Правове регулювання оренди комунального майна

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. У місячний термін після підписання договору оренди орендарем здійснюється страхування орендованого майна на строк договору оренди та в порядку, визначеному чинним законодавством.

Визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди.

Методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються міською радою. Договір оренди вважається укладеним з моменту підписання сторонами тексту договору.

Орендарям збиткових і низькорентабельних підприємств, а також об'єктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати.

Порядок визначення таких об'єктів, а також умови надання цих пільг встановлюються міською радою.

З метою запобігання зловживань та нецільового використання, передача цілісних майнових комплексів у суборенду забороняється. Логічним є також і заборона передачі орендованого майна в суборенду. Відповідно до законодавства, передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.

Приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства. У разі приватизації орендованих нежилих приміщень у будинку між новим власником та іншими співкористувачами нежилих приміщень цього будинку, в тому числі закріплених за ними в установленому порядку на праві повного господарського відання або оперативного управління, повинна укладатися угода про спільне користування будинком і прибудинковою територією.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

У разі, коли Положення не забезпечує захист прав орендаря на орендоване майно, а також коли виникають інші питання, тоді вони регулюються Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.

2.2 Діюча методика розрахунку і порядок використання плати за оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Каховки

Для розрахунку плати за оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста відпрацьована методика з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу підприємства, установи, організації, структурного підрозділу підприємства та об'єктів комунальної власності.

Розмір орендної плати встановлюється окремим договором оренди між орендодавцем та орендарем. Якщо майно орендується бюджетними організаціями, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання.

До плати за оренду окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого) не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю комунальне підприємство, або організація чи установа, на балансі яких перебуває це майно.

Орендна плата за цією Методикою розраховується з визначення розміру річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, який фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди. У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.

Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна визначеної експертним шляхом, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна. При оренді майна на конкурсних засадах, розмір орендної плати визначається за результатами конкурсу.

У разі оренди цілісного майнового комплексу підприємства, структурного підрозділу підприємства та нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна бюджетними організаціями та інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування) розмір річної орендної плати визначається за формулою:

Опл = Вз х Сор,

де Опл - розмір річної орендної плати; Вз - вартість об'єкту оренди; Сор - орендна ставка (див. табл. 1, 2).

Вартість об'єкту оренди визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Таблиця 1

Орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів

Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням:	Орендна ставка, у відсотках від вартості орендуємого майна
з надання послуг водопостачання та водовідведення; з надання освітніх послуг	4
з надання житлово-комунальних послуг	3
з надання культурно-розважальних послуг	2
Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням	Орендна ставка, у відсотках від вартості орендуємого майна
1	2
Розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу	20
Провадження концертної діяльності, розміщення туристичних агентств, пунктів обміну валюти, бірж, брокерських, букмекерських, маклерських і рекламних контор, комерційних банків, офісів брокерів, дилерів, авторемонтних майстерень, автозаправних станцій, закладів ресторанного господарства (ресторанів, кафе, барів), об'єктів торгівлі непродовольчими товарами (крім товарів дитячого асортименту), розміщення офісів нерезидентів України	15
Надання юридичних консультацій, консалтингових та нотаріальних послуг	13
Надання стоматологічних послуг, здійснення торгівлі продовольчими товарами підакцизної групи	12
1	2
Розміщення офісів резидентів України, осередків політичних партій	10
Здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи), провадження підприємницької діяльності в галузі охорони здоров'я, реалізація лікарських препаратів	8
Розміщення виставок (крім книжкових та образотворчих)	7
Розміщення підприємств громадського харчування (крім ресторанів, кафе і барів), розміщення закладів культури, кінотеатрів	5
Видання газет, розміщення радіокомпаній, інформаційних агентств	4,5
Здійснення торгівлі непродовольчими товарами дитячого асортименту, видання, виготовлення, розповсюдження книг, виданих українською мовою, та торгівля шкільним приладдям (в частині площ, які використовуються з цією метою)	4
Розміщення громадських організації, відділень поштового зв'язку, розміщення закладів науки (крім бюджетних), майстерень художників, скульпторів, народних майстрів, членів інших творчих спілок	3
Провадження підприємницької діяльності у сфері надання комунальних, побутових послуг (крім послуг автосервісу), видання літературно-художніх,	2
Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням	Орендна ставка, у відсотках від вартості орендуємого майна
1	2
науково-технічних, дитячих газет і журналів (крім тих, для видання яких встановлено орендну ставку у розмірі 1 відсотка), розміщення аптек комунальної форми власності, які самостійно виготовляють ліки, здійснення торгівлі продовольчими товарами для пільгових категорій громадян (учасників ліквідації аварії на Чорнобильській АЕС, хворих на цукровий діабет, тощо), розміщення бібліотек, архівів, телекомпаній	2
Здійснення торгівлі товарами дитячого харчування, розміщення молочних кухонь, розміщення дитячих дошкільних виховних закладів, закладів освіти, спортивних закладів (для школярів і студентів), видання дитячих газет і журналів, співзасновником яких є органи державної влади, видання літературно-художніх, науково-технічних журналів, що виходять українською мовою, співзасновниками яких є органи державної влади, розміщення фірмових магазинів вітчизняних промислових підприємств, крім тих, що виробляють товари підакцизної групи, організація дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час, розміщення благодійних організацій, фондів, громадських організацій інвалідів, ветеранів війни, праці, учасників бойових дій, репресованих, політв'язнів, які не займаються комерційною діяльністю (в частині площ, які використовуються з цією метою)	1
Розміщення закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги (з частковим самофінансуванням)	1
Інше використання нерухомого майна	10

Треба відмітити орендні ставки для вітчизняних юридичних і фізичних осіб - суб'єктів малого підприємництва для провадження виробничої діяльності застосовується з коефіцієнтом 0,8.

