Правовая природа и особенности договора долевого участия в строительстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие, признаки и элементы договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие договора участия в долевом строительстве и его правовая природа

1.2 Признаки договора участия в долевом строительстве

1.3 Элементы договора участия в долевом строительстве

2. Заключение договора участия в долевом строительстве

3. Содержание, условия и форма договора участия в долевом строительстве

3.1 Содержание договора участия в долевом строительстве

3.2 Существенные условия договора долевого строительства

3.2.1 Объект долевого строительства

3.2.2 Срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства

3.2.3 Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

3.2.4 Гарантийный срок на объект долевого строительства

3.3 Форма договора. Государственная регистрация договора

4. Ответственность сторон договора участия в долевом строительстве

5. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Заключение

Список литературы

Введение

Жилье является одним из атрибутов человеческого существования. Право на жилище - одно из основополагающих социально-экономических прав граждан, закрепленных в Конституции РФ (ст. 40). Уровень обеспеченности граждан жильем предопределяет социальную политику государства. Государство не только должно охранять имеющееся у гражданина субъективное право на конкретное жилище, но и содействовать тому, чтобы каждый был обеспечен жильем.

Жилищная проблема всегда была в нашей стране одной из самых острых и трудноразрешимых. В современных условиях прежний порядок обеспечения граждан квартирами за счет государственного и муниципального фонда стал неэффективным, что побуждает искать новые способы удовлетворения потребности в жилье.

За последнее время в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы частных инвесторов, в том числе и граждан. Одной из форм приобретения жилья в собственность, наряду с куплей-продажей на вторичном рынке жилья и индивидуальным строительством, является участие граждан, а также юридических лиц на долевых началах в строительстве жилых домов (долевом строительстве), получившее в настоящее время весьма широкое распространение. Юридической формой, опосредствующей такое участие, является соглашение, обычно называемое сторонами договором о долевом участии в строительстве.

Привлекательность рынка первичного жилья состоит в том, что у приобретателя квартиры в строящемся доме есть возможность по сравнительно невысоким ценам (затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%) получить современное, комфортное помещение, максимально удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). Кроме этого используется поэтапная оплата (в большинстве случаев) и имеется возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения.

Для застройщика договор долевого участия в строительстве играет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы.

Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.

Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имеет ряд определенных проблем. Поскольку действующее гражданское законодательство России не знает легальной конструкции договора о долевом участии в строительстве, отсутствуют специальные нормы, регулирующие отношения, возникающие из таких договоров. В связи с этим проблема регулирования отношений долевого участия в строительстве объектов недвижимости стала весьма актуальной. Острота проблемы обусловлена и тем, в частности, что в этой сфере нередко действуют недобросовестные контрагенты дольщиков (долевиков): последние, выполнив свои обязательства, не получают обусловленные договорами жилые помещения, оказываются обманутыми и нередко беззащитными. Это подтверждается множеством возникающих споров и, соответственно, богатой судебной практикой, испытывающей немалые трудности при их разрешении. Из-за нормативной неурегулированности этих отношений возникает вторая, основная, проблема - это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве. Именно этим объясняется актуальность темы настоящей работы.

Цель работы - дать характеристику договора долевого участия в строительстве, его правовую природу и особенности.

В соответствии с целью поставленные следующие задачи:

- определить понятие договора долевого участия в строительстве, его основные элементы и признаки;

- рассмотреть заключение договора участия в долевом строительстве;

- рассмотреть содержание, условия и форму договора участия в долевом строительстве

- выявить особенности государственной регистрации договора долевого участия в строительстве;

- определить ответственность сторон в договоре долевого участия в строительстве;

- рассмотреть случаи изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве.

1. Понятие, признаки и элементы договора участия в долевом строительстве

1.1 Понятие договора участия в долевом строительстве и его правовая природа

Впервые понятие договора участия в долевом строительстве жилья сформулировано в Федеральном законе Российской Федерации "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве), от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ (ст. 4).

Определение договора: договор участия в долевом строительстве - это такой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости является непоименованным в Гражданском кодексе РФ. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная.

С момента вступления в силу данного закона на отношения, связанные с участием граждан и юридических лиц в долевом строительстве объектов недвижимости, распространяются нормы данного нормативного акта, закрепившего единственную форму соглашения между участниками долевого строительства и застройщиками -- договор участия в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве устанавливает также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Сущность участия в долевом строительстве многоквартирного дома, изложенная законодателем в п. 1 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве", заключается в привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновении у участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Правовую природу договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости предопределяют следующие признаки:

а) специфика направленности обязательства, выраженная в том, что конструкция договора участия в долевом строительстве позволяет оформлять отношения, сочетающие в себе элементы как услуги, так и работы.

