Место малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

Глава 1. Малый бизнес в сфере ЖКХ

1.1 Место малого бизнеса в сфере ЖКХ

1.2 Направления деятельности в сфере ЖКХ, которые могут быть приоритетными для субъектов малого предпринимательства в целом по России

1.3 Развитие малого предпринимательства и привлечение частного бизнеса в сферу коммунального хозяйства

1.4 Поддержка развития малого и среднего предпринимательства в России в сфере ЖКХ

Глава 2. Способы управления многоквартирным домом

2.1 Понятие и цели управления многоквартирными домами

2.2 Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

2.3 Выбор способа управления многоквартирным домом

2.4 Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

2.5 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

2.6 Управление товариществом собственников жилья и жилищно-строительным кооперативом

2.7 Управление управляющей организацией

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность исследования темы обусловлена социально-экономической значимостью, а так же ее востребованностью и важностью в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ). ЖКХ - важнейшая социально-экономическая сфера народного хозяйства, сложный многоотраслевой производственно-технический комплекс. В систему ЖКХ входят предприятия, обеспечивающие: жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство, водоснабжение и водоотведение, коммунальную энергетику (электро-, тепло-, газоснабжение), внешнее городское благоустройство, включающее дорожно-мостовое хозяйство, санитарную очистку, зелёное хозяйство (озеленение населённых пунктов, цветоводство), коммунально-бытовое обслуживание (бани, прачечные, ритуальное обслуживание), гостиничное хозяйство, сбор и утилизацию бытовых и промышленных отходов - в целом насчитывается более 30 видов услуг.

Сегодня трудно назвать какую-то другую отрасль нашей экономики, которая бы вызывала столько споров и суждений как жилищно-коммунальное хозяйство. Это объясняется целым рядом причин.

Несмотря на кажущееся внимание к нему в советский период для него было характерно остаточное финансирование, которое приводило к нарастающему отставанию этой отрасли от жилищного строительства. Жилой фонд страны нуждался в более высококачественном обслуживании. Негативная ситуация, возникающая здесь, вела к более высоким темпам физического износа жилых зданий. Кризис экономики в целом нарастал одновременно с кризисом жилищно-коммунального хозяйства, которое потеряло даже те немногие средства, которые оно получало от государства.

Жилищно-коммунальное хозяйство города - это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятия различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами.

Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами - один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Предприятия, входящие в жилищно-коммунальный комплекс, - поставщики ресурсов, управляющие и подрядные организации, органы регионального управления и местного самоуправления - должны согласовывать свои действия в целях повышения качества жилищно-коммунального обслуживания.

Важнейшим аспектом является принцип конкурентоспособности, определяемый наличием конкурентных преимуществ у предприятий и организаций, предоставляющих услуги, которые должны обеспечиваться ресурсосберегающими и инновационными подходами, развитием конкуренции и формированием социально-ориентированной политики, а также условиями, определяющими качество системы управления объектами ЖКХ.

Актуальность выбранной темы исследования в настоящей работе обусловлена тем, что именно управляющие компании являются посредниками между службами города и жильцами. Именно от того, насколько успешно и слаженно функционирует компания зависит уровень жизни граждан.

Специфика управляющих компаний состоит в их многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ.

Жилищно-коммунальное хозяйство в современном понимании представляет собой совокупность существующих жилищного и коммунального секторов городского хозяйства, связанного с основными формами воспроизводственного процесса (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, реновация). Функционирование ЖКХ - это обеспечение сохранности и эффективного использования жилищного фонда (многоквартирных домов) и обеспечения его жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека, дальнейшего повышения уровня благоустройства и санитарного состояния территорий муниципальных образований, общего комфорта проживания.

Преобразования в жилищно-коммунальной сфере изначально были направлены на преодоление кризисных явлений в системе жилищно-коммунального хозяйства. Существующее состояние жилищно-коммунального хозяйства обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. На управляющие компании в сфере ЖКХ как на основной и наиболее соответствующий рыночной экономике механизм управления жилищным фондом страны возлагаются наибольшая ответственность и надежды по преодолению кризисной ситуации в отрасли.

Управляющая организация в качестве исполнителя целого комплекса жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) является базовым связующим звеном между потребителями ЖКУ и подрядчиками жилищных услуг, а также поставщиками коммунальных ресурсов. Неся ответственность перед гражданами за бесперебойное и качественное предоставление ЖКУ, система управляющих организаций составляет экономический стержень всего жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому разработка практических методов совершенствования организационно-экономической деятельности управляющих компаний в качестве научного исследования является наиболее актуальной для развития жилищной сферы.

Целью данной курсовой работы является изучить место малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства и способы управления многоквартирными домами.

Задачами курсовой работы в связи с указанной целью являются:

1. изучить структуризацию сферы ЖКХ;

2. исследовать наиболее привлекательные виды услуг для развития малых предприятий в сфере ЖКХ;

3. изучить понятия и цели управления многоквартирным домом;

3. рассмотреть способы управления многоквартирным домом.

Предполагаемые источники информации:

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- Корнилова Н.В. О способах управления многоквартирным домом /Н.В. Корнилова - 2007 г.;

- Василенко И.А. Государственное и муниципальное управление: учебное пособие 2006 г.;

- Эффективное управление жилым домом / Виталий Субботин Издательство: Вершина, 2008 г.;

- http://www.gks.ru/ Федеральная служба государственной статистики;

- http://housing.mos.ru/ Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы;

- http://www.comhoz.ru/ Малый бизнес в ЖКХ.

Глава 1. Малый бизнес в сфере ЖКХ

1.1 Место малого бизнеса в сфере ЖКХ

Для исследования ситуации с развитием малого предпринимательства в сфере ЖКХ необходимо определить те сектора и отрасли ЖКХ, в которых целесообразно развивать конкурентные отношение и в которых принципиально возможно развитие малого предпринимательства. Для этой цели проведем структуризацию сферы ЖКХ.

Если придерживаться классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), действовавшего до 2005 г., то отрасль «жилищно-коммунальное хозяйство» будет подразделяться следующим образом:

1.Жилищное хозяйство:

· эксплуатация жилого фонда;

· эксплуатация общежитий учебных заведений;

· хозяйственное управление жилищным хозяйством.

2.Коммунальное хозяйство:

· благоустройство;

· внешнее благоустройство;

· наружное освещение;

· коммунальное и бытовое водоснабжение;

· газоснабжение;

· теплоснабжение;

· гостиничное хозяйство;

· эксплуатация служебных зданий;

· добровольная пожарная охрана;

· хозяйственное управление коммунальным хозяйством.

3.Непроизводственные виды бытового обслуживания населения

Представляется, что использование такого деления сферы ЖКХ не в полной мере отвечает задачам настоящей работы, поскольку основано на характере функций, выполняемых отраслями в общей системе общественного разделения труда.

Кроме этого, работы и услуги в жилищно-коммунальном комплексе достаточно подробно классифицированы Госстроем России в Классификаторе работ и услуг по видам деятельности «Эксплуатация инженерной инфраструктуры городов и других населенных пунктов» и «Эксплуатация централизованных систем питьевого водоснабжения и систем водоотведения, городских и других поселений» (утверждено постановлением Госстроя России от 25 мая 2000 г. № 51). Однако в связи с массивностью и излишней подробностью данного классификатора его применение также нецелесообразно.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) группировка видов деятельности в сфере ЖКХ выглядит следующим образом.

В данном классификаторе отсутствует принципиальное выделение сектора ЖКХ как самостоятельного. Так, деятельность, относящаяся к данному сектору, присутствует в следующих разделах:

Раздел Е - Производство и распределение электроэнергии, газа и воды,

Раздел F - Строительство,

Раздел I - Транспорт и связь,

Раздел K - Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг,

Раздел O - Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг,

Раздел Р - Предоставление услуг по ведению домашнего хозяйства.

Использование данной классификации целесообразно при анализе экономики в целом, однако не целесообразно для целей настоящего исследования, ориентированного на отдельный сектор.

В этой связи предложим следующее разделение сферы ЖКХ на виды деятельности, или сектора.

Изначально сферу ЖКХ можно подразделить на три основных сектора:

1) производство и поставка ресурсов (ресурсоснабжение), удаление и обработка сточных вод;

2) управление жилищным фондом;

3) выполнение подрядных работ с подразделением на большое количество видов деятельности, которые будут указаны далее (строительные работы, эксплуатация жилищного фонда, работы на территории и др.)

Первый сектор включает в себя деятельность по производству и поставке воды (холодной и горячей), тепла, электроэнергии, а также удаление и обработку сточных вод. Данные виды деятельности сейчас выполняются силами организаций, занимающих монопольное положение на рынке. Данный сектор является сектором, в котором должны действовать естественные монополии, исходя из экономического смысла и технологических особенностей (сетевого характера) деятельности.

Сектор управления жилищным фондом. Управление жилым фондом может включать в себя следующие направления работ: сбор коммунальных платежей, посредничество в расчетах с поставщиками коммунальных услуг населению, определение подрядных организаций, в том числе через проведение конкурсов, заключение договоров, определение стоимости, объемов подрядных работ (составление смет), составление титульного списка объектов (для ремонта), контроль за качеством выполненных работ и техническим состоянием жилого фонда, прием и удовлетворение заявок и жалоб со стороны населения, в том числе содержание диспетчерских, приемка объемов и качества работ и другие.

Как можно заключить из приведенного выше перечня направлений деятельности управляющих компаний, сектор управления не должен быть монопольным, а функции могут эффективно выполняться частными коммерческими организациями.

В секторе выполнения подрядных работ следует выделить следующие виды деятельности:

· капитальный ремонт жилищного фонда;

· эксплуатация и текущий ремонт жилищного фонда;

· обслуживание и ремонт инженерных коммуникаций;

· благоустройство и уборка территорий;

· вывоз ТБО;

· озеленение;

· охрана жилищного фонда;

· установка и обслуживание систем видеонаблюдения;

· содержание и ремонт дорожного покрытия;

· дезинфекция;

· другое (телекоммуникационная инфраструктура и т.д.).

Исходя из приведенной выше классификации, приоритетными направлениями для малого предпринимательства в сфере ЖКХ являются: производство и поставка ресурсов; строительные работы; работы по капитальному ремонту; работы по обслуживанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, внутридомовых сетей; работы по благоустройству территорий; вывоз ТБО (дорожные работы). [Кокин Игорь Александрович, исполнительный директор Ассоциации городов, поселков и сельсоветов Калужской области].

Обобщая все сказанное, на основании учета двух критериев можно сделать вывод, что практически вся сфера ЖКХ в виде ее отдельных секторов является приоритетной для развития малого предпринимательства при условии устранения излишних ограничений:

Таблица № 1. Направления деятельности субъектов малого предпринимательства в сфере ЖКХ

Ресурсоснабжение	Управление объектами недвижимости	Выполнение подрядных работ
Производство и поставка ресурсов Обслуживание и эксплуатация сетей	Управление жилым фондом, ТСЖ, ЖСК, ЖК.	Эксплуатация жилищного фонда. Текущий и капитальный ремонт. Утилизация и вывоз ТБО. Уборка территорий и подъездов. Благоустройство. Озеленение. Установка систем видеонаблюдения. Прочее.

Для определения места малого бизнеса на рынке по оказанию услуг в жилищном хозяйстве и определения приоритетных направлений поддержки и создания благоприятных условий для развития предпринимательства рассмотрим текущее положение дел в данном сегменте экономики.

На конец 2012г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн.кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн.кв. метров (72% общей площади), в сельской местности - 923 млн. кв. метров (28% общей площади). [32].

Таблица № 2. Жилищный фонд РФ

	2000г.	2010г.	2011г.	2012г.	2012г. в % к
					2000г.	2010г.	2011г.
Жилищный фонд, млн.м2 общей площади жилых помещений	2787	3231	3288	3349	120,2	103,7	101,9
в том числе:
в городской местности	2020	2333	2374	2426	120,1	104,0	102,2
в сельской местности	767	898	914	923	120,3	102,8	101,0

Основными типами жилья являются квартира в многоквартирном доме и жилой дом (индивидуально-определенное здание).

Первый тип характерен в основном для горожан, второй тип - в большей мере для сельских жителей, хотя и в городских поселениях также немало жилых домов (индивидуально-определенных зданий).

Благоустройство и комфортабельность жилья, одна из главных составляющих жилищных условий населения, а также качество проживания населения во многом определяются наличием в жилом помещении различных видов благоустройства.

Жилищный фонд городских и сельских поселений в основном состоит из капитальных зданий из кирпича, естественного или искусственного камня, различных типов железобетонных конструкций.

Основная часть площади жилищного фонда страны построена до 1996 г., в связи с этим велик удельный вес жилищного фонда, износ которого находится в интервале 31-65%.

Вопросам ликвидации аварийного жилья уделяется повышенное внимание со стороны органов управления всех уровней.

На конец 2012г. ветхий и аварийный жилищный фонд составил 99,9 млн.кв. метров, увеличившись по сравнению с 2000г. более чем в 1,5 раза. Возросла и его доля в общей площади жилищного фонда за этот период - с 2,4% до 3,0%.

В 2012г. в Российской Федерации снесено 2,0 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,0% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда).

В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.

На начало 2012г. в капитальном ремонте нуждалось около 275,8 тыс. многоквартирных жилых домов (8,6% от их общего числа). В течение 2012г. капитальный ремонт проведен в 48,1 тыс. многоквартирных домов, что составляет 17,5% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений [32].

Таблица № 3. Ветхий и аварийный жилищный фонд

	2000г.	2010г.	2011г.	2012г.	2012г. в % к
					2000г.	2010г.	2011г.
Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м2	65,6	99,4	98,9	99,9	152,3	100,5	101,0
в том числе: ветхий	56,1	78,9	78,4	77,7	138,5	98,5	99,1
аварийный	9,5	20,5	20,5	22,2	в 2,3р.	108,3	108,3
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %	2,4	3,1	3,0	3,0	-	-	-

Сохранение имеющегося жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, а также постепенное замещение ветхого, аварийного и морально устаревшего жилья новым в настоящее время является одним из важнейших направлений развития жилищного хозяйства. Одним из путей решения проблемы является ремонт и реконструкция уже существующих зданий.

Жилищно-коммунальная сфера по-прежнему остается дотационной.

Из всего вышесказанного следует, что в настоящее время сфера жилищного хозяйства по-прежнему находится в довольно сложном положении и, для того чтобы коренным образом изменить в ней ситуацию, необходима выработка стратегии, включающая разработку и проведение комплекса мер, направленных как на привлечение инвестиций в эту сферу, так и на создание условий для эффективной работы предприятий, а также на сохранение для них на данном этапе государственной поддержки. Одним из путей выхода сферы ЖКХ из кризиса может явиться дальнейшее развитие малого предпринимательства.

21 июля 2007 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки. С 2013 года средства Фонда направляются также на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры [7].

Фонд ЖКХ стимулирует формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение ресурсосберегающих технологий.

Организаторы реформы выделяют основные направления ее реализации:

· Перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения.

· Привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг, избавление отрасли от образовавшихся монополий.

· Модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.

· Формирование института эффективного собственника.

· Капитальный ремонт многоквартирных домов.

· Переселение граждан из аварийного жилья.

· Внедрение энергоэффективных технологий в отрасли.

· Сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоев населения [37].

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства занимается предоставлением регионам средств на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение аварийного жилья на особых условиях, выполнение которых влечет собой формирование института собственника, обновление жилого фонда, привлечение в отрасль частного бизнеса и в конечном итоге реализует реформу жилищно-коммунального хозяйства.

Реформа ЖКХ показала, что в жилищном хозяйстве должен по преимуществу работать мелкий и средний бизнес, поскольку эта сфера деятельности предполагает мобильность, наличие конкурентной среды, ограниченные сроки принятия решений.

1.2 Направления деятельности в сфере ЖКХ, которые могут быть приоритетными для субъектов малого предпринимательства в целом по России

Каждый сектор ЖКХ следует рассмотреть отдельно и выделить в нем наиболее привлекательные виды услуг, как для реформирования всей отрасли, так и для развития малых предприятий.

1. Производство и поставка ресурсов (ресурсоснабжение), удаление и обработка сточных вод.

Как уже было отмечено, виды деятельности, относящиеся к данному сектору, сейчас выполняются силами организаций, занимающих монопольное положение на рынке. Однако субъекты малого предпринимательства могут занять в этом секторе определенные ниши и эффективно в них действовать, тем самым создавая конкуренцию и развивая рыночные отношения. Среди таких видов деятельности: обслуживание сетевых инженерных систем на принципах подряда, а также представление ресурсов отдельным потребителям вне централизованных инженерно-коммуникационных систем.

Действующая технологическая инфраструктура, предоставляющая ресурсы потребителям централизовано, и существующие технологические решения, предполагающие сопровождающуюся большими потерями достаточно протяженную и дорогостоящую транспортировку энергии, тепла и других услуг, являются предпосылками для развития малого предпринимательства в данном секторе. Экономически развитые страны уже достаточно давно занимаются активным развитием распределенной или малой энергетики, ориентированной на производство электрической и тепловой энергии в точках их потребления, и занимаются этими видами деятельности именно малые предприятия.

Как можно более широкое внедрение мини-теплоэлектроцентралей позволит снизить энерготарифы за счет сокращения расходов на доставку энергии (ведь только потери в российских теплосетях достигают 30%), а также за счет улучшения эксплуатационных характеристик генерирующих мощностей.

Также важное направление для участия малого предпринимательства в секторе ресурсоснабжения - развитие автономных систем отопления (котельные на крышах, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и т.д.). Это направление является весьма перспективным для многих регионов России, так как зачастую стоимость передачи теплоэнергии на большие расстоянии превышает стоимость создания локальных систем. Кроме того, развитие таких систем может использоваться на территориях со значительной пересеченностью рельефа.

Перспективным направлением в секторе ресурсоснабжения является обслуживание сетевых инженерных систем. Сейчас этот вид деятельности контролируется, как правило, подразделениями монопольных организаций, выполняющих работы по техническому обслуживанию и ремонту инфраструктуры. При этом отсутствует какой-либо контроль этой деятельности со стороны. Выход на этот сектор для субъектов малого предпринимательства серьезно затруднен, однако очевидно, что малые предприятия способны положительно повлиять как на развитие конкуренции, так и на качество и цену данных услуг.

Обобщая сказанное, следует отметить, что в целом сектор ресурсоснабжения является практически полностью монополизированным, доступ субъектов малого предпринимательства в него значительно ограничен, однако в нем существует несколько видов деятельности, в которых малые предприятия могут успешно действовать. Участие малого предпринимательства в этих видах деятельности позволит сделать ценообразование более прозрачным и приведет к более эффективному расходованию бюджетных средств. Тем самым это положительно скажется как на развитии конкурентной среды, что приведет к улучшению качества предоставляемых услуг и выполнению задач реформирования ЖКХ, так и на развитии самого малого предпринимательства.

2. Сектор управления жилым фондом

Большое значение имеет создание развитых рыночных отношений в секторе управления жилым и нежилым фондом. Этот сектор длительное время был монополизирован: управление домами, находящимися в муниципальной собственности, и большей частью домов, находящихся в собственности ЖСК, товариществ собственников жилья (ТСЖ), ЖК и пр., осуществляется муниципальными организациями. Очевидным является то, что создание конкурентной среды, улучшение общего качества облуживания является необходимым условием для появления частных управляющих организаций, которые будут непосредственно конкурировать за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом.

Важным звеном в новой системе управления жилищным фондом должны стать организации жильцов, которые будут выполнять функцию заказчика управленческих услуг. В настоящее время популярность ТСЖ низка. В стране существует большое количество собственников, которые отказываются от функций управления принадлежащего им жилищного фонда, по сути, оставаясь нанимателями.

При появлении частных управляющих организаций должна решиться проблема, которая заключается в отсутствии реального альтернативного предложения услуг по обслуживанию жилых зданий. Сейчас многим созданным ТСЖ приходится обращаться к существующим муниципальным жилищным предприятиям-монополистам из-за отсутствия частных управляющих компаний. Поэтому вовлечение малых предприятий в сектор управления жилищным фондом позволит решить задачу создания конкурентных отношений и развития малого предпринимательства и будет стимулировать дальнейший рост организации ТСЖ. Тем самым коренное улучшение ситуации с развитием рыночных отношений в жилищном секторе связано не столько с силовым созданием ТСЖ, сколько с формированием конкурентного предложения услуг в сфере управления жилищным фондом. Есть все основания полагать, что многообразие предложения будет стимулировать многообразие спроса на эти услуги, что послужит стимулом для создания ТСЖ.

Развитие малого предпринимательства в секторе управления жилищным фондом является одним из приоритетных направлений развития малого предпринимательства в сфере ЖКХ. С увеличением численности частных управляющих компаний будет создаваться конкурентный рынок услуг в данном секторе, будет расти уровень оказания этих услуг и сокращаться их стоимость, к тому же появление частных компаний будет стимулировать создание объединений собственников жилья, тем самым вдвойне способствуя реформированию ЖКХ.

3. Сектор выполнения подрядных работ.

Сектор выполнения подрядных работ является четко структурированным («поделенным»). В нем действует ограниченное число компаний, среди которых ротация незначительная. Однако почти все малые предприятия, действующие в секторе ЖКХ, выполняют подрядные виды деятельности.

В этом секторе дела обстоят значительно лучше. Разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда ликвидировало монополию жилищных трестов на исполнение подрядных работ. В результате на рынок работ по обслуживанию и ремонту жилых домов стали приходить частные организации. Проведение конкурсов на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту происходит повсеместно. Появились города, в которых 100% капитальных ремонтов проводится на конкурсной основе. Формируется реальная конкурентная среда в сфере подрядных работ.

Развитие малого предпринимательства в этом секторе является благоприятным как для решения задач реформирования ЖКХ, так и для малого предпринимательства в целом. Так, с появлением значительного количества малых предприятий в секторе выполнения подрядных работ увеличится конкуренция подрядных организаций, желающих получить заказ на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании, что неминуемо должно привести к улучшению качества обслуживания и сокращению цен в этой области. В данном секторе приоритетными направлениями являются строительные работы, работы по капитальному ремонту, по обслуживанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, внутридомовых сетей, работы по благоустройству территорий, вывоз ТБО (дорожные работы) [14, с. 125].

1.3 Развитие малого предпринимательства и привлечение частного бизнеса в сферу коммунального хозяйства

Актуальной задачей для малого предпринимательства является введение раздельного учета производства коммунальных ресурсов и услуг по их передаче. Это позволит создать предпосылки для формирования локальных рынков энергоресурсов путем разделения монопольной транспортировки и конкурентного производства, что предполагает юридическое выделение и передачу в управление различным хозяйствующим субъектам муниципальных сетей и источников коммунальных ресурсов. Для малых предприятий привлекательным может стать производство локальных источников энергии. Локальные источники тепловой энергии могут использоваться на территориях с малой плотностью застройки, при сложном рельефе местности, в местах, удаленных от крупных источников тепловой энергии, когда стоимость услуг по передаче этой энергии сопоставима со стоимостью ее производства.

С 1 января 2006 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса».

В соответствии с данным законом регулированию подлежат:

· тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

· тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

· тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

· надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

· надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Закон «Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса» нацелен на регулирование тарифов и надбавок в сфере ресурсоснабжения и утилизации, предполагая априори, что эти отрасли монополизированы (возможно, локально).

Невозможность формирования конкуренции на рынке компенсируется конкуренцией за рынок на основе концессионных соглашений, которые реализуются путем заключения договоров на право осуществления различного рода хозяйственной деятельности с передачей объектов муниципальной инфраструктуры в эксплуатацию и управление российскому или иностранному хозяйствующему субъекту (управляющей компании). Заключение концессионных соглашений, по сути, является формой квазиконкуренции, которой в некоторой степени свойственны положительные эффекты обычной конкуренции (повышение качества, снижение стоимости). Наличие муниципальной собственности на объекты ЖКХ создает предпосылки для использования данного механизма в целях повышения эффективности управления, а также повышения благосостояния конечных потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Еще одной из предпосылок создания конкурентной среды должно стать акционирование государственных и муниципальных унитарных предприятий, работающих в коммунальной сфере, которое обеспечит равные юридические права для всех участников рынка, а также будет способствовать привлечению частного капитала в ЖКХ.

Условием привлечения частных компаний должны быть договоры концессионного типа, т.е. договоры долгосрочной аренды, сопровождаемые инвестиционными соглашениями.

Для реализации задач привлечения частного бизнеса в сферу ЖКХ необходима помощь органов государственной власти субъектов РФ, которая состоит в:

· оказании консультативной, информационной, финансовой и правовой помощи субъектам малого предпринимательства;

· содействии органам местного самоуправления в применении концессионных механизмов, акционировании муниципальных унитарных предприятий, выполнении бюджетом своих обязательств, внедрении прозрачных процедур формирования и изменения тарифов, снижении издержек и улучшении финансового состояния предприятий ЖКХ с целью повышения привлекательности отрасли для частного бизнеса;

· создании льготных условий использования субъектами малого предпринимательства финансовых, материально-технических и информационных ресурсов, а также научно-технических разработок и технологий;

· подготовке кадров для внедрения механизма самоуправления жилищным фондом и развития частного предпринимательства;

· содействии в реализации комплекса мероприятий, направленных на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, внедрение ресурсосберегающих технологий, снижении износа основных фондов и сокращения непроизводительных потерь в сетях [Кокин Игорь Александрович, исполнительный директор Ассоциации городов, поселков и сельсоветов Калужской области].

Для привлечения малых предприятий к решению вопросов коммунального обслуживания населения и к обеспечению условий реализации Федерального закона РФ от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с которым средства на проведение капитального ремонта жилищного фонда и на переселение граждан из аварийного жилищного фонда предоставляются субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, выполнившим условия (в том числе увеличение доли частных организаций коммунального комплекса, частных организаций по управлению многоквартирными домами, товариществ собственников жилья), может быть предложено:

На муниципальном уровне:

· разработать План мероприятий по обеспечению реализации условий предоставления финансовой поддержки за счёт средств Фонда, предусмотренных ст. 14 Федерального закона РФ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и осуществлять контроль за его выполнением;

· разработать муниципальные программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов;

· принять муниципальные правовые акты по созданию благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья;

· сформировать базу данных субъектов малого предпринимательства и управляющих организаций, содержащую информацию о показателях их деятельности;

· организовать проведение информационно-разъяснительной работы среди населения о связанных с управлением многоквартирными домами правах и обязанностях собственников помещений, способах управления многоквартирными домами, необходимости заключения договоров управления;

· организовать обучение лиц, имеющих намерение осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами;

· разработать предложения по повышению эффективности использования нежилых помещений и земельных участков, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома;

· обеспечить для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, управляющих многоквартирными домами, равные возможности при заключении договоров с организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

На региональном уровне:

· разработать региональную целевую программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов;

· утвердить региональную целевую программу «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»;

· подготовить соответствующие законы о внесении изменений в действующее региональное законодательство по вопросам предоставления льготы по налогу на имущество и налогу на прибыль товариществам собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативам;

· оказывать консультативную, информационную, финансовую и правовую помощь субъектам малого предпринимательства;

· содействовать органам местного самоуправления в применении концессионных механизмов, акционировании муниципальных унитарных предприятий, выполнении бюджетом своих обязательств, внедрении прозрачных процедур формирования и изменения тарифов, снижении издержек и улучшении финансового состояния предприятий ЖКХ с целью повышения привлекательности отрасли для частного бизнеса;

· принимать меры по созданию льготных условий использования субъектами малого предпринимательства финансовых, материально-технических и информационных ресурсов, а также научно-технических разработок и технологий;

· оказывать помощь органам местного самоуправления в подготовке кадров для внедрения механизма самоуправления жилищным фондом и развития частного предпринимательства;

· оказывать содействие в реализации комплекса мероприятий, направленных на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, внедрение ресурсосберегающих технологий, снижение износа основных фондов и сокращение непроизводительных потерь в сетях.

1.4 Поддержка развития малого и среднего предпринимательства в России в сфере ЖКХ

Жилищно-коммунальный комплекс является потенциально привлекательной в инвестиционном плане отраслью. Это объясняется практически гарантированным сбытом продукции, а также стабильностью и предсказуемостью процесса ценообразования, что позволяет минимизировать риски инвестора.

Кроме того, дополнительный инвестиционный потенциал скрывается в существующих ныне технологическом несовершенстве инфраструктуры и управленческой неэффективности в отрасли. Между тем, очевидно, что данный потенциал может быть реализован только при создании надлежащей системы мотивации - экономической заинтересованности в сокращении затрат. Подобная заинтересованность может эффективно проявлять себя лишь в условиях конкурентной рыночной среды в рассматриваемой отрасли.

Опыт вовлечения субъектов малого предпринимательства в процесс функционирования и реформирования сферы ЖКХ уже доказал свою полную состоятельность.

Обеспечение благоприятных условий для вхождения и функционирования в сфере ЖКХ субъектов малого предпринимательства, безусловно, является одним из главных и необходимых условий для создания в отрасли конкурентных рыночных отношений.

Однако, несмотря на то, что максимальное вовлечение частного бизнеса и частного капитала в сферу ЖКХ благотворно сказывается на отрасли в целом, данный процесс протекает крайне медленно.

В последние годы Правительством Москвы и Правительством Российской Федерации большое внимание уделяется развитию малого и среднего бизнеса. Для поддержки развития предприятий малого и среднего бизнеса в различных отраслях экономики органами власти на федеральном и региональном уровнях разрабатываются различные программы. В целях реализации политики Правительства Москвы в вопросах развития и государственной поддержки малого предпринимательства на территории города в Москве создан Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы. Учитывая специфику сферы управления многоквартирными домами, подавляющее большинство организаций, занятых в данной сфере, можно отнести к указанной категории.

В целом малый бизнес города Москвы является достаточно успешным, однако у него имеется ряд характерных для российского предпринимательства проблем, усугубляемых условиями крупного мегаполиса, а также последствиями мирового финансового кризиса, среди которых следует особо отметить следующие: нехватка нежилых помещений, высокие налоги, рост цен на энергоносители и сырье, проблема финансирования, недостаток квалифицированных кадров, наличие административных барьеров.

Вместе с тем, достижение высоких результатов в секторе малого предпринимательства Москвы в немалой степени связано с его поддержкой, которая осуществляется в городе на протяжении многих лет, при этом с 1994 года эта поддержка оказывается на комплексной программной основе. Ежегодно на развитие и поддержку малого предпринимательства выделяются средства из московского бюджета. Следует отметить, что актуальность мероприятий, на реализацию которых направляются эти средства, подтверждается активным участием в них представителей негосударственного сектора, который софинансирует их в объеме, как правило, в 3-4 раза превышающем бюджетное финансирование.

Законом г. Москвы от 26 ноября 2008 г. N 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих свою деятельность в значимых социально-экономических сферах, таких как сфера инноваций и промышленного производства, ремесленной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства, установлены некоторые особенности.

Так, поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы предоставляется органами исполнительной власти города Москвы, помимо общих мероприятий для всех сфер, в виде:

1) информирования собственников жилых помещений о работах и услугах, выполняемых и оказываемых субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы;

2) привлечения в установленном порядке субъектов малого и среднего предпринимательства к осуществлению функций управления жилищным фондом, выполнения работ и оказания услуг субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы для государственных нужд;

3) повышения квалификации сотрудников и руководителей субъектов малого и среднего предпринимательства, разработки, издания и распространения учебно-методических пособий по тематике жилищно-коммунального хозяйства города Москвы;

4) содействия субъектам малого и среднего предпринимательства, выполняющим работы и оказывающим услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы, в предоставлении оборудования на условиях договора лизинга (порядок предоставления мер государственной поддержки лизинга для субъектов малого и среднего предпринимательства определяется Правительством Москвы);

5) реализации иных мероприятий.

Постановлением Правительства Москвы от 4 августа 2009 г. N 724-ПП утверждена Городская целевая программа развития и поддержки малого и среднего предпринимательства в городе Москве на 2010-2012 гг., в рамках реализации которой предполагается дальнейшее развитие и обеспечение деятельности Фонда содействия кредитованию малого бизнеса и микрофинансовых организаций путем предоставления им субсидий на увеличение их активов, и за счет этого рост объемов оказываемых субъектам малого и среднего предпринимательства финансовых услуг. Около 3% средств финансового обеспечения Программы направляется на имущественное, организационно-методическое и программно-коммуникационное обеспечение деятельности организаций инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Особенностью данной Программы является то, что она максимально удовлетворяет потребности малых и средних предприятий в различных видах поддержки и услуг; новый подход дает возможность решать задачи малого и среднего предпринимательства в комплексе, сочетая различные формы поддержки и услуг.

Программой предусмотрены меры, направленные на обеспечение опережающего роста количественных и качественных показателей производственного и, в первую очередь, инновационного малого и среднего бизнеса, предпринимательской деятельности в области ЖКХ и на рынке бытовых услуг для населения, производства ремесленной продукции, а также молодежного и социально-направленного малого и среднего предпринимательства.

В части развития предпринимательства в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг для достижения целей Программы предлагается решить следующие задачи по обеспечению деятельности органов исполнительной власти по поддержке малого и среднего предпринимательства:

-- информирование собственников жилых помещений о работах и услугах, выполняемых и оказываемых субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

-- привлечение в установленном порядке субъектов малого и среднего предпринимательства к осуществлению функций управления жилищным фондом, выполнения работ и оказания услуг субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства для государственных нужд города Москвы

Для малых предприятий приоритетных направлений деятельности, прежде всего ЖКХ, производственных, молодежных, инновационных, социально-ориентированных, сферы быта и ремесленничества, разработана широкая программа комплексных мероприятий. Для них компенсируется 75% ставки рефинансирования при сроке кредита более 3 лет, 50% -- при сроке от 2 до 3 лет и 30% -- от 1 до 2 лет. Фондом содействия кредитованию были увеличены объемы поручительств до 70% от суммы кредита и процентов за пользование кредитом. Гарантируемая Фондом сумма ссуды для микропредприятий была увеличена до 50 млн. руб., а для малых предприятий -- до 70 млн.руб. Получила развитие система микрофинансирования -- в 9 округах города открыты офисы агентства «Микрофинанс», в которых предприниматели могут в быстром беззалоговом режиме получить до 350 тыс.руб.[35].

Глава 2. Способы управления многоквартирным домом

2.1 Понятие и цели управления многоквартирными домами

Многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

1. Конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование здания - коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые и нежилые помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

2) в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Следовательно, под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Для того чтобы дать определение понятию «управление многоквартирным жилым домом», необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление - это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

- управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

- управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

- осуществляет управленческую и организационную работу;

- принимает решения;

- обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления)[1, ст.161].

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- решения вопросов пользования общим имуществом;

- предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию, уполномоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2.2 Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

В России происходит становление собственника, понимание им своей роли в управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

Для этого в целях создания условий для эффективного управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

- обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

- могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

- содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность[1, п.1, ст.165].

Так же не маловажными для эффективного управления многоквартирным домом должны стать следующие факторы:

- органы МСУ должны создать условия для выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способов управления данными домами;