Методичні рекомендації щодо застосування положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Методичні рекомендації

щодо застосування положень

Закону України «Про оренду державного та комунального майна»

М.М. Мондровський

м. Луцьк 2018

Мондровський М.М.

Методичні рекомендації щодо застосування положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» / М.М. Мондровський. -- Луцьк, 2018. - 174 с.

Запропоновані до Вашої уваги методичні рекомендації до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» дасть ширше уявлення про зміст та порядок застосування його положень, в тому числі з врахуванням інших нормативно-правових актів, які регулюють орендні відносини. Зважаючи на те, що оренда отримала широке розповсюдження та вважається одним з ефективних способів організації бізнесу, в тому числі, з огляду на значущість об'єктів, оренду яких регулює цей Закон, методичні рекомендації стануть в нагоді для працівників органів виконавчої влади та місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій усіх форм власності та громадян з метою підвищення правових знань та подальшого використання при реалізації своїх прав та обов'язків.

Зміст

Список основних скорочень

Вступ

Основні положення закону україни «про оренду державного та комунального майна»

Стаття 1. Завдання Закону

Стаття 2. Оренда

Стаття 3. Правові засади оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності

Стаття 4. Об'єкти оренди

Стаття 5. Орендодавці

Стаття 6. Орендарі

Стаття 7. Ініціатива (пропозиція) щодо оренди майна

Стаття 8. Порядок прийняття рішення трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу про оренду цілісного майнового комплексу

Стаття 9. Порядок укладення договору оренди

Стаття 10. Істотні умови договору оренди

Стаття 11. Оцінка об'єкта оренди

Стаття 12. Момент укладення договору оренди

Стаття 13. Передача об'єкта оренди

Стаття 14. Припинення діяльності підприємства, майно якого передано в оренду

Стаття 15. Правонаступництво у разі оренди

Стаття 16. Гарантії прав працівників підприємств, що припинили свою діяльність

Стаття 17. Термін договору оренди

Стаття 18. Основні обов'язки орендаря

Стаття 18-1. Ремонт об'єкта оренди

Стаття 19. Орендна плата

Стаття 20. Форми орендної плати

Стаття 21. Зміна розмірів орендної плати

Стаття 22. Суборенда

Стаття 23. Право власності орендаря

Стаття 24. Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди

Стаття 25. Приватизація об'єкта оренди

Стаття 26. Припинення договору оренди

Стаття 27. Правові наслідки припинення або розірвання договору оренди

Стаття 28. Захист права орендаря на орендоване майно

Стаття 29. Відповідальність сторін за невиконання зобов'язань за договором оренди

Стаття 30.Відповідальність орендаря в разі його банкрутства

Стаття 31. Контроль за використанням майна, переданого в оренду

Список використаних джерел

Додатки

Список основних скорочень

Закон - Закон України

ЗУ - Закон України

ГКУ - Господарський кодекс України

ЦКУ - Цивільний кодекс України

КЗпП - Кодекс законів про працю

КМУ - Кабінет Міністрів України

ФДМУ - Фонд державного майна України

Фонд - Фонд державного майна України

НАН України - Національна академія наук України

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» - Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ

Регіональне відділення - Регіональне відділення ФДМУ

РВ - Регіональне відділення ФДМУ

ЄМК - Єдиний майновий комплекс

Вступ

Одним із найпоширеніших цивільно-правових договорів у господарській діяльності є договір оренди, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Орендні відносини регулюються главами 58 (§1 -- §6), 59 ЦКУ та главою 30 ГКУ (§5).

ЦКУ визначає:

1)загальні положення про оренду (глава 58, §1);

2)орендні відносини за договором прокату (глава 58, §2);

3)оренда земельної ділянки (глава 58, §3);

4)правила оренди будівлі або іншої капітальної споруди (глава 58, §4);

5)оренду транспортного засобу (глава 58, §5);

6)лізинг (глава 58, §6).

Щодо Господарського кодексу, то його положення щодо орендних правовідносин слід розцінювати як спеціальні, адресовані суб'єктам, які займаються господарською діяльністю.

Згідно з чинним законодавством поняття «оренда» та «найм» тотожні. Тому все розглянуте нижче щодо оренди (термінологія нижче прив'язана до цього терміна) однаково стосується і найму.

При укладенні договорів оренди державного чи комунального майна, крім положень ЦКУ та ГКУ, як основних законодавчих актів, треба враховувати також положення спеціального Закону -- Закону України «Про оренду державного і комунального майна», який і буде нами детально розглянутий.