С одной стороны, цель участника долевого строительства очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а именно в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, существует потребность участника долевого строительства в посреднике, оказывающем участнику долевого строительства услугу по реализации проекта. В этом смысле конструкция договора участия в долевом строительстве сочетает в себе элементы как договора по оказанию услуг, так и договора по выполнению работы;

б) непредпринимательский характер договора. Участник долевого строительства вкладывает деньги в строительство жилого помещения не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, т.е. для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а приобретение результата строительства. В пользу того, что участник долевого строительства не является партнером, говорит следующий факт: он уплачивает рыночную цену при заключении договора за готовую квартиру, в данной цене содержится себестоимость квартиры и прибыль застройщика. Этот критерий должен быть основополагающим и определяющим при формировании условий рассматриваемого договора;

в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу недвижимого имущества - жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2 Признаки договора участия в долевом строительстве

Характерными признаками договора по определению Суханова Е.А. являются следующие.

Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц.

Во-вторых, цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли.

В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком, и в целом передан заказчику).

В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку "объектом долевого строительства" ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями.

В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога.

Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

1.3 Элементы договора участия в долевом строительстве

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с изложенным можно сформулировать следующие элементы договора участия в долевом строительстве.

Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости (ст. 2 п. 2. Закона об участии в долевом строительстве).

Предметом договора участия в долевом строительстве является имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного пансионата, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисных комплексов, др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник (участники) долевого строительства.

В качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом Правительством РФ должны быть установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера указанных средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Информация о застройщике должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования и должна содержать следующие сведения:

1) о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика - юридического лица либо о фамилии, имени, отчестве и месте жительства застройщика - индивидуального предпринимателя;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, а также об органе, выдавшем эту лицензию, если лицензируемая деятельность застройщика связана с осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (ст. 20 п. 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Кроме того, по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

1) учредительные документы застройщика (юридического лица);

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибылей и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ст. 20 п. 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Деятельность застройщика подвержена строгому государственному контролю и надзору со стороны уполномоченных государственных органов, которые при выявлении различных нарушений в деятельности застройщика вправе применять к нему разнообразные меры административного воздействия вплоть до принудительной ликвидации застройщика - юридического лица либо прекращения предпринимательской деятельности застройщика - индивидуального предпринимателя в судебном порядке (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

В этом качестве может выступать любой правоспособный гражданин либо организация, зарегистрированная в качестве юридического лица.

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор.

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (ч. ч. 7-8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

При реорганизации юридического лица - участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст.ст. 57-58 ГК.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации этого договора до момента подписания его сторонами акта о передаче объекта долевого строительства только после уплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).

2. Заключение договора участия в долевом строительстве

Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст.ст. 30-32 ЗК РФ. Право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного кодекса).

В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства (ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектно-технической документации строительства и включать в себя следующие сведения:

1) о цели проекта строительства, объемах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектно-технической документации;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка, предоставленного застройщику на праве аренды, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектно-технической документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и его описание, подготовленное в соответствии с проектно-технической документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости объектов долевого строительства (квартир, нежилых помещений), подлежащих передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, а также о технических характеристиках объектов долевого строительства в соответствии с проектно-технической документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества дома;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов и передачи жилых (нежилых) помещений участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых будут участвовать в приемке построенного объекта;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы (ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве):

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства;

3) заключение государственной экспертизы проектно-технической документации;

4) проектно-техническую документацию;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя столь подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию.

Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ, и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме.

Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который в свою очередь должен оформить договорные отношения с субподрядчиками (указанные договоры могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК).

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения 14 дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора (ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

3. Содержание, условия и форма договора участия в долевом строительстве

3.1 Содержание договора участия в долевом строительстве

Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон.

Обязанности застройщика:

- построить в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц соответствующий объект долевого строительства с наружным инженерным обеспечением;

- получить разрешение на ввод его в эксплуатацию:

- передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, должен его принять.

Обязанности участника долевого строительства:

- уплатить обусловленную договором цену;

- принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следует отметить наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

В соответствии со статьей 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

А обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

3.2 Существенные условия договора долевого строительства

Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве (п.4) называет существенные условия данного договора. К ним относятся:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок её уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

3.2.1 Объект долевого строительства

В договоре должны быть указаны его проектные характеристики в соответствии с проектной документацией.

Существенной особенностью объекта долевого строительства является также и то, что в момент заключения договора недвижимое имущество не существует как объект гражданских прав (на первоначальном этапе он вообще определен лишь на бумаге), поэтому нельзя его точно индивидуализировать.

Тем не менее, общие характеристики объекта (адрес, предполагаемый размер, этажность, количество квартир и т.п.) в договоре должны быть зафиксированы.

3.2.2 Срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства

Другим существенным условием договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства, так как именно сроком определяются временные рамки, в которые должно состояться исполнение обязательств контрагентами.

При этом следует отметить, что срок традиционно является существенным условием для подрядных договоров. Однако если в ст. 708 ГК РФ речь идет о сроках начала и окончания работ, то в договоре долевого строительства стороны должны предусматривать не срок выполнения, а срок передачи законченного объекта "дольщику". Срок передачи должен быть единым для всех участников строительства.

Законом не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта. В пункте 3 статьи 8 лишь установлен предельный срок - не позднее двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

3.2.3 Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Существенным условием договора являются цена договора, а также срок и порядок ее уплаты. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации" цена договора, может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания объекта долевого строительства.

Данное указание существенно ограничило содержание цены договора участия в долевом строительстве. Ранее участник сделки мог вложить в строительство не только деньги, но и материальные ценности или основные средства. Например, участок земли с расположенным на нем зданием, которое впоследствии сносилось с целью строительства на его месте нового объекта.

Цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором.

По соглашению сторон цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий. Суды отказывают в применении данной нормы, если удорожание материалов связано с инфляцией. При этом в договор участия в долевом строительстве должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно.

В этом отношении показательно Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу №А56-20220/04 между строительной организацией и инвестором о взыскании задолженности, которая, по мнению истца, образовалась в результате увеличения себестоимости стройматериалов.

В обоснование своих требований истец ссылался на договор об инвестировании строительства квартиры, заключенный между истцом и ответчиком. В ходе строительства себестоимость материалов и услуг субподрядчиков увеличилась, в результате чего возникли дополнительные расходы. По мнению истца, сумма иска составила разницу между себестоимостью доли ответчика (одной трехкомнатной квартиры) и суммой, уплаченной ответчиком в соответствии с условиями договора.

Согласно договору установленная в нем цена является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока его действия. Таким образом, соглашение между истцом и ответчиком о размере расходов ответчика было достигнуто. Следовательно, нет оснований для пропорционального распределения расходов. Кассационная инстанция указала, что поскольку соглашением сторон размер расходов ответчика определен, т.е. он не освобожден полностью от расходов, довод о ничтожности пункта договора, где оговаривается цена 1 кв. м, является несостоятельным. Суд указал, что право истца на взыскание с ответчика убытков в заявленной сумме в результате удорожания строительства не доказано истцом ни по праву, ни по размеру.

Возможны два способа уплаты цены договора.

Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, то есть нарушения срока более трех раз в течение года или просрочки внесения платежа в течение более трех месяцев.

Передача денежных средств должна быть оформлена надлежащим образом: участнику долевого строительства должен быть выдан документ, подтверждающий принятие от него денежных средств (расписка, приходно-кассовый ордер и т.д.).

Кроме того, принятие денежных средств должно быть соответствующим образом оформлено во внутренней учетной документации застройщика. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

3.2.4 Гарантийный срок на объект долевого строительства

Согласно Закону (п. 5 ст. 7) этот срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

При отсутствии названных условий в тексте договора последний считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

С 1 января 2007 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

3.3 Форма договора. Государственная регистрация договора

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). А значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

На основании п.п. 1, 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 30.12.2012 №294-ФЗ), п.п. 8, 9 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. №82), п. 8 Приказа Минюста России №184 (в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 №288, от 19.01.2005 №4) для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:

1) заявление о государственной регистрации;

2) документ об уплате государственной пошлины (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ);

3) документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица;

4) документы, устанавливающие наличие права;

5) документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица;

6) учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица;

7) документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;

8) разрешение на строительство;

9) проектная декларация;

10) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;

11) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в первых семи вышеуказанных пунктах. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И, наконец, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства.

4. Ответственность сторон договора участия в долевом строительстве

Закон об участии в долевом строительстве содержит ряд принципиально новых норм, регулирующих ответственность сторон рассматриваемых отношений, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой. Именно с принятием этого Закона произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком, нормы об ответственности были сконцентрированы законодателем в одном нормативно-правовом акте.

До этого момента ответственность сторон определялась Законом РФ "О защите прав потребителей" (определял ответственность застройщика перед дольщиком) и частью первой Гражданского кодекса РФ.

Необходимость регламентации ответственности сторон по договорам участия в долевом строительстве встала достаточно остро с развитием строительства многоквартирных домов и увеличением объемов денежных средств граждан, привлекаемых для строительства, однако законодатель не спешил с принятием отдельного закона.

Существовавшее до принятия Закона "Об участии в долевом строительстве" нормативное регулирование ответственности не вполне удовлетворяло условиям экономического оборота по следующим причинам.

Во-первых, регламентировалась только ответственность застройщика перед дольщиком, что, конечно, не исключало установление ответственности дольщика в договоре участия в долевом строительстве, однако, как показывает практика, застройщики устанавливали меры ответственности, явно не соразмерные нарушениям.

Во-вторых, Закон о защите прав потребителей изначально был рассчитан на регулирование отношений между потребителями и продавцами (исполнителями), возникающих по поводу приобретения (заказа) менее дорогостоящих товаров, и не учитывал специфики долевого строительства.

В-третьих, Закон о защите прав потребителей устанавливал достаточно высокую ответственность за просрочку исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства дольщику (три процента от цены договора), что, по мнению застройщиков и судов, позволяло дольщику при определенной просрочке застройщика получить квартиру бесплатно. В дальнейшем сложилась судебная практика по уменьшению данной законной неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Закон "Об участии в долевом строительстве" содержит общую норму, касающуюся ответственности, как застройщика, так и дольщика. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Закона об участии в долевом строительстве).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст.ст. 15, 393 ГК РФ).

Основанием привлечения к ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве является два юридических факта: либо неисполнение возложенных на себя сторонами обязанностей, либо исполнение обязанностей не в полном заранее установленном соглашением объеме.

Со стороны лица, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, это может быть неоплата полностью или в части цены договора, а также оплата с нарушением срока платежа. Так, за нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик может быть привлечен к ответственности в том случае, если нарушил:

- сроки строительства. В этом случае за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);

- обязательные требования к качеству возводимого объекта;

- существенно изменил проектную документацию или назначение общего имущества, прекратил или приостановил строительство при наличии обстоятельств, указывающих, что в предусмотренный законом срок объект не будет передан дольщику.

Отсюда напрашивается вывод о том, что ответственность застройщика в сравнении с ответственностью дольщика носит повышенный характер, поскольку, с одной стороны, возможность применения имущественных санкций связана с большим количеством юридических фактов, определяющих ненадлежащее исполнение обязательства, с другой - увеличен объем санкций, если в долевом строительстве на стороне дольщика участвует гражданин.

По мнению Суханова Е.А., само по себе введение законных неустоек за нарушение договора - не лучший способ правового регулирования частноправовых отношений. Но если установление законной неустойки для застройщика можно объяснить необходимостью защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, то введение ее в отношении участника долевого строительства (того же гражданина), являющегося слабой стороной договора, противостоящей профессиональному контрагенту, вряд ли объяснимо. Аналогичные сомнения вызывает придание законным неустойкам, в том числе подлежащим взысканию с участника долевого строительства, штрафного характера (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом такой характер имеют не только законные неустойки, но и те неустойки (штрафы, пени), которые могут быть предусмотрены сторонами в заключаемом договоре об участии в долевом строительстве, который разрабатывается застройщиком. Последний, включив в договор рядовое условие о дополнительных неустойках, подлежащих взысканию за те или иные нарушения с участников долевого строительства, может поставить их в кабальную зависимость. Поэтому такое регулирование ответственности участников долевого строительства, по мнению Суханова Е.А., следует признать противоречащим целям принятия Закона об участии в долевом строительстве.

Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

договор долевой строительство ответственность

5. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве может быть изменен или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда участник долевого строительства наделяется правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

В статье 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении данного договора (п. 3 ст. 6 Закона). Изменение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию застройщика может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца, либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца (п.п. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора в следующих случаях:

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;

2) прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенное изменение проектно-технической документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;

4) изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

5) неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства;

6) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

7) иные случаи, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).

При отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона).

Заключение

Подводя итог рассмотрению данной темы, можно сделать следующие выводы:

1) в современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;

2) в настоящее время в российском гражданском законодательстве появился новый вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве;

3) исследуемый договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);

4) отношения, возникающие из долевого участия в строительстве жилья, имеют особенности в правовом регулировании;

5) существенными условиями рассматриваемого договора являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства;

6) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор участия в долевом строительстве один из наиболее четко регламентированных непоименованных в гражданском кодексе договоров, который получил широкое распространение в сфере жилищного строительства.

Принятие ФЗ "Об участии в долевом строительстве" - серьезный шаг на пути правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, а также установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.