С учетом норм Закона N 214-ФЗ можно сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:

1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;

2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости, и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;

3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;

4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию;

5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства, и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.

С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Представляются неубедительными аргументы тех юристов, которые предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг, в частности, его отождествляют с договором возмездного оказания услуг Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. №3. С. 22., агентским, или посредническим, договором Черемис С.Ю. Инвестиционный договор // Учет в строительстве. 2003. №1. С. 34..

Анализ определения договора участия в долевом строительстве показывает, что это договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

Интересным является вопрос об отнесении договора долевого строительства к публичным договорам. "Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 234.. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с Законом N 214-ФЗ (ст. 2) им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. "Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 235.. Если говорить об анализируемом соглашении, то прямо такая обязанность для застройщика не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся (ст. 426 ГК РФ), на практике же застройщик всегда пойдет на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж).

Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя. Зато он подходит под признаки другого вида - договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок.

Наиболее распространенной «серой» схемой привлечения граждан к участию в долевом строительстве является предварительный договор о заключении договора купли-продажи квартиры. То есть, попросту говоря, о покупке воздуха. Ведь с правовой точки зрения, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В случае оформления договорных отношений по этой схеме, риск не получить недвижимость, за которую были внесены денежные средства, весьма велик, и, при таком варианте развития событий, в суде придется не только требовать возврата средств, но и доказывать факт инвестиций.

Помимо вышеуказанного способа, существует так называемая «вексельная» схема, при которой оформление сделки происходит посредством заключения договора купли-продажи векселя с его погашением за счет предоставления квартиры. При этом следует учесть, что по этой схеме дольщик получает не саму квартиру, а лишь неисполненное обязательство застройщика ее передать. В этом случае, если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность квартиру, он вправе либо продать вексель, либо требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме с последующей государственной регистрацией и считается заключенным с момента такой регистрации. Именно с момента государственной регистрации договора у сторон возникают обязательства: у застройщика - построить объект недвижимости, у участника долевого строительства - уплатить указанную в договоре цену. Хотелось бы отметить, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве возможна только до момента завершения строительства, а именно до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Обусловлено это тем, что в силу п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, ст.ст. 307, 433 ГК РФ установленные договором обязательства по строительству уже созданного объекта недвижимого имущества и привлечению денежных средств участника для такого строительства возникнуть не могут. Действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения договора долевого участия в строительстве (его государственная регистрация) в отношении уже существующего (построенного) объекта недвижимого имущества. Такой объект не может выступать объектом действующего обязательства по строительству, а, следовательно, сделка не может быть зарегистрирована.

Для обеспечения прав и законных интересов дольщика Законом N 214-ФЗ установлено, что с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды, считается находящимся в залоге у дольщиков. Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных дольщиками, возмещения убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта.

Судебная практика придает особое значение государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, связывает с этим действительность данного договора.

ООО "Эльдорадо 2", являясь единственным учредителем и единственным акционером ЗАО "РИНЭКО", обратилось в суд с иском о признании недействительным заключенного ответчиками - ЗАО "РИНЭКО" и ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" договора от 17 февраля 2005 г. N 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства третьей и четвертой секции жилого дома по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, ул. Школьная (строительный номер 38). Истец считает договор недействительным, так как он противоречит п. 1 ст. 78, п. 3 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" - цена договора превышает общую стоимость активов ЗАО "РИНЭКО", т.е. считается крупной сделкой и должна быть одобрена общим собранием акционеров.

Решением от 23 мая 2006 г. в иске было отказано со ссылкой на незаключенность оспариваемого договора, так как договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии со ст. 4 Закона. Постановлением арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2006 г. решение было оставлено без изменения по тем же мотивам.

В кассационной жалобе ЗАО "Корпорация "ЛИКОМ-М" просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Арбитражными судами обеих инстанций установлено, что оспариваемый договор от 15 февраля 2005 г. N 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства подлежал государственной регистрации в соответствии со ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве и может считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом судами установлено также, что разрешение на строительство объекта, на долевое участие в инвестировании строительства которого ответчиками заключен договор, было получено в период действия Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным заключенного договора, поскольку договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии с законодательством о долевом строительстве Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2007. №12. С. 34-35..

Учитывая изложенное, автор настоящей работы полагает очевидным, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве защищает интересы дольщиков от возможности заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества. Введя обязательную процедуру регистрации подобных договоров, когда государственным органом проверяется выполнение застройщиками норм Закона, государство гарантирует соблюдение прав и обязанностей лиц, участвующих в долевом строительстве.

Таким образом, по договору участия в долевом строительстве:

- одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

- другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

1.2 Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Обязательные условия договора участия в долевом строительстве определены ст. 4 Закона N 214-ФЗ. При отсутствии в договоре обязательных условий такой договор считается незаключенным. К обязательным условиям договора участия в долевом строительстве, перечисленным в п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, отнесены:

1) определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом N 214-ФЗ, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, не конкретизированы.

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Законом N 214-ФЗ предусматриваются два срока:

1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее "срок передачи";

2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее "срок принятия".

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. Законом N 214-ФЗ не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты выбора приемлемого способа определения условия о сроке передачи с учетом действующих гражданско-правовых норм.

Срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени, а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).

Для определения срока передачи застройщик должен учесть планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Но сроки строительства, как правило, не соблюдаются.

Затем застройщик должен учесть срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов, поскольку п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ обязывает застройщика передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Процесс получения разрешения, как показывает практика, достаточно длителен.

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) предусмотрен достаточно обширный перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения. Названный перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, не носит исчерпывающего характера. Указанный перечень может быть расширен Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, которая для застройщика является процедурой, достаточно затратной и растянутой во времени.

Например, процесс подписания и утверждения акта приемки объекта капитального строительства (одного из документов перечня) может быть затянут во времени.

Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст. 753 ГК РФ: "Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами".

Застройщик заинтересован принять объект строительства без недоделок, которые впоследствии могут стать препятствием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и основанием для появления претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. Поэтому застройщик при утверждении акта приемки тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки. Для их устранения требуется время.

На практике в большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.

Есть еще один документ, на получение которого также требуется время, - это заключение органа государственного строительного надзора. Предметом государственного строительного надзора является проверка качества выполняемых работ на соответствие требованиям технических регламентов, которые охватывают многие сферы жизнедеятельности (ч. 2 ст. 54 ГрК РФ).

С 1 января 2007 г. вводится запрет на осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора (ч. 7 ст. 54 ГрК РФ). До указанной даты при строительстве осуществлялись и иные виды надзора, предусмотренные многочисленными федеральными законами.

До принятия ГрК РФ процесс подписания акта государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждения занимал от шести до восьми месяцев. В период действия нового ГрК РФ ситуация особо не изменилась. Как и ранее, большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Практически получение разрешения на ввод в эксплуатацию может занять аналогичное вышеуказанному время.

В соответствии с ч. 5 ст. 55 ГрК РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.

На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко.

Таким образом, срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем - более длительный период времени.

Следует отметить, что застройщик, устанавливая в договоре длительный период времени, в течение которого он может передать объект долевого строительства, тем самым стремится защитить себя от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ за несоблюдение срока передачи. Естественно, в интересах застройщика предусмотреть максимальный срок. Например, если предполагаемый срок завершения строительных работ - 1 января 2010 г., то застройщик может определить в договоре срок передачи объекта долевого строительства следующим образом: "Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение пяти календарных месяцев, исчисляемых с 1 января 2010 г.".

Установление длительного срока обосновывается сложностью процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истек установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).

Одним из применяемых на практике вариантов установления срока передачи построенного объекта с учетом ст. 191 ГК РФ может стать привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить.

Объект строительства может быть передан в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события, например в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Как представляется, событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66..

Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно. В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным.

Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков также является не соответствующим действующим нормам законодательства. Как следствие - договор будет считаться незаключенным.

Срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства, не отнесен Законом N 214-ФЗ к существенному условию договора участия в долевом строительстве. Пунктом 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ установлено: "участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения".

Таким образом, законодатель предусматривает только право установления срока принятия объекта в самом договоре. При этом отсутствие в договоре данного условия влечет применение правила, предусмотренного самим Законом N 214-ФЗ. Такой подход продиктован тем, что принятие объекта является обязанностью участника долевого строительства, а не заказчика. При этом Законом N 214-ФЗ не предусмотрена ответственность участника долевого строительства при нарушении сроков принятия объекта. Мотивами затягивания срока, в течение которого участник должен приступить к принятию объекта, являются, во-первых, экономия на расходах по содержанию имущества и, во-вторых, экономия на налоге на имущество. Как известно, участник долевого строительства обязан нести упомянутые расходы и уплачивать налог на имущество с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (ст. 210 ГК РФ).

Хотя нормы об ответственности участника долевого строительства при нарушении срока приема объекта в Законе N 214-ФЗ отсутствуют, причиненные застройщику убытки могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями ГК РФ об убытках.

В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи объекта строительства (квартиры) (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора.

Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием, что квартира была передана с нарушением сроков, предусмотренных договором. В суде такой документ сыграет решающую роль. Если застройщик не сможет обосновать причину произошедшей задержки в передаче квартиры, суд примет сторону участника долевого строительства.

Дополнительным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может стать то обстоятельство, что, например, из-за задержки передачи квартиры было отложено начало ремонта, при этом закончился срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора (с приложением документов, подтверждающих приведенные обстоятельства).

Рассмотрим пример из судебной практики.

10 октября 2000 г. физическое лицо (гражданка М.) заключило с ООО "СК" договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Согласно условиям договора гражданка М. обязалась произвести своевременное финансирование строительства своей доли жилья (конкретной трехкомнатной квартиры), а ООО "СК" - закончить строительство объекта не позднее II квартала 2001 г. и передать указанную квартиру в собственность М. Обязательство по оплате строительства истицей выполнено в полном объеме, тогда как строительство дома закончено ответчиком с просрочкой на 547 дней.

Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2005 по делу N 78-В05-50: иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Целью заключения М. договора с ООО "СК" о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд в собственность заявительницы (п. 1.1 Договора). Таким образом, М., инвестирующая денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых ООО услуг, так как фактически приобретает квартиру для личных нужд.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 1 Постановления от 29.09.1994 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, - с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны.

В Законе N 214-ФЗ (п. 9 ст. 4) также указывается на то, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

Поэтому на данные правоотношения распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и предусмотренные этим Законом (п. 2 ст. 17) правила подсудности. Гражданка М. была вправе обратиться с указанным исковым заявлением в суд по месту своего жительства Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. №1. С. 22-23..

В соответствии с действующим законодательством, регулирующим участие в долевом строительстве многоквартирных домов, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной законодательством о долевом строительстве Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. N 78-В05-50.. По одному из конкретных дел суд признал что как бы ни назывался договор, если речь идет о привлечении денежных средств граждан в долевое строительство к указанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Цена договора - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплата услуг застройщика. Цена может быть выражена в твердой сумме (наиболее часто встречаемый вариант) за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться не согласованным и, как следствие, договор не заключенным.

Результаты судебных споров не раз подтверждали необходимость определения цены как существенного условия договора, отказывая в возможности применения ст. 424 ГК РФ, которая допускает оплату по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 N Ф04/594-36/А75-2004, Северо-Западного округа от 12.01.2004 N А05-1725/03-76/4..

Суды отказывают в применении данной статьи, если удорожание материалов связано с инфляцией Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 N А56-21429/02.. Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 N Ф09-3104/03-ГК..

По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. При этом в договор должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно. Цена договора оплачивается внесением или всей суммы единовременно, или периодических платежей, исчисляемых годами, месяцами или неделями.

В случае если цена договора должна быть внесена единовременно, просрочка платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае если цена договора должна оплачиваться периодическими платежами, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.