Сделки с недвижимостью

В соответствии со ст.551 ГК РФ передаваемое по договору право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику.

Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).

Другими словами для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо в качестве первого условия заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия -- государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся.

сделка право недвижимость дарение

2. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора купли-продаажи недвижимости

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец -- акционерное общество -- должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации -- юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества -- продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294--298 ГК и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. ИЗ ГК). Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно1.

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации). В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма Семейного кодекса РФ , согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические. Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Так, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации -- восемнадцатилетнего возраста) и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у данного гражданина нет никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как уже говорилось ранее, все сделки с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации.

В договоре купли-продажи должны быть конкретно определены стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости.

В вводной части договора должно быть указано наименование сторон договора (указывается полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки). Также могут быть указаны дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность).

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. I, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП (в ред, от 2.11.2006).

Для физических лиц указываются:

· фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращении);

· пол;

· гражданство;

· дата и место рождения;

· место проживания;

· наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для российских юридических лиц указываются:

· полное наименование, включая организационно-правовую форму;

· адрес (место нахождения) постоянно действующего органа

· реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, наименование органа регистрации);

· ОГРН (основной государственный регистрационный номер);

· КПП (код причины постановки на учет);

· ИНН (идентификационный номер налогоплательщика)

В случае заключения договора индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, следует указывать сведения, необходимые для граждан, - паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию.

Если договор заключен не сторонами, а их представителями то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.

Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку "Д У" (ст. 1012 ГК).

2.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости

Содержание договора купли-продажи недвижимости. Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть отображены данные, позволяющие немедленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по данному договору, в том числе данные, определяющие место нахождения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Таким образом, если здание является предметом договора, сооружение, помещение, в договоре должно быть указано его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена сооружения, здания или другого недвижимого имущества, располагающегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если законом не предусмотрено иное или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555) Договор считается незаключённым если в нём неуказанна цена недвижимости (п. 1 ст. 555).

Так как во многих случаях недвижимое имущество имеет неразрывную часть с землёй, необходимо разрешение вопроса о праве на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимого имущества, соответственно при изменении собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания.

По общему правилу по договору продажи сооружения, здания или другого недвижимого имущества покупателю одновременно с переходом права собственности на эту недвижимость переходят права на ту часть земельного участка, которая занята этим недвижимым имуществом и необходима для её использования.

Покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка, при условии если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемое недвижимое имущество.

К покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для использования и занята недвижимым имуществом, при условии, что договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок.

При этом продажа недвижимого имущества, находящейся на земельном участке, не являющейся собственностью продавца , разрешается без согласия собственника этого участка, если это прямо не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на абсолютно тех же условиях, что и сам продавец недвижимости.

Если земельный участок, на котором располагается здание принадлежавшее продавцу, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом остаётся право использования частью данного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если неопределенны условия пользования частью земельного участка договором его продажи, продавец имеет право сохранить право ограниченного пользования части земельного участка, на которой находится недвижимость и необходима также для пользования в соответствии с её назначением. Некоторыми особенностями обладает и передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта либо иного документа, подтверждающего передачу имущества от продавца к покупателю (ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной стороны от подписания документа о передаче недвижимости на условиях договора, считается отказом обеих сторон, а точнее продавца от исполнения обязанности передачи имущества, а покупателя -- от обязанности это принять имущество.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующей условиям договора, так же в том числе когда такое несоответствие прописано в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от прямой ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Закон обязывает, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, а также данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре нужных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а сам договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости располагаются в специальных документах.

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельное сооружение, относятся план земельного участка и (или) сам план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает только собственник здания (сооружения). На каждое здание либо сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта этих помещений, а также соответствующие справки, выданные БТИ и содержащие инвентаризационные сведения, а также иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень, а также характер документов, включающих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Обязательное требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости обозначает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора обязана существовать реально (физически), а права как правило обязательно должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обратном случае договор следует признать незаключенным из-за отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если права на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, поэтому договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается, если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.) (п. 1 ст. 235 ГК). Например, если под видом договора купли-продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то сам договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

Допустим, в таких моментах когда здания либо сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются для сноса, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора нужно предварительно в установленном порядке получить разрешение для сноса соответствующего недвижимого объекта. На основании этого предназначенное к сносу здание либо сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою истинную специфику так же при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело несёт в себе то, что вся недвижимость, является неделимой вещью, кроме многоквартирных жилых домов. Поэтому при необходимости продажи сооружения либо какой-то части здания речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре купли-продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании у покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может подводить к режимам нераздельного, раздельного, а так же обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение либо другое иное строение определяется как нераздельный объект общего пользования без выделении сособственникам конкретного помещения, то при раздельном ситуация иная, то есть каждому сособственнику выделяется помещение, при этом размеры выделенных помещений могут в принципе и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования ситуация иная, каждому сособственнику выделяется помещение, при этом его размер соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

Не нужно забывать о том, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения находящиеся в жилом здании, которые регистрируются в так же государственном реестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме выше перечисленного, до вступления в силу ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы определённые части приватизируемых зданий (сооружений) -- отдельные этажи, подъезды. В указанных случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с этой частью следует признать законными, так же как и сделки с самостоятельным объектом недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен заключать в себе согласованное сторонами условие о цене недвижимости исключительно в письменной форме. Оценка недвижимости -- это явление многофакторное и сложное. В связи с этим на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

При отсутствии существенного условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами такое условие как цена недвижимого имущества, расположена на земельном участке, заключает в себе цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли либо права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако же данное правило диспозитивно. Так же законом возможно установить иные правила о соотношении цены недвижимого имущества, а так же цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Договор продажи недвижимости предусматривает определение сторонами цены недвижимости. Однако в тех случаях, когда именно цена недвижимости установлена за единицу ее площади либо иного показателя ее размера, общая цена этого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется именно из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Главной функцией , которую покупатель должен исполнить по договору продажи недвижимости, это принять купленную недвижимость, является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются только сторонами договора самостоятельно. Законом предусматривается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит регламентирующей нормой п. 5 ст. 488 ГК именно такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, появившаяся на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество обязательно должна регистрироваться на основании заявления собственника -- покупателя недвижимого имущества либо продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления определённых обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности такие расходы должны быть возложены на продавца, в связи с чем на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Следствие наличия у продавца обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество, возможно рассмотреть так же как и возложение на продавца бремени расходов по регистрации. Однако практика российского рынка недвижимости двигается противоположном направлении.

2.3 Правовое регулирование купли продажи недвижимости

Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи. Нормы об этом договоре объединены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.

Подобно всем другим видам купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным, возмездным.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае продажи жилой недвижимости требуется регистрация не только перехода права собственности, но и сделки. Договор продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и подписания договора. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Исполнение обязательства по договору продажи недвижимости подтверждается передаточным актом, подписываемым сторонами.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже законодатель вводит более строгие требования относительно условия о предмете договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии таких данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

- адрес (местоположение);

- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

- этажность объекта;

- этаж и номера помещений в поэтажном плане;

- площадь объекта.

Если предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Недвижимость - это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552, 553).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В ЗК РФ, принятом, как известно, позже, чем ГК РФ, сформулирована совсем иная норма: "Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота" (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно ст. 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. По ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Налицо очевидные противоречия, которые, к сожалению, так и не устранены, несмотря на то что в ГК РФ и ЗК РФ в последнее время вносились изменения. На практике коллизия разрешается в пользу более позднего закона, т.е. ЗК РФ, хотя нормы ст. 552 и 553 ГК РФ более гибки, направлены на развитие оборота недвижимости, обеспечивают его участникам большую свободу усмотрения. Следовательно, обязательным условием договора продажи здания, сооружения, жилого или садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре должны содержаться следующие сведения:

- местоположение участка;

- площадь участка;

- кадастровый номер участка;

- категория земель (целевое назначение);

- разрешенное использование участка;

- обременения участка.

Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена может быть установлена как за объект в целом, так и за единицу площади или иного показателя ее размера; в последнем случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Также допустимо выражение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте (ст. 317 ГК РФ).

Отличительной особенностью договора продажи жилья является дополнительное условие, отнесенное законом к числу существенных: в договоре должен содержаться перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого правила договор считается незаключенным. Законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ были внесены принципиальные изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тогда как раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (в том числе бывшими) прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако это вовсе не означает, что требование ст. 558 ГК РФ, касающееся условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования, утратило актуальность. Дело в том, что жилье может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан (ст. 675, 677 ГК РФ); получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, проживающих в отчужденном по рентному договору жилом помещении (ст. 586, 602 ГК РФ); отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Разумеется, в случае если подобных лиц нет, то в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости. При продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, садового дома, дачи, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю.

Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок регистрационных действий установлен законом.

Таким образом на основании изложенной во 2й главе можно сделать следующие выводы, что обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, возникает с момента заключения договора -- когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа -- ст. 550 ГК РФ) -- по общему правилу или с иным моментом -- для отдельных видов недвижимости. Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора и предприятия имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия.

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств предусмотренных договором купли-продажи не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408. п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным и договор признается действующим.

3. Договор дарения недвижимости и его особенности

3.1 Общие положения института дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Дарение является договором, а не односторонней сделкой, ибо всегда требует согласия одаряемого на принятие дара. Обычно согласие выражается в форме принятия дара. Попытки рассматривать дарение в качестве односторонней сделки -- одного из оснований возникновения права собственности, не порождающего при передаче вещи никаких обязательственных отношений между дарителем и одаряемым, ошибочны и не находят признания в современной цивилистике. В связи с этим не может, например, считаться дарением отказ от наследства в пользу другого лица (ст. 550 ГК РСФСР 1964 г.), который представляет собой одностороннюю сделку, не требующую согласия последнего. Вместе с тем по общему правилу дарение -- односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет о такой особой разновидности дарения, как пожертвование).

Дарение может быть как реальным, так и консенсуальным договором. Следовательно, юридическое значение имеет не только непосредственная безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому, но при определенных условиях -- и обещание подарить имущество, порождающее обязательственное отношение между дарителем и одаряемым. В прежнем отечественном правопорядке дарение рассматривалось лишь как реальный договор, причем имеющий предметом только передачу вещи в собственность, что существенно сужало и обедняло сферу его применения. Новый ГК, следуя российским цивилистическим традициям, устранил этот недостаток1.

Дарение всегда связано с безвозмездным увеличением имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя, осуществляемого путем:

· передачи в собственность одаряемому принадлежащей дарителю вещи;

· передачи одаряемому дарителем имущественного права в отношении самого дарителя (точнее, наделения одаряемого таким правом, например правом периодического получения определенной денежной суммы за счет банковского вклада или иного имущества дарителя);

· передачи одаряемому дарителем своего имущественного права в отношении третьего лица (например, права требования известной денежной суммы или корпоративного права в виде пакета акций), т. е. безвозмездной уступки требования (ст. 382--389 ГК);

· освобождения одаряемого от исполнения имущественной обязанности в отношении дарителя (т. е. прощение долга в соответствии со ст. 415 ГК);

· освобождения одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом (путем исполнения этой обязанности дарителем в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК либо перевода на дарителя долга одаряемого с согласия его кредитора на основании ст. 391 и 392 ГК).

Предусмотренный законом перечень способов дарения носит исчерпывающий характер. Не является дарением передача имущества в порядке наследственного преемства или завещательного отказа. Безвозмездный переход имущества наследодателя к наследникам или отказополучателям обусловлен фактом его смерти, а не его намерением одарить этих лиц. Кроме того, наследственное преемство -- универсальное и включает переход к наследникам не только прав, но и обязанностей (долгов) наследодателя. В силу этого закон признает ничтожным договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо любая передача имущества в данном случае возможна лишь по правилам о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК). Такой договор не может заменить собой завещание.

Безвозмездный характер отношений составляет главную особенность договора дарения, определяющую его юридическую специфику. Именно он объясняет ограничение ответственности дарителя за недостатки подаренного имущества, его право на отмену дарения и реституцию дара, а также запреты и ограничения дарения. Поскольку безвозмездные отношения представляют исключение для имущественного оборота, в случае сомнений в характере отношений они предполагаются возмездными, пока не будет доказан их безвозмездный (дарственный) характер.

Уплата символической суммы за подаренную вещь (иногда встречающаяся в бытовых отношениях) либо оказание дарителю одаряемым каких-либо личных услуг не превращают этот договор в возмездный. Однако встречная передача одаряемым дарителю вещи или права (которыми иногда пытаются прикрыть совершаемое в обход закона отчуждение имущества, например, с нарушением преимущественного права его покупки) не признается дарением, а рассматривается как притворная сделка (абз. 2 п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК). Неэквивалентность взаимных предоставлений (например, заведомая переплата цены) или передача имущества в обмен на возложение обязанности в отношении его отчуждателя или иных лиц (например, передача в собственность дома с условием пожизненного содержания проживающего в нем лица) также не позволяют рассматривать такие отношения как безвозмездные.

Не являются дарением и различные безвозмездные предоставления публично-правового характера (денежные и иные награды, "пожалования" и т. п.), а также выплаты и льготы, имеющие трудовую или социально-обеспечительную природу (премии, пособия и т. д.), так как они не оформляются гражданско-правовым договором.

Дарение - это один из способов перехода права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому. Основным отличием дарения от купли-продажи является то, что дарение имеет безвозмездный характер. Даритель отдает свое имущество одаряемому, не получая за это никакого вознаграждения от него. Кроме, бесконечной благодарности.

Для того, чтобы факт дарения квартиры или другого недвижимого имущества был юридически значимым, между дарителем и одаряемым должен быть заключен договор. Он составляется в простой письменной форме и основным требованием к нему является точное указание сторон договора и объекта дарения, то есть объекта недвижимости. При этом, помимо адреса объекта, указывается также его общая площадь и документы, устанавливающие право собственности дарителя на передаваемый объект. В настоящее время не обязательно участие нотариуса для удостоверения договора дарения, а составить его может юрист или специалист, имеющий в этом достаточный опыт.

Дарение, как и другие сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поэтому после подписания сторонами договор необходимо предоставить в федеральную регистрационную службу вместе со следующими документами:

1. Документы-основания, устанавливающие право на недвижимость. К ним относят свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, обмена или какой-либо другой документ, согласно которого передаваемая в дар недвижимость принадлежит дарителю на праве собственности.

2. Документ, устанавливающий технические характеристики передаваемой недвижимости. К таким документам относится кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества, подготовленный бюро технической инвентаризации.

3. Квитанция об оплате регистрационных действий. За регистрацию договора дарения взимается пошлина. Для физических лиц затраты на государственную регистрацию составят около одной тысячи рублей.

4. Удостоверяющие документы. Каждая из сторон, участвующих в сделке, для регистрации перехода права собственности должна предоставить свой паспорт в качестве документа, удостоверяющего личность.

Помимо указанных документов от сторон могут потребоваться и иные сведения. Это зависит от особенностей осуществляемой сделки. Например, в случае, когда передаваемый в дар объект находится в общей совместной собственности граждан, для осуществления сделки потребуется согласие всех собственников недвижимости. А когда дарителем является лицо, состоящее в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение дарения.

Одной из особенностей дарения является то, что данный вид передачи имущества удобен для лиц, являющихся родственниками. Это вызвано тем, что если даритель и одаряемый состоят в близком родстве, то полученный в дар объект не облагается налогом. В том случае, если стороны не приходятся друг другу близкими родственниками, то одаряемый обязан заплатить налог в размере тринадцати процентов от стоимости имущества. Учитывая достаточно высокую стоимость недвижимости, даже при использовании в качестве налогооблагаемой базы инвентаризационной стоимости, сумма налога оказывается внушительной. Поэтому, когда стороны договора дарения не являются супругами, детьми или родителями, бабушками, дедушками или внуками, а также братьями и сестрами за исключением двоюродных, дарение не является оптимальным способом перехода прав собственности.

Помимо условий регистрации дарения, особый статус имеет и само имущество, передаваемое в дар. Вне зависимости от того, когда был получен подарок, в случае развода одаряемого, имущество, полученное по договору дарения, не подлежит разделу как совместно нажитое. Такой правовой статус подаренной недвижимости устанавливает 36 статья Семейного кодекса Российской Федерации. Зная о ней, большинство родителей предпочитает именно дарение, в случае обеспечения детей жильем.

Учитывая эти особенности, дарение имеет отдельный правовой статус, влечет определенные последствия и не всегда может использоваться как оптимальный способ перехода права собственности. Например, дяди и тети не считаются близкими родственниками, вне зависимости от того, какие установились отношения между ними и племянниками. И поэтому подарок от тети повлечет необходимость заплатить в бюджет немалую сумму. В то же время купленная и подаренная по случаю свадьбы сыну или дочери квартира, останется в его собственности даже в случае развода.

3.2 Стороны договора дарения

Стороны договора дарения именуются "даритель" и "одаряемый". Законодатель установил требование о совершении гражданско-правовых сделок между дееспособными физическими лицами. Тем не менее несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать сделки дарения в пределах стипендии, заработка и иных полученных ими доходов. Малолетние в возрасте от 6 до 14 лет, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут выступать в качестве одаряемых самостоятельно (если сделка не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации), так как дарение направлено на безвозмездное получение выгоды (ст. 26, 28 ГК РФ). За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями. Закон запрещает дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями без получения предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ), за исключением "обычных подарков". Опекуны и попечители могут расходовать доходы подопечного, в том числе полученные от управления его имуществом, исключительно в интересах подопечного (ст. 28 и 37 ГК РФ). Поэтому возможность делать "обычные подарки" от имени подопечного не согласуется с указанными статьями и вызывает возражения.

Юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут совершать сделки дарения без согласия собственника имущества (п. 1 ст. 576 ГК РФ). Исключение составляют "обычные подарки" стоимостью не свыше пяти минимальных размеров оплаты труда. Указанные юридические лица при получении в дар имущества не становятся его собственниками. Право собственности возникает у учредителя- собственника, а у юридического лица появляется лишь соответствующее ограниченное вещное право на подаренное имущество.

В отношении дарения между коммерческими организациями, целью деятельности которых является получение прибыли, установлен запрет нормами статьи 575 ГК РФ. Данный запрет вполне логичен и установлен в публичных интересах и интересах кредиторов. Исключение составляют "обычные подарки", так как отчуждение имущества на небольшую сумму существенно не повлияет на финансовое состояние коммерческой организации.

Законом также установлен запрет, имеющий морально-этический характер. Речь идет о запрете делать подарки стоимостью свыше пяти минимальных размеров оплаты труда лицам, в отношении которых есть определенная зависимость (работникам лечебных, воспитательных, социальных и аналогичных учреждений, государственным служащим и служащим муниципальных учреждений) (п. 2 и 3 ст. 575 ГК РФ). Подарки указанным лицам могут прикрывать взятки и создавать почву для злоупотреблений своими должностными обязанностями.

Договоры дарения предметов, находящихся в общей собственности, подчиняются режиму этой собственности. При долевой собственности на заключение договора дарения всего общего имущества необходимо согласие всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Если имущество является предметом совместной собственности, такое согласие предполагается (ст. 253 ГК РФ). Последнее положение уточнено в статье 35 СК РФ применительно к совместной собственности супругов, где установлено, что сделка гю распоряжению общим имуществом, совершенная без согласия одного из супругов, может быть признана судом недействительной, но только по его требованию и если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии этого супруга на заключение данной сделки. Однако для совершения одним супругом акта распоряжения недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если стороны договора дарения являются супругами, дарение между ними производится на общих основаниях с учетом, разумеется, того, что предметом дарения обычно выступает имущество, принадлежащее одному из супругов лично (например, вещь на праве собственности либо доля в общей долевой собственности, если такой режим имущества установлен). Впрочем, возможно дарение и путем передачи имущественных прав, принадлежащих одному из супругов в общей совместной собственности, что приведет к закреплению всего супружеского имущества за одним лицом. Супруг имеет право по договору дарения передать третьим лицам имущество, находящееся в общей совместной собственности (а это самый распространенный режим супружеского имущества), но только по согласию всех сособственников (п.2 ст.576 ГК РФ и ст.35 СК РФ).

Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (ст. 246 ГК РФ), и на эти сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности на приобретение доли, так как указанное в статье 250 ГК РФ право относится только к продаже доли и отчуждению ее по договору мены.

Договор дарения одним из участников совместной собственности принадлежащего ему имущества возможен только после определения и выделения его доли, что требует предварительного раздела общего имущества или выдела доли из совместной собственности (ст. 252 и 254 ГК РФ).

Правопреемство может иметь место при консенсуальном договоре дарения. По общему правилу, если договором не установлено иное, права одаряемого не переходят к его наследникам, и напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (ст. 581 ГК РФ).

В ч. 3 ст. 129 ГК РФ предусматривается, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иным способом в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их подарить, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству.

С.А. Чулюкова обращает внимание, что "в случаях, если земельный участок, на котором находится принадлежащая дарителю недвижимость, передается в дар без передачи в собственность одаряемого этой недвижимости, за собственником недвижимости сохраняется право пользоваться частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования на условиях, предусмотренных договором дарения".

Важным положением является требование о том, что при заключении договора дарения земельного участка или жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие четко их определить. Это и размер и местонахождение, перечень угодий (для земельных участков), строений, кадастровая оценка.

Особые требования предусмотрены для дарения недвижимости через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарение установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна.

Таким образом, следует отметить, что договор дарения - это безвозмездный договор, который может иметь и специальное назначение (приданное невесте). Предмет дарения должен быть определен конкретно. Не допускается дарение между коммерческими организациями. Закон не ограничивает возможность дарения в отношении между супругами. Установлен запрет дарения подарков государственным чиновникам, работниками лечебных, воспитательных и других подобных учреждений- гражданами, которые в них находятся или их родственниками (кроме подарков стоимости до пяти минимальных размеров).

Специфическими условиями договора дарения отличающими его от договора мены являются:

1) одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. По договору мены, если в соответствии с договором вещи признаются неравноценными, то сторона у которой стоимость товара ниже, должна уплатить разницу в ценах;

2) Договор дарения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Что касается мены недвижимости, то дополнительным условием перехода права собственности является исполнение обеими сторонами обязательства по передаче друг другу объектов недвижимости.

3.3 Особенности договора дарения

Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства. Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье.

Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170). Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора. Даритель может остаться проживать в подаренной квартире не в силу условий договора дарения, а в соответствии со ст. 292 ГК как член семьи нового собственника -- одаряемого.