Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ КАЗЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САМАРСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ ФСИН РОССИИ»

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

курсовая работа

на тему: Договор купли-продажи недвижимости

Выполнил: курсант 2 взвода 3 курса юридического факультета очной формы обучения Нигаматуллина Виктория Наильевна (специальность «Юриспруденция», набор 2012 года)

Самара 2014

Оглавление

Введение

Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи

1.1 Понятие и предмет договора купли-продажи

1.2 Виды договора купли-продажи

Глава 2. Продажа недвижимости как вид договора купли-продажи

2.1 Понятие и предмет договора купли продажи недвижимости

2.2 Особенности договора купли-продажи недвижимости

2.3 Заключение и расторжение договора купли-продажи недвижимости

Заключение

Библиографический список

Введение

Купля - продажа - один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеиваются, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

На сегодня, договор купли - продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием.

Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке. Однако недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов ситуация стала меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

Актуальность курсовой работы. В наше время сделки с недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Степень научной разработанности темы. Изучением данной темы занимались такие ученые как: Т.Е. Абова, С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Р.А. Гурский, М.А. Егорова, В.С. Ем, Р.Ю. Закиров,И.Л. Ивачев, С.А. Крылов, Е.А. Родомакина, О.А. Романов, А.Я. Рыженков, М.А. Салихова, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, Е.И. Шулейко и др.

Объектом курсовой работы являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Предметом данной курсовой работы выступает сам договор купли-продажи недвижимости.

Цели курсовой работы. Рассмотреть общие положения договора купли-продажи недвижимости и выявить его особенности.

Задачи курсовой работы:

· раскрыть понятие договора купли - продажи;

· рассмотреть виды договора купли - продажи;

· выявить особенности договора купли - продажи недвижимости;

· рассмотреть порядок заключения и расторжения договора купли - продажи недвижимости.

Методологическую основу работы составили такие методы, как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи

1.1 Понятие и предмет договора купли-продажи

Согласно ст. 454 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон: принят Гос. Думой ФС РФ 22 дек.1995г.: по сост. на 21 июля 2014. // СПС «Консультант Плюс» договор купли-продажи - это соглашение сторон, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из данного понятия становится ясно, что договор купли-продажи имеет две стороны -- продавец и покупатель. Сторонами договора купли-продажи могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). На них распространяются общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности:

1. стороной в договоре может быть дееспособный гражданин, достигший совершеннолетия, т. е. 18 лет;

2. закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, не обладающим полной дееспособностью, в частности:

· дети в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать как мелкие бытовые сделки, так и сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения, а также и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ);

· несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами, а в иных случаях участие в купле-продаже предполагает письменное согласие законных представителей -- родителей, усыновителей или попечителя либо заключенный договор может приобрести действительность при их последующем одобрении;

· лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, самостоятельно вправе совершать только мелкие бытовые сделки, а иные -- только при наличии согласия на это попечителя.

Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи гражданами (физическими лицами) зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договорах поставки и розничной купли-продажи гражданин в качестве продавца может участвовать только в том случае, если он зарегистрирован в указанном качестве в установленном законом порядке).

Юридические лица вправе по общему правилу совершать любые сделки купли-продажи, если это прямо не запрещено их уставными документами.

Содержание договора представляет совокупность прав и обязанностей его участников, которые возникают по поводу его условий Кураков Л.П., Кураков В.Л., Кураков А.А. Экономика и право: словарь-справочник - М.: Вуз и школа, 2010. - С. 859.:

· условие о предмете;

· условие о количестве товара (количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении);

· условие об ассортименте (товар должен быть передан в ассортименте, т. е. в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам);

· условие о качестве товара (продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи);

· условие о комплектности товара (совокупность отдельных составляющих товар частей, образующих единое целое и используемых по общему назначению);

· условие о комплекте товаров (согласованный сторонами определенный набор товаров, не обусловленный единством их применения);

· условие о таре и упаковке (продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, независимо от того, оговорено ли соответствующее положение в договоре) Исключение составляют лишь товары, которые по своему характеру не требуют затаривания и (или) упаковки (п. 1 ст. 481 ГК РФ).;

· условие о цене (цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа товаров в рассрочку). В иных случаях, если цена не указана в договоре, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Во всех видах купли-продажи существенным условием является условие о предмете, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи является товар, которым могут быть вещи, т. е. предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности, т. е. необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому (п. 1 ст. 455, ст. 129 ГК РФ). Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения (лицензии) на их продажу, а у покупателя -- на их покупку (яды, наркотические вещества). Вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться Комментарий к Ч.2. Гражданского кодекса РФ: в 2 т. - Т. 1: под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина - М.: «Юрайт», 2010. - С. 310..

Причем предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455);

ь ценные бумаги и валютные ценности, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи (п. 2 ст. 454 ГК РФ);

ь имущественные права (в частности, на объекты интеллектуальной собственности), если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454).

Понятием предмета договора купли-продажи охватываются и принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

1.2 Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи возмездный: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли продажи позволяет характеризовать его как взаимный. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара.

К отдельным видам договора купли-продажи относятся договоры:

· розничной купли-продажи;

· поставки товаров;

· поставки товаров для государственных нужд;

· контрактации;

· энергоснабжения;

· продажи недвижимости;

· продажи предприятия.

Договором розничной купли-продажи называется договор, по которому продавец (розничный торговец) обязуется передать покупателю вещь, предназначенную для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК).

Договором поставки называется договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю товары для использования в хозяйственных целях (ст. 506 ГК).

Договором поставки для государственных нужд называется договор по передаче покупателю товаров, предназначенных для государственных нужд, заключаемый поставщиком на основе и во исполнение государственного контракта.

Договором контрактации называется договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную им продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее (ст. 535 ГК).

Договором энергоснабжения называется договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (абоненту), которая обязуется оплачивать ее, а также обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии (или энергоносителей) (п. 1 ст. 539 ГК).

По договору продажи недвижимости продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Вывод: Таким образом, мы выяснили, что договор купли-продажи - это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Предметом договора купли - продажи является товар, которым могут быть предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Также у договора купли-продажи имеются определенные условия его исполнения и несколько видов.

договор купля продажа недвижимость

Глава 2. Продажа недвижимости как вид договора купли-продажи

2.1 Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли - продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.

Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: федер. закон: принят Гос. Думой 31 мар. 1999г: по сост. на 14 октября 2014 г. // СПС «Консультант Плюс» и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется и продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой сделки необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно нормам п. 3-4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : федер. закон. № 122-ФЗ: принят Гос. Думой 21 июля 1997 г.: по сост. на 21 июля 2014г. // СПС Гарант возможны два варианта регистрации такого права. В первом случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Во втором случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает её собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления -- государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами Гражданское право: учебник / ред. А.И. Калпина, А.И. Масляева. - М.: Проспект, 2011. - С. 215..

Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст. 87, 89, 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве» «Об исполнительном производстве»: федер. закон № 229-ФЗ: принят Гос. Думой 2 окт. 2007 г.: по сост. на 5 мая 2014. // СПС КонсультантПлюс .

К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК) «О приватизации государственного и муниципального имущества»: федер. закон № 178-ФЗ: принят Гос. Думой 21 дек.2001 г.: по сост. на 21 июля 2014 г. // Российская газета, 2002. - № 2884..

Помимо предмета, существенным условием договора является цена.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является видом договора купли-продажи и отличается от последнего предметом, в качестве которого выступает недвижимое имущество.

2.1 Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц Романов О.А. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 2009. - № 2. - С. 20-22.. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Как уже отмечалось, недвижимость -- это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче Степанов С.А. Гражданское право. Учебник. - М.: Проспект. 2014. - С. 125..

Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования, продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Таким образом, существенной особенностью договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен.

2.2 Заключение и расторжение договора купли-продажи недвижимости

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Порядок передачи недвижимости установлен в п.1 ст.556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. - 2011. - № 10. - С. 4..

Вместе с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в полноправного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву не известна такая категория, как "право владения". Однако владение как юридический факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших принципов, на котором базируется оборот,- добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо Житков Е.Л. Заключение договоров купли - продажи недвижимости // Гражданин и право. - 2007. - №12. - С. 50. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников, на доверие друг к другу, а, как следствие, на более свободное совершение сделок Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2007. С. 57..

Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче.

Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробно описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 5 т. - Т. 2: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2009. - С 135..

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается, как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя- от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса ит.д.

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст.17 Закона о государственной регистрации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: федер. закон. № 122-ФЗ: принят Гос. Думой 21 июля 1997 г.: по сост. на 21 июля 2014г. // СПС Гарант прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (п.1 ст.223 ГК РФ).

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: федер. закон. № 122-ФЗ: принят Гос. Думой 21 июля 1997 г.: по сост. на 21 июля 2014г. // СПС Гарант .

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник. - М.: 2009. - С. 225..

Любой договор - это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей Гражданское право в вопросах и ответах: учебное пособие / С.П. Гришаев. - М. «Юристъ» 2010. - С. 83.. Они оговариваются и фиксируются документально. Когда же одна из сторон обязательства свои не выполняет, ничего не остается, как договор купли-продажи расторгнуть Шулейко Е.И. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и последствия его нарушения: обзор судебной практики. - 2010. - № 3. - С. 13.. Расторжение договора по соглашению сторон является двухсторонней сделкой. И происходит по общему правилу и в том же порядке, что и заключение договора (П.1 статьи 452 ГК). Соответственно на него распространяется действие ст. 434 ГК Гурский Р.А., Закиров Р.Ю., Родомакина Е.А. Комментарий к Ч. 2. Гражданского кодекса РФ. Изд. Инфра - М.: 2010. - С. 284..

Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, то за решением проблемы можно обратиться в суд.

Как гласит п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

· при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

· в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если порядок досудебного урегулирования спора не соблюден, арбитражный суд оставляет исковое заявление без движения (ст. 128 АПК), а в случае непредоставления доказательств урегулирования спора в досудебном порядке в срок, установленный судом, - возвращает исковое заявление (подп. 4 п. 1 ст. 129 АПК). Суд общей юрисдикции непосредственно после установления факта несоблюдения досудебного урегулирования спора возвращает исковое заявление истцу (подп.1 п. 1 ст. 135 ГПК). В случае если несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора будет установлено судом общей юрисдикции или арбитражным судом после принятия искового заявления, иск оставляется без рассмотрения (абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 2 ст. 148 АПК) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: Постановление пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апр. 2010 г. // Российская газета, 2010. - №5188..

Вывод: Итак, договор купли-продажи недвижимого имущества - это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Из определения становится понятно, что предметом договора купли - продажи является недвижимое имущество.

Договор считают заключенным с момента его государственной регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным подтверждением существования права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Заключение

Договор купли-продажи - это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). У договора купли-продажи имеются определенные условия его исполнения и несколько видов.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте Суханов Е.А. Гражданское право: учебник: в. 4 т - Т. 3. - М.: 2008. - С.238. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено широтой сферы его применения. Ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

Договор купли - продажи определяет объем и прав и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор стабилизирует отношения гражданского оборота.

Договора купли - продажи недвижимости регулируют многообразные отношения экономического оборота. Содержащиеся в них нормы регулируют обширный круг общественных отношений, связанных с продажей жилых помещений, земельных участков, предприятий и т.д.

Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным. Правовые вопросы продажи недвижимости регулируются параграфами 7 и 8 главы 30 ГК РФ.

К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С. 63. подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законодательными актами.

Только с наличием регистрации судебный орган на основании закона может связывать последствия, возникающие при осуществлении прав владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, в том числе и в случае его продажи в полном объеме либо в части.

Государство берет на себя регулирование сделок с недвижимостью, преследуя некоторые специфические цели, которые не всегда принимают во внимание участники сделок. Важнейшее место в таком регулировании занимает право.

Библиографический список

Нормативные акты и официальные документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон: принят Гос. Думой ФС РФ 22 дек.1995г. : по сост. на 21 июля 2014. // СПС «Консультант Плюс»

2. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: федер. закон № 24-ФЗ: принят Гос Думой 7 мар. 2001г.: по сост. на 3 фев. 2014г. // СПС КонсультантПлюс

3. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: федер. закон № 81-ФЗ: принят Гос. Думой 30 апр. 1999 г.: по сост. на 3 фев. 2014 г. // СПС КонсультантПлюс

4. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: федер. закон. № 122-ФЗ: принят Гос. Думой 21 июля 1997 г.: по сост. на 21 июля 2014г. // СПС Гарант

5. «Об исполнительном производстве»: федер. закон № 229-ФЗ: принят Гос. Думой 2 октября 2007г.: по сост. на 5 мая 2014. [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс

6. «О приватизации государственного и муниципального имущества»: федер. закон № 178-ФЗ: принят Гос. Думой 21 дек.2001 г.: по сост. на 21 июля 2014 г. // Российская газета, 2002. - № 2884.

7. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: Постановление пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апр. 2010 г. // Российская газета, 2010. - №5188.

Научные, учебные, справочные издания

8. Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник. - М.: 2009. - 528 с.

9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: в 5 т. - Т. 2: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2009. - 545 с.

10. Гурский Р.А., Закиров Р.Ю., Родомакина Е.А. Комментарий к Ч. 2. Гражданского кодекса РФ. Изд. Инфра - М.: 2010. - 522 с.

11. Купля-продажа недвижимости: в 2 т. - Т. 2: под ред. М., "Дашков и К", 2007 . - 315 с.

12. Комментарий к Ч.2. Гражданского кодекса РФ: в 2 т. - Т. 1: под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина - М.: «Юрайт», 2010. - 648 с.

13. Кураков Л.П., Кураков В.Л., Кураков А.А. Экономика и право: словарь-справочник. - М.: Вуз и школа. 2010 - 1072 с.

14. Крылов С.А. Регистрация прав на недвижимости: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 2008. - №2. - С. 5 - 16.

15. Романов О.А. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 2009. - № 2. - С. 20-22

16. Рыженков А.Я. Гражданское право.- М.: Юрайт, 2012. - 704 с.

17. Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2007. - 57 с.

18. Сборник рефератов и курсовых работ по гражданскому праву. / Сост. В.М. Решетников.- М.: ТК Велби, 2004. - 784 с.

19. Степанов С.А. Гражданское право. Учебник. - М.: Проспект. 2014. - 456с.

20. Суханов Е.А. Гражданское право: учебник: в. 4 т - Т. 3. - М.: 2008. - 766с.

21. Шулейко Е.И. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и последствия его нарушения: обзор судебной практики. - 2010. - № 3.- С. 13-17.

Материалы периодической печати

22. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - №2. - С. 61 - 67.

23. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2011. № 10. С. 4 - 6.

24. Житков Е.Л. Заключение договоров купли- продажи недвижимости // Гражданин и право. 2009. №12. С. 50 - 52.

Размещено на Allbest.ru