Методичні рекомендації щодо застосування положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Національним банком та уповноваженими банками, в яких держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75 відсотків, за оренду з метою використання для зберігання запасів готівки Національного банку нерухомого майна, що було закріплене на праві господарського відання за Національним банком і передане до сфери управління Державної судової адміністрації, інших державних органів або у комунальну власність;

уповноваженими банками, в яких держава володіє часткою статутного капіталу в розмірі понад 75 відсотків, за оренду з метою використання для зберігання запасів готівки Національного банку нерухомого майна, що закріплене за Національним банком на праві господарського відання.

В пункті 17 Методики визначено спрямування орендної плати, де:

за цілісні майнові комплекси державних підприємств - до державного бюджету;

за нерухоме майно державних підприємств, установ, організацій (крім підприємств, установ та організацій галузі кінематографії, що належать до сфери управління Мінкультури, - на період до 31 грудня 2019 р.) - 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно;

за майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), - до державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об'єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, - 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків господарському товариству.

У разі коли орендодавцем майна є державне підприємство, організація, крім підприємств, установ та організацій, які перебувають у віданні Національної академії наук, а також підприємств, установ та організацій галузі кінематографії, що належать до сфери управління Мінкультури (на період до 31 грудня 2019 року), та державного підприємства із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами, майно якого передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні, орендна плата спрямовується:

за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) - підприємству, організації;

за цілісний майновий комплекс структурного підрозділу підприємства, організації, нерухоме майно - 70 відсотків орендної плати підприємству, організації, 30 відсотків - до державного бюджету.

У разі оренди закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань, органами, підрозділами, закладами та установами Держспецзв'язку, рухомого та нерухомого військового майна орендна плата згідно із статтею 8Закону України «Про господарську діяльність у Збройних Силах України» спрямовується до державного бюджету.

Кошти, отримані від оренди об'єктів майнового комплексу Національної академії наук, в повному обсязі спрямовуються на виконання статутних завдань Національної академії наук і підприємств, установ та організацій, які перебувають у віданні Національної академії наук.

У разі оренди майна бюджетних установ орендна плата спрямовується до державного бюджету в розмірі, встановленомуБюджетним кодексом України.

Кошти, отримані від оренди майна підприємств, установ та організацій галузі кінематографії, що належать до сфери управління Мінкультури, тимчасово до 31 грудня 2019 року у повному обсязі спрямовуються таким підприємствам, установам та організаціям на виконання їх статутних завдань.

Орендна плата, отримана від передачі в оренду дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами, в повному обсязі спрямовується на виконання статутних завдань такого підприємства.

Для більш детального аналізу Методики варто розглянути її попередні редакції.

Так, перша методика розрахунку плати за оренду майна державних підприємств і організацій була затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 19 серпня 1992 року № 482. Орендну плату було встановлено на рівні 5% від розрахункового доходу, і зміна розміру орендної плати залежно від темпів інфляції не передбачалася.

У наступній методиці розрахунку й порядку використання плати за оренду майна державних підприємств та організацій від 12 листопада 1993 року № 923 розрахунки орендної плати здійснювалися залежно від вартості орендованого майна. Принципове значення мало запровадження коригування розміру орендної плати відповідно до індексу інфляції.

Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду основних засобів державних підприємств від 4 жовтня 1995 року № 786 запроваджено обмеження розміру орендної плати 5% від вартості орендованого майна.

Після внесення у грудні 1997 року чергових змін і доповнень до закону про оренду, зумовлених прийняттям Конституції України, Постановою Кабінету Міністрів України від 18 травня 1998 року № 699 були внесені зміни до постанов з питань регулювання орендних відносин, що були затверджені раніше. Отже, положення Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна вже не поширювалися на оренду комунального майна; ставки за оренду нерухомого майна державних підприємств було вперше уніфіковано для всієї території країни і визначено централізовано.

Уточнено формули розрахунку орендної плати за нерухоме майно та вимоги до експертного оцінювання об'єктів оренди. Було здійснено перехід від розрахунку орендної плати за цілісні майнові комплекси на підставі прибутку підприємства до передачі його в оренду до її визначення, залежно від вартості основних засобів з урахуванням фондовіддачі та інших показників.

Найбільшим недоліком у законодавстві на той момент було обмеження рівня орендної плати. Проте Законом України від 20 травня 1999 року № 685-ХІV «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено такі зміни: по-перше, максимальну річну орендну ставку за цілісні майнові комплекси державних і комунальних підприємств збільшено з 5 до 10% від вартості орендованого майна; по-друге, скасовано обмеження орендної плати за нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно; по-третє, знято обмеження орендної плати у разі визначення орендаря за конкурсом.

Реалізація нових положень законодавства у Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна виявилася досить складним завданням.