Зазначимо, що у багатьох країнах, у тому числі і в Україні, оренда отримала широке розповсюдження та вважається одним з ефективних способів організації бізнесу нарівні з веденням його на основі приватної власності.

Для орендаря залучення активів за допомогою оренди не вимагає значного стартового капіталу, а витрати на орендні платежі в подальшому часто окуповуються за рахунок доходів, отриманих від товарів або послуг, вироблених із використанням орендованого майна. У свою чергу, орендодавці отримують доходи від передачі майна в оренду, вирішують проблеми надлишкового майна, забезпечують підтримання майна в належному стані, а в деяких випадках за допомогою передачі майна в оренду організовують нерозривні технологічні процеси виробництва.

Оренда державного майна - це тема, яка неодноразово розглядалася багатьма відомими вченими цивілістами через наявність колізій в законодавстві, що регулює взаємовідносини між орендодавцями і орендарями державного майна. При цьому маса міністерств та відомств, намагалися вирішити суперечності, що виникли, даючи при цьому роз'яснення, які різнилися між собою.

Ефективність оренди та ступінь її впливу на розвиток економіки держави значною мірою зумовлюється повнотою правового регулювання цієї сфери відносин, а також можливістю вжиття заходів щодо вдосконалення правотворчої роботи та усунення суперечностей у правозастосовній практиці.

Створення правової системи, яка б забезпечила успішне втілення в життя політичної, економічної та соціальної реформ в умовах перетворень держави, спрямованих на інтеграцію України у Європейське Співтовариство, є надзвичайно актуальним на сьогоднішній день.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулює насамперед Закон України «Про оренду державного та комунального майна», який в свою чергу покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам.

Не дивлячись на вищевказану функцію Закону, варто зауважити, що на даний момент виникли, досить таки, несприятливі умови, що впливають на конкурентоспроможність державного та комунального нерухомого майна у порівнянні з приватним сектором.

Розробка методичних рекомендацій обумовлена відсутністю, як таких, комплексних досліджень оренди державного та комунального майна з метою надання роз'яснень всім, хто за характером роботи, навчання чи наукових інтересів цікавиться проблемами правового регулювання оренди державного та комунального майна щодо правильного застосування норм, а також надання допомоги у вирішенні проблемних питань на практиці, що виникають під час оренди державного та комунального майна та суміжних з нею відносин.

Водночас зазначаємо, що методичні рекомендації не є нормативно-правовими актами, вони лише мають інформаційний характер і не встановлюють правових норм.

Основні положення закону україни «про оренду державного та комунального майна»

На сьогодні відносинам, які виникають у сфері оренди державного та комунального майна, присвячені загальні положення ЦК та ГК України, а також численні підзаконні нормативні акти, однак основним спеціальним актом законодавства - є Закон України від 10 квітня 1992 № 2269-ХП «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону від 24 травня 2016 року).

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» покликаний забезпечити підвищення ефективності використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам. (Преамбула в редакції Законів № 768/97-ВР від 23.12.97; № 685-XIV (685-14) від 20.05.99)

Крім того, даний Закон має універсальний характер, оскільки його положення, якщо інше не передбачено законодавством і договором оренди, можуть регулювати орендні відносини інших форм власності (п. 1.1. Постанови Пленуму Вищого господарського суду «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 № 12).

Стаття 1. Завдання Закону

Положеннями вказаної статті визначено сферу регулювання Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до статті 1 Законом регулюються:

1). Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, які в свою чергу включають процедуру погодження, надання висновків чи дозволів, встановлення договірних відносин та їх припинення.

Майнові відносини, які виникають між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, що включають сплату орендної плати, здійснення ремонтів, порядок повернення майна у разі припинення чи розірвання договору, відповідальність сторін, відшкодування збитків та нарахування штрафних санкцій.

2). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук».

В частині другій статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» використовується стара назва цього законодавчого акта, назва Закону із змінами, внесеними згідно із Законом № 848-VIII (848-19) від 26.11.2015 «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу», однак законодавець не вніс відповідних змін до вказаної статті.

Цей Закон визначає особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук - Національної академії аграрних наук України, Національної академії медичних наук України, Національної академії педагогічних наук України, Національної академії правових наук України, Національної академії мистецтв України - та особливості управління державним майном, яке закріплено за установами, організаціями та підприємствами, що перебувають у віданні Національної академії наук України та національних галузевих академій наук.

Метою Закону України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу» є забезпечення ефективного використання державних коштів та майнового комплексу Національної академії наук України, національних галузевих академій наук щодо задоволення державних і суспільних потреб.

Відповідно до статей 3, 4 Закону України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу» Національна академія наук України та Національні галузеві академії наук виступають орендодавцем цілісних майнових комплексів та нерухомого майна, що передано ним державою у безстрокове користування.

Разом з цим, положення з приводу управління об'єктами державної власності, що перебувають у віданні академій, містяться і в Закону України «Про управління об'єктами державної власності».

Так, згідно статті 8 Закону України «Про управління об'єктами державної власності» об'єкти державної власності за рішенням Кабінету Міністрів України передаються Національній академії наук України, галузевим академіям наук у безстрокове безоплатне користування.

Національна академія наук України, галузеві академії наук, яким державне майно передано в безстрокове безоплатне користування, виконують щодо цього майна функції, передбачені пунктами 1,3-11,14,15,18-38 статті 6 Закону України «Про управління об'єктами державної власності», за винятком повноважень, що стосуються утворення господарських структур.

Перелік об'єктів державної власності, що входять до майнового комплексу Національної академії наук, затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 19 лютого 1999 № 226.

Варто зазначити, що з метою регулювання порядку передачі в оренду майна Національної академії наук України (далі - НАН України) (крім цілісних майнових комплексів) та підвищення ефективності його використання постановою Бюро Президії Національної академії наук України від 15.10.2014 № 216, розроблено Положення про порядок передачі в оренду майна, що належить до майнового комплексу НАН України.

Це Положення розроблено відповідно до вимог Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, інших нормативно-правових актів, що діють на території України, з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу».

Враховуючи викладене при передачі в оренду майна, що належить до майнового комплексу НАН України необхідно дотримуватися вимог даного Положення, а при вирішенні всіх інших питань, що не врегульовані цим Положенням, необхідно керуватись чинними законодавчими актами України.

3). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, а також за спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань організації спеціального зв'язку та захисту інформації, підпорядкованими йому регіональними органами та територіальними підрозділами, закладами та установами Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації України, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України».

Закон України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» визначає правовий режим майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України, і повноваження органів військового управління та посадових осіб щодо управління цим майном.

Зміст Закону України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» свідчить про відсутність положень з приводу оренди державного майна, однак він і не містить прямо передбачених заборон, а ці відносини передбачаються в інших нормативно-правових актах.

Військове майно - це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами та організаціямиЗбройних Сил України. До військового майна належать будинки, споруди, передавальні пристрої, всі видиозброєння, бойова та інша техніка,боєприпаси, пально-мастильні матеріали, продовольство, технічне,аеродромне, шкіперське, речове, культурно-просвітницьке, медичне, ветеринарне, побутове, хімічне, інженерне майно, майно зв'язку тощо.

Міністерство оборони Україниздійснює управління військовим майном, у тому числі закріплює військове майно завійськовими частинами(у разі їх формування, переформування), приймає рішення щодо перерозподілу цього майна між військовими частинами, в тому числі у разі їх розформування. Військове майно закріплюється за військовими частинами Збройних Сил України на праві оперативного управління.

Положення щодо використання військового майна також містяться у низці підзаконних нормативно-правових актів, серед яких:

Положення про інвентаризацію військового майна у Збройних Силах, затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від 03.05.2000 № 748;

Положення про порядок обліку, зберігання, списання та використання військового майна у Збройних Силах, затверджене Постановою Кабінету Міністрів України від 04.08.2000 № 1225;

Порядок та умови проведення конкурсів на право укладення договорів оренди військового майна, затверджені Наказом Фонду державного майна України та Міністерства оборони України від 26.07.2000 № 1549/241;

Положення про порядок створення та діяльності комісій з оцінки вартості військового майна, що підлягає передачі в оренду, затверджене наказом Міністерства оборони України та Фонду державного майна України від 17.09.2001 № 333/1697;

Положення про порядок створення та діяльності комісії з оцінки вартості військового майна МНС України, що підлягає передачі в оренду, затверджене наказом Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи України, Фонд державного майна України від 13.06.2013 № 190/995.

Відповідно до норм Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» випливає, що Збройні Сили України здійснюють господарську діяльність з метою одержання додаткових джерел фінансування військ (сил) для підтримання на належному рівні їх бойову та мобілізаційну готовність.

Перелік видів господарської діяльності, здійснення якої дозволяється бюджетним установам Міністерства оборони України затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 липня 2000 року № 1171.

Серед такої діяльності Збройних Сил України статтями 1, 7 Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» та вищевказаного Переліку є передача в оренду рухомого та нерухомого військового майна, за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки, тобто без шкоди бойовій та мобілізаційній готовності військової частини.

Необхідно зауважити, що відсоток коштів спеціального фонду Міністерства оборони, який складають доходи від укладення договорів про передачу в оренду рухомого та нерухомого майна Збройних Сил України доволі значний.

Передача такого майна в оренду здійснюється виключно на конкурсній основі, при цьому умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України.

Порядок передачі в оренду майна, яке належить Збройним Силам України фізичним та юридичним особам регулюється Порядком надання дозволу військовим частинам Збройних Сил на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2000 року № 778.

4). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що є засновниками наукового парку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про наукові парки».

Стаття 13 Закону України «Про наукові парки»визначає особливості статусу вищого навчального закладу або наукової установи - засновника наукового парку та зокрема, передбачає, що вищий навчальний заклад та/або наукова установа можуть бути засновниками юридичних осіб та/або їх об'єднань для організації та виконання проектів наукового парку.Вищий навчальний заклад та/або наукова установа мають право бути орендодавцемприміщень та обладнання для партнерів наукового парку на строк реалізації проектів наукового парку згідно із статтею 20 цього Закону.(Строк реалізації проекту наукового парку не може перевищувати семи років з дня його державної реєстрації - стаття 15).

Стаття 20 цього Закону встановлює, що за проектами наукового парку, зареєстрованими згідно із статтею 15 цього Закону, реалізація яких передбачає використання приміщень та обладнання вищого навчального закладу та/або наукової установи, за поданням виконавчого органу управління наукового парку між вищим навчальним закладом та/або науковою установою і партнером наукового парку укладається договір оренди на строк, передбачений умовами реалізації проекту наукового парку.

Крім того, відповідно до статті 26 Закону України «Про вищу освіту» Національному вищому навчальному закладу за рішенням Кабінету Міністрів України може бути надано повноваження: виступати орендодавцем нерухомого майна, що належить вищому навчальному закладу.

Наведеними законодавчими актами не передбачено жодного обмеження щодо розміру (обсягу) майна, яке може передаватися в оренду самостійно вищими навчальними закладами, а також не передбачено жодних повноважень Фонду державного майна України щодо погодження чи контролю укладення відповідних договорів, що може призвести до безконтрольної передачі в оренду навіть цілісних майнових комплексів цих державних установ.

5). Оренда майна інших форм власності регулюються положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.

На практиці часто виникає питання про правомірність поширення положень Закону «Про оренду державного та комунального майна» на підприємства і організації, майно яких не знаходиться в державній або комунальній власності.

Зважаючи на те, що чинним цивільним законодавством інститут оренди фактично прирівнюється до інституту найму і є його різновидом, щодо відносин оренди майна інших форм власності застосовуються і є пріоритетними загальні положення ЦК, що регулюють найм.

У разі, якщо положення Закону «Про оренду державного та комунального майна» не суперечать положенням ЦК, вони підлягають субсидіарному застосуванню до таких відносин. Проте згідно з абзацом 2 частини п'ятої статті 1 Закону «Про оренду державного та комунального майна» оренда майна інших форм власності в обов'язковому порядку регулюється положеннями цього Закону, якщо орендарями є державні підприємства.

З приводу вказаних об'єктів інших форм власності (колективної, приватної), то укладення договору оренди такого майна може мати місце тільки за згодою власника або уповноваженої ним особи, незалежно від того, чи є орендар бюджетною або будь-якою іншою установою, організацією.

6). Відносини оренди об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності».

Як вбачається зі змісту Закону України «Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності» останній розроблено з метою спрощення порядку передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, які перебувають у комунальній власності та стимулювання залучення приватних інвестицій в житлово-комунальне господарство.

Вказаний Закон регулює терміни надання заявок про участь у конкурсі та конкурсних пропозицій, встановлює права місцевих рад делегувати органам державної виконавчої влади повноваження з затвердження конкурсної документації, проведення конкурсу та визначення його переможця, погодження та підписання договору оренди чи концесії об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення. Також передбачає розмежування понять «реконструкція», «модернізація», «поліпшення», «ремонт (відновлення)» та визначає засади компенсації здійснених інвестором поліпшень, що забезпечить більш прозорі умови інвестування та стимулюватиме надходження приватного капіталу в житлово-комунальне господарство.

Додатково при укладені договорів оренди майна вказаної категорії необхідно звернути увагу на Методичні рекомендації з питань організації конкурсу щодопередачі в оренду чи концесію об'єктів водо-, теплопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, та укладання відповідних договорів затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.04.2012 № 150, які розроблені для органів місцевого самоврядування з метою надання роз'яснень щодо застосування норм чинного законодавства при організації ними конкурсу щодо передачі в оренду чи концесію об'єктів водо-, теплопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності, та укладанні відповідних договорів.

7). Відносини оренди об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про особливості оренди чи концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності».

Додатково необхідно підкреслити, що Міністерство енергетики та вугільної промисловості України визначило Порядок повідомної реєстрації укладених договорів концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності та Порядок взяття на облік укладених договорів оренди об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності.

Таким чином, деталізовано процедури, передбаченістаттею 11 Закону «Про особливості оренди чи концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності».

8). Відносини оренди рухомого та нерухомого майна державних підприємств, у тому числі казенних підприємств, оборонно-промислового комплексу, які включені до складу Державного концерну «Укроборонпром», регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно промислового комплексу - учасників Державного концерну «Укроборонпром» та забезпечення їх стабільного розвитку».

Для формування чіткого розуміння, насамперед, необхідно розкрити питання правового статусу та правового режиму майна підприємств, що є учасниками Державного концерну «Укроборонпром».

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про особливості управління об'єктами державної власності в оборонно-промисловому комплексі» Державний концерн «Укроборонпром» є уповноваженим суб'єктом господарювання з управління об'єктами державної власності в оборонно-промисловому комплексі.

Статтею 2 цього ж закону визначено вичерпний перелік об'єктів управління державної власності в оборонно-промисловому комплексі.

Статус учасників Державного концерну «Укроборонпром» встановлюється його Статутом відповідно до Господарського кодексу України, проте з урахуванням особливостей, що спричинені правовим положенням самого Концерну.

Учасники Концерну зберігають статус юридичної особи та профіль діяльності.

Суб'єкти господарювання, які включені до складу Концерну, зберігають господарську самостійність з урахуванням обмежень, передбачених законодавством та Статутом.

Майно Концерну становлять відображені в його балансі оборотні та необоротні активи, що є державною власністю. Концерн володіє, користується та розпоряджається майном на праві господарського відання відповідно до мети своєї діяльності в установленому законодавством порядку.

Відповідно до пункту 51 Статуту Державного концерну «Укроборонпром» затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31 серпня 2011 № 933, Генеральний директор Концерну надає учасникам Концерну згоду на оренду державного майна; пропозиції щодо умов договору оренди з урахуванням потреби в ефективному використанні орендованого майна; контролює виконання орендарями інвестиційних і технічних програм розвитку орендованих об'єктів державної власності, що перебувають в управлінні учасників Концерну, якщо такі програми передбачені договором оренди; організовує контроль за використанням орендованого державного майна, що перебуває в управлінні учасників Концерну.

Зауважимо, що Закон України «Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно промислового комплексу - учасників Державного концерну «Укроборонпром» та забезпечення їх стабільного розвитку» визначає комплекс економічних заходів, спрямованих на вирішення питань заборгованості та забезпечення стабільного розвитку державних підприємств оборонно-промислового комплексу, в тому числі казенних підприємств, які включені до складу Державного концерну «Укроборонпром», а питання оренди майна згадується лише в пункті 3 статті 3 Закону де зазначається, що передача в оренду нерухомого майна, загальна площа якого перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, здійснюється безпосередньо підприємствами оборонно-промислового комплексу за погодженням з Державним концерном «Укроборонпром», крім випадків передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств оборонно-промислового комплексу, щодо яких орендодавцем є Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

9). Відносини оренди об'єктів портової інфраструктури, що перебувають у державній власності, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про морські порти України».

Відповідно до частини другої статті 23 Закону України «Про морські порти України» існуючі на день набрання чинності цим Законом стратегічні об'єкти портової інфраструктури не підлягають передачі в оренду чи концесію (крім причалів, залізничних та автомобільних під'їзних шляхів (до першого розгалуження за межами території порту), ліній зв'язку, засобів тепло-, газо-, водо- та електропостачання, інженерних комунікацій), приватизації та/або відчуженню у будь-який інший спосіб. Причали можуть бути об'єктами оренди на строк до 49 років. Причали, залізничні та автомобільні під'їзні шляхи (до першого розгалуження за межами території порту), лінії зв'язку, засоби тепло-, газо-, водо- та електропостачання, інженерні комунікації можуть передаватися у концесію у складі єдиних майнових комплексів.

Статтею 26 Закону України «Про морські порти України» передбачено приватне інвестування в об'єкти портової інфраструктури на основі окремих договорів. Так відповідно до частини першої вказаної статті приватне інвестування в об'єкти портової інфраструктури державної форми власності на території морського порту здійснюється на підставі договорів концесії, договорів про спільну діяльність, договорів оренди, інших видів інвестиційних договорів, що укладаються на основі спеціальних процедур, визначених законами України.

Зазначимо, що при врахуванні таких факторів як відсутність будь-яких умов у Законі України «Про морські порти України» щодо обов'язкового інвестування зі сторони орендаря у розвиток орендованих ним об'єктів портової інфраструктури та з врахуванням умов розрахунку орендної плати, орендарям з економічної та правової точки зору недоцільно вкладати кошти у розвиток орендованих ним об'єктів портової інфраструктури. Для орендаря, з економічної точки зору, доцільним буде використання майна, що перебуває в оренді до повного його зносу, що у свою чергу є не прийнятним для Адміністрації морських портів України - власника цих об'єктів. Тому на думку багатьох авторів питання передачі у оренду та концесію об'єктів портової інфраструктури ще потребують ретельного вивчення та доопрацювання.

10). Відносини користування державним майном, створеним або придбаним інвестором для виконання угоди про розподіл продукції, після переходу прав власності на таке майно до держави регулюються Законом України «Про угоди про розподіл продукції».

Насамперед слід зазначити, що Закон України «Про угоди про розподіл продукції» спрямований на створення сприятливих умов для інвестування пошуку, розвідки та видобування корисних копалин у межах території України, її континентального шельфу та виключної (морської) економічної зони на засадах, визначених угодами про розподіл продукції.

В пункті 31 частини другої статті 8 вказаного Закону передбачено, що однією з істотних умов угоди про розподіл продукції є порядок передачі інвестором рухомого майна державі, яке було ним створене або придбане для виконання угоди про розподіл продукції та право власності на яке перейшло до держави відповідно до закону.

Право власності на майно, створене або придбане інвестором для виконання угоди про розподіл продукції передбачено статтею 23 Закону України «Про угоди про розподіл продукції».

Право власності на таке майно переходить від інвестора до держави з дня, коли вартість зазначеного майна повністю відшкодована компенсаційною продукцією, або з дня припинення дії угоди про розподіл продукції на умовах і в порядку, передбачених угодою.

Право інвестора на користування майном, що перейшло у власність держави, та умови користування визначаються виключно угодою про розподіл продукції.

11). Відносини користування приватним партнером державним, комунальним майном та майном, що належить Автономній Республіці Крим, створеним або придбаним цим приватним партнером на виконання договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, після переходу права власності на таке майно до держави, територіальної громади чи Автономної Республіки Крим регулюються Законом України «Про державно-приватне партнерство».

У рамках здійснення державно-приватного партнерства відповідно до цього Закону та інших законодавчих актів України можуть укладатися договори про: концесію; управління майном (виключно за умови передбачення у договорі, укладеному в рамках державно-приватного партнерства, інвестиційних зобов'язань приватного партнера); спільну діяльність; інші договори.

Договір, укладений у рамках державно-приватного партнерства, може містити елементи різних договорів (змішаний договір), умови яких визначаються відповідно до цивільного законодавства України.

Необхідно зауважити, що проблематика державно-приватного партнерства викликає неабияку зацікавленість науковців та практиків, зокрема з приводу безпідставності визнання оренди державного та комунального майна формою державно-приватного партнерства.

Однією з причин виникнення вказаних обставин є те, що ряд ознак державно-приватного партнерства закріплених статтею 1 Закону України «Про державно-приватне партнерство» зокрема такі як забезпечення вищих техніко-економічних показників ефективності діяльності, ніж у разі здійснення такої діяльності державним партнером без залучення приватного партнера, передача приватному партнеру частини ризиків та внесення приватним партнером інвестицій в об'єкти партнерства не передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Типові договора оренди не передбачають тісної взаємодії партнерів для отримання спільного господарського результату. Тому не йдеться ані про розподіл ризиків між сторонами, ані про обов'язкове внесення приватним партнером інвестицій в об'єкти партнерства.

Наявна також відмінність між об'єктами оренди та партнерства. Об'єктами оренди є виключно об'єкти, які існують на момент укладення договору, і їх можливий перелік передбачений статтею 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Об'єктами державно-приватного партнерства згідно зі статті 7 Закону України «Про державно-приватне партнерство» є об'єкти, що вже існують, створювані чи придбані, які перебувають у державній або комунальній власності чи належать Автономній Республіці Крим.

Спільним у відносинах оренди та партнерства є те, що їхні об'єкти перебувають у державній чи комунальній власності, або належать Автономній Республіці Крим.

Тому, державно-приватне партнерство передбачає складний господарський зв'язок між партнерами та тіснішу взаємодію порівняно із орендними відносинами.

Стаття 2. Оренда

Для формування чіткого розуміння змісту інституту оренди (найму), насамперед, необхідно з'ясувати сутність ключового терміну - оренда.

Загальне поняття оренди сформульовано в статті 283 Господарського кодексу України та статті 759 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до частини першої статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Подібне положення містить частина перша статті 759 ЦК України, де за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Разом з тим у частині другій цієї статті ЦК України закріплено положення про можливість визначення законом особливостей укладення та виконання договору оренди (найму).

За визначенням, наведеним у Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 року № 181, орендою є правочин, за яким орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

З визначень понять договорів, які дає законодавець, слідує, що оренда відрізняється від відносин найму господарською спрямованістю.

Поняття оренди державного та комунального майна сформульоване у статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і розуміється як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Варто виокремити основні характеристики договору оренди державного та комунального майна:

1. Договір оренди є строковим, майно передається в користування наймачеві на визначений строк. Строковість означає обов'язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно.

Строк, на який укладається договір, є істотною умовою договору оренди за ГК України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна», тоді як за ЦК України, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

2. Договір є платним. На відміну, наприклад, від такого договору, як позика, договір оренди завжди передбачає платність, що матеріалізується в формі орендної плати.

3. Користування майном, що відбувається при оренді необхідне «для здійснення підприємницької та іншої діяльності». Цей аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди державного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об'єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

4. Законодавство встановлює виключний перелік державного та комунального майна, яке може бути об'єктом оренди, що передбачено статтею 4 Закону «Про оренду державного та комунального майна».

5. Об'єкт оренди державного та комунального майна є власністю орендодавця публічного права (держави чи територіальної громади), що обумовлює специфічні ознаки вказаних відносин. Статтею 5 Закону «Про оренду державного та комунального майна» (див. також ст. 287 ГК) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна.

6. Законодавство не містить прямої вказівки на те, в якій формі повинен укладатися договір оренди державного та комунального майна. Проте згідно зі статтею 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін «підписання» вказує на обов'язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальним.

7. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди його істотних умов. Спеціальне законодавство щодо оренди державного та комунального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним.

За ЦК України такий договір може бути як реальним, так і консенсуальним, а за Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та ГК України такий договір може бути тільки консенсуальним, тобто такий, що породжує права та обов'язки виключно після досягнення згоди з усіх основних умов договору.

Відповідно до частини другої статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» державну політику у сфері оренди здійснюють:

Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна. Це передбачається, зокрема, положенням Закону України «Про управління об'єктами державної власності»;

органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим. Так, відповідно до статті 138 Конституції України, до відання Автономної Республіки Крим належить управління майном, що належить АРК, а згідно положень: статті 26, 28 Конституції Автономної Республіки Крим прийнятої на другій сесії Верховної Ради Автономної Республіки Крим 21 жовтня 1998 року, затвердженої на підставі Закону України «Про затвердження Конституції Автономної Республіки Крим» від 23.12.1998 № 350-XIV; п. 4 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про Верховну Раду Автономної Республіки Крим» від 10.02.1998 № 90/98-ВР; статей 17, 35 Закону України «Про Раду міністрів Автономної Республіки Крим» від 16.06.2011 № 3530-VI; Положення про порядок управління майном, що належить Автономній Республіці Крим, затвердженим Постановою Верховної Ради АРК від 21.04.1999 № 459-2/99, такими органами визначено Верховну Раду АРК, Раду Міністрів АРК, міністерства, республіканські комітети та інші органи в порядку, встановленому законодавством України, нормативно-правовими актами Верховної Ради АРК;

органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності, що додатково передбачено статтею 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Стаття 3. Правові засади оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності

Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Положення вказаної статті має відображення, зокрема, у частині другій статті 287 ГК України де встановлено, що організаційні та майнові відносини, пов'язані з передачею в оренду цілісних майнових комплексів державного сектора економіки, а також цілісних майнових комплексів, що є комунальною власністю, регулюються законодавством відповідно до цього Кодексу та у частині першій статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» де визначено, що цей Закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Важливе значення для регулювання орендних відносин також мають й інші акти законодавства України:

- Цивільний кодекс України (глава 58 «Найм (Оренда)», зокрема § 1. Загальні положення про найм (оренду)), Законів України:»Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 № 2269-VIII, «Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук»,«Про господарську діяльність у Збройних Силах України»,«Про наукові парки»,«Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності»,«Про особливості оренди чи концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності»,«Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно-промислового комплексу - учасників Державного концерну «Укроборонпром» та забезпечення їх стабільного розвитку»,«Про місцеве самоврядування в Україні»,«Про управління об'єктами державної власності»,«Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні», про Державний бюджет України на відповідний рік;

- Декретів Кабінету Міністрів України:«Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається» від 31.12.92 № 26-92,«Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності» від 11.01.93 № 5-93;

- постанов Кабінету Міністрів України: «Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди»від 10.08.95 № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 № 3), «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу»від 04.10.95 № 786, «Деякі питання оплати оренди державного майна» від 25.03.2009 № 316, «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна» від 31.08.2011 № 906, Типові договори оренди, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 pоку № 1774, та ряд інших нормативних актів;

- рішень Конституційного Суду України:у справі за конституційним зверненням товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий Дім «Кампус Коттон клаб» щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті 124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) від 09.07.2002 № 15-рп/2002;у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 Цивільного кодексу України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна)» від 10.12.2009 № 31-рп/2009;у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Науково-виробнича фірма «VD MAIS» щодо офіційного тлумачення положень статті 786 Цивільного кодексу України» від 03.07.2012 № 14-рп/2012.

До наведеного слід зазначити, що багатьма територіальними громадами розробляються Положення про оренду майна, які, при цьому, регулюють організаційні і майнові відносини, пов'язані з орендою майна, які визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Варто зауважити, що зміст та наповнення таких Положень в цілому дублюють норми діючого законодавства, тому вважається, що розробка таких Положень є недоцільним, враховуючи й те, що це не передбачено діючими нормативно-правовими актами України у цій сфері.

Таким чином, усі організаційні і майнові відносини, пов'язані з орендою майна, що перебуває у комунальній власності, визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», а усі інші відносини, які не визначені діючим законодавством, регулюються відповідним договором оренди.

Разом з цим, відповідно до частини п'ятої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад, відповідно до закону, здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користуванняі оренду.

Також зазначимо, що відповідно до статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Враховуючи вищевикладене, можна вважати, що правові підстави для прийняття рішень відповідними радами про затвердження Положень про оренду майна територіальної громади відсутні.

Вищевказане також має своє відображення при розгляді Державною регуляторною службою України, яка відповідно до Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» та постанови Кабінету Міністрів України від 23.09.2014 № 634 «Про порядок підготовки пропозицій щодо удосконалення проектів регуляторних актів, які розробляються органами місцевого самоврядування» надає висновки до проектів рішень місцевих рад в даній сфері.

Стаття 4. Об'єкти оренди

Частина перша статті 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає перелік майна, яке може бути об'єктом оренди за даним законом.

До об'єктів оренди, визначених Законом, належать передусім цілісні майнові комплекси підприємств, їхні структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розмішений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Подібне положення збігається зі статтею 191 Цивільного кодексу України щодо підприємства як єдиного майнового комплексу, де в частині другій цієї статті визначено, що до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Зазначимо, що в Господарському кодексі України у статті 283 також йдеться про оренду цілісного майнового комплексу. Так, в частині третій статті 283 ГК України передбачено, що об'єктом оренди можуть бути державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання.

Оскільки до складу майна підприємства, крім основних фондів, входять оборотні кошти та інші цінності, то щодо них законодавством встановлений особливий порядок їх передачі. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованостей орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Причому надання орендареві в кредит коштів і цінних паперів здійснюється на підставах самостійного кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди на строк, що не перевищує строку договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути надані йому кошти та цінні папери.