Управление многоквартирным домом

Существуют также проблемы возмещения денежных средств, затраченных на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов с собственника жилых и нежилых помещений - администрации г. Костромы, отсутствует четкий правовой механизм.

Острый вопрос для ТСЖ, создаваемых в старых многоквартирных домах, - отсутствие помещений, в которых можно расположить правление, бухгалтерию и другие, необходимые для деятельности ТСЖ, службы. В данном случае, местным властям необходимо оказывать помощь вновь создаваемым товариществам.

Следующей проблемой является несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами. Вследствие этого особенно важным является проведение разъяснительной работы по вопросам управления многоквартирным домом среди собственников, их информирования обо всех изменениях законодательства.

Другая проблема безынициативность, непонимание и лень наших граждан. К примеру, для решения вопроса необходимо провести собрание членов ТСЖ. Одно дело - собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.

Подводя итоги проблематики ТСЖ, можно сказать неудивительно, что в нашем городе данный способ управления выбран всего в 5% рассматриваемых случаев. Однако по итогам сравнительного анализа преимущества ТСЖ являются очевидными по отношению к другим способам управления многоквартирным домом.

В настоящее время одной из главных задач реформирования сферы ЖКХ является задача усиления роли собственников жилья в решении вопросов содержания многоквартирных домов, повышение их заинтересованности в управлении.

Необходимо четко регламентировать права и обязанности управляющих организаций, усилить их ответственность за неисполнение законодательства, в том числе и за нарушение стандартов раскрытия информации об их работе.

Власти города должны систематически, равноправно и конструктивно сотрудничать с жилищной общественностью, результатом чего будет наличие эффективной обратной связи в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Необходимо создание Координационного совета по развитию самоуправления в жилищной сфере города с целью поддержки инициатив и консолидации усилий жилищных объединений - ТСЖ и ЖСК, представителей управляющих и ресурсоснабжающих организаций, обеспечения их конструктивного диалога с органами государственной власти и местного самоуправления по созданию условий для развития самоуправления в жилищной среде. Кроме того, это будет способствовать реализации прав и обязанностей собственников квартир как заказчиков рынка услуг ЖКХ, повышению качества жизни населения города, формированию эффективных способов защиты прав собственников и их объединений. Также совет необходим для выработки и осуществления механизмов и форм их участия в процессе реализации реформы в жилищной сфере и осуществления управления многоквартирными домами.

Создание совета позволит усилить административный контроль над деятельностью ТСЖ, управляющих компаний. Последние должны сделать свою деятельность прозрачной - опубликовывать в СМИ и Интернете:

а) общую информацию об управляющей организации или Т СЖ;

б)основные показатели финансово-хозяйственной деятельности

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г)порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

В рамках общей информации об управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;

б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);

в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;

г) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;

д) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;

е) перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;

ж) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет.

В рамках информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему;

б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);

в) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).

В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:

а) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг;

б) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:

? услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;

? заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:

а) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;

б) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:

? план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;

? сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

? сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

? сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).

Информация о стоимости работ (услуг) управляющей организации должна содержать:

а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);

б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие сведения:

а) перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;

б) тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы;

в) тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.

Необходима обязательная общественная экспертиза проектов постановлений и распоряжений Администрации города, касающихся жилищно-коммунальной реформы.

Исключительно важным направлением деятельности органов власти города является увеличение объемов капитального ремонта, установление приоритета ТСЖ и ЖСК в предоставлении бюджетных средств на капитальный ремонт, утверждение программы капитального ремонта. Необходимо установить очередность капитального ремонта с точки зрения технической целесообразности, но недопустимо устанавливать жесткий перечень объектов, поскольку недопустимо навязывать собственникам создание ТСЖ. При этом не должны подвергаться дискриминации собственники, избравшие непосредственное управление или управляющую организацию, если в доме существует эффективная инициативная группа, способная контролировать подготовку и проведение капитального ремонта.

Таким образом, проблематика управления многоквартирными домами в г.Костроме достаточна широка, каждый из способов управления содержит как положительные так и отрицательные стороны, при этом наиболее часто костромичи выбирают такой способ управления многоквартирным домом как управление управляющей организацией.

На данный момент необходимо проводить внятную разъяснительную кампанию среди собственников, исключить принудительный порядок выбора способа управления и по возможности вносить изменения в неоднозначные положения закона, регулирующие управление многоквартирными домами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Ранее во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимались муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось всего 6% объема услуг в ЖКХ.

В настоящий момент завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Несмотря на все проблемы, существующие в организации управления ТСЖ, собственники выбирают самоуправление, как один из способов управления многоквартирным домом. Поскольку общее собрание членов товарищества самостоятельно устанавливает периодичность проведения текущего и капитального ремонта, а также размер денежных средств, предназначенных на эти нужды. Тогда как управляющая организация берет фиксированный тариф, который не может быть изменен собственниками помещений в многоквартирном доме.

Не следует останавливать реформирование жилищного законодательства, на данном этапе ограничившись только размунипалицизированием управления жилым фондом. Нужно его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильём.

Дополнить Жилищный кодекс рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

управление собственник помещение многоквартирный дом

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1) Василенко И.А. Государственное и муниципальное управление: учебное пособие / И.А. Василенко. - М.: Гардарики, 2006. - 273 с.

2) Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги / А.В Голубев. - Законодательство и экономика. - 2009 г. - №2. - с.15-19 Шешко

3) Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - Система ГАРАНТ, 2010 г.

4) Густова Р.Н. ТСЖ: обязаловка или вариант реального расчета / Р.Н. Густова. - 2009. - №1. - с.31-35

5) Информационно-развлекательный сайт Костромы [Электронный ресурс]/. Режим доступа: http://www.region44.ru/.

6) Ермолаева Е.В. Управляющая организация - исполнитель коммунальных услуг /Е.В. Ермолаева. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2008 г. - №3. - с. 14-18

7) Ермолаева Е.В. Управляющая организация ремонтирует дом/Е.В. Ермолаева. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2008 г. - №9-10. - с. 14-22

8) Жилищный кодекс Российской Федерации. - М., - 2011 г.

9) Каменева Е.А. Шейкин С.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты / Е.А. Каменева, С.В. Шейкин. - Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. - 2006 г. - №6. - с.3-7

10) Карпова А.В. Товарищество собственников жилья: особенности бухгалтерского и налогового учета/А.В. Карпова. - Консультант бухгалтера. 2008 г. - №1. - с. 11-19

11) Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества /Е.Б. Козлова. - Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006 г. - №3. - с. 11-17

12) Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров /Е.Б. Козлова. - Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008 г. - №8. - с. 21-26

13) Козырева С.Н. Коммунальные услуги в учете управляющей организации / С.Н. Козырева. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008 г. - №10. - С. 14-21

14) Конституция Российской Федерации . - М ., - 2011 г

15) Корнилова Н.В. О способах управления многоквартирным домом /Н.В. Корнилова. - Закон. - 2007 г. - №6. - с. 16-21

16) Ломтев Г. И все-таки будущее за собственником жилья / Г. Ломтев. - 2009. - №1. - с. 41-44

17) Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. - ЗАО "Юстицинформ", 2007 г. - 271 с.

18) Макаров Г.П. Реализация прав граждан на жилые помещения. (Ответы на вопросы) /Г.П. Макаров. - Гражданин и право. - 2007 г. - № 9. - с. 2-10

19) Маргушина С. ЖКХ без проблем: возможности и реальность / С. Маргушина. - ЖКХ. - 2009. - №8. - с.22-24

20) Официальный сайт Администрации Костромской области [Электронный ресурс]/. - Режим доступа: http://www.region.kostroma.net/

21) Официальный сайт Департамента ЖКХ Костромской области [Электронный ресурс]/. - Режим доступа: http://www.gkh-kostroma.ru/

22) Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

23) Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»

24) Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

25) Райзберг Б.А. Словарь современных экономических терминов. - М.: Айрис-пресс, 2009. - 480 с.

26) Сапрыкин С.Ю. Новые правила оплаты содержания и ремонта жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. - ГроссМедиа, 2007 г. - 354 с.

27) Система муниципального управления / Под ред. В.Б. Зотова. - Питер, 2007 г. - 563 с.

28) Тимофеева К.В. Товарищество собственников жилья. - Питер, 2007 г. - 520 с.

29) Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

30) Федеральный закон 11 октября 2002 г. № 318-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

31) Цицин К. Перспективы развития ЖКХ/ К. Цицин. - Проблемы теории и практики управления. - 2009. - №10. - с. 8-12

32) Чистякова М.А. ТСЖ и собственник нежилого помещения/ М.А.Чистякова. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2008. - №8. - с. 21-26

33) Шаккум М.Л. Так в чем же суть необходимых преобразований в ЖКХ? / М.Л. Шаккум. - Проблемы теории и практики управления.- 2009. -№1. - с.2-6

34) Шарикова Г.Ю. Пени по Жилищному кодексу / Г.Ю. Шарикова. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009 г. - №2. - с. 14-18

35) Шарикова Г.Ю. Передача дома в управление /Г.Ю. Шарикова. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008 г. - №3. - с. 4-11

36) Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - Юридическая фирма "Контракт": ИНФРА-М, 2008 г. - 245 с.

37) Эффективное управление жилым домом : практическое руководство / Под общ. ред. В. Н. Субботина. -- М. : Эксмо, 2008. -- 224 с.

Размещено на Allbest.ru