Постановою від 19 січня 2003 року № 75 Кабінет Міністрів України затвердив зміни та доповнення до Методики, головними з яких є такі: скасовано обмеження рівня орендної плати 5% від вартості орендованого майна; уперше запроваджено диференційовані ставки за оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів. В основу диференціації покладено надані Мінекономіки дані про фондовіддачу галузей за три останні роки. Відповідно до вимог закону про оренду, максимальна ставка не перевищує 10% від вартості цілісного майнового комплексу; уперше встановлено мінімальну орендну ставку для іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна - на рівні 5% від вартості цього майна; уперше запроваджено добову та погодинну орендну плату; уперше передбачено розподіл орендної плати за більшість об'єктів оренди між державним бюджетом і підприємством - балансоутримувачем державного майна або між підприємством-орендодавцем і державним бюджетом.

На даний момент є діючою та розглядається Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою Кабінету Міністрів Українивід 4 жовтня 1995 року № 786, яка вдосконалювалася та знайшла своє відображення у 36-ти змінах, остання з яких внесена на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 25 квітня 2018 року № 318»Про внесення зміни до пункту 7 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу».

Результати аналізу оренди основних засобів державних підприємств показали, що, незважаючи на постійне вдосконалення методик, недоліків та проблем у методології розрахунку орендної плати ще багато, це насамперед визначення її розміру.

Варто звернути увагу на те, що орендна плата повинна покривати витрати орендодавця і, як правило, до її складу включаються такі складові:

- сума амортизаційних відрахувань за зданим в оренду об'єктом;

- сума податку на землю за зданими в оренду будівлями і спорудами разом із земельними ділянками;

- частина загальногосподарських витрат, що належить до частини виручки, отриманої від здавання майна в оренду; комунальні та інші витрати, безпосередньо пов'язані з обслуговуванням майна, зданого в оренду.

Пунктом 3 Методики № 786 наведено перелік витрат, що не включаються до орендної плати: «в орендну плату не включається оплата послуг, які відповідно до договору оренди зобов'язується надавати орендодавець, а також витрати на утримання орендованого майна. У суму орендної плати не включаються амортизаційні відрахування і витрати, пов'язані із відшкодуванням витрат орендодавця зі сплати податку на землю», далі йдеться, що «такі суми виплачуються орендарем окремо». Із наведеного найбільше питань виникає з приводу невключення амортизаційних відрахувань у суму орендної плати, адже відомо, що економічною сутністю орендної плати є саме відшкодування орендарем сум амортизаційних відрахувань, нарахованих у зв'язку із зносом за час оренди основних засобів. Ця сума відрахувань і є однією необхідною складовою в структурі орендної плати.

Розділення у методиці орендної плати й інших платежів, вважаємо, пов'язано виключно з необхідністю контролю за правильністю розрахунків орендної плати за формулою, що наводиться у цьому документі, а також за правильністю використання ставок орендної плати.

У цілому ж, розглядаючи діючу методику нарахування орендної плати, зупинимося ще на декількох моментах:

- по-перше, виникає питання щодо орендної ставки у розмірі 100%, що встановлена для розміщення на орендованій площі казино, інших гральних закладів, гральних автоматів. Справа в тому, що з 2009 року в Україні заборонено гральний бізнес та участь в азартних іграх. Вказана заборона передбачена відповідно до статті 2 Закону України «Про заборону грального бізнесу в Україні»;

- по-друге, у переважній більшості випадків розрахунки орендної плати здійснюються на підставі експертних оцінок вартості об'єктів оренди, які досить часто є заниженими;

- по-третє, мета орендодавця - отримання фінансової вигоди від здавання майна в оренду. Важливе значення при цьому має визначення величини орендної плати, що компенсує витрати на придбання та обслуговування обладнання, його фізичне і моральне старіння, а також забезпечення отримання певної норми дохідності. Установлені ставки визначають норму додаткового прибутку, а інфляційний чинник повинен забезпечувати можливість відтворення об'єкта оренди із часом.

Плату за оренду можна порівняти з покупкою, індекс інфляції являє собою середньозважене зростання цін за відповідний період часу. Отже, інфляційний чинник у формулі розрахунку суми орендної плати відіграє основну роль, що дозволить у майбутньому без втрат придбати нові основні засоби, тобто об'єкти оренди. Дослідимо динаміку споживчих цін і цін виробників (таблиця 1).

Індекс споживчих цін (індекс інфляції) є показником зміни у часі цін і тарифів на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Розрахунок індексу споживчих цін виконується на базі даних про зміни цін, одержаних шляхом щомісячної реєстрації цін і тарифів на споживчому ринку, та даних про структуру споживчих грошових витрат усього населення, отриманих за даними вибіркового обстеження умов існування домогосподарств.

Індекс цін виробників промислової продукції є показником зміни у часі цін у сфері промислового виробництва. Розраховується щомісячно на основі цін на промислову продукцію за вибірковим колом підприємств. Базою зважування є дані щодо обсягу реалізованої продукції у вартісному вираженні.

Індекс цін на будівельно-монтажні роботи характеризує динаміку цін у будівництві. Розраховується щомісячно на основі даних про ціни придбання матеріальних ресурсів за вибірковим колом будівельно-монтажних та ремонтних організацій. Базою зважування є дані щодо фактичних витрат на будівельно-монтажні роботи.

Таблиця 1. Динаміка споживчих цін та цін виробників у 2012 - 2017 рр. (відсотків до попереднього року)

Рік	2012	2013	2014 1	2015 2	2016 2	2017 2
Індекс споживчих цін	100,6	99,7	112,1	148,7	113,9	114,4
Індекс цін виробників промислової продукції	103,7	99,9	117,1	136,0	120,5	126,4
Індекс цін на будівельно-монтажні роботи	112,6	105,6	109,5	127,1	109,2	113,4

¹Без урахування тимчасово окупованої території Автономної Республіки Крим і м. Севастополя.

²Без урахування тимчасово окупованої території Автономної Республіки Крим, м. Севастополя та частини зони проведення антитерористичної операції.

Розрахунках розміру орендної плати доцільно використовувати принаймні середньозважений індекс цін, більш обґрунтованим буде вибір індексу цін залежно від об'єкта оренди: якщо це будинки та споруди, то корегування робити на індекс цін на будівельно-монтажні роботи, якщо машини, обладнання та інші основні засоби - індекс цін інвестицій в основний капітал.

Недоліком методики розрахунку орендної плати є невідповідність запропонованих у ній орендних ставок у розрізі цільового призначення даним класифікатора видів економічної діяльності, що ускладнює укладення та підписання договорів оренди. І взагалі незрозумілий розподіл окремих видів діяльності за групами, для яких застосовуються різні орендні ставки.

Так, під час розподілу рівня орендних ставок за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств в одну групу потрапили, наприклад, такі виді діяльності, як організація виставкової діяльності та виробництво електричного та електронного устатковання, деревини та виробів з деревини, меблів.

За всіма можливими ознаками групування видів діяльності має бути іншим як за специфікою здійснення цих видів діяльності, так і за відповідними економічними й соціальними пріоритетами для держави та за рівнем їх прибутковості.

Такі приклади можна навести, розглядаючи й інші групи орендних ставок за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та рівні орендних ставок за використання нерухомого державного майна. Зокрема, незрозумілим є встановлення ставки у розмірі 40% за розміщення фінансових установ, ломбардів, бірж, брокерських, дилерських, маклерських, банкоматів, у цю ж групу ввійшли ресторани з нічним режимом роботи та офісні приміщення операторів телекомунікацій, які надають послуги рухомого (мобільного) зв'язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги доступу до Інтернету, у той час як розміщення клірингових установ (які за своєю суттю є фінансовою установою) віднесено до групи з рівнем орендної ставки на рівні 20% одночасно з розміщенням майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів і приватних закладів охорони здоров'я.

Установлено ставки за розміщення комп'ютерних клубів та Інтернет-кафе на рівні 10%, до цієї ж групи віднесено розміщення ветеринарних аптек, рибних господарств, при цьому ж стосовно розміщення фізкультурно-спортивних закладів, діяльність яких спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту, встановлено ставку на рівні 17%.

Отже, бачимо, що окремі пункти постанови не відповідають КВЕД, не спрямовані на захист соціальних пріоритетів, не мають зв'язку з економічними результатами діяльності, хоча неодноразово у пресі зазначалося, що розмір орендної плати за користування державним нерухомим майном визначається відповідно до спеціальної методики з урахуванням соціальних принципів, зокрема підходу до стимулювання тих або інших сфер бізнесу, які, на думку розробників методик, є менш дохідними або більше потрібні населенню.

При цьому на вторинному ринку розмір орендної плати за користування нерухомим майном визначається на ринкових засадах, тобто формується на підставі наявних попиту та пропонування; принципово залежить від типу приміщення і за вартісними характеристиками поділяється на три групи: торгові; офісні; складські й виробничі приміщення. Найвища орендна плата сплачується за приміщення на першому поверсі з окремим входом, фасадом на вулицю тощо.

Несуттєво різниться орендна плата за приміщення, розташовані на верхніх поверхах адміністративних будівель (офісних центрів) і відповідають вимогам офісної нерухомості. Розмір орендної плати за складські та виробничі приміщення є набагато меншим (як правило, це приміщення неопалювані, без інженерних комунікацій, розташовані на околиці міста, площею близько 1000 м2 і більше).

На величину орендної плати на вторинному ринку також впливає так званий масштабний чинник: приміщення, великі за площею, здаються в оренду за меншу орендну плату з розрахунку за 1 м², а приміщення чи їх частини малої площі (10 - 50 м²) - за суттєво вищу.

Принциповою відмінністю між державними об'єктами оренди та такими, що пропонуються на вторинному ринку, є насамперед різний фізичний стан нерухомості та різні можливості вибору її цільового використання, від якого, у свою чергу, суттєво залежить розмір орендної плати.

Завищені орендні ставки призводять до зниження попиту на державне майно. При цьому навіть проведення конкурсу, передбачене Методикою, не підвищує ефективність таких операцій, частіше за все на конкурс надходить лише одна заява, а відповідно це перетворюється на формальну процедуру, що підвищує витрати на здійснення орендних операцій. Зважаючи на те, що орендні ставки не можна вважати обґрунтованими за жодною ознакою і порівняно з ринковими ставками вони значно вищі, доцільно було б знизити базові ставки, що дозволило б конкурс зробити не «формальністю», а реальним показником попиту на державне майно.

Таким чином, з метою вдосконалення діючої методики розрахунку орендної плати, наближення рівня орендних ставок до ринкових реалій та одночасного врахування соціальних аспектів, на нашу думку, необхідно в першу чергу виділити основні аспекти й чинники, які мають впливати на рівень орендних ставок, та розробити відповідні коефіцієнти, що дозволять привести у відповідність вартість орендованих приміщень до їх якісних характеристик. Урахування вищеназваних факторів дозволить підвищити ефективність орендних операцій державного майна і наблизить рівень орендних платежів до ринкових реалій. А з метою дотримання соціальних принципів державі необхідно використовувати знижувальні коефіцієнти.

Частиною шостою Закону про оренду передбачено, що стягнення заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Згідно зістаттею 1 Закону України «Про нотаріат»,нотаріат в Україні- це система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язокпосвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим законом, з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси).

Устатті 87 Закону України «Про нотаріат» передбачено, що для стягнення грошових сум або витребування від боржника майнанотаріуси вчиняють виконавчі написина документах, що встановлюють заборгованість. Перелік документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

За правилами статті 88 Закону України «Про нотаріат» нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості або іншої відповідальності боржника перед стягувачемта за умови, що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років, а у відносинах між підприємствами, установами та організаціями - не більше одного року.Якщо для вимоги, за якою видається виконавчий напис, законом встановлено інший строк давності, виконавчий напис видається в межах цього строку.

Виконавчий напис повинен містити: посаду, прізвище та ініціали нотаріуса, який вчиняє виконавчий напис, найменування і адресу стягувача, найменування і адресу боржника, зазначення строку, за який провадиться стягнення, зазначення сум, що підлягають стягненню, або предметів, які підлягають витребуванню, в тому числі пені, процентів, якщо такі належать, зазначення розміру плати, сум держмита, сплачуваного стягувачем або мита, яке підлягає стягненню з божника; дату (рік, місяць, число) вчинення виконавчого напису; номер під яким виконавчий напис зареєстровано в реєстрі; підпис нотаріуса, який вчинив виконавчий напис, печатку (стаття 89 Закону України «Про нотаріат»).

Питання вчинення виконавчих написів нотаріусами детально регламентовано главою 16 розділу II Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 296/5 від 22.02.2012 року (далі - Інструкція).

Так відповідно до пп. 1.1.-1.2. п. 1 глави 16 розділу II Інструкції для стягнення грошових сум або витребування від боржника майна нотаріуси вчиняють виконавчі написи на документах, що встановлюють заборгованість, або на правочинах, що передбачають звернення стягнення на майно на підставі виконавчих написів.

Перелік документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів, установлюється Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до пункту 9 Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів затвердженого постановою Кабінету Міністрів Українивід 29 червня 1999 року № 1172 передбачено, що для одержання виконавчого напису подаються:

а) оригінал договору оренди;

б) засвідчена стягувачем копія рахунка, надісланого боржникові, з відміткою про непогашення заборгованості після вручення письмового попередження.

Відповідно до пп. 2.1. п. 2 глави 16 розділу II Інструкції для вчинення виконавчого напису стягувачем або його уповноваженим представником нотаріусу подаєтьсязаява,у якій, зокрема, мають бути зазначені:

- відомості про найменування і місце проживання або місцезнаходження стягувача та боржника;

- дата і місце народження боржника - фізичної особи, місце його роботи;

- номери рахунків у банках, кредитних установах, код за ЄДРПОУ для юридичної особи;

- строк, за який має провадитися стягнення;

- інформація щодо суми, яка підлягає стягненню, або предметів, що підлягатимуть витребуванню, включаючи пеню, штрафи, проценти тощо.

Заява може містити також іншу інформацію, необхідну для вчинення виконавчого напису.

Відповідно до пп. 3.1. п. 3 глави 16 розділу II Інструкції нотаріус вчиняє виконавчі написи:

- якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості або іншої відповідальності боржника перед стягувачем;

- за умови, що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років, а у відносинах між підприємствами, установами та організаціями - не більше одного року.

Відповідно до пп. 3.2. та пп. 3.5. п. 3 глави 16 розділу II Інструкції безспірність заборгованості підтверджують документи, передбаченіПереліком документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29.06.1999 року № 1172, при вчиненні виконавчого написунотаріус повинен перевірити, чи подано на обґрунтування стягнення документи, зазначені уПереліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 29.06.1999 № 1172.

Отже, основними умовами вчинення нотаріусом виконавчого напису є подання документів, які встановлюють заборгованість боржника перед кредитором, підтверджують безспірність вимоги та подачі вимоги в межах строку позовної давності у три роки та у межах річного строку щодо вимоги про стягнення неустойки.

Ознакою безспірності вимоги є відсутність заперечень боржника щодо заборгованості та її розрахунку, а також відсутності будь-яких суперечностей у поданих документах. На підтвердження безспірності заборгованості нотаріусу мають бути подані документи, що свідчать про визнання боржником вимог кредитора. Тобто нотаріус повинен упевнитися в розумінні боржником пред'явлених до нього вимог і визнання їх. Документом, що підтверджує такий факт, є отримання боржником вимоги стягувача з підписом боржника про його отримання.

Виконавчий напис нотаріуса є виконавчим документом та відповідно до пункту 3 частини першої статті 3 Закону України «Про виконавче провадження» 1404-VIII підлягає примусовому виконанню органами державної виконавчої служби чи приватним виконавцем.

Разом з цим, варто зауважити, що крім стягнення заборгованості для орендаря виникають й інші негативні наслідки при несплаті орендної плати. До таких зокрема відноситься розірвання договору оренди, адже ситуації, коли недобросовісні орендарі державного чи комунального майна не сплачують або сплачують несвоєчасно орендну плату за користування ним є непоодинокими. Ураховуючи визначені законодавством особливості використання такого майна та умови договорів оренди, несплата або несвоєчасна сплата орендарем орендної плати є підставою для дострокового розірвання договору оренди та повернення орендованого майна. Якщо орендар добровільно не погоджується на розірвання договору, то це можна зробити в судовому порядку.

Згідно зі статтею 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що в певних умовах зазвичай ставляться. Одним із видів порушення зобов'язання є прострочення - невиконання зобов'язання в обумовлений сторонами строк.

При цьому мають ураховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Крім того, частина перша статті 782 Цивільного кодексу України передбачає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Однак зазначимо, що така можливість є правом, а не обов'язком наймодавця. І таке право не є перешкодою для звернення орендодавця до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати орендарем платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

З приводу спорів щодо орендованого майна, яке є державним чи комунальним, на спірні правовідносини поширюється дія Закону «Про оренду державного та комунального майна», де згідно із частиною третьою статті 26 підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

За судовою практикою, суди враховують, що порушення орендарем такої умови договору оренди майна, як своєчасне внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

При цьому зауважимо, що сплата заборгованості після порушення провадження у справі не виправдовує бездіяльність Відповідача (Орендаря) як господарюючого суб'єкта за спірний період та не змінює вимог закону та умов договору щодо розірвання договору в разі невнесення плати за користування майном протягом трьох місяців із дня закінчення строку платежу. А сплата орендної плати за наступні місяці після порушення провадження у справі також не підтверджує належне виконання орендарем своїх зобов'язань за спірний період.

Орендар зобов'язаний негайно повернути орендодавцеві річ при припиненні договору. Річ підлягає поверненню у стані, в якому орендар її одержав з урахуванням нормального зношення, або у стані, який було обумовлено у договорі.

Якщо ж орендар не повернув річ або повернув її несвоєчасно, орендодавець має право вимагати сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за весь час прострочення (ст. 785 ЦК України).

Таким чином, несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за державне чи комунальне майно є істотним порушенням умов договору й відповідно є підставою для розірвання договору оренди. Отже, орендодавець державного або комунального майна має право достроково розірвати договір оренди з орендарем. За таких умов розірвати договір оренди можливо як у досудовому, так і в судовому порядку. Сплата заборгованості з орендної плати після порушення провадження у справі є лише підставою для припинення провадження у справі щодо стягнення несплаченої орендної плати з орендаря та не підтверджує належного виконання орендарем своїх зобов'язань. Навіть за умови сплати заборгованості після порушення провадження у справі договір оренди може бути розірвано.

Стаття 20. Форми орендної плати

Варто розрізнятивидиорендної плати як способу нарахування платежів і їїформи,тобто зовнішнє матеріально-речовий або вартісне їх втілення.

Частина третя статті 286 Господарського кодексу України та стаття 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлює, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі.

Залежно від конкретних умов може застосовуватися один з видів орендних платежів або відповідна їх комбінація. Відробіткова форма орендної плати у цій статті не передбачена, так само як і в частині другій статті 762 ЦК України. Форма плати за користування майном встановлюється договором оренди.

Разом з тим стаття 22 Закону України «Про оренду землі» встановлює три форми орендної плати: грошову, натуральну та відробіткову.

Розглянемо всі форми орендної плати більш детально.

Грошова -- сума орендної плати (фіксований платіж, який сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності), зазначена в договорі оренди, виплачується грошима. Ця форма досить широко використовується у світовій практиці. Вказана форма орендної плати використовується в більшості випадках при оренді державного та комунального майна.

У разі якщо договором передбачена сплата орендної плати у грошовій формі, порядок виконання грошових зобов'язань регулюється, зокрема, статтею 198 ГК України. Відповідно до неї платежі за грошовими зобов'язаннями, що виникають у господарських відносинах, здійснюються в безготівковій формі або готівкою через установи банків, якщо інше не встановлено законом.

Згідно зі статтею 99 Конституції України грошовою одиницею України є гривня, відтак грошові зобов'язання учасників господарських відносин повинні бути виражені і підлягають оплаті у гривнях. Грошові зобов'язання можуть бути виражені в іноземній валюті лише у випадках, якщо суб'єкти господарювання мають право провадити розрахунки між собою в іноземній валюті відповідно до законодавства. Виконання зобов'язань, виражених в іноземній валюті, здійснюється відповідно до закону. Безготівкові розрахунки здійснюються згідно з Законом України «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» від 05.04.2001 року № 2346-III та іншими нормативними актами.

Натуральна -- на суму орендної плати, зазначену в договорі оренди, видається продукція, вироблена, перероблена або придбана орендарем. У випадку натуральної плати сторонам треба узгоджувати в договорі певні додаткові умови її внесення, наприклад, якість речей або робіт, які будуть передаватися орендарем, яким чином орендна плата у вигляді речей буде передаватися орендодавцеві: шляхом само вивозу або з доставкою; яким чином розподілять витрати на доставку, якщо вона передбачена, тощо.

Відробіткова -- на суму орендної плати згідно з договором оренди орендар надає різні послуги. Перелік послуг може бути визначений у договорі або в процесі дії договору. В першому випадку в договорі фіксуються сам перелік послуг, які надаються орендарем як орендна плата, та їхня кількість. У другому -- погоджуються ціни на послуги (за собівартістю, за ринковою вартістю тощо) і орендар повинен надати на суму орендної плати, вказану в договорі оренди, послуги відповідно до заздалегідь погодженого переліку.

Комбінована грошово-натуральна або змішана -- орендна плата визначається поєднанням попередніх форм. На суму, зазначену в договорі оренди, за погодженими між сторонами цінами частково видається продукція або грошова компенсація.

За формою привабливі натуральні, або компенсаційні платежі, коли розрахунки проводяться товарами, що випускаються з використанням об'єкта оренди, або шляхом надання орендодавцю зустрічних послуг. Така форма дозволяє починаючим підприємцям спочатку розгорнути виробництво, а потім розрахуватися за орендними платежами.

Наразі законодавством передбачена переважна форма виплати орендної плати -- грошова. Тобто орендар обов'язково повинен прив'язатися до грошового виразу орендної плати. І тільки за додатковим письмовим погодження сторін, виплата може відбуватися в натуральній формі. Але натуральна форма повинна відповідати грошовій, натуральна форма в перерахунку не може перевищувати грошову і навпаки.

Стаття 21. Зміна розмірів орендної плати

Стаття 21 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» передбачає можливість перегляду розміру орендної плати.

Так, відповідно до частини третьої статті 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до частини першої статті 21 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» зміна орендної плати можлива за погодженням сторін.

За правилами частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому приписами частини першої статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

За змістом частини першої статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Статтею 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які регулюються уповноваженими органами. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини третьої статті 762 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлений періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру за користування майном.

Частина друга статті 286 ГК України встановлює, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Зменшення розміру орендної плати за ініціативою орендаря передбачено частиною другою статті 286 ГК України, яку слід застосовувати в системному взаємозв'язку з частиною четвертою статті 762 ЦК України, частиною другою статті 21 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» та іншими положеннями законодавства. Наведені норми встановлюють право наймача (орендаря) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач (орендар) звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

За змістом пункту 3.5 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України затвердженого від 23 серпня 2000 року № 1774, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від Сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

З урахуваннямчастини другої статті 124 Конституції УкраїнитаРішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 № 15-рп/2002 у справі № 1-2/2002приписи статті 188ГК України та статті 19 ГПК Українине позбавляють сторону договору права на звернення до суду з вимогою про зміну або розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору.

Спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т. ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів статті 632 ЦК Українита частини другої статті 21 Закону «Про оренду державного та комунального майна», згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

Отже нормами чинного законодавства України передбачено можливість зміни умов договору, в тому числі і за рішенням суду, на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Стаття 22. Суборенда

У орендаря, який взяв в оренду державне або комунальне майно, не завжди існує потреба у використанні всіх об'єктів, що входять до його складу. Виходячи з цього закон надає йому право передавати окремі об'єкти оренди в суборенду.

Правила щодо суборенди державного майна встановлені статтею 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та статтею 288 Господарського кодексу України.

Суборенда - договір, відповідно до якого одна сторона зобов'язується передати індивідуально визначене майно, орендарем якого вона вже є, у користування або володіння іншій особі (суборендатору).

На відміну від порядку передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайму), встановленого частиною першою статті 774 ЦК України, який передбачає, за загальним правилом, згоду наймодавця на таке передання, частина перша статті 288 ГК України та частина друга статті 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» такої згоди не передбачає, однак законом або договором оренди можуть бути передбачені певні обмеження щодо суборенди державного або комунального майна, наприклад, шляхом встановлення певного переліку об'єктів, які не можуть передаватися в суборенду, або строку суборенди, меншого порівняно із строком оренди, необхідності згоди орендодавця на суборенду, заборони суборенди тощо.

Так, відповідно до частини другої статті 22 Закону «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.

Таким чином, приписами даної правової норми встановлено, що у разі, якщо інше не передбачено договором оренди, то орендар має право передати в суборенду відповідне майно. Оскільки тільки орендар за договором суборенди може передавати в суборенду відповідне майно, то саме орендар за договором суборенди набуває статусусуборендодавця.

Крім того, вищезгаданою правовою нормою встановлено, що строк договору суборенди не може перевищувати строку договору оренди, отже,договір суборенди є похіднимвід договору оренди.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Враховуючи, що правові відносини щодо суборенди є цивільно-правовими, то до даних правовідносин, крім приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна», застосовуються приписи Цивільного кодексу України.

Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента тавизначенні умов договоруз урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Таким чином, приписами даної правової норми встановлено, що сторони за договором є вільними в укладенні договору, зокрема, вільні у визначенні умов договору, з урахуванням вимог актів цивільного законодавства.

Отже, сторони за договором суборенди є орендар за договором оренди, який за договором суборенди є суборендодавецьта суборендар. І дані сторони є вільними в укладенні договору суборенди та вільними у визначенні умов щодо суборендної плати з урахуванням вимог цивільного законодавства.

Приписами частини третьої статті 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено: «Плата за суборенду цього майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря.». Отже, із даної правової норми випливає, що плата за суборенду орендованого майна є похідною від орендної плати, як і сам договір суборенди, і орендар, який є суборендодавцем за договором суборенди, не може отримувати плату за суборенду вищу ніж орендна плата.

У разі відсутності заборони суборенди передбаченої в договорі оренди, орендодавець, відповідно до вимог чинного законодавства не наділений правом втручання в порядок укладення договору суборенди, а тільки має право надаватизгодуна його укладення.

У той же час, законодавством не встановлено порядку відбору суборендарів у контексті встановлення додаткових умов до проведення конкурсу на право оренди державного майна, що стосуються можливості передачі його в суборенду. Також не встановлені вимоги до потенційних суборендарів державного майна. Фактично суб'єкти господарювання, з якими укладається договір суборенди державного майна, не проходять процедуру конкурсного відбору, що ставить їх у привілейоване становище порівняно з іншими претендентами.

Як ми бачимо, поряд з ЦК України діє Закон України «Про оренду державного та комунального майна», положення якого не відповідають ЦК. Є колізії у регулюванні відносин оренди між нормами Цивільного і Господарського кодексу України.

Наприклад, за цивільним законодавством передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 774 ЦК). Якщо орендар здав орендоване приміщення повністю або частково в суборенду без згоди орендодавця, останній має право вимагати розірвання договору оренди на підставі частини другої статті 783 ЦК України. І навпаки, частина перша статті 288 ГК України та частини друга статті 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» надає орендареві право передати об'єкт оренди в суборенду, якщо інше не передбачене законом або договором.

В ЦК нічого не сказано про розмір суборендної плати, яка відповідно до вищезгадуваного Закону не повинна перевищувати орендної плати орендаря.

Ще одне обмеження встановлено Законом та Господарським кодексом і стосується воно заборони передавати в суборенду цілісні майнові комплекси державних і комунальних підприємств (ст. 288 ГК України, ст. 22 Закону).