У разі необхідності фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, мають право визначати вартість об'єкту оренди експертним шляхом.

Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі (споруди) в цілому за формулою:

Вз = Вб х Пп : Пб х Кз х Кст , де

Вз - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), грн.;

Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; ;

Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.;

Кз - коефіцієнт зонування;

Кет - коефіцієнт етажності.

Коефіцієнт зонування для центра міста Каховка - 3,0; для західної частини міста - 1,5; для східної частини міста - 1,2.

Коефіцієнт етажності при оренді підвальних та напівпідвальних приміщень складає 0,8, для інших приміщень - 1,0.

Пільги щодо орендної плати передбачається надавати орендарю на підставі рішення виконавчого комітету міської ради.

Розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню на рік.

Витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прилеглої до приміщення території розподіляються між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- і водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно розміру займаної підприємствами, організаціями загальної площі.

Розмір місячної орендної плати за перший місяць на момент укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати розраховується за формулою:

Опл

Опл.міс. = ------ х Іп.р, де

12

Опл - річна орендна плата, визначена за цією Методикою, грн.;

Іп.р. - індекс інфляції за період з дати останнього нарахування амортизаційних відрахувань до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати.

У разі здійснення експертної оцінки майна, що орендується, розмір місячної орендної плати за перший місяць розраховується за формулою:

 Опл

Опл.міс. = ---------, де

12

Опл. - розмір річної орендної плати, визначеної згідно з цією Методикою.

За домовленістю орендодавця та орендаря орендна плата може бути більшою ніж та, яку визначено розрахунком згідно з цією Методикою.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Терміни внесення орендної плати та сума витрат на утримання орендованого майна визначаються у договорі. Зайво перераховані суми орендної плати зараховуються в рахунок наступних платежів.

У разі оренди:

окремого індивідуально визначеного майна орендна плата перераховується комунальному підприємству, організації, установі на балансі яких перебуває це майно;

цілісного майнового комплексу орендна плата перераховується до міського бюджету;

нерухомого майна орендна плата спрямовується: 80% - комунальному підприємству, організації, установі, на балансі якого перебуває орендоване майно; 20% - до міського бюджету;

нерухомого майна бюджетними організаціями, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування орендна плата спрямовується до міського бюджету.

2.3 Послідовність та порядок надання пільг щодо орендної плати орендарям майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Каховки

Відпрацьовано порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна (об'єкт оренди), з метою запобігання їх банкрутству, поліпшення фінансового стану та підвищення конкурентоспроможності продукції (робіт, послуг).

Зазначені пільги надаються орендарям:

цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів у тому разі, якщо протягом останніх 6 місяців до укладення договору оренди комунальне підприємство було збитковим або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від середньої по галузі (підгалузі);

нерухомого майна у разі якщо об'єкт оренди має важливе соціальне значення (належність об'єкта оренди до такої групи визначається виконкомом міської ради за поданням відділу економіки та ринкових відносин).

Передбачено, що пільги можуть бути надані на термін до 2 років або до досягнення визначених орендодавцем техніко-економічних показників діяльності об'єкта оренди, але не більше, як на 2 роки.

Для отримання пільг орендар цілісного майнового комплексу комунального підприємства, його структурного підрозділу має подати орендодавцю заяву та такі документи і матеріали:

аналіз причин збитковості або низької рентабельності об'єкта оренди;

бухгалтерський звіт (в обсязі форм річної звітності);

розшифрування дебіторської та кредиторської заборгованості;

копію довідки з банку про наявність коштів на рахунках, у тому числі валютних;

обґрунтування соціальної важливості об'єкту оренди для міста (у разі коли орендар обґрунтовує надання пільг таким значенням об'єкта);

пропозиції про розмір пільг із зазначенням терміну, на який бажано їх одержати;

довідки, які засвідчують витрати орендаря на утримання і розвиток соціально-культурної сфери міста;

перелік організаційних, технічних, інвестиційних заходів щодо поліпшення функціонування об'єкта оренди із визначенням термінів їх впровадження;

обсягу коштів, необхідних для здійснення цих заходів і можливих джерел фінансування;

відомості про техніко-економічні показники, що їх планується досягти.

Орендодавець у п'ятиденний термін з дня надходження заяви та інших документів і матеріалів надсилає їх копії до міського виконавчого комітету.

У разі, якщо заяву подано без додержання вимог, орендодавець зобов'язаний у тижневий термін з дня їх отримання повідомити заявника про необхідність подання у встановлений орендодавцем термін уточнюючих додаткових матеріалів.

Міськвиконком у 20-денний термін з дня одержання документів та матеріалів відповідно має прийняти та надіслати орендодавцеві рішення про:

надання пільг на умовах, зазначених орендарем;

відмову у наданні пільг;

відмову у наданні пільг із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть бути надані.

Для отримання пільг орендар нерухомого майна подає орендодавцю заяву та такі документи і матеріали:

рішення виконкому міської ради стосовно того, що об'єкт оренди має важливе соціальне значення (у разі коли орендар обґрунтовує надання пільг таким значенням об'єкта);

пропозиції про розмір пільг із зазначенням терміну, на який бажано їх одержати;

довідки, які засвідчують витрати орендаря на утримання і розвиток соціально-культурної сфери міста.

Орендодавець в п'ятиденний термін повідомляє орендаря про прийняте ним рішення. У разі прийняття рішення про відмову у наданні пільг, у тому числі із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть бути надані, орендодавець подає орендареві обґрунтування прийнятого рішення.

Якщо орендар не погоджується з прийнятим рішенням, клопотання про перегляд такого рішення може бути подано орендодавцеві не раніше як через півроку з дня його прийняття. У разі згоди орендодавця на надання пільг або згоди орендаря на надання пільг на умовах орендодавця між ними укладається додаткова угода до договору оренди, де обов'язково зазначаються розмір пільг та терміни їх надання, умови, за яких такі пільги надаються, послідовність виконання зобов'язань. Також за згодою сторін у додатковій угоді можуть бути передбачені й інші умови.

Якщо орендодавцем є комунальне підприємство, проект додаткової угоди погоджується з виконкомом міської ради. Зазвичай один екземпляр додаткової угоди надсилається міськвиконкому.

Зазначені Положення про порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста та Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста дозволяють оптимізувати і зробити доступною та прозорою процедуру отримання в оренду об'єктів територіальної громади міста, конкретизувати та контролювати обсяги надходжень від оренди об'єктів.

Виконавчий комітет міської ради має можливість використовуючи базу даних про об'єкти комунальної власності, які можуть передаватися в оренду, прогнозувати надходження до бюджету.

Орендарі в свою чергу мають доступ до інформації щодо об'єктів комунальної власності (приміщень), які можуть бути передані в оренду та отримати їх, підготувавши відповідні документи, в тому числі на конкурсних засадах.

РОЗДІЛ 3

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ РОЗВИТКУ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

3.1 Проблемні питання системного розвитку орендних відносин

Проблемні питання, що виникають у процесі реформування суспільства на шляху до європейської інтеграції, спонукають уряд вдаватися до різноманітних заходів, щодо стабілізації економічного і політичного стану держави, реалізації Європейської хартії місцевого самоврядування, проведення зваженої політики регіоналізації, пошуку оптимального рівня децентралізації управління.

Можливості і повноваження органів місцевого самоврядування визначаються обсягом матеріальних і фінансових ресурсів, якими розпоряджається територіальна громада. Це є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси [ 1 ].

Якщо для суспільства в цілому соціально-економічний ефект оренди полягає у роздержавленні власності, створенні умов для розвитку підприємництва, появи ефективного власника, поглиблення ринкових реформ, то для органів місцевого самоврядування це інструмент отримання фінансових ресурсів щодо ефективного надання різноманітних послуг населенню в межах своєї компетенції, удосконалення системи управління комунальною власністю територіальної громади, подальшого створення фінансово спроможних комунальних підприємств, підвищення соціально-економічного рівня сіл, селищ, міст України.

Орендні відносини щодо комунального майна повинні мати достатній рівень ефективності. Так, для орендодавця це і отримання орендної плати, і економія витрат на управління майном, його утримання, і відсутність витрат на датування переданих в оренду підприємств. Для орендаря - можливість отримання прибутку на основі використання чужого майна без витрат на його придбання, додаткові стимули для підвищення рівня екстенсивного і інтенсивного використання орендованого майна, кращої організації та розширення власного виробництва.

Оренда майна та її фінансовий аспект у різні періоди становлення української держави мав різне значення. Так, у часи запровадження нової економічної політики (20-ті роки XIX сторіччя) річна орендна плата встановлювалася в межах 3% від дійсної вартості і амортизації орендованого майна [35].

З ліквідацією НЕПу, далі до 1990 р., інститут муніципальної (комунальної) власності ні в колишньому СРСР, ні в Україні на законодавчому рівні не був визначений. Відповідна форма власності під назвою "комунальна" запроваджується в 1990 р. разом із визнанням інституту місцевого самоврядування. Поняття комунальної власності в законодавстві України вводиться у грудні 1990 р. з прийняттям Закону Української РСР "Про місцеві Ради народних депутатів і місцеве самоврядування". У законі комунальна власність визначена як основа місцевого самоврядування, а також порядок управління та право розпоряджатися нею.

Прийняття Закону України "Про власність" (1991 р.) стало початковим етапом формування комунальної власності, на якому було створено політичні, економічні та правові передумови її формування. Законодавчо-правовим шляхом були визначені джерела формування комунальної власності, головним з яких є перерозподіл державної власності та передача її об'єктів у власність територіальних громад.

На другому етапі формування комунальної власності відбувалося розмежування майна між адміністративно-територіальними одиницями, тобто об'єкти комунальної власності в регіоні розподілялися між суб'єктами управління відповідно до їх компетенції. Варто зазначити, що перин два етапи можна вважати завершеними лише як первинне формування структури комунальної власності в Україні, оскільки перерозподіл комунальних об'єктів між суб'єктами триває і досі.

Так, у перші роки приватизації (до листопада 1993 року) при розрахунку орендної плати не враховувався фактор інфляції, у травні 1995 - травні 1999 рр. діяло обмеження річної орендної плати п'ятьма відсотками від вартості орендованого майна. Тобто в ці періоди питанням роздержавлення, економічного пожвавлення, розвитку підприємництва і створення ефективного власника надавалося більше значення, ніж наповненню бюджету за рахунок оренди.

Третій етап формування комунальної власності в Україні пов'язаний з оптимізацією її структури залежно від її рівня та необхідності підвищення ефективності функціонування об'єктів такої власності. Це досягається насамперед шляхом реформування комунальної власності через приватизацію, демонополізацію об'єктів, а також додаткову передачу об'єктів державної власності в комунальну і навпаки. Тут проявляються, особливо на регіональному рівні, глибокі суперечності між завданнями з упровадження ефективних господарських механізмів і соціальної захищеності населення, оскільки інститут власності на нерухомість, майнових прав та обов'язків, застави (в тому числі на землю) нині не задовольняє вимоги ринкових трансформацій і соціальної політики, хоча структура комунальної власності (див. Додаток) вже набула ознак, що відповідають впровадженню нових інститутів розвитку.

Світовий та вітчизняний досвід показує, що основними функціями органів місцевого самоврядування є встановлення загального порядку управління і різних муніципальних норм, розпорядження муніципальною власністю, визначення та стягнення місцевих податків і зборів, забезпечення безпеки громадян і організацій, протипожежної безпеки, охорона здоров'я населення, дошкільна освіта, охорона довкілля, дотримання санітарного стану територій населених пунктів, забезпечення функціонування закладів культури та спорту, будівництво житла, доріг тощо.

З огляду на потребу виконання цих функцій органи місцевої влади мають володіти відповідною матеріально-фінансовою базою. В зв'язку з цим комунальна власність має задовольняти такі вимоги.

забезпечувати реальну економічну основу для розв'язання всього комплексу взаємопов'язаних соціально-економічних проблем розвитку регіону,

мати структуру та пропорції свого розвитку, що відповідають чисельності
населення та його потребам,

включати в себе об'єкти, необхідні для виконання функцій, за які несе
відповідальність місцева влада.

Інакше кажучи, система управління комунальною власністю (в тому числі тою, яка надана в оренду) має будуватися так, щоб, з одного боку, забезпечити достатню матеріально-фінансову базу місцевого самоврядування, сприяти досягненню нормального життєвого рівня населення певної території та захисту його інтересів, як споживача послуг, а з другого - організувати ефективне управління майновим комунальним комплексом в умовах ринку, зважуючи на господарську самостійність учасників ринкових відносин, необхідність надання допомоги підприємствам, поширення процесів демократизації.

Із самого переліку помітна суперечливість вимог, і слід визнати, що на сьогодні навіть у відносно економічно розвинутих регіонах України залишається певна кількість нерозв'язаних проблем. Для сприяння розвитку і забезпечення соціальної спрямованості політики органів місцевої влади з формування та управління комунальною власністю має базуватися на принципах [65].

узгодження інтересів держави і територіальних громад,

підвищення економічної зацікавленості об'єктів комунальної власності в ефективній діяльності,

диференційованого підходу до об'єктів комунальної власності з погляду
вибору форм і методів управління,

посилення відповідальності керівників різних рівнів управління за ефективне функціонування комунального сектора економіки.

Типовими для органів місцевого самоврядування є конфлікти у сферах фінансів та власності, в тому числі, оренди комунальної власності.

На 2007 рік відповідно до Закону України "Про державний бюджет на 2007 рік" в статтях 2 (п. 32, 41), 7 (п. 16), 51 (п. 11), 118 розкриті особливості орендних відносин при операціях з майном державної та інших форм власності.

Подальший розвиток і підвищення ефективності орендних відносин вимагають комплексного, системного підходу до вирішення їх проблем. Йдеться перш за все про заходи економічного і правового регулювання, розвиток методології оренди і організаційне забезпечення.

Доцільно застосування таких економічних важелів:

а) продовжувати курс на заохочення балансоутримувачів потенційних об'єктів оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) виявляти такі об'єкти, шляхом гарантування їм отримання частини орендної плати незалежно від того, хто буде орендодавцем цього майна; у разі виявлення за ініціативою підприємства значних обсягів вільних площ надавати підприємству дозвіл бути орендодавцем 20-30% цих площ;

б) заохочувати комунальні підприємства і організації виявляти і здавати в оренду інше, крім нерухомого, окреме індивідуально визначене майно, що знаходиться на їх балансах, шляхом визначення їх єдиними орендодавцями такого майна і єдиними отримувачами орендної плати за це майно;

в) заохочувати орендодавців комунального майна шляхом зменшення для них ставки оподаткування прибутків від оренди, наприклад, на 10 процентних пунктів;

г) заохочувати орендарів комунального майна шляхом подальшої оптимізації та гнучкої диференціації орендних ставок, застосування вже передбачених законодавством і нових (наприклад, для суб'єктів малого бізнесу) пільг по орендній платі.

Збільшенню обсягів оренди сприятиме оперативне інформування підприємців щодо наявних вільних площ по даних реєстру цих площ, який передбачається створити.

Мають бути створені такі умови оподаткування майна, які б зробили економічно невигідним безоплатне використання господарськими товариствами комунального майна. В той же час, ці товариства повинні розглядатися як пріоритетні орендарі вказаного майна.

З метою збільшення обсягів оренди і розмірів надходжень орендної плати до комунальних бюджетів особливу увагу варто приділити легалізації так званих "тіньових" орендних відносин. Відповідний комплекс заходів має включати в себе посилення контролю за використанням державного і комунального майна, штрафні санкції за порушення орендного законодавства включно з вилученням до доходів власника майна незаконно отриманої балансоутримувачем орендної плати, певні гарантії щодо незастосування зазначених санкцій до орендодавців, які протягом окресленого періоду зголосяться для легалізації нелегітимно укладених ними договорів оренди.

Якість орендних відносин залежить від стану нормативно-правової бази оренди. Відповідність правового регулювання задачам ефективного розвитку і вимогам практики оренди з об'єктивних при-чин постійно порушується і має постійно поновлюватися. На разі до актуальних задач удосконалення законодавства про оренду належить внесення таких змін і доповнень до Закону України "Про оренду державного та комунального майна":

1. Абзац третій статті 5 викласти в такій редакції: "органи, уповно-важені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майно-вих комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Обґрунтування: майно комунальних підприємств, яке не підлягало приватизації і опинилося на балансі створеного при приватизації господарського товариства, залишилося у комунальній власності. Досі питання про орендодавця цього майна залишається неврегульованим.

2. Частину четверту статті 19 доповнити реченням такого змісту: "Пільги по орендній платі можуть надаватися також суб'єктам малого підприємництва - орендарям нерухомого та іншого окремо визначеного майна".

3. Виходячи із рівності усіх форм власності, пропонується виключити зі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" положення про можливість стягнення заборгованості по орендній платі у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

4. Частину третю статті 22 викласти в такій редакції: "Плата за суборенду майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря за це майно. У разі якщо за діючою методикою розрахунку орендної плати плата за суборенду перевищує плату за оренду цього майна, суборендар кошти у розмірі орендної плати за об'єкт суборенди сплачує орендарю, а решту спрямовує до бюджету власника майна".

Обґрунтування: чинна редакція цієї статті безпідставно поширює на суборендаря орендну ставку (можливо, пільгову), визначену для орендаря і змушує до порушення методики розрахунку орендної плати.

Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме (крім будівель) та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно".

5. Встановлення статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" обов'язку орендаря страхувати об'єкт оренди на свою користь у випадку, коли відповідно до умов договору на нього покладається ризик випадкової загибелі об'єкта оренди, вважаю недоцільним - оскільки у будь-якому випадку орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю шкоду, пов'язану із загибеллю об'єкта оренди.

До заходів щодо поліпшення загально правового регулювання оренди слід віднести і прискорення впровадження нових, які відповідають вимогам часу, Типових договорів оренди.

Для удосконалення регулювання початкового етапу оренди слід також внести зміни до чинної Методики оцінки об'єктів оренди. По-перше, вона має бути приведена у відповідність до діючих стандартів бухгалтерського обліку. По-друге, у разі оренди цілісних майнових комплексів доцільно враховувати і екологічну складову оцінки його вартості. По-третє, мають бути розглянуті можливості спрощення і здешевлення процедури укладення короткотермінових договорів оренди (на строк до 3 діб), у т.ч. в частині застосування експертної оцінки.

Мають бути розмежовані відносини оренди і реально існуючого, але ще не урегульованого, так званого прокату нерухомого майна. Це усуне необхідність постійно укладати за незручною процедурою чисельні короткотермінові договори оренди виставкових приміщень, актових і спортивних залів, приміщень для святкування урочистих подій тощо. Відповідно, бажано відпрацювати належний законодавчий акт.

Методика розрахунку та порядок використання плати за оренду комунального майна має бути доповнена розрахунками орендної плати за об'єкти незавершеного будівництва, роз'ясненнями порядку стягнення натуральної орендної плати тощо.

У перспективі вважаю за доцільне перейти до індивідуальних розрахунків орендної плати за цілісні майнові комплекси на основі експертних оцінок їх вартості по прибутковості.

Вимагає доопрацювання порядок надання пільг по орендній платі.

Має бути більш чітко регламентований порядок відчуження і списання орендованого майна з різними ступенями зносу та використання отриманих від відчуження коштів.

З метою забезпечення надходжень від оренди до державного бюджету у запланованих обсягах необхідно удосконалювати методику прогнозування цих надходжень у регіональному розрізі. Доцільно також передбачати у договорах оренди нерухомого майна, укладених підприємствами, що належна бюджетові частка орендної плати сплачується орендарем безпосередньо до казначейства. Адже в іншому разі якщо підприємство-орендодавець має борги по першочергових платежах, то кошти від оренди як такі можуть і не надійти вчасно до бюджету.

З метою зменшення заборгованості по орендній платі доцільно:

надати орендодавцям право відмовляти в укладенні договору оренди, якщо потенційний орендар не може довести свою платоспроможність;

визначати у договорах оренди, чим забезпечуються зобов'язання орендаря щодо сплати орендної плати (наприклад, заставою майна, авансовим платежем тощо);

орендодавцям оперативно вживати заходи щодо розірвання договорів оренди з боржниками і стягнення боргів;

усунути фінансові перешкоди для звернення орендодавців державного майна до нотаріуса з метою отримання виконавчого напису.

При повній обґрунтованості порівняння інвестицій орендаря у приміщення саме з залишковою вартістю цих приміщень, слід врахувати, що залишкова вартість не є постійною величиною. Це ускладнює розрахунки для орендодавців, які готові погоджувати до певних меж витрати орендаря на невідокремлювані поліпшення орендованого майна, але не бажають приватизації цього майна. Тому доцільно за базу для порівняння прийняти залишкову вартість орендованого майна на дату укладення договору оренди (з урахуванням передбачених законодавством індексацій вартості основних засобів за період оренди).

3.2 Правове регулювання оренди комунальної власності міста

Керування комунальною власністю територіальних громад міст вимагає нових підходів до питань використання комунального майна, використання сучасного правового інструментарію, що регламентує ці питання. Досить новими правовими формами використання комунальної власності є орендні і концесійні відносини, при використанні яких поряд з позитивним ефектом виникають ряд спірних моментів, аспектів, що вимагають доробки.

Міська рада, як відомо, у рамках своєї компетенції може передавати об'єкти комунальної власності в оренду. Орендні відносини, предметом яких є комунальне майно територіальної громади міста, мають своєю метою господарське використання цього майна суб'єктами, що не знаходяться в підпорядкуванні міської ради. Перелік об'єктів, що можуть бути предметом оренди, перелічується в статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». До таких об'єктів відносяться:

цілісні майнові комплекси комунальних підприємств, їхніх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок);

нерухоме майно (будинку, спорудження, приміщення) і інше індивідуально визначене майно комунальних підприємств;

майно, що не ввійшло в статутний фонд господарчих товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Договорам оренди комунального майна властиві деякі ознаки договорів у сфері підприємницької діяльності. Перерахований об'єктний склад не може бути визнаний вичерпним стосовно комунальної власності міста. Обумовлено це тим, що значна кількість комунального майна знаходиться в керуванні крім комунальних підприємств, установ, організацій. Закон України «Про оренду державного і комунального майна» не вказує як предмет оренди майно установ, організацій, що використовують комунальну власність територіальної громади. Не вказуючи них у законодавчому акті про оренду, законодавець звужує сферу орендних відносин, оскільки органи самоврядування, виходячи з відомого конституційного принципу можуть лише робити дії прямо дозволені (передбачені) законом.

У той же час господарська практика свідчить про необхідність здачі в оренду частини приміщень, що не використовуються або частково вільних приміщень, споруджень, будинків, іншого майна комунальних установ і організацій. Так, заклади охорони здоров'я можуть здавати частину своїх приміщень для розміщення аптек, надання медико-оздоровчих послуг, встановлення банкоматів; школи можуть розміщати на не зайнятих у навчальному процесі площах об'єкти по наданню освітніх послуг, послуг по фізичному вихованню учнів, тощо. Подібне використання комунального майна позитивно впливає на рівень обслуговування населення міста, відповідає цілям його експлуатації.

Оренда об'єктів комунальної власності територіальної громади міста в ряді випадків вимагає узгодження договорів з органами Антимонопольного комітету України. Згідно ст.6 Закону України «Про Антимонопольний комітет України» такими органами є сам комітет і створені їм територіальні органи в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві і Севастополю, а при необхідності - в інших адміністративно-територіальних одиницях. Стаття 1 Закону України «Про обмеження монополізму і недопущенні несумлінної конкуренції в підприємницькій діяльності» визначає поняття домінуючого положення підприємця, що обмежує конкуренцію на ринку визначеного товару. Монопольним визнається положення підприємця, частка якого на ринку визначеного товару перевищить 35%, а в окремих випадках, за рішенням Антимонопольного комітету України, і не перевищує цього розміру. Порядок визначення монопольного положення урегульований розпорядженням Антимонопольного комітету України від 10 березня 1994 р. № 1-р «Про затвердження методики визначення монопольного положення підприємців на ринку» і наказом Антимонопольного комітету України №19/01 від 29.05.95 р. «Про додаткові вимоги до визначення переліку підприємців, що займають монопольне положення на регіональних ринках».

Випадки, в яких необхідно одержувати згоду органів Антимонопольного комітету України, можна розбити на чотири групи. У першу групу входять підприємства, його структурні підрозділи, передані в оренду, коли ініціатори укладання договору оренди вже займають монопольне положення на ринку визначеного товару. Другу групу складають підприємства, що можуть у випадку висновку договорів оренди зайняти монопольне положення на відповідному ринку. У таких випадках, потрібне проведення детального аналізу по визначенню монопольного положення.

У третю групу можна об'єднати об'єкти оренди та ініціаторів укладання договору оренди, сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг) яких перевищує показники, встановлені в розділі 2. «Положення про порядок розгляду заяв на одержання згоди органів Антимонопольного комітету України на створення, реорганізацію (злиття, приєднання), придбання активів (цілісних майнових комплексів) або часток (акцій, паїв), ліквідацію суб'єктів, що хазяюють, (про контроль за економічною концентрацією)», затвердженого розпорядженням Антимонопольного комітету України від 9 грудня 1994 р.№ 15-р. Четверта група являє собою підприємства першої і другої групи, які не досягли відповідного бар'єра, у відношенні яких Антимонопольний комітет України може прийняти рішення про віднесення їх до монопольних утворень.

У визначених випадках необхідна наявність ознак так званої ринкової влади, що характеризується:

здатністю підприємця, що не є єдиним виробником товару, диктувати свої умови при продажі товару, укладанні договору на постачання, нав'язувати інші невигідні умови для контрагента умови;

здатністю обмежувати конкуренцію і витісняти з ринку інших виробників, створювати їм певні бар'єри;

здатністю скорочувати або обмежувати випуск товарів і постачання їх на ринок збуту з метою одержання однобічної вигоди;

здатністю підвищувати ціни на товари і підтримувати їх на рівні, що перевищує рівень, обумовлений конкуренцією на ринку визначеного товару.

Господарська практика свідчить про те, що комунальні підприємства в більшій своїй частині є монопольними утвореннями на території певної громади. Вони забезпечують потреби жителів міста і не завжди мають можливість одержувати високі прибутки, а іноді взагалі є неприбутковими або збитковими. Вони здійснюють свою господарську діяльність у певній сфері відносин і на конкретній території, що визначає міська рада або уповноважені нею органи. Наприклад, функції експлуатації житлового фонду одного мікрорайону не можуть виконувати одночасно декілька житлово-експлуатаційних підприємств, як не може бути різноманіття в постачанні жителям цього мікрорайону води або електроенергії. Це обумовлюється технологічними особливостями багатьох комплексів комунальної власності територіальної громади.

Водопостачання, енергопостачання, теплопостачання житлових будинків, комунальних служб здійснюється за єдиною схемою, що не допускає дублювання і дозволяє ефективно витрачати товарно-матеріальні цінності. Наприклад, один багатоповерховий житловий будинок не може опалюватися декількома системами централізованого опалення, забезпечуватися водою декількома постачальниками. В протилежному випадку весь будинок має бути забезпечений окремими комунікаційними системами та мережами.

Таким чином, природний монополізм властивий багатьом об'єктам комунальної власності територіальних громад міст. Як на суб'єкти, що займають монопольне положення на ринку, на підприємства комунальної власності поширюються обмеження в здійсненні господарської діяльності. Ці обмеження виповнюються зазначеними суб'єктами. У випадку передачі об'єктів в оренду за ними в силу універсального правонаступництва, установленого статтею 15 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», переходять усі права й обов'язки комунального підприємства.

До переліку обов'язків комунального підприємства входить й обов'язок дотримувати обмеження, що випливають з його монопольного положення. У такому випадку не зовсім обґрунтованою представляється норма про необхідність при укладанні договору оренди про передачу комунального майна, що знаходиться в керуванні комунального підприємства, що займає монопольне положення на ринку, подвійного узгодження в органах Антимонопольного комітету України: перший раз узгоджується пропозиція про укладання договору оренди, в другий - сам текст договору.

І в одному випадку - переході обов'язків по дотриманню раніше встановлених антимонопольним законодавством обмежень для комунального підприємства до орендного підприємства або іншого суб'єкта господарювання, що бере майно територіальної громади міста в оренду, і в іншому - напрямок пропозиції про укладання договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства на узгодження тексту договору оренди цього комплексу з органом Антимонопольного комітету України, підсумок один - установлення для суб'єкта, що хазяйнує або взяв в оренду комунальне майно, особливого режиму господарювання. У зв'язку з викладеним стає очевидна необхідність усунення з законодавства зайвого втручання Антимонопольного комітету в процес передачі в оренду комунального майна підприємств, що займають монопольне положення на ринку.

Як уже відзначалося вище, характерним для відносин комунальної власності територіальної громади міста є використання її з метою, корисною для жителів міста, тобто її публічний характер. У зв'язку з цим для договорів оренди комунального майна у перелік істотних умов необхідно вносити обов'язок орендаря не використовувати орендоване майно на шкоду власникові, порушуючи його інтереси. Господарська практика свідчить про наявність подібних фактів. Тому, запропоновано включити до Положення про порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Каховка умови невикористання орендованого майна на шкоду власникові з метою запобігання порушень його інтересів.

Передача об'єкта оренди орендодавцеві комунального майна має ряд особливостей. По-перше, при передачі цілісних майнових комплексів і нерухомого майна (будинків, споруджень, приміщень) орган, уповноважений приймати таке рішення, не є фактично власником цього майна. Дане майно перебуває на балансі комунальних підприємств, організацій, установ, що здійснюють у відношенні останньої правомочності користування і володіння. Органи, уповноважені приймати рішення про передачу в оренду комунального майна, представлені установами місцевого самоврядування (відділи і керування міської ради, виконком ради, саму раду) і не мають самостійного балансу. Більшість об'єктів, що передаються в оренду, знаходяться на балансі комунальних підприємств і організацій. Підставою для передачі ними об'єктів орендареві є рішення останнього. Рішення по передачі в оренду такого майна повинна приймати міська рада безпосередньо. Передача майна в оренду за загальним правилом вважається прийомом-передачею, що відбулася після підписання акта, і фактичної передачі об'єкта (майна) від орендодавця до орендаря. У випадку передачі в оренду комунального індивідуально визначеного і нерухомого майна, що знаходиться на балансі комунального підприємства. Цим підприємством передача об'єкта здійснюється зі складанням акта прийому-передачі, з однієї сторони якого виступає підприємство як орендодавець, з іншого боку - суб'єкт господарської діяльності, що одержує об'єкт оренди у володіння і користування, як орендар. Поряд з описаним порядком існує інший, коли як орендодавець, який передає в оренду майно, так і орган, що приймає рішення про передачу об'єкта в оренду, не є балансоутримувачами. Такий вид орендних відносин характерний для передачі в оренду цілісних майнових комплексів і передачі будинків, споруджень.

У зв'язку з цим виникає питання, що має теоретичне і практичне значення: хто повинний підписувати акти прийому-передачі і передавати майно, обговорене в договорі оренди? Представляється, що порядок передачі повинен здійснюватися таким чином. Первісне рішення про передачу в оренду комунального майна приймає уповноважений на це міською радою орган. Цей же орган, у випадку досягнення угоди з орендарем по всіх умовах договору і підписання останнього, видає розпорядження (наказ), приймає рішення, яким доручає комунальному підприємству або іншому господарському суб'єктові - балансоутримувачу переданого в оренду майна, здійснити передачу і підписати акт прийому-передачі. При цьому умови і терміни передачі майна, зазначені в договорі оренди, є обов'язковими для орендодавця і повідомляються йому при виданні відповідного розпорядницького акта.

Порядок розрахунку орендної плати чітко визначений на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». Відповідно до цієї статті орендна плата за використання комунального майна в межах до 5% його вартості обчислюється на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України 04.10.95 р. №786 і вноситься в грошовій, натуральній і натурально-грошовій формі 23.

Органи місцевого самоврядування міст та їх посадові особи можуть конкретизувати, виходячи з місцевих умов, особливості здачі в оренду комунального майна територіальної громади. Так, розпорядженням Київського міського голови від 04.08.2000 р. № 484-МГ «Про деякі харчування оренди об'єктів права комунальної власності у м. Києві» був вирішений ряд питань, зв'язаних з передачею в оренду власності територіальної громади міста Києва. Зокрема, була затверджена Методика розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, затверджений Типовий договір оренди нерухомого майна (будинків, споруджень, приміщень), затверджений склад міської комісії з розгляду питань щодо використання нерухомого майна (будинків, споруджень, приміщень), рекомендовано районним у м. Києві радам при твердженні методик розрахунків орендної плати за користування майном комунальної власності районів брати за основу методику, затверджену для власності територіальної громади міста. Відповідні Положення про порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста та Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади розроблені і в місті Каховка.

Передача коштів орендарем орендодавцеві є звичайною і розповсюдженою формою оплати за користування комунальним майном. Кошти, передані в оплату за договором оренди, надходять у міський бюджет і використовуються відповідно до розділів бюджетної класифікації, тобто не мають цільового призначення. Розмір внесеної плати корегується щомісяця, з огляду на індекс інфляції, установлюваний державним органом статистики. Орендар при натуральній формі оплати може замість грошей надавати орендодавцеві зроблену їм продукцію, виконувати будь-яку роботу або надавати послуги. Сторони договору оренди комунального майна можуть також застосовувати один який-небудь вид натуральної форми, два види або всі разом. В останніх двох випадках орендар і орендодавець передбачають процентне співвідношення видів оплати відповідно до загальної суми. Ці відносини можуть бути оформлені як у самому договорі оренди, так і в інших договорах (постачання, підряду, тощо).

Грошово-натуральна форма є синтезом розглянутих вище грошової і натуральної форм і може реалізовуватися шляхом зарахування частини орендної плати в бюджет з виконанням яких-небудь робіт, виконанням послуг для нестатків міського господарства.

Останнім часом на практиці іноді виникає необхідність використання не обговореної законодавством форми орендної плати.

Підприємства комунальної сфери міста, що знаходяться у власності територіальної громади, основною метою своєї діяльності мають надання послуг населенню, що відповідає одному з основних напрямків соціально-економічної діяльності територіальних громад. Приміром, підприємства теплопостачання забезпечують опалення і гаряче водопостачання жителів міста. Для здійснення своєї виробничої діяльності вони використовують електроенергію, газ, воду, хімічні реактиви й інші матеріально-технічні засоби. З розвитком ринкових відносин і встановленням порядку попередньої оплати енергоносіїв (зокрема газу), створилася ситуація дисбалансу, при якій населення оплачує зроблені послуги по теплопостачанню і постачанню гарячою водою по закінченні місяця, у якому виявлялася послуга, а підприємство теплопостачання повинне оплатити газ до початку періоду надання послуг. Оборотних коштів підприємства на це явно недостатньо.