Правове регулювання оренди комунального майна

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОГО УПРАВЛІННЯ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ УКРАЇНИ

Одеський регіональний інститут державного управління

Правове регулювання оренди комунального майна

Спеціальність 8.150000 - державне управління

Магістерська робота

на здобуття кваліфікації магістра державного управління

Науковий керівник Сергій Георгійович,

кандидат технічних наук, доцент

Слухач Руслан Володимирович

Одеса

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. Загальні засади та особливості правового регулювання оренди комунального майна

1.1 Поняття і зміст договору оренди

1.2 Правове регулювання функціонування договору оренди

1.3 Особливості правового регулювання оренди комунального майна

РОЗДІЛ 2. Оренда комунального майна на прикладі територіальної громади міста Каховки Херсонської області

2.1 Порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Каховки

2.2 Діюча методика розрахунку і порядок використання плати за

оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Каховки

2.3 Послідовність та порядок надання пільг щодо орендної плати орендарям майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Каховки

РОЗДІЛ 3. Правове регулювання розвитку орендних відносин

3.1 Проблемні питання системного розвитку орендних відносин

3.2 Правове регулювання оренди комунальної власності міста

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

ДОДАТКИ

правове оренда комунальне майно

ВСТУП

В Україні, де відбувається становлення інституту місцевого самоврядування, територіальні громади отримують навички та досвід незалежної і самостійної економічної політики. Формування та розвиток муніципальної економіки - одна з найактуальніших проблем економічної політики держави. При цьому більша самостійність у проведенні соціально-економічної політики безумовно вимагає від місцевих органів влади пошуку джерел фінансування бюджетів місцевого самоврядування і залучення нових стабільних ресурсів для виконання своїх повноважень.

Розвиток матеріально-фінансової бази, невід'ємною частиною якої є комунальна власність, що належить територіальній громаді, її ефективне використання і включення в господарський механізм, що ефективно функціонує, належить до пріоритетних завдань державної політики.

Особливо актуальним це стало у зв'язку з прийняттям Цивільного та Господарського кодексів, оскільки виникла необхідність в проведенні глибокого аналізу правового регулювання оренди (найму) цими кодифікованими актами і Законом “Про оренду державного та комунального майна”. Зокрема постало питання про визначення співвідношення такої основної засади цивільного законодавства як свобода договору і встановлення жорстких правил регулювання орендних відносин в Законі. Віднесення ЦК України до об'єктів цивільних прав підприємства як єдиного майнового комплексу вимагає вдосконалення підходів щодо регулювання оренди цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств.

Тому оренда майна, насамперед комунального, відіграє важливу роль у процесах забезпечення розвитку підприємництва та фінансового забезпечення місцевого самоврядування. Як і в інших країнах, вона є засобом підвищення ефективності використання майна і одним із джерел наповнення державного і місцевих бюджетів.

Актуальність оренди ґрунтується на можливості відокремлення повноважень користування майном від права власності на майно. Передача власником свого майна іншій юридичній чи фізичній особі у тимчасове платне користування дозволяє поєднати виробника з потрібними йому засобами виробництва, значно зменшити обсяг необхідних для забезпечення виробництва інвестицій, підняти рівень екстенсивного та інтенсивного використання майна, поліпшити умови для розвитку підприємництва.

В сучасних умовах ринкової економіки оренда відіграє значну роль у розвитку підприємництва.

Як відомо однією з основних функцій органів місцевої влади є надання різноманітних послуг населенню в межах своїх компетенцій, удосконалення системи управління комунальною власністю територіальної громади, створення фінансово спроможних комунальних підприємств, підвищення соціально-економічного рівня сіл, селищ, міст України та збільшення віддачі від цього сектора економіки. Водночас щодо однієї з актуальних проблем місцевого самоврядування - формування місцевих бюджетів і зміцнення власної матеріально-фінансової бази увага переважно зосереджується на впливі через податкову систему чи на розвиток підприємництва. Проблема ж самостійності і незалежності, пов'язана з використанням об'єктів комунальної власності територіальної громади. Її ефективність можлива лише за умови послідовного впровадження ринкових механізмів господарювання, в тому числі формування чітких орендних відносин, що потребують додаткового дослідження.

Ефективність оренди комунального майна має багато проявів. Для орендодавця це і отримання орендної плати, і економія витрат на управління майном, і відсутність витрат на добування переданих в оренду підприємств. Для орендаря - можливість отримання прибутку на основі використання чужого майна без витрат на його придбання, додаткові стимули для підвищення рівня екстенсивного і інтенсивного використання орендованого майна, кращої організації виробництва тощо. Для суспільства в цілому соціально-економічний ефект оренди полягає у роздержавленні власності, створені умов для розвитку підприємництва, появи ефективного власника, поглиблення ринкових реформ.

Органами державної влади та місцевого самоврядування набуто значного досвіду щодо орендних відносин. Але ж соціальні, економічні, політичні зміни, що відбуваються у суспільстві в цілому та окремо у містах, час від часу потребують удосконалення та оновлення підходів до розгляду питань орендних відношень, та внесень відповідних змін до нормативно-правової бази.

Питання вдосконалення нормативно-правової бази оренди державного та комунального майна, є предметом досліджень багатьох відомих вчених цивілістів, зокрема: Басіна Ю.Г., Бесєдіна В.Ф., Братуся С.М., Грибанова В.П., Іоффе О.С., Козаренка Є.В., Красавчикова О.А., Ксенка Я.Б., Кузнєцової Н.С., Луця В.В., Маслова В.Ф., Мусієнка В.В., Підопригори О.А., Проніна М.Г., Пушкіна О.А., Рудченка О.Ю., Сібільова М.М., Суханова Є.А., Тешенко В.М., Толстого Ю.К., Харитонова Є.О., Шевченко Я.М., Шершенєвича Г.Ф., Щербини В.В. та інших. Дослідження оренди державного та комунального майна не є завершені. Тому на сьогодні звернення до цієї теми є актуальним та своєчасним.

Мета дослідження. Метою магістерської роботи є аналіз та узагальнення правового регулювання оренди комунального майна та удосконалення на цій основі правової практики діяльності органів місцевого самоврядування відносно оренди комунального майна на прикладі територіальної громади Каховської міської ради Херсонської області.

Для реалізації поставленої мети необхідним є вирішення завдань щодо:

правового регулювання функціонування договору оренди;

визначення основних етапів укладання договорів оренди комунального майна;

особливостей правового регулювання оренди комунальної власності;

проблем системного розвитку орендних відносин;

сформувати наукові висновки та пропозиції щодо удосконалення правового регулювання оренди комунального майна міста.

У відповідності з обраними завданнями визначена така структура магістерської роботи: вступ; три розділи, висновки, список використаних джерел, додатки.

У першому розділі надаються загальні засади та особливості правового регулювання оренди комунальної власності.

Другий розділ розкриває методику оренди комунального майна на прикладі територіальної громади Каховської міської ради Херсонської області.

Третій розділ висвітлює питання щодо правового рулювання ефективності розвитку орендних відносин.

Загальний обсяг роботи 78 сторінок.

Предметом дослідження є процеси забезпечення ефективності правового регулювання оренди комунального майна органами місцевого самоврядування.

Об'єктом дослідження є цивільно-правові відносини, які виникають при укладанні органом місцевого самоврядування територіальної громади договору оренди та його компетенція з питань правового регулювання оренди комунального майна.

Методи дослідження. В процесі магістерського дослідження застосовувалися наукові методи: діалектичний, як метод загального аналізу дослідження соціально-економічних явищ; історико-юридичний та правовий, як методи дослідження процесів розвитку правових норм у сфері регулювання орендних відносин щодо комунального майна та аналізу нормативно-правових актів і практики їх регулювання, порівняльно-правовий, як метод аналізу діючого законодавства про орендні відносини, системний та структурно-функціональний методи, які дозволяють відстежити діяльність органів місцевого врядування у реалізації роботи з питань оренди комунального майна.

Практичне значення роботи складається у підвищенні рівня управління комунальною власністю територіальної громади, яка має будуватися так, щоб, з одного боку, забезпечити достатню матеріально-фінансову базу місцевого самоврядування, сприяти досягненню нормального життєвого рівня населення певної території та захисту його інтересів, як споживача послуг, а з другого - організувати ефективне управління майновим комунальним комплексом в умовах ринку, зважуючи на господарську самостійність учасників ринкових відносин, необхідність надання допомоги підприємництву шляхом поліпшення правового регулювання оренди комунального майна територіальної громади міста та пропозицій щодо удосконалення діючого законодавства.

РОЗДІЛ 1

ЗАГАЛЬНІ ЗАСАДИ та особливості ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ комунального майна

1.1 Поняття і зміст договору оренди

Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна комунальної власності у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним і юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Відносини щодо оренди майна регулює в першу чергу Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Поняття оренди сформульовано в ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" 6 . Визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Можна констатувати, що:

по-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном);

по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

по-четверте, оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в оренду, має використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Зазначений закон, незважаючи на його назву, має універсальний характер, оскільки його положеннями може також регулюватися оренда майна інших форм власності (приватної та колективної), якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.

Важливе значення для регулювання орендних відносин мають: Цивільний кодекс (глава 25 "Майновий найом"); декрети, постанови Кабінету Міністрів України "Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг" від 29 грудня 1992 р. № 20-92 22 , "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. № 26-92 19 , "Про впорядку-вання використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 16 , "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду" від 20 травня 1993 р. № 57-93 20 ; Закон України "Про приватизацію державного майна" 9 ; постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 р. № 629 17 ; типові договори оренди, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774 88 , та ряд інших нормативних актів.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, яке саме майно може бути об'єктом оренди. Насамперед об'єктами оренди, за законом, є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). В п. 1 ст. 4 Закону, під цілісним майновим комплексом визначається господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Щодо майна підприємства, крім основних фондів, належать також оборотні кошти та інші цінності, тому законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Об'єктами оренди, за Законом України "Про оренду державного та комунального майна", може бути нерухоме (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально-визначене майно підприємств, а також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Разом з тим не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво" (пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Перелік державних підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди постійно змінюється. Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. № 26-92 не допускається, зокрема, передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та об'єктів, що становлять загальнодержавну систему зв'язку; магістральних ліній електропередачі, магістральних трубопроводів; магістральних залізниць, автомобільних шляхів державного значення, метрополітенів; гідро- і атомних електростанцій; протирадіаційних споруд тощо. Декретом також встановлено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів.

Визначено, що суб'єктами оренди (сторонами в договорі оренди) є орендодавці та орендарі, а орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду) виступають:

Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва -- щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю;

органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

підприємства - щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

Орендарями (тобто юридичними або фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

Особливістю чинного Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.

Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу.

До реєстрації у встановленому порядку господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.

Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де створено це товариство.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" детально регламентує процедуру укладення договору оренди, так, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

У випадках, якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до регіонального органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди він вважається погодженим із зазначеними органами.

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, та органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально-визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить примірний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів, серед яких:

прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;

включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;

відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;

прийняття рішення орендодавцем про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією;

інші підстави, передбачені законами.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом двадцяти днів з дня направлення ним повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу встановлюється:

Фондом державного майна України - для об'єктів, що перебувають у державній власності;

органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим;

органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду.

1.2 Правове регулювання функціонування договору оренди

Зміст договору оренди майна, відповідно до законодавства має важливе юридичне значення, тобто впливає на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнення сторонами домовленості хоч би за однією з них такий договір не вважається укладеним.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 17. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом згідно з Порядком проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554;

термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786. 23 . Відповідно до цієї Методики (Додаток № 1 та Додаток № 2) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається у межах від 3 до 10 відсотків до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально-визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна.

Так, за відповідними умовами конкурсу, у разі визначення орендаря на конкурсних засадах може бути передбачено більший розмір орендної плати.

Як правило, строки внесення орендної плати, визначаються у договорі, проте відповідно до прийнятої Методики рекомендується в договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Окремо оговорено, що Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначають органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, - органи місцевого самоврядування.

Визначено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або гро-шово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально-визначене майно нараховує та залишає в своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

виконання зобов'язань за договором оренди, яке має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди; проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

Договір оренди може зобов'язати орендаря використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, у тому числі на визначений термін, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Зазвичай орендар також зобов'язаний: використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін:

забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія, тощо;

порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яке здійснюється відповідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

банкрутство орендаря;

загибель об'єкта оренди;

ліквідацію юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. В іншому випадку, на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, або арбітражного суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду можливе у випадках, якщо наймач:

користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

навмисно або з необережності погіршує стан майна;

не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;

не зробив капітального ремонту у випадках, коли за законом або за договором капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду:

якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, непридатному для користування.

1.3 Особливості правового регулювання оренди комунального майна

Треба відмітити, що після прийняття 28 червня 1996 року нової Конституції України сталися зміни у законодавстві про оренду. Тому, в ній державна і комунальна власність розглядаються як окремі паритетні форми власності. Комунальна власність вже не є однією з субформ державної форми власності.

Більш детально питання управління комунальною власністю розглядаються в Законі України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Саме у цьому Законі набуло визначення право комунальної власності, як право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджуватися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Від імені і в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють ради відповідного рівня.

До власних повноважень виконавчих органів рад щодо управління майном комунальної власності належать слідуючи:

управління (у тому числі і оренда) в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад;

підготовка і внесення на розгляд ради пропозиції щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; організація виконання цих програм, та інші.

Усі ці положення знайшли своє відображення і у законодавстві щодо орендних відносин.

Так, 23 грудня 1997 року Верховна Рада України прийняла Закон України "Про внесення змін до Закону У країни "Про оренду державного майна". Основними змінами стали такі:

1. Закон отримав нову назву - "Про оренду державного та комунального майна", що відображає паритетність державної та комунальної форм власності. У зв'язку з цим вилучено частину другу статті І.

2. По тексту Закону вираз "державне майно" замінено виразом "державне майно, майно, що належить Автономній Республіці Крим, та комунальне майно".

3. Слово "загальнодержавний" замінено словом "державний", а слово "державний" вилучено там, де мова йде про підприємства, засновані на одній з трьох вищезгаданих формах власності на майно.

4. У статті 5 місцеві ради народних депутатів у ролі власників, які визначають орендодавців комунального майна, замінено на органи місцевого самоврядування, як це передбачено у статті 143 Конституції України.

А наприклад, п. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в останній редакції від 29 червня 2004 року констатує, що Методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутворювачем та порядок використання орендної плати визначається уповноваженими Верховною Радою АР Крим, - для об'єктів, що належать АР Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Тим же органам надано повноваження щодо порядку визначення збиткових, низькорентабельних і соціально важливих об'єктів та встановлення пільг їх орендарям стосовно орендної плати (стаття 19). Ці зміни було збережено і у редакції Закону "Про оренду державного та комунального майна" від 20 травня 1999 року.

У комунальній власності територіальних громад можуть знаходитися земельні ділянки, що органи місцевого самоврядування вправі передавати в тимчасове або постійне користування, оренду відповідно до Земельного кодексу України, Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року.

Передача в оренду земельних ділянок, що знаходяться в комунальній власності, регламентується Законом України «Про оренду землі». Орендодавцями в цьому випадку є органи місцевого самоврядування - сільські, селищні, міські ради.

Передаватися в оренду можуть і інші об'єкти комунальної власності. Правовідносини, що виникають при цьому, регулюються Законом України «Про оренду державного і комунального майна» від 14 березня 1995 р. і договорами оренди по конкретних об'єктах комунальної власності. Оренда комунального майна -- це засноване на договорі термінове платне користування об'єктами комунальної власності, необхідними орендареві для підприємницької й іншої діяльності.

До об'єктів комунальної власності, що можуть передаватися в оренду, відносяться: цілісні майнові комплекси, нерухоме майно, майно, що не ввійшло в статутні фонди господарчих товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації). Цілісним майновим комплексом, як об'єктом оренди, є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданим йому земельною ділянкою, на якому він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У якості цілісних майнових комплексів в оренду передається також майно структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок).

Орендодавцями комунального майна виступають органи, уповноважені органами місцевого самоврядування. До них відносяться виконавчі комітети рад, відділи і керування рад, підрозділу Фонду державного майна (при прийнятті радами рішень про делегування таких повноважень). У випадку здачі в оренду індивідуально-визначеного майна повноваження орендодавця комунального майна з дозволу органів місцевого самоврядування може виконувати комунальне підприємство.

Орендарями комунального майна можуть бути господарчі товариства, створені членами трудового колективу комунального підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи і громадяни України, фізичні і юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації й особи без громадянства. Фізична особа, що бажає укласти договір оренди, зобов'язано зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.

В окремих, визначених законодавством випадках, можливість укладання договору оренди узгоджується з органами Антимонопольного комітету України, а саме:

якщо підприємство, його структурний підрозділ, майно яких (що знаходиться в комунальній власності) передається в оренду, або ініціатор укладання договору оренди відповідно до законодавства займає монопольне положення на ринку;

якщо в результаті передачі в оренду комунального майна підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне положення на ринку;

якщо сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), - приналежному об'єктові оренди й ініціаторові укладання договору, перевищують показники, визначені законодавством.

Якщо на один об'єкт оренди декілька претенденти, тоді орган місцевого самоврядування визначає порядок проведення конкурсу і по його результатах відбувається укладання договору оренди комунального майна. Немаловажним фактором при цьому є потенційна прибутковість комунального майна. Відповідна рада може визначити перелік об'єктів комунальної власності, що підлягає передачі в оренду, із затвердженням сесією ради.

Важливими складовими договору оренди комунального майна є:

об'єкт оренди;

термін, на який полягає договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна й умови його повернення;

виконання зобов'язань;

відповідальність сторін;

страхування орендарем узятого їм в оренду майна;

обов'язку сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості по всіх істотних умовах і підписання сторонами тексту договору. Орендна плата за користування об'єктами комунальної власності, крім майна переданого в оренду комунальними підприємствами, вноситься в місцевий бюджет і не залежить від результатів фінансово-господарської діяльності орендаря.

Використання комунального майна можливо також на підставі концесійних договорів. Правове регулювання відносин концесії здійснюється на підставі Закону України «Про концесії» від 16 липня 1999 р.

Концесією комунального майна визнається надання з метою забезпечення суспільних потреб органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору юридичній або фізичній особі (суб'єкт) підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) і/або керування (експлуатацію) об'єкта концесії (термінове платне володіння) за умови узяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань по створенню і керуванню об'єктом концесії, майнової відповідальності і можливого підприємницького ризику.

Комунальне майно може також використовуватися за допомогою висновку інших договорів, передбачених цивільним і господарським законодавством України, неодмінним умовою яких є забезпечення інтересів територіальних громад.

Питання орендної плати за нерухоме майно, що знаходиться в комунальній власності територіальних громад, залишаються актуальними і в даний час. Це зумовлено тим, що з моменту введення в чинність Закону України «Про оренду державного і комунального майна» методика розрахунку орендної плати неодноразово змінювалась з метою вдосконалення.

Склався явний диспаритет орендних ставок у відношенні державної і комунальної власності: орендні ставки за об'єкти нерухомості комунальної форми власності виявилися нерозмірно малі в порівнянні з державними. Наприклад, в Одесі державне приміщення обходиться орендареві в суму, рівну максимум 20% від експертної оцінки в рік, тоді як комунальне - максимум 5%. У той же час існує ще і вторинний в Одесі дуже багато викуплених об'єктів, що теж пропонуються в оренду. І орендна плата в цьому випадку в десять і більш разів перевищує діючі ставки при оплаті державних і комунальних приміщень.

При розробці нової методики враховувався і той факт, що до 70% орендованих приміщень - підвальні, розташовані не тільки з центрі міста, але й у районах, що прилягають до центра. Різні вони і по займаній площі, і по розташуванню входу в них (з вулиці, знадвору), і по зручності входу (широкий, вузький).

З усіх міських приміщень, що знаходяться в оренді, близько 10% приходиться на частку громадських організацій. За методикою, затвердженої Кабінетом Міністрів України, для нежилих приміщень державної форми власності орендна плата для громадських організацій складає 3% від експертної оцінки в рік.

Цікавим є досвід оренди комунальної власності в містах Славутичі, Кам'янець-Подільському, Бердянську, який, до речі, перейшов на стандарти якості ISO. Так в Бердянську за період з 2002 по 2005 роки серед орендарів кількість суб'єктів підприємницької діяльності збільшилася майже на 24,4 %, серед фізичних осіб майже на 28,6%, юридичних осіб на 15,3%, і як наслідок, надходження до бюджету від підприємницької діяльності міста постійно зростає і складає до 20% доходної частини. Так у 2005 році укладено 73 договори оренди приміщень з юридичними та фізичними особами, загальною площею близько 5400 м2 та одержано орендної плати за комунальне майно, що передано в оренду 2,09 млн.грн., в тому числі: орендної плати за нежитлові приміщення - 1,71 млн.грн., за цілісні майнові комплекси - 0,36 млн.грн., пені за несвоєчасну оплату оренди майна - 0,02 млн.грн.

РОЗДІЛ 2

Оренда комунального майна на прикладі територіальної громади міста Каховки Херсонської області

2.1 Порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Каховки

З метою забезпечення підвищення ефективності використання комунального майна та плати за об'єкти оренди комунальної власності, керуючись п.2 ст.19 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, розроблено Положення про порядок передачі в оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста та відпрацьована Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду об'єктів комунальної власності територіальної громади міста.

Положення має забезпечити регулювання організаційних відносин, пов'язаних з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Каховки.

Як відомо, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Орендодавцем щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), а у випадках передбачених цим положенням нерухомого майна, є виконавчий комітет міської ради.

Орендодавцем щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв.м., а з дозволу Виконкому нерухомого майна площею більше 200 кв.м., є комунальні підприємства, установи і організації на балансі яких перебуває це майно.

Визначено, що орендарями згідно з цим Положенням можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

Окремо зазначено, що фізична особа, яка бажає укласти договір оренди комунального майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.

Ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями, а пропозиція може надходити від орендодавців.

За наявності ініціативи щодо оренди цілісного майнового комплексу, рішення про оренду майна приймається у порядку передбаченому ст. 7 та ст. 8 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Порядок розгляду пропозицій та укладення договору оренди передбачає, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом Держмайна України, відповідному орендодавцеві.

Орендодавець, в свою чергу, зобов'язаний зареєструвати подану заяву, розглянути подані матеріали та протягом п'ятнадцяти днів після дати реєстрації заяви прийняти рішення про згоду або відмову в укладені договору оренди майна та повідомити про це заявника.

У випадках передбачених п.2 ст.9 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, орендодавець у п'ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів до органу Антимонопольного комітету України.

У разі оренди нерухомого майна площею більше ніж 200 кв.м., орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає її копію та довідку про вартість об'єкту оренди до Виконкому для отримання дозволу.

Виконком розглядає подані матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після надходження матеріалів, приймає рішення та повідомляє орендодавця про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди, умови договору або відмову).

Необхідно відмітити, що надання дозволу щодо укладення договору оренди нерухомого майна площею більше ніж 200 кв.м. або відмова в цьому оформлюється рішенням Виконкому. В свою чергу, орендодавець протягом п'яти днів після отримання рішення виконкому дає згоду або відмовляє в укладені договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Якщо у встановлений термін Виконком не приймає рішення про дозвіл або відмову в оренді об'єктів комунальної власності, укладення договору оренди з заявником вважається погодженим.

У разі наявності пропозиції щодо розміщення бюджетних установ і організацій пріоритет при вирішенні питання надання в оренду нерухомого майна віддається бюджетній установі або організації. У випадку, коли комунальне підприємство установа або організація не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, Виконком має право без згоди підприємства, установи або організації укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Комунальне підприємство протягом п'яти днів після отримання рішення Виконкому, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв.м.), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладені договору оренди майна і повідомляє про це заявника. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу), або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності пропозиції щодо розміщення бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу визначає міська рада.

Законодавством передбачено, що у разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.

Термін договору оренди визначається за погодженням сторін, але не більше трьох років. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди, пропозицій щодо розміщення в приміщені що орендується бюджетних установ і організацій, заяв від інших фізичних чи юридичних осіб протягом одного місяця після закінчення дії договору, договір оренди вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Договір оренди може бути укладено на інший термін, за умов наявності обґрунтування та дозволу міської ради, що оформлюється відповідним рішенням.