Методичні рекомендації щодо застосування положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

2) Видати відповідний наказ про внесення змін в організацію виробництва і праці, в якому розкривається зміст цих змін, утворюються комісії з проведення ліквідації або реорганізації, яким доручається здійснити заходи, пов'язані з ліквідацією або реорганізацією підприємства;

3) Скласти і затвердити в установленому порядку новий штатний розпис;

4) Видати наказ, яким уповноважити відділ кадрів або інший відділ підприємства, на який покладено здійснення функції відділу кадрів, провести необхідні заходи в зв'язку зі звільненням працівників (не пізніше ніж за два місяці до їх проведення), включаючи ознайомлення працівників з наказом під розпис та вручення письмового повідомлення про звільнення (Відділ кадрів повинен підготувати письмове повідомлення про можливе звільнення працівників та за два місяці до запланованого вивільнення персонально (під розпис) ознайомити кожного працівника з наказом про внесення змін в організацію виробництва і праці та вручити письмове повідомлення. Одночасно з попередженням пропонується працівникові іншу роботу на тому ж підприємстві, в установі, організації. Протягом двох місяців від дати попередження від працівників, істотні умови праці яких зміняться, доцільно отримати письмову заяву про згоду продовжувати роботу після зміни істотних умов праці або відмову від цього).

При цьому слід зазначити, що розірвання власником або уповноваженим ним органом трудового договору з працівником відповідно до пункту 1 статті 40 КЗпП передбачає дотримання певних гарантій для працівника.

Так, за загальним правилом встановленим частиною першою статті 49-2 Кодексу про наступне вивільнення працівників персонально попереджають не пізніше ніж за два місяці.

Працівники, яких попереджено про наступне вивільнення, і посади яких відсутні у новому штатному розписі, продовжують працювати ще не менше двох місяців і отримують заробітну плату. Виплата заробітної плати у даному випадку здійснюється на підставі положень чинного трудового договору, дію якого не припинено, тобто трудовий договір продовжується. Статтею 94 Кодексу передбачено, що заробітна плата - це винагорода, обчислена, як правило, у грошовому виразі, яку власник або уповноважений ним орган виплачує працівникові за виконану ним роботу.

Частиною другою статті 49-2 КЗпП передбачено, що при вивільненні працівників у випадках змін в організації виробництва і праці враховується переважне право на залишення на роботі, передбачене законодавством.

Власник або уповноважений ним орган при вивільнені працівників у випадках змін в організації виробництва і праці повинен дотримуватися вимог статті 42 Кодексу, якою встановлено, що при скороченні чисельності чи штату працівників у зв'язку із змінами в організації виробництва і праці переважне право на залишення на роботі надається працівникам з більш високою кваліфікацією і продуктивністю праці.

Одночасно з попередженням про звільнення у зв'язку із змінами в організації виробництва і праці власник або уповноважений ним орган пропонує працівникові іншу роботу на тому самому підприємстві, в установі, організації. При відсутності роботи за відповідною професією чи спеціальністю, а також у разі відмови працівника від переведення на іншу роботу на тому самому підприємстві, в установі, організації працівник, на власний розсуд, звертається за допомогою до державної служби зайнятості або працевлаштовується самостійно. У разі якщо вивільнення є масовим відповідно достатті 48 Закону України «Про зайнятість населення», власник або уповноважений ним орган доводить до відома державної служби зайнятості про заплановане вивільнення працівників.

Вимоги частин першої - третьої цієї статті не застосовуються до працівників, які вивільняються у зв'язку із змінами в організації виробництва і праці, пов'язаними з виконанням заходів під час мобілізації, на особливий період.

Державна служба зайнятості інформує працівників про роботу в тій самій чи іншій місцевості за їх професіями, спеціальностями, кваліфікаціями, а у разі їх відсутності - здійснює підбір іншої роботи з урахуванням індивідуальних побажань і суспільних потреб. У разі потреби особу може бути направлено, за її згодою, на професійну перепідготовку або підвищення кваліфікації відповідно до законодавства.

Також слід враховувати, що відповідно до статті 240-1 Кодексу у разі, коли працівника звільнено без законної підстави або з порушенням встановленого порядку, але поновлення його на попередній роботі неможливе внаслідок ліквідації підприємства, установи, організації, орган, який розглядає трудовий спір, зобов'язує ліквідаційну комісію або власника (орган, уповноважений управляти майном ліквідованого підприємства, установи, організації, а у відповідних випадках - правонаступника), виплатити працівникові заробітну плату за весь час вимушеного прогулу. Одночасно орган, який розглядає трудовий спір, визнає працівника таким, якого було звільнено запунктом 1 статті 40цього Кодексу.

