Ипотека в гражданском праве

Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. N. 2872-1, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству.

Принятый в 2001 году Земельный кодекс установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.

В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские слушания "Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в России". Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования официальный сайт: www.rusipoteka.ru.

Однако участники слушаний признали, что существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой - слишком большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие как "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и "Дельта-кредит" признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в рублях доступен лишь весьма ограниченному кругу заемщиков. Третья причина недоверия к российской ипотеке - зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что вынуждает большинство работодателей занижать размер зарплаты. В итоге большая часть дохода остается теневой.

На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные программы долгосрочного ИЖК граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк и ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция к расширению банковских продуктов в сфере жилищного кредитования.

Для успешного развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно "продавать" такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.

Действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими банковскими операциями.

Вместе с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях рассмотрения в Государственной Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", ссылки на предмет регулирования которого имеются в ФЗ "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации". По мнению ряда депутатов Государственной Думы, Закон "Об ипотечных ценных бумагах" предполагает внесение изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30 ноября 2011 г.).. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре этого года.

Проект Федерального закона "О строительных сберегательных кассах", также входящего в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение.

Принята поправка в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.

На рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья". В проекте Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" разрабатывается и законодательная инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья - строительным сбережениям граждан.

Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон "Об ипотечных ценных бумагах" напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон "О секьюритизации активов". На стадии обсуждения находится и проект Федерального закона "О рейтинговании" Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 27.12.2011) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы".. Нормативно-правовой основой для развития ипотеки может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования.

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредит.

В России с каждым годом увеличивается выдача ипотечных кредитов банками-лидерами.

Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

2. Особенности правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества

2.1 Особенности ипотеки земельных участков

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками.

Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Залогодержателем по такому залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание на следующий момент: "Земля, как основное средство производства... выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами... Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая". Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.)

5. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

8. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

9. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Здесь стоит отметить, что глава 17 ГК РФ (ст.260 - 287) будет введена в действие со дня введения в действие нового Земельного Кодекса Российской Федерации.

10. Помимо необходимых документов, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В проекте закона об ипотеке предусмотрен ещё один интересный момент, касающийся земель сельскохозяйственного назначения, - при продаже по конкурсу земельного участка из их состава преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц - граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.

Предполагается, что залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка и по договору закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций с землёй Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. 2001. N 4.. Порядок лицензирования должен устанавливаться Центральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Думается, что такие жесткие ограничения при условии их введения и соответствующей системе контроля будут способствовать нормализации земельных отношений.

Однако из-за фактического отсутствия частной собственности на землю (исключая крохотные приусадебные участки) все вышеприведённые нормы не находят своего применения. Банки вынуждены отказывать в кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаётся в государственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического положения у них нет. Ещё полтора года назад Русский земельный банк выдавал ипотечные кредиты небольшой части крестьянских хозяйств, которые сумели сделать производство рентабельным настолько, что не приходилось волноваться о возврате долга; сейчас банк отказался от этой деятельности.

Существование частной собственности на землю является и неоспоримым фактом повышения инвестиционной привлекательности любого объекта. Понимая это, некоторые предприятия стараются выкупить занимаемые ими земельные участки, и даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания.

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям строительных материалов.

В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли.

2.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Как отмечалось выше, ипотека предприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом как имущественный комплекс право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996г. № 14-ФЗ.. Это норма из проекта закона об ипотеке, расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия, и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ "О залоге" предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Федеральным законом об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Федеральным законом об ипотеке предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 218-ФЗ "О кредитных историях" (в ред. на 24 июля 2007г.) // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (часть I).- Ст. 44..

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться, а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидировано, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 2007. С. 134. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости. Сумма выдаваемого кредита составляет 50% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Банк выдаёт кредиты и строительным организациям под залог возводимых ими объектов. Однако всё это единичные случаи. Наиболее же часто ипотечные кредиты выдаются под залог квартир, находящихся в частной собственности Ефимова Л.Г. Банковские сделки.- М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", 2008..

2.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке. Сразу стоит оговориться, что практика ипотеки жилых домов практически отсутствует поскольку риэлторы считают их неликвидными объектами.

Одним из наиболее остро обсуждаемых вопросов в обществе и государстве является жилищная проблема. Ипотека является инструментом для разрешения данной задачи. Были разработаны и приняты ипотечные программы "Жилище на 2002-2010 годы", "Социальная ипотека", разработан национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 27.12.2011) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы".. К сожалению, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, пробелами и коллизиями законодательной базы в этой сфере становится неконкурентной, а со временем и вовсе может стать нежизнеспособной.. Участниками ипотечных отношений являются банки и кредитные организации, риэлтерские фирмы и агентства недвижимости, оценочные агентства, страховые компании, ипотечные брокеры, строительные инвестиционные компании, ипотечные кооперативы и т.д. Данная система ипотечного кредитования слишком громоздка, и заставить такой механизм работать четко и отлажено крайне сложно. Например, гражданин, желающий получить ипотеку, сталкивается с целым рядом проблем, таких как, завышены расходы при совершении сделок и наличии громоздкой, не отлаженной системы получения ипотеки. Кроме того в действительности банк скрывает от заемщика реальную цену своих услуг, и заявленная в ипотечной программе ставка (как правило, 12-14% в год) не соответствует действительности. При суммировании всех необходимых выплат (основная ставка плюс дополнительные расходы) получается гораздо больший процент ставки по ипотеке. В итоге - сниженный спрос на ипотечное кредитование как следствие ограниченной платежеспособности населения. Непрозрачность источников доходов граждан, так называемые серые и черные заработные платы. Данное обстоятельство является существенным фактором, сдерживающим ипотеку, так как размер ипотечного кредита напрямую связан с официальным ежемесячным доходом гражданина сегодняшний день средняя ставка по кредиту составляет 12-14%. Если обратиться к зарубежному опыту, можно увидеть следующую картину. Развитие рынка недвижимости США имело огромное значение для экономики всей страны. Основные особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, (15-20 лет), как правило, долгосрочный, а процентная ставка, как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств; для малоимущих, ветеранов государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса; фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные, при этом поступают на рынок ценных бумаг, таким образом, обеспечивая постоянное получение дохода. Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель федерального правительства достигается регулированием частного рынка жилья. Германия - страна с развитой системой ипотечных банков. Здесь институт ипотечного кредитования предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15-20 лет под 8% годовых. Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что средняя ставка по кредиту составляет 7-8%, тогда как в России 12-13%. Кроме того, процентная ставка в зарубежных странах является прозрачной и окончательной, и никаких дополнительных затрат на открытие и обслуживание счета, оказание сопровождающих ипотеку услуг банком не предусматривается. Также следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США ("Новый курс" Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("План Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета). Между тем, по нашему мнению, в данный правовой институт необходимо внести ряд существенных изменений. Сегодня видится целесообразным принятие закона об ипотечных кредитных организациях, что, безусловно, сделает сферу жилищной ипотеки более разнообразной и профессиональной. Необходимо установить специальные нормативы деятельности и финансовой устойчивости для подобных юридических лиц. Так, например, в данном законе необходимо закрепить положение о ликвидации взимания с заемщика (залогодателя) всех скрытых финансовых обложений ипотечными кредитными организациями. Законодателю необходимо выступить гарантом заемщика в ипотечном правоотношении и защитить его от взимания скрытых процентов Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах.- М.: Юстицинформ, 2007.. И если та или иная кредитная организация предлагает свою услугу под 12% годовых, необходимо законодательно закрепить, что более, чем заявлено в ее программе, заемщик платить не будет, и все дополнительные услуги, сопровождающие заключения договора ипотеки, будут включены в стоимость, заявленную в ипотечной программе. Такая система поможет сделать услуги кредитных организаций более прозрачными и упростит всю схему по уплате процентов по кредиту. Кроме того, государство, защищая интересы граждан в данной сфере, реализует одну из основных функций - установление справедливости в правоотношениях.

Также необходимо законодательно закрепить в законе Об ипотечных к кредитных организациях четко структурированную последовательность в деятельности этих организаций. Так, например, полагаем, что необходимо упорядочить все возможные ипотечные программы с детальным изложением всех ступеней: четко указать, какой пакет документов вправе требовать кредитные организации от заемщика для предоставления кредита, в какие сроки будет проходить проверка платежеспособности (андеррайтинг), и перечень с указанием оснований, по которым может быть отказано в предоставлении кредита. А также обязать кредитные организации письменно уведомлять граждан об отказе в предоставлении кредита с указанием причин, по которым кредит не предоставляется, ссылаясь на статью закона.

Данная схема поможет сделать деятельность кредитных организаций более прозрачной, упорядочит ее и исключит возможность влияния некого субъективного фактора при принятии решений данными организациями.

В настоящее время улучшение жилищных условий недоступно для большей части населения страны, хотя нуждаются в нем более 60% населения России Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика.- 2005.- № 10.. При этом ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10-12% граждан. К сожалению, политика государства на жилищном рынке, в том числе по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", до настоящего времени не привела к повышению доступности жилья для российских граждан. По данным Федеральной службы статистики в 2007 году численность населения России составила 142,2 миллиона человек. Средняя обеспеченность жильем в 2007 году в России составила 21,5 кв. м на человека (Данные Федеральной службы статистики).

По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40-50 кв. м на человека (в Великобритании - 72 кв. м, в США - 64 кв. м, в Германии - 52 кв. м). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.

Для достижения уровня Великобритании по обеспечению граждан жильем необходимо, чтобы жилищный фонд России составлял 10 238 млн. кв. м против 3057 млн. кв. м в настоящее время. Для чего необходимо построить еще 7238 млн. кв. м. Даже если мы сможем обеспечить запланированные в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" темпы строительства в 80 млн. кв. м в год, то для достижения уровня Соединенного Королевства нам понадобятся 90 лет (для достижения уровня США - 76 лет).

Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. По международным стандартам для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, и для улучшения жилищных условий на перспективу необходимо строить около 1 кв. м на человека в год. Доля оплаты живого труда в ВВП, по оценкам академика Д.С. Львова, составляет в России около 30% против 70% в развитых странах Официальный сайт: www.rusipoteka.ru. Если исходить из расчетных данных рыночной стоимости жилья и размеров средней заработной платы, то становится очевидным, что работающий человек при реальной норме накоплений не более 25% может приобрести в течение 25 лет трудовой деятельности не более 15 кв. м жилой площади.

Индекс доступности, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться. В Российской Федерации 800 тыс. семей проживают в ипотечных квартирах. В 2008 году доля просрочки по ипотечным кредитам составила 2%. (974,5 млрд. рублей должны банкам заемщики по ипотечным кредитам).

Ранее действовавшие нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество"26 декабря 2008..

В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества - являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи. Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей. В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно. Поэтому в действующее законодательство были внесены изменения.

Государственной Думой 26 декабря 2008 года был принят Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", который 11 января 2009 года вступил в действие.

В связи с этим были внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 2 статьи 348 предусматривает следующее: "Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца".

Статья 348 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 3 следующего содержания: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна".

Также внесены изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Этот ФЗ дополнен статьей 54.1, которая предусматривает основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011 г.) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Эти основания аналогичны тем, которые закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Глава 9 этого Федерального закона дополнена статьей 55.1, которая разрешает заключать мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением. Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении из заложенных жилого дома или квартиры, даже если оно является для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением, при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, представленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Кредит был предоставлен для целевого использования - приобретения вышеуказанной квартиры. В обеспечение обязательств по кредитному договору ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с продавцом, влекущий в силу закона ипотеку.

13 января 2009 года принято Постановление N 20 "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", которое вступило в силу 24 января 2009 года, согласно которому супруг может погасить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала только с письменного согласия жены. Однако необходимо соблюдение условия, которое заключается в следующем: лицо, получившее сертификат, должно представить засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев. Но многие родители оформляют жилое помещение в единоличную собственность.

Этот Стандарт определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 года, на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем и применяется кредиторами и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в отношении заемщиков, у которых значительно изменилась платежеспособность вследствие потери работы или существенного сокращения доходов (более чем на 50%).

Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу) Кривцов А. Сколько простоит пирамида ипотеки // Мир & КапиталЪ. 2006. N 2. Для реструктуризации ипотечных кредитов необходимо соблюдение следующих условий: остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией должен составлять не менее 300 000 рублей. Необходимо согласие заемщика на изменение графика платежей по уплате остатка основного долга и начисленных процентов, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом (займом). Установлены и ограничения по площади, приобретенной в кредит недвижимости, приходящейся на каждого члена семьи. Площадь приобретенной в кредит квартиры не должна превышать 45 кв. м, если заемщик проживает в ней один, для двух человек - 30 кв. м на каждого, для трех и более - 25 кв. м на человека. Таким образом, из списка исключены квартиры в новостройках, ведь их площадь, как правило, больше обозначенной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Законодательство США содержит положение о том, что неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье - зафиксировано законодательно, но на практике не во всех субъектах РФ созданы жилые помещения маневренного жилищного фонда.

В США ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

В Германии после получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" банкам или иным кредитным организациям, выдавшим кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, предоставлены полномочия на обращение взыскания в судебном порядке на заложенное жилое помещение в случае, когда залогодатель нарушил сроки внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) / Под ред. В.В. Глазова. М.: Бек, 2007. С. 273.. И так же раскрываются критерии определения понятия "просрочка незначительна". Предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации явно противоречит пункту 3 этой статьи. Какой нормой права будут пользоваться банки и иные кредитные организации, неизвестно.

Мы предлагаем предоставить залогодателю право на рассрочку платежа сроком на 1 год в случае тяжелой финансовой ситуации. Под тяжелой финансовой ситуацией мы предлагаем понимать следующие обстоятельства: увольнение по основаниям, не зависящим от воли работника, такими как ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем; сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя; ухудшение здоровья; сокращение доходов; изменение состава семьи Комментарий к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) / С.П. Гришаев // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2008.

Необходимо закрепить в законодательстве право залогодателя при исключительных обстоятельствах, то есть при наличии у него тяжелой финансовой ситуации, обращаться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки платежа. После погашения взятого кредита обязать залогодателя оплатить банку небольшие проценты, которые должны быть законодательно установлены. В связи с возникшей проблемой в нашем законодательстве мы предлагаем часть 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ и статью 54.1 Федерального

Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается по истечении шести месяцев. Залогодатель имеет право на рассрочку платежа сроком на один год в случае тяжелой финансовой ситуации, что решается в судебном порядке".

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.