Современное состояние системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Введение

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Система ипотечного кредитования является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных инструментов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Целью данной работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

Объектом исследования является предприятие ОАО "Иркутскэнерго".

Предметом исследования является "Ипотека на предприятии для молодой семьи" на 2002 - 2010 годы.

Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются:

1. выявление организационно - правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день;

2. выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране;

3. разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию программы ипотеки для молодой семьи.

Методами исследования в данной работе являются исторический, абстрактно-логический, монографический и аналитический.

Информационной базой дипломной работы является Федеральное законодательство, нормативно-правовые акты субъектов РФ, экономическая литература, данные периодических изданий, а также интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

В первой главе работы рассматриваются теоретические и правовые основы ипотечного жилищного кредитования. Вторая глава посвящена положению о субсидиях на предприятии ОАО "Иркутскэнерго". В третьей главе рассматривается анализ двух предприятий ОАО "Иркутскэнерго" и Сбербанк России.

1. Правовые основы ипотечного кредитования

1.1 Закон "Об ипотеке" (понятие, основания возникновения, правила заключения договора)

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает влияние на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

В России правовое регулирование механизма ипотечного кредитования осуществляется целым рядом законодательных актов, в том числе Гражданским кодексом РФ , законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и постановлением Правительства РФ.

В настоящее время многие эксперты широко интерпретируют понятие ипотеки. Под ипотекой понимаюткак получение кредита под залог недвижимости, так и получение кредита для покупки недвижимости. Понятие "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, то применяется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости. При таком количестве терминов сущность понятия не меняется: ипотека - это вид залога, в котором предметом выступает недвижимое имущество.

Законодательством ипотека определена, как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете [6, С. 28].

В законе "Об ипотеке" содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3.Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой (ссылка).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Содержание договора об ипотеке:

1.В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2.Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3.Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

4.Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5.Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры (ссылка).

1.1.1 Государственная регистрация ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. До 2006 года требовалось также нотариальное удостоверение договора, но это требование было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на учреждение юстиции обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки совпадал с той же функцией, которая лежит на нотариате.

Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур - нотариального удостоверения и государственной регистрации. Данное обстоятельство увеличивало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. За государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в "Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним" записи об ипотеке как об обременении прав на недвижимое имущество, взимается государственная пошлина с физических лиц в размере 500 рублей, с организаций - в размере 2000 рублей.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Госрегистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи. Данные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации [9, С. 35].

На все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, которые содержат:

- полное наименование регистрирующего органа;

- указание на место государственной регистрации ипотеки;

- указание дату и номер государственной регистрации ипотеки.

Данные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа. В целях удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки используется штамп регистрационной надписи на документах, в котором после слов "Произведена государственная регистрация" указывается слово "ипотека". Территориальный орган Росрегистрации в штампе регистрационной надписи на документах место проведения государственной регистрации ипотеки отражает посредством внесения в данный штамп:

- своего полного наименования;

- номера регистрационного округа, с указанием после него населенного пункта, являющегося местом нахождения территориального органа или его обособленного подразделения (если государственная регистрация осуществлена обособленным подразделением территориального органа).

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена, но не более чем на один месяц при следующих условиях:

- в случае непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо - из документов, указанных выше;

- при несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, регистрирующий орган запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении в установленный срок указанных требований в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания госрегистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Завершение взаиморасчетов сторон по кредитному или иному договору, т.е. возврат заемщиком займодавцу суммы долга и выплата установленных договором процентов не означает снятия ипотеки с недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Для освобождения недвижимого имущества от установленного обременения необходимо совершить особое юридическое действие - погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае все лица, которые в будущем обратятся к сведениям Реестра, получат информацию о наличии обременения в виде ипотеки на определенное имущество.

Обычно регистрационная запись прекращается либо на основании заявления законного владельца закладной, либо на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. В отдельных случаях регистрационная запись погашается на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки [10, С. 35].

На практике для избежание споров и толкований стороны договора об ипотеке в тексте договора указывается порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, включая определение сроков подписания совместного заявления займодавцем, а также ответственность стороны, которая уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи об ипотеке.

Стороны подают заявление в свободной форме, однако в нем должна быть ясно выражена воля сторон. Следует указать, что стороны исполнили свои обязательства по кредитному или иному договору, в обеспечение исполнения обязательств которого был заключен договор об ипотеке, не имеют претензий друг к другу и на этом основании ходатайствуют о погашении регистрационной записи об ипотеке в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В орган, осуществляющий госрегистрацию прав при погашении записи об ипотеке в Реестре, помимо одного из указанных заявлений представляется документ, подтверждающий полномочия руководителей организаций, либо документ, подтверждающий полномочия представителей сторон на подписание совместного обращения, если оно подписано представителями сторон договора, и документ, подтверждающий полномочия лица, выдавшего доверенность представителю стороны.

Законодатели предусмотрели ответственность органа, регистрирующего ипотеку. Данное положение опирается на общегражданское правило о праве гражданина или юридического лица требовать полного возмещения причиненных ему в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов убытков. Под убытками понимаются - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Кроме того, законодателями установлено особое правило об ответственности при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым регистрирующие органы несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей.

Среди всех видов недвижимого имущества законодателем особо (как по своим функциональным характеристикам, так и по правовому регулированию) выделяются земельные участки. Прежде всего, по договору об ипотеке могут быть заложены не все земли, а только те, которые не исключены из оборота и не ограничены в обороте. Участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых объектами, которые находятся в федеральной собственности, представлен в Земельном кодексе РФ. Там же приведены виды земельных участков, которые ограниченны в обороте.

Закон прямо запрещает в качестве предмета ипотеки использовать земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Установленный запрет не дает возможности под прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из государственной и муниципальной собственности [7, С. 30].

Закон не допускает ипотеки части земельного участка, если его площадь меньше установленного минимального размера. Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

1.2 Кредит или займ?

Во многих случаях нередко берут взаймы не только у банков, процедура получения кредитов в которых достаточно сложна, но и у других предприятий, имеющих возможность временно высвободить требуемые средства из своего оборота.

Во всех случаях заимодавец (при заключении договора займа) или кредитор (при заключении кредитного договора) передает свое имущество заемщику, на которое, как правило, начисляются проценты в течение всего срока, пока переданное имущество не будет возвращено. В чем же разница между кредитом и займом?

Первое и основное отличие заключается в том, что кредитором может быть только банк или иная кредитная организация, тогда как заимодавцем - любое юридическое или физическое лицо. Это значит, что две организации, ни одна из которых не имеет лицензии на осуществление банковских операций, не вправе заключить между собой договор, именуемый "кредитным"[4, С. 46].

Второе отличие связано с моментом вступления договора в законную силу. Договор денежного займа по своей юридической природе является реальным, то есть долговые обязательства по нему наступают в момент фактического получения денег от кредитора. В отличие от него, кредитный договор - консенсуальный, поскольку здесь долговые обязательства возникают с момента достижения сторонами соответствующего соглашения о передаче денег должнику.

Еще одно отличие состоит в следующем. Договор займа может быть беспроцентным, а вот кредиты беспроцентными быть не могут. Что касается договора займа, то если он предполагается беспроцентным, в нем обязательно должна прозвучать формулировка о том, что плата за пользование заемными средствами не взимается. В противном случае заимодавец или кредитор все равно могут потребовать уплаты процентов, причем абсолютно законно.

Следующее отличие заключается в предмете договора. Предметом кредитного договора, заключаемого с банком или иной кредитной организацией, являются только денежные средства, сумму которых и начисленные на них проценты заемщик обязуется возвратить по истечении установленного срока. По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Государственный кредит - это урегулированная нормами финансового права деятельность государства, направленная на получение в кредит денежных средств на условиях возвратности, срочности, возмездности и добровольности. Государство выступает в качестве заемщика средств. В отношении других государств РФ может выступать как должником, так и кредитором.

Денежные средства, взятые взаймы у хозяйствующих субъектов, других государств, МВФ и т. п., поступают в распоряжение органов государства, превращаясь в дополнительные финансовые ресурсы. Они могут быть использованы как инвестиционный ресурс, как планируемый бюджетный ресурс, но, как правило, государственные займы в разных формах используются для покрытия бюджетного дефицита.

Источником погашения государственных займов и выплаты процентов по ним выступают средства бюджета, где ежегодно эти расходы выделяются в отдельную строку.

Источниками финансирования дефицита федерального бюджета являются: внутренние источники в следующих формах:

- кредиты, полученные РФ от кредитных организаций в валюте РФ;

- государственные займы, осуществляемые путем выпуска ценных бумаг от имени РФ;

- бюджетные ссуды и бюджетные кредиты, полученные от бюджетов других уровней бюджетной системы РФ;

- поступления от продажи имущества, находящегося в государственной собственности;

- сумма превышения доходов над расходами по государственным запасам и резервам;

- изменение остатков средств на счетах по учету средств федерального бюджета;

- внешние источники в следующих формах: государственные займы, осуществляемые в иностранной валюте путем выпуска ценных бумаг от имени РФ;

- кредиты правительств иностранных государств, банков и фирм, международных финансовых организаций, предоставленные в иностранной валюте, привлеченные РФ.

Государственный кредит как финансовая категория выполняет три функции:

- распределительную, через которую осуществляется формирование централизованных денежных фондов или их использование на принципах срочности, платности и возвратности;

- регулирующую, при реализации, которой, вступая в кредитные отношения, государство вольно или невольно воздействует на состояние денежного обращения, уровень процентных ставок на рынке денег и капиталов, на производство и занятость;

- контрольную, которая в основном контролирует целевое использование средств, сроки их возврата и своевременность уплаты процентов.

Основными видами ценных бумаг по государственному кредиту являются государственные займы (например, облигации внутреннего валютного займа - ОВВЗ, облигации федерального займа - ОФЗ), заемные инструменты для международных финансовых рынков (например, евробонды).

В целом государственные займы могут быть классифицированы по следующим признакам. По срокам действия долговые обязательства могут носить краткосрочный характер (до одного года), среднесрочный характер (свыше одного года до пяти лет) и долгосрочный характер (свыше пяти лет до тридцати лет). Все долговые обязательства РФ погашаются в сроки, определяемые конкретными условиями займа, но не могут превышать 30 лет. По субъектам эмиссии займы делятся на выпускаемые Правительством РФ, правительствами субъектов РФ и органами местного самоуправления. По признаку субъектов - держателей ценных бумаг займы могут подразделяться на: реализуемые только среди населения; реализуемые только среди юридических лиц; реализуемые среди юридических лиц и населения [10, С. 46].

По форме выплаты доходов займы могут делиться на:

1. процентно-выигрышные, где владельцы долговых обязательств процентного займа получают твердый доход ежегодно путем оплаты купонов или один раз при погашении займа путем зачисления процента к начисленному номиналу ценных бумаг без ежегодных выплат;

2. выигрышные, где владелец получает доход в форме выигрыша в момент погашения облигаций; доход выплачивается только по тем облигациям, которые попали в тиражи выигрышей;

3. беспроигрышные (целевые) займы предусматривают выплату доходов держателям облигаций или гарантируют получение соответствующего товара, спрос на который в момент выпуска займа не удовлетворяется.

Займы также могут делиться по методам размещения на добровольные, размещаемые по подписке, и принудительные. В настоящее время в РФ используются только добровольные займы. Принудительные займы применяются только в тоталитарных государствах. Займы по подписке близки к займам принудительным, поэтому также не применяются.

По форме займы могут быть облигационными, которые предполагают эмиссию, и безоблигационными, которые оформляются подписанием соглашений, договоров, а также путем записей в долговых книгах и выдачи особых обязательств.

1.2.1 Преимущества ипотечного кредита для заемщика и кредитора

На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.

По сути, для обеспечения выполнения обязательств стороной договора использовался механизм залога. Этот механизм существует уже несколько тысяч лет и является надёжным и эффективным способом защиты интересов кредиторов.

В современной практике понятие ипотека применяется в основном в случаях залога недвижимого имущества при получении кредита. Другими словами, ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотечный кредит, как правило, представляет собой долгосрочный кредит с обязательством возврата в обозначенный договором срок и выплаты процентов по кредиту. Такой кредит предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Механизм залога означает, что у собственника ограничиваются права на распоряжение залоговым имуществом, а кредитор имеет право при определённых условиях нарушения договора на обращение взыскания на заложенное имущество. Кредитор (то есть залогодержатель) имеет право в случае не возврата долга получить компенсацию за счёт заложенного имущества (предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства) [15, С. 88].

Кредиторами обычно выступают банки или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заёмщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Важно осознавать, что ипотечное кредитование подразделяется на жилищную ипотеку и на коммерческую, о существовании которой нередко забывают при упоминании ипотечного кредитования. Коммерческая ипотека включает в себя ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц.

Одним из преимуществ ипотеки для кредитора является то, что она даёт преимущество ипотекодержателю перед другими кредиторами, если таковые имеются. В данном случае речь идёт, в первую очередь, о коммерческой ипотеке. Также стоит отметить широкие возможности рефинансирования ипотечных кредитов в силу стандартизации кредитных продуктов и процессов.

Помимо того, что сегмент ипотечного кредитования в России на сегодняшний день переживает период роста, он также имеет очень большой потенциал развития как со стороны спроса, так и стороны предложения. Со стороны спроса это обеспечивается ростом доходов населения, повышением грамотности населения в области ипотечного кредитования и его преимуществ, а также общим ростом спроса населения на банковские кредиты. Со стороны предложения рост сегмента ипотечного кредитования обеспечивается такими факторами, как постепенное формирование рынка ипотеки на протяжении нескольких лет, планомерное улучшение законодательной базы для ипотечных кредиторов, создание федеральной системы ипотечного кредитования, осознание многими банками значимости ипотеки для собственного успешного развития. Аналитики прогнозируют более бурный рост на сегменте жилищной ипотеки, в силу того, что на сегменте коммерческой ипотеки база для роста уже относительно велика.

К преимуществам ипотечного кредитования, очевидно, относится и то, что, если заёмщик не возвращает в установленный в договоре срок долг по кредиту, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна, её цена достаточно стабильна и имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения не возврата долга, и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Таким образом, этот способ кредитования обеспечивает достаточно высокую защиту интересов кредиторов.

Что касается процентной ставки по ипотечному кредиту, то она устанавливается банком с учётом основных рисков. Так или иначе, банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией и значительным изменением валютного курса. Кредитный риск, или риск неуплаты учитывается банком при оформлении залога, который значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. В дополнение к этому тщательно проверяется кредитоспособность заёмщика, часто вводится ряд ограничений на объём ежемесячных выплат последнего. Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также является существенным для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит [14, С. 28].

Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга невозможно. Понятно, что досрочное погашение кредита влечёт за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Дело в том, что кредитор не может заранее знать, когда произойдет досрочное погашение, которое, как правило, происходит в момент самой низкой процентной ставки. Кроме перечисленных рисков существуют имущественные риски, а именно риски, которые имеют отношение к объекту залога. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодна для проживания, то в этом случае обязательства заёмщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заёмщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Среди всех видов существующих страховок на рынке ипотеки следует выделить два основных риска, которые подлежат страхованию. Первый риск - это наступление нетрудоспособности заемщика, второй - риск повреждения залогового объекта. Расходы по этим видам страхования, конечно, возлагаются на заемщика и составляют по сумме около 1,5% стоимости получаемого кредита.

Большинство случаев ипотечного кредитования имеют длительный срок - до 30 лет. В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Понятно, что такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Устанавливается достаточно высокий, но в, то, же время строго фиксированный процент по ипотечному кредиту. В результате, при благоприятных условиях, кредитор получает от заёмщика значительную сумму переплаты.

Представляется очевидным, что, если в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заёмщику. В этом случае банками применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

В качестве ещё одного преимущества ипотечного кредитования для кредитора можно отнести высокую диверсификацию кредитного риска в связи с большим количеством заёмщиков.

Среди основных преимуществ ипотечного кредита для банков можно выделить следующие:

1. Недвижимость как надёжный способ защиты интересов кредиторов - недвижимость долговечна, её цена имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения не возврата долга. В случае же не возврата кредитор распоряжается объектом недвижимостью по своему усмотрению.

2. На случай непредвиденных обстоятельств, делающих невозможными дальнейшие выплаты по кредиту заёмщиком, сделки ипотечного кредитования, как правило, страхуются поручителями, несущими ответственность (в т.ч. финансовую) за этот кредит в случае неспособности его взявшего выплачивать деньги.

3. Диверсификация кредитного риска - осуществляется за счёт большого и увеличивающегося в ближайшей перспективе количества заёмщиков.

4. Учёт основных рисков кредитора в процентной ставке по ипотечному кредиту. Процентная ставка по ипотечному кредиту устанавливается с учётом основных рисков кредитора и, таким образом, банки страхуются от ситуаций неопределённости и их, негативных для себя последствий.

5. Кредитор получает значительную сумму переплаты от заёмщика (в % от стоимости объекта недвижимости). При существующих процентных ставках и сроках ипотечного кредитования кредитор получает от заёмщика большую сумму переплаты, которая зачастую достигает 100% и более от стоимости жилья.

6. Возможность получения прибыли от данного клиента за счёт продаж ему дополнительных банковских продуктов. Здесь имеются в виду сопровождение сделок, консультации, дополнительные услуги.

В заключение приведу немного информации в области ипотечного кредитования в нашем городе. По итогам первого полугодия 2008 года ведущие компании города около 50% возводимых квартир продали в кредит. К концу года прогнозируется рост доли ипотечных сделок на первичном рынке, которые могут достичь 70% от общего объёма продаж. При существующих ценах каждый выданный ипотечный кредит позволяет кредиторам неплохо заработать: средняя ставка в Иркутске на ипотеку составляет 9-11% годовых в рублях, а кредит, в основном, выдаётся на 10 лет и более. Таким образом, для заёмщика переплата, по итогам его погашения, достигает 100% от стоимости жилья.

Очевидно, подобная значительная сумма переплаты невыгодна для заёмщиков. Поэтому кредиторы, особенно крупные банки, открывают дополнительные комфортабельные ипотечные офисы, где в располагающей для этого обстановке идут переговоры с клиентами, подписываются все необходимые бумаги. Таким образом, они получают своих клиентов, которые, в свою очередь, охотнее идут в такие специализированные офисы. А за счёт огромной суммы переплаты заёмщиками открытие такого специального ипотечного офиса окупается достаточно быстро [13, С. 45].

1.2.2 Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм -- клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

5. По срокам кредитования.

6. По способу амортизации долга:

-постоянный ипотечный кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

7. По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной ставкой;

- кредит с переменной процентной ставкой.

8. По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

1.3 Долгосрочный ипотечный жилищный кредит

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Стандартная операция получения ипотечного жилищного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен принять всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2. оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе поднять себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен анализировать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4. оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Следом подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5. заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свойский банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса [48, С. 25].

2. Поддержка молодых специалистов по программе ООО "ИСБК"

2.1 Характеристика, организационная структура ООО "Иркутская Энергосбытовая компания" Восточного отделения

ООО "Иркутская Энергосбытовая компания" является структурным подразделением ОАО "Иркутскэнерго". В составе "Иркутской Энергосбытовой компании" Восточное отделение, занимается поставкой бесперебойной и качественной электроэнергией юридическим лицам в Эхирит-Булагатском районе.

В зону обслуживания Восточного отделения входят: Иркутско-сельский район, Эхирит-Булагатский район, Качугский, Осинский, Боханский, Усть-Удинский, Жигаловский, Баяндаеский, Ольхоский. Под контролем находится 8 производственных участков в этих районах, на каждом из которых есть начальник производственного участка. В состав Восточного отделения входит обособленное структурное подразделение, расположенное с. Хомутово.

Руководство отделением осуществляет начальник, а в его отсутствие заместитель начальника. Начальник отделения непосредственно подчиняется директору ООО "ИЭСБК". Руководитель осуществляет свою деятельность под контролем главного инженера, служб и отделов ООО "Ируктскэнергосбыт".

Целью деятельности отделения является получение ООО "Иркутскэнергосбыт" прибыли путем эффективного энергоснабжения потребителей Иркутской области, а также обеспечение надежного функционирования и сбалансированного развития Иркутской энергосистемы в составе Единой энергетической системы России.

Отделение в своей деятельности руководствуется документами:

1. Положение о Восточном отделении;

2. Федеральным Законом РФ;

3. Гражданским Кодексом РФ;

4. Приказами Министерства энергетики РФ;

5. Приказы и распоряжения ООО "ИЭСБК";

6. Государственными стандартами;

7. Правилами устройства электроустановок;

8. Правилами учета электрической энергии;

9. Порядком расчета технологических потерь электроэнергии при передачи по электрическим сетям;

10. Инструкцией по определению потерь электроэнергии в трансформаторах;

11. Правилами пожарной безопасности;

12. Коллективным договором;

13. Должностными инструкциями.

В структуру отделения входят несколько отделов:

- Договорной отдел. Занимающийся рассмотрением заявок предприятия различных форм собственности, населения на отпуск электрической энергии и мощности, определение их договорных величин, оформление подключения потребителей к энергосети. Подготовкой и заключением договоров энергоснабжения для поставки, купли-продажи электрической энергии. Своевременное информирование потребителей электрической энергии по всему кругу вопросов, связанных с изменениями и дополнениями договорных условий.

- Группа по реализации электрической энергии. Занимается проведением расчетов за электроэнергию. Прогнозированием потребления электроэнергии и мощности. Взаимодействует с органами соц. Защиты, администрацией муниципальных образований. Осуществлением постоянного контроля за своевременным поступлением денежных средств за отпущенную электроэнергию.

- Бухгалтерская группа. Ведение бухгалтерского учета основных средств, материальных и денежных ценностей. Подготовкой документов по всем хозяйственным операциям отделения. Ведение складского учета. Учет горюче-смазочных материалов.

- Юридический отдел. Ведение претензионно-исковой работы с потребителями, нарушающими исполнение договоров. Рассмотрение споров в арбитражных органах. Рассмотрение жалоб от населения на выход из строя бытовой техники из-за качества электроэнергии. Рассмотрение жалоб между субабонентами и абонентами. Работа с письмами и жалобами от потребителей электроэнергии.

- Группа технического аудита. Принятие мер к ликвидации задолженности потребителей. Выявление без учетного потребления электроэнергии. Составление актов технического осмотра энергоустановок. Контроль правильности работы расчетных приборов коммерческого учета электроэнергии. Обеспечение и контроль замеров электрических нагрузок в режимные дни. Введение надзора за правильностью применения графиков ограничения и отключения потребителей. Составление актов на ликвидацию энергоустановок.

Обязанности начальника отделения: планировать, распределять и контролировать работу сотрудников отделения; выполнять установленные показатели деятельности отделения; осуществлять контроль над исполнением договоров; осуществлять контроль над соблюдением работниками должностных инструкций; контролировать трудовой распорядок, технику безопасности, охрану труда предприятия. Соблюдать правила пожарной безопасности; разработка предложений по награждению, наказанию работников; организовывать повышение квалификации.

Дневник выполнения практики

№ п.п.	Дата	Описание выполненной работы	Отметка руководителя
1	14.01. - 28.01.08.	Изучение положения о Восточном отделении ООО "Иркутская Энергосбытовая компания"
2	29.01-11.02.	Изучение должностных инструкций
3	12.02-18.02.	Участие в проведении ежегодной инвентаризации дебиторской задолженности, подписание актов-сверки с потребителями
4	19.02-25.02.	Отправка счет-фактур юридическим лицам
5	26.02-5.03	Оформление в составлении актов на ограничение введение режима потребления электроэнергии
6	6.03-10.03.	Формирование перечня необходимых нормативно-правовых актов для теоретической части диплома
7	11.03-17.03.	Изучение положения о выдачи субсидий сотрудникам ОАО "Иркутскэнерго"
8	18.03-24.03.	Формирование приложений для второй части диплома на основе договора о предоставлении субсидий за счет средств работодателя на получение ипотеки
9	25.03-4.04.08	Изучение информации о предоставлении ипотечного кредитования сотрудникам ОАО "Иркутскэнерго" от банка-сотрудника "Газпромбанк"

2.2 Анализ экономической деятельности ООО "Иркутская Энергосбытовая Компания"

ООО "Иркутская Энергосбытовая Компания" была создана 11 апреля 2008 г.

Основным приоритетом Компании является качественная и бесперебойная поставка электроэнергии своим потребителям, внимательное отношение к клиентам и их нуждам. Мы высоко ценим те ценные наработки и достижения, которые были достигнуты нами на протяжении 55-летней истории "Энергосбыта" и будем постоянно совершенствовать их в новом статусе.

Согласно постановления от 17 декабря 2008 г. N 46-П "О смене организации, осуществляющей функции гарантирующего поставщика" ООО "Иркутская Энергосбытовая Компания" был присвоен статус гарантирующего поставщика.

ООО "Иркутская Энергосбытовая Компания" обслуживает около 300 тыс. бытовых абонентов и более 8 000 юридических лиц и осуществляет свою деятельность на территории Иркутской области.

В структуре Компании9 отделений, расположенные в городах: Иркутск, Братск, Ангарск, Саянск, Тулун, Усолье-Сибирское, Черемхово, Усть-Илимск.

Качество финансового управления в ООО "Иркутская сбытовая компания" - значительно превосходит минимальные требования, предъявляемые законодательством, и общие стандарты, сложившиеся в России. Руководство компании, состоящее из молодых и компетентных специалистов, имеет собственные профессиональные стимулы повышать прозрачность компании, благодаря чему ее привлекательность для рынков капитала со временем должна повыситься. В то же время, поскольку компания работает в отрасли, являющейся объектом жесткого регулирования со стороны государства, и ее перспективы весьма неопределенны в силу предстоящей реформы энергетической отрасли России, компания по-прежнему в очень большой степени зависит от действий правительства и ряда влиятельных групп, а так же непосредственно головной компания "Иркутскэнерго". Как следствие, возможности компании по внедрению передовой международной практики корпоративного управления ограничены [7, С. 21].

Финансовая отчетность предприятия - это система показателей, характеризующих условия и финансовые результаты его работы за фиксированный период времени. Активы предприятия - это хозяйственные ресурсы использованные, проданные или подлежащие потреблению в течение одного отчетного периода (оборотные активы), либо средства, которые используются больше одного отчетного периода (необоротные активы).

Краткосрочные обязательства - обязательства, которые должны быть оплачены или погашены в течение года или операционного цикла.

Долгосрочные обязательства - обязательства, которые не должны быть оплачены или погашены в течение года или операционного цикла.

Собственный капитал - это остаточная стоимость активов предприятия после вычета обязательств.

Вклады - первоначальные инвестиции владельцев и дополнительные взносы, сделанные в течение всего периода деятельности предприятия.

Нераспределенная прибыль - это накопленная прибыль предприятия и не распределенная между акционерами в виде дивидендов.

Отчет о финансовых результатах считается наиболее важным документом финансовой отчетности, так как он содержит сведения о результатах деятельности предприятия. Он состоит из четырех элементов.

Доходы - приток или другое увеличение активов предприятия или уменьшение его задолженности в результате основной деятельности.

Расходы - отток или другое использование активов предприятия в результате основной деятельности.

Анализ хозяйственной деятельности фирмы состоит из двух тесно взаимосвязанных разделов: финансового анализа и производственного управленческого анализа.

Основными задачами анализа хозяйственной деятельности являются:

1. Общая оценка финансового состояния предприятия: анализ динамики изменения основных финансовых показателей;

2. Анализ стоимостной динамики производства и сбыта: анализ себестоимости, анализ динамики и структуры реализации продукции, анализ политики компании в отношении запасов (как готовой продукции, так и сырья/материалов);