До договору суборенди застосовуються положення про договір оренди (ст. 774 ЦК, ч. 4 ст. 22 Закону).

Мета оренди (суборенди) не є істотною умовою договору. Однак, необхідність такої умови в деяких випадках випливає із чинних норм права. Так, наприклад, постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 року (з наступними змінами та доповненнями) “Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу” затверджено орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств (Додаток 1), та орендні ставки за використання нерухомого майна (Додаток 2). Орендна ставка за використання нерухомого майна визначається у відсотках до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом, і залежить від цільового призначення майна. Якщо, наприклад, державне нерухоме майно здано в оренду по ставці 8 відсотків для здійснення торгівлі продовольчими товарами, то орендар, здаючи приміщення в суборенду пункту обміну валют, з одного боку, не може перевищити ставку 8 відсотків, а з іншого - порушує законодавство, яким встановлена для пунктів обміну валют ставка в розмірі 45 відсотків. А отже, для того, щоб орендар мав право у такому разі здати приміщення в суборенду, необхідно вносити відповідні зміни і до договору оренди. Тобто умови договору суборенди залежать від умов договору оренди. Суборендар має право користуватися об'єктом суборенди з метою, яка не суперечить меті договору оренди.

Таким чином, суборенда є орендою вже орендованого майна. Проте, не зважаючи на законодавчо закріплену подібність до оренди, суборенда все ж таки має свої особливості. Доцільним буде приведення спеціального законодавства з питань оренди (суборенди) у відповідність з ЦК України. При застосуванні положень ЦК під час укаладання договорів оренди (суборенди) доцільним є зазначати про це в умовах таких договорів.

Порядок використання плати за суборенду майна визначається: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, які належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Розмір плати за суборенду нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна розраховується в порядку, встановленому Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу для розрахунку розміру плати за оренду зазначеного майна.

Орендна плата за нерухоме майно, що передається в суборенду, визначається з урахуванням частки вартості такого майна у загальній вартості орендованого майна у цінах, застосованих при визначенні розміру орендної плати, і погоджується з орендодавцем.

У разі суборенди приміщення у будівлі, що входить до складу цілісного майнового комплексу, орендна плата за таке приміщення визначається з урахуванням частки вартості такого приміщення у загальній вартості відповідної будівлі та частки вартості зазначеної будівлі у загальній вартості орендованих основних засобів цілісного майнового комплексу.

Плата за суборенду майна у частині, що не перевищує орендної плати за майно, що передається в суборенду, сплачується орендарю, який передає в суборенду орендоване ним майно.

Різниця між нарахованою платою за перший місяць суборенди та тією її частиною, що отримує орендар, погоджується з орендодавцем і перераховується орендарем до державного бюджету.

Різниця між нарахованою платою за кожний наступний місяць суборенди і тією її частиною, що отримує орендар, визначається шляхом коригування різниці за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Контроль за перерахуванням зазначеної різниці до державного бюджету здійснюється орендодавцем.

Стаття 23. Право власності орендаря

Поняття права власності визначено частиною першою статті 316 Цивільного кодексу України, відповідно до якої правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частина перша статті 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. З даної норми чітко вбачається непорушність права власності, яка також має своє відображення у статті 321 ЦК України.

Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника. Абзацом другим цієї ж частини передбачено, що в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника. Вказане положення надає орендарю додатковий захист шляхом встановлення правила, що перехід права власності на майно, передане в оренду, не є підставою для зміни або припинення договору оренди. Вказане положення повністю узгоджується зі статтею 770 ЦК України. Лише в договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження орендодавцем майна договір оренди припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України).

Новий власник майна автоматично набуває прав та обов'язків орендодавця за договором оренди та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на орендоване майно має місце заміна орендодавця в договорі оренди.

Орендодавець, здійснюючи продаж майна, що передане в оренду, зобов'язаний попередити покупця про наявність відносин оренди (ст. 659 ЦК України). Купівля майна на таких умовах свідчить про згоду покупця прийняти на себе обов'язки орендодавця за договором оренди. Орендодавець, який передав право власності на майно, або покупець (новий орендодавець) мають попередити орендаря про заміну сторони у договорі оренди. В разі нездійснення такого попередження виконання орендарем своїх обов'язків на користь первісного орендодавця буде вважатися належним виконанням ним договору оренди.

Разом з тим норма частини 1 статті Закону є диспозитивною. Викладене в ній положення може бути змінене домовленістю між орендодавцем та орендарем. Положення про припинення договору оренди в разі відчуження орендодавцем майна повинне обов'язково бути закріплене в договорі оренди або в інших договорах (угодах) між орендодавцем та орендарем.

Вказана норма також узгоджена із частиною п'ятою статті 10 Законом України «Про оренду державного та комунального майна» де реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди.