Методичні рекомендації щодо застосування положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди.

Частина друга статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що орендареві належить право власності на виготовлену продукцію, в тому числі у незавершеному виробництві, та доход (прибуток), отриманий від орендованого майна, амортизаційні відрахування на майно, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше майно.

Цивільний кодекс України у статті 775 також містить право власності наймача на плоди, продукцію, одержавні ним у результаті користування річчю, переданою в найм.

Амортизаційні відрахування на майно віднесено до істотних умов договору оренди, що передбачено статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та статтею 284 ГК України, тому на цьому варто зупинитися та розглянути дане питання більш детально.

Амортизаційні відрахування(абоАмортизація) - відрахуваннячастини вартостіосновних фондівдля відшкодування їх зносу, тобто для їх відтворення, шляхом віднесення (списання) на собівартість продукції згідно з існуючими нормами. Амортизаційні відрахування є елементом витрат виробництва і поділяються на дві частини: амортизаційні відрахування для повної заміни основних фондів (реновації) і відрахування на капітальний ремонт та модернізацію.

Прискорена амортизація основних фондів веде до швидшої їх заміни і тим самим стимулює технічний прогрес, але при цьому знижується прибуток. Щоб не допустити зниження рентабельності, в державах з ринковою економікою практикується законодавче зменшення суми прибутків, які обкладаються податком, на величину витрат, пов'язаних з амортизацією.

Питання використання амортизаційних відрахувань при оренді державного та комунального майна окреслене частиною третьою статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та передбачається розділом 4 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності.

Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, будівлі та споруди нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар.

Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель і споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно.

Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів.

Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна.

Право орендаря поліпшувати майно, яке передане в оренду, визначається нормою статті778 ЦК України та статтею 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Нормою частинитретьої статті 23 Закону та частинитретьої статті773 ЦК України встановлено, що орендар має право змінювати стан речі (майна), переданої йому в оренду, лише за згодою орендодавця, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів. Крім поліпшень орендар також має право здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення орендованого майна.

Це положення кореспондується з нормою статті 778 ЦК України, якою регламентовано проведення будь-яких поліпшень орендованої речі - відокремлюваних або невідокремлюваних, зроблених за згодою наймодавця або без такої згоди.

Юридичні тонкощі розмежування таких понять як «капітальний ремонт» і «поточний ремонт» наведені в Листі Державного комітету з будівництва та архітектури України «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів» від 30 квітня 2003р. №7/7-401. У практичному застосуванні на допомогу можуть прийти положення Наказу Державного комітету України з питань ЖКГ «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10 серпня 2004р. №150. За аналогією переліку робіт, наведених у цьому Наказі, можна визначити, до якого саме ремонту відносяться роботи, проведені на об'єктах нерухомого майна.

Отже, законодавство передбачає можливість здійснення відповідних дій із боку орендаря стосовно отриманого майна, але при цьому розрізняє такі поняття, як ремонт, відновлення та поліпшення речі.

Право орендаря покращити майно зазвичай фіксується в договорі оренди. При цьому якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця невідокремлювані поліпшення орендованого майна (тобто які неможливо відокремити від майна без його пошкодження або істотного знецінення), орендодавець зобов'язаний компенсувати йому вартість таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Але, якщо поліпшення було проведене без згоди орендодавця, тоді він не зобов'язаний відшкодовувати орендарю витрати.

Якщо в договорі оренди не прописано право орендаря здійснювати поліпшення орендованої речі, то це повинен робити орендодавець.

Отже, усі подальші дії сторін договору, які стосуються ремонтів та поліпшень орендованих об'єктів, визначаються умовами договору.

Від того, як сформульовано ці умови, багато в чому залежить законність і відображення господарської операції в бухобліку; забезпечення виконання зобов'язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна тощо. При цьому слід зважити на те, що сторонам не заборонено включати до договору, крім установлених законом істотних умов, інші умови на свій розсуд. Необхідно також урахувати, що передача майна в оренду не припиняє права власності (та/або речових прав) на це майно (ч. 1 ст. 23 Закону від 10.04.1992 № 2269-XII). Але якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. 4 ст. 23 Закону № 2269). Тому, перш ніж приймати рішення про відображення в обліку нового об'єкта, слід з'ясувати значення поняття «нова річ» та особливості її створення, урахувавши положення чинного законодавства і судову практику.

Згідно зі ст. 179 ЦК річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. Об'єктами переробки згідно із ЦК є річ і матеріал. ЦК визначає переробку як використання однієї речі (матеріалу), у результаті чого створюється нова річ (ч. 1 ст. 332). Як зазначено в науково-практичному коментарі ЦК, таке визначення відображає сутність виробництва, адже саме у процесі виробництва з одних речей створюються інші (нові) речі.

Визначальною ознакою переробки є факт створення нової речі в результаті докладання зусиль і праці однієї особи до речей або матеріалів, які належать іншій особі. Переробку (специфікацію) вважають одним із способів набуття права власності (розд. I книги III ЦК). За загальним правилом право власності на перероблену річ належить особі, яка є власником матеріалу. У свою чергу, власник матеріалу зобов'язаний відшкодувати вартість переробки особі, що її здійснила (ст. 332 ЦК). Тому ВГСУ звертає увагу судів на те, що випадки здійснення поліпшень без створення нової речі врегульовані ч. 2, 3 ст. 778 ЦК та ч. 2 ст. 27 Закону № 2269.

Відповідно до цих норм орендар має право залишити за собою поліпшення орендованого майна, здійснені ним за рахунок власних коштів, лише якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створено нову річ, наймач стає її співвласником (ч. 4 ст. 778 ЦК). Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, право власності (спільної власності) може визнаватися щодо існуючої речі як предмета матеріального світу, окремо визначеного об'єкта матеріальних прав. А право одержання новоствореним майном статусу існуючої речі - об'єкта нерухомості виникає після додержання наведених вище вимог законодавства.

Якщо йдеться про реконструкцію приміщення, до загальних норм законодавства щодо здійснення ремонту та поліпшення орендованого майна та його результатів додаються вимоги спеціального (містобудівельного) законодавства. Тому при здійсненні реконструкції приміщення орендарем перш за все слід з'ясувати, що саме відбувалося з об'єктом - поліпшення чи створення нової речі, та що отримує орендодавець після завершення оренди - витрати на здійснені роботи або актив, а можливо, й нічого.

Так, згідно з розд. 3 ДБН А.2.2-3-2014 перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів, внаслідок чого змінються основні техніко-економічні показники та поліпшуються умови експлуатації, відноситься до реконструкції.

На відміну від перепланувань, реконструкція належить до будівельних робіт, тому вимагає від власника майна та/або власника похідних речових прав (оперативне управління для бюджетних установ) дотримання містобудівельного законодавства та оформлення відповідних документів.

Згідно з пунктом 5 Порядку виконання підготовчих і будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 (далі - Порядок № 466), будівельні роботи, до яких відноситься реконструкція приміщення, можуть виконуватися замовником: після отримання документа, що посвідчує право власності (інших речових прав) чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію; подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

Зауважимо, що деякі види будівельних робіт, визначені пунктом 7 Порядку № 466, можуть здійснюватися без документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. До них, зокрема, належать: реконструкція, реставрація або капремонт об'єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капремонт автодоріг, залізничних колій, ліній електропередач, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення тощо.

Якщо відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю виявить у надісланому повідомленні недостовірні дані, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, буде скасовано (п. 15 Порядку № 466).

Аби отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, окрім документів, передбачених п. 28 Порядку № 466, необхідно подати копію документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згоду його власника, засвідчену в установленому порядку, на проведення реконструкції, реставрації, капремонту чи технічного переоснащення.

Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК право власності та/або похідні речові права на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва і введення його в експлуатацію. Приймання-передача закінчених робіт (об'єкта будівництва) проводиться у порядку, установленому Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою КМУ від 01.08.05 р. № 668 (далі - Загальні умови № 668), іншими нормативними актами та договором підряду (п. 88 Загальних умов № 668).

Статус нерухомого майна набувається після фіксації у визначеному законодавством порядку готовності цього майна для використання його за призначенням. Передача виконаних робіт (об'єкта будівництва) підрядником і приймання їх замовником оформлюється актом виконаних робіт (п. 91 Загальних умов № 668). Але офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав здійснюється шляхом унесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, держреєстрація прав на таке майно проводиться після введення його в експлуатацію в установленому порядку (ч. 2 ст. 5 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Винятки передбачено ст. 31 цього Закону.

Орендар повинен довести належними та допустимими доказами, що в результаті здійснених поліпшень ним було створено нову річ - майно, яке прийнято в експлуатацію відповідно до чинного законодавства.

Таким чином, існує принципова відмінність між поняттями «створення нової речі» та «здійснення невід'ємних поліпшень», яку важливо враховувати при прийнятті рішення про відображення в обліку операцій із ремонту чи реконструкції орендованого майна.

У разі створення нової речі орендар має право претендувати на право власності (інших речових прав) на об'єкт, а у разі здійснення невід'ємних поліпшень нерухомого майна, яке перебуває у нього в оренді, він може розраховувати лише на відшкодування вартості понесених витрат або на зарахування їх вартості в оплату за користування річчю.

Це має вирішальне значення у судових спорах за позовами орендарів державного та комунального майна з огляду на предмет позовних вимог - визнання власником (співвласником) орендованого об'єкта.

Стаття 24. Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди

Випадковою загибеллю або псуванням речей визнається така загибель або псування, яке сталося не з вини учасників договору, а в силу випадкових причин і обставин (непереборної сили, простого випадку).

Ризик такої випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди, що передбачено абзацом першим статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Однак, зазвичай у договорі оренди ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди покладається на орендаря

Відповідальність за загибель або псування майна в силу випадкових обставин, за загальним правилом, ні на кого покласти не можна. Власник несе ризик випадкової загибелі або випадкового псування майна у випадку, якщо тільки він не переклав цей ризик повністю або частково на страхувальника, застрахувавши річ, що належить йому, адже орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.

Абзацом другим статті 24 Закону та статті 772 ЦК України передбачено, що орендар, який затримав повернення об'єкта оренди орендодавцю, несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження.

У разі знищення або втрати майна в період дії договору не з вини орендаря, воно не підлягає поверненню орендодавцю, оскільки останній несе ризик випадкового знищення або втрати цього майна як його власник.

Стаття 25. Приватизація об'єкта оренди

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» не встановлює можливості викупу для орендаря орендованого майна, водночас даний закон надає можливість приватизації об'єкта оренди відповідно до вимог чинного законодавства.

Частина перша статті 289 Господарського кодексу України України хоч і встановлює право орендаря на викуп об'єкта оренди, проте ставить його в залежність від того, чи передбачено таке право умовами договору (оренда з викупом).

Стаття 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Законодавство України про приватизацію складається з Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» від18.01.2018№2269-VIII, інших законодавчих актів. Галузеві особливості приватизації об'єктів державної власності можуть встановлюватися виключно законами.

Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VIII регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Приватизації об'єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду присвячена стаття 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.

Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою статті 18 Закону, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем.

Ціна продажу об'єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід'ємних поліпшень.

Якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар, вартість невід'ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об'єкт приватизації.

Договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об'єкта державного майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об'єкт оренди переходить у його власність.

Стаття 26. Припинення договору оренди

Норми, якими регулюються правовідносини, пов'язані із припиненням договору оренди (найму) містяться як у загальних положеннях Цивільного кодексу України про договір найму (оренди) (§ 1 глави 58), про укладення, зміну і розірвання договорів (глава 53), про припинення зобов'язань (глава 50), так і у спеціальних нормах, розташованих у главах, присвячених окремим видам договору найму (оренди), Господарському кодексі України та Законах України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV та «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII.

За загальним правилом, встановленим частиною першою статті 188 ГК України та статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», зміна та розірвання господарських договорів у односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором. Виходячи з цього частина перша вказаної статті містить заборону односторонньої відмови від договору оренди. Така відмова неможлива і на підставі статті 782 ЦК України, яка передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відтак, існує суттєва різниці між правами орендодавця державного та комунального майна та правами наймодавця, встановленими статтею 782 ЦК України стосовно права наймодавця відмовитись від виконання договору найму у випадку, коли наймач не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців.

Аналізуючи відносини оренди державного та комунального майна, можна прийти до висновку про необхідність для захисту інтересів орендодавця державного та комунального майна урівняти його в правах з іншими наймодавцями, надавши право відмовитись від виконання договору оренди у тому разі, коли орендар не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд. Для цього варто було б змінити редакцію частини першої статті 26 Закону встановивши, що одностороння відмова від виконання договору оренди не допускається за винятком випадків, встановлених Цивільним кодексом України та іншими законами України.

Підстави припинення договору оренди можна класифікувати за різними критеріями. Домінуючою класифікаційною системою всіх підстав (способів) припинення договору (зобов'язання) в юридичній доктрині став їх поділ на суб'єктивні й об'єктивні. Суб'єктивні підстави доцільно далі прокласифікувати у залежності від суб'єкта волевиявлення на підстави припинення договору з ініціативи орендодавця, з ініціативи орендаря та за згодою сторін. Також пропонується поділ підстав припинення договору оренди з ініціативи орендодавця на 1) підстави, пов'язані з порушенням договору іншою стороною та 2) підстави, не пов'язані з будь-якими порушеннями договору. Дану класифікацію можна поширити і на підстави припинення договору оренди з ініціативи орендаря. До об'єктивних підстав припинення договору, тобто таких, які не залежать від волі сторін, слід, насамперед, віднести поєднання боржника і кредитора в одній особі, неможливість виконання зобов'язання, смерть сторони договору - фізичної особи, ліквідація юридичної особи та ін. Проаналізувавши законодавство, що регулює правовідносини, пов'язані з орендою майна, можна прийти до висновку, що припинення договорів оренди окремих видів майна має свої особливості.

Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди.Відтак, договір оренди припиняється з підстав, зазначених у частині 2 статті 26 Закону, а саме у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

- банкрутства орендаря;

- загибелі об'єкта оренди;

- ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Проаналізувавши підстави припинення договору оренди, передбачені Законом України від 10.04.1992 № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», можна прийти до висновку, що майже усі зазначені у Законі підстави припинення уже були згадані у Цивільному кодексі України, за винятком банкрутства орендаря. Основним мотивом включення даного юридичного факту до підстав припинення договору слугувало не подальше припинення юридичної особи-орендаря (ліквідація орендаря окремо згадується у Законі як самостійна підстава), а неможливість орендаря виконувати свої договірні обов'язки внаслідок встановленої рішенням суду стійкої фінансової неплатоспроможності. Тому укладаючи будь-який вид договору оренди, доцільно передбачити таку підставу його припинення як визнання орендаря банкрутом на підставі рішення суду.

Визнання ж орендодавця банкрутом не повинно слугувати безумовною підставою припинення договору або підставою розірвання договору з ініціативи орендаря, оскільки до припинення юридичної особи-орендодавця нічого не заважає виконанню умов договору.

Цікавими для дослідження є підстави припинення договору з ініціативи однієї з сторін. Цивільний кодекс України згадує про «розірвання договору» та про «відмову від договору». Розірвання договору може проводитися як за згодою сторін, так і з ініціативи однієї із сторін. Розірвання договору за згодою сторін не потребує ніяких додаткових процедур, а от розірвання договору з ініціативи однієї із стороні можливе лише за рішенням суду.

Частина третя статті 26 Закону встановлює два способи розірвання договору оренди, наслідком застосування яких є припинення господарського зобов'язання (ст. 202 ГК).

По-перше, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Як випливає зі змісту статті 188 ГК України, розірвання господарських договорів за згодою сторін має відбуватися у порядку, встановленому частинами 2-5 зазначеної статті.

По-друге, договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін.

Підстави дострокового розірвання договору оренди передбачені Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.

Так, згідно із статтею 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:

а) користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

б) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

в) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

г) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення такого ремонту був покладений на наймача.

Наймач відповідно до статті 784 ЦК має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець:

а) передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

б) не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Дострокове розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін також можливе у порядку, встановленому статтею 188 ГК.

Таким чином, у загальному порядку сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, має надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, яка у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у випадку неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду. Аналогічні положення містяться і в статті651 ЦК України. Рішенням Конституційного суду України у справі щодо офіційного тлумачення положення частини другої статті124 Конституції України (справа про досудове врегулювання спорів) дається відповідне тлумачення, згідно з яким право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист. Тобто якщо в сторони є підстави для розірвання договору, вона може звертатися безпосередньо в суд.

Варто зауважити, що можливість застосування на практиці умов статті 783 ЦК України залежить від змісту договору найму. Так, аби уникнути можливості розірвання договору в зв'язку з користуванням річчю всупереч договору або призначенню речі, в ньому слід передбачити необхідні умови користування річчю та її призначення. Стосовно суборенди, то здавати річ в суборенду можна тільки за умови згоди орендодавця, отриманої у письмовій формі або у разі прямого зазначення такого права орендаря в договорі, наприклад, передбачивши у розділі «Права орендаря» наступне право - «наймач має право, дозвіл наймодавця передавати об'єкт оренди в суборенду третім особам». Якщо домовленістю сторін (договором) обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря, задля неможливості застосування цієї підстави розірвання договору капітальний ремонт має бути проведений як передбачено. Треба звернути увагу, що найчастіше застосування наведених підстав розірвання договору з ініціативи наймодавця в судовому порядку ускладнюється. Так, дуже важко довести в суді факти користування річчю всупереч договору або призначенню, передачу в користування іншій особі, недбалу поведінку та можливість створення загрози пошкодження речі та те, що наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі. Так, наприклад, відповідач може просто не надати в суд документи, які б підтвердили наявність договору суборенди на об'єкт оренди. Проте факт початку проведення капітального ремонту може бути навпаки дуже легко доведений наявністю договору з архітектурно-будівельною організацією, укладеним у належний строк, навіть без платежів.

З огляду на вищевикладене, можна дійти наступних висновків:

Договір оренди може бути достроково розірваний з ініціативи ініціюючою стороною шляхом направлення відповідної пропозиції іншій стороні з проханням підписати додаткову угоду до договору, якою визначити механізм повного припинення господарських зобов'язань між сторонами.

Правовими підставами для дострокового розірвання договору можуть бути: істотне порушення умов договору або істотна зміна обставин, якими сторони керувалися під час укладання договору.

При посиланні на істотне порушення умов договору як підставу для дострокового розірвання договору, основна позиція ініціюючої сторони має полягати у зазначені причин, пов'язаних із описом дій, які вказують на допущення порушень орендарем своїх зобов'язань за договором. Фіксація таких дій повинна відображатися в актах виявлення порушень за договором.

При посиланні на істотну зміну обставин як підставу для дострокового розірвання договору, основна позиція ініціюючої сторони має полягати у зазначені причин, пов'язаних із порушенням співвідношення майнових інтересів сторін, що суттєво позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору (індексація, зміна споживчих цін).

Договір вважатиметься достроково розірваним з дати, визначеної у тексті підписаної сторонами додаткової угоди або з дати набрання законної сили судового рішення.

Стаття 27. Правові наслідки припинення або розірвання договору оренди

На відміну від частини четвертої статті 291 Господарського кодексу України, яка детально не встановлює правових наслідків припинення договору оренди, а відсилає до відповідних норм, що регулюють відносини найму, встановлених ЦК та статті 785 Цивільного кодексу України, що встановлює обов'язки наймача у разі припинення договору найму, стаття 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» закріплює дещо ширше коло правових наслідків припинення або розірвання договору оренди.

Внаслідок настання більшості юридичних фактів, що є підставами припинення або розірвання договорів про передачу майна у користування, виникає обов'язок орендаря повернути об'єкт оренди орендодавцеві.

Умови повернення орендованого майна обумовлюються сторонами у договорі. До них можуть бути віднесені строк повернення орендованого майна після закінчення дії договору або його розірвання, порядок приймання-передачі об'єкта оренди, порядок і строки проведення розрахунків між сторонами та ін.

Зобов'язання орендаря з повернення об'єкта оренди вважається виконаним, якщо майно повернене орендодавцеві у належний строк, в обумовленому місці і в належному стані.

Під належним станом майна при його поверненні орендодавцеві згідно із частиною першою статті 785 ЦК України слід розуміти повернення майна в тому стані, в якому його отримав орендар, з урахуванням нормального зносу. Це правило застосовується в тому випадку, якщо вимоги до стану орендованого майна не встановлені у договорі або актах нормативного характеру.

Деякі учені, однак, стверджують, що отримане в оренду майно після закінчення строку дії договору або у разі його розірвання повертається орендодавцеві у справному стані, не вказуючи на те, що окрім справності майно повинно бути повернено із нормальним зносом.

Під нормальним зносом речі слід розуміти відповідний відсоток її амортизації за час дії договору при експлуатації речі за призначенням у тих конкретних умовах, у яких орендар повинен був користуватися нею. Фактичний знос орендованого майна у вартісному виразі визначається шляхом зіставлення вартості орендованого майна на момент передачі його орендареві з вартістю цього майна на момент його повернення ним орендодавцеві. Отримана різниця між двома цими величинами не повинна перевищувати норми амортизації, які застосовуються.

Наднормальний відсоток зношеності орендованого майна при його поверненні є погіршенням стану об'єкта оренди. Подібне погіршення стану спричиняє виникнення обов'язку орендаря відшкодувати орендодавцеві збитки.

Так, відповідно до частини першої статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. За погодженням сторін відшкодування збитків може бути здійснене орендарем грошовими коштами або іншим майном, що належить орендареві.

При припиненні договору оренди вирішується і доля поліпшень. Поліпшення, проведені орендарем у предметі договору оренди, можуть визнаватися його власністю.

Це залежить від двох моментів: по-перше, від того, чи є ці поліпшення відокремлюваними або невідокремлюваними, і, по-друге, чи було отримано згоду орендодавця на проведення цих поліпшень. Відокремлюваними поліпшеннями є поліпшення, які можуть бути відокремлені від майна, що орендується, без пошкодження останнього. Невідокремлюваними ж є поліпшення, які не можна відокремити від об'єкта оренди без його пошкодження.

Для визначення долі відокремлюваних поліпшень при припиненні договору оренди не має значення, чи було отримано згоду орендодавця на їх проведення. У цьому випадку згідно з абзацом 1 частини другої статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів. Отже, відокремленні поліпшення можуть бути визнані окремим майном, яке належить орендареві на праві власності.

Відокремлювані поліпшення можуть залишитися і за орендодавцем, у випадку якщо сторони виявлять на це свою волю. Вартість їх у цьому випадку має бути відшкодована орендареві орендодавцем.

Якщо поліпшення є невідокремлюваними, доля їх залежить від того, чи було дотримано основну умову поліпшення об'єкта оренди -- отримання згоди орендодавця на їх проведення.

Абзац 2 частина друга статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлює правило, яке визначає, що коли на проведення поліпшень, які неможливо відокремити, було отримано згоду орендодавця, він зобов'язаний компенсувати орендареві вартість цих поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Отримання згоди орендодавця на проведення подібних поліпшень покладає на нього обов'язок відшкодувати в неамортизованій частині витрати по здійсненню поліпшень при поверненні майна разом з поліпшеннями.

Форма компенсації вартості поліпшень, як правило, грошова, проте, вона може бути й іншою (натуральною, натурально-грошовою). Ця норма має диспозитивний характер, тому сторони можуть визначити долю невідокремлюваних поліпшень і інакше, наприклад, безвідплатну передачу невідокремлюваних поліпшень орендодавцеві і т. д.

Якщо невідокремлювані поліпшення були проведені без згоди орендодавця, їх вартість компенсації не підлягає. Вказане правило повинне застосовуватися і в тому випадку, якщо орендар звернувся до орендодавця за отриманням згоди на внесення поліпшень, але, не отримавши її, все ж таки вніс поліпшення в об'єкт оренди.

Залишення поліпшень, внесених до об'єкта оренди без згоди власника, без компенсації фактично є санкцією за порушення орендарем встановленого порядку узгодження з орендодавцем здійснення поліпшень об'єкта оренди, оскільки в результаті цього орендар зазнає майнових втрат -- він позбавляється грошових витрат, вкладених у поліпшення і їх матеріально-речового виразу.

Наведені положення щодо повернення орендованого майна рівною мірою стосуються всіх об'єктів оренди. Проте у зв'язку із специфічним положенням структурного підрозділу як об'єкта цілісного майнового комплексу державного підприємства, повернення його після припинення або розірвання договору оренди має певні особливості.

Окрім статтей 26, 27, 28, 29 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», здійснення комплексу заходів і процедур, пов'язаних з поверненням орендодавцеві орендованого державного майна, інвентаризації і оцінки майна орендних підприємств, визначення часток держави і орендаря в цьому майні, врахування заборгованості орендаря по орендних платежах, приймання-передачі майна, вибору організаційно-правової форми підприємства, заснованого на поверненому після оренди державному майні і, при необхідності та за згодою орендаря, майні орендаря, регулюється Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 7 серпня 1997 р. № 847 (далі -- Порядок).

Цей Порядок застосовується в тому випадку, якщо мова йде про повернення орендодавцеві цілісних майнових комплексів державних підприємств і їхніх структурних підрозділів після припинення (внаслідок закінчення строку) договору оренди, розірвання договору оренди за погодженням сторін або на підставі рішення суду.

Передбачається, що не пізніше ніж за 10 днів до припинення (розірвання) договору оренди або протягом п'яти днів після його розірвання за рішенням суду, орендодавець і орендар повинні досягти домовленості з процедурних питань, яку рекомендується оформляти відповідною угодою. Основним положенням цієї угоди є створення спільної комісії сторін, яка візьме на себе здійснення більшості заходів, пов'язаних з поверненням орендованого майна.

Окрім звичайних завдань інвентаризації Комісія здійснює розмежування майна, що належить державі, і майна орендаря. До державної частки майна в цілісному майновому комплексі орендного підприємства належить:

а) орендоване державне майно;

б) інше державне майно, передане орендареві державою впродовж дії договору оренди (маються на увазі, зокрема, державні кошти, що виділялися орендним підприємствам на поповнення нормативу оборотних коштів);

в) майно, придбане за рахунок амортизаційних відрахувань на орендоване державне майно, якщо інше не передбачене дого- вором оренди;

г) залишок коштів амортизаційного фонду на повне відновлення орендованого державного майна і майна, придбаного за рахунок коштів цього фонду раніше;

д) вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем без дозволу орендодавця.

До частки майна того, що належить орендареві, належать:

а) дохід (прибуток) орендного підприємства за час оренди;

б) нереалізована готова продукція і незавершене виробництво;

в) майно, придбане за рахунок власних амортизаційних відрахувань орендаря на повне відновлення основних засобів;

г) вартість погоджених з орендодавцем невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, здійснених за рахунок коштів орендаря, якщо інше не визначене договором оренди;

д) вартість відокремлюваних поліпшень орендованого майна, здійснених за рахунок коштів орендаря;

е) інше майно, придбане орендарем відповідно до законодавства (мається на увазі майно, придбане за рахунок прибутку орендаря та ін.).

Вартість майна, що повертається орендодавцеві, визначається відповідно до тієї ж методики, яка застосовується при передачі його в оренду.

Стаття 28. Захист права орендаря на орендоване майно

В абсолютній більшості випадків надання майна у користування неможливе без його передачі у володіння орендаря. Внаслідок такої передачі орендар стає титульним власником та набуває право на захист.

Титульними володільцями вважаються особи, які володіють майном за цивільно-правовими договорами (майнового найму (оренди), підряду, зберігання, застави та ін.), особи, які володіють майном на праві господарського відання, оперативного управління або на іншій підставі, передбаченій законом.

Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 Цивільного кодексу України.

Стаття 386 ЦК України передбачає засади захисту права власності, згідно якої держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності, адже захист законних прав громадян є одним з найголовніших завдань держави, оскільки кожна цивілізована держава закріплює за своїми громадянами та юридичними особами певні права й намагається створити найсприятливіші умови для їх реалізації. Так, відповідно до ст. 13 Конституції України, «держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання». Тобто, виступаючи гарантом реалізації законних прав, держава тим самим забезпечує одночасно і виконання громадянами обов'язків, покладених на них державою, а також власними договірними та іншими зобов'язаннями. Оскільки економічною основою кожного суспільства є власність у різних її формах, то одним із найголовніших об'єктів державного захисту виступає саме право власності.

У статті 386 ЦК України, як ми бачимо, закріплено основні правові засади захисту права власності, які базуються на принципі рівності захисту права власності всіх його суб'єктів. Тут мається на увазі саме юридична рівність власників у виборі та застосуванні встановлених законом засобів захисту.

Для розкриття змісту передбачених главою 29 ЦК України засобів захисту права власності важливим є визначення поняття цивільно-правового захисту права власності. Отже, це система активних заходів, які застосовуються власником, компетентними державними чи іншими органами, спрямована на усунення порушень права власності, покладення виконання обов'язку з відновлення порушеного права на порушника. Така система захисних заходів є складовою частиною загально-правового механізму захисту права власності та інших цивільних прав.

Цивільно-правовому захистові притаманні свої специфічні методи й засоби, які істотно відрізняються від існуючих в інших галузях права. Специфіка цивільно-правового захисту права власності передусім полягає у застосуванні таких юридичних засобів, які забезпечують усунення перешкод у здійсненні права власності та відновлення майнового становища потерпілого власника за рахунок майнових благ порушника чи іншої зобов'язаної особи.

У статті 16 ЦК України перелічені основні засоби захисту цивільних прав, які тією чи іншою мірою стосуються і захисту права власності. При цьому їх перелік не є вичерпним, вони можуть конкретизуватися, доповнюватися іншими актами цивільного законодавства. Дана стаття визначає головним чином ті засоби цивільно-правового захисту, які є універсальними для багатьох інститутів цивільного права або найбільш застосовуваними у судовій практиці.

Спеціальні засоби захисту цивільних прав, передбачені нормами окремих цивільно-правових інститутів, не входять до зазначеного переліку, оскільки він призначений для встановлення загальних засад захисту цивільних прав.

Цивільно-правові засоби захисту цивільних прав досить неоднорідні за своїм змістом та умовами застосування. Одні з них спрямовані на захист права власності безпосередньо, інші - опосередковано. Однак законодавство не передбачає певної класифікації засобів захисту права власності. Тому в літературі висловлюються досить різні погляди щодо такої класифікації. Тим не менше, найбільш поширеним є поділ цивільно-правових засобів захисту права власності на речово-правові й зобов'язально-правові, який довів свою доцільність своїм багатовіковим існуванням, адже він був відомий ще римському приватному праву.

Речово-правові засоби захисту спрямовані на захист суб'єктивного права власності як абсолютного цивільного права громадян чи організацій, які на момент порушення права не перебувають у договірних чи інших зобов'язальних відносинах з порушником. Характерними ознаками таких засобів є те, що вони покликані захистити право власності, а також інше речове право на майновий об'єкт, що є індивідуально визначеним і зберігся в натурі.

Зобов'язально-правові способи захисту мають на меті захист інтересів власника як учасника зобов'язальних відносин і розраховані на випадки порушення цих прав особою, яке знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов'язальних правовідносинах.

Зобов'язально-правові засоби відзначаються відносним характером взаємовідносин сторін, а також тим, що об'єктом захисту можуть бути будь-які речі та майнові права. Наприклад, якщо права вимоги не можуть бути об'єктом речово-правових засобів захисту, то цю проблему можна вирішити за допомогою зобов'язально-правових засобів. Однак, незважаючи на усталеність такої класифікації, єдності щодо входження до неї конкретних засобів захисту не існує.

Загальновизнаним юридичною наукою є той факт, що речово-правовими способами захисту є витребування майна з чужого незаконного володіння та усунення перешкод у здійсненні власником права власності.

Безумовно, поділ засобів захисту права власності на речові й зобов'язальні є простим і зрозумілим. Але сьогодні він не може охопити все розмаїття заходів, передбачених у сучасному законодавстві, які прямо чи опосередковано спрямовані на усунення порушень права власності. Тому пропонується класифікувати цивільно-правові засоби захисту права власності таким чином.

Першу групу складають основні речово-правові засоби захисту, до яких належать: віндикаційний та негаторний позови.

Другу групу становлять допоміжні речово-правові засоби захисту - позов про визнання права власності й позов про виключення майна з опису.

До третьої групи належать зобов'язально-правові засоби, а саме: засоби захисту права власності в договірних відносинах (відшкодування збитків, заподіяних невиконанням чи неналежним виконанням договору; повернення речей, наданих у користування за договором); засоби захисту права власності в деліктних зобов'язаннях; позови про повернення безпідставно отриманого чи збереженого майна.

Четверту групу становлять спеціальні засоби захисту, до якої входять: позови про визнання угоди недійсною; позови про захист прав співвласника у випадку виділу, поділу та продажу спільного майна; засоби захисту права власності померлих та осіб, визнаних безвісно відсутніми або оголошених померлими, та інші засоби захисту.

Аналіз положень глави 29 ЦК України дає підстави для висновку, що в ній закріплені речово-правові засоби захисту права власності. Що до зобов'язально-правових засобів, то вони визначаються безпосередньо нормами особливої частини Цивільного кодексу, що регламентує окремі види зобов'язань.

Стаття 55 Конституції України наділяє кожну особу правом захищати свої права і свободи будь-якими не забороненими законом засобами від порушень і протиправних посягань.

Норма частини другої статті 386 ЦК України закріплює за власником право у разі наявності в нього достатніх підстав припускати можливість порушення свого права власності іншою особою звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Зазначена норма гарантує власнику можливість вимагати не лише усунення порушень його права власності, що вже відбулися, а й звертатися до суду за захистом своїх прав, що можуть бути реально порушені в майбутньому, тобто застосовувати такий спосіб захисту своїх порушених прав, як попередження або припинення можливого порушення його прав власника в майбутньому. Таке правило відповідає особливому характеру права власності як його абсолютного права.

Частина третя статті 386 ЦК України встановлює право власника на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди в разі порушення його прав. Зазначене положення ґрунтується на конституційних нормах.

Частина третя статті 386 ЦК України передбачає також можливість відшкодування майнової та моральної шкоди, що була заподіяна порушенням права власності. Зазначена норма закріплює таке право за всіма власниками, незалежно від того, якими діями було заподіяно шкоду праву власності власника, та які засоби захисту ним застосовувалися.

Разом з нормами Цивільного кодексу України, аналогічне, однак дещо вужче відображення у праві на захист орендаря міститься у статті 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», де згідно частини першої орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

Відповідно до частини другої статті 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар може:

- витребувати орендоване майно з будь-якого чужого незаконного володіння;

- вимагати усунення перешкод у користуванні ним;

- вимагати відшкодування шкоди, заподіяної майну, від будь-якої особи, включаючи орендодавця.

Такий спосіб захисту права власності як витребування орендованого майна з чужого незаконного володіння застосовується в тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти й користуватися належним йому майном, тобто коли майно незаконно вибуває з його володіння.

В цивільно-правовій літературі зазначений засіб захисту отримав назву «віндикація».

Вказаний спосіб захисту передбачено статтею 387 ЦК України, згідно якої власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна з чужого незаконного володіння з дотриманням вимог, передбачених Цивільним кодексом України.

Здебільшого тільки в судовому порядку, за наявності достатніх законодавчих підстав та доказів можна довести, що право власності порушено і витребувати майно з чужого незаконного володіння, адже згідно зі статтею 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Дана норма ЦК України ще раз наголошує на значимості статті 41 Конституції України, згідно з якою ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

Такий спосіб захисту як усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпорядження майном передбачається у статті 391 ЦК України, де власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном - так званий «негаторний позов».

Із зазначеним позовом вправі звертатися орендар, який відповідно до закону або договору має право володіння та користування майном, у тому числі у випадку, коли зазначені перешкоди чиняться власником такого майна.