Сделки с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

На тему: "Сделки с недвижимостью"

Содержание

Введение

1. Характеристика сделки в гражданском праве

1.1 Понятие сделки в гражданском праве

1.2 Условия действительности сделки

1.3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью

2. Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

2.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости

2.3 Правовое регулирование купли-продажи недвижимости

3. Договор дарения недвижимости и его особенности

3.1 Общие положения института дарения

3.2 Стороны дарения

3.3 Особенности договора дарения

Заключение

Список литературы

Введение

Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.

Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.

Актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается некоторыми обстоятельствами

Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2010 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.

В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как было уже отмечено, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости.

Теоретическая основа исследования. Необходимо отметить, что сделки с недвижимостью вызывали и вызывает пристальный интерес ученых и практикующих юристов. Отдельные вопросы сделок с недвижимостью освещены в работах таких ученых как: Шабалин В.Г. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. Гуев А.Н., Е. А. Суханов., Алексеева С.С.

О.Н. Садиков, Скворцов О.Ю., Степанов С.А. и др. Все эти ученые, несомненно, внесли серьезный вклад в разработку темы сделки с недвижимостью.

Эмпирическую основу выпускной квалификационной работы составляют Определение красноармейского районного суда Чувашской республики, решение Арбитражного суда Краснодарского края.

Нормативную базу сделок с недвижимостью составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Семейный кодекс Российской Федерации, Указ президента РФ от 13.10.2004 №1315 "Положение о федеральной регистрационной службе" , "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233, "Земельный кодекс Российской Федерации" и другие законы.

Объект дипломного исследования - правовые отношения в сфере заключения сделок с недвижимостью.

Предмет работы - правовые нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие сделки с недвижимостью.

Цель исследования - Комплексное исследование установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей в порядке заключения сделок с имуществом.

Исходя из названных целей поставлены следующие задачи:

- Раскрыть понятие сделки и условия действительности сделки

- Исследовать государственную регистрацию сделок с недвижимостью

- Рассмотреть правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости

- Исследовать стороны и содержание договора купли-продажи

- Проанализировать общие положения и особенности договора дарения недвижимости

- Осветить стороны договора дарения

Методологическую базу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и связанные с ним специальные методы научного познания явления окружающей действительности, отражающие взаимосвязь теории и практики, а так же включающие в себя логико-юридического, сравнительно-правового, структурно-системного, статистический и другие методы.

Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, трёх глав, девяти параграфов, заключения, списка используемых источников.

1. Характеристика сделки в гражданском праве

1.1 Понятие сделки в гражданском праве

В соответствии со ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Приведенное определение содержит все существенные признаки сделки как юридического факта.

Во-первых, сделка является действием, т.е. волевым актом. Сделка совершается в результате проявления воли действующего лица -- осознанного, имеющего определенные причины и мотивы желания достижения поставленной цели. Как и любой волевой акт, сделка включает два элемента:

1) внутренняя воля лица, совершающего сделку;

2) волеизъявление, т.е. выражение внутренней воли вовне. При отсутствии одного из этих элементов нельзя говорить о сделке как о юридическом факте.

Так как внутренняя воля недоступна для постороннего восприятия, в гражданском праве сделки выступают прежде всего как волеизъявление в тех формах, которые предусмотрены законом. Сделка не будет считаться совершенной, если не было соответствующего волеизъявления или оно было выражено в форме, не предусмотренной законом для данного вида сделок.

Однако как быть, если волеизъявление не соответствует внутренней воле? Гражданин может совершить сделку по ошибке в шутку, под принуждением, в результате обмана. Во всех этих случаях внутренняя воля не соответствует волеизъявлению. Если строго следовать положению о единстве воли и волеизъявления в сделке то там, где нет этого единства, нет и сделки. С другой стороны, так как внутренняя воля недоступна для внешнего восприятия, то выявление и оценка соответствия внутренней воли внешнему ее выражению во всех случаях совершения сделок поставят под сомнение саму возможность существования гражданского оборота. Поэтому закон исходит из презумпции (предположения) соответствия воли и волеизъявления. Согласно этому предполагается, что волеизъявление соответствует внутренней воле лица, совершившего сделку. Однако такая презумпция опровержима. При ее опровержении в каждом случае необходимо доказать несоответствие волеизъявления в сделке внутренней воле лица. Опровержение презумпции соответствия воли и волеизъявления в сделке допускается лишь в случаях, прямо установленных ГК, путем признания соответствующих сделок недействительными. Никакие другие случаи несоответствия воли и волеизъявления, помимо перечисленных в законе, не могут явиться причиной оспаривания сделок.

Во-вторых, сделка является действием граждан и юридических лиц, основных участников регулируемых гражданским правом отношений. Это не означает, что сделки не могут совершаться Российской Федерацией, ее субъектами или муниципальными образованиями. Публично-правовые образования также имеют на это право. Причем к ним по общему правилу будут применяться нормы о сделках, совершаемых юридическими лицами (ст. 124 ГК).

Указание в законе на то, что сделки совершаются гражданами и юридическими лицами, призвано подчеркнуть, что сделка является основным инструментом гражданского права, которое регулирует отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

По субъектам (граждане и юридические лица) сделки отличаются от других юридических актов -- судебных решений, актов государственных органов, органов местного самоуправления, принимаемых в установленном порядке в соответствии с их компетенцией в целях установления (изменения, прекращения) гражданских прав и обязанностей.

В-третьих, сделка имеет целевую направленность: воля в сделке специально направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Этим сделка отличается от юридических поступков, в которых воля действующего лица специально не направлена на возникновение юридических последствий. Направленность воли на возникновение именно гражданских прав и обязанностей отличает сделку от других юридических фактов, например от административных актов, судебных решений, в которых воля может быть направлена на установление не только гражданских прав и обязанностей, но и других юридических последствий (административно-правовых, гражданско-процессуальных).

Например, несмотря на внешнее сходство с гражданско-правовой сделкой, таковой не является договор об инвестиционном налоговом кредите, заключаемый в соответствии со ст. 67 НК с целью предоставления налогоплательщику отсрочки уплаты налогов. Заключение такого договора вытекает из отношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, и направлено на изменение публично-правовой обязанности налогоплательщика по уплате налога.

Сделка -- волевой акт. Для ее совершения необходима воля, выраженная путем молчания, действия или бездействия и направленная на достижение правового результата.

Именно с правовым результатом (основанием) сделки связывают юридические последствия ее совершения.

В гражданском праве сделка признается юридическим фактом.

Согласно ст. 154 ГК сделки могут быть односторонними, двусторонними или многосторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, -- например, доверенность (ст. 185 ГК).

Двухсторонней и многосторонней сделкой считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо выражение согласованной воли двух, трех и более сторон (ст. 154 ГК).

Например, отсутствие письменного соглашения между принципалом и гарантом не влечет недействительности гарантийного обязательства гаранта перед бенефициаром.

Письменное обязательство гаранта перед бенефициаром по форме и содержанию соответствовало требованиям ст. 368 Гражданского кодекса. Требование бенефициаром было заявлено в установленный срок и соответствовало условиям гарантийного обязательства. В связи с этим оснований для освобождения гаранта от ответственности не имелось.

Двусторонняя и многосторонняя сделки совершаются путем заключения договора.

Из смысла и понятия односторонней сделки явствует, что обязанности по односторонней сделке возникают у лица, ее совершившего (ст. 155 ГК).

Однако в случаях, установленных законом или соглашением с определенным кругом лиц, обязанности по односторонней сделке могут возникнуть и у определенного круга лиц.

Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать его исполнения.

Сделки, правовые последствия которых возникают только при наступлении или ненаступлении определенного условия (отлагательного или отменительного), называются условными (ст. 157 ГК).

Отлагательным является условие возможное, но не неизбежное, наступление которого в будущем создает предусмотренные сделкой правовые последствия, -- например, имущественное страхование (ст. 929 ГК).

По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Отменительным является условие, наступление которого в будущем прекращает действие сделки, например, пари -- заключенное между двумя или несколькими спорящими лицами условие о каком-либо обязательстве, падающем на того из них, кто окажется неправым (ст. 1063 ГК).

По общему правилу действие пари прекращается без каких либо обязательств для сторон в споре в случае если все участвующие в нем оказались неправыми и отсутствует условие об обязательстве сторон в этом случае относительно третьего лица (мирового судьи).

Сделки могут быть возмездными, когда имущественному предоставлению одной стороны (передаче вещей, оказанию услуг, производству работ) соответствует встречное удовлетворение от другой стороны, и безвозмездными (например, дарение ст. 572 ГК).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В зависимости от момента совершения сделки могут быть консенсуальные (для их совершения достаточно самого соглашения сторон о совершении сделки) и реальные (при совершении таких сделок права и обязанности возникают только после передачи вещи).

В зависимости от момента возникновения прав и обязанностей сделки бывают срочными (указывается момент вступления сделки в действие, момент прекращения или момент вступления и прекращения сделки) и бессрочные (момент вступления и прекращения не указываются).

Классификация сделок по различным признакам на тот или иной вид весьма широка, однако общие положения об обязательствах и договоре могут применяться к односторонней сделке лишь в случае, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК).

В любом случае крайне желательно, чтобы сделка была действительной -- только в этом случае можно рассчитывать на ожидаемые юридические последствия.

1.2 Условия действительности сделок

Как отмечалось, сделка - это правомерное действие. Иногда слово "сделка" в обыденном смысле воспринимается с негативным оттенком ("тайное соглашение о совместных действиях, обычно неблаговидных, предосудительных, преступных и т.п.").

В случаях, когда сделка имеет упомянутый характер, она действительно представляет собой некий сговор, не имеющий гражданско-правового смысла и потому в этом отношении является полностью и абсолютно недействительной. Такого рода сделки, сговоры, могут быть между лицами, решившимися совершить хищение чужого имущества и затем поделить его; между взяточником и взяткодателем; между сутенером и представителями древнейшей профессии, а также между коррумпированными представителями правоохранительных органов; между бизнесменом и рэкетирами и т.п. Подобные отношения находятся в уголовно-правовой сфере и к цивилистике не имеют отношения. Поэтому говорить здесь об условиях действительности гражданско-правовой сделки и не приходится.

Что касается гражданско-правовых сделок в настоящем юридическом смысле, то они могут быть действительными и недействительными. Действительными являются сделки, которые не имеют каких-либо правовых пороков. Поэтому необходимо сначала выделить условия их недействительности. Итак, недействительными бывают сделки с пороками:

а)содержания (ст. 168-170 ГК РФ);

б)субъектного состава (ст. 171-176 ГК РФ);

в)воли (ст. 177-179 ГК РФ);

г)формы (ст. 162-165 ГК РФ).

Сделки с пороками содержания. Закон выделяет два вида таких сделок: а)не соответствующие закону или иным правовым актам и б)совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Примерами первого рода могут быть сделки, сущность которых прямо противоречит закону или иным правовым актам покупка физическим или юридическим лицом земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, иного ограниченно оборотоспособного или вообще изъятого из оборота имущества; соглашения об отказе некоторых прав одной из сторон договора; договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя; действие доверенности после смерти гражданина, ее выдавшего и др.

Примерами второго рода сделок могут быть: мнимая и притворная сделки, договор, по которому под видом приватизации передается государственное или муниципальное имущество по искусственно заниженной цене; злоупотребление правом (шикана); обмен жилых помещений нанимателями, если он носит корыстный или фиктивный характер (п.2 ст.73 Жилищного кодекса РСФСР) и некоторые другие. Необходимо отметить что формулировка ст. 169 ГК РФ, содержащая понятие "основы правопорядка и нравственности", является в определенной степени "каучуковой", что вызвало справедливую критику ее в юридическом литературе. Например, указывалось, что диспозиция данной статьи не совпадает с ее заголовком. Так, название статьи звучит следующим образом: "Недействительность сделки совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности"; диспозиция же статьи сформулирована таким образом, что сделка признается ничтожной, если она совершена с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности1. "Потребуется немало усилий и времени пока будет определен круг законов, составляющих основы правопорядка и условия применения не правового понятия "нравственность".

Сделки с пороками содержания практически включают в себя и все остальные порочные сделки, ибо любой порок строго говоря является и пороком содержания.

Сделки с пороками субъектного состава. Следует иметь в виду, что студенты иногда употребляют вместо "субъектный" термин "субъективный", что в корне изменяет сущность вопроса Когда говорят о субъектном составе, имеют в виду субъектов правоотношений, когда речь идет о субъективном составе подразумевается воля этих субъектов.

Пороки субъектного состава означают, что субъект сделки не правомочен ее совершать, отчего сделка является недействительной.

К таковым порокам относятся:

1. Совершение сделки гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ). Если гражданин вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действии или руководить ими, он по заявлению его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения может быть признан судом недееспособным (ст.29 ГК РФ, п.2 ст.281, ст282 - 285 ГПК РФ). После этого сам он не может совершать никаких сделок; от его имени сделки совершает его опекун. Все сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, считаются ничтожными (т.е. абсолютно недействительными).

2.Совершениесделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ). Если гражданин вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическим*, средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он по заявлению членов его семьи, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения может быть судом ограничен в дееспособности (стЗО ГК РФ п.1 ст.281, ст.282-285 ГПК РФ). Все сделки кроме мелких бытовых, совершенные таким гражданином без согласия попечителя, могут быть признаны судом недействительными по иску попечителя.

3.Совершение сделки несовершеннолетним (малолетним) не достигшим четырнадцати лет. Если такая сделка совершена к выгоде малолетнего, она может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной (ст. 172 ГК РФ). "Например, малолетний заключил договор аренды помещения, которое он использует для занятий и спортивной тренировки. Собственник помещения, найдя более выгодного арендатора, требует прекращения договора как ничтожной сделки, совершенной малолетним. Родители могут потребовать признания сделки действительной, поскольку она совершена в интересах малолетнего. В данном случае использование в законе понятие "выгоды" малолетнего может иметь такое толкование".

4.Совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей усыновителей или попечителя (ст. 175 ГК РФ). Однако некоторые сделки несовершеннолетние вправе совершать и самостоятельно. Такие сделки специально перечислены в законе (п 2 ст.26 п.2 ст.28 ГК РФ ).

5. Совершение сделки юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью. Иногда она может считаться и действительной. И лишь если само юридическое лицо, его учредитель (или участник) либо государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью данного юридического лица обратятся в суд с требованием о признании этой сделки недействительной и если будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о незаконности сделки, то суд может признать такую сделку недействительной (ст.173 ГК РФ).

6. Совершение сделки лицами, у которых полномочия на ее совершение ограничены (договором или учредительными документами, если это юридическое лицо), и которые вышли за пределы своих полномочий. Иногда, как и в предыдущем случае такая сделка может считаться действительной. Но если лицо в интересах которого установлены упомянутые ограничения полномочий, обратится с соответствующим иском в суд, то суд может признать такую сделку недействительной, но при непременном условии, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174ГК РФ)

Сделки с пороками воли. Некоторые юристы подразделяют этот вид сделок на две подгруппы: а)сделки, совершенные без внутренней воли на их совершение и б)сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. В первую подгруппу согласно этой классификации включаются сделки, предусмотренные ст. 177 и 179 ГК РФ, во вторую - ст. 178 ГК РФ.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску либо этого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения такой сделки.

Диспозиция названной статьи несколько схожа с диспозицией ст. 171 ГК РФ, в которой также упоминается гражданин, не способный понимать значение своих действий или руководить ими. Однако между ними имеется принципиальная разница в чисто юридическом смысле, а также по спектру упомянутых действий.

Во-первых, ст. 171 ГК РФ имеет в виду гражданина, который судом признан недееспособным, ибо вследствие психического расстройства он не может понимать значения своих действий или руководить ими. Но такая степень психического расстройства может быть и у гражданина, в отношении которого члены его семьи и другие управомоченные лица не обращались в суд с заявлением о признании его недееспособным. Следовательно, де-юре такой гражданин считается (если он достиг соответствующего возраста) полностью дееспособным, хотя де-факто он действительно может не понимать значения своих действий или руководить ими. В результате он может совершить такую сделку, которая весомо может ущемить права или законные интересы его самого либо других лиц. Поэтому в ст. 177 ГК РФ имеется в виду гражданин юридически дееспособный. Если же он впоследствии (т.е. после совершения сделки) будет судом признан недееспособным, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна. Правда, при этом необходимо будет доказать, что упомянутая сделка была совершена именно в тот момент, когда данный гражданин действительно не был способен понимать значения своих действий или руководить ими. В этом отношении весьма примечателен учебный пример, позаимствованный из практикума по гражданскому праву.

Во-вторых, сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, считается не просто недействительной, а ничтожной (т.е. абсолютно недействительной). А сделка, совершенная дееспособным гражданином при указанных условиях, является всего лишь оспоримой и судом может быть признана как недействительной, так и действительной.

В-третьих, ст. 177 ГК РФ имеет в виду и другой случай, когда гражданин на самом деле полностью дееспособен, однако в момент совершения сделки находится в таком состоянии, что неадекватно воспринимает окружающую действительность. Это может быть болезненное состояние, состояние аффекта, алкогольного, наркотического, токсического опьянения, бессознательное состояние и т.п. Правда, в этом случае подобное состояние уже будет оцениваться судом в силу так называемой дискреции (судейского усмотрения).

Так, в некоторых комментариях к гражданскому законодательству подобное оценочное решение суда объясняется следующим образом: "Само по себе совершение сделки в состоянии опьянения не может служить основанием признания сделки недействительной. Это может быть объяснено рядом обстоятельств: во-первых, в большинстве случаев человек и в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями; во-вторых, как правило, гражданин приводит себя в состояние опьянения по собственной воле; в-третьих, если считать нахождение в состоянии опьянения основанием для признания сделок недействительными, то это породило бы неустойчивость гражданского оборота, так как степень воздействия алкоголя на различных людей различна и не всегда может быть распознана контрагентом"1. К приведенному высказыванию можно добавить и то, что нередко при совершении сделок стороны в знак соглашения по традиции распивают так называемый "магарыч" ("барыш барышем, а магарыч - даром", - гласит поговорка).

В-четвертых, сделка, указанная в ст.171 ГК РФ, имеет порок субъектного состава, т.е. недееспособный гражданин исключен из субъектов гражданских правоотношений. Сделка же, о которой сказано в ст. 177 ГК РФ, совершается субъектом гражданских правоотношений, однако у него отсутствует внутренняя воля на ее совершение.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена под влиянием: 1)обмана; 2)насилия; 3)угрозы; 4)злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; 5) стечения тяжелых обстоятельств. Суд может признать ее недействительной только по иску потерпевшего от этой сделки.

Перечисленные обстоятельства также характеризуют сделку как совершенную без внутренней воли субъекта на ее заключение.

Обман - это намеренное представление ложной или искаженной информации об условиях сделки, ее предмете, других элементов одним контрагентом другому. Такое представление может заключаться как в прямой лжи об обстоятельствах предстоящей сделки, так и в сокрытии важных фактов либо умолчании о них. Так, закон допускает изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд (ст.239 ГК РФ). Если на этом изымаемом участке имеется жилой дом, принадлежащий собственнику участка, он может быть выкуплен у него государством. Однако процедуры изъятия и выкупа порой длятся достаточно долго и о них далеко не всегда знают посторонние люди. А собственник изымаемого участка находит на свой дом покупателя, который предлагает за этот дом цену, более выгодную, нежели выкупная цена, предлагаемая государством. Соблазнившись деньгами, собственник продает дом этому покупателю, но при этом умалчивает о предстоящем изъятии земельного участка, на котором дом расположен. Это классический случай обмана контрагента при совершении сделки. Другой распространенный случай обмана, когда собственник автомобиля продает его покупателю и при этом меняет показатели спидометра, уменьшая пройденный километраж. В настоящее время достаточно часто совершаются обманные операции при продаже или обмене жилых помещений.

Насилие в гражданско-правовой доктрине понимается только как физическое воздействие на личность контрагента с целью понудить его к совершению сделки; насилие может быть применено не только к самому контрагенту, но и к его близким; более того, оно может быть выражено посредством уничтожения имущества контрагента. При этом не важно, кто оказывал физическое насилие: сам ли контрагент, по его наущению другие лица, либо насилие было применено вообще посторонними лицами, но о нем знал контрагент и использовал данное обстоятельство в своих интересах.

Угроза - это психическое воздействие на контрагента, которое выражается либо в обещании причинить ему некие неприятности или зло, либо в демонстрации таковых посредством совершения отдельных действий, явно свидетельствующих о реальной возможности осуществить подобное обещание. Угроза также может приводить к волеизъявлению при отсутствии внутренней воли.

Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой тоже означает отсутствие внутренней воли субъекта на совершение сделки. Дело в том, что, когда лицо собирается совершить сделку через представителя, оно именуется представляемым (п. 1 ст. 182 ГК РФ) и обычно вступает с представителем в так называемые фидуциарные (доверительные) отношения. Иными словами, представляемый доверяет своему представителю. Но бывает, что представитель обманывает доверителя и по разным причинам входит в сговор с противоположной стороной сделки.

Сделки с пороками формы. Если закон требует обязательного соблюдения письменной формы сделки, игнорирование такого императивного требования делает ее недействительной. Так, несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, договора банковского вклада, большинства договоров страхования, договора доверительного управления имуществом, договора коммерческой концессии (ст.820,п.1 ст.836,п.1ст.940,п.1ст.1017,п.1ст.1028 ГК РФ). Однако если упомянутого императива нет, устная сделка, которая должна быть оформлена письменно, считается действительной. Правда, в некоторых случаях возникают сложности при доказывании ее действительности. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.(п.1 ст. 162 ГК РФ). Из этого правила имеются исключения.

Так, отсутствие у покупателя кассового или товарного чека (что по сути является письменной формой договора розничной купли-продажи) не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий (ст.493 ГК РФ); несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение и возвращенной хранителем (п.З ст.887 ГК РФ).

Сделки, которые требуют совершения в так называемой квалифицированной письменной форме (нотариального удостоверения или государственной регистрации) будут действительными исключительно при соблюдении этой формы.

Таким образом, главными условиями действительности гражданско-правовой сделки являются ее правомерность и беспорочность (отсутствие пороков). Иногда только часть сделки является недействительной. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, то все прочие части этой сделки признаются действительными (ст. 180 ГК РФ). Например, согласно п.4 ст.1131 ГК РФ недействительность отдельных распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части завещания, если можно предположить, что эта остальная часть была бы включена в завещание и при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными. Обычно это происходит в случаях, когда завещатель лишает наследства наследников, которые в соответствии со ст. 1149 ГК РФ имеют право на обязательную долю в наследстве.

1.3 Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Государственная регистрация не относится к форме сделок, а представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых такая необходимость прямо установлена законом.

Чаще всего законом предусматривается государственная регистрация сделок с недвижимостью. В этом случае она проводится по Закону о государственной регистрации прав на недвижимость соответствующим государственным органом, которым в настоящее время является Федеральная регистрационная служба, подведомственная Минюсту России. В частности, обязательной государственной регистрации подлежат: продажа жилых помещений (ст. 558 ГК), продажа предприятий (ст. 560 ГК), аренда недвижимости (ст. 609 ГК), залог недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК).

Правовое значение этого действия состоит в том, что сделки (договоры), подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Требование о государственной регистрации сделки с недвижимостью следует отличать от требования государственной регистрации права на недвижимость. Например, переход права собственности от продавца к покупателю по договору купли-продажи нежилого здания произойдет только после государственной регистрации права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 8 ГК). Однако договор (сделка) купли-продажи нежилого здания сам по себе не требует государственной регистрации: он будет заключен и создаст соответствующие права и обязанности с момента подписания сторонами.

Последствием несоблюдения требования о государственной регистрации является признание соответствующей сделки незаключенной (п. 3 ст. 433, ст. 165 ГК), если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, когда в законе прямо указано, что последствием несоблюдения требования о госрегистрации является недействительность (ничтожность) сделки. Это следует из п. 1 ст. 165 ГК, в соответствии с которым несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь в случаях, установленных законом. Например, недействительным будет договор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию (п. 4 ст. 339 ГК).

Защита добросовестной стороны в случаях, когда другая сторона уклоняется от государственной регистрации, аналогична той, что установлена законом при уклонении от нотариального удостоверения сделки (ст. 165 ГК).

Решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации

Вилков обратился с иском к ООО "ПКФ "Элеон" о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

В силу положений статей 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса РФ, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.

Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована.

В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества.

Вилков, будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты.

Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности стороны не достигли соглашения о цене договора и порядке внесения оплаты.

Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривалось, что к моменту рассмотрения дела решение Арбитражного суда ЧР об открытии конкурсного производства в отношении ООО "ПКФ "Элеон" было отменено, конкурсный управляющий утратил свои полномочия. Единственным участником общества и его директором вновь являлся Вилков, который не мог возражать против регистрации сделки, совершенной им с собой и не возражал против этого в судебном заседании. Таким образом, спор между ним и его собственным представителем был создан сторонами искусственно. Его целью являлось не разрешение спора о праве, а упрощение процедуры регистрации договора, не соответствующего закону.

По общему правилу сделки не требуют государственной регистрации, однако законодательством предусмотрены исключения, согласно которым ряд операций с недвижимостью подлежит обязательной госрегистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственную регистрацию сделок проводят на всей территории Российской Федерации на основании Гражданского кодекса РФ, Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы) (п. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №?122-ФЗ от 21.07.1997?г.). Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.

Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.98) -- ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997г.).

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия -- наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.1997?г.).

Регистрация недвижимости проводится в следующем порядке:

· прием документов необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям упомянутого Федерального закона

· регистрация принятых документов с обязательным приложением документов об оплате государственной регистрации;

· правовая экспертиза принятых документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким удостоверением является Свидетельство о государственной регистрации права. Бланки Свидетельств, имеющие определенные степени защиты, являются бланками строгой отчетности.

Плата за государственную регистрацию недвижимости зависит от многих факторов и колеблется в диапазоне от 1000 руб. (для физических лиц) до 15000 руб. (для юридических лиц).

Государственная регистрация недвижимости проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об отчуждения объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации недвижимости указанных договоров и перехода права, проводится в месячный срок, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Документы, необходимые для государственной регистрации

1. Заявление о государственной регистрации.

2. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, которыми в соответствующих случаях являются следующие документы:

· акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

· акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

· свидетельства о праве на наследство;

· вступившие в законную силу судебные акты;

· акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на месте издания таких актов на момент их издания;

· иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

· иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Указанные документы должны:

- соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ;

- содержать описание недвижимого имущества;

- содержать вид регистрируемого права;

- в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями;

- иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Тексты представляемых документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

3. Кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (в зависимости от объекта недвижимости).

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, предоставленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличие спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.

4. Документ об оплате регистрации.

На практике учреждения юстиции по государственной регистрации прав требуют документы, подтверждающие правоспособность для юридических лиц и удостоверяющие личность для физических лиц. Хотелось бы задействовать судебную практику. Решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ может быть вынесено судом в случае, когда право собственности уже зарегистрировано за продавцом. При этом речь идет о регистрации именно перехода права собственности, а не о регистрации самого права.

Индивидуальный предприниматель Шипунов обратился в суд с иском к ООО "Отделфинстрой" о признании состоявшимся перехода права собственности на незавершенный строительством объект и вынесении решения о регистрации права. Исковые требования основаны на положениях статей 8, 130, 219, 223, 551 Гражданского кодекса РФ, статье 25 Закона о регистрации и мотивированы тем, что объект недвижимости передан ответчиком истцу на праве собственности по передаточному акту на основании заключенного сторонами договора о долевом участии в строительстве.

Между ООО "Отделфинстрой" и Шипуновым был заключен договор на долевое участие в строительстве. Истец просил признать состоявшимся переход к нему права собственности на спорный объект от ООО "Отделфинстрой".

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. За ООО "Отделфинстрой" право собственности на незавершенный строительством объект как на объект недвижимости не зарегистрировано.

В отсутствие зарегистрированного за ответчиком права собственности оснований для удовлетворения такого требования истца, как признание состоявшимся перехода права собственности от ООО "Отделфинстрой" к Шипунову, не имеется. Из текста статьи 551 Гражданского кодекса РФ следует, что решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость может быть вынесено судом в случае, когда право собственности уже зарегистрировано за продавцом, и какая-либо из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права. При этом речь идет о регистрации именно перехода права собственности, но не о регистрации самого права.

Таким образом на основании изложенной в 1й главе можно сделать следующие выводы, что недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.

Известно, что ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет вещи относящиеся к недвижимости.

Согласно ст.132 ГК РФ предприятие как имущественный комплекс, являющийся объектом гражданских правоотношений, также признается недвижимостью.

Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости.

Так, в частности, согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок государственной регистрации указанных выше юридических фактов регламентируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями.