Методичні рекомендації щодо застосування положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться після закінчення підготовчого етапу у такій послідовності:

- укладення договору про проведення незалежної оцінки майна;

- проведення незалежної оцінки основних засобів, довгострокових біологічних активів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів, оборотних матеріальних засобів (запасів) відповідно до положень (національних стандартів) оцінки майна;

- рецензування звіту про оцінку майна;

- відображення результатів незалежної оцінки в бухгалтерському обліку підприємства (у разі проведення оцінки з метою укладення договору оренди - з подальшим складенням передавального балансу);

- проведення стандартизованої оцінки цілісного майнового комплексу на підставі даних передавального балансу з урахуванням аудиторського висновку і складення акта встановленого зразка зразок якого є в додатку 1 до Методики (див. Додаток 6);

- рецензування і затвердження акта оцінки цілісного майнового комплексу.

Додатково варто зупинитися та детально розглянути процедуру конкурсного відбору суб'єктів оціночної діяльності, яка регламентується Положенням про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності затвердженим наказом Фонду державногомайна Українивід 31.12.2015 № 2075 (у редакції наказуФонду державногомайна Українивід 16.01.2018№ 47).

Вказаний Порядок повністю реформував систему конкурсного відбору суб'єктів оціночної діяльності, запровадивши такий механізм, який дозволяє чесно конкурувати учасникам конкурсу, а органам приватизації - обрати з числа усіх учасників в якості виконавця робіт з оцінки найбільш досвідченого суб'єкта, котрий має професійний досвід і репутацію, виконає роботу згідно із національними стандартами за прийнятну ціну і в процесі співпраці буде зацікавлений зберегти та примножити свою добру ділову репутацію.

Це Положення встановлює процедуру конкурсного відбору суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання, визнаних такими згідно ізЗаконом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»; суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель, визнаних такими згідно із Законом України «Про оцінку земель» (далі - суб'єкти оціночної діяльності).

Фонд державного майна України та його регіональні відділення застосовують процедуру конкурсного відбору суб'єктів оціночної діяльності, якщо вони є замовниками послуг з незалежної оцінки майна або робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок (далі - послуги з оцінки майна) відповідно до вимог законодавства, а вартість надання послуг з оцінки майна менша встановленої вабзаці другомучастини першої статті 2 Закону України «Про публічні закупівлі».

Для проведення конкурсного відбору суб'єкта оціночної діяльності орган приватизації утворює конкурсну комісію.

З метою опублікування умов конкурсу відповідні підрозділи органу приватизації подають до комісії інформацію про об'єкти оцінки за встановленоюдодатком 1до цього Положення формою (див. додаток 7).

Інформація про проведення конкурсу публікується в додатку до Державного інформаційного бюлетеня про приватизацію - газеті «Відомості приватизації» за 14-30 днів до оголошеної дати проведення конкурсу та розміщується на офіційному веб-сайті органу приватизації в мережі Інтернет.

Вимоги до учасників конкурсу передбачено у пункті 12 вказаного Положення.

Основними критеріями відбору переможця конкурсу є:

- досвід учасника конкурсу та оцінювачів, які будуть залучені до проведення оцінки та підписання звіту про оцінку і висновку про вартість об'єкта оцінки, зокрема тих, які перебувають у трудових відносинах із таким учасником;

- наявність зауважень до практичної діяльності з оцінки майна учасника конкурсу та (або) оцінювача (оцінювачів), якого(их) він залучає до виконання робіт з оцінки, за останні 3 роки до дати проведення конкурсу;

наявність на дату проведення конкурсу невиконаних договорів про надання послуг з оцінки, укладених між учасником конкурсу та органом приватизації, рішенням якого створено комісію;

- наявність серед заявлених учасником конкурсу для надання послуг з оцінки оцінювачів таких, які є членами саморегулівних організацій оцінювачів;

наявність фактів неналежного виконання учасником конкурсу умов договору (договорів) про надання послуг з оцінки майна та (або) відомостей щодо застосування до оцінювача(ів), якого(их) залучає учасник конкурсу, заходів дисциплінарного впливу згідно з рішенням екзаменаційної комісії відповідно доабзаців другоготатретьогопункту 10 розділу IV Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії, затвердженого наказом Фонду від 13 листопада 2002 року № 1997, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 28 листопада 2002 року за № 925/7213 (застосовується під час визначення переможця конкурсу щодо об'єктів оцінки другого рівня складності);

- запропонована учасником конкурсу вартість надання послуг з оцінки (застосовується під час визначення переможця конкурсу щодо об'єктів оцінки першого рівня складності).

Переможець визначається за підсумками набраної ним найбільшої серед інших учасників кількості балів. При цьому частина балів нараховується (не нараховується) за фактом наявності (відсутності) або відповідності зазначеним критеріям, а частина - шляхом порівняння усіх учасників конкурсу між собою.

Такий підхід дозволяє уникнути ризиків неконкурентних дій учасників, у тому числі зговору між собою. Також цей механізм виключає можливість будь-якого впливу комісії з конкурсного відбору на результат обрання переможця.

Враховуючи все вищевикладене, додатково необхідно зазначити, що оцінка майна, що передається в оренду, неможлива без його інвентаризації. Відносини з приводу інвентаризації регулюються:

- Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду (повертається після закінчення строку дії договору оренди або його розірвання) затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 02 березня 1993 року № 158;

- Положенням про інвентаризацію військового майна у Збройних Силах затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03 травня 2000 року № 748;

- Методикою проведення інвентаризації об'єктів державної власності затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 листопада 2005 року № 1121.

Згідно пункту 3 Методики проведення інвентаризації об'єктів державної власності інвентаризації підлягає нерухоме майно державних підприємств, їх об'єднань, установ та організацій, у тому числі те, що передано в оренду, концесію, та державне майно, яке не увійшло до статутного капіталу господарських організацій, утворених у процесі приватизації та корпоратизації.

Інвентаризація державного майна проводиться один раз на рік (станом на 31 грудня) або позапланово у процесі передачі майна державних підприємств та організацій в оренду, повернення такого майна після закінчення строку дії договору оренди або його розірвання.

Інвентаризація державного майна проводиться з урахуванням особливостей, визначених Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду (повертається після закінчення строку дії договору оренди або його розірвання), і Положенням про інвентаризацію військового майна у Збройних Силах, затвердженими відповідно постановами Кабінету Міністрів України від 02 березня 1993 року № 158.

Стаття 12. Момент укладення договору оренди

Згідно частини першої статті 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Аналогічна норма міститься у статті 638 Цивільного кодексу України.

Чітке визначення в кожному конкретному випадку цього моменту є необхідним, оскільки саме з цього моменту виникають права і обов'язки сторін.

Відповідно до частини першої статті 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.

Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Також частиною третьою статті 640 ЦК України передбачено правила визначення моменту укладення договору оренди нерухомого майна стороком більше трьох років, за якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до пункту 3.1. Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012 договори найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) строком на три роки і більше, а також договори найму (оренди) транспортного засобу за участю фізичної особи підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Традиційно положення вказаних норм розглядають як імперативні, а їх дотримання - як необхідну умову, за виконання якої договір може вважатися укладеним.

Варто зазначити, що вимоги закону щодо нотаріального посвідчення не слід вважати простою формальністю. Як свідчить практика, у деяких випадках нотаріальна форма договору більш спрощує процес захисту прав та інтересів осіб, аніж проста форма. Незважаючи на збільшення витрат часу та додаткові фінансові втрати між суб'єктами цивільних правовідносин, на стадії укладення договору позитивним моментом нотаріального оформлення є мінімізація ризиків та зростання надійності укладених правочинів.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

У разі укладення договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу та нерухомого майна з орендодавцем, зазначеним в абзацах другому та третьому статті 5 цього Закону, орендодавець у п'ятиденний термін після підписання сторонами договору повідомляє про це орган, уповноважений управляти відповідним майном (у разі укладення договору оренди державного майна), та у випадках, передбачених абзацами другим - четвертим частини другої статті 9, - орган Антимонопольного комітету України.

У разі укладення договору оренди з підприємством воно у п'ятиденний термін повідомляє про це орендодавців, зазначених в абзацах другому та третьому статті 5 цього Закону, та орган, уповноважений управляти відповідним майном (у разі укладення договору оренди державного майна), а в разі укладення договору оренди структурного підрозділу підприємства - орган Антимонопольного комітету України.

Можливість укладення договору оренди державного чи комунального майна на підставі рішення суду, законодавець передбачив в частині другій статті 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та в частині другій статті 20 ГК України, відповідно до яких кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом установлення господарських правовідносин та іншими способами, передбаченими законом. У разі передачі спору на розгляд суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.

З врахуванням наведеного слідує, що для вирішення питання нотаріального посвідчення існує альтернативний шлях, який часто обирають контрагенти договору. Для цього орендар звертається з позовом до орендодавця про визнання договору оренди дійсним, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення. Хоча предмет спору тут фактично відсутній (тобто штучно створений), господарський суд формально не має підстав відмовити у розгляді вказаного позову.

Згідно із частиню другою статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відтак, у випадку, задоволення судом позову повністю і визнанні договору оренди нежитлового приміщення дійсним, з врахуванням положень статті 220 ЦК України у цьому разі нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відтак, виходячи з принципу законності вчинення нотаріальних дій та принципів здійснення правосуддя, суд, визнаючи договір дійсним, одночасно перевіряє відповідність змісту такого договору вимогам закону.

Варто також звернути увагу, що цивільне законодавство передбачає низку випадків, коли необхідною умовою вчинення правочину, крім досягнення згоди щодо його форми, є його державна реєстрація. Так, відповідно до частини першої статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз'яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, щонорма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Однак, з 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частину третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягає право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином,положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону.

Окремо Верховний суд вказує, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Відповідно до пункту 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Таким чином, відсутність коштів для оплати послу нотаріуса, відпустка, відрядження, хвороба - реабілітація, втрата продавцем правовстановлюючого документа на предмет відчуження за договором та подібне не є безповоротнім ухиленням відповідача від нотаріального посвідчення правочину, а отже з цих підстав не вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчити, що в свою чергу є обов'язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі статтею 220 ЦК України.

Отже, саме лише небажання сторони правочину нотаріально посвідчувати договір не може бути підставою для визнання такого договору дійсним.

При розгляді інших випадків укладення договорів оренди за рішенням суду звернемо увагу, що примусовий порядок укладення господарських договорів за рішенням суду регулюється статтею187 Господарського кодексу України та статтею649 Цивільного кодексу України, виходячи зі змісту яких і принципу свободи договору, переддоговірні спори поділяються на спори про спонукання до укладення договору, якщо одна з сторін ухиляється від його укладення, та на спори з умов договору, коли сторони не врегулювали розбіжності щодо його умов, при цьому, можливість розгляду судом цих спорів обумовлюється обов'язковістю договору (за державним замовленням, на підставі правового акту органу державної влади чи місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом).

До господарського суду часто звертаються з позовними вимогами про спонукання укласти договір. Такі спори виникають насамперед внаслідок ухилення однієї зі сторін від укладення відповідного договору. Аналіз законодавства та судової практики дозволяє визначити, у яких випадках та з яких підстав можливо зобов'язати іншу сторону укласти договір за рішенням суду.

За загальним правилом під час укладання господарських договорів діє принцип диспозитивності, який передбачає перш за все свободу волевиявлення сторін щодо укладення договорів. Це випливає з положень статті 627 Цивільного кодексу України, згідно з якою під поняттям «свобода договору» розуміється, що сторони є вільними: 1) в укладенні договору, 2) у виборі контрагента, 3) у визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Однак виходячи з меж здійснення цивільних прав (стаття 13 ЦКУ) у випадках, передбачених законом, реалізація абсолютного права на свободу волевиявлення щодо укладення господарського договору може бути обмежена іншим суб'єктивним правом - вимагати укладення такого договору.

Відносини, пов'язані зі спонуканням до укладення господарських договорів, належать до категорії тих, які складаються на ранніх стадіях розвитку майнових відносин. Вони є предметом цивільного права, а тому відповідні права суб'єктів підлягають захисту шляхом звернення до суду в порядку, передбаченому для захисту цивільних прав.

Слід зазначити, що згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. ЦКУ, на відміну від Господарського кодексу України, не містить такого способу захисту права, як спонукання до укладення договору. Хоча законодавець зазначає, що перелік способів захисту не є вичерпним, адже суд може захистити цивільне право та інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Чіткіше це питання окреслене у статті 20 ГК України, яка передбачає такий спосіб захисту прав, як установлення господарських правовідносин. Оскільки однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини (стаття 11 ЦКУ), цей спосіб захисту опосередковує позовні вимоги про зобов'язання укласти договір.

Згідно з частинами 3, 6 статті 179 ГКУ укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він ґрунтований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання, органів державної влади чи органів місцевого самоврядування. Суб'єкти господарювання, які забезпечують споживачів, зазначених у частині першій цієї статті, електроенергією, зв'язком, послугами залізничного та інших видів транспорту, зобов'язані укладати договори з усіма споживачами їхньої продукції (послуг). Законодавство може передбачати обов'язкові умови таких договорів. Згідно зі статтею 187 ГКУ спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону, і в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду, якщо це передбачене угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Отже, за законом можливе спонукання до укладення договору за рішенням суду за умови виникнення переддоговірного спору з таких підстав:

- укладення договору необхідне у сфері державних закупівель;

- обов'язковість укладення договору прямо передбачена законом;

- укладення договору випливає з попереднього договору;

- укладення договору передбачене будь-яким іншим договором;

- укладення договору випливає з умов мирової угоди, затвердженої судом.

З огляду на зазначене вище, для підготовки та подання позову про визнання дійсним договору, мотивувальна частина позовних вимог, серед іншого, обов'язково повинна розкривати наступне:

- предмет, зміст та умови нікчемного договору;

- обставини та письмові докази, які підтверджують факт того, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору;

- належні докази того, що відбулося повне або часткове виконання умов договору;

- докази, що одна із сторін ухилилася від укладання договору.

Таким чином, поряд з загальним порядком укладення договорів оренди державного та комунального майна, законодавець визначив і окремий спеціальний порядок укладення таких договорів - на підставі рішення суду. Чинне законодавство передбачає захист права особи на укладення господарського договору, якщо інша сторона ухиляється від його укладення. Але тому, хто має намір у судовому порядку спонукати іншого до укладення договору, слід пам'ятати, що за загальним правилом діє принцип свободи волевиявлення сторін щодо укладення договору та вибору контрагентів. Можливість зобов'язання укласти договір за рішенням суду існує як виняток з цього правила, який може бути застосований лише у випадках, прямо передбачених законом. Тому, звертаючись до суду, слід звернути увагу на те, чи правильно обраний спосіб захисту та чи існують підстави для такого звернення. Недодержання цих вимог може бути підставою для відмови в задоволенні позову.

Стаття 13. Передача об'єкта оренди

Статтею 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено правило щодо строків виконання орендодавцем свого обов'язку по передачі майна орендарю. Так, частиною першою згаданої статті передбачено, що орендоване майно повинне бути передано орендарю у строки, передбачені договором оренди.

Подібну умову також передбачає частина перша статті 765 Цивільного кодексу України за якою наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Відповідно якщо строк для передачі майна договором не визначений, майно передається наймачеві негайно після укладення договору найму (оренди). Зазначене правило стосується консенсуальних договорів найму, оскільки якщо договір найму (оренди) буде реальним, факт передачі майна орендарю буде свідчити про момент укладення договору оренди (найму), а не про його виконання.

Передача майна орендарю може посвідчуватися актом приймання-передачі або відповідними конклюдентними діями. Наданням майна в розумінні даних статей буде вважатися не тільки передача майна у володіння орендаря, але і його допуск до користування майном, якщо за умовами договору оренди майно у володіння орендаря не передається.

Основним документом, що підтверджує факт передачі майна в оренду і початок строку оренди, є акт приймання-передачі майна в оренду.

Цей акт ще й підтверджує згоду орендаря узяти майно в оренду у стані, задовільному на момент передачі. При поверненні майна складається акт приймання-передачі майна з оренди, його оформлення свідчитиме про закінчення строку оренди.

Датою складання акта приймання-передачі майна є дата підписання акта. Рекомендовано зважати на цей момент, оскільки дата складання підтверджує фактичну передачу майна в оренду, з якої починається строк оренди.

Зразок акта приймання-передачі майна див. Додаток 8.

Відповідно до частини третьої статті 13 Закону якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.

Разом з цим, статтею 766 ЦК України також передбачено подібні наслідки непередання майна наймачеві, відповідно до яких якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

В даних нормах втілюється принцип реального виконання зобов'язання, який означає обов'язковість виконання зобов'язання в натурі навіть за умови відшкодування завданих невиконанням або неналежним виконанням збитків.

Основним обов'язком орендодавця за договором оренди є обов'язок передати майно орендарю.

Вищезазначені можливості орендаря є альтернативними, право вибору вимоги надається самому орендарю.

В разі не передання майна орендарю він не вправі вимагати його передачі на підставі віндикаційного позову, оскільки до фактичного отримання майна ще не є його титульним володільцем, а отже не може використовувати речево-правові способи захисту від дій третіх осіб. Орендар вправі вимагати передачі майна тільки за зобов'язальним позовом.

Разом з пред'явленням до орендодавця вимоги про передачу орендованого майна або повідомленням орендодавця про відмову від договору оренди вправі вимагати від нього відшкодування збитків, завданих невиконанням договору оренди. До збитків можуть бути віднесені додаткові витрати, які орендар вимушений був нести у зв'язку з орендою аналогічного майна у іншої особи, а також втрати (упущена вигода) із-за неотримання предмету оренди в узгоджений строк тощо.

Відповідно до частини четвертої статті 13 Закону орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Вимога до належного виконання орендодавцем свого зобов'язання передати орендарю річ належної якості міститься більш детально у статті 767 ЦК України. Під належною якістю в даному випадку розуміється по-перше, належний стан речі, а по-друге, наявність всіх комплектуючих (приналежностей, документів), які відносяться до речі.

Майно, що підлягає передачі орендарю має, бути придатним для цілей оренди, тобто мати ті споживчі якості, які дозволять наймачеві його використовувати. Таким чином, однією із юридичних характеристик майна - об'єкта оренди - є його стан. Стан об'єкту оренди визначається за двома показниками: суб'єктивним (визначається сторонами в договорі) та об'єктивним (призначення майна). Належний стан визначається як фізичними, так і юридичними параметрами. В першому випадку це пов'язано із такими діями, як ремонт, технічна профілактика майна, а в другому випадку - з проходженням необхідних формальностей, пов'язаних із перевіркою його технічного стану у державних органах, якщо це передбачається законодавством (наприклад, технічний огляд автотранспортних засобів).

Об'єкт найму повинен передаватися наймачеві з усіма його приналежностями та необхідними документами, які до нього відносяться (технічний паспорт, інструкція з експлуатації, сертифікат якості тощо).

Зазначене правило про належний стан майна, що передається в найм, не означає, що не може бути об'єктом відносин найму майно, яке має якісь недоліки. Передача такого майна в найм можлива, але лише за умови погодження цього в договорі.

Частина четверта статті 13 Закону та частина друга статті 767 ЦКУ покладає на орендодавця обов'язок попередити наймача про такі особливі властивості та недоліки речі:

- які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб;

- які можуть призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (особливості напруги, необхідної для якогось приладу, порушення якої може призвести до виходу приладу з ладу тощо).

Обов'язковою умовою відповідальності наймодавця в разі неповідомлення наймача про особливі властивості та недоліки речі, що призвели до вищеперерахованих негативних наслідків, є обізнаність самого наймодавця про такі особливі властивості та недоліки.

Частина третя статті 767 ЦК України покладає на наймача обов'язок в присутності наймодавця перевірити справність речі в момент її прийняття у володіння. Мова йде про виявлення явних недоліків (дефектів) речі, що можуть бути виявлені шляхом звичайного огляду. Якщо наймач не виявить таких недоліків, річ вважається такою, що передана йому в належному стані

Стаття 768 ЦК України, передбачає можливість сторін договору майнового найму покласти на наймодавця обов'язок гарантувати якість об'єкту найму. При цьому такі гарантії можуть бути надані як на весь строк найму, так і на певний його період.

Взяття на себе додаткового обов'язку гарантувати якість речі, що передається в найм, є правом наймодавця. Таке положення має обумовлюватися сторонами при укладенні договору найму та закріплюватися в самому договорі.

Надання наймодавцем гарантії зближає його статус із статусом продавця у договорі купівлі-продажу. Наявність гарантії наймодавця надає наймачеві додаткові можливості в разі виявлення протягом строку дії гарантії недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору (мова тут йдеться про істотні недоліки, за наявності яких річ або взагалі не може бути використана за призначенням, або використання її за призначенням значно обмежено).

Відповідно наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо, тобто якщо у наймодавця є в наявності подібні речі, що можуть бути передані взамін несправної;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю. Така вимога, як правило, може пред'являтися наймачем, якщо річ взагалі може бути використана за призначенням, але якість її виявилася гіршою, ніж це обумовлено в договорі (наприклад, в орендованій квартирі виявлені приховані недоліки, які погіршують можливість орендаря її використовувати);

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення. При цьому сторони можуть домовитися, що відшкодування витрат на усунення недоліків самим наймачем може бути проведене шляхом притримання частини орендної плати, але за умови обов'язкового попередження про це наймодавця;

4) розірвання до договору та відшкодування збитків, які були йому завдані. Тут можна говорити про збитки, завдані наймачеві достроковим припиненням відносин найму, пов'язані з пошуком іншої речі, неможливістю використовувати річ протягом певного часу тощо.

Вибір наймачем однієї із наданих йому можливостей здійснюється ним вільно та не залежить від згоди наймодавця. В кожному окремому випадку наймач приймає рішення про пред'явлення тієї вимоги, яка найкращим чином задовольнить його інтереси.

Частиною другою статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендоване майно (крім таких видів нерухомого майна, як приміщення, частини будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства чи господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передано в оренду, та зараховується на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Методологічні засади формування у бухгалтерському обліку інформації про оренду необоротних активів та про її розкриття у фінансовій звітності регулюються нормами Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 14 «Оренда» затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 року № 181.

Стаття 14. Припинення діяльності підприємства, майно якого передано в оренду

В період дії зобов'язання, за загальним правилом, допускається заміна осіб, які беруть у ньому участь із збереженням самого зобов'язання.

Відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» припинення діяльності підприємства або його структурного підрозділу здійснюється шляхом його реорганізації через приєднання до орендаря, а структурного підрозділу - шляхом виділення з підприємства з наступним приєднанням до орендаря з дати видання про це відповідного наказу органу, уповноваженого управляти майном.

Приєднання підприємства або його структурного підрозділу до орендаря здійснюється за відповідним рішенням органу управління орендаря.

Статтею 59 Господарського кодексу України передбачено, що припинення суб'єкта господарювання здійснюється відповідно до закону.

Положення статті 14 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є не в повній мірі коректними в правовому сенсі, це пов'язано з наступним.

Поняття припинення діяльності підприємства та припинення діяльності підприємства як юридичної особи є суміжним, однак не тотожним.

Вказаний варіант реорганізації не передбачає вжиття необхідних для цього дій орендодавцем та орендарем, включаючи передбачені в статтях 104-106 Цивільного кодексу України заходи щодо припинення юридичної особи, де юридична особа припиняється в результаті реорганізації (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або ліквідації. У разі реорганізації юридичних осіб майно, права та обов'язки переходять до правонаступників.

Виділ, тобто перехід за розподільчим балансом частини майна, прав та обов'язків юридичної особи до однієї або кількох створюваних нових юридичних осіб, що передбачено частиною першою статті 109 ЦК України фактично не відбувається. Разом з тим, виділення та приєднання, як це передбачається статтею 14 Закону про оренду забороняється, про це йдеться в статті 80 Закону України «Про акціонерні товариства» де не може одночасно здійснювати злиття, приєднання, поділ, виділ та/або перетворення.

Приєднання підприємства до орендаря, в даному випадку, означало б приватизацію такого підприємства, оскільки майно увійшло б до власного капіталу орендаря, однак майно мало б і далі залишатися у державній чи комунальній власності, а орендар має набувати лише права користування цим майном відповідно до договору оренди та вимог закону.

Таким чином, стаття 14 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає припинення підприємства, майно якого передається в оренду, та приєднання його до орендаря з збереженням права державної чи комунальної власності, однак законодавець ухилився від однозначного визначення поняття даного процесу - ліквідації чи реорганізації шляхом приєднання, адже у випадку оренди майна підприємства фактично не відбувається ні те, ні інше. Безспірним залишається лиш те, що підприємство, майно якого надано в орнду, припиняє своє існування.

Стаття 15. Правонаступництво у разі оренди

При укладенні договору оренди вбачається обмеження права власності власника, оскільки власник не може користуватись майном, яке він передав в оренду іншій особі. Однак він не позбавляється права на розпорядження цим майном. Тобто він може його продати, подарувати тощо. Це право він здійснює на свій розсуд. При цьому постає питання про співвідношення цього права з правом орендаря, яке також виникає на це ж саме майно.

Відповідно до абзацу першого статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар стає правонаступником прав та обов'язків підприємства відповідно до договору оренди, а у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу - також правонаступником прав та обов'язків підприємства, пов'язаних з діяльністю цього структурного підрозділу.

Правонаступництво - це перехід прав і обов'язків від одного суб'єкта до іншого. Правонаступництво може бути універсальним або частковим. За універсального правонаступництва до правонаступника (фізичної або юридичної особи) переходять усі права і обов'язки того суб'єкта, якому вони належали раніше. За часткового правонаступництва, від одного до іншого суб'єкта переходять лише окремі права і обов'язки.

Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника.

Згідно абзацу другого статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов'язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об'єкта договір оренди припиняється. Ідентичне положення передбачено в статті 770 Цивільного кодексу України.

Абзац другий статті 15 Закону та частина перша статті 770 ЦК України надає орендарю додатковий захист шляхом встановлення правила, що перехід права власності на майно, передане в оренду, не є підставою для зміни або припинення договору оренди. Новий власник автоматично набуває прав та обов'язків орендодавця за договором оренди та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на орендоване майно має місце заміна орендодавця в договорі.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» способом відчуження майна, внаслідок чого відбувається заміна орендодавця є його приватизація.

Пунктом 22 частини першої статті 1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачено, що приватизація державного або комунального майна - це платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до цього Закону можуть бути покупцями.

Разом з тим вищевказана норма статті 15 Закону та статті 770 ЦК України є диспозитивною. Викладене в ній положення може бути змінене домовленістю між орендодавцем та орендарем. Положення про припинення договору оренди в разі відчуження орендодавцем майна повинне обов'язково бути закріплене в договорі оренди або в інших договорах (угодах).

Заміну суб'єктного складу в зобов'язанні допускається, з різних причин. Часто це явище розглядають з позиції викладеної у статтях 512 та 520 ЦК України.

Останнім часом в Україні поширилася практика заміни орендаря в договорі оренди, і в практичній площині обговорюються лише оформлення цієї заміни, не піддаючи сумніву її можливість як такої.

Головне, що приваблює сторін договору оренди в конструкції заміни сторони в зобов'язанні, це те, що договірне зобов'язання зберігається, тобто його сутність та зміст не змінюються. Це набуває особливого значення для орендних відносин, адже укладення договору оренди пов'язане з чималими складнощами об'єктивного та суб'єктивного характеру. Тому розірванню договору оренди із наступним укладенням нового договору (з іншим орендарем) практика віддає перевагу заміні орендаря, що відбувається на договірних підставах.

Слід звернутися до статті 512 ЦК України, в якій ідеться про заміну кредитора в зобов'язанні, з'ясувавши насамперед те, хто в договорі оренди є кредитором і якими є підстави його заміни. З приводу цього варто застерегти, що договір оренди -- це договір, за яким орендодавець зобов'язаний передати за плату орендареві майно у володіння і користування на певний строк. Тим самим як зобов'язана сторона встановлюється орендодавець, а орендар, відповідно, буде уповноваженою особою, тобто кредитором. Хоча орендар і має сплачувати орендну плату, тобто в нього є свій обов'язок, але видається, що наголос в законодавстві на орендодавця як зобов'язану сторону зроблено не випадково. Це пов'язано і з тим, що орендар за договором набуває право оренди. Тобто, по-перше, йдеться про право, а не про обов'язок, а по-друге, про перехід права. І сама термінологія говорить за себе: законодавець орієнтує сторони договору оренди про можливість заміни орендаря як кредитора в зобов'язанні.

З іншої сторони вважається, що відчуження права оренди не підпадає під дію статті 512 ЦК з наступних підстав.

По-перше, право орендаря не можна вважати правом вимоги, про яке йдеться в цій статті, оскільки жодної вимоги орендар до орендодавця не має; по-друге, орендаря не можна визнавати кредитором (уповноваженою особою), бо він має сплачувати орендну плату, і цей його обов'язок робить його боржником (зобов'язаною особою).

Право вимоги орендаря обмежується певним строком -- орендар має право вимагати передання йому майна в оренду, оскільки ним укладався консенсуальний договір. Після виконання орендодавцем свого обов'язку передати орендареві майно права оренди як права вимоги вже не існує. Тому застосувати статтю 512 ЦК щодо уступки права оренди неможливо.

Право оренди має майнову природу, але воно є не об'єктом, а змістом правовідношення.

Право оренди не можна визначати як речове право в розумінні частини другої статті 190 ЦК і тому не може йтися про його безмежну оборотоздатність.

Для випадків, коли орендар з тих чи інших причин не здійснює своє право користування майном, він може розірвати у встановленому порядку договір оренди або укласти договір суборенди (якщо це передбачено умовами договору).

Складність переукладення договору оренди майна з іншим орендарем у сучасному середовищі не може братися за основу для дозволу відчуження права оренди, що дозволяє оминути ці складнощі.

Право оренди виникає з договору оренди, який є двостороннім (тобто права та обов'язки мають обидві його сторони). Тому назви його сторін «кредитор» та «боржник» є досить умовними. У певному розумінні орендар є боржником, коли йдеться про сплату ним орендної плати, а в певному -- кредитором, якщо він вимагає від орендодавця виконання його обов'язків. Однак це аж ніяк не впливає на можливість або відсутність можливості заміни сторін у цьому договорі, оскільки статті 512-522 ЦК про заміну сторін у зобов'язанні не розраховані лише на односторонні зобов'язання.

У статті 512 ЦК міститься приблизний перелік заміни кредитора в зобов'язанні. І відступлення права вимоги є лише одним із них. Якщо не викликає сумніву те, що в порядку правонаступництва право оренди за договором оренди переходить до спадкоємця або створеної внаслідок реорганізації юридичної особи, то це право здатне переходити до іншої особи й в інших випадках.

Згідно зі статті 512 ЦК кредитор у зобов'язанні може бути замінений в інших випадках, установлених законом. Тобто ця стаття містить не загальнодозвільний порядок заміни кредитора в зобов'язанні, а допускає це лише в разі, якщо це передбачено законом. Це може бути не обов'язково цивільний закон, а враховуючи, що оренда державного та комунального майна регулюються спеціальним законодавством, має використовуватися ГК України та Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Як видно з наведених аргументів, усі вони досить вагомі, і тому зробити остаточний висновок щодо можливості відчуження права оренди непросто.

За відсутності безпосереднього регулювання в статті 512 ЦК відчуження права оренди постає питання про те, як оформляти відчуження права оренди.

Як завжди, практика пропонує свої бачення вирішення проблем, які є більш безпечні, ніж ті, що теоретикам видаються правильними. Тому, очевидно, й набула поширення заміна сторони в договорі оренди майна шляхом укладання додаткових угод до договору оренди, у тому числі й тристоронніх. Тим самим знімається проблема, хто, власне, заміняється в зобов'язанні -- кредитор чи боржник.

Якщо всі вони разом з особою, якій передається право оренди, домовляються про заміну орендаря, не постає жодних питань про додержання порядку, передбаченого для обох випадків заміни сторони в зобов'язанні. Втім слід піддати аналізу цю практику для з'ясування того, чи не суперечить вона законодавству. З одного боку, за ч. 2 ст. 628 ЦК України допускається укладення змішаного договору, і тому відчуження права оренди може оформлятися договором між орендарем, особою, яка його заступає та орендодавцем, який тим самим не лише повідомляється про заміну сторони договору, що передбачається ст. 516 ЦК, а й погоджується з цим (ст. 520 ЦК). З іншого ж боку, укладення таких тристоронніх договорів з теоретичної точки зору часто викликає непогодження.

Найголовніше, що береться за основу в застосуванні подібного механізму заміни орендаря в договорі оренди, це те, що при цьому має місце правонаступництво.

У свою чергу про таке правонаступництво має знати не лише друга сторона договору (якщо це заміна кредитора, то достатньо поінформування боржника про це, а якщо це заміна боржника, то необхідна згода кредитора). З якої б причини не сталася заміна сторони в зобов'язанні, останнє зберігається в тому вигляді, яке воно мало місце до цієї заміни. Тобто зобов'язання зберігається в незмінному вигляді, хоча одна з його сторін помінялася. Це правило має основоположне значення для заміни сторони в зобов'язанні і саме це забезпечує правонаступництво особи, яка заступає місце попередньої сторони. Так, у разі реорганізації юридичної особи її правонаступник стає стороною відповідних договорів. Так само спадкоємці померлого. Тобто договір оренди від цих процесів не зазнає змін -- він не припиняється, не розривається, не переукладається, до його змісту не вноситься жодних змін.

Водночас договір оренди зазнає змін, що стосується його сторони. З теоретичної точки зору, абсолютно достатньо договору про заміну орендаря, який додається до договору оренди і служить підставою вважати орендарем іншу особу.

Враховуючи викладене, вбачається, що право оренди в сучасному законодавстві регулюється надто суперечливо.

Стаття 16. Гарантії прав працівників підприємств, що припинили свою діяльність

Працівникам підприємств, структурних підрозділів, що припинили свою діяльність відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», з якими орендар не уклав трудові договори, забезпечуються соціально-правові гарантії, передбачені відповідним законодавством України для працівників, що звільняються у зв'язку із змінами в організації виробництва і праці.

З наведеного вбачається, що стаття 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» досить вузька за своїм змістом та відсилає нас до інших нормативно-правових актів українського законодавства, це зокрема Кодекс законів про працю України, Закон України «Про професійні спілки, їх права та гарантії діяльності», Закон України «Про зайнятість населення» та інші.

Відтак, питання, пов'язані з розірванням трудового договору з ініціативи власника або уповноваженого ним органу, вирішуються відповідно до положень Кодексу законів про працю України.

Пунктом 1 статті 40 КЗпП визначено, що трудовий договір, укладений на невизначений строк, а також строковий трудовий договір до закінчення строку його чинності можуть бути розірвані власником або уповноваженим ним органом у випадках змін в організації виробництва і праці, в тому числі ліквідації, реорганізації, банкрутства або перепрофілювання підприємства, установи, організації, скорочення чисельності або штату працівників.

Згідно статті 36 КЗпП у разі зміни власника підприємства, а також у разі його реорганізації (злиття, приєднання, поділу, виділення, перетворення) дія трудового договору працівника продовжується. Припинення трудового договору з ініціативи власника або уповноваженого ним органу можливе лише у разі скорочення чисельності або штату працівників (пункт 1 частини першої статті 40).

Скорочення чисельності та скорочення штату - це різні поняття. Так, скорочення чисельності передбачає звільнення працівників, натомість скорочення штату - зменшення кількості або ліквідацію певних посад, спеціальностей, професій тощо. При цьому одночасно можуть вводитися інші посади, спеціальності, професії тощо, в результаті чого кількість працівників може і не зменшуватися, а в окремих випадках навіть збільшуватися.

Отже, при змінах в організації виробництва і праці власник або уповноважений ним орган повинен додержуватися такого порядку дій:

1) якщо на підприємстві створена первинна профспілкова організація, власник або уповноважений ним орган має дотримуватися вимог частини третьої статті 22 Закону України «Про професійні спілки, їх права та гарантії діяльності». У разі, якщо роботодавець планує звільнення працівників з причин економічного, технологічного, структурного чи аналогічного характеру або у зв'язку з ліквідацією, реорганізацією, зміною форми власності підприємства, установи, організації, він повинен завчасно, не пізніше як за три місяці до намічуваних звільнень надати первинним профспілковим організаціям інформацію щодо цих заходів, включаючи інформацію про причини наступних звільнень, кількість і категорії працівників, яких це може стосуватися, про терміни проведення звільнень, а також провести консультації з профспілками про заходи щодо запобігання звільненням чи зведенню їх кількості до мінімуму або пом'якшення несприятливих наслідків будь-яких звільнень. Профспілки мають право вносити пропозиції державним органам, органам місцевого самоврядування, роботодавцям, їх об'єднанням про перенесення термінів, тимчасове припинення або скасування заходів, пов'язаних з вивільненням працівників, які є обов'язковими для розгляду. У випадку коли на підприємстві немає профспілки, зазначені питання бажано погоджувати з виборним представником від трудового колективу; слід отримати згоду від виборного органу первинної профспілкової організації (профспілкового представника) на розірвання трудового договору з підстав, передбачених пунктом 1 статті 40 Кодексу, щодо кожного працівника, крім випадків, коли така згода не вимагається. Подання власника або уповноваженого ним органу розглядається в порядку, передбаченому статтею 43 Кодексу;