В усіх випадках звільнення за пунктом 1 статті 40 КЗпП провадиться з наданням гарантій, пільг і компенсацій, передбачених главою III-А Кодексу законів про працю України.

Стаття 17. Термін договору оренди

Термін володіння і користування переданим в оренду майном визначається істотною умовою договору оренди, що передбачено статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунально майна». Під терміном в цивільному праві слід розуміти певний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

У статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та частині четвертій статті 284 Господарського кодексу України встановлені положення, що регулюють термін договору оренди, зокрема встановлює, що термін/строк договору оренди визначається за погодженням сторін. Зі змісту норми видно, що законодавець надає можливість орендареві і орендодавцеві самим визначити початок і кінець існування у часі орендного правовідношення, підставою якого є укладений між ними договір оренди.

Сторони вільні у визначенні терміну договору оренди. Проте незважаючи на це, оскільки термін, є істотною умовою договору оренди, він має бути чітко визначений адже відсутність в договорі чітко визначеного терміну тягне за собою визнання його недійсним.

На відміну від положень статті 763 Цивільного кодексу України, за якою якщо строк найму не встановлений то договір найму вважається укладеним на невизначений строк, для оренди державного майна, невизначеність терміну оренди недопустима. Це зумовлено тим, що при невизначеності строку договору оренди кожна із сторін могла би відмовитися від нього у будь-який час, завчасно попередивши про це іншу сторону, що спричинило би нестабільність у відносинах сторін при оренді державного майна. При цьому, передусім, страждав би орендар, як слабша сторона у договорі.

Відповідно до частини першої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (зазначене положення не розповсюджується на договори оренди окремого індивідуально-визначеного майна).

Чинне законодавство України передбачає спеціальні правила, що стосуються обчислення строків. За загальним правилом початком перебігу строку договору оренди є наступний день після календарної дати укладення договору оренди. Проте, сторони можуть пов'язати початок перебігу строку з фактом передачі предмета договору оренди або ж з настанням якої-небудь іншої події, або календарною датою. При цьому слід мати на увазі, що обчислення строку в договорі оренди не повинно починатися пізніше за передачу об'єкту оренди орендареві.

Момент закінчення строку договору оренди визначається за правилами, вказаними в статті 254 Цивільного кодексу України. Закінчення строку договору оренди майна, є підставою припинення цього договору. Проте, необхідною умовою припинення договору оренди по закінченню строку його дії є наявність заяви однієї зі сторін про його припинення. При цьому заява має бути подана до закінчення цього строку.

У разі, якщо жодна зі сторін не подала заяви про припинення договору оренди або його зміни, застосовуються правила, встановлені частиною другою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». У ній зазначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 ЦКУкраїни та опосередковано нормою частини 4статті 291 ГК України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК. За змістом статті 764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Вказана норма встановлює можливість продовження договору оренди способом мовчання, яке визнається виявленням волі на укладення правочину у випадках передбачених законодавством.

У Законі встановлено, що за відсутності заяви однієї зі сторін про припинення договору він подовжується на той же термін (автоматична пролонгація).

За таких обставин очевидною є можливість автоматичної пролонгації договору оренди в разі відсутності заперечень як зі сторони орендодавця, так і зі сторони орендаря. В юридичній практиці це прийнято називати «мовчазною згодою».

Натомість така нормативно встановлена спрощена схема продовження орендних правовідносин породжує ряд суперечностей та колізій при застосуванні її на практиці.

Законодавець передбачає дві нерозривно пов'язані умови як підстави для продовження договору оренди:

1) відсутність заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору;

2) відсутність даної заяви повинна бути до спливу одного місяця після закінчення строку договору.

У тому випадку, якщо дана заява надійшла після закінчення вищевказаного строку і друга сторона не має бажання припинити договір, заява може не братися до уваги, і вищезгаданий договір вважається продовженим на той же строк і на тих же умовах, які були передбачені сторонами в договорі оренди, що раніше діяв між ними. У тому випадку, якщо сторона, що подала подібну заяву після спливу одного місяця після закінчення строку договору оренди, наполягає на його зміні або припиненні, питання вирішується в звичайному претензійно-позовному порядку.

Звернемо увагу, що при пролонгації договору доцільним для сторін буде вирішення питання необхідності отримання документального підтвердження повторного волевиявлення орендодавця.

Положеннями пункту 4.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29 травня 2013 року № 12 (з наступними змінами і доповненнями) визначено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

В даному випадку суд, зосередившись на вирішенні питання пролонгації (припиненні) дії договору, не звернув уваги на положення статті 777 ЦК, статті 285 ГК, які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк.

Так, наведеними нормами передбачено, що орендар (наймач), який належно виконує свої обов'язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

Частиною третьою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Таким чином, сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.Орендар повинен повідомити орендодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору оренди.

У разі якщо орендар не надсилає повідомлення орендодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

На виконання викладених вимог суди встановлюють, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з'ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною третьою статті 17 Закону.

Аналогічне положення міститься у постанові Верховного суду України Постанова від 20 квітня 2016 року№ 3-266гс16.

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Таким чином, аналіз істотної умови договору оренди майна, такої як термін, має важливе науково-практичне значення, оскільки відсутність у законодавстві деяких положень перешкоджає можливості належного захисту прав сторін. Поняття «пролонгації договору оренди нерухомого майна» полягає у відсутності єдиного підходу до розкриття даної юридичної категорії. Пролонгація договору оренди об'єктів нерухомого майна в тому вигляді, у якому вона запропонована нормами чинного законодавства, можлива за умови її ініціювання під час дії самого договору.

Стаття 18. Основні обов'язки орендаря

Обов'язки орендаря окреслено статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Вони можуть також доповнюватися іншими положеннями законодавства в залежності від предмета оренди та особливостей відносин між сторонами.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», частини другої статті 285 Господарського кодексу України за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Порушення орендарем цього обов'язку є підставою для заявлення орендарем вимоги щодо дострокового розірвання договору оренди на підставі статті 783 ЦК України.

Згідно частини третьої статті 285 ГК України орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Ідентичне положення міститься у частині другій, третій статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Зауважимо, що створення однієї тільки загрози пошкодження майна внаслідок недбалої поведінки орендаря надає орендодавцю право вимагати дострокового розірвання договору оренди на підставі пункту 3 частини першої статті 783 ЦК України.

Орендар зобов'язаний також своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (див. Стаття 19).

Крім положень законодавства права та обов'язки орендаря можуть визначатися договором, що укладається між орендарем та орендодавцем. Такі положення, користуючись принципом свободи договорів, сторони можуть врегульовувати на власний розсуд. У свою чергу, умови договору встановлюють або конкретизують права та обов'язки сторін.

Саме тому, в статті 18 Закону, в більшості йде посилання на договір оренди, у зв'язку з чим необхідно звернутися також до розділу 5 Типового договору (див. Додаток 2), згідно якого більш детально окреслено обов'язки орендаря.

Відтак згідно розділу 5 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності орендар зобов'язаний:

5.1. Використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення та умов цього Договору.

Як ми бачимо, вказаний пункт випливає зі змісту частини першої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

У разі оренди будівлі або споруди:

5.2. За актом приймання-передавання прийняти орендовану будівлю (споруду) на свій баланс на період оренди.

Даний пункт випливає зі змісту статті 13 Закону.

5.3. Протягом місяця після підписання Договору внести завдаток, передбачений цим Договором. Завдаток стягується до державного бюджету і Балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 3.6 Договору. Після закінчення основного строку Договору оренди здійснюється перерахування орендної плати за останній місяць (останні місяці) з урахуванням внесеного Орендарем завдатку. У разі порушення Орендарем зобов'язання зі сплати орендної плати він має відшкодувати державному бюджету і Балансоутримувачу збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір завдатку. Якщо в разі дострокового припинення Договору за згодою Сторін сума сплачених орендних платежів і завдатку перевищить передбачені Договором платежі за період фактичної оренди, то це перевищення розглядається як зайва сума орендної плати (див. п. 3.9 цього Договору).

Так, згідно зі статтею570 Цивільного кодексу України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Частина1 вказаної статті ЦК України надає легальне визначення завдатку. Його аналіз дозволяє виокремити такі ознаки завдатку:

а)ним може бути грошова сума або рухоме майно. Враховуючи те, що відповідно до статті190 ЦК України майном є речі, майнові права та обов'язки, закон допускає передачу як завдатку рухомих речей та майнових прав. На практиці завдаток найчастіше передається у вигляді грошової суми. Майновий завдаток майже не зустрічається. Сума завдатку (вартість рухомого майна, що передається як завдаток) обов'язково має бути меншою, ніж загальна сума зобов'язання (вартість рухомого майна, що передається за зобов'язанням). В іншому випадку така передача буде не завдатком, а виконанням зобов'язання;

б)завдатком може бути забезпечено лише зобов'язання, що випливає з договору. Інакше кажучи, позадоговірні зобов'язання (підрозділ2 книги5 ЦК України) завдатком не забезпечуються;

в)завдаток виконує три основних функції:

-платіжну (видається в рахунок належних за договором платежів);

-підтверджувальну (його передачею боржник підтверджує наявність основного зобов'язання);

-забезпечувальну (встановлення негативних наслідків невиконання зобов'язання, забезпеченого завдатком, гарантує виконання такого зобов'язання).

5.4. Своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та Балансоутримувачу (у платіжних дорученнях, які оформлює Орендар, вказується «Призначення платежу» за зразком, який надає Орендодавець листом при укладенні договору оренди).

Вказаний пункт Договору випливає зі змісту частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» згідно якої орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності та частиною третьою статті 18 Закону, де передбачено обов'язок орендаря вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

5.5. Забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Як ми бачимо, вказаний пункт повністю узгоджується з частиною другою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Однак для повного розкриття змісту обов'язу передбаченому у пункті 5.5. Типового договору необхідно здійснити посилання до інших нормативно-правових актів, зокрема, з питань дотримання санітарних норм та правил пожежної безпеки.

Так, відповідно до пункту 6 розділу І Правил пожежної безпеки в Україні затверджених наказом Міністерства внутрішніх справ Українивід 30.12.2014№ 1417, у разі передачі в оренду цілісного майнового комплексу або окремих його частин, приміщень, інших об'єктів за домовленістю сторін цивільно-правового договору визначаються права та обов'язки орендаря та орендодавця щодо забезпечення пожежної безпеки та відповідальності за порушення вимог пожежної безпеки на об'єкті оренди.

Відповідно до цих Правил відповідальними за технічний стан пожежних гідрантів, установлених на мережі водопроводу населених пунктів, є відповідні служби (організації, установи), які утримують ці мережі водопроводу, а на території підприємств - їх власники або орендарі.

Також випливає обов'язок підтримання у постійній готовності штучних водойм, водозабірних пристроїв, під'їздів до вододжерел покладається: на підприємстві - на його власника (орендаря).

Немало важливим є пункт 3.22 розділу V Правил, за яким відповідальними особами за своєчасне і повне оснащення об'єктів вогнегасниками та іншими засобами пожежогасіння, забезпечення їх технічного обслуговування, навчання працівників правилам користування вогнегасниками є власники цих об'єктів (або орендарі згідно з договором оренди).

Державні санітарні норми, правила, гігієнічні нормативи(санітарні норми) - обов'язкові для виконання нормативних документів , що визначають критеріїбезпекита (або) нешкідливості для людинифакторів навколишнього середовищаі вимоги щодо забезпечення оптимальних чи допустимих умовжиттєдіяльностілюдини.

Законодавство України про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення (санітарне законодавство) базується наКонституції Україниі складається зОснов законодавства України про охорону здоров'я, Закону України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення», законів України «Про захист населення від інфекційних хвороб»,«Про протидію захворюванню на туберкульоз»,«Про запобігання захворюванню на синдром набутого імунодефіциту (СНІД) та соціальний захист населення», інших нормативно-правових актів та санітарних норм.

Вищевказані нормативно-правові акти, крім основних (спеціальних) завдань та функцій, визначають також відповідні права і обов'язки державних органів, підприємств, установ, організацій та громадян для створення сприятливих умов життєдіяльності людини, вимог безпеки та дотримання санітарного та епідемічного благополуччя населення в цілому.

Таким чином, щодо утримання орендованого майна з дотриманням санітарних норм, варто звертати увагу на вищевказане.

5.6. Забезпечити Орендодавцю і Балансоутримувачу доступ на об'єкт оренди з метою контролю за його використанням та виконанням умов Договору.

Досить таки важливий пункт, адже статтею 32 Закону про оренду передбачено контроль за використанням майна, переданого в оренду.

5.7. У разі виникнення загрози або настання надзвичайних ситуацій, пов'язаних з природною стихією: ураган, землетрус, великий снігопад, ожеледиця тощо, надавати своїх працівників для їх попередження та ліквідації наслідків.

5.8. Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого Майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого Майна і не тягне за собою зобов'язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

У разі, якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого Майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.

До більш детального аналізу вказаного пункту повернемося пізніше (див. стаття 18-1).

У разі, якщо об'єкт оренди підлягав екологічному аудиту і у звіті про екологічний аудит вказується на певні невідповідності вимогам законодавства і висуваються певні вимоги або надаються рекомендації, до Договору включається пункт 5.9 такого змісту:

«5.9. Протягом (зазначається період) здійснити заходи щодо усунення невідповідностей вимогам чинного законодавства, виявлених екологічним аудитом, відповідно до рекомендацій (вимог), наданих у звіті про екологічний аудит».

Основні правові та організаційні засади здійснення екологічного аудиту передбачені в Законі України «Про екологічний аудит».

Положення цього Закону поширюються на всіх суб'єктів господарювання незалежно від форми власності та видів діяльності.

Відповідно до статті 1 згаданого Закону екологічний аудит - це документально оформлений системний незалежний процес оцінювання об'єкта екологічного аудиту, що включає збирання і об'єктивне оцінювання доказів для встановлення відповідності визначених видів діяльності, заходів, умов, системи екологічного управління та інформації з цих питань вимогам законодавства України про охорону навколишнього природного середовища та іншим критеріям екологічного аудиту.

Згідно статті 11 Закону екологічний аудит проводиться в процесі приватизації об'єктів державної власності, іншої зміни форми власності, зміни конкретних власників об'єктів, а також для потреб екологічного страхування, в разі передачі об'єктів державної та комунальної власності в довгострокову оренду, в концесію, створення на основі таких об'єктів спільних підприємств, створення, функціонування і сертифікації систем екологічного управління, а також здійснення господарської та іншої діяльності.

5.10. Протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване Майно не менше, ніж на його вартість за висновком про вартість / актом оцінки на користь вигодонабувача (в більшості це балансоутримувач), який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством, і надати орендодавцю копії страхового полісу і платіжного доручення. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим.

Зазначимо, що страхування орендованого майна, що являється державною або комунальною власністю здійснюється на підставі Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено істотні умови договору оренди, якими є умови, за якими сторони обов'язково мають дійти згоди при укладенні договору.

Однією з істотних умов договору оренди є страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендоване майно страхується орендарем на користь орендодавця.

Відповідно до законодавства та умов договору оренди майна, орендар зобов'язаний постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим.

В договорі страхування необхідно передбачити:

- Страхову суму (не менше, ніж на вартість майна за висновком про вартість).

Розмір страхової суми визначається за узгодженням сторін, в тому числі на підставі суми, указаної в договорі оренди або в довідці про балансову вартість.

- Вигодонабувача (на користь Балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди).

- Франшизу - 0 (нуль).

Франшизу можна розглядати як безумовне зобов'язання з боку cтрахувальника компенсувати за рахунок власних коштів частину заподіяного збитку у встановлених випадках і у встановленому розмірі.

У разі встановлення договором страхування безумовної франшизипри виплаті страхового відшкодування сума відшкодування у будь-якому випадку розраховується за вирахуванням розміру франшизи. У ряді випадків через те, що розрахована сума страхового відшкодування покривається франшизою, cтрахова компанія взагалі нічого не виплачує страхувальнику.

- Страхові випадки та страхові ризики, які є обов'язковими:

а) вогневі ризики:

- пожежа, задимлення в наслідок пожежі, виділення сажі і корозійного газу;

- удар блискавкою або вибух кульової блискавки;

- вибух газу, що використовується в побутових цілях;

- падіння літальних пілотованих об'єктів, їх уламків або вантажу;

б) стихійні явища:

- буря, ураган, шторм, вихор, смерч;

- град, ливень;

- незвичайні для місцевості, де розташований застрахований об'єкт, атмосферні опади;

- повінь, паводок;

- землетрус;

- зсув грунтів;

- горні обвали, сходження лавин, каменепад, селеві потоки;

- інші стихійні явища (за домовленістю сторін);

в) протиправні дії третіх осіб:

- викрадення зі зломом, грабіж, розбій;

- навмисне пошкодження або знищення застрахованого майна третіми особами, включаючи підпал;

г) пошкодження водою:

- внаслідок технічних систем: водопровідних, каналізаційних, опалювальних, систем пожежегасіння (в тому числі при їх пошкодженні в результаті низьких температур);

- внаслідок проникнення води з сусідніх приміщень.

Крім того страхувальник (клієнт) може вибрати додаткові ризики, які з його погляду можуть забезпечити найбільш повний страховий захист майна.

На сьогоднішній день саме страхування дозволяє власникам та орендарям бути впевненими у тому, що будь-які ризики можна мінімізувати, а заподіяний збиток компенсувати.

Вибір надійного партнера, який допоможе організувати ефективний захист, що відповідає вимогам підприємства, - завдання, яке стоїть перед кожним власником або орендарем, які прагнуть максимально убезпечити майно від негативних наслідків можливих подій.

5.11. На вимогу Орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформляти відповідні акти звіряння.

На практиці звіряння взаєморозрахунків по орендних платежах і оформлення відповідних актів звіряння, в більшості, здійснюється при проведенні перевірки використання державного майна, переданого в оренду та виконання умов Договору оренди державного нерухомого майна чи при припиненні договору оренди.

5.12. У разі припинення або розірвання Договору повернути Орендодавцеві або підприємству/товариству, указаному Орендодавцем, орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини Орендаря.

Вказаний пункт викладено на підставі статті 27 Закону «Про оренду державного та комунального майна» з приводу правових наслідків припинення або розірвання договору оренди, що буде більш розглянуто згодом (див. стаття 27).

5.13. Здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого Майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти з Балансоутримувачем орендованого Майна договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю.

Зауважимо, що в орендну плату не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладеної угоди зобов'язується надавати орендодавець, на балансі якого перебуває це майно.

Якщо приміщеннями користуються і орендар, і балансоутримувач (як це буває у переважній більшості випадків), то орендар бере участь в утриманні відповідних приміщень (у відповідній пропорції). Між орендарем і балансоутримувачем укладається договір відповідно до Примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю, затвердженого Наказом (див. Додаток 3).

Граничний місячний розмір відшкодування таких витрат не встановлений і не залежить від розміру орендної плати.

Що стосується переліку витрат по утриманню приміщень, що підлягають частковому відшкодуванню орендарем, то такий перелік залежить у кожному випадку від конкретних обставин і не може бути вичерпним. Умови відшкодування таких витрат передбачаються у договорі оренди.

Орендодавець розподіляє між орендарями витрати на утримання приміщень залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, системи тепло- і водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно до розміру орендованої організаціями площі. Орендодавець надає орендарям рахунки для оплати орендної плати, послуг по охороні приміщення, комунальних послуг (теплопостачання, водопостачання, електроенергія, інші комунальні послуги - вивіз сміття, обслуговування ліфтів) та інших послуг, пов'язаних з утриманням приміщень, орендарі оплачують їх відповідно до економічної суті платежу.

Застосування кодів економічної класифікації видатків залежить від економічної сутності платежу та умов укладених договорів.

Якщо орендодавець має право на надання комунальних та експлуатаційних послуг, то плата за ці послуги повинна зараховуватись як власні надходження - плата за послуги, що надаються бюджетною установою, на рахунки, які призначені для зарахування до спеціального фонду державного бюджету власних надходжень розпорядників бюджетних коштів. При цьому надання таких послуг має бути передбачено законодавством (абз. 3 ч. 4 ст. 13 Бюджетного кодексу України).

Власні надходження бюджетних установ за рахунок надходжень від плати за послуги, що надаються бюджетними установами згідно з законодавством, використовуються з урахуванням вимог статті 13 Бюджетного кодексу України.

Якщо орендодавець не має права на надання вищезазначених послуг, то орендар може відшкодувати лише витрати на утримання приміщень, понесені орендодавцем.

5.14. Нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством.

5.15. У разі зміни рахунку, назви підприємства, телефону, юридичної адреси повідомляти про це Орендодавця у тижневий строк.

5.16. Здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цього Договору (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів.

Питання нотаріально посвідчення та державної реєстрації Договорів розглянуто раніше (див. стаття 13)

Серед перерахованих обов'язків не передбачено такого обов'язку орендаря, як ведення бухгалтерського обліку щодо орендованого майна. Відповідно до частини першої статті 145 ГК України майновий стан суб'єкта господарювання визначається сукупністю належних йому майнових прав та майнових зобов'язань, що відображається у бухгалтерському обліку його господарської діяльності відповідно до вимог Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні». Це є складовою суспільного господарського порядку і необхідно як для суб'єктів господарювання, так і для держави, яка здійснює державний контроль та нагляд за господарською діяльністю.

Стаття 18-1. Ремонт об'єкта оренди

Про порядок проведення ремонтів орендованого майна йдеться у статті 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Подібну норму містить також стаття 776 Цивільного кодексу України.

Мета проведення ремонту орендованого майна полягає в підтримці його у такому стані, при якому воно може бути використане за цільовим призначенням. При ремонті відновлюються втрачені властивості майна.

В частині першій статті 18-1 Закону вказано, що поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Поточним ремонтом слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування річчю, не пов'язаного з істотним руйнуванням і псуванням її основних частин, вузлів або агрегатів.

З наведеного слідує, що якщо в договорі не зазначити порядок проведення поточного ремонту, то орендареві все одно не потрібно отримувати дозвіл від орендодавця на поточний ремонт орендованого майна, оскільки цей ремонт пов'язаний із підтриманням орендованого майна в первісному стані. Проте необхідно звернути увагу, що сторони мають право передбачити в договорі порядок проведення ремонту, у тому числі й обов'язок орендаря узгоджувати необхідність проведення ремонту, його обсяг, матеріали, що використовуються, із орендодавцем.

У договорі оренди державного майна, як правило, не встановлюється строк проведення поточного ремонту. Це обумовлено тим, що мета поточного ремонту полягає в усуненні таких недоліків об'єкта оренди, які не мають характеру істотних. Указані недоліки, як правило, постійно виникають у процесі користування орендованим майном.

Договір оренди державного майна може й містити строки проведення поточного ремонту об'єкта оренди. Як правило, таке положення включається в договір оренди у тому випадку, коли на орендареві за договором оренди лежить обов'язок із проведення поточного ремонту, необхідність у якому виникла до укладення договору.

Орендар повинен повернути орендоване майно в належному стані з урахуванням міри нормального його зношення. Тому якщо при розірванні договору оренди виявиться, що стан об'єкта оренди вимагає проведення поточного ремонту, орендар буде зобов'язаний його провести.

Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, навпаки проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Щодо змісту вказаного обов'язку передусім необхідно визначити, що ж називається капітальним ремонтом, оскільки Закон України «Про оренду державного та комунального майна» не дає визначення поняття капітального ремонту. Капітальним, очевидно, буде такий ремонт, який викликаний істотним знищенням, пошкодженням або зношенням основних складових частин, вузлів або агрегатів майна, тривалий у часі і вимагає великих витрат на його проведення.

Капітальний ремонт має проводитися орендодавець або балансоутримувач у строки, передбачені договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Договором оренди мають бути врегульовані відносини сторін під час проведення капітального ремонту. Так, орендар, наприклад, може вимагати від орендодавця надання йому аналогічного майна на час проведення капітального ремонту, або договором може бути встановлене призупинення відносин оренди, доки капітальний ремонт не було проведений. Якщо договором оренди відносини сторін на час проведення капітального ремонту не визначені, треба виходити із загальних положень статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Частина третя статті 18-1 Закону та частина третя статті 776 ЦК України, з метою захисту інтересів орендаря надає йому ряд повноважень на випадок непроведення орендодавцем капітального ремонту речі, переданої в оренду.

Вказаними нормами встановлено, що якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, то такий ремонт може провести й орендар. При цьому вартість ремонту зараховується в рахунок орендних платежів, або ж орендодавець може прямо компенсувати орендарю витрати, пов'язані з ремонтом.

Дане положення є цілком обґрунтованим, оскільки вказане майно у цей період не використовується орендарем з незалежних від нього причин, крім того, обов'язок проведення капітального ремонту чинним законодавством покладений на орендодавця чи балансоутримувача.

Звертаємо увагу, що перш ніж розпочати капітальний ремонт майна, орендар зобов'язаний попередити про це орендодавця.

Однак слід мати на увазі, що орендар має право провести не будь-який капітальний ремонт, а лише такий, непроведення якого перешкоджає використанню майна відповідно до призначення та умов договору (наприклад, заміна зірваного бурею даху на будинку). В разі виникнення спору обов'язок доводити необхідність проведення капітального ремонту та його вартості покладається на орендаря.

Альтернативним правом орендаря в разі нездійснення капітального ремонту орендодавцем чи іншим балансоутримувачем є його право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Орендодавець протягом строку дії договору повинен піклуватися про утримання зданого у оренду майна. Якщо в силу дефектів майна орендар зазнає збитків, то він вправі стягнути їх з орендодавця.

Однак, на практиці, з урахуванням Типового договору оренди, укладається договір у якому прописується, що орендар зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок не тільки поточний, а й капітальний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого Майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Таким чином, орендодавці та балансоутримувача знімають з себе відповідальність у проведенні капітального ремонту.

Разом з тим зауважимо, що орендар має право на внесення до орендованого майна поліпшень за рахунок власних коштів. Правовий режим поліпшень встановлений статтею 778 ЦК України і частиною другою статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». В абзаці 4 частини третьої статті 23 вищевказаного Закону вказано, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Поліпшення необхідно відрізняти від ремонту майна, як поточного, так і капітального. На відміну від проведення ремонту, проведення поліпшень орендованого майна не є обов'язком орендаря.

Проведення ремонту не пов'язане з конструктивними змінами в майні, які мають місце при проведенні поліпшень, хоча і змінює його до певної міри, наприклад, покращується стан орендованого майна і його зовнішній вигляд. У тому ж випадку, якщо при проведенні ремонту мають місце конструктивні зміни в орендованому майні, що підвищують ефективність його використання, ідеться про поліпшення майна разом з ремонтом.

Стаття 19. Орендна плата

Оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер, за користування орендованим майном з орендаря обов'язково стягується орендна плата.

Відповідно до частини першої статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Це ж передбачено в частині першій статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

На відміну від умов передбачених Цивільним кодексом України, зокрема у статті 762, згідно якої вбачається, що орендна плата встановлюється договором, а якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення, частина друга статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що для об'єктів державної та комунальної власності орендна плата визначається згідно Методики розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786 (далі - Методика).

Строки внесення орендної плати, як правило, визначаються в договорі, що передбачено частиною третьою статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та частиною четвертою статті 286 Господарського кодексу України.

Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва використовують отриману відповідно до законодавства частину орендної плати для виконання організаційних функцій орендодавця.

Державні підприємства (крім тих, щодо яких прийнято рішення про приватизацію) мають право використовувати орендну плату, одержану від переданого ними в оренду окремо індивідуально визначеного майна, на поповнення власних обігових коштів.

Орендна плата, отримана від передачі в оренду дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами, повністю спрямовується на виконання статутних завдань такого підприємства для забезпечення функціонування зазначених представництв та установ.

Перед тим як зупинитися на Методиці розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу, зазначимо, що останню розроблено з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці) та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань, органами, підрозділами, закладами та установами Держспецзв'язку, рухомого та нерухомого військового майна (за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки), а також майна, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації).

Відповідно до цієї Методики (додатки 1 та 2) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається в межах від 10 до 25 відсотків до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 100 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення.

Орендна плата за Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати - останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховується розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди. У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.

Розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси державних підприємств визначається за формулою:

Опл= ((Воз + Внм) х Сор.ц) / 100

де Опл - розмір річної орендної плати, грн.; Воз - вартість основних засобів за незалежною оцінкою на час оцінки об'єкта оренди, гривень; Внм - вартість нематеріальних активів за незалежною оцінкою на час оцінки об'єкта оренди, гривень; Сор.ц - орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств, визначена згідно з додатком 1.

У разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у пункті 10 цієї Методики) розмір річної орендної плати визначається за формулою:

Опл= (Вп х Сор) / 100

де Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки (у разі передачі в оренду нерухомого майна державного підприємства із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні вартість орендованого майна визначається шляхом проведення стандартизованої оцінки), грн.; Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком № 2.

Перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди чи після перегляду розміру орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку за такою формулою:

Опл. міс. = (Опл / 12) х Ід.о. х Ім

де Опл - розмір річної орендної плати, визначений за цією Методикою, гривень; Ід.о. - індекс інфляції за період з дати проведення незалежної або стандартизованої оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати; Ім - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

В пункті 10 Методики визначено випадки коли розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна становить 1 гривню, серед них:

оренда нерухомого майна бюджетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бюджету, Пенсійним фондом України та його територіальними органами, державними та комунальними закладами охорони здоров'я, музеями, які утримуються за рахунок державного та місцевих бюджетів, національними художніми колективами та концертними організаціями, яким надається фінансова підтримка з державного бюджету, державними та комунальними телерадіоорганізаціями, редакціями державних і комунальних періодичних видань та періодичних видань, заснованих об'єднаннями громадян, державними науково-дослідними установами, навчальними закладами, трудовими і журналістськими колективами, підприємствами зв'язку, що їх розповсюджують, Товариством Червоного Хреста України та його місцевими організаціями, асоціаціями органів місцевого самоврядування із всеукраїнським статусом, